U Esbjerg 41 Kommune LOKALPLAN NR. 379 For Breinholtgård Golfbane
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokaiplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanen, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planerne. Høringsperiode Forslaget har været fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 13. maj 1998 til den 8. juli 1998 og er tilrettet efter modtagne bemærkninger og indsigelser. 2
INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning 4 Forord 5 Baggrund for lokalplanen 5 Beskrivelse af lokalplanområdet 5 Lokalplanens formål 5 Fredningsbestemmelser 5 Vejforhold 6 Støjforhold 7 Forhold til anden planlægning 7 Lokalplan nr. 379 9 1 Lokalplanens formål 9 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 9 3 Områdets anvendelse 9 4 Udstykninger 10 5 Bebyggelsens omfang og placering 10 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 11 7 Vej- sti- og parkeringsforhold 11 8 Ubebyggede arealer 11 9 Forudsætninger for ibrugtagning af nye golfbanearealer 12 10 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 12 11 Ophævelse af lokalplanen 13 Vedtagelsespåtegning 13 Lokalplanens retsvirkninger 1 5 Tegningsbilag Oversigtstegning 4 Lokalplankort tegn. nr LP 379.1 Fredningsforhold tegn. nr LP 379.2 Tegning af beplantningsbælter, tegn. nr LP 379.3 Lokaiplanen er udarbejdet af Landinspektørerne lis, Esbjerg i med Byplan, Teknik og Miljø, Esbjerg Kommune. samarbejde 3
INDLEDNING LOKALPLAN NR. 379 OVERSIGTSTEGNING 03.03.98 LANDINSPEKTØRERNE lis, ESBJERG nimiiin OMRÅDE A OMRÅDE B OMRÅDEC - EKSISTERENDE GOLFBANE - UDVIDELSE AF GOLFBANE - NATUROMRÅDE 4
INDLEDNING FORORD Dette hæfte indeholder lokalplan nr. 379 for Breinholtgård Golfbane og omfatter den eksisterende golfbane (Lokalplan nr. 293, tinglyst d 10/5 1991>, samt en udvidelse af golfbanen mod nordøst og en inddragelse af nogle naturområder mod sydøst. Lokalplanområdet er vist på oversigtstegningen. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en konkret ansøgning om at udvide golfbanen med en ny 9-hullers bane i forbindelse med det eksisterende golfbaneanlæg. BESKRIVELSE AF LOKAIPLANOMRÅDET Lokalplanområdet ligger mellem Kokspang og Guldager Kirkeby i den nordlige del af Esbjerg Kommune. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at sikre, at der i området kan foretages en udvidelse af den eksisterende golfbane, således at udvidelsen tilgodeser landskabelige, kulturhistoriske og fredningsmæssige interesser. Samtidig er det lokalplanens formål at sikre en del af området som naturområde. FREDNINGSBESTEMMELSER En del af område A, B og C er omfattet af fredningsbestemmelser, som er angivet nedenfor, og som vist på tegning nr. 379.2. 5
INDLEDNING GRAVHØJE Som det fremgår af tegning nr. 379.2 findes der i området en del gravhøje, der er omgivet af en 100 m fredningszone. VANDLØB, SØER OG LAVBUNDSOMRÅDER Træden Bæk er ligesom visse lavbundsområder langs bækken omfattet af 3 i Naturbeskyttelsesloven. Dette gælder også en række søer/vandhuller i området. DIGER De på tegning nr. 379.2 viste diger er beskyttet efter 4 i Naturbeskyttelsesloven. SKOVE På tilstødende arealer uden for lokalplanområdet er der Fredskov. Disse skove er omgivet af en 300 m fredningszone. VEJFORHOLD Trædenvej er en mindre kommunevej, der i dag giver adgang til de 4 landbrugsejendomme langs vejen (hvoraf de 3 omlægges til golfbane i lokalplanen). I fortsættelse af Trædenvej er der en markvej, der giver adgang til visse skove og engarealer. Vejene opretholdes, og golfspillere skal til enhver tid respektere og vise hensyn til færdsel på vejene, således at der under ingen omstændigheder opstår fare for den almindelige lovlige færdsel. Langs den nordligste del af lokalplanområdet forløber en markvej, der giver vejret for de tilstødende ejendomme. Vejen anvendes i dag hovedsageligt til landbrugskørsel. Der forudsættes etableret en færdselsret af privatretlig karakter for golfbanens brugere ad markvejen, idet golfanlæg/golfspillere til enhver tid skal respektere og vise hensyn til færdsel på markvejen. 6
INDLEDNING STØJFORHOLD Evt, væsentlige støjgener fra udslagsstederne vil blive nedbragt ved støjafskærmning mod boliger i og omkring golfbanen. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Lokalplanen er delt i område A, B og C, som vist på oversigtstegningen og tegn. nr. 379.1. Område A og B er i Kommuneplanen forbeholdt til golfbane og beslægtede aktiviteter. Område C er i Kommuneplanen udlagt til naturområde. Denne status fastholdes i lokalplanen. Lokalplanen overholder således den gældende Kommuneplan. 7
LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 379 Lokalplan nr. 379 for et område ved Breinholtgård Golfbane i Kokspang. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. i LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål at at sikre at den eksisterende golfbane i området kan udvides, og sikre en del af området som naturområde. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Området afgrænses som vist på vedhæftede tegning nr. 379-1 og området omfatter matrikelnumrene 1~, 1 og 12~Tobøl By, Guldager, og 2~, 2!, 2~, 3~, 3~, 3~ og 3~ Kokspang Gårde, Hostrup, eller dele heraf. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til, i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning, at fastlægge planens gyldighedsområde matrikulært. 2.3 Området fastholdes som landzone. 2.4 Matr.nr. 2~, 2!, 2~, 3~, 32, 3! og 3~ Kokspang Gårde, Hostrup er undergivet landbrugspligt. Ophævelse af landbrugspligten skal godkendes af Jordbrugskommissionen for Ribe Amt. (Se afsnit 10.2). 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Anvendelsen fastlægges til golfbane og naturområde i princippet som vist på vedhæftede tegning nr. 379.1. 9
LO KALPLAN EN 3.2 Området opdeles i områderne A, B og C. Område A er det eksisterende golfbaneområde. Område B kan anvendes til udvidelse af golfbanen. Område C udlægges til naturområde. 3.3 Ved placering af baneforløbet skal det sikres, at landbrugsejendomme i drift ikke generes af golfbolde fra anlægget. 3.4 I området kan der med Byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde opføres mindre bygninger i forbindelse med områdets anvendelse, drift og vedligeholdelse. 3.5 De eksisterende bygninger skal så vidt muligt anvendes. 3.6 Der kan indrettes eller opføres enkelte boliger for portner, opsynsmand og lignende efter Byrådets nærmere godkendelse. 3.7 Golfbanearealet skal være alment tilgængeligt for ophold og færdsel. 3.8 Inden for området kan der opføres transformerstationer, når de ikke har mere end 30 m2 bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn 3.9 Inden for området må anvendelsen ikke ændres, så der kan opstå risiko for yderligere belastning af grundvandet. 3.10 Det 3 beskyttede område i den østlige del af lokalplanområdet må ikke ændres. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Områderne A, B og C sammenlægges til én ejendom. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5.1 Bygningernes omfang og placering skal godkendes af Byrådet i hvert enkelt tilfælde. 10
LO KALPLAN EN 5.2 Arealet mellem vejbyggelinie og vejskel må ikke udnyttes til nogen form for bebyggelse eller andre faste anlæg. 5.3 Bygningerne må ikke opføres i mere end én etage med udnyttelig tagetage. 6 BYGNINGERNES YDRE FREMTRÆDEN 6.1 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes til udvendige bygningssider og tage. 6.2 Der må endvidere ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. 6.3 Skiltning og reklamering må kun finde sted på en sådan måde, at det ikke virker skæmmende for området og må kun opsættes med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 6.4 Antenner må kun opsættes på de enkelte ejendomme med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 7 VEJ- STI- OG PARKERINGSFORHOLD 7.1 Vejadgang til golfbanen skal som hidtil foregå via eksisterende indkørsel fra Kokspangvej. 7.2 Trædenvej og andre veje, hvortil der er vejberettigede, opretholdes. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Ved nyanlæg af golfbane skal der etableres beplantningsbælter på henholdsvis 9 og 6 meters bredde som afskærmning mod de private arealer, som vist på lokalplankort, tegn. nr. 379.1. Beplantningsbælterne kan suppleres med faste hegn ud for greens i det omfang, Esbjerg Kommune finder det nødvendigt. Beplantningsbælterne er vist på tegning nr. 379-3 bagest i lokalplanen. 11
LOKALPLANEN 8.2 Området skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Finder Byrådet, at sådanne arealer henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan der stilles krav om foranstaltninger, som efter Byrådets skøn bringer dette forhold til ophør. 9 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NYE GOLFBANEAREALER 9.1 Før nye golfbanearealer tages i brug, skal de i afsnit 8.1 nævnte beplantningsbælter være anlagt. 10 TILLADELSER OG DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 10.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ifølge Lov om Naturbeskyttelse ikke foretages reguleringer eller ændringer af eksisterende forhold inden for 3 og 4 områder samt indenfor bygge- og beskyttelseslinier: 300 m fra skov, jf. Lov om Naturbeskyttelse, (Lov. nr.9 af 03.01.92, 17, før der er givet tilladelse fra Ribe Amt til evt. ny bebyggelse. 100 m fra gravhøje, jf. Lov om Naturbeskyttelse (Lov nr. 9 af 03.01.92, 18), før der er opnået tilladelse hertil fra Ribe Amt. 10.2 Uanset foranstående kan lokalplanen ikke gennemføres, før der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen til ophævelse af landbrugspligten jf. Landbrugslovens 4, stk. 1, nr. 3, eller tilladelse til en ikke jordbrugsmæssig udnyttelse jf. Landbrugslovens 7a, stk. 4. 12 Der stilles vilkår, som tinglyses, om tilbageførsel til jordbrugsmæssig drift, og at arealet på ny pålægges landbrugspligt og evt. sammenlægges med bestående landbrugsejendomme, hvis golfbanen ophører.
LO KALPLAN EN 10.3 Lokalplanen medfører, at der ikke skal søges tilladelse efter Planlovens 35, stk. 1 (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen, bl.a. til udstykning, opførelse af byggeri, samt til ændret anvendelse. 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLANEN 11.1 Lokalplan nr. 293 for Breinholtgård Golfbane, tinglyst den 10/5 1991, ophæves i sin helhed. VEDTAGELSESPÅTEGNING Ovenstående forslag til lokalplan nr. 379, udarbejdet efter Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 24. august 1998. Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck teknisk direktør 13
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER LOKAIPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens 1 8 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge planlovens 1 9 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 15
X LOKALPLANGRLENSE -X OMRADEGRJENSE OMRADE A - EKSISTERENDE GOLFBANE OMRADE ~ UDV~DELSEAF GOLFBANE OMRADE C NATUROMRADE LOKALPLAN NR. 379 LOKALPLANKORT TEGN. NR. 379.1. 17.07.1998 MAL 1:5000 LANDINSPEKTØRERNE us, ESBJERG BEPLANTMNG, MED MUUGHED FOR AFSKIERMNING ii OVERGANG VANDLØB VEJADGANG /00 200 300 400 500 n
* \\ Kokspangvej LOKALPLANGR/ENSE 4-BESKYTTETOIGE 3- BESKYTTET SOIVANDHLJL 3- BESKYTTET VANDLØB 17- SKOVBYGGELIN~E D?c~i\1 3- BESKYT~ETLAVBUNDSOMRADE V///!/A~18~BESKYT~ELSESZONEOM GRAVHØJE so LOKALPLAN NR~379 FREDNII4GSM~SS~GE FORHOLD TEGNO NR 0 3792. 17.07.1998 MAL 1:5000 LAND~NSPEKTØRERNEI/S~ESBJERG
* \\ Kokspangvej LOKALPLANGR/ENSE 4-BESKYTTETOIGE 3- BESKYTTET SOIVANDHLJL 3- BESKYTTET VANDLØB 17- SKOVBYGGELIN~E D?c~i\1 3- BESKYT~ETLAVBUNDSOMRADE V///!/A~18~BESKYT~ELSESZONEOM GRAVHØJE so LOKALPLAN NR~379 FREDNII4GSM~SS~GE FORHOLD TEGNO NR 0 3792. 17.07.1998 MAL 1:5000 LAND~NSPEKTØRERNEI/S~ESBJERG
Planteliste til læhegn ved Breinholtgård 6 meters plantebælte mod matr.nr.e 2!, 2~, 2~ og 3~ Kokspang Gårde, Hostrup 9 meters plantebælte mod matr.nr.e 3! og 3! Kokspang Gårde, Hostrup, i B-områder Mrk Navn Bryn 1 Sargentæble - Malus sargentij 2 Slåen - Prunus spinosa Lave træer 3 Mirabelle - Prunus cerasifera 4 Engriflet hvidtjøm - Crataegus monogyna 5 Fuglekirsebær - Prunus avium Bestand og arumetræer 6 Vintereg - Qercus petrea 7 Rødel - Alnus glutinosa Planteafstand - 1.2 m Rækkeafstand Ca. 1.25 m Plantekvalitet - skovplanter Planteprincip til 6 meters læhegn Langs goilbane 33333444445555533333 66766766766766766766 76676676676676676676 44444333334444433333 Langs nabo Planteprincip til 9 meters læhegn Langs goilbane 11111222221111122222 33333444445555533333 66766766766766766766 67667667667667667667 76676676676676676676 66766766766766766766 33333444445555533333 11111222221111122222 Langs skel Tegn. nr. 379-3