KENDELSE. Sagen angår endvidere klage over, at indklagede uberettiget har anvendt titlen statsaut. ejendomsmægler.

Transkript

1 1 København, den 3. marts 2010 KENDELSE Klager ctr. Michael Sørensen Sønderborg Landevej 58 Adsbøl 6300 Gråsten Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation i LOFE 15 ved at være sælger og formidler/rådgiver for klagerne i den samme handlen, og om klagerne som følge heraf er berettigede til kræve handlen annulleret samt få et af klagerne udstedt gældsbrev udleveret af indklagede. Sagen angår endvidere klage over, at indklagede uberettiget har anvendt titlen statsaut. ejendomsmægler. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede ejede et ejendomsmæglerfirma sammen med en anden mægler og var sammen med denne ansvarlig indehaver af mæglerfirmaet. Herudover ejede indklagede bl.a. et anpartsselskab. Klagerne underskrev den 23. juli 2008 en købsaftale, der var udarbejdet på ejendomsmæglerfirmaets brevpapir, om køb af en ejerlejlighed ejet af indklagedes anpartsselskab. Købsprisen var aftalt til kr og overtagelsesdagen til 1.

2 2 oktober Af købsaftalen fremgik bl.a.: [...] [...] Det fremgik videre, at klagerne kunne træde tilbage fra handlen, hvis en forudsat afgørende finansiering ikke kunne gennemføres. Af allonge af samme dato fremgik bl.a.: [...] Køberne er gentagne gange blevet opfordret til at søge uvildig rådgivning i forbindelse med deres køb af ejerlejligheden [...]. De er blevet opfordret til enten at tage kontakt til uvildig advokat efter ejendomsmæglerens anvisning eller selv tage kontakt til en ekstern juridisk bistand med henblik på gennemgang af sagens dokumenter, købsaftale, finansieringstilbud m.m. Køberne har fravalgt brugen af ekstern juridisk bistand i form af advokat eller lignende. Køber har haft mulighed for at læse, gennemgå samt drøfte de fremlagte finansieringstilbud som er indhentet via BRF Kredit, RealFinansiering samt gældsbrev rente/afdragsfrit i 3 år hvad angår udbetaling til sælger. Køberne er gjort bekendt med, at implicerede ejendomsmægler har helt eller delvist har andel i sælgers virksomhed, lejligheden er af sælger særligt indkøbt i dennes selskab med henblik på totalmodernisering og videresalg til køberne efter nærmere aftale med køberne omkring valg af materialer, heunder fliser, køkken og badeværelse. Køberne anmodede selv implicerede ejendomsmægler om, at denne skulle bistå dem med analyse af boligmarkedet, finde, købe med henblik på renovering og siden videresalg til køberne, når den aftalte ombygning var realiseret og lejligheden indflytningsklar. Køberne bekræfter med deres underskrift rigtigheden af det anførte i allonge til købsaftale af , af samme grund kan køberne ikke efterfølgende fremkomme med nogen form for indsigelser og/eller krav af nogen art på baggrund heraf.

3 3 Køberne har modtaget komplet dokumentsæt vedlagt kopi af købsaftale, salgsopstilling samt de tiltrådte finansieringstilbud indhentet af ejendomsmægleren på vegne af køberne. Køberne er gjort bekendt med, at ejendomsmægler modtager et vederlag fra en eller flere af de finansielle aktører som har fremkommet med de tiltrådte finansieringstilbud. Køber får dispositionsret over lejligheden straks ombygningen er færdig og økonomisk overtagelse bliver 1. oktober eller tidligst når ombygningen er afsluttet. [...]. Den 25. juli 2008 blev der udarbejdet salgsopstilling vedrørende ejerlejligheden på ejendomsmæglerfirmaets brevpapir. Det var heri beregnet, at den månedlige nettoydelse for klagerne var kr Den 25. juli 2008 underskrev klagerne et gældsbrev, hvorved de erklærede at skylde indklagedes anpartsselskab kr Stadig den 25. juli 2008 underskrev klagerne dokument benævnt anmodning om garantistillelse og fremsendelse af udbetaling samt dokument benævnt rådgivningsskema med BRFbank. Det fremgår af sagen, at klagerne har sendt oplysninger om deres indtægter og udgifter til indklagede, og at denne herefter har udarbejdet et køberbudget til klagerne, der viste, at klagerne efter betaling af terminer på 60 % belåning havde et månedligt rådighedsbeløb på kr Indklagede havde ikke medregnet beløb til restfinansieringen af købet. I budgettet var der under efterfinansiering anført?. Den 31. oktober 2008 bad klagernes advokat indklagede om at få fremsendt de finansieringsforslag, der var fremlagt for klagerne. Samme dag skrev indklagede til advokaten: [ ]

