BL s høringssvar. på rapporten fra regeringens udvalg om salg af almene boliger

Transkript

1 BL s høringssvar på rapporten fra regeringens udvalg om salg af almene boliger

2 BL s høringssvar Udgivet August 2003 Boligselskabernes Landsforening Studiestræde København V Tryk: BookPartner, København

3 Indhold Boligselskabernes Landsforenings bemærkninger til rapporten Ejer, andelshaver eller lejer? Sammenfatning af BL s vurdering BL s oplæg til dialog om fornyelse af det almene boligarbejde Detailkommentarer til rapporten Ejer, andelshaver eller lejer? Nybyggerifonden og nybyggeri Konsekvenser for beboerne Sociale konsekvenser Konsekvenser for boligmarkedets funktion Beslutninger og ansvar omkring et salg Prisfastsættelse Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og boligorganisationer Notat fra advokat Henrik Christrup Uddrag fra Dansk Statsforfatningsret

4

5 Økonomi- og Erhvervsministeriet Slotsholmsgade København K Boligselskabernes Landsforening 7. august 2003 Boligselskabernes Landsforenings bemærkninger til rapporten Ejer, andelshaver eller lejer? 1. Sammenfatning af BL s vurdering Boligselskabernes Landsforening må med beklagelse konstatere, at rapporten fra det nedsatte udvalg om salg af almene boliger indeholder forslag, som vil betyde en markant forringelse af boligsituationen for en meget stor befolkningsgruppe. En realisering af rapportens forslag vil gøre det meget vanskeligere for unge nystiftede familier og for en lang række ikke så ressourcestærke grupper at finde bolig især i de store byer med pres på boligmarkedet. Det er en politik, som virker stik imod regeringens tilkendegivne hensigter, således som de bl.a. er blevet formuleret med de seneste 1 1/2 års boligpolitiske initiativer. BL må på denne baggrund dybt beklage, at det nedsatte udvalg har arbejdet bag hermetisk lukkede døre uden mulighed for dialog med de berørte parter i form af repræsentanter for de almene beboere og deres boligorganisationer og for kommunerne. Udvalgets forslag indeholder tillige tvangsmæssige indgreb i forhold til kommuner og boligorganisationer, og på trods af de af regeringen erklærede hensigter vil en realisering af udvalgets forslag efter landsforeningens opfattelse indebære ekspropriation. I vedlagte notat: Detailkommentarer til embedsmandsrapporten er beskrevet en lang række af de alvorlige følger, som en realisering af rapportens forslag vil medføre, og i vedlagte notat fra advokat Henrik Christrup er beskrevet, hvordan udvalgets forslag vil indebære ekspropriation i henhold til Grundlovens 73. Det fremgår af notaterne, at et salg som foreslået i udvalgets rapport vil have meget alvorlige velfærdsmæssige konsekvenser: Det vil blive meget vanskeligere for nystiftede familier og for husstande med begrænsede økonomiske ressourcer at finde bolig især i de større byer. Et salg fører ikke til ekstra byggeri af almene boliger. Overførsel af salgsprovenuet til Nybyggerifonden virker som et forsøg på juridisk og politisk sløring af den kendsgerning, at staten stryger hele gevinsten ved salget. Salg vil generelt trække i retning af stigende bo- 5

6 ligomkostninger, og der kan ikke gives en garanti for, at almene beboere kan blive boende på uændrede vilkår efter et salg. Salg giver utryghed og øger de sociale problemer i udsatte områder. Opsplitningen på boligmarkedet forstærkes med fare for dannelse af egentlige ghettoer. Kommunerne må opgive at løse alvorlige boligsociale problemer eller ty til nødløsninger med inddragelse af herberger eller hoteller ofte med store ekstraudgifter til følge. Beboerdemokratiet forringes for de beboere, som fortsætter som almene beboere. Beboernes direkte indflydelse beskæres, og det vil blive vanskeligere at fortsætte mange fritidstilbud og boligsociale aktiviteter. Salg betyder et mindre fleksibelt boligmarked, forringet mobilitet og stærkt stigende udgifter ved flytning. Det er stik imod regeringens egne hensigter om øget fleksibilitet og mobilitet for bl.a. at sikre en tilstrækkelig tilgang til arbejdsstyrken der, hvor der er job at få. Hertil kommer så de helt uoverskuelige juridiske problemer, som regeringen desværre hidtil ikke har ønsket at indgå i en realitetsdiskussion af. Det fremgår således af advokat Henrik Christrups notat, at: Den foreslåede model indebærer ekspropriation i fuldt samme omfang som den model, som regeringen selv tidligere har forkastet på basis af udtalelser fra Kammeradvokat og Justitsministeriet. Det er boligorganisationen, som har ejerbeføjelserne, og afdelingen har ingen ejerbeføjelser. Ved ekspropriation skal ydes fuld erstatning, og der kan ikke f.eks. indføjes bestemmelser om, at erstatningssummen først delvist udbetales på et senere tidspunkt. Ved ekspropriation skal formålet være konkret anført, hvor hensyn til almenvellet kræver ekspropriation. Noget sådant synes ikke at foreligge med udvalgets forslag. Endelig må en hjemmel til ekspropriation ikke være for generel, idet det vil betyde, at hjemlen er ugyldig. Det er på denne alvorlige baggrund, at landsforeningen indtrængende henstiller til regeringen, at der i stedet for at forsøge en tvangsmæssig gennemførelse af udvalgets forslag nu omsider indledes en dialog med de berørte parter. Det vil være dybt ulykkeligt, hvis boligforholdene for næsten 1 million beboere skal gøres til en langstrakt sag, der skal afgøres i Højesteret. Boligselskabernes Landsforening er rede til en sådan dialog, og derfor har vi også nedenfor skitseret nogle vigtige elementer, som efter vores vurdering bør indgå i en sådan dialog. 6

