03.09.2003 EBELTOFT KOMMUNE Lokalplan nr. 248 Bøgebjerg - et område til boligbebyggelse i Ebeltoft 1
Hvad er en lokalplan? En lokalplan har hjemmel i Lov om Planlægning. Loven skal sikre, at en sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne om landets natur og miljø. Det skal sikres, at udviklingen sker på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Loven tilsigter, at der sker en helhedsvurdering, at der skabes og bevares værdifulde bymiljøer og landskaber, at der sker en forureningsforebyggelse, og at offentligheden i videst muligt omfang inddrages i planlægningsarbejdet. De værktøjer, planloven primært opererer med, er landsplanlægningen, regionplanlægningen, kommuneplanlægningen og altså lokalplanlægningen. Ebeltoft Byråd forestår kommuneplanlægningen og lokalplanlægningen. I hver valgperiode skal Byrådet via kommuneplanen fastlægge hovedstrukturen og rammerne for kommunens udvikling i den følgende 12-års periode. Byrådet er forpligtet til at arbejde for kommuneplanens virkeliggørelse, f.eks. gennem lokalplanlægningen. Lokalplanen er således det led i planlægningen, hvor Byrådets overordnede retningslinier konkretiseres og bliver bindende - også for ejere og brugere. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, tinglyses den på alle ejendomme indenfor lokalplanområdet. Herved sikres, at planen også vil være kendt blandt fremtidige ejere og brugere. En lokalplan handler om den fremtidige anvendelse. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan altså fortsætte som hidtil. Ud over anvendelsen kan der i en lokalplan fastlægges bestemmelser om områdets zonestatus, om placeringen og udformningen af bygninger, veje, stier, friarealer, parkeringsarealer, opholdsarealer, beplantninger, skiltning m.m. Ibrugtagning af ny bebyggelse kan gøres afhængig af tilslutning til og etablering af fællesanlæg, støjafskærmning og f.eks. medlemskab af grundejerforening. En bevarende lokalplan vil typisk have til formål at fastholde og/eller genskabe bevaringsværdige bygninger, bymiljøer eller landskaber. Inden Byrådet kan vedtage en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan fremlægges for offentligheden i minimum 8 uger. Formålet med offentliggørelsen er, at offentligheden skal kunne forholde sig til lokalplanen. Fremsættes der bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser, skal Byrådet behandle disse, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. 2
Lokalplan nr. 248 Lokalplan nr. 248, Bøgebjerg - et område til boligbebyggelse i Ebeltoft Bøgebjerg - et område til boligbebyggelse i Ebeltoft INDHOLD Redegørelse: Lokalplanens baggrund 4 Lokalplanenområdet 4 Lokalplanens indhold 4 Regionplan 2001 6 Kommuneplanen 6 Vejplanlægning 6 Kystnærhedszonen 7 Forsyningsforhold 8 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 8 Lokalplanens tilvejebringelse 8 Lokalplanbestemmelser: 1 Lokalplanens formål 11 2 Område og zonestatus 11 3 Områdets anvendelse 11 4 Udstykning 12 5 Vej-, sti og parkeringsforhold 12 6 Bebyggelsens omfang og placering 13 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 13 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 13 9 Servitutter 14 10 Grundejerforening 15 11 Teknisk forsyning 15 12 Forudsætning for ibrugtagning 15 11 Lokalplanens retsvirkninger 16 Vedtagelsespåtegning 17 Kortbilag nr. 1: Matrikelkort 19 Kortbilag nr. 2: Lokalplankort med byggefelt, vej og sti 20 Kortbilag nr. 3: Lokalplankort med etageantal og terræn 21 Kortbilag nr. 4: Situationsplan 22 3
Flyfoto af lokalplanområdet. Lokalplanens baggrund Lokalplanområdet er i Kommuneplan 1997 udlagt til jordbrugsformål. Området har været anvendt til et drivhusgartneri, som nu har indstillet produktionen, og drivhusene nedtages for at gøre arealet anvendeligt til andet formål. Baggrunden for lokalplanens udarbejdelse er at ændre områdets nuværende planmæssige status, så det kan bebygges med boliger til helårsbrug. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 1 br, Ebeltoft Markjorder. Området er på 25.321 m 2 og afgrænses mod nord af Digtervænget, mod vest og syd af Færgevejen, og mod øst af Bøgebjerg. Det er svagt skrånende mod nordvest med laveste kote 14.30 beliggende i grundens nordvestlige hjørne og den højeste kote 21.30 beliggende i arealets østlige afgrænsning mod Bøgebjerg. Lokalplanens indhold Lokalplanen udlægger området til boligbebyggelse til ca. 70 boliger til helårsanvendelse. Lokalplanen sikrer, at området disponeres på en måde, så der opstår en harmonisk og arkitektonisk sammenhængende bebyggelse, som kan udføres i varierende højder fra èn til tre etager. Bebyggelsen placeres som punkthuse i en stor fælles grønning/park. Der lægges vægt på, at den kommende Ét-plans punkthus, nord-vest facade. 4