4 4 [...] I oktober 2008 skrev klagerne til indklagede og gav ham en frist på 8 dage til at få færdiggjort ejerlejligheden, således at klagerne kunne flytte ind. Hvis dette ikke skete, ville klagerne være nødt til at ophæve købsaftalen. Den 4. november 2008 skrev klagernes advokat til indklagede og meddelte, at klagerne trådte tilbage fra handlen på grund af, at den forudsatte finansiering med optagelse af BRFkredit lån ikke kunne gennemføres. Advokaten henviste til, at de fremsendte alternative finansieringsforslag ville medføre en betydelig større udgift og risiko for klagerne, hvorfor disse forslag ikke kunne erstatte det oprindelige finansieringsoplæg. Advokaten anmodede om, at det originale gældsbrev på kr blev fremsendt til ham. Den 24. november 2008 skrev indklagede til klagernes advokat og meddelte, at han havde 3 forslag til klagerne:

5 5 [...] [...] Den 19. december 2008 skrev indklagedes advokat til klagerne bl.a.: [...] Uanset at min klient siden ophævelsen af købet har søgt ejendommen solgt ved dækningssalg er dette ikke lykkedes. Som tidligere meddelt søges ejendommen solgt gennem [indklagedes ejendomsmæglerfirma] [...]. For den eventualitet, at min klient bliver nødsaget til at refinansiere de i ejendommen værende lån, vil en evt. merrenteudgift naturligvis indgå i den endelige opgørelse, når ejendommen er blevet solgt ved dækningssalg og min klients eventuelle erstatningskrav kan opgøres, såfremt salgsprisen ikke kan dække samtlige tab, omkostninger og merudgifter, som Deres misligholdelse af købsaftalen har påført min klient. Såfremt De på nogen måde har reelle og konstruktive bemærkninger til min klients salgsbestræbelser eller andre forhold omkring ejendommen, opfordres De til at meddele mig dette, idet det i modsat fald ikke efterfølgende kan gøres gældende, at min klient ikke har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.[...] Det fremgår af sagen, at der blev drøftet forlig mellem klagernes advokat og indklagede,

6 6 i hvilken forbindelse indklagede skrev en SMS til klagernes advokat : [...] jeg har problemer med adgang til internettet hvor jeg befinder mig, men online søndag.. Indhent dine klienters underskrift, så lukker vi sagen.. Jeg imødeser kontrakten pr. Mail underskrevet til returnering mandag med gældsbrev.[...] Klagerne underskrev den 7. august 2009 et skriftligt forlig, der blev sendt til indklagede, der imidlertid ikke underskrev forliget. Af forliget fremgik bl.a.: [...] [ ]