7 2. BL s oplæg til dialog om fornyelse af det almene boligarbejde Frihed til beboerne Beboernes skal have markant større råderet i egen bolig. Når en beboer i dag renoverer sit køkken og bad for fx kr. og måske på grund af udefra kommende omstændigheder må fraflytte få år efter, kan han eller hun risikere kun at få godtgjort en beskeden del af investeringen. Det skyldes, at der i dag maksimalt kan ydes en godtgørelse på godt kr., og samtidig er der snævre regler for, hvad der ydes godtgørelse til, og reglerne indebærer desuden en hurtig afskrivning af godtgørelsen. I stedet skal råderetsreglerne væsentligt udvides, og der skal forsøges med reel fri råderet, hvor beboeren har fri adgang til at investere i boligen blot basale regler fra fx bygningsreglementet er overholdt. Godtgørelsen til beboeren kan opgøres af en uvildig syns- og skønsmand ligesom det i dag er tilfældet i private andelsboliger. Modernisering af reglerne for de almene boligorganisationer Reglerne for drift af almene boliger er et kompliceret bureaukratisk kludetæppe omfattende over 400 love, cirkulærer og bekendtgørelser. Regelsættet skal forenkles og tage udgangspunkt i, at boligorganisationen skal være serviceorienteret i forhold til den enkelte beboer og konkurrencedygtig i forhold til andre aktører på boligmarkedet. Der skal ske en forenkling og være større frihed i forhold til udlejnings- og fraflytningsregler, så det bliver mere fleksibelt for den enkelte beboer. Der skal være færre bindinger på beboerdemokratiet og øget indflydelse til den enkelte beboer i egen bolig. Endvidere skal de helt utidssvarende regler om sideaktiviteter fjernes. I dag er der fx forbud mod: at almene boligafdelinger sammen foretager storindkøb, at almene boligorganisationer kan tilbyde administration af andre ejendomstyper i lige konkurrence med private, ligesom private kan administrere almene boliger. at almene boligorganisationer i lige konkurrence med private kan tilbyde renholdelse og drift til private og kommuner, at ejendomsfunktionærerne i de almene boligafdelinger kan tilbyde særlig service til fx ældre og handicappede m.v. Disse forbud er tiden for længst løbet fra. En moderne boligorganisation skal servicere sine beboere bedst muligt. Fx vil det være oplagt, at boligorganisationerne tilbyder en særlig service til de ældre indkøb eller praktisk hjælp i hjemmet da omkring en tredjedel af alle beboerne i de almene boliger er enten efterlønsmodtagere eller folkepensionister, og denne gruppe vil stige markant fremover. Tilsvarende bør boligorganisationerne kunne tilbyde praktisk hjælp til beboere med fysiske og psykiske handicaps. Nye ejerformer I dag er der i nogle almene boligområder en ensidig beboersammensætningen med overvægt af socialt svage og etniske grupper. Hvis der tænkes offensivt i ændrede ejerformer i disse kvarterer, kan det føre til en mere blandet beboersammensætning. Medejerboligen er en ny ejerform, der på forsøgsbasis og med lovende resultater er afprøvet flere steder i landet i et samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer. Men regeringen har taget afstand fra medejerboligen og tillader ikke flere forsøg. I medejerboligen indskyder indflytteren fx 20 pct. af boligens pris ved indflytning. Det har vist sig at være et attraktivt alternativ for ressourcestærke grupper, som fx husstande i den tredje alder, der ønsker at forlade parcelhuset og flytte ind i en serviceret almen bolig. Hertil kommer, at ventelisten til medejerboliger i mange tilfælde er meget kort på grund af kravet til indskuddets størrelse, og indflytteren slipper dermed for at stå på venteliste i mange år først. Et indskud på 20 pct. af boligens pris vil typisk være i størrelsesordnen kr. og kan være knyttet til den fysiske indretning af boligen. I nybyggeri kan indflytteren fx selv vælge at stå for indretningen af bad, køkken m.v., og i ældre byggeri kan indflytteren fx vælge at stå for renoveringsopgaver. På den måde får beboeren betydelig frihed til at indrette boligen, så den netop passer til familiens behov. Ved fraflytning får medejeren udbetalt sit indskud ligesom ved salg af andelsboliger, idet der både sker en indeksering og korrektion for forbedringer og afskrivninger. 7

8 Medejerboligen har den fordel, at den er til at betale for almindelige mennesker med jævne indkomster, og samtidig kan den være med til at sikre, at boligkvarteret ikke udvikler sig i negativ retning. Og det kan ske uden, at der gås på kompromis med den boligsociale opgave. I korte træk kan medejerboligen beskrives som en almen andelsbolig, men det er væsentligt at være opmærksom på, at den er afgørende forskellig fra den andelsbolig, som regeringen foreslår i embedsmandsrapporten om salg. For det første er der ingen maksimalpris på regeringens andelsbolig, dvs. den vil blive handlet på samme måde som ejerboliger. For det andet er hverken kommune eller boligorganisation nødvendigvis inddraget ved et salg som andelsboliger i regeringens model, hvorimod etablering af medejerboliger besluttes i enighed mellem kommune og boligorganisation. Salg baseret på frivillighed Som alternativ til regeringens forslag om salg af almene boliger skal der peges på mulighederne for et frivilligt salg, hvor kommune og boligorganisation ud fra overordnede bypolitiske overvejelser er enige om, at en vis andel af boligerne i et boligområde sælges ved fraflytning. Der skal være en overgrænse for, hvor stor en andel af boligerne, der kan sælges, således at familierne på venteliste fortsat har en rimelig mulighed for at få en bolig. I den frivillige model bevarer kommunerne deres beslutningskompetence, og boligorganisationen beslutter salget i repræsentantskabet, dvs. der er ingen juridiske problemer. Boligerne skal sælges til markedspris som ejerboliger, dvs. der skal ikke ydes rabatter, som altid kan beskyldes for at tilgodese usaglige hensyn. Boligerne skal udbydes i frit salg, således at beboere i afdelingen, personer på ventelisten eller en helt tredjemand kan købe på lige vilkår. På den måde sikres også, at et salg fører til en reelt mere blandet beboersammensætning. kommunale grundkapital. På den måde sikres det, at salget faktisk fører til byggeri af flere boliger. I den frivillige model kan der som hovedregel ikke sælges boliger i områder, hvor salgsprisen er mindre end gælden. Det vil typisk være i områder med meget nye almene boliger, hvor et salg ikke er aktuelt, og i problemramte områder, hvor omprioriteringer og byggeskader ofte har ført til en meget høj gældsætning. I de sidstnævnte områder kan salg ud fra bypolitiske overvejelser dog være relevant. Derfor skal det efter konkrete forhandlinger mellem alle involverede parter i forbindelse med indsatsen i problemramte områder være muligt at sælge boliger, også med negativ friværdi. Alt i alt er der en række oplagte fordele ved et frivilligt salg. Salget sker i samarbejde med kommunerne og uden juridiske problemer. Salget fører reelt til et merbyggeri af boliger. Og salget giver en mere blandet beboersammensætning, modsat regeringens forslag, der fører til øget social opsplitning på boligmarkedet. Konstruktiv dialog BL håber, at regeringen i den kommende tid vil indbyde den almene boligsektor og kommunerne til en reel dialog om en udvikling af de almene boligtilbud efter de ideer, der er skitseret ovenfor. Der er et kolossalt behov for at fjerne og løsne op for de mange bureaukratiske regler, så boligorganisationerne kan udvikle det almene boligtilbud til gavn for beboerne og i sund og lige konkurrence såvel indbyrdes mellem boligselskaberne som med andre aktører på boligmarkedet. Endvidere er det helt afgørende, at et salg af almene boliger sker på et frivilligt grundlag, så der undgås juridiske tvister, som kan sætte udviklingen af den almene sektor i stå i mange år både til skade for den enkelte beboer og samfundet som helhed. Provenuet ved salget tilfalder ejeren, dvs. boligorganisationen, og skal kunne anvendes dels til at støtte udviklingen i det boligområde, hvorfra der sælges, og dels til at aflaste den kommunale grundkapital i den kommune, hvor der sælges. Ved nybyggeri skal boligorganisationen og kommunen således have mulighed for at aftale, at et evt. salgsprovenu, som boligorganisationen har opnået i kommunen, skal kunne anvendes til at aflaste den Med venlig hilsen Henning Kirk Christensen / Gert Nielsen 8