boligbebyggelse kommer til at fremtræde markant, og det er et ønske, at boligerne får et modernistisk og spændende udtryk, både hvad angår den arkitektoniske udformning og anvendelse af materialer. Med lokalplanen fastlægges terrænreguleringer under hensyntagen til områdets karakter og det naturlige terræn og omkringliggende bebyggelse. Med naturligt terræn menes terrænet ført tilbage til et udseende, fra før terrænet blev reguleret i forbindelse med opførelse af drivhusene. Det tilbageførte terræn fremgår af kortbilag nr. 3. Bebyggelsen må ikke have en højde, der overstiger 8,50 m. over dette terræn. To-plans punkthus, nord-vest facade. Der etableres stiforbindelse igennem bebyggelsen fra hovedstien ved Bøgebjerg til Færgevejen. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Færgevejen i henhold til Århus Amts retningslinier for tilslutning til amtsvejen. Tre-plans punkthus, nord-vest facade. Ubebyggede arealer må kun anvendes til fælles friarealer, vej, parkeringsplads og park. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35. 5
Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2001 Lokalplanområdet er ikke udlagt i regionplanen som et muligt byvækstområde. Regionplanen angiver, at arealer til byformål normalt skal udlægges i kommuneplaner indenfor de i regionplanen udpegede byvækstområder. Udenfor disse kan der dog, som i dette tilfælde, foretages mindre afrundinger i kommuneplanen af områder til bymæssig anvendelse. Da lokalplanområdet kun er et mindre areal i forhold til det omkringliggende byområde, og da det er et velafgrænset område omgivet af byzonearealer både mod øst og nord, udgør det en naturlig afrunding af regionplanens byvækstområde. I regionplanens afsnit om miljøbeskyttelse fremgår det, at det er regionplanens mål, at miljøkonflikter skal forebygges. Fremtidige støjgener skal søges undgået, og gennem planlægning og administration skal det sikres, at støjbelastede arealer ikke overgår til støjfølsomme anvendelser, som eksempelvis boliger. Lokalplanområdets nærhed til amtsvejen betyder, at lokalplanen derfor indeholder bestemmelser, som sikrer boligområdets opholdsarealer imod trafikstøj. Kommuneplanen Lokalplanområdet er som nævnt ikke udlagt i Kommuneplan 1997 til byvækstområde. Lokalplanen er derfor ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der er derfor udarbejdet et Tillæg nr. 17 til Kommuneplan 1997, som muliggør områdets anvendelse til boligområde. Kommuneplantillæggets ranmmebestemmelser er som følger: 3.B.22 Boligområde ved Bøgebjerg Området udlægges til boligområde til helårsboliger. Bebyggelsen skal udbygges som fritliggende punkthuse i et åbent parklandskab, som er fælles friareal for områdets beboere. Den sydlige del af lokalplanområdet må ikke bebygges. Det skal henligge som et åbent grønt naturområde. Områdets anvendelse: Boligbebyggelse til helårsanvendelse. Bebyggelsesprocent: Højst 35. Etageantal: Højst 3. Bygningshøjde: Højst 8,50 m Zoneforhold: Landzone. I forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen overføres området til byzone. Vejplanlægning Med lokalplanen sikres områdets tilslutning til amtsvej nr. 413, Tåstrup Ebeltoft. Følgende er besluttet i Amtet: Amtsrådets Udvalg for Miljø og Trafik har den 13. juni 2002 vedtaget at meddele tilladelse til, at det tidligere gartneriområde, matr. nr. 1 br Ebeltoft Markjorde, inddrages til boligbebyggelse, og at det påtænkte boligområde adgangsbetjenes fra ny vejtilslutning til amtsvej 413, Tåstrup Ebeltoft Færgehavn. Adgangsvejen tilsluttes amtsvejen ca. 250 meter nord for eksisterende tilslutning af kommunevejen Østerallé. 6
Kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende omkring 500 m. fra Ebeltoft Vig og er således omfattet af planlovens særlige bestemmelser om planlægning i kystnærhedszonen. Bebyggelsen vil ikke i større grad end de tidligere drivhuse påvirke opfattelsen af kysten. Bebyggelsen er kun i ringe grad synlig fra kystområdet, og den vil tillige opfattes som en sammenhængende del af de eksisterende boligområder. Der er til brug for en visualisering af bebyggelsen i forhold til kystområdet og de omkringliggende byområder udarbejdet en model. Fotografier af modellen med forskellige fotostandpunkter anskueliggør, hvordan bebyggelsen tilpasser sig terrænet ved at holde sig under konturen af Bøgebjerg. I forhold til påvirkning af kysten illustrerer optagelser i niveau med Spejderstien, at bebyggelsen ikke visuelt vil påvirke opfattelsen af kystlandskabet. Bebyggelse set i fugleperspektiv mod vest. Bebyggelse set i fugleperspektiv mod øst Bebyggelse set fra Spejderstien på Ahl. 7
Forsyningsforhold Lokalplan nr. 248, Bøgebjerg - et område til boligbebyggelse i Ebeltoft Varmeplan Området ligger udenfor den eksisterende varmeplan. Det planlægges dog at udvide varmeforsyningsområdet, så det omfatter bebyggelsen. Spildevand Bebyggelser inden for området tilsluttes offentlig kloak. Regnvand inden for lokalplanområdet skal nedsives. Vandforsyning Lokalplanområdet skal forsynes med vand fra Ebeltoft Kommunale Vandforsyning. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Med henvisning til afsnittet om Vejplanlægning skal der etableres en ny overkørsel til amtsvejen, Færgevejen, som adgangsvej til lokalplanområdet. Århus Amt skal godkende etablering af tilslutningen, før området kan tages i brug som boligområde. Amtet er tillige påtaleberettiget hvad angår adgangs- og byggeliniebestemmelser. Lokalplanområdet er underlagt landbrugspligt. Overførsel til byzone og benyttelse af området som byområde vil forudsætte Jordbrugskommissionens ophævelse af landbrugspligten. Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Ebeltoft Kommune. Herunder at kommunen i.h.t. naturbeskyttelseslovens 65 stk. 6 gør undtagelser fra bestemmelserne i 17 stk.1 om bebyggelse inden for 300 m. fra skove, når lokalplanområdet ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres til byzone. Lokalplanens tilvejebringelse Byrådet har den 10. april 2003 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget har været fremlagt i perioden den 23. april til den 18. juni 2003. I høringsperioden indkom 3 indsigelser til forslaget. Indsigelserne har afstedkommet mindre ændringer af planen bl.a., at der ikke udlægges areal til parkering langs Færgevejen og at den i lokalplanen angivne friarealplan skal sikre mest muligt mod indblik til det eksisterende byområde nord for lokalplanområdet. Lokalplanen kan ses på kommunens hjemmeside (www.ebeltoft.dk) samt på Rådhuset og kommunens biblioteker. Planen kan erhverves for 25,- kr. ved henvendelse til Teknisk Forvaltning. 8
9
10
Lokalplanbestemmelser I henhold til Lov om Planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2nævnet område. 1 Formål Lokalplanens formål er, 1.1 at åbne mulighed for opførelse af en boligbebyggelse med en blanding af åben/lavog etageboliger, 1.2 at fastlægge nærmere retningslinier for byggeriets og udeopholdsarealernes udformning, 1.3 at fastlægge vejadgangen til området, 1.4 at fastlægge retningslinier for terrænregulering, der sikrer, at området efter byggemodningen er tilpasset de omkringliggende arealer, 1.5 at fastlægge en stiforbindelse igennem bebyggelsen samt 1.6 at overføre området fra landzone til byzone. 2 Område og zonestatus 2.1 Området er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr. 1 br, Ebeltoft Markjorder, samt alle parceller der efter den. 1 maj 2003 udstykkes fra arealet. 2.2 Med lokalplanens endelig vedtagelse overgår arealet fra landzone til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligbebyggelse til helårsanvendelse. Bebyggelsen skal bestå af tæt-lav boligbebyggelse i èn og to etager og etageboligbebyggelse i tre etager. 3.2 Byrådet kan dog tillade, at der inden for lokalplanområdet udøves sådanne erhverv, som uden gene for naboerne, uden at skabe behov for ekstra perkeringspladser, og uden at ændre områdets karakter af boligområde kan integreres i området; eksempelvis frisørsalon, mindre tegnestue og kontorvirksomhed, klinik m.m. 11
3.3 Ejendommene må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.4 Arealerne imellem de fritliggende boligenheder skal anvendes til fælles friareal. Arealet skal indrettes efter en samlet terræn- og friarealplan, som skal godkendes af Ebeltoft Byråd. 4 Udstykning 4.1 Området kan kun udstykkes med det formål at etablere en sammenhængende boligbebyggelse i overensstemmelse med principperne angivet på kortbilag nr. 2. 4.2 Området må tillige kun udstykkes på en måde, så der ikke fremkommer synlige skel. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes fra Færgevejen, amtsvej nr. 413, Tåstrup Ebeltoft Færgehavn. 5.2 Ved vejtilslutningen til Færgevejen skal der udlægges oversigtsarealer efter amtets nærmere anvisninger. I oversigtsarealet må ingen beplantning være højere end 0,80 m. 5.3 Vejen C-D udlægges som privat fællesvej med en kørebanebredde på mindst 5,0 m. 5.4 Stien A-B igennem boligområdets friarealer udlægges som en privat fællessti i en bredde på mindst 2,0 m. 5.5 Til hver bolig skal anlægges 1½ parkeringsplads. Parkeringspladserne anlægges i nær tilknytning til boligerne, således som angivet på kortbilag nr. 4. Nogle af pladserne kan anlægges under tag som en integreret del af bebyggelsen. 5.6 Uindregistrede køretøjer, campingvogne samt lystbåde og lignende må ikke henstilles på de ubebyggede arealer, herunder parkeringsarealer. 5.7 Parkering af køretøjer over 3500 kg må kun finde sted i det omfang, det er nødvendigt for af- og pålæsning. 12
6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35 for området som helhed. 6.2 Bebyggelsen må opføres i maximum tre etager foruden eventuel kælder. 6.3 For bygninger i èn etage må intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 4,50 meter over et af bygningsmyndighederne fastlagt niveauplan. 6.4 For bygninger i to etager må intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 6,75 meter over et af bygningsmyndighederne fastlagt niveauplan. 6.5 For bygninger i tre etager må intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 8,50 meter over terræn. 6.6 Områdets bebyggelse skal placeres som adskilte punkthuse omgivet af et parklandskab i overensstemmelse med principperne angivet på kortbilag nr. 4. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsen skal opføres med facader i pudset beton, natursten, tegl eller patineret zink. Mindre bygningsdele kan udføres som lette konstruktioner i træ, zink eller andre lignende byggematerialer. 7.2 Bebyggelsen kan udføres med flade til svagt hældende tage. Til tagdækningsmaterialer skal anvendes tagpap, zink eller lignende. 7.3 De enkelte bygninger skal fremstå med et ensartet præg og med ens tagudformning. 7.4 Skiltning og reklamering må ikke etableres. 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 8.1 Ubebyggede arealer skal ved befæstelse og beplantning gives et efter byrådets skøn ordentligt udseende. I henhold til 3.4 skal der udarbejdes en samlet terræn- og friarealplan, som skal godkendes af Ebeltoft Byråd. 8.2 Mindst 15% af lokalplanens område skal udlægges som fælles friareal. 8.3 Terrænregulering på mere end plus/minus 0,5 m. i forhold til det naturlige terræn, som angivet på kortbilag nr. 3, og nærmere naboskel end 1,0 m. må kun foretages efter byrådets forudgående tilladelse. 13
8.4 I forbindelse med byggesagsbehandlingen skal der redegøres for påtænkte terrænreguleringer og fastlæggelse af niveauplaner omkring bebyggelsen. 8.5 Hegn mod nabo-, vej- og stiskel må kun etableres som levende hegn. Hegn mellem de enkelte boliger indenfor bebyggelsen ved terrasser og lignende kan være både levende hegn og faste hegn i maks. 1.20 meters højde. 8.6 Det eksisterende levende hegn i det nordlige naboskel og mod den offentlige sti mod øst skal bevares. Den i 8.1 angivne friarealplan skal indeholde etablering af en beplantning mod naboskel mod nord med henblik på at etablere afskærmning og hindre indblik i eksisterende haver. 8.7 Forsynings- og målerskabe til strømforsyning, telefon, kabeltv o. lign. må ikke placeres fritstående i fællesarealet, men skal indbygges i selve bebyggelsen eller placeres i afskærmende beplantninger på fællesarealet. Skabe skal være ens, både hvad angår type, udformning og farve. 8.8 Forsyningsledninger må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene etableres som nedgravede installationer. 9 Servitutter m.v. 9.1 Inden for lokalplanområdet er følgende servitutter lyst på ejendommen: På matr. nr. br. Ebeltoft Markjorde hæfter følgende servitut: 1949 Dokument om elmaster m.m. 1965 Ekspropriationsfortegnelse, foreløbig 1968 Dokument om adgangsbegrænsning m.v. 1968 Dokument om oversigt m.v. 1968 Dokument om byggelinier 1974 Dokument om oversigt 1983 Dokument om spildevandsanlæg m.m. 1990 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 9.2 Med lokalplanens endelige vedtagelse skal, med virkning for lokalplanens område, de servitutter, som er uforenlige med planen og som planen gør overflødige søges ophævet. 14
10 Grundejerforening 10.1 Der skal indenfor lokalplanområdet oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliger. 10.2 Grundejerforeningen skal etableres, senest når 50 % af området er bebygget eller på byrådets forlangende. 10.3 Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg indenfor lokalplanområdet. 10.4 Grundejerforeningens vedtægter og evt. senere ændringer hertil skal godkendes af byrådet. Som en del af grundejerforeningens vedtægter skal der udarbejdes en plan for plejen af de ubebyggede fællesarealer. 10.5 Grundejerforeningen er forpligtet til at tage skøde på de fælles friarealer, når disse udgør en selvstændig matrikulær ejendom. 11 Teknisk forsyning, tilslutninger m.v. 11.1 Der må ikke etableres luftledninger af nogen art. 11.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes Ebeltoft Fjernvarmeværk A.m.b.a. 11.3 Ny bebyggelse skal tilsluttes Ebeltoft kommunale Fællesantenneanlæg. 11.4 Belysning på adgangsveje og andre fællesarealer skal udføres efter aftale en samlet plan, som skal godkendes af Ebeltoft Byråd j.f 8.1. 12 Forudsætninger for ibrugtagning 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutninger i henhold til lokalplanens 11.2 og 11.3 har fundet sted. 12.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før områdets fællesarealer, herunder vej-, stiog parkeringsarealer, fælles friarealer, legepladser m.m. er etableret, eller der er stillet sikkerhed for de forventede udgifter ved anlæggenes senere etablering. 12.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er stillet sikkerhed for de forventede udgifter til etablering af de under 5.6 angivne udlagte parkeringsarealer. 15
12.4 Støjniveauet på bebyggelsens og de enkelte boligers fælles udeopholdsarealer skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Det indendørs støjniveau skal overholde byggelovens krav. Det er en forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse, at der foreligger en støjberegning, som anskueliggør, at disse krav overholdes, eller at der er etableret den nødvendige støjafskærmning. 12.5 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før Århus Amt har godkendt vej- og stitilslutningerne til amtsvejen. 14 Lokalplanens retsvirkning 14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom indenfor lokalplanens område kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 14.3 Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. 14.4 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 14.5 Såfremt forhold ikke reguleres i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven m.fl. 14.6 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 16
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget som lokalplanforslag af Ebeltoft Byråd den 10. april 2003 Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort i Ebeltoft Folketidende den 23. april 2003 På Ebeltoft Byråds vegne Ebeltoft, den 23. april 2003 Således endeligt vedtaget af Ebeltoft Byråd den 21. august 2003. Lokalplanen er offentligt bekendtgjort i Ebeltoft Folketidende den 3. september 2003. På Ebeltoft Byråds vegne Ebeltoft, den 3. april 2003 17
18
Kortbilag nr. 1 Matrikelkort med angivelse af lokalplangrænse 1:3000 19
Kortbilag nr. 2 Lokalplankort med angivelse af byggefelter, vej og stianlæg 20
1:1.000 Kortbilag nr. 3 Lokalplankort med angivelse af bebyggelsens etageantal og naturlige terræn 21
Kortbilag nr. 4 Illustrationsplan 1:1.000 22