7 7 [...] Det fremgår af den af klagerne fremlagte mailkorrespondance med indklagede på handelstidspunktet, at indklagede anvendte titlen statsaut. ejendomsmægler. Klagerne har tillige klaget over indklagede til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, der imidlertid har måttet afvise at tage stilling til klagen, idet dette nævn alene kan behandle klager over registrerede ejendomsmæglere, hvilket indklagede ikke er. Hertil kom, at Disciplinærnævnet fandt, at sagen var bedst egnet til domstolsbehandling, hvor der bl.a. kan ske vidneafhøring under strafansvar. Klagerne har bl.a. anført: Klagerne var berettigede til at træde tilbage fra handlen. Klagerne har under klagenævnets behandling erklæret sig enige i, at nævnet ikke har kompetence til at behandle denne del af sagen. Indklagede skal udlevere det af klagerne underskrevne gældsbrev på kr Indklagede har ved sin rådgivning af klagerne begået faglig fejl ved at rådgive klagerne til at købe en ejerlejlighed, de ikke havde råd til, samt været i en klar interessekonflikt, når indklagede i samme handel både var sælger og rådgiver for klagerne. Indklagede skal erstatte klagernes omkostninger til advokatbistand i forbindelse med annulleringen af handlen. Indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og indklagede har ikke overholdt bestemmelserne i de forbrugeretiske regler, udarbejdet i samarbejdet mellem Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening.

8 8 Klagerne kom i kontakt med indklagede på den ene klagers arbejdsplads, en restaurant, hvor indklagede jævnligt spiste. Klagerne var bekendt med, at indklagede var ejendomsmægler og dermed måtte kende ejendomsmarkedet godt. Indklagede tilbød at hjælpe klagerne med at finde en lejlighed til dem, og i den forbindelse stod indklagede for al rådgivning af klagerne samt finansiering af købet. Indklagede nedtonede over for klagerne deres behov for at søge ekstern rådgivning. Finansieringen af klagernes køb baserede sig på 60 % realkreditlån og resten gennem private långivere. Indklagede var fra starten klar over, at klager ikke ville kunne godkendes til at låne 80 % af købesummen. I købsaftalen er det aftalt, at klagerne kan træde tilbage fra handlen, hvis en forudsat afgørende finansiering ikke kan gennemføres. Denne finansiering kunne ikke opnås, hvorfor indklagede søgte alternativ finansiering, der betød væsentligt dårligere vilkår for klagerne. Indklagede har udarbejdet et budget til klagerne inden købet af ejerlejligheden. Indklagede har imidlertid i dette budget alene medregnet finansiering af 60 % af købesummen, baseret på et afdragsfrit flexlån, men ikke medregnet udgifter til finansiering af resten af købesummen. Indklagede beregnede klagernes rådighedsbeløb til kr , men i virkeligheden er det under kr Af salgsopstillingen fremgår, at den månedlige nettoudgift er kr , hvilket er væsentligt mere end forudsat i køberbudgettet. Indklagede var fra starten klar over, at klagerne ikke ville kunne opnå sædvanlig finansiering af købet. I strid med almindelig praksis har indklagede lavet et gældsbrev til dækning af klagernes udbetaling, som allerede på deponeringstidspunktet var sat op fra kr som anført i købsaftalen til kr Gældsbrevet dækker udbetalingen og skal derfor rettelig være deponeret hos ejendomsmægleren, indtil handlen er endelig og købesummen kan frigives. Det er i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede ikke har sikret sig en betryggende uvildig opbevaring af gældsbrevet, idet dette nu befinder sig hos sælger. Det er i øvrigt også i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede, da han udtrådte af mæglerfirmaet, fjernede sagens øvrige dokumenter fra firmaet og dermed overdrog disse i sælgers varetægt. Indklagede har udnyttet klagernes uvidenhed til at formå dem til at underskrive dokumenter, de ikke har haft overblik over, og har samtidig undladt at gøre tilstrækkelig opmærksom på behovet for ekstern rådgivning, særligt henset til at indklagede ejede det sælgende selskab og til klagernes beskedne økonomiske forhold. Indklagede har på købsaftalens side 1 anført, at han ikke har økonomisk eller personlig interesse i omsætning af ejendommen, hvilket er direkte usandt. Indklagede har