9 Detailkommentarer til embedsmandsrapporten Ejer, andelshaver eller lejer? 1. Nybyggerifonden og nybyggeri 1.1 Nybyggerifonden Ifølge embedsmandsrapporten skal det positive nettoprovenu ved et salg indbetales til Nybyggerifonden, når der er fratrukket 5 pct. til ejerforeningen og udgifter forbundet med salget. Boligorganisationen skal indenfor en ikke nærmere angivet årrække have en form for trækningsret til de midler i Nybyggerifonden, som boligorganisationen selv har indbetalt i forbindelse med salg. Denne trækningsret skal ifølge rapporten kunne gå til to formål. Dels kan boligorganisationen få tilbageført midler til afholdelse af andre udgifter inden for dispositionsfondens formål 1 ), såfremt aktiviteterne ikke kan finansieres på anden måde, der er sædvanlig inden for sektoren 2 ) Dels vil midler fra boligorganisationens deponering i Nybyggerifonden blive aktiveret i forbindelse med boligorganisationens nybyggeri, hvor midlerne skal aflaste statens udgifter til ydelsesstøtte. Hvis boligorganisationen ikke får aktiveret sin trækningsret i Nybyggerifonden indenfor den ikke nærmere angivne periode, skal midlerne overgå til at være fælles midler i Nybyggerifonden, der ligesom midlerne fra trækningsretten skal aflaste statens ydelsesstøtte i forbindelse med nybyggeri. Boligorganisationens trækningsret i Nybyggerifonden er grundlæggende et bureaukratisk mellemled uden praktisk betydning. For det første er det i praksis ikke særlig sandsynligt, at boligorganisationen vil få overført deponerede midler i Nybyggerifonden til at afholde udgifter inden for dispositionsfondens område, dvs. til dækning af driftstab, udlån til renoveringer m.v., fordi det opstilles som betingelse, at aktiviteterne ikke skal kunne finansieres på anden måde, der er sædvanlig for sektoren. 3 ) For det andet er det uden nogen praktisk betydning, om midlerne til aflastning af den statslige ydelsesstøtte til et givet byggeri trækkes fra boligorganisationens deponering i Nybyggerifonden eller fra de øvrige midler i fonden. Resultatet er under alle omstændigheder, at Landsbyggefondens økonomiske muligheder for at medvirke til et kvalitetsløft i de bestående almene boliger forringes, og de statslige udgifter bliver aflastet. Forklaringen på, at provenuet fra et salg af en boligorganisations boliger i en årrække skal indgå i en del af Nybyggerifonden, hvortil den pågældende boligorganisation har en særlig trækningsret, skal sandsynligvis søges i juraen. Med trækningsretten forsøges det nemlig at give udseende af, at boligorganisationen får pengene fra salget, hvilket formentlig antages at kunne have betydning i forhold til spørgsmålet om erstatning i forbindelse med en evt. ekspropriationssag. Det er uden reelt indhold, når det med trækningsretten i Nybyggerifonden forsøges at give indtryk af, at den enkelte boligorganisation råder over et salgsprovenu. 1.2 Nybyggeri af almene boliger Som nævnt i det foregående afsnit skal provenuet fra et salg efter fradrag af 5 pct. og udgifter forbundet med salget tilgå Nybyggerifonden. Ifølge de beregninger, der er præsenteret i rapporten, vil indtægten til Nybyggerifonden ved det forventede salg på boliger være mill. kr. opgjort som nutidsværdi, hvilket svarer til et gennemsnitligt provenu pr. solgt bolig på kr. Med udgangspunkt i budgetteringsforudsætningerne på finansloven og anskaffelsesprisen på en nyopført 1 ) Citat fra nederst side 13 i rapporten. 2 ) Citat fra nederste linie i første afsnit på side 14 i rapporten 3 ) Dette bekræftes også indirekte af følgende citat fra side 127 i rapporten: Det er ved beregningen af det mulige nybyggeri ikke taget hensyn til, at boligorganisationen vil få mulighed for at trække på Nybyggerifonden til andre formål end nybyggeri 9

10 bolig opgøres det i rapporten, at de mill.kr. kan finansiere nutidsværdien af ydelsesstøtten til boliger. På den baggrund fremstilles det imidlertid som om, at et salg af boliger vil give anledning til et ekstra byggeri af almene boliger. I pressemeddelelsen, der blev udsendt samtidig med rapporten udtaler ministeren bl.a.: overtagelse af f.eks lejligheder via Nybyggerifonden kan svare til realisering af ca nye almene boliger over årene. Det er imidlertid meget misvisende. Givet forudsætningerne er korrekte, viser beregningen i rapporten, at provenuet fra salget af boliger kan finansiere ydelsesstøtten til almene boliger, som staten ellers skulle have betalt. Derimod giver midlerne i Nybyggerifonden ikke anledning til realisering af nye almene boliger forstået som ekstrabyggeri udover det, som ellers ville være bygget. Det skyldes, at kommunerne, som er den myndighed, der giver tilsagn til almene boliger, fortsat skal betale det samme i grundkapital. Kommunerne får således ikke styrket de økonomiske incitamenter til at opføre almene boliger. Tværtimod kan der være en reel risiko for, at nogle kommuner ligefrem bliver tilbageholdende med at opføre alment byggeri, fordi nyopførte almene boliger ifølge rapporten automatisk skal kunne sælges efter blot 10 år, dvs. uden accept fra kommunen og uden afstemning i hverken boligafdelingen eller repræsentantskabet. Herudover vil mange kommuner antagelig vurdere, at den sociale risiko ved at opføre alment byggeri fremover øges væsentligt, hvis det mest attraktive byggeri sælges, og det sociale anvisningspres på det resterende byggeri følgelig øges. Det er meget problematisk, at der i rapporten og i den ledsagende pressemeddelelse gives indtryk af, at provenuet fra salg af almene boliger fører til et ekstraordinært byggeri af boliger. Sandheden er, at der i modellen for salg i rapporten ikke er noget incitament for kommunerne til at igangsætte et ekstra byggeri, snarere tværtimod. 10

