BIRK * KOEFOED * MEYER * BRYLD ADVOKATER Nørre Voldgade 90, 1358 København K meyer@bkm-law.dk

Transkript

1 Tlf Fax Giro Ejendomsadministrationen Tlf BIRK * KOEFOED * MEYER * BRYLD ADVOKATER Nørre Voldgade 90, 1358 København K meyer@bkm-law.dk Samarbejdende advokater Georg Meyer (H) Ervin Birk Nielsen (H) Eigil Koefoed (H) Carl Anders Bryld (H) År 2004, onsdag, den 21. april, kl , afholdtes på adressen SFO Pyramidebygningen, skolen på Duevej ordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Duevej Til stede var 41 andelshavere, hvoraf 6 var repræsenteret ved fuldmagt. Til stede i øvrigt var statsaut. revisor Jens Seiersen og administrator advokat Georg Meyer. Foreningens formand Jens Christophersen bød på bestyrelsens vegne velkommen, hvorefter blev foretaget dagsorden i medfør af vedtægtens 21 således: Pkt. 1 - Valg af dirigent: Til dirigent valgtes advokat Georg Meyer, der på forespørgsel konstaterede generalforsamlingen for lovligt indvarslet og beslutningsdygtig. Pkt. 2 - Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning for det senest forløbne år og forelæggelse til godkendelse af årsregnskab med påtegning af revisor samt forelæggelse af budget Bestyrelsen aflagde sålydende beretning, der var udsendt skriftligt til foreningens medlemmer samtidig med indkaldelse til generalforsamlingen: "2003 var et roligt år uden vedligeholdsarbejder, uden store initiativer og heldigvis uden store uheld med deraf udgifter til følge. Bygningens vedligehold I 2003 havde vi budgetteret med at skulle bruge ca. DKK 3.5 mio på at renovere vores gårdfacade. Det blev ikke gjort grundet: Vi mistede i begyndelsen af året tilliden til vores daværende rådgivende ingeniører Carl Bro,

2 2 som følge af dennes indsats i forbindelse med istandsættelse af Facade mod gaden og Stor Fabrik i gården. Carl Bro beskyttede ikke vore interesser godt nok og ganske specifikt kan vi anføre 2 tilfælde, hvor de ikke støttede bestyrelsen i vores krav om dekort fra underentreprenører (murermester), hvorfor vi med hjælp fra Administrator selv måtte presse vores synspunkter igennem med dekort til følge. Derudover havde Carl Bro ikke nok styring på økonomien i forbindelse med istandsætning af Stor Fabrik, som blev dyrere end først budgetteret. Efter vores afsked med Carl Bro har det så vist i 2003, at renoveringen af havealtaner mod gaden ikke har været god nok. Mange af altanerne har simpelthen fået løse beton-klodser. Det bliver i øvrigt dækket under garanti uden omkostninger for Andelsboligforeningen. Følgende vort brud med Carl Bro har vi haft 5 forskellige rådgivende ingeniører ude at se på vores gårdfacade og alle 5 har uafhængigt af hinanden konstateret ved visuel inspektion at facaden på ingen måde fejler noget graverende, men at den bestemt ikke er køn. Alle var af den opfattelse at en renovering af facaden sagtens kunne vente et eller flere år. Med baggrund heri tog bestyrelsen beslutning om at udsætte renoveringen til 2004 eller senere. Det positive ved denne beslutning er, at vi har sparet endnu flere penge op og derved forhåbentlig undgår eller i hvert fald reducerer låntagning, når vi en gang skal til at renovere gårdfacaden. Derudover håber vi også på, at vi ved at udskyde renovering af facaden kan opnå en mere økonomisk renovering ved at kæde facaderenovering sammen med maling af vinduer og hvad der ellers måtte være hensigtsmæssigt at tage med i samme omgang. Sluttelig skal siges, at alle 5 rådgivende ingeniører syntes, vi har en flot bygning, som står godt. De er særligt imponerede af, hvor pænt vores tag ligger, når man tager i betragtning, at det rent faktisk har ligger der siden bygningens opførelse. Økonomi Driftsresultatet er som vanligt positivt. Vi var forskånet for uforudsete udgifter og generelt må vi sige, at vi holder vore budgetter godt. I det forgangne år har kun vores renholdningsenterprise og udgifter til blikkenslager ligget væsentligt over budget. Det skyldes at vor viceværtskontrakt er blevet genforhandlet med en større arbejdsbyrde for viceværten til følge og dermed også en højere pris. De stigende blikkenslager udgifter skyldes indtil flere problemer med det varme vand, som har været vanskelige at løse, fordi de skyldtes problemer i de enkelte lejligheder (som snød det store system). Derudover har vi haft en del badeværelser, som skulle tættes med vinyl. Vi fik ikke omlagt vores lån, som vi ville have gjort. Vi ventede for længe og mistede muligheden for at konvertere på det rette tidspunkt byder sikkert igen på muligheder for omlægning af lån, hvorfor vi igen beder om generalforsamlingens godkendelse til omlægning, når bestyrelsen og administrator skønner at tiden er moden. Tiltag fra bestyrelsen Fællesarbejder blev livligt diskuteret på generalforsamlingen 2003 og der var en del positive andelshavere, men ingen har været villige til at stille kræfter til rådighed i forsøg på at stable

3 3 et frivilligt arrangement på benene. Således ligger tanken om fællesarbejde i dvale og venter på friske, positivt stemte andelshavere med lyst til at gøre noget selv! Billigt Internet, telefoni, TV har været meget oppe i tiden og vi har set på, hvorvidt det kunne lade sig gøre at etablere en god ordning for vores forening. Vores konklusion er, at lade sagen ligge indtil priserne for etablering falder yderligere eller indtil arbejdsgivere og boligforeninger sammen udarbejder løsninger, hvor investeringen vil komme alle til gode. Generelt kan det siges, en økonomisk fordelagtig løsning kræver meget høj tilslutning fra andelshaverne, hvilket vi har fundet urealistisk at gå videre med, fordi der vil være en del andelshavere uden interesse i Internetopkobling, der vil herudover være en del andelshavere med firmabetalt telefon/internet og sluttelig vil det være svært for os som forening at blive enige om, hvilken løsning, der kunne være den rigtige for os. Brandalarmen blev endelig tilsluttet i December Den fungerer fint, vagtkorpset fungerer fint og efter et par falske alarmer, tror vi at de fleste har fundet ud af at lukke vinduer op, når der er rigtig gang i køkkenet Salg af lejligheder Anne Hansen fra vor ejendomsadministration kender proceduren godt og giver gerne vejledning. Ganske kort skal det siges, at sælger skal arrangere EL (Svend Lajer) og VVS-syn (Henrik Dige) og herefter vurdering ved uafhængig vurderingsmand, p.t. Peter Jahn og Partnere. I løbet af 2003 har omkring en snes lejligheder skiftet hænder og således har foreningen et ganske højt antal nye andelshavere. Loftsrum og Kælderrum Vi har på det seneste haft indbrud flere steder på loft og i kælder. Det opfordres til at bruge gode, solide hængelåse, således at vi i hvert fald undgår indbrud fra amatører. I øvrigt skal det indskærpes, at der ikke må stå ting/skrammel eller lignende på kælder- eller loftsgange (eller bagtrapper!!), fordi det er brandfarligt og kan skade vores forsikringsdækning. På loftet over nr. 84 er der bemærket en madras, som giver vidnesbyrd om overnattende gæster. Vi skal her gøre opmærksom på, at andelshavere, som har udleveret nøgler eller givet samtykke til at venner eller bekendte overnatter på loft eller i kælder, står overfor eksklusion. Det er helt uacceptabelt. Luftning af hunde Vi har i løbet af året flere gange modtaget klager over hundelort, der efterlades i Hyde Park, gården og porten. Kære hundeejer, det er mangel på respekt for os andre andelshavere, når du ikke rydder op efter dig. Nu regner vi så med, at det bliver bedre, således at vi ikke næste år bliver nødsaget til at stille forslag om, at husdyr ikke må holdes i vores andelsboligforening. Generelt Vi skal sammen værne om vores bygning og miljøet omkring den. Til at hjælpe os har vi vo-

4 4 res gode vicevært, Jørn Andersen (kælderen ved nr. 94), som kender bygningen rigtigt godt. Han har selvfølgelig også andre ting at se til, hvorfor i gerne må gøre ham opmærksom (eventuelt smid en note i hans postkasse i kælderen nr. 94), hvis i falder over ting, som der skal gøres noget ved, eller som i undrer jer over. Det er dejligt at have en vicevært, men han er ikke gratis og vi betaler for de ekstra ydelser, som vi beder ham om at udføre for os. Derfor lad være med at bruge ham til ting, som i selv kan klare og helt generelt må vi opfordre til at der værnes om bygningen ved at vi rydder op efter os selv vi kontakter viceværten og får udbedret skader, straks når skaden er fundet/sket vi lufter jævnligt ud i lejligheder og opgange, hvilket forbedrer indeklima og væggenes tilstand (modvirker kondens)." Bestyrelsen. Fra salen blev fremsat følgende kommentarer: Tidligere bestyrelsesmedlem, Finn Jensen, fremhævede, at ejendommens bygningsvedligeholdelse er fastlagt i en 20 års plan, der er vedtaget ved en tidligere generalforsamlings beslutning, og at afvigelser skal og bør være dokumenteret i afgørende grunde. Bestyrelsen bemærkede, at disse afgørende grunde aktuelt var til stede, idet bestyrelsen værner om foreningens opsparing og derfor har fokus på, at der kun udføres nødvendige arbejdsopgaver, og at betalingen svarer til det udførte arbejde. Arbejdsprocessen kunne ikke fortsætte i henhold til 20 års planen, idet udskiftning af rådgiver var påkrævet. Foreningen har nu kontakt med ingeniørfirmaet Bolius, der i april måned har deltaget i et møde på ejendommen, men endnu ikke har fremsendt oplæg til nyt kontraktforhold. Det vil formentlig være nødvendigt at udarbejde ny tilstandsrapport, eventuelt med udgangspunkt i den gamle rapport. Et medlem bemærkede, at den nye brystning på en altan i nr. 94 er brækket i stykker. Bestyrelsen bekræftede, at de øverste sten flere steder ligger løst og taget ned for at undgå nedstyrtningsskader. Forholdet er påtalt som en reklamation under 1 års gennemgangen vil blive udbedret under garantien. På forespørgsel om udførelse af afsluttende malerbehandling på altanerne blev oplyst, at murerarbejdet skal "sætte sig" i 2 år, inden den afsluttende malerbehandling udføres. Finn Jensen opfordrede til, at bestyrelsen fremover udarbejder en ensidig oversigt over 20 års planens udvikling fra 1999 og frem til den aktuelle generalforsamling, og at denne plan vedlægges bestyrelsens beretning. I øvrigt blev udtrykt ros til bestyrelsen - navnlig blev initiativet med udsendelse af formandens beretning i skriftlig form vel modtaget.

5 5 Punktet blev fortsat af statsaut. revisor Jens Seiersen med forelæggelse af årsregnskabet 2003 til godkendelse. Indledningsvis fremhævede Jens Seiersen, at budgetterne er fulgt inden for 2-3 % afvigelse. De væsentligste afvigelser kan konstateres på renteindtægter, der var budgetteret til kr ,00, men blev ca. kr ,00 hovedsageligt som følge af udskudte istandsættelsearbejder og dermed en større likvidbeholdning året igennem, således at udgifterne samlet blev kr ,00 mod budgetteret kr ,00. Overskuddet udgør herefter kr ,00 mod budgetteret kr ,00. Af statussiden fremgår, at andelsboligforeningens egenkapital, som følge af stigning i den offentlige vurdering, nu udgør kr ,00 hvilket beløb, med fradrag af hensættelser, prioritetsgæld og anden gæld men med tillæg af likvide midler, danner grundlag for værdifastsættelsen af den enkelte andelsbeviser. Da ingen i øvrigt ønskede ordet, konstaterede dirigenten årsregnskabet 2003 for vedtaget med den virkning, at årets resultat overføres til næste regnskabsår. Det i årsregnskabet anførte budget for 2004 blev af revisor gennemgået i sammenhæng med årets regnskabstal. Heller ikke i budgetudkastet er der store overraskelser. På statussiden er sket en principændring, idet hele ejendommen nu er opført under ét i modsætning til tidligere, hvor garagen blev anført særskilt. Udover ejendommen udgør andelsboligforeningens største aktiv, foreningens likvide midler, indsat på aftalekonto med den Danske Bank. På passivsiden er det navnlig prioritetsgælden med Nykredit, der bliver bemærket, men gælden afvikles planmæssigt som et annuitetslån. Med baggrund i disse tal er i regnskabet side 4 medtaget en opgørelse over andelsværdiens udvikling over de sidste 5 år. Revisor gennemgik herefter foreningens vedligeholdelsesfond, der havde en saldo på 4,5 millioner kroner efter årets henlæggelser på kr ,00 er anført med kr ,00, der over 2004 reduceres til kr ,00, såfremt den planmæssige renovering på kr ,00 gennemføres. Det er imidlertid denne renovering, der p.t. er udsat af bestyrelsen. Finn Jensen bemærkede, at årets hensættelser til vedligeholdelsesfonden ifølge en generalforsamlings beslutning skal indekseres. Fra salen blev yderligere bemærket, at navnlig opgang 104 ligner et "bombet lokum", og at renovering generelt er yderst påkrævet, hvorfor bestyrelsen blev opfordret til at iværksætte istandsættelse af malede flader og gulvbelægningen.

6 6 Fra anden side i salen blev gjort opmærksom, at 20-års vedligeholdelsesplanen i forvejen lægger stort beslag på huslejen, og at en udvidelse af istandsættelsesprogrammet vil stille store krav til medlemmernes indbetaling. I fortsættelse af dette indlæg blev det bragt i forslag, at trappeopgangen istandsættes som fællesarbejde. Diskussionen affødte en livlig debat med det gennemgående tema, at foreningens likvide midler først og fremmest skal anvendes til egentlig istandsættelsesarbejder, med henblik på bygningernes bevarelse, og i mindre omfang til kosmetiske opgaver, men samtidig at en velpasset og godt udseende medfører større påpasselighed og omsorg i det daglige. I 2004 rummer budgettet ikke mulighed for iværksættelse af større kosmetisk arbejder, og det er derfor håbet, at en rentesænkning med efterfølgende låneomlægning giver mulighed herfor. Det blev yderligere fremhævet, at fællesarbejderne generelt set ikke har den store tilslutning, og at mange kosmetiske opgaver, herunder gård- og haveanlæg, maling af port m.v. med fordel kunne udføres under et socialt samvirke, beboerne imellem. Herefter konstaterede dirigenten budgettet 2004 for godkendt. Pkt. 3 - Valg af formand for bestyrelsen for så vidt han afgår: Jens Christophersen meddelte, at han fraflytter ejendommen, men varmt kan anbefale arbejdet i bestyrelsen som både spændende og berigende. Bestyrelsen arbejder godt sammen, selv om de store opgaver ligger på formanden sker der alligevel en uddelegering af de enkelte opgaver. På forespørgsel blev oplyst, at bestyrelsen mødes én gang, hver den første mandag i måneden kl , og at bestyrelsesmødet sædvanligvis varer 2 timer. Søren Aare Jensen, nr. 84, 2. th. blev valgt ved akklamation. Pkt. 4 - Valg af andre medlemmer af bestyrelsen: Michael Jørgensen, Karin Andersen og Martin Johansson blev genvalgt ved akklamation. Bestyrelsen består herefter af følgende: Pkt. 5 - Valg af suppleanter for bestyrelsen: Ulla Jørgensen og Helle Rytsel ønsker begge at fratræde. Kirsten Bigum og Dorthe Jørgensen blev valgt. Pkt. 6 - Valg af revisor: Statsaut. revisor Jens Seiersen genvalgtes.

7 7 Pkt. 7 - Indkomne forslag: Under dette punkt er fremsat 2 forslag - forslag 7 a fra bestyrelsen om fortsat mandat til konvertering af det eksisterende Realkreditlån med Nykredit, og forslag 7 b fra Line og Enrique, Duevej 88, 3. tv. om oprettelse af fælles Internet, telefoni og tv. Ad 7 a - dirigenten oplæste forslaget, der angår fortsat mandat til bestyrelsen til konvertering af det eksisterende realkreditlån i nykredit med kontant annuitetslån stort maks. kr ,00 baseret på gældende fast rente i øvrigt på nærmere fastsatte vilkår. Bemyndigelsen skal gælde frem til 31. marts Dirigenten oplyste, at det eksisterende realkreditlån er baseret på 6% obligationer, og at konverteringsmuligheden i dette niveau er vanskeligt, dels af den grund at det eksisterende lån er optaget til en kurs under pari, og derfor udløser et kurstab ved indfrielse, og på grund af et yderligere kurstab ved optagelse af nye lån under pari. Situationen på en rentabel omlægning var tættest på i juni 2003, men rentefaldet var kun aktuelt i 1 eller 2 dage, hvorefter en brat rentestigning på ny, gjorde det urentabelt at omlægge lånet. Under den efterfølgende debat kom det bl.a. til drøftelse, om andelsboligforeningens likvide midler med fordel kunne anbringes som en midlertidig indfrielse af kreditforeningslånet, og om ordningen eventuelt skulle suppleres op med kortvarigt lån til en rente, der ligger 2-3 % under obligationsrenten for 30-årigt Realkreditlån. Da foreningen ikke er en investeringsforening, og da sikkerheden tæller højere end spekulation i renten, var der enighed om at anlægge en konservativ finansieringspolitik. Bestyrelsens forslag blev herefter enstemmigt vedtaget. Ad 7 b - Line Cornelius Nielsen gennemgik "forslag til beslutning om indgåelse af aftale med Dansk Bredbånd om levering af Internet, telefoni og Tv", der i 9 A4 ark var udsendt sammen med indkaldelsen. Forslaget omhandler installation af ægte bredbånd med garanteret 10 Mb fra leverandøren. Installationen indebærer, at ejendommen kobles til lyslederkabel direkte fra Dansk Bredbånds fiberstruktur via et kabelnet i vejen. Lyslederkablerne til lejlighederne føres gennem for- eller bagtrappe og hver lejlighed forsynes med et stikudtag, både til Internet, telefoni og kabeltv. De samlede installationsomkostninger udgør kr ,00 eller ca. kr ,00 pr. lejlighed. Andre udbydere har været spurgt, men her ligger prisen fra kr ,00 til kr ,00 for det samme arbejde. Til selve installationsomkostningerne kommer en række oprettelsesafgifter og dertil løbende abonnementer, hvorom i det hele blev henvist til det udsendte materiale, hvoraf bl.a. kan udledes,

8 8 at en række af de ydelser, foreningens medlemmer allerede nu modtager på anden vis, prismæssigt kan reduceres med den nye installation. Martin Johansen fremhævede, at udviklingen går utroligt hurtigt og fortsætter uanset, hvornår man står på, men at det fremsatte tilbud må antages at være det bedst opnåelige her og nu. Medlemmernes telefonapparater (også analogapparater) skal ikke udskiftes, og installation vil yderligere give mulighed for gratis telefoni mellem foreningens medlemmer. Finn Jensen bemærkede, at initialomkostningerne på kr ,00 skal afholdes uanset, hvor mange, der i øvrigt tilslutter sig de enkelte ydelser som tilbydes medlemmerne individuelt, og at meget få i øvrigt har brug for en bredbåndshastighed på 10 Mb. Et medlem refererede sit kendskab til anden ejendom, der efter hans opfattelse har indgået en mere fordelagtig kontrakt med anden udbyder og levering af de samme ydelser som omtalt i det udsendte materiale. Dette medlem blev opfordret til at fremskaffe så mange oplysninger, som muligt til brug for initiativtagernes videre behandling af sagen. På forespørgsel blev i øvrigt oplyst, at installationstiden er ca. 3 måneder fra det øjeblik, kontrakten er underskrevet, og at kablerne kan indlægges på køkkentrappen uden at ødelægge hovedtrappernes udseende. Dette medfører blot længere kabelføring i de enkelte lejligheder. Installationstiden skal i øvrigt ske under hensyntagen til allerede indgået kontrakt med TDC og de deri anførte opsigelsesvarsler. Fra salen blev yderligere gjort gældende, at projektet fremstår meget fornuftigt, men at foreningens økonomi ikke levner plads for en installation til kr ,00. Forskellige finansieringsmodeller kom til drøftelse, herunder et midlertidigt lån i vedligeholdelsesfonden, der måtte genoprettes gennem en mindre huslejeforhøjelse over de kommende år. Finansieringsmodellen stødte på nogen modstand, hvorunder blev gjort gældende, at bygningerne ikke af sig selv bliver bedre og at en revision af 20-års planen muligvis vil afsløre et yderligere kapitalbehov, hvorfor vedligeholdelsesfonden til stadighed bør være reserveret bygningernes forsvarlige varetagelse. Da forskellige detailspørgsmål, navnlig til de økonomiske konsekvenser af fra- og tilvalg af ydelser, ikke fuldstændig kunne klarlægges, kunne dirigenten konstatere, at forsamlingen opfordrede bestyrelsen og initiativtagerne til at arbejde videre med forslaget, herunder undersøge mulighederne for en væsentlig billigere løsning. Pkt. 8 - Eventuelt: Fra forsamlingen blev påtalt, at beboernes navneskilte fremstår i utallige variationer med opfordring til, at bestyrelsen tager initiativ til en fælles ajourføring.

9 9 Henstilling af cykler kom til drøftelse - flere af de fremmødte ønskede ordnede forhold med henstilling til, at alle, der har cykelskure, benytter disse faciliteter i stedet for at bruge cykelskuret som supplerende opbevaringsrum for almindelige løsøreeffekter. Det blev i øvrig besluttet at foretage indsamling af udtjente cykler og med bistand fra politiet fjerne disse fra ejendommen. Det blev bragt i forslag at etablere cykelrum i kælderen under Et medlem bemærkede, at børnenes legeareal, specielt gruset under gyngerne, i det daglige fungerer som kattebakke med opfordring til, at bestyrelsen løbende lader sandet udskifte. Mere generelt blev det drøftet, at alt for mange beboere henstiller alt for mange udtjente indbogenstande rundt omkring på ejendommen med opfordring til hver enkelt beboer om selv at tage vare på egne effekter og på fællesskabets overordnede trivsel. Der fremkom opfordring til, i samråd med viceværten Jørgen Andersen, at leje container til en fælles oprydning på ejendommen. Da ingen yderligere ønskede ordet, konstaterede dirigenten generalforsamlingen for hævet kl Referent Georg Meyer C:\Documents and Settings\Martin Johansson\Skrivebord\Duevej PDF\Ordin+ªr generalforsamling 2004.doc