Lokalplan nr. 88 for Center Nord
INDHOLD LOKALPLANENS REDEGØRELSE... 1 Lokalplanens baggrund... 1 Lokalplanområdet... 2 Planens formål og indhold... 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 5 Tilladelse fra andre myndigheder... 7 LOKALPLANENS BESTEMMELSER... 8 1. Formål... 8 2. Område- og zonestatus... 8 3. Områdets anvendelse... 8 4. Udstykninger... 9 5. Vej- og stiforhold... 9 6. Tekniske anlæg... 10 7. Bebyggelsens omfang og placering... 10 8. Bebyggelsens ydre fremtræden... 11 9. Skiltning 12 10. Ubebyggede arealer... 12 11. Ophævelse af ældre byplanvedtægt... 12 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 13 Retsvirkninger... 14 Vedtagelsespåtegning... 15 Kortbilag nr. 1: Matrikelkort... 16 Kortbilag nr. 2: Administrationskort... 17 Kortbilag nr. 3: Illustrationsplan... 18 Lokalplanen er udarbejdet af Holmsland Kommune, Teknisk Forvaltning i samarbejde med NIRAS Konsulenterne A/S
REDEGØRELSE Lokalplan nr. 88 for Center Nord LOKALPLANENS REDEGØRELSE Indledning Holmsland Kommune fremlægger hermed en lokalplan for handelsområdet Center Nord i Hvide Sande. Formålet med lokalplanlægningen er, at fastlægge, hvordan området kan anvendes i fremtiden samt hvilke principper, der skal gælde for en om- og udbygning af butikscentret. Lokalplanens baggrund Holmsland Kommune ønsker at udarbejde en lokalplan for Center Nord, der ligger nord for bymidten og havnen i Hvide Sande. Af forskellige årsager har det været svært for butikkerne i centret at løbe rundt, hvilket har resulteret i en stor udskiftning i butikkerne og permanent tomme butikslokaler. Den nye lokalplan skal give mulighed en anden anvendelsesfordeling af centrets funktioner og se på butikscentret som helhed. 1
REDEGØRELSE Lokalplanområdet Lokalplanen omfatter Center Nord samt området med tankstationen og butikkerne umiddelbart syd for selve centret. Center Nord ligger nord for bymidten i Hvide Sande. Butikscentret ligger på et langstrakt område mellem Parallelvej og Nørregade. Hovedankomsten til centerområdet sker fra Parallelvej, hvorfra man kører ind på parkeringsarealerne langs centret. Centret er opbygget som en lav, sluttet bebyggelse på begge sider af en uoverdækket indre strøggade. Denne indre gade fungerer ikke efter hensigten i dag. De fleste butikker i området er dagligvarebutikker, der alle har deres hovedindgang ud mod parkeringspladsen langs Parallelvej. Det betyder, at facaderne mod den indre gade for de fleste butikkers vedkommende er ganske lukkede. I den del af bebyggelsen, der vender mod Nørregade er centerbutikkerne flere steder erstattet af boliger, der ligeledes vender ryggen mod den indre gade. Ankomst til disse boliger sker fra en vej, der fører fra Parallelvej og om på den østlige side af centerbebyggelsen. Mod centergaden ligger der flere steder tomme butikslokaler. Den indre gade var oprindeligt tænkt som centrets hjerte, men i dag har funktionernes utilsigtede orientering mod p-arealerne vendt vrangen ud på hele området og gaden fremstår trist og øde, selv om butikkerne faktisk er velbesøgte. Kort med lokalplanområdet og Hvide Sande indtegnet 2
REDEGØRELSE Planens formål og indhold Formålet med planen er at fastlægge, hvordan området kan anvendes i fremtiden samt hvilke principper, der skal gælde for en om- og udbygning af butikscentret. Bebyggelsen Med denne lokalplan åbnes der mulighed for at ændre en del af lokalplanområdets anvendelse fra butikker til boliger, så det bliver muligt at konvertere en del af centrets butiksarealer til beboelse. Centrets funktionelle opbygning skal ændres, så det igen kan blive velfungerende. Desuden inddrager lokalplanen den sydlige del af lokalplanområdet i centerområdet. Illustrationsplan 3
REDEGØRELSE Med lokalplanen sikres det, at centrets rumlige opbygning kan blive mere velfungerende. Der gives mulighed for at etablere boliger i centrets østlige side og fortætte bebyggelsen med flere nye boliger. På denne måde opbygges området funktionelt, så det understøtter den nuværende udvikling i området samtidig med, at helhedsindtrykket i området styrkes. Vejadgange og stiforbindelser Adgang til området skal fortsat ske fra Parallelvej. Der er i øjeblikket vejadgang fra Nørregade til tankstationen i den sydlige del af området. Denne vejadgang nedlægges hvis tankstationen flytter eller der i øvrigt sker en væsentlig ændret anvendelse af området. Der gives desuden mulighed for at etablere en vejforbindelse fra tankstationens område til parkeringsarealerne ved centret. Den indre strøggade og fællesarealer mod Nørregade Centrets boliger og butikker vil i fremtiden komme til at henvende sig mod ankomstarealerne øst og vest for bebyggelsen. Derfor kommer den indre strøggade til at miste sin funktion. Området kan i fremtiden benyttes som baghaver til boligerne i den østlige del af centret. Kommunen ejer i dag arealerne, der er udlagt som vej. Kommunen vil i fremtiden indgå i forhandlinger med de enkelte boligejere for at fremme den nye udnyttelse af strøggaden, eksempelvis ved at mindske adgangen fra butiksområdet til gaden og i stedet give mulighed for at udnytte gaden som bagareal for boligerne. Der gives desuden mulighed for at beplante området mellem Nørregade og den indre fordelingsvej, så områdets boliger kommer til at ligge mere privat og beskyttet fra vejen. 4
REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanen for Ringkjøbing Amt I Regionplanen for Ringkjøbing Amt er Hvide Sande udpeget som kommunecenter i Holmsland Kommune. Hvide Sande bycenter er opdelt i flere centerområder, hvoraf lokalplanområdet er et af de nordlige. Inden for disse afgrænsede områder kan der etableres dagligvarebutikker op til 3.000 m² og udvalgsvarebutikker op til 1.000 m² for den enkelte butik. Med denne lokalplan ændres anvendelsen i en del af Center Nord fra butiksformål til boligformål. Hermed formindskes det areal, der er udlagt til butiksformål i Center Nord. Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune I Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune er lokalplanområdet benævnt 2.C.03. Området er udlagt til centerformål i form af blandet bolig- og butiksområde. Bebyggelsesprocenten er angivet til 60. Bebyggelse må højst være 1 etage og 4 meter i højden. Denne lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for området. Eksisterende byplanvedtægt Byplanvedtægt nr. 6 gælder i dag for området. I byplanvedtægten er området udlagt til centerformål. Der fastlægges en byggelinie langs Nørregade i en afstand af 30 m fra vejmidte. Der bestemmes desuden at en samlet bebyggelsesplan for området skal fastlægges i et tillæg til byplanvedtægten. Tillæg nr. 1 til byplanvedtægt nr. 6 fastlægger den samlede plan for området. Centerbebyggelsen må kun opføres i én etage uden udnyttet tagetage. Bebyggelsen syd for centret må opføres i én etage med udnyttet tagetage. Denne lokalplan erstatter således den del af Byplanvedtægt nr. 6 af 15. december 1971, der ligger inden for lokalplanområdet. Desuden erstatter den Tillæg nr. 1 til byplantillæg nr. 6 af 21. marts 1973. Zoneforhold Området ligger i byzone. Zoneforholdene ændres ikke. 5
REDEGØRELSE Jordforurening Tankstationens matrikel i områdets sydøstlige hjørne er kortlagt som jordforurenet på vidensniveau 1. Denne kortlægning omfatter arealer, hvor forurening er mulig. Ringkjøbing Amt henstiller til kommunerne at gennemføre forureningsundersøgelser, når områder lægges ud til følsom anvendelse såsom boliger. Med denne lokalplan gives der ikke mulighed for ny anvendelse af matriklen. Ændring af anvendelse kræver tilladelse fra Ringkjøbing Amt. Vejstøj Ifølge regionplanens retningslinjer skal der omkring større veje angives en støjzone svarende til 55 db(a). Lokalplanområdet grænser op til Nørregade, der samtidig er hovedlandevej 181. I den tidligere byggevedtægt er der angivet en byggelinie på 30 meter fra vejmidten. Denne byggelinie er fastholdt i denne lokalplan. Ved ny bebyggelse ud mod Nørregade skal det sikres, at støjniveauet ikke overskrider 55 db(a) for de udendørs opholdsarealer. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i en kystnær del af byzonen. Ifølge planlovens 16 stk. 4 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag i den kystnære del af byzonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne: Set fra kysten er hele den eksisterende bebyggelse skjult bag en høj beplantning. Denne lokalplan giver mulighed for at udvide centret, men ikke i højden. Da området heller ikke i fremtiden vil være synligt fra kysten, vurderes det at denne lokalplan ikke har nogen indvirkning på kystlandskabet. Forsyning Området varmeforsynes fra Hvide Sande Fjernvarmeværk. Området elforsynes fra Ringkøbing Amt Højspænding (RAH). Området vandforsynes fra Holmsland Kommunale Vandforsyning. Området er separatkloakeret. 6
REDEGØRELSE Tilladelse fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra Ringkjøbing Amt vedrørende: Jordforurening ved ændret anvendelse eller bygge- og anlægsarbejde på tankstationens arealer. Ændret anvendelse af tankstationens arealer samt etablering af vejforbindelse mellem tankstationen og de øvrige arealer, der begge forudsætter at tankstationens overkørsel til Nørregade nedlægges. Bebyggelse i kystnærhedszonen. 7
BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan nr. 88 for Center Nord I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2. 1. Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at ændre anvendelsen i dele af Center Nord, at fastsætte principper for en udbygning af Center Nord til boliger, at inddrage den sydlige del af lokalplanområdet i centerområdet og at fastsætte adgangsforhold til henholdsvis butikker og boliger. 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og begæres tinglyst på følgende matr. nr.: 16aa, 16ab, 16ac, 16r, 16s, 16t, 16x, 16y, 16z, 16æ, 16ø, 177aq, 177br, 177ei, 177eh, 177ek, 186eb og 7000av, alle af Søgård Hgd., Holmsland Klit samt alle delnumre som efter den 25. februar 2005 fremkommer ved udstykning, sammenlægning eller arealoverførsel i lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder som vist på kortbilag nr. 2. 2.3 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til bolig- og centerformål. Ved ny bebyggelse mod Nørregade skal det sikres, at støjniveauet ikke overskrider 55 db(a) for de udendørs opholdsarealer. 8
BESTEMMELSER 3.2 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder med følgende anvendelsesbestemmelser: 3.3 Delområde I må anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Eksisterende udnyttelse til centerformål må opretholdes. Eksisterende butikker i drift ved lokalplanens endelige vedtagelse vil kunne udvides. Den eksisterende udvalgsvarebutik beliggende i den nordlige del af delområde I må udvides til max 1.500 m². 3.4 Delområde II og III må anvendes til centerformål i form af dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Der kan tillades en bolig i tilknytning til den enkelte butik. 3.5 Delområde IV må anvendes til erhvervsformål i form af erhverv i klasse 1-3, jf. Håndbog om Miljø og Planlægning. 1 Ændret anvendelse af delområdet forudsætter en nedlæggelse af overkørslen til Nørregade som vist på kortbilag nr. 2. 3.6 I delområde II, III og IV må der etableres udvalgsvarebutikker på max 1.000 m² og dagligvarebutikker på max 3.000 m² for den enkelte butik. 4. Udstykninger 4.1 Nye grunde skal udstykkes med en grundstørrelse på minimum 700 m². 5. Vej- og stiforhold 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Parallelvej ved de steder, der er vist på kortbilag nr. 2. 5.2 Vejadgang til delområde I må kun ske fra vej A som vist på kortbilag nr. 2. Eksisterende butikker i området kan benytte samme adgangsvej. 5.3 Parkering til bebyggelse i delområde I må kun etableres langs vej A eller ved den enkelte bolig. 5.4 Parkering til bebyggelse i delområde II og III må kun ske på parkeringsarealerne som vist på kortbilag nr. 2. 1 Eksempelvis forretninger, liberale erhverv, værksteder, servicevirksomheder, tankstationer, håndværksvirksomheder, osv. 9
BESTEMMELSER 5.5 Der kan skabes forbindelse for kørende og gående mellem delområderne II, III og IV. Forbindelsen forudsætter en nedlæggelse af overkørslen til Nørregade som vist på kortbilag nr. 2. 5.6 Der skal bibeholdes en stiforbindelse gennem centergaden med en bredde på mindst 2 m, såvel som den nuværende stiforbindelse mellem centergaden og parkeringspladsen, mellem matr. nr. 16 y og 16 z, skal bevares i mindst samme bredde. 6. Tekniske anlæg 6.1 Ledningsanlæg skal udføres som jordledninger og disse anlæg må kun udføres med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastsættes i det konkrete tilfælde ud fra byggelovens bygningsregulerende bestemmelser herom. 7.2 Ny bebyggelse i delområde I, II og IV kan gives en totalhøjde på op til 4 meter. Mindre bygningsdele, eksempelvis indgangspartier, kan gives en større højde efter forudgående godkendelse fra kommunalbestyrelsen. Se også 8.3. 7.3 Ny bebyggelse i delområde I, II og IV må opføres i 1 etage uden udnyttet tagetage. 7.4 Ny bebyggelse i delområde III kan gives en totalhøjde på op til 8,5 meter. 7.5 Ny bebyggelse i delområde III må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. 7.6 Ny bebyggelse i delområde I må kun have en bygningsdybde mellem 6 og 12 meter. 7.7 Langs Nørregade pålægges en byggelinie i en afstand af 30 m fra vejmidte af Nørregade som vist på kortbilag nr. 2. Der er desuden tinglyst en byggelinie i en afstand af 20 m fra vejmidte af Nørregade. Arealet mellem byggelinien og vejskellet må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. 10
BESTEMMELSER 7.8 Der er tinglyst skrå byggelinie ved Parallelvejs tilslutning til Nørregade på 40x200 m samt højdetillæg på 2 gange eventuel højdeforskel plus 1 meter. 7.9 Der er tinglyst deklarationer om fri oversigt ved overkørslen til Nørregade samt ved Parallelvejs tilslutning. 7.10 Ny bebyggelse skal etableres med et gulvniveau, der ikke ligger lavere end kote 2,50 m/dvr90. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde I og II 8.1 Ny bebyggelse skal udformes efter de samme arkitektoniske principper som den eksisterende bebyggelse, således at centret fremstår som et sammenhængende bygningskompleks. 8.2 Ny bebyggelse skal placeres parallelt med den eksisterende bebyggelse. 8.3 Bebyggelse må som hovedregel kun opføres med fladt tag. I delområde I vil der dog kunne opføres symmetriske sadeltage når: - Taghældningen ikke overstiger 25 gr. - Facadehøjden, målt fra terræn til facadens skæring med overside tag, ikke overstiger 3 m. - Højden til tagryggen ikke overskrider 5 m. - Tagbeklædningen udføres i mørke farver som enten tagpap eller matte tagsten. I delområde II vil Kommunalbestyrelsen kunne godkende en anden tagløsning i henhold til et konkret fremsendt projekt. 8.4 Ny bebyggelse må kun opføres med hushjørner på 90 grader. 8.5 Ny bebyggelse må kun opføres i blank eller hvidpudset murværk. Mindre bygningsdele kan udføres i træ eller andre materialer. 11
BESTEMMELSER 8.6 Ny butiksbebyggelse skal have sin primære adgang mod parkeringsarealerne mod vest. 8.7 Vinduer og døre skal være firkantede med lodrette sider. Delområde III 8.8 Ny bebyggelse skal have det primære indgangsparti i den facade, der vender mod parkeringsarealerne mod vest. 9. Skiltning 9.1 Som udgangspunkt må der ikke skiltes i delområde I. Ændring af skiltning ved eksisterende erhverv i delområdet skal ske i overensstemmelse med bestemmelserne i 9.2 9.5. 9.2 Skiltebelysning må ikke være til urimelig gene for omgivelserne. 9.3 Reklameskilte placeret på fortove bør begrænses og placeres i nærheden af den pågældende butik. 9.4 Der må kun opsættes ét fælles fritstående oversigts- og henvisningsskilt for hele lokalplanområdet. Skiltet må have en højde på max. 3 m og en bredde på max. 1,5 m. 9.5 Flagstænger til produktreklamering må ikke anvendes. 10. Ubebyggede arealer 10.1 Langs Nørregade kan etableres et afskærmende beplantningsbælte i princippet som vist på kortbilag nr. 3. 10.2 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentligt udseende. 10.3 Oplagring uden for bygninger eller uden for dertil indrettede, hegnede arealer må ikke finde sted. 11. Ophævelse af ældre byplanvedtægt 11.1 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves den del af Byplanvedtægt nr. 6 af 15. december 1971, der er omfattet af denne lokalplan samt Tillæg nr. 1 til byplantillæg nr. 6 af 21. marts 1973. 12
BESTEMMELSER 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Før ny bebyggelse tages i brug kan kommunalbestyrelsen kræve, at de fællesarealer, der er nævnt i 10.1, skal være etableret. 12.2 Før ny bebyggelse mod Nørregade skal det sikres, at støjniveauet for de udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). Ved en byggelinieafstand på 30 m kan dette overholdes ved at etablere en støjskærm på 1,4 meters højde i en afstand af 10 m fra vejmidte. 13
BESTEMMELSER Retsvirkninger Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af at dette ikke ændrer den karakter, der søges skabt med planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Kommunalbestyrelsen kan foretage ekspropriation af privat ejendom og rettigheder over ejendom, hvis det er af væsentlig betydning for at virkeliggøre lokalplanen. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren kræve, at kommunen overtager den. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 14
BESTEMMELSER Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 88 er endeligt vedtaget Holmsland Kommunalbestyrelse Den 23.06. 2005 Iver Enevoldsen Borgmester 15
KORTBILAG Kortbilag nr. 1: Matrikelkort 16
KORTBILAG Kortbilag nr. 2: Administrationskort 17
KORTBILAG Kortbilag nr. 3: Illustrationsplan 18