11 2. Konsekvenser for beboerne 2.1 Hvilke boliger sælges På de indledende sider i rapporten konkluderes det, at et salg alene skal omfatte de almene familieboliger, hvorimod almene ungdomsboliger og ældreboliger ikke skal omfattes, fordi disse boliger er målrettet mod de særlige boligbehov hos netop de unge og de ældre. Denne sondring kan lyde umiddelbart fornuftig, men den overser det faktum, at der rent faktisk bor flere unge og ældre i de almene familieboliger end i ungdoms- og ældreboligerne. Af den statistiske belysning af beboersammensætningen i de almene familieboliger i rapportens tabel 2.8 på side 179 fremgår det således, at 14 pct. af lejerne er under 25 år, og 23 pct. er under 30 år. Det fremgår også, at næsten en tredjedel af lejerne er over 61 år, og 23 pct. er over 68 år. Det er således indiskutabelt, at et salg af almene boliger vil få stor betydning for de unges og de ældres muligheder på boligmarkedet. En betydelig andel af de almene familieboliger er således de facto ældreboliger, og hertil kommer, at mange almene familieboliger er mærkede som såkaldte ældreegnede boliger, fordi de har en høj grad af tilgængelighed, og der er måske installeret hjælpemidler. Atter andre familieboliger har en let tilgængelighed, fordi de er placeret i stueetagen og evt. har en niveaufri adgang, og de anvises i praksis til ældre og gangbesværede, men de er ikke mærkede som ældreegnede. Alle disse familieboliger, som i praksis er målrettet mod de særlige behov hos ældre, kan efter planen i rapporten blive solgt, og de svage ældre med kun folkepension vil ikke have råd til at købe dem. Det er problematisk, at konsekvenserne for de unges og ikke mindst for de ældres boligsituation af et salg af almene familieboliger ikke belyses i rapporten. Friholdelsen af ungdoms- og ældreboliger fra salg er helt utilstrækkeligt i forhold til denne vigtige problemstilling. 2.2 Beboernes vilkår efter et salg I rapporten forudsættes det, at man i en boligafdeling med fx tre forskellige ejerformer, dvs. lejeboliger, andelsboliger og ejerboliger, kan anskue de forskellige ejerformers økonomi uafhængigt af hinanden. Det hævdes således i rapporten, at beboerne i de almene boliger kan blive boende på uændrede vilkår, selvom der sælges boliger i afdelingen. Det er imidlertid ikke korrekt. I forbindelse med et salg skal der etableres en ejerforening, og denne forening skal varetage den overordnede drift, vedligeholdelse og administration af afdelingen. Beslutninger om disse væsentlige forhold træffes af ejerforeningen og har følgelig indflydelse for boligomkostningerne i de forskellige ejerformer. Boligafdelingens budgetter og husordensregler debatteres og afgøres i dag på afdelingmøderne. Herved har afdelingens beboere direkte indflydelse på service- og vedligeholdelsesniveua samt de regler, der skal være gældende for at sikre et godt naboskab. I den situation, hvor et flertal af medlemmerne i ejerforeningen består af ejere og andelshavere, er det oplagt, at de tilbageværende almene lejere ikke længere har den afgørende indflydelse på deres boligudgifter og øvrige vilkår. Derfor kan der ikke udstedes en garanti for, at vilkårene efter et salg vil være de samme, som hvis der ikke var givet adgang til salg. Det er således misvisende, når der i rapporten skrives, at almene beboere, som ikke køber deres bolig, kan blive boende på samme vilkår. Realiteten er, at vilkårene kan blive væsentlig anderledes afhængig af beslutningerne i ejerforeningen. 2.3 Boligudgiften generelt Et salg af almene boliger efter de retningslinier, der er angivet i rapporten, vil af flere grunde trække i retning af at øge boligudgifterne både for de nuværende og ikke mindst for de fremtidige beboere i de almene boliger. En faktor er, at en reduktion i indbetalingerne af midler, herunder trækningsretmidler, til Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde fører til, at de tilbageværende almene lejere får færre fælles midler at trække på. Dermed kan det også blive vanskeligere for en boligafdeling at få hjælp til at dække de store udgifter i forbindelse med en alvor- 11

12 lig byggeskade, og huslejerne vil dermed blive belastet langt mere. Risikoen for den enkelte almene lejer øges dermed. Hvorvidt de familier, der vælger at købe deres almene bolig, får højere boligudgift eller ej, kan der ikke konkluderes noget håndfast om. I rapporten forudsættes det, at familierne kun vil købe, hvis deres reelle boligudgift ikke stiger, men der vil uden tvivl også forekomme situationer, hvor forventede spekulationsgevinster kan få familier til at acceptere en højere boligudgift. Men uanset om boligudgiften stiger eller ej, er det dog i første fase familiens egen frivillige beslutning, om den vil købe eller ej. Ved videresalg er det imidlertid ikke længere en frivillig beslutning for indflytteren, om familien skal bo til leje eller eje. Samtidig må den indflyttende familie købe boligen til markedspris, idet de 30 pct. udskudt betaling alene er en introduktionsrabat til de nuværende beboere. Konsekvensen er, at de kommende indflyttere får en væsentlig højere husleje, end de ellers ville have haft. Det konkluderes da også i rapporten, at Dereguleringen vil betyde, at boligomkostningerne for de fremtidige generationer alt andet lige vil blive større, fordi der bliver færre boliger, hvor der er en positiv reguleringsgevinst. 4 ) Endelig er der også en udskiftningseffekt, idet en del af salget vil være koncentreret om lidt ældre boliger med forholdsvis beskedne huslejer, hvorimod de nyere og nybyggede boliger med relativt højere huslejer ikke kan forventes solgt i samme omfang. Konsekvensen vil være en stigning i gennemsnitshuslejen i den almene sektor. Det må konstateres, at et salg af almene boliger efter retningslinierne i rapporten kan øge boligudgifterne for mange almene beboere. Samtidig vil mange familier fremover blive tvunget til at købe en tidligere almen bolig som ejerbolig eller andelsbolig, som de ellers tidligere kunne have boet i som lejebolig til en langt lavere pris. 2.4 Beslutningsstrukturen efter salg Hvis det besluttes at tillade salg i en almen boligafdeling, vil der i forbindelse med, at den første beboer køber sin bolig, skulle etableres en ejerforening. Den almene boligafdeling vil være medlem af ejerforeningen, og det vil en evt. andelsboligforening også være, hvorimod den enkelte ejerlejlighedsejer vil være direkte medlem af ejerforeningen. Indflydelsen i ejerforeningen skal ske efter fordelingstal. Beboerne i den almene boligafdeling kan ikke være repræsenteret i ejerforeningen, fordi de ikke har ejerbeføjelserne over boligafdelingen. De skal repræsenteres af boligorganisationen enten via en ansat funktionær eller et medlem af bestyrelsen. Det konstateres da også i rapporten, at Beboerdemokratiet vil ændre karakter, idet: De almene lejere vil ikke have direkte adgang til at deltage i ejerforeningens generalforsamling, hvor beslutningerne træffes. 5 ) Den beboerdemokratiske indflydelse bliver svækket ved et salg, fordi beboernes direkte repræsentation afløses af en indirekte repræsentation via boligorganisationen. Dette er en konsekvens af, at den enkelte boligafdeling ikke har ejerbeføjelser, hvilket imidlertid afgørende strider mod rapportens juridiske vurdering i øvrigt. 4 ) Citat fra rapporten side 103, midt. 5 ) Citat fra rapporten side 67 og

13 3. Sociale konsekvenser 3.1 Kommunal anvisning Kommunerne har som udgangspunkt ret til at anvise til hver fjerde ledigblevne bolig. I rapporten dokumenteres det på baggrund af forskellige undersøgelser, at kommunerne har et stort behov for at kunne anvise boliger. En undersøgelse udarbejdet af den Sociale Ankestyrelse i 2001 om kommunernes brug af den sociale anvisning i 2000 viser, at kommunerne anviste til knap boliger, og at familier fik afslag på en almen familiebolig. Det fremgår også af denne undersøgelse, at behovet for den boligsociale anvisning er stigende, hvilket også indikeres af en undersøgelse udarbejdet af Kommunernes Landsforening i 2002, som viser, at der i 2001 blev anvist til boliger. Kommunernes behov for boliger til boligsocial anvisning er især stort i byområderne. Blandt de kommuner i den Sociale Ankestyrelses undersøgelse, som har besvaret spørgsmålet om udnyttelsesgraden af den boligsociale anvisning, er udnyttelsesgraden oppe på 94 pct., og i hovedstadsområdet benytter kommunerne således alle de boliger, som de får stillet til rådighed til boligsocial anvisning. Hertil skal tilføjes, at disse kommuner i gennemsnit fik stillet 30 pct. af de ledigblevne boliger til rådighed, hvorimod det generelle lovkrav er på 25 pct. 6 ) På baggrund af disse undersøgelser konstateres det i rapporten: og det kan derfor ikke udelukkes, at der i enkelte områder er tale om et underskud af boliger til at løse den boligsociale opgave. 7 ) Denne konklusion kunne dog skærpes væsentligt, hvis erfaringerne fra Københavns Kommunes salg af sine knap kommunalt ejede udlejningsboliger, de såkaldte TOR-boliger, også var blevet refereret. I en undersøgelse udarbejdet af Socialforskningsinstituttet for BL er det således dokumenteret, at det efter salget af TOR-boligerne i realiteten er blevet umuligt for Københavns Kommune at løse den boligsociale opgave tilfredsstillende. 8 ) Enlige med børn kan trods sociale problemer ikke få anvist en permanent bolig men er henvist til midlertidig indkvartering på herberger eller hotelværelser. I forbindelse med beregninger af, hvor mange boliger, som vil blive solgt efter regeringens model med 30 pct. udskudt betaling, konstateres det i rapporten, at det vil formentlig være hver 9. lejer i hovedstadsområdet, som er interesseret i at overtage sin bolig, og på baggrund af det betydelige anvisningspres i hovedstadsområdet og den begrænsede rummelighed til nybyggeri konkluderes det forsigtigt, at Det bevirker, at nogle af kommunerne i hovedstadsområdet kan få problemer med at skaffe permanent husly til personer i akut bolignød. Og videre hedder det, at disse kommuner vil derfor i højere grad skulle bringe nogle af de andre løsningsmuligheder i anvendelse. 9 ) Disse andre løsningsmuligheder er herberger og hotelophold, og det konstateres da også, at nogle kommuner muligvis vil få øgede udgifter som følge af reformen. 10 ) I rapporten dokumenteres det således, at kommunerne i betydelig udstrækning udnytter mulighederne for boligsocial anvisning, og det konkluderes, at rapportens model for et salg af almene boliger vil give boligsociale problemer særligt for kommuner i byområder og herunder især i hovedstadsområdet. Men der gives ikke en anvisning på, hvordan disse problemer kan undgås. Det er meget betænkeligt, at der i rapporten fremlægges en model for salg af almene boliger, som på forhånd erkendes at give forstærkede boligsociale problemer. Det accepteres således som en social omkostning ved salget, at flere familier henvises til midlertidige og skiftende indkvarteringer på hoteller og herberger, og at børnefamilier måske tvangsadskilles, fordi børnene indkvarteres på døgninstitutioner og forældrene på herberger. 6 ) Disse resultater fra den Sociale Ankestyrelses undersøgelse er refereret på side 42 i rapporten. 7 ) Citatet er fra rapporten side 42, nederst. 8 ) Den refererede undersøgelse har titlen: Kommunal boliganvisning til almene familieboliger en analyse af praksis og politik i fire kommuner, af Anker, J., m.fl., Socialpolitik og Marginalisering, Arbejdspapir 24: ) Citat fra rapporten side ) Citat fra rapporten side

14 Tabel 3.2a. Fordelingen af salget af de boliger, pct. Kbh. Hovedstadreg., Storbykommuner Øvrige provins og Frb. i øvrigt i provinsen kommuner De almene boligers beliggenhed 12,9 30,7 25,3 31,0 Fordeling af salget 14,3 24,6 12,4 48,7 Over- eller underrepræsentation 1) 10,9-19,9-51,0 57,1 Note 1): Over-/underrepræsentation er opgjort som: Andelen af solgte minus andelen af beliggende divideret med andelen af beliggende. 3.2 Salg i udkantsområder og i de større byer I rapporten er det beregnet, at der med en rabat i form af en udskudt rente- og afdragsfri betaling på 30 pct. af salgsprisen vil blive solgt knap boliger. Omfanget og fordelingen af salget er beregnet efter en mekanisk model, hvor betingelserne for, at en bolig bliver solgt dels er, at beboeren har råd til at købe, og dels at boligudgiften efter salget er lavere end huslejen korrigeret for boligstøtte. Herunder i tabel 3.2a er vist den fordeling af salget, som det er opgjort i rapporten. Det fremgår af tabellen, at hovedparten af salget sker ude i landet uden for de større byer. Næsten halvdelen af det forventede salg på boliger skønnes at ske i øvrige provinskommuner, hvor under en tredjedel af den almene boligmasse er beliggende. Det giver en overrepræsentation på 57 pct. Givet metoden til at beregne omfanget og fordelingen af salget er det logisk, at der nås til dette resultat. I landområderne er ejendomspriserne forholdsvis lave, og med 30 pct. udskudt betaling bliver boligudgiften efter købet i mange tilfælde mindre end beboerens nuværende husleje korrigeret for boligstøtte. Til gengæld er ejendomspriserne høje i og omkring de større byer, og det betyder, at boligudgiften typisk vil stige ganske betydeligt, hvis beboeren køber. Imidlertid er der to forhold, som ikke er omtalt i rapporten, men som bør inddrages i forhold til denne beregningsmetode. Det ene er, at der kan være betydelig risiko for indlåsningseffekter for købere i udkantsområder, fordi det kan vise sig endog meget vanskeligt at videresælge boligen til en pris, som kan indfri det stående lån. Stagnationen i udkantsområderne, som fører til de lavere ejendomspriser afspejles nemlig også ofte i korte ventelister til de almene boliger. En potentiel køber af en tidligere solgt almen bolig står således overfor det fristende alternativ at reducere sin boligudgift og risiko ved at leje en tilsvarende bolig og måske senere købe den til 70 pct. af markedsprisen, hvis der skulle vise sig udsigt til opgang på det lokale boligmarked. Det andet er, at der i de større byområder med et højt niveau for ejendomspriserne alligevel kan være interesse for at købe pga. mulighederne for at indhøste en gevinst ved et senere videresalg, fordi ejendomsmarkedet i de større byområder netop er meget presset. Erfaringerne med salg af almene boliger i Sverige har således vist, at boligerne i det indre Stockholm er blevet solgt i stort tal og mange efterfølgende videresolgt med store gevinster, hvorimod der stort set ikke er solgt nogen boliger i de socialt belastede forstæder. 11 ) Hvis overvejelser omkring situationen på det lokale ejendomsmarked og perspektiverne for videresalg var inddraget mere fyldestgørende i rapporten, ville konklusionerne utvivlsomt have trukket i retning af mere salg i de større byer og færre salg i udkantsområderne. Det er uheldigt, at der ved vurderingen af omfanget og fordelingen af salget ikke indgår overvejelser om de risici for tab og gevinster, som køberne eksponerer sig for. Konsekvensen er, at salget i byområderne undervurderes, og dermed undervurderes de bypolitiske og sociale konsekvenser af et salg også. 3.3 Bypolitiske overvejelser Salget af almene boliger især i de større byområder kan få mærkbare bypolitiske konsekvenser, men disse er i praksis ikke berørt i rapporten. 11 ) Kilde: Salg af almene boliger: Sverige. Peter Abbas, Geografisk Institut, Københavns Universitet,

15 I mange af kommunerne i hovedstadsområdet er restrummeligheden, dvs. pladsen til at bygge nye boliger, stort set nul. Hvis der sælges almene boliger, vil det således ikke være muligt at bygge nye lejeboliger som kompensation. Resultatet er et permanent skift i sammensætningen af ejerformer i retning mod flere ejer- og andelsboliger. Det vil have to væsentlige konsekvenser for disse kommuner. For det første vil det for grupper med middel- og lavere indkomster blive vanskeligere at finde bolig i disse områder. I mange kommuner nord for København betyder de høje ejendomspriser, at skolelærere, sundhedspersonale m.fl. nødvendigvis må bo i en lejebolig eller bo udenfor kommunen. Hvis de almene boliger sælges, vil langt flere end i dag være tvunget til at bo udenfor kommunen med de konsekvenser i form af længere transporttid og ringere lokal tilknytning, som det har. For det andet vil den sociale sikring, som de almene boliger i dag yder til borgerne i kommunen, blive mindre. Hvis fx et ægteskab i en nordkøbenhavnsk kommune opløses, har den ene af forældrene med børnene i dag en chance for at få en almen bolig, så børnene kan forblive i deres skole og pasningsordning. Reduceres antallet af almene boliger i kommunen som følge af et salg, vil denne chance blive langt mindre. Konsekvensen af salget vil især for mange af kommunerne i hovedstadsområdet betyde, at der bliver en mere ensidig sammensætning af ejerformerne i retning af en større overvægt af ejerboliger. Modsat er det vanskeligt at forestille sig, at der vil ske et markant salg af almene boliger i udsatte boligafdelinger med dårligt image og sociale problemer. Erfaringerne fra specielt England og Sverige er beskrevet i en rapport, som er udarbejdet af Geografisk Institut på foranledning af Fonden Realdania, og intet tyder på, at det vil gå anderledes i Danmark. 12 ) Det må konstateres, at der i rapporten ikke præsenteres tiltag, der sikrer at blande ejerformerne i områder med mange almene boliger, således som det nævnes i kommissoriet til udvalgsarbejdet. Realistisk vurderet vil et salg af almene boliger efter de retningslinier, der er beskrevet i rapporten, føre til en mindre variation i ejerformerne, dvs. til en mere ensidig beboersammensætning i boligområderne og således også til en øget social belastning af de i forvejen belastede boligområder. Det er meget betænkeligt, at de bypolitiske effekter af et salg ikke analyseres i rapporten. Trods en overordnet målsætning om, at salg af almene boliger skal føre til mere blandet beboersammensætning, må det konstateres, at den præsenterede model for salg har præcis den modsatte effekt. 12 ) Kilde: Udenlandske erfaringer med salg af almene boliger: Sverige. Peter Abbas, Geografisk Institut, Københavns Universitet, England. Thomas Leen Olsson, Geografisk Institut, Københavns Universitet,

16 4. Konsekvenser for boligmarkedets funktion 4.1 Mobilitet I rapporten præsenteres en opgørelse over mobiliteten på boligmarkedet, som viser, at den årlige mobilitet er langt mindre i ejerboliger end i andre boligformer, jf. tabel 4.1a herunder. Tabel 4.1a Årlig mobilitet, pct. Ejer- Andels- Privat Almen bolig bolig udlejning bolig Fraflytn. % af antal boliger 3,8 11,1 17,1 11,9 Anm.: Opgørelsen er for 1992 og omfatter antal hele fraflytninger. Kilde: Boligministeriet, Boligfraflytninger Analyse af samtlige antal fraflyttede boliger i perioden , refereret i rapporten side 98. Lejeboligerne er således en meget fleksibel boligform, og i takt med kravene om fleksibilitet og mobilitet fra arbejdsmarkedet øges, vil behovet for et mere fleksibelt boligmarked også stige. Imidlertid må det på baggrund af tallene for den årlige mobilitet konstateres, at mobiliteten og dermed fleksibiliteten på boligmarkedet vil falde væsentligt i takt med, at almene boliger omdannes til ejerboliger, herunder andelsboliger til markedspris, som i praksis må betragtes som ejerboliger. Det er samfundsøkonomisk betænkeligt generelt at omdanne lejeboliger til ejerboliger og dermed mindske fleksibiliteten på boligmarkedet, når der på arbejdsmarkedet stilles stadig større krav om fleksibilitet og mobilitet. 4.2 Salgsomkostninger I rapporten anslås omkostningerne ved at sælge de almene boliger til kr. pr. salg. Med et forventet salg på boliger skønnes salgsomkostningerne således til 3 mia.kr. Der er grund til at fremhæve flere forhold omkring denne beregning af salgsomkostningerne. For det første indgår der i opgørelsen af salgsomkostningerne ingen vurderinger af, hvad det koster at indfri realkreditlånene. En betydelig del af gælden i de almene boliger udgøres af såkaldte inkonvertible indeksobligationer, som det kan vise sig ganske omkostningsfulde at indfri. 13 ) For det andet er der i opgørelsen af salgsomkostningerne ikke taget stilling til de praktiske arrangementer og de dertil knyttede omkostninger ved gradvis relaksation af realkreditlånene i takt med, at købere melder sig. I praksis er dette administrativt byrdefuldt for realkreditinstitutterne, og det må derfor formodes, at der vil være betydelige omkostninger forbundet hermed. For det tredje omfatter opgørelsen af salgsomkostningerne kun førstegangssalget, hvor en almen beboer køber sin bolig. Men der er også salgsomkostninger forbundet med efterfølgende salg, og de indgår ikke i opgørelsen af salgsomkostninger, hvilket antagelig er begrundet i, at den almene bolig på dette tidspunkt er en fuldgyldig ejerbolig (eller andelsbolig til markedspris). Dette ændrer dog ikke ved, at der rent samfundsøkonomisk er betydelig større omkostninger ved at omsætte disse boliger end ved at genudleje almene boliger. Sammenfattende må det vurderes, at skønnet over salgsomkostningerne på kr. pr. bolig i rapporten kun udgør en del af de samlede privatøkonomiske og samfundsøkonomiske omkostninger ved at sælge en almen bolig som ejerbolig eller andelsbolig til markedspris. Ud fra en samlet boligpolitisk synsvinkel er det meget betænkeligt at anvende adskillige milliarder kroner til bureaukrati i forbindelse med et salg, når disse midler alternativt kunne finansiere adskillige tusinde boliger. 4.3 Valgfrihed mellem boligformerne Et af formålene med forslaget om salg af almene boliger som ejerboliger eller andelsboliger er bl.a. ifølge regeringsgrundlaget at give familierne en større valgfrihed. Det er imidlertid væsentligt at gøre sig klart, at 13 ) Problemerne, der er forbundet med at indfri inkonvertible lån, er omtalt i rapporten på side

17 denne større valgfrihed kun angår de familier, der allerede bor i en almen bolig, og som har midler til at benytte et tilbud om at købe deres bolig. Valgfriheden for alle dem, der står på ventelister og ønsker en almen bolig, kan derimod blive langt mindre. For når en bolig først er solgt, kan de ikke ved indflytning vælge, om de vil købe den eller leje den. De er tvunget til at købe den til markedspris som ejer- eller andelsbolig. Denne indskrænkning i valgfriheden vil antagelig i særlig grad ramme de unge, som skal finde fodfæste på boligmarkedet, og de ældre med kun efterløn eller folkepension, som forsøger at finde en passende bolig til den tredje alder. Disse grupper kommer til at stå længere på venteliste til de almene boliger, der er tilbage. Det er misvisende at lancere et salg af almene boliger som et tiltag, der generelt giver borgerne øget valgfrihed. Faktum er, at valgfriheden øges for de grupper, der har råd til og lyst til at købe, mens den mindskes for alle andre. 17

18 5. Beslutninger og ansvar omkring et salg 5.1 Beslutning om salg Et salg af almene boliger skal efter modellen i rapporten besluttes enten af et flertal ved afdelingsmødet eller af boligorganisationens repræsentantskab, som i givet fald vedtager, at det skal være muligt for beboerne i en afdeling at købe deres bolig som enten ejerbolig eller andelsbolig. Køb som andelsbolig fordrer dog, at mindst tre køber, idet der skal kunne etableres en forening. Forslaget om, at beboerne skal kunne købe deres bolig, kan i princippet fremsættes ved hvert afdelingsmøde og repræsentantskabsmøde indtil den dag, hvor er flertal tillader et salg. Herefter kan beslutningen ikke omgøres. Der er en klar asymmetri i beslutningsstrukturen, idet et nej kan omgøres, hvorimod et ja ikke kan ændres. Dette er problematisk ud fra et demokratisk synspunkt. 5.2 Kompensation for besværlig administration Hvis der sælges boliger i en almen boligafdeling skal 5 pct. af friværdien ved salget ifølge rapporten tilgå ejerforeningen som kompensation for, at administrationen bliver mere besværlig efter et salg. Størrelsesordenen af de 5 pct. af friværdien kan variere fra nul i nyere og problemramte afdelinger til omkring kr. pr. boliger i ældre, velbeliggende afdelinger uden nævneværdig gæld. Imidlertid må de administrative besværligheder vurderes at være de samme i de forskellige typer afdelinger, og måske er der endda en tendens til, at mindre attraktive og problemramte afdelinger med en beskeden friværdi giver anledning til den største administrative indsats. Derfor synes det ikke velbegrundet, at kompensationen for administrative komplikationer afhænger af friværdien. Endvidere er der i rapporten ikke gjort nogen præcise overvejelser over arten og størrelsesordenen af komplikationerne ved at administrere forskellige ejerformer, og følgelig er der heller ikke gjort forsøg på at beregne omfanget af dem. Størrelsesordenen af kompensationen på 5 pct. af friværdien er derfor heller ikke som et gennemsnit betragtet velbegrundet. Samtidig er der heller ikke sammenhæng mellem, at kompensationen er et engangsbeløb udløst ved førstegangssalg, hvorimod de administrative komplikationer giver anledning til løbende årlige ekstraudgifter. Samlet vurderet fremstår provenuet til ejerforeningen på 5 pct. af friværdien således ikke som en sagligt velbegrundet kompensation men snarere som en tilskyndelse til at tillade salg i den almene boligafdeling. Det minder i betænkelig grad om en økonomisk gulerod, der skal fremme stemningen for et ja til salg i afdelingerne. 5.3 Uklarhed om ansvar Boligorganisationen har samtlige ejerbeføjelser i de enkelte boligafdelinger. Det er således boligorganisationens ledelse, der er ansvarlig for de økonomiske beslutninger i de enkelte afdelinger, og boligorganisationens bestyrelse kan således gøres økonomisk ansvarlig i særlige situationer. Hvis en afdeling i en boligorganisation beslutter, at beboerne kan købe deres bolig og et flertal køber, udgør køberne et flertal i ejerforeningen og kan dermed alene træffe afgørende beslutninger om boligområdets økonomi. I dag griber boligorganisationerne ind, hvis der ikke træffes sunde økonomiske beslutninger i afdelingerne, men den mulighed vil boligorganisationen ikke have efter, et flertal af boligerne er solgt. Dermed opstår den situation, at boligorganisationen har det overordnede juridiske og økonomiske ansvar for den almene boligafdelings økonomi, men boligorganisationen har mistet muligheden for fuldt at styre boligafdelingens økonomi i særlige situationer. Det er nemlig flertallet i ejerforeningen bestående af køberne, der beslutter udgiftsniveauet for overordnet administration, vedligeholdelse, renoveringer m.m. Endvidere hæfter boligafdelingen solidarisk med hele sin formue for ejerforeningens forpligtelser. 14 ) Det er meget problematisk, at ansvarsforholdene er så uklare og ulogiske. Imidlertid er det en konsekvens af, at hele spørgsmålet om ejerskabet til de almene boliger ikke er tænkt stringent igennem i rapporten. 14 ) Denne forpligtelse er anført på side 68 i rapporten. 18

19 6. Prisfastsættelse 6.1 Markedspris I rapporten foreslås det, at de almene boliger skal sælges til markedspris, hvilket ifølge rapporten svarer til prisen som ejerbolig. Samtidig er der dog i salgsmodellen en udskudt betaling på 30 pct., som først skal betales ved et videresalg. Disse 30 pct. af salgsprisen er således et rente- og afdragsfrit lån, hvis løbetid afhænger af tidsrummet mellem købet og videresalget af boligen. I realiteten er det rente- og afdragsfri lån en rabat, som over nogle år kan nå en ganske anseelig størrelse. Hvis den udskudte betaling ved et køb svarer til kr., og beløbet først skal indfries ved et videresalg 10 år efter, vil det med en rente på 5 pct. svare til en rabat på næsten kr. Baggrunden for at indføre en udskudt betaling og dermed delvis skjult rabat er utvivlsomt, at der ved salg til ren markedspris ifølge rapporten kun ventes solgt boliger. Når der indføres en rente- og afdragsfri udskudt betaling på 30 pct. af købsprisen, ventes salget at blive boliger. Den udskudte rente- og afdragsfri betaling er således helt nødvendig for at få sat salget i gang. De næste købere skal imidlertid købe til fuld markedspris, og de vil derfor få en væsentlig højere boligudgift end førstegangskøberen. Situationen er således den, at førstegangskøberen (den almene beboer) kun kan overtales til at købe, hvis der gives rabat, hvorimod de næste købere er tvunget til at købe til markedspris og dermed få betydelige højere boligomkostninger. Grundlæggende er det usagligt at indføre en rabat betalt af boligorganisationerne for at fremme et salg. De fremtidige beboere, som ikke har indflydelse på, om boligerne sælges, skal købe til fuld pris. Samtidig kan førstegangskøberne reelt risikere at blive stavnsbundne, fordi de ved et videresalg skal købe deres næste bolig til fuld pris. 6.2 Andelsboliger De almene boliger skal ifølge rapporten sælges som enten ejer- eller andelsboliger, idet der indføres den særlige regel, at andelsboliger etableret ved salg af almene boliger ikke skal underlægges en maksimalpris. Der vil således være en fri prisdannelse på disse andelsboliger, og konsekvensen vil antagelig være, at priserne vil være af samme størrelsesorden som priserne på ejerboliger. Baggrunden for, at der i rapporten konstrueres en ny type af andelsboliger uden maksimalpriser, er utvivlsomt, at et salg efter de sædvanlige regler for prisfastsættelse af andelsboliger risikerer at give massive underskud. Beregninger udført af revisionsfirmaet KPMG for BL viser, at i næsten halvdelen af alle almene boliger vil gælden være større end salgsprisen som andelsboliger med de nuværende maksimalpriser. 15 ) For at undgå risikoen for massive underskud skal de almene boliger altså sælges som ejerboliger. Imidlertid har embedsmandsudvalget og regeringen øjensynlig følt sig bundet af kommissoriet, hvor der står, at der skal laves en model, så boligerne kan sælges som enten ejer- eller andelsboliger. Som løsning har regeringen og embedsmandsudvalget valgt at opfinde en ny særlig andelsbolig til markedspris. Det er imidlertid unødigt besværligt og bureaukratisk at introducere en nye boligform på det danske boligmarked, som reelt er en ejerbolig i forklædning. Endvidere giver det en usikkerhed, når de præcise beskatningsregler for de nye andelsboliger ikke kendes præcist, og når det er uklart, om priserne på eksisterende andelsboliger skal frigives. 6.3 Vedligeholdelse og vurderingsprisen Ifølge rapporten skal prisen på en almen bolig i forbindelse med et salg fastsættes af to uafhængige valuarer. Grundlaget for valuarernes prisfastsættelse er, at den almene bolig skal vurderes som en ejerbolig til markedspris. Denne markedspris vil afhænge af mange faktorer, herunder hvor godt vedligeholdt boligen er indvendig, og om der måske er nyt køkken og bad. Umid- 15 ) Økonomisk analyse af salg af almene boliger, konsulentrapport udarbejdet af KPMG Consulting for Boligselskabernes Landsforening, november

20 delbart vil det have den konsekvens, at familier, som gennem årene har ofret mange penge på deres bolig, skal købe den til en højere pris, som ikke modsvares af tilsvarende godtgørelse på forbedringerne, fordi råderetsreglerne er for restriktive. Familier straffes således for deres forbedringer af boligen i forbindelse med et køb. Konsekvensen af dette er, at familier, som overvejer at købe deres bolig, tilskyndes til ikke at investere i deres bolig, snarere tværtimod. Det er helt uholdbart. Generelt skal det sikres, også i forbindelse med et evt. salg, at familierne har tilskyndelse til at investere i deres bolig. Det kan ske gennem en modernisering af råderetsreglerne. 20