9 9 udelukkende varetaget egne interesser, men har samtidig været klagernes eneste rådgiver i handlen. Indklagede har anvendt titlen statsaut. ejendomsmægler, selvom indklagede ikke er registreret i Erhvervs- og Byggestyrelsens register over statsaut. ejendomsmæglere. Indklagede har dermed uberettiget anvendt titlen, hvilket er i strid med lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 1. I øvrigt er det klagernes opfattelse, at der er indgået bindende aftale mellem klagerne og indklagede om forlig af sagen. Indklagede har efterfølgende misligholdt denne aftale ved ikke at underskrive bekræftelsen på forliget og udlevere gældsbrevet. Indklagede har i forbindelse med klagesagen anført, at den anden ejer og ansvarlige indehaver af ejendomsmæglerfirmaet burde inddrages i sagen. Det er imidlertid alene klagerne, der bestemmer, hvem de ønsker indklaget, og det er klagerne uvedkommende, hvilket mellemværende der er mellem indklagede og den anden ejer af ejendomsmæglerfirmaet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har udført et professionelt mæglerarbejde ved at finde boligen og sælge den videre til klagerne. Køberrådgivning var ikke et led i indklagedes arbejde, men indklagede gjorde fra starten klart, at der formentlig alene ville kunne opnås 60 % realkreditfinansiering af købet. Indklagede henviste klagerne til de finansielle aktører, herunder BRFkredit, med henblik på at søge bedst mulig belåning. Klagerne har da også underskrevet et rådgivningsskema med BRFkredit, hvori klagerne bekræfter at have modtaget rådgivning om belåning. Det bestrides at være i strid med almindelig praksis at udarbejde et gældsbrev i en handel, idet der altid har været og stadig er mulighed for finansierede handler, ligesom det bestrides, at indklagede på nogen måde har udnyttet klagerne. Klagerne har handlet efter egen vilje, lyst og drømme, og har fået hjælp og støtte af familie og andre personer, de stoler på. Indklagede har tydeligt i allongen oplyst, at han er ejer af det sælgende anpartsselskab, og klagerne var dermed bekendt med, at indklagede havde egen økonomisk interesse i handlen. De var ligeledes klar over, at ombygningen af ejerlejligheden skete for sælgers penge. I øvrigt blev handlen gennemført i ejendomsmæglerfirmaets regi, hvorfor den anden ejer af dette firma tillige bør inddrages i sagen. Den eneste grund til, at klagerne ikke vil gøre ansvar gældende over for den anden ejer, er, at han har lavet en aftale med klagers advokat om at hjælpe klager, mod at han ikke gøres ansvarlig.

10 10 Det er ikke korrekt, at indklagede uberettiget har anvendt titlen som statsaut. ejendomsmægler. Der var sket en fejl i Erhvervs- og Byggestyrelsen, således at indklagede ikke var blevet registreret. Opnåelse af autorisation er ikke noget problem, idet indklagede har den uddannelse og erfaring, der skal til. Indklagede har anvendt titlen i god tro, idet indklagede i 2007 af sin daværende arbejdsgiver fik oplyst, at alt var på plads grundet hans position. Først i 2008 blev indklagede opmærksom på fejlen og fik forholdet bragt i orden. Det var desuden hans partner, der stod for kontakt med Erhvervs- og Byggestyrelsen. Siden har indklagede forladt branchen. Klagerne er bundet af handlen og dermed erstatningspligtige over for sælger grundet deres misligholdelse af købet. Klagerne har derfor ikke ret til at få gældsbrevet udleveret. Klagernes advokatomkostninger må klagerne selv afholde, hvortil kommer at indklagede selv har haft mange udgifter til advokat mv. på grund af klagernes misligholdelse. Det bestrides på det kraftigste, at indklagede har nedtonet klagernes behov for ekstern juridisk og økonomisk rådgivning. Klagerne anmodede indklagede om hjælp til at finde en bolig, hvilket indklagede gjorde. I den forbindelse blev klagerne utallige gange opfordret til at søge ekstern rådgivning, hvilket imidlertid aldrig skete. Til sidst så indklagede sig nødsaget til at udarbejde en allonge til købsaftalen, hvori klagerne bekræftede at være opfordret til at søge eksterne rådgivning, men ikke ønskede dette. Klagerne havde accepteret den nødvendige ændring i finansieringen, og det er ikke korrekt, at klagerne blev stillet dårligere ved den alternative finansiering. Sælgers tilbud om finansiering var langt billigere end den oprindelige finansiering. Klagerne havde fra starten valgt afdragsfri variabel belåning også hos BRFkredit. Klagerne vidste, at der først kunne blive tale om nøgleudlevering, når ejerlejligheden var færdigistandsat og skøde underskrevet, idet dette fremgår af købsaftalen. Det bestrides, at der er indgået et endeligt forlig mellem parterne. Det af klagernes advokat fremsendte forlig var ikke i overensstemmelse med de mundtlige drøftelser. Nævnet udtaler: Klagerne har alene ønsket, at klagen skal angå indklagede, og nævnet har ikke efter gennemgangen af sagen fundet sagen uegnet til behandling, fordi den anden ejer af ejendomsmæglerfirmaet ikke er inddraget i sagen. Nævnet kan herefter behandle nærværende klagesag mod indklagede. Indklagede har erkendt, at han anvendte titlen statsaut. ejendomsmægler, selvom han

11 11 ikke var registret i Erhvervs- og Byggestyrelsens register over ejendomsmæglere. Da registreringen er en betingelse for at måtte benytte titlen, jf. lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 1, finder nævnet anledning til alvorlig kritik af indklagede i den forbindelse. Det fremgår af loven 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Nævnet finder, at denne regel også finder anvendelse, såfremt formidleren har fået til opgave at formidle forbrugerens køb og derefter sælger sin egen ejendom til forbrugeren. Det fremgår af sagen, at indklagede over for klagerne påtog sig at finde en ejerlejlighed til dem og herefter via sit mæglerfirma formidlede klagernes køb af ejerlejligheden ved at udarbejde købsaftale og salgsopstilling mv., samtidig med, at indklagede i handlen var et af sælger ejet selskab. Indklagede har dermed ikke overholdt bestemmelsen i LOFE 15, hvilket er alvorligt kritisabelt. Det forhold, at klagerne eventuelt fra starten var bekendt med, at indklagede skulle købe en ejerlejlighed, istandsætte denne og videresælge den til klagerne, og at det af den af klagerne underskrevne allonge fremgår, at indklagede har opfordret klagerne til at søge ekstern bistand, medfører ikke, at ovennævnte bestemmelser ikke er gældende for nærværende handel. Nævnet finder det videre alvorligt kritisabelt, at indklagede udarbejdede køberbudget til klagerne vedrørende køb af indklagedes ejerlejlighed, ligesom det er alvorligt kritisabelt, at indklagede på købsaftalens første side anførte, at han ikke havde økonomisk eller personlig interesse i omsætningen af ejerlejligheden. Det var ikke ulovligt, at en del af købesummen blev dækket via et gældsbrev men nævnet finder også i den forbindelse, at der tale om en yderst uheldig sammenblanding af sælgers interesser og indklagedes pligter som køberformidler/rådgiver for klagerne. Nævnet kan imidlertid ikke tage stilling til, om klagerne var berettigede til at annullere købsaftalen og få tilbageleveret gældsbrevet udstedt til sælger, idet dette er et forhold mellem det sælgende ApS og klagerne, som nævnet ikke kan tage stilling til. De øvrige spørgsmål, der er rejst under klagesagen, afvises fra nævnsbehandling, idet de rejste spørgsmål bedst vil kunne belyses under en retssag, hvorunder der afgives parts og vidneforklaringer. Afvisningen sker i medfør af vedtægtens 14, stk. 2. Som følge heraf kan nævnet heller ikke tilkende klagerne noget beløb til dækning af advokatudgifter. Det bemærkes herved, at nævnet efter fast praksis ikke tilkender erstatning for udgift til advokat for så vidt angår advokatbistand i forbindelse med Klagenævnet for Ejendomsformidlings behandling af en sag.

12 12 Konklusion: Nævnet udtaler alvorlig kritik af indklagedes handlemåde i forbindelse med klagernes erhvervelse af ejerlejlighed. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr ,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand