Lokalplan SKA.235.L Udvidelse af Feriecenter Skagen Strand

Transkript

1 Lokalplan SKA.235.L Udvidelse af Feriecenter Skagen Strand marts 2008

2 2

3 Lokalplan SKA.235.L Indholdsfortegnelse Indhold Forord 5 Hvad er en lokalplan? 7 Lokalplaners indhold 7 Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte 7 Lovgrundlag 7 Lokalplanpligt 7 Borgerdeltagelse 7 Vedtagelse 7 Tinglysning 8 Hvordan er en lokalplan opbygget? 8 Lokalplanredegørelse 9 Lokalplanens område. 9 Lokalplanens baggrund 9 Eksisterende forhold 10 Lokalplanens formål og indhold 11 Bebyggelsens placering og udformning11 Vejadgang 12 Lokalplanforslagets forhold til den øvrige planlægning 12 Lokalplanforslagets forhold til forsyning og miljøforhold i området 15 Tilladelser fra andre myndigheder 16 Lokalplanbestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zoneforhold Områdets anvendelse Udstykning og ejerforhold Vej- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Tilladelse fra andre myndigheder Forudsætning for ibrugtagning Servitutter Bonusvirkning Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelsespåtegning 23 Kortbilag 1 25 Kortbilag 2 27 Kortbilag 3 29 Kortbilag 4a 31 Kortbilag 4b 33 Kortbilag 4c 35 Kortbilag 4d 37 3

4 Kortbilag 5 39 Kortbilag 6a 41 Kortbilag 6b 43 Kortbilag 6c 45 Kortbilag 6d 47 Bilag iøvrigt 49 4

5 Lokalplan SKA.235.L Forord Forord Denne lokalplan er udarbejdet med henblik på at regulere forholdene omkring en udvidelse af Feriecenter Skagen Strand, Hulsig, for dermed at skabe et moderne, konkurrencedygtigt feriecenter, så man i større omfang kan tiltrække gæster på helårsbasis. Lokalplanforslaget har været fremlagt til offentlig debat i perioden fra den til den Lokalplanen blev endeligt vedtaget den 26. marts I forhold til det fremlagte planforslag er der ved den endelige vedtagelse foretaget ændringer af lokalplanen. Lokalplanen kan ses i Borgerservice, i Frederikshavner rummet på Frederikshavn Bibliotek eller på Frederikshavn kommunes hjemmeside med adressen: Teknisk Forvaltning Teknisk Service Rådhus Allé Frederikshavn Eller mailadressen: [email protected] Feriecenter Skagen Strand 5

6 6

7 Lokalplan SKA.235.L Hvad er en lokalplan? Hvad er en lokalplan? Lokalplaners indhold En lokalplan er en plan for et afgrænset område af kommunen, der fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, eller om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Sådanne forudsætninger kan dreje sig om etablering af afskærmningsforanstaltninger eller tilslutning til fællesanlæg. Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom. Men skal der foretages ændringer i de eksisterende forhold, for eksempel ved nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående bygninger, må det kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne, og man kan af samme grund ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lovgrundlag Proceduren for at vedtage en lokalplan fremgår af Lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 883 af 18. aug med evt. senere ændringer). Lokalplanpligt Byrådet har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre større sammenhæng og offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Borgerdeltagelse Gennemførelse af en lokalplanprocedure er en del af den demokratiske proces, der sikrer kommunens borgere indsigt i og mulighed for indflydelse på den løbende planlægning, der foregår i kommunen. Derfor skal alle lokalplaner være fremlagt i mindst 8 uger, inden planen kan vedtages endeligt af byrådet. Vedtagelse Lokalplaner skal udarbejdes inden for de rammer, der er fastlagt i kommuneplanen. Er dette tilfældet kan byrådet alene vedtage lokalplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. En sådan ændring skal godkendes af Miljøministeriet. 7

8 Lokalplan SKA.235.L Hvad er en lokalplan? Tinglysning Når byrådet har endeligt vedtaget en lokalplan, bliver den tinglyst på de ejendomme, planen omfatter. Hvordan er en lokalplan opbygget? En lokalplan består oftest af tre dele: - En redegørelse - En række bestemmelser og - Et sæt kortbilag Redegørelsen findes forrest i lokalplanen. Redegørelsen indeholder: - En kort beskrivelse af lokalplanens hovedindhold, - En beskrivelse af planens forhold til anden planlægning for området, f.eks. kommuneplanen og lovgivning, som er gældende for det pågældende område, og som har indflydelse på udformningen af de efterfølgende lokalplanbestemmelser og - En redegørelse for lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Redegørelsen skal i almindelige vendinger godtgøre, hvorfor de efterfølgende lokalplanbestemmelser har fået det indhold, de har. Lokalplanens bestemmelser gør skridt for skridt rede for, hvad formålet med lokalplanen er, hvilke ejendomme, der er omfattet af planen, hvad ejedommene må anvendes til osv. Det er lokalplanens bestemmelser, der tinglyses på de pågældende ejendomme. Kortbilagene findes bagest i lokalplanen. Som hovedregel består kortbilagene af: - Et oversigtskort, der viser hvilke ejendomme lokalplanen omfatter, - Et plankort, der viser, hvordan området er planlagt. Kortet understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser, og - Et illustrationskort, der billedliggør, hvordan området kan komme til at se ud. 8

9 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse Lokalplanredegørelse Lokalplanens område. Lokalplanområdet omfatter et areal beliggende umiddelbart øst for Hulsig station ved Tranevej. Lokalplanens samlede areal udgør ca. 10ha, opdelt med ca. 6,6ha i delområde I (udlagt til bebyggelse) og ca. 3,4ha i delområde II (friareal med offentlig adgang). Arealet grænser mod nord op til Karredvej og mod syd til Feriecentret Skagen Strand. Mod øst grænser lokalplanområdet op til et 12ha stort areal, der i lokalplan 64-S.25 ligeledes er udlagt som et friareal med offentlig adgang. På kortet indsat som bilag 2) er lokalplanens delområde I og II vist med hvid fuldt optrukken linie. Lokalplanens baggrund Det nuværende Feriecenter Skagen Strand er omfattet af lokalplan nr. 64- S.25. Det består i dag af en centerbebyggelse samt 142 feriehuse, hvoraf maximalt halvdelen kan benyttes som timesharelejligheder, mens resten har status som hotel-lejligheder. Efter bestemmelserne i den gældende lokalplan nr. 64-S.25, kan der i dette lokalplanområde bygges op til 160 ferielejligheder. Kapaciteten med hensyn til udbygning med nye ferielejligheder i dette område er derfor stort set fuldt udnyttet. Feriecentret indeholder også en centerbygning med en restaurant, mødelokaler og en svømmehal. Der er mod øst opført en sportshal, hvor der kan udøves en række indendørs aktiviteter. Der forefindes også udendørs faciliteter såsom minigolf, tennis og boldbaner. Baggrunden for denne lokalplan er et længe næret ønske fra Feriecenter Skagen Strand om at udvide feriecentrets kapacitet med yderligere 400 sengepladser, sådan som det er beskrevet i Regionplan 2005, retningslinje 4.3.9, hvortil henvises. Der ønskes således udvidet med dels 56 individuelle ferieboliger (med hotelpligt) med tilsammen 280 sengepladser og dels med et egentligt hotelafsnit opdelt i 3 mindre enheder, hvor der kan indrettes op til 120 sengepladser fordelt i 24 ferielejligheder. De 24 ferielejligheder ønskes indrettet så fleksibelt, at de kan udlejes dels som enkeltværelser/dobbeltværelser i forbindelse med afholdelse af konferencer og lignende og dels som ferielejligheder, hvor de i højsæsonen kan udlejes til f.eks. familier med børn. Baggrunden for Feriecenter Skagen Strands ønske om et øget antal ferieboliger og værelser og dermed mulighed for at modtage flere gæster, er begrundet i behovet for at skabe et moderne, konkurrencedygtigt feriecenter, hvilket fordrer dels en øget kapacitet, så man også kan modtage større konferencer etc., dels et økonomisk grundlag for at modernisere de nuværende centerfaciliteter og dels udbygning af disse, så man kan tiltrække gæster på helårsbasis. 9

10 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse I forbindelse med udvidelsen af overnatningskapaciteten er det således planen samtidig dels at renovere og udbygge de nuværende centerfaciliteter og dels at opføre et nyt, eksklusivt spa- & wellnesscenter i tilknytning til de eksisterende centerfaciliteter for på denne måde at udvide feriesæsonen. Grundlaget for disse udbygningsmuligheder fremgår af lokalplan 64-S.25 for det eksisterende feriecenter og er således ikke omfattet af nærværende lokalplan. Man har i flere år overvejet denne mulighed for at udvikle feriecentret Skagen Strand til et større og også mere konkurrencedygtigt kongres- og wellnesscenter til gavn for hele kommunen. Planerne falder således helt i tråd med Frederikshavn kommunes ønske om at fremme helårsturismen og om at udvikle og markedsføre Skagensområdet som et nationalt center for helse og wellness. Endelig er det planen i forbindelse med renovering og udbygning af de eksisterende centerfaciliteter at ansøge om indretning af en dagligvareforretning, som kan holde åbent hele året og på denne måde være med til at sikre genetablering af den nu nedlagte dagligvareforretning i lokalområdet. Eksisterende forhold Bestemmelserne i den gældende lokalplan nr. 64-S.25 for det eksisterende feriecenter gør det muligt at opføre i alt etagemeter til fællesfaciliteter for feriecenteret. Heraf er i dag alene opført ca m² inkl. sportshallen. Der kan således i henhold til den for Feriecenter Skagen Strand i dag gældende lokalplan opføres indtil ca m² nye fællesfaciliteter her, hvorfor det nye wellnesscenter fint kan placeres inden for den nuværende lokalplans rammer og drives sammen med de øvrige fællesfaciliteter. Det nye wellnesscenter skal bl.a. indeholde fitness- og helsefaciliteter samt indendørs swimmingpools, saunaer, dampbade, spabade mv. Med udvidelsen af sengekapaciteten i det nye lokalplanområde og med opførelse af de nye centerfaciliteter, vil det samlede område kunne komme til at fremstå som et moderne, attraktivt feriecenter med i alt ca sengepladser i de i alt ca. 200 ferieboliger samt i de nye værelsesfløje med ferielejligheder. Feriecentret vil derpå - som en moderne virksomhed med en unik beliggenhed ved skov og strand og en kort afstand til Skagen - have mulighed for at tilbyde såvel ferieophold for børn og voksne som kur-, helse- og wellness ophold, ligesom man kan tilbyde afholdelse af kongresser i samarbejde med andre hoteller i Skagen og omegn, kongresser af en størrelse, som det ikke tidligere har været muligt at invitere til området. Udvidelsen forventes derfor også at få en stor positiv beskæftigelsesmæssig effekt med arbejde både til faglærte og ufaglærte, ligesom wellness centeret forventes at kunne tiltrække en række specialister inden for sundhedssektoren (fysioterapeuter, ergoterapeuter, diætister, kosmetologer etc.) til lokalområdet. 10

11 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen udstikker de nærmere retningslinier for opførelse af ferieboliger og ferielejligheder med op til i alt 400 sengepladser i tilknytning til det nuværende, tilgrænsende Feriecenter Skagen Strand. Formålet er: - at sikre områdets fremtidige anvendelse til ferie- og fritidsformål i form af en attraktiv, alsidig og konkurrencedygtig feriecenterbebyggelse - at sikre en kvalitativ optimering af feriecenteret med henblik på fremme af helårsturisme i området - at sikre feriebebyggelsen indpasset i landskabet på en nænsom måde og samtidig søge at minimere generne i forhold til nabobebyggelser og det omgivende landskab - at sikre en arkitektonisk kvalitet i byggeriets placering og udformning, således at den samlede nye bebyggelse i forening med det nuværende Feriecenter Skagen Strand og omgivelserne fremstår som en veldisponeret, varieret og attraktiv helhed Bebyggelsens placering og udformning Ved bebyggelsens placering i terrænet er der taget så vidtgående hensyn som muligt til de landskabelige interesser samt til det eksisterende miljø og vegetation. For at minimere generne mest muligt for den omkringliggende bebyggelse, vil der blive etableret nye, primært stedsegrønne læbælter, ligesom de eksisterende levende hegn bevares. Mod Tranevej udlægges som delområde II et stort friareal med offentlig adgang beregnet til rekreative formål og mod Karredvej udlægges et 25m bredt bælte, hvoraf de 10m beplantes tæt med den for området karakteristiske vegetation. Som det vil fremgå af den gennemførte visualisering, jfr. bilag 6a, b, c og d, vil den nye bebyggelse således ikke kunne ses hverken fra Karredvej eller fra stranden. Tyngden i bebyggelsen er lagt så langt mod syd som muligt med bl.a. hotelfløjene, ligesom ferieboligerne i én etage er placeret ud mod Karredvej og mod friarealet. Der stilles i lokalplanen krav til bygningernes ydre fremtræden i form af farver og materialer bl.a. for at sikre harmoni, variation og høj arkitektonisk kvalitet. Ferieboligerne opføres som tre typer individuelle boliger bl.a. for at sikre en smuk, varieret bebyggelse og samtidig sikre en højt prioriteret variation i centerets udbud af alternative overnatningsmuligheder. Type A er et feriehus i ét plan, type B er et såkaldt trempel hus i 1½ plan og type C er et såkaldt længehus med udnyttet tagetage, se nærmere bilag 4 a, b, og c med facadetegninger af de enkelte hustyper. De enkelte typer placeres i mindre klynger, jfr. bilag 3, Situationsplanen for området. 11

