Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse. Årsrapport for regnskabsår

Transkript

1 Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse Årsrapport for regnskabsår Gyrn Lops Brandt Statsautoriserede Revisorer A/S Ved Vesterport 6, 5. sal 1612 København V Telefon Telefax CVR-nr kbh@glb.dk Hjemmeside: K Ø B E N H A V N K Ø G E Medlem af RevisorGruppen Danmark Internationalt samarbejde: Clarkson Hyde medejer af skatterådgivningsfirmaet ReviTax A/S

2 I N D H O L D S F O R T E G N E L S E SIDE GENERELLE OPLYSNINGER 1 BESTYRELSESPÅTEGNING 2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING 3-4 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 5 RESULTATOPGØRELSE 6-8 ÅRETS RESULTAT 8 AKTIVER 9 PASSIVER 10 EGENKAPITAL 11 NOTER LIKVIDITETSOVERSIGT BUDGET FOR ÅRET BILAG MED SUPPLERENDE OPLYSNINGER OM EJENDOMMEN 19-20

3 1. GENERELLE OPLYSNINGER NAVN Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse Buskager 1-9/Stilledal Vanløse CVR-nr ADMINISTRATION Ejendomsadministrationen Andelsbo Dronning Olgas Vej Frederiksberg Telefon Telefax REVISION Gyrn Lops Brandt Statsautoriserede Revisorer A/S Ved Vesterport 6, 5. sal 1612 København V Telefon Telefax jj@glb.dk

4 2. BESTYRELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2010 for Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle 212 stilling samt resultat. Endvidere oplyses, at der bestyrelsen bekendt ikke er verserende retssager, udover hvad der fremgår af årsrapporten, og at alle aktuelle forpligtelser og eventualforpligtelser er indarbejdet og oplyst i årsrapporten, herunder kautions- garanti- og lignende forpligtelser. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København den 28. februar 2011 BESTYRELSEN: Sofie Mathiasen Lea Ravn Loftager Bettina Lange (formand) (næstformand) Andrzej Kalowski Baris Bayran Som foreningens administrator: ADMINISTRATOR: Hanne Menné Nina Pagh

5 3. DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til andelshaverne i andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse for regnskabsåret 1. januar december 2010, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven og andelsboligforeningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal samt bilag med supplerende oplysninger om ejendommen, hvor-for vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for andelsboligforeningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den regnskabspraksis, der er anvendt af ledelsen, er passende, om de regnskabsmæssige skøn, der er udøvet af ledelsen, er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

6 4. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. København, den 28. februar 2011 Gyrn Lops Brandt Statsautoriserede Revisorer A/S Jørgen Jørgensen statsautoriseret revisor

7 5. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for 2010 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A med de fravigelser og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold samt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som foregående år. RESULTATOPGØRELSEN Indtægter og udgifter Indtægter og udgifter er indregnet i resultatopgørelsen med de beløb der vedrører regnskabsåret. Væsentlige resultatposter er periodiseret pr. statusdagen. Skat af årets resultat Foreningen er skattepligtig af den andel af årets resultat, som kan henføres til erhvervsmæssig virksomhed med udlejning til andre end andelshavere i foreningen. Den beregnede skat vedr. udlejning for regnskabsåret er indregnet i resultatopgørelsen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom måles til senest kendte offentlige ejendomsvurdering (kontantværdi) med tillæg af de forbedringsarbejder på ejendommen som måtte være afholdt efter vurderingstidspunktet. Op- eller nedskrivning er ført på opskrivningsfond ejendom under egenkapitalen. Under hensyntagen til det retvisende billede af årsrapporten og andelsboligforeningslovens bestemmelser om værdiansættelse, foretages der ikke afskrivninger på ejendommen. Der er ikke afsat udskudt skat vedr. ejendommen, idet foreningen ikke har til hensigt at sælge det sidst udlejede lejemål eller opløse andelsboligforeningen med et deraf følgende salg af ejendommen. Gældsforpligtelser Foreningens prioritetsgæld måles til kontantværdi. Kursregulering af prioritetsgælden til kontantværdien pr. statusdagen er ført på kursreguleringsfond prioritetsgæld under foreningens egenkapital. ANDELSVÆRDIER I henhold til bestemmelserne i Andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter er udarbejdet forslag fra bestyrelsen til priser på andelene til godkendelse på generalforsamlingen. Prisforslaget fremgår som særskilt note.

8 6. RESULTATOPGØRELSE FOR ÅRET 1. JANUAR DECEMBER ORDINÆRE INDTÆGTER OG UDGIFTER Budget kr. Ordinære indtægter: Boligafgift - medlemmer Leje - ikke medlemmer Leje af kælderrum - medlemmer Vaskeri vaskeriindtægter afholdte udgifter, Electrolux Restancegebyrer Afgifter ved salg af andele Renteindtægter Reservefondsudlodning Tilskud efter lov om privat byfornyelse Andre indtægter (lønsumsafgift) ORDINÆRE INDTÆGTER I ALT Ordinære udgifter: Prioritetsydelser Heraf afdrag Prioritetsrenter Renter Danske Bank A/S 51 Ejendomsskatter Grundskyld Renovation m.v Vandafgifter Forsikringer transport

9 7. RESULTATOPGØRELSE FOR ÅRET 1. JANUAR DECEMBER Budget kr transport El-forbrug Vicevært Trappevask Vinduespolering Arbejdsgiverbidrag incl. lønsumsafgift Snerydning Anden renholdelse 233 Håndværkerudgifter Maler VVS - installatør El - installatør Arbejdsweekend Tagarbejde Kloakarbejde Gårdsplads og vej Anden vedligeholdelse Vandbehandling Antenne signallevering, Copy-Dan m.v indbetalt af medlemmer Administrationshonorar Arkitekthonorar Varmeregnskabshonorar Revision og udarbejdelse af årsrapport, budget, skatteopgørelse m.v Revisionshonorar vedr. beregning af ophørsskat PBS - gebyrer Kopiering og kontorartikler Blomster og gaver transport

10 8. RESULTATOPGØRELSE FOR ÅRET 1. JANUAR DECEMBER Budget kr transport Telefon- og kontorholdsgodtgørelse Møder og generalforsamling Telefon ABF-kontingent Tilskud til fester og kurser Hensat til indvendig vedligeholdelse Tomgangsleje vedr. bolig 41, lejebolig ORDINÆRE UDGIFTER I ALT ÅRETS SAMLEDE RESULTAT Ordinære indtægter Ordinære udgifter Årets resultat afdrag på prioritetsgæld Årets samlede resultat efter afdrag

11 9. BALANCE PR. 31. DECEMBER A K T I V E R - Ejendommens værdikonto: Saldo iflg. sidste årsrapport, kontant ejendomsværdi pr. 1. oktober (Kontant ejendomsværdi iflg. alm. vurdering pr. 1. oktober 2010 kr ) MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER ANLÆGSAKTIVER I ALT Restance boligafgift Varmeregnskab 2009/10 Afholdte udgifter indgåede bidrag Varmeregnskab 2010/11 Afholdte udgifter indgåede bidrag Tilgodehavende lønsumsafgift Forudbetalt vand TILGODEHAVENDER Kassebeholdning Indestående Danske Bank A/S, erhvervskonto (kreditmaksimum kr ) Indestående Danske Bank A/S, obligationskonto LIKVIDE BEHOLDNINGER OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT

12 10. BALANCE PR. 31. DECEMBER P A S S I V E R - EGENKAPITAL Hensat til større vedligeholdelsesarbejder Saldo iflg. sidste årsrapport overført til egenkapital HENSATTE FORPLIGTELSER I ALT 0 Prioritetsgæld: Udløbsår % Restgæld iflg. sidste status Afdrag Restgæld Realkredit Danmark , Realkredit Danmark, flexlån , Realkredit Danmark, flexlån , kursregulering af prioritetsgæld, overført til egenkapitalen Prioritetsgæld omregnet til kontantværdi Forudbetalt løbende boligafgift Skyldig A-skat m.v Skyldige omkostninger Indvendig vedligeholdelse Flytteafregninger Mellemregning med administrator GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT PASSIVER I ALT

13 11. BALANCE PR. 31. DECEMBER 2010 EGENKAPITAL Aktiver Gældsforpligtelser EGENKAPITAL I ALT Egenkapitalen kan specificeres således: Andelskapital: Saldo iflg. sidste årsrapport Opskrivningsfond ejendom m.v. : Saldo iflg. sidste årsrapport Kursreguleringsfond prioritetsgæld: Saldo iflg. sidste årsrapport årets kursregulering Egenkapital i øvrigt: Saldo iflg. sidste årsrapport Årets samlede resultat hensættelse overført fra balancen EGENKAPITAL I ALT

14 12. NOTER Note 1. Prioritetsgæld Til sikkerhed for prioritetsgæld er der udstedt pantebreve med pant i foreningens ejendom. Prioritetsgælden specificeres således: Realkredit Danmark Realkredit Danmark Lånetype Flexlån Flexlån Hovedstol Rentesats 4,37% 4,34% Restløbetid, år 21 år 24 år Restgæld Obligationsrestgæld Officiel kurs 101,02 101,02 Kursværdi (i alt kr ) Flexlånene rentetilpasses hvert år, næste gang 1. januar Der betales afdrag på begge lån. Foreningen har pr. 31 december 2010 ingen renteswapaftaler. Note 2. Skattekrav ved ophør med erhvervsmæssig virksomhed Landsskatteretten og Østre Landsret har afsagt kendelse/dom om, at andelsboligforeninger skal beskattes, når den erhvervsmæssige virksomhed ophører, d.v.s. når den sidste lejelejlighed eller erhvervslejemål overgår til andel. Ophørsbeskatningen vil efter kendelsens ordlyd omfatte avancen på samtlige de lejelejligheder og erhvervslejemål, andelsboligforeningen har solgt fra og med den 19. maj Til orientering kan det oplyses, at andelsboligforeningen fra og med den 19. maj 1994 har solgt 1 lejelejlighed. Pr. statusdagen har andelsboligforeningen 1 usolgt lejelejlighed og den erhvervsmæssige virksomhed består hermed fortsat.

15 13. Ophørsskatten kan først opgøres når den erhvervsmæssige virksomhed ophører, d.v.s. i det regnskabsår hvor den sidste lejelejlighed eller erhvervslejemål afhændes eller alternativt ved andelsboligforeningens ophør. Ved beregningen af ophørsskatten, skal ejendommens handelsværdi på ophørstidspunktet lægges til grund. Ejendommens handelsværdi vil som udgangspunkt blive fastsat til senest kendte offentlige ejendomsvurdering på ophørstidspunktet. Foreningen har ikke til hensigt at ophøre med at være skattepligtig, idet andelsboligforeningen ikke agter at afhænde den sidste lejelejlighed/det sidste udlejede erhvervslejemål. Som en følge heraf, er der i årsrapporten ikke afsat beløb til dækning af en senere ophørsskat på de lejelejligheder/erhvervslejemål andelsboligforeningen har solgt fra og med den 19. maj Note 3. Andelsværdier Egenkapital før reservation og regnskabsmæssige hensættelser Regnskabsmæssige hensættelser 0 Egenkapital iflg. årsrapport Reserveret til imødegåelse af fald i egenkapitalen på grund af kursregulering af gælden, fremtidige større vedligeholdelsesarbejder m.v Forslag til samlet andelspris I årsrapporten og ved beregning af andelsværdier er ejendommen optaget til seneste offentlige ejendomsværdi. Ejendommen er ikke valuarvurderet. Egenkapitalen fordeles iflg. vedtægternes 6 stk. 1 efter areal. Andelenes samlede areal udgør m². Andelsprisen pr. m² udgør kr = , I henhold til vedtægternes 14 foreslår bestyrelsen værdien af andelene fastsat til kr ,43 pr. m² (2.424 m²) (sidste år kr ,02) gældende for perioden fra ordinær generalforsamling til ordinær ge-neralforsamling. Den foreslåede værdi af andelene udgør i alt kr (sidste år kr ), hvilket ligger indenfor den samlede maksimale værdi, opgjort i henhold til 5 stk. 2 litra C (kontant ejendomsværdi) i lov om andelsboligforeninger m.v. kr Bestyrelsen gør opmærksom på, at der er truffet beslutning om større vedligeholdelsesarbejder (tagudskiftning) kr Arbejderne forventes udført i 2011, hvilket alt andet lige må forventes at medføre fald i andelsværdierne.

16 14. Areal og andelsværdi specificeret på enkelte boligtyper: Andelsværdi Andelsværdi Areal i alt pr. andel i alt Andele på 43 m² (3 stk.) Andele på 47 m² (3 stk.) Andele på 52 m² (3 stk.) Andele på 54 m² (5 stk.) Andele på 55 m² (3 stk) Andele på 56 m² (24 stk.) Andele på 73 m² (3 stk.) Ved bestyrelsens forslag til andelspriser er der indarbejdet en reservation på kr til imødegåelse af fald i foreningens egenkapital. Reglerne vedrørende overdragelse af andelene findes i vedtægternes Tillæg til note vedr. andelsværdi Under henvisning til Vestre Landsretsdom af 12. januar 1995 skal vi gøre opmærksom på, at de vedtagne andelsværdier eventuelt skal nedsættes, såfremt der inden næste ordinære generalforsamling fremkommer en ny offentlig vurdering, hvor ejendommens værdi er mindre end den værdi, som ejendommen er opført til i denne årsrapport. Note 4. Garantier og sikkerhedsstillelser Foreningen har ikke stillet garanti for lån til delvis finansiering af køb af lejligheder. Til sikkerhed for erhvervskontoens kreditmaksimum er deponeret ejerpantebrev kr med pant i foreningens ejendom. Ifølge tingbogsoplysning er byrde lyst pantstiftende kr Note 5. Eventualforpligtelser Ingen

17 15. Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse Likviditetsoversigt pr. 31. december / kr. Disponible beløb: Restance boligafgift Varmeregnskab 2009/ Varmeregnskab 2010/ Tilgodehavende lønsumsafgift Forudbetalt vand Kassebeholdning Indestående Danske Bank A/S, erhvervskonto Indestående Danske Bank A/S, obligationskonto Diverse gældsposter: Forudbetalt løbende boligafgift Skyldig A-skat m.v Skyldige omkostninger Indvendig vedligeholdelse Flytteafregninger Mellemregning med administrator LIKVIDITETSOVERSKUD PR. 31. DECEMBER Derudover kan der trækkes på erhvervskontoens kreditmaksimum kr

18 16. Likviditetsudviklingen kan i store træk specificeres således: Likviditetsoverskud pr. 1. januar Formuetilgang i årets løb: Årets ordinære overskud Formueafgang i årets løb: Afdrag på prioritetsgæld Fald i forudbetalt leje og deposita LIKVIDITETSOVERSKUD PR. 31. DECEMBER

19 17. Andelsboligforeningen Buskager 1-9/Stilledal 17-19, Vanløse Budget for året I N D T Æ G T E R - Ordinære indtægter: Boligafgift - medlemmer incl. 16% stigning pr. 1. april Leje - ikke medlemmer Leje af kælderrum - medlemmer kr Vaskeri vaskeriindtægter afholdte udgifter, Electrolux Renteindtægter, anslået U D G I F T E R - Ordinære udgifter: Prioritetsydelser incl. nyt lån pr. 1/ Heraf afdrag Prioritetsrenter Ejendomsskatter Grundskyld Renovation m.v Vandafgifter Forsikringer El-forbrug Vicevært Trappevask Snerydning Anden renholdelse 500 Håndværkerudgifter, anslået Vandbehandling Antenne signallevering, Copy-Dan m.v indbetalt af medlemmer Administrationshonorar incl. moms pr. 1/ Varmeregnskabshonorar Revision og udarbejdelse af årsrapport, budget, skatteopgørelse m.v transport

20 18. transport Indarbejdelse af supplerende oplysninger i årsrapport 2010 og PBS - gebyrer Kopiering og kontorartikler Blomster og gaver Telefon- og kontorholdsgodtgørelse Møder og generalforsamling Telefon ABF-kontingent Tilskud til fester og kurser Hensat til indvendig vedligeholdelse Resultat af ordinær drift: Ordinære indtægter Ordinære udgifter Overskud af ordinær drift Afdrag på prioritetsgæld Resultat efter afdrag Ekstraordinære udgifter: Tagprojekt Resultat af ekstraordinær drift LIKVIDITETSOVERSIGT FOR ÅRET 2011 Likviditetsoverskud pr. 1. januar Ordinært resultat efter afdrag Ekstraordinært resultat Nyt lån Likviditetsoverskud pr. 31. december Derudover kan der trækkes på erhvervskontoens kreditmaksimum kr Foranstående budget for perioden 1. januar december 2011 er udarbejdet af andelsboligforeningens bestyrelse til forelæggelse og godkendelse på den kommende generalforsamling. Ved bestyrelsens forslag er der ikke taget hensyn til generalforsamlingens evt. vedtagelse af en ændring af boligafgiften samt evt. større vedligeholdelses-og forbedringsarbejder på ejendommen udover det i budgettet anførte. Der er pr. 31. december 2011 hensat kr. 0 til større vedligeholdelsesarbejder.

21 19. BILAG MED SUPPLERENDE OPLYSNINGER OM EJENDOMMEN 1. Arealer og ejendommens værdi Ejendommens areal udgør i henhold til Bygnings-og Boligregistret (BBR) m², som består af: 44 boligandele boliglejemål 54 Areal i alt m 2 Kontant ejendomsværdi ved den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 udgør kr , hvilket svarer til en kontantværdi på kr pr. m². 2. Andelshavernes hæftelsesforhold Iflg. vedtægternes 5 hæfter medlemmerne alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen. Dog hæfter medlemmerne personligt og pro rata for prioritetsgæld og lån i pengeinstitutter med sikkerhed i ejerpantebrev i det omfang, kreditorerne har taget forbehold herom. Det kan oplyses, at realkreditinstituttet, iflg. oplysninger fra administrator, ikke har taget forbehold herom. For så vidt angår kassekreditten har Danske Bank A/S taget forbehold om personlig og pro rata hæftelse hos medlemmerne. Det kan oplyses, at der pr. statusdagen ikke var trukket på kassekreditten, og at kreditmaksimum udgør kr Forsikringsmæssige forhold Ejendommen er forsikret hos Købstædernes Forsikring. Forsikringen omfatter bygningsbrand, anden bygningsbeskadigelse, svamp, insekt, restværdi, kortslutning, huslejetab, husejeransvar, rørskade for skjulte rør, rørskade på stikledninger, glas og retshjælp. Der er i forsikringspolicen anført, at svampeskader på gulve og paneler i kældre, samt skader der måtte udbrede sig herfra ikke dækkes. Med hensyn til forsikringssummer og selvrisiko ved eventuel skade samt vilkår iøvrigt henvises til ejendommens police med tilhørende forsikringsbetingelser. Iflg. vedtægternes 31 stk. 4 skal der tegnes bestyrelsesansvars- og besvigelsesforsikring til sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar overfor foreningen og tredjemand. Der er i Nassau Forsikring tegnet bestyrelsesansvarsforsikring på kr med en underslæbsdækning på kr

22 Supplerende oplysninger om pris ved handel med andele Ved handel med andele til de i note 3 opgjorte andelsværdier indgår ejendommen i andelsværdiberegningen med en værdi på kr (kr pr. m²) minus reservation kr (kr. 807 pr. m²) eller netto kr Denne værdi svarer på totalbasis - med et areal for ejendommen på m² - til en kontantværdi kr pr. m². 5. Andre oplysninger Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan for ejendommen er ikke udarbejdet.