12 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse Hotelfløjen er - for at undgå et for stort og dominerende byggeri på stedet - opdelt i tre værelsesfløje i 2 etager med 8 lejligheder i hver bygningsdel. Ingen del af den nye bebyggelse vil overstige en højde på 8.5m, jfr. Regionplanens bestemmelser herom, ligesom det er fastlagt, at bebyggelsen skal have saddeltag med en taghældning på mellem 25º- 45º. Bebyggelsesprocenten for delområde I må ikke overstige 20 og delområde II må slet ikke bebygges. Når bebyggelsesprocenten ses under et, er der således tale om en lav bebyggelsesprocent, idet man har valgt at koncentrere bebyggelsen på et mindre område for at friholde så meget natur som muligt. Vejadgang Der udlægges og etableres vejadgang til de nye ferieboliger ad den eksisterende vej fra Tranevej gennem Feriecentret, således som det er vist på den som bilag 3 vedlagte situationsplan. En mindre del af vejadgangen er dog lagt hen over delområde II for at skåne de mest udsatte af de eksisterende feriehuse for belastningen ved at få adgangsvejen til den nye bebyggelse alt for tæt på. Der gives mulighed for af- og pålæsning af bagage ved ferieboligerne fra biler, men den egentlige parkering af disse skal finde sted på de anviste parkeringspladser i området. Internt i den nye bebyggelse udlægges vejene som stilleveje. Feriegæsterne kan bevæge sig til fods fra lokalplanområdet over friarealet mod øst ad trådte stier til stranden. Lokalplanforslagets forhold til den øvrige planlægning Regionplan 2005 Regionplan 2005 indeholder som ovenfor omtalt i pkt en bestemmelse om udvidelsen af Feriecenter Skagen Strand, da dette er beliggende inden for Kystnærhedszonen og uden for det regionale byperspektiv. Der henvises i den forbindelse til Regionplan 2005 side 161. Det var det daværende amtsråds holdning, at der kan være behov for, at eksisterende anlægs kvalitet sikres, udbygges med nye faciliteter og eventuelt udvides for at sikre rentabiliteten og konkurrencedygtigheden. Dette er netop intentionerne i nærværende lokalplanforslag for feriecentret. Iflg. Regionplanen er der i dag 720 sengepladser på feriecentret samt mulighed for at opføre yderligere 400 sengepladser, således det samlede antal sengepladser i henhold til Regionplanen i alt kan udgøre Efter udbygningen vil centeret indeholde i alt 1120 sengepladser, hvoraf den nye bebyggelse vil udgøre 400 sengepladser. Udbygningen holder sig således inden for Regionplanens bestemmelser. For at sikre en hensigtsmæssig drift, opføres det nye wellnesscenter som 12

13 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse en udvidelse af den eksisterende centerbebyggelse og denne udvidelse er således ikke omhandlet af nærværende lokalplanforslag. Det samme gælder den planlagte dagligvareforretning, som både feriecenteret og lokalbefolkningen ønsker etableret. For at sikre en rentabel drift, ønskes denne placeret i forbindelse med centerfaciliteterne, således at forretningen kan passes af centerets personale, hvilket vil betyde, at der også kan holdes åbent på de tidspunkter på dagen/året, hvor grundlaget ellers ikke vil være til stede for en selvstændig rentabel drift af forretningen. Kommuneplanen Af Kommuneplan 2005 for den daværende Skagen Kommune fremgår det bl.a. som et af de overordnede mål, at byrådet vil understøtte en kvalitativ udvikling af helårsturismen i Skagen og omegn med sigte på at øge den lokale omsætning og beskæftigelse. Dette mål understøttes af den nye Frederikshavn kommune. Det er også et ønske i kommuneplanen, at der sikres en dagligvareforretning i lokalområdet, som har åbent hele året. Som et andet overordnet mål fremhæves det, at byrådet vil fokusere på udvikling af vækstpotentialer i erhverv, som ikke er fiskeribaserede. Som et eksempel herpå nævnes tilbud som f.eks. sundheds- og helseophold og / eller behandlinger placeret i lokalområdet. Nærværende lokalplan er derfor helt i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede mål. Kommuneplanens lokalplanrammer Det nuværende Feriecenter Skagen Strand er, som tidligere beskrevet, underlagt bestemmelserne i lokalplan nr. 64-S.25. Dette areal er zonemæssigt beliggende i sommerhusområde og det berøres ikke af nærværende lokalplanforslag. Regionplanens bestemmelser og kommuneplanens lokalplanrammer omhandler kun delområde I. I forbindelse med den projekterede bebyggelse i delområde I er der et ønske om at sikre et større friareal for feriecentrets brugere. Der er derfor udarbejdet et nyt tillæg til kommuneplanens lokalplanrammer, der inddrager et areal mellem Tranevej og delområde I i den eksisterende planlægning. Det omhandlede areal er på kortbilag nr. 2 betegnet som delområde II. Området ønskes inddraget med de samme bestemmelser, som er gældende for delområde I, dog skal delområde II fortsat ligge i kystnærhedszone A og området skal friholdes for bebyggelse. Ved lokalplanforslagets endelige vedtagelse har det samlede lokalplanområde status som et areal til ferie- og fritidsformål i landzone. Det skal fremgår af lokalplanens bestemmelser, at delområde II udlægges som et rekreativt område med offentlig adgang, at det ligger i kystnærhedszone A og at området skal friholdes for bebyggelse. 13

14 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse Lov om miljøvurdering af planer og programmer Lov om miljøvurdering af planer og programmer har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages en vurdering af eventuelle miljøkonsekvenser og en belysning af mulige alternativer, mens planerne endnu er under forberedelse og politisk behandling. Loven indebærer, at offentlige myndigheder har pligt til at foretage en vurdering af lokalplaner og andre planer samt programmer, der er omfattet af loven. Frederikshavn Kommune har derfor gennemført en screening af lokalplanforslaget med henblik på at afklare, om der skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Screeningen viste, at planforslaget ikke skal underkastes en nærmere miljøvurdering. Kystnærhedszonen og visualisering Lokalplanområdet ligger inden for den såkaldte kystnærhedszone, hvorunder lokal-planforslag skal følges af en redegørelse for bebyggelsens visuelle påvirkning af omgivelserne, ligesom evt. bygningshøjder over 8.50m skal nærmere begrundes. Den maximale højde på den nye bebyggelse må ifølge lokalplanen ikke overstige 8,50m. Der er udarbejdet et visualiseringsmateriale, der viser den påtænkte bebyggelses placering, størrelse og forhold til omgivelserne m.v. Visualiseringsmaterialet indeholder 7 fotooptagelser fra udvalgte fotostandpunkter. De udarbejdede fotooptagelser er vist som bilag 6a, b, c og d til lokalplanen. Jævnfør miljøscreeningen, der er vedhæftet som bilag til lokalplanen, vurderes det ikke, at den nye bebyggelse vil påvirke kystlandskabet. Den nye bebyggelse kan således ikke ses fra kysten. Takket være den foreslåede placering af bebyggelsen og de udlagte primært stedsegrønne beplantningsbælter, vil bebyggelsen kun i meget ringe grad påvirke de nære omgivelser. Kystdirektoratet Kystdirektoratet anbefaler, at der for ny bebyggelse i kystnære områder fastsættes en sokkel kote på mindst + 1,50m D.N.N., da det er en af forudsætningerne for at få erstattet stormflodsskader i henhold til Lov om erstatning af skader forårsaget af stormflod. Da områdets niveauhøjde er omkring 8m D.N.N. vil det ikke blive aktuelt med sokkel koter under 1,50m. Servitutter Der er iflg. tingbogen ingen servitutter, der strider mod lokalplanens bestemmelser. Skovbyggelinier En del af lokalplanens område er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser omskovbyggelinier. Arealet er vist med skravering på kortet 14

15 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse herunder. Frederikshavn Kommune kræver som dispensationsmyndighed for bestemmelserne om naturbeskyttelseslovens skovbyggelinier, at der ansøges om dispensation fra byggelinierne i den udstrækning, der fremsendes byggeanmodninger. Frederikshavn Kommune er indstillet på at meddele dispensation for projekter, der er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Tranevej Karredvej Lokalplanforslagets forhold til forsyning og miljøforhold i området Varmeforsyning Lokalplanområdet er endnu ikke omfattet af Frederikshavn Kommunes varme-forsyningsplan. Området skal forsynes med kollektiv opvarmning. Kommunens varmeforsyningsplan vil blive tilrettet i overensstemmelse hermed. Elforsyning Lokalplanområdet forsynes med el af Elforsyningen Nordvendsyssel - ENV. Vandforsyning Lokalplanområdet skal tilsluttes Frederikshavn Vand A/S. Spildevand Ifølge den gældende spildevandsplan er dette område beliggende udenfor det kommunale kloakopland, og der skal derfor udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen. For delområde 1 fastsættes kloakeringsprincippet til separatkloak. Spildevandet ledes til det offentlige kloaknet ved Tranevej, og overfladevandet ledes til det lokale grøftesystem med afløb til havet. For delområde 2 fastsættes kloakeringsprincippet til Ikke kloakeret område. 15

16 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanredegørelse Renovation Området indgår i kommunens renovationsordning. Opbevaring, sortering og bortskaffelse af områdets affald skal ske i henhold til gældende regulativer. Miljøbeskyttelsesloven Jordforurening Der er ikke kortlagt forurening på ejendommen. Der forventes ikke at være forurening på arealet. Teknisk Forvaltning i Frederikshavn Kommune skal kontaktes, hvis man støder på forurening i forbindelse med gravearbejdet. Støj Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier vil danne baggrund for sagsbehandling vedrørende aktiviteter i og uden for lokalplanområdet. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Findes der under jordarbejdet grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre faste fortidsminder, skal arbejdet straks standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Vendsyssels Historiske Museum. Ifølge Museumslovens 25 kan en bygherre forud for igangsætning af gravearbejde anmode Vendsyssels Historiske Museum om en udtalelse om, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Landbrugsloven Lokalplanens samlede område er en del af landbrugsejendommen matr.nr. 6 a, Skagen Markjorder, hvis hovedbygningerne er beliggende ved Tornbakkevej. Ophævelse af landbrugspligt på lokalplanens område kan ske ved erklæring fra praktiserende landinspektør, når lokalplanen er endelig vedtaget. Lokalplanen er således ikke afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Frederikshavn Kommune. 16

17 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanbetemmelser Lokalplanbestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område 1 Lokalplanens formål at sikre områdets fremtidige anvendelse til ferie- og fritidsformål i form af en attraktiv, alsidig og konkurrencedygtig feriecenterbebyggelse at sikre feriebebyggelsen indpasset i landskabet på en nænsom måde og samtidig søge at minimere generne i forhold til nabobebyggelser og det omgivende landskab at sikre en arkitektonisk kvalitet i byggeriets placering og udformning, således at den samlede nye bebyggelse i forening med det nuværende Feriecenter Skagen Strand og omgivelserne fremstår som en veldisponeret og attraktiv helhed 2. Lokalplanens område og zoneforhold 2.1 Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan kan det på kort bilag nr. 1 viste areal anvendes til ferie- og fritidsformål. 2.2 Lokalplanområdets zonemæssige status er landzone. 2.3 Lokalplanens område afgrænses som vist på vedlagte kortbilag 1) og omfatter matr. nr. 6ah, Skagen Markjorder, der igen er en del af landbrugsejendommen matr. 6a smst., jfr. vedlagte kortbilag 2) om de matrikulære forhold. Det samlede areal i lokalplanområdet udgør ca. 10ha opdelt i delområde I med ca. 6.6ha og delområde II med ca. 3,4ha. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den endelig vedtagne lokalplan ophæves landbrugspligten på det af lokalplanen omhandlede areal ved erklæring fra praktiserende landinspektør. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til ferie- og fritidsformål og drives i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om restaurationsog hotelvirksomhed. Delområde I: Udvidelse af Hotel Skagen Strand. Opførelse af individuelle ferieboliger og en tredelt hotellejligheds/-værelsesfløj, samt opholdsarealer, veje, stier og parkering. Der kan højst etableres tilsammen 400 sengepladser i bebyggelsen. Desuden kan der opføres de påkrævede faciliteter for overholdelse af lov om restaurations- og hotelvirksomhed. 17

18 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanbetemmelser Delområde II: Området er udlagt som kystnærhedszone A. Området udlægges som rekreativt område med offentlig adgang. Der kan dog tillades, at en mindre del af adgangsvejen til området lægges ind over delområde II, jfr. kortbilag 3) Situationsplanen. 4. Udstykning og ejerforhold 4.1 Der må ikke foretages udstykning af området uden Byrådets særlige godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 4.2 De ikke bebyggede arealer herunder veje, stier, fælles opholdsarealer og parkeringsarealer ejes i fællesskab. 5. Vej- og parkeringsforhold 5.1 Adgang for kørende trafik til lokalplanområdet skal ske fra den offentlige vej Tranevej gennem det nuværende feriecenterområde, således som vist i princippet på den som kortbilag 3) vedlagte situationsplan. 5.2 Adgangsvejen til lokalplanens delområde 1 etableres som stillevej i en bredde af 5 m med fast belægning. De øvrige interne veje i området udlægges i en bredde af 5 m og etableres som stilleveje med grus eller asfalt. 5.3 Parkeringspladser for feriecentrets gæster og personale skal anlægges på centrets egen grund. Der skal anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. feriebolig og ferielejlighed. 5.4 Parkeringspladserne skal anlægges som flere samlede parkeringspladser og skal i princippet for den ny bebyggelse placeres som vist på den som kortbilag 3) vedlagte situationsplan. 6. Bebyggelsens omfang og ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsesprocenten for det samlede område må ikke overstige Den nye bebyggelse skal have et antal og omfang samt i princippet placeres i overensstemmelse med kortbilag 3), således at ingen del af den nye bebyggelse placeres nærmere Karredvej end 25m. 6.3 Ferieboligerne skal placeres således, at de forskellige bygningstyper placeres hver for sig i mindre klynger. 6.4 Den nye ferieboligbebyggelse skal fremstå som længe huse i 1 eller 1½ etage og/eller som trempel huse. Evt. udskud må højst udgøre halvdelen af hver facadelængde. 6.5 Den nye tredelte hotelfløj må ikke opføres med mere end 2 etager. 6.6 Ferieboligerne skal i princippet opføres i overensstemmelse med de vedlagte bygningstegninger jfr. bilag Intet punkt af den nye bebyggelses ydervægge eller tagflader må gives en højde, der overstiger 8.5m over et for grunden fastsat el- 18

19 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanbetemmelser ler i forbindelse med byggetilladelsen godkendt niveauplan. 6.8 Udvendige bygningssider skal fremstå som pudsede eller vandskurede tegl vægge og fremtræde i farven hvid eller Skagens gul og/eller som træhuse i farverne sort eller terrakotta. Enkelte partier på bygningerne samt udskud og lign. kan alternativt suppleres med elementer af zink eller glas. 6.9 Tagene på den nye bebyggelse skal udføres som saddeltage. Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem Til mindre udskud og lign. kan andre taghældninger anvendes. Bygningernes tagflader skal udføres med røde vingetegl eller med sort tagpap med listedækning. Mindre tagflader på udskud og lign. kan dækkes med zink eller glas Alle elementer, som indbygges i tag- eller vægfladerne eksempelvis til lys indtag, udluftninger, afkast m.v., skal udføres som arkitektonisk velovervejede og veltilpassede elementer. Ovenlys må højst udgøre en fjerdedel af hver tagflades længde Der må ikke placeres terrasser, balkoner eller kviste nærmere skel end 5m mod anden ejendom Døre, vinduer og glaspartier skal anbringes harmonisk i facaderne og skal udføres i træ eller træ/alu. Ikke vejrbestandige træsorter skal behandles med laserende eller dækkende maling. Metal skal behandles med dækkende maling i farverne sort, hvid eller antracit grå Der må ikke synligt anvendes PVC materialer på bygninger Indefra belyste skilte må ikke opsættes. Enhver form for skiltning skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af Byrådet. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Ubebyggede arealer skal etableres og til stadighed vedligeholdes, således at der sikres fortsat benyttelse af arealerne i henhold til intentionerne og bekæmpelse af invasive arter sikres. Arealerne må kun anvendes til ophold for gæster og personale, til miljøstationer, teknikskabe samt andre tekniske anlæg, oplag, veje, stier og parkering. 7.2 Opholdsarealer til feriecenterets gæster og personale skal anlægges på arealer med læ og rigeligt solindfald og skal gives en opholdsmæssigt attraktiv kvalitet. 19

20 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanbetemmelser 7.3 Der skal etableres et 10m bredt beplantningsbælte ud mod Karredvej som vist på den som kortbilag 3) vedlagte situationsplan samt et 5 m bredt beplantningsbælte vest for delområde I. Dette beplantningsbælte skal etableres inden for en afstand af 10 m fra delområdegrænsen imellem delområde I og II. Desuden skal der etableres et 3 m bredt beplantningsbælte bestående af lave tætte træer eller buske imellem tilkørselsvejen til delområde I og sommerhusene vest for vejen, som vist på kortbilag 3. Ved beplantningen skal anvendes egnstypiske træ- og buskarter. Der bør benyttes buske og lave træer af hjemmehørende arter. Invasive arter som klitfyr, bjergfyr og rynket rose (rosa rugosa) må ikke anvendes. Alle beplantningsbælter i lokalplanområdet skal til stadighed vedligeholdes, så de dels fremstår som et tæt hegn og afskærmende for området. 7.4 Friarealerne inden for lokalplanområdet i øvrigt skal indrettes og beplantes, så der opnås en god helhedsvirkning. Herved menes, at inventar (lamper, bænke, borde affaldsstativer, legeredskaber og sportsaktiviteter m.v.), belægninger og beplantning (med planter karakteristiske for egnen) udformes og placeres ud fra en samlet områdedisponering, der omfatter samtlige friarealer. Det skal samtidig sikres, at de funktioner der indpasses, ikke generer hinanden. 7.5 Interne hegn omkring terrasse- og opholdsarealer skal udføres som pudsede teglstensmure i op til 1,20m højde i samme farve som bygningerne eller som plankeværk i samme højde af brædder, ens i farverne hvid, sort eller en blanding af farverne hvid og sort. 7.6 Terrænregulering må højst foretages med +- ½m. Der kan dog tillades anlagt klitter i terrænet. 8. Tekniske anlæg 8.1 Der må ikke opsættes antennemaster eller parabolantenner til radio, TV og lignende. 8.2 Alle ledningsanlæg skal fremføres som jordkabler. 8.3 Belysning ved veje, stier og fælles opholdsarealer må kun udføres som lav park belysning. 9. Tilladelse fra andre myndigheder 9.1 Hvis der inden for lokalplanens område konstateres forurening under bygge- og anlægsarbejdet, skal arbejdet straks standses og byrådet underrettes jf. bestemmelserne i miljøbeskyttelseslovens 21 og i lov om forurenet jord Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre faste fortidsminder, skal arbejdet straks standses i det omfang, det berører fortidsmindet. 20

21 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanbetemmelser Fundet skal straks anmeldes til Vendsyssels Historiske Museum. 10. Forudsætning for ibrugtagning 10.1 Den nye bebyggelse i området må ikke tages i brug, før de i lokalplanens 5.3 nævnte bestemmelser om p-pladser og det i 7.3 omtalte beplantningsbælte er etableret. 11. Servitutter 11.1 Der er ikke tinglyst servitutter på lokalplanens område, som er i strid med lokalplanens bestemmelser. 12. Bonusvirkning 12.1 Lokalplanen erstatter de tilladelser efter planlovens 35 stk. 1, der er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse for så vidt angår opførelse af bebyggelse. Bonusvirkning omfatter ikke eventuel senere udstykning. 13. Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med dens bestemmelser Ophævelse af landbrugspligt på lokalplanens område kan ske ved erklæring fra praktiserende landinspektør, når lokalplanen er endelig vedtaget, jf. LBK nr. 60 af 19/01/ Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Frederikshavn Kommune kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i modstrid med lokalplanens formål En bestemmelse i lokalplanen, hvis indhold er fastlagt i en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan dog alene gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Der kan foretages ekspropriation af privates ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen Andre private byggeservitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 21

22 Lokalplan SKA.235.L Lokalplanbetemmelser 22

23 Lokalplan SKA.235.L Vedtagelsespåtegning Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er endeligt vedtaget den 26. marts Frederikshavn Byråd, den 26. marts Erik Sørensen borgmester Jane Wiis kommunaldirektør 23

24 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 24

25 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 1 Beliggenhedsplan Lokalplan SKA.235.L Udvidelse af Feriecenter Skagen Strand 25

26 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 26

27 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 2 Ejerlav: Skagen Markjorder NORD Oversigtskort med lokalplanområdets matrikulære forhold Lokalplan SKA.235.L Udvidelse af Feriecenter Skagen Strand 27

28 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 28

29 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 3 BILAG 3 PLAN 1:2500 Situationsplan Lokalplan SKA.235.L Udvidelse af Feriecenter Skagen Strand 29

30 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 30

31 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 4a BIL 1:200 Facadetegning Lokalplan SKA.235.L Principfacader feriebolig model a Målforhold 1:200 31

32 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 32

33 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 4b BILAG 1:200 Facadetegning Lokalplan SKA.235.L Principfacader feriebolig model b Målforhold 1:200 33

34 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 34

35 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 4c BILAG :200 Facadetegning Lokalplan SKA.235.L Principfacader feriebolig model c Målforhold 1:200 35

36 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 36

37 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 4d Facadetegning Lokalplan SKA.235.L Principfacader hotellejligheder model d Målforhold 1:200 37

38 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 38

39 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 5 BILAG 5 Visualiseringer oversigtskort Lokalplan SKA.235.L 39

40 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 40

41 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 6a Bebyggelsen er ikke synlig fra stranden Karredvej View 1 Set fra stranden (mod nordvest). Eksisterende ferieboliger Eksisterende ferieboliger Eksisterende Feriecenter Fremtidige ferieboliger Type A - B - C View 2 Set fra Karredvej (mod nordvest). Visualisering Lokalplan SKA.235.L View 1 og 2 41

42 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 42

43 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 6b Eksisterende ferieboliger Fremtidige ferieboliger Type A - B - C View 3 Set fra fælles friareal (mod nord). Eksisterende ferieboliger Fremtidige ferieboliger - Ikke synlige Fremtidige ferieboliger Type A - B - C View 4 Set fra eksist. bebyggelse (mod nordøst). Visualisering Lokalplan SKA.235.L View 3 og 4 43

44 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 44

45 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 6c Fremtidige ferieboliger - Ikke synlige View 5 - Set fra eksist. bebyggelse (mod nord). View 6 - Set fra eksist. bebyggelse (mod nordøst). Fremtidige ferieboliger - Synlige Fremtidige ferieboliger - Ikke synlige Visualisering Lokalplan SKA.235.L View 5 og 6 45

46 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag 46

47 Lokalplan SKA.235.L Kortbilag Kortbilag 6d I baggrunden eksisterende ferieboliger Fremtidige ferieboliger Type A - B - C View 7 - Set fra Karredvej (mod sydvest) - Visualiseringen er før udplantning af det nye plantebælte (10 mtr.). Visualisering Lokalplan SKA.235.L View 7 47

48 Lokalplan SKA.235.L Bilag iøvrigt 48

49 Lokalplan SKA.235.L Bilag iøvrigt Bilag iøvrigt Annonce til Lokalavisen, Sæby Folkeblad, Østvendsyssel Folkeblad, Skagen onsdag. Indrykkes onsdag den 9. april 2008 under Kommunen Informerer Vedtagelse af lokalplan Frederikshavn Byråd har 26. marts 2008 vedtaget følgende lokalplan og kommuneplantillæg: Lokalplan SKA.235-L udvidelse af Feriecenter Skagen Strand, og kommuneplantillæg SKA Planerne omfatter en udvidelse af det eksisterende feriecenter Skagen Strand med nye ferieboliger og ferielejligheder. I forhold til det fremlagte lokalplanforslag er der foretaget fl ere ændringer ved den endelige vedtagelse bl.a. vedrørende beplantning og belægning på veje. Retsvirkninger Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Klagemuligheder Ifølge Planloven kan der kun klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens tilvejebringelse. Der kan ikke klages over hensigtsmæssigheden i planen. Det er kun de, der har retlig interesse i planen, der kan klage. Klage sendes til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K inden 4 uger fra datoen for denne annonces offentliggørelse. Naturklagenævnet opkræver et klagegebyr på 500 kr. Gebyret tilbagebetales, hvis der gives helt eller delvis medhold i klagen. Vejledning om gebyrordningen kan fi ndes på Naturklagenævnets hjemmeside Spørgsmål om planernes lovlighed kan indbringes for domstolene inden 6 måneder efter den offentlige bekendtgørelse. Her kan du se lokalplanen Lokalplan kan ses i Borgerservicecentrene, på bibliotekerne i Frederikshavn Kommune og desuden på kommunens hjemmeside Alle interesserede kan købe lokalplanen i Borgerservicecentrene i Frederikshavn, Sæby og Skagen. Planen koster 70,00 kr. tlf

50 Grafik JF Frederikshavn Kommune Rådhus Allé Frederikshavn Tel.: