ÅRHUS KOMMUNE - Magistratens 3. Afdeling Sundhed og Omsorg - Rådhuset - 8100 Århus C INDSTILLING Til Århus Byråd Den 28. april 2004 via Magistraten Tlf. nr.: 89 40 66 64 Jour. nr.: M3/2003/00391 Ref.: Søren Absalonsen Henlæggelse af projekt for ældreboliger i Valdemarsgade/Søgade og overførsel af budgetterede boliger samt bevilling til projekt for ejendommen Knudrisgade 5 1. Resume Den 4. juni 2003 godkendte Byrådet Magistratens 3. Afdelings indstilling om planlægning og projektering af 15 ældreboliger ved ombygning af 2 ejendomme i Valdemarsgade/Søgade, der på nuværende tidspunkt administreres af Magistratens 2. Afdeling. Byrådet gav i den forbindelse en anlægsbevilling på kr. 873.000 til planlægning og projektering til og med afholdelse af licitation. Der er indtil dato forbrugt kr. 205.000 af denne bevilling. I forbindelse med projektet er der udarbejdet lovpligtig førsynsrapport, landinspektøropmåling samt udarbejdet skitseprojekt som grundlag for en foreløbig myndighedsbehandling. Stadsarkitektens Kontor har forholdt sig til en ansøgning om tilladelse til nedrivning af de eksisterende bygninger og en nyopførelse af 15 ældreboliger - alternativt en tilladelse til den forudsatte altangang og elevatorer på gårdsiden. I begge tilfælde er tilbagemeldingen negativ i forhold til muligheden for projektets gennemførelse. Magistratens 3. Afdeling vurderer, at en yderligere bearbejdning ikke vil ændre på disse muligheder og forslår derfor projektet i Valdemarsgade/Søgade stoppet. En fornuftig udnyttelse af ejendommene i økonomisk og praktisk forstand vurderes ikke at være realistisk under de givne omstændigheder. Der er naturligvis løbende undersøgt andre muligheder for opførelse af tilbud for kommunens ældre i midtbyområdet - og i den forbindelse er Magistratens 3. Afdeling interesseret i Skatteforvaltningens ejendom i Knudrisgade 5. Skatteforvaltningen fraflytter ejendommen i oktober 2005. Magistratens 3. Afdeling foreslår derfor, at de budgetterede boliger i Valdemarsgade/Søgade og den tilhørende bevilling - og forbruget heraf - overføres til nyt projekt for om- og tilbygning af ejendommen Knudrisgade 5.
I første omgang ønsker Magistratens 3. Afdeling en nærmere bearbejdning af ejendommens maksimale udnyttelse til tilbud for kommunens ældre i midtbyområdet. Herunder også at tilvejebringe det nødvendige plangrundlag i form af et eventuelt lokalplanforslag. Den resterende bevilling fra projektet i Valdemarsgade/Søgade vurderes at kunne dække udgifterne til en førsynsrapport, en opmåling af ejendommen Knudrisgade 5 og et dispositionsforslag, der i givet fald skal danne grundlag for et lokalplanforslag. Sideløbende med fremsendelse af et eventuelt lokalplanforslag, vil Byrådet få forelagt planerne for udnyttelsen af ejendommen Knudrisgade 5 til bolig- og servicetilbud for ældre i midtbyområdet, til endelig beslutning om en videreførelse af det til den tid fremkomne forslag. Det skal oplyses, at regeringen har indført et rammebeløb for støttede ældre- og plejeboliger således, at boligerne maksimalt må koste kr. 17.500 pr. m 2 hvis tilsagn meddeles efter den 1. juli 2004. Det vurderes, at boliger i Knudrisgade kan opføres inden for denne ramme. 2. Tidligere beslutninger Den 4. juni 2003 vedtog Byrådet Magistratens 3. Afdelings indstilling af 25. april 2003 med forslag om delvis fremrykning af midler fra anlægsreserven til opførelse af flere pleje- og ældreboliger i Midtbyen og i midtbynære arealer. 3. Beskrivelse af indstillingen Byrådet vedtog i juni 2003 Magistratens 3. Afdelings indstilling om delvis fremrykning af midler fra anlægsreserven til opførelse af flere pleje- og ældreboliger i Midtbyen og i midtbynære arealer - herunder også et projekt for ældreboliger i Valdemarsgade/Søgade. Valdemarsgade/Søgade Magistratens 2. Afdeling administrerer i dag 2 ældre etageejendomme på henholdsvis 2 og 3 etager med udnyttet tagetage. Ejendommene trænger til renovering, og med den gode beliggenhed i midtbyen har det derfor været nærliggende at undersøge mulighederne for indretning til ældreboliger. Bebyggelsen er registreret som bevaringsværdig. Som det også fremgik af indstillingen af 25 april 2003 var forudsætningen for en mulig gennemførelse af projektet at der kunne tilføres ejendommen 1 eller 2 elevatorer på gårdsiden af bygningerne. Der har nu været foretaget undersøgelser af mulighederne i ejendommene og der er udarbejdet et skitseprojekt. Skitserne viser, at der vil kunne etableres 13 ældreboliger i de 2 ejendomme forudsat at der samtidig tilføjes bygningerne altangang og elevatorer på gårdsiden af bygningerne. Det vurderes at denne løsning er mulig at gennemføre men dog ikke optimal i forhold til udgiften til erhvervelse af de 2 eksisterende ejendomme. Den oprindelige vurdering gik på etablering af 15 ældreboliger i de 2 ejendomme. 2
Magistratens 3. Afdeling valgte derfor at rette henvendelse til Bygningsinspektoratet med henblik på afklaring af muligheden for nedrivning af de eksisterende ejendomme og opførelse af en helt ny bygning med minimum 15 ældreboliger - alternativt mulighed for påbygning af altangang og elevatorer på gårdsiden af bygningerne som oprindeligt forudsat. Fra Magistratens 2. Afdeling er tilbagemeldingen - fra både Byfornyelsesafdelingen og Bygningsinspektoratet - at man ikke kan anbefale en nedrivning af de eksisterende bygninger ligesom der vil være stor betænkelighed ved en altangang og elevatorer på gårdsiden af bygningerne. Magistratens 3. Afdeling må derfor konkludere, at det ud fra det foreliggende skitseprojekt og de undersøgelser der er foretaget omkring bebyggelsen i Valdemarsgade/Søgade, vil være fornuftigt at afslutte projektet. På de foreliggende vilkår vil en ombygning ikke kunne gennemføres forsvarligt - hverken økonomisk eller teknisk. Samtidig har Magistratens 3. Afdeling undersøgt nye muligheder for etablering af ældreboliger i midtbyområdet, bl.a. en udnyttelse af ejendommen Knudrisgade 5. Det foreslås derfor at projektet for 15 ældreboliger i Valdemarsgade/Søgade henlægges og at bevillingen og de budgetterede boliger overføres til projekt for ombygning af Knudrisgade 5. Knudrisgade 5 Magistratens 2. Afdeling har i forbindelse med planerne om en centraliseret skatteforvaltning forudsat et salg af administrationsbygningen Knudrisgade 5. Ejendommen vil være særdeles velegnet til brug for Magistratens 3. Afdelings målgruppe - bl.a. i form af ældreboliger. Det er derfor meddelt Ejendomsforvaltningen, at Magistratens 3. Afdeling - under forudsætning af Byrådets godkendelse - ønsker at overtage ejendommen, når skatteforvaltningen er fraflyttet ejendommen. Dette sker formentlig i oktober 2005. I den mellemliggende periode ønsker Magistratens 3. Afdeling nærmere at bearbejde mulighederne for maksimal udnyttelse af Knudrisgade 5 - herunder også at iværksætte udarbejdelse af lokalplan således at lokalplanen kan forelægges Byrådet til endelig godkendelse i efteråret 2005. Sideløbende med byrådets godkendelse af lokalplanen, vil der blive fremsendt indstilling fra Magistratens 3. Afdeling om den endelige udnyttelse af ejendommen Knudrisgade 5 og de økonomiske konsekvenser i relation hertil. Indstillingen vil til den tid omhandle en beskrivelse af projektet, den forventede anskaffelsessum, finansiering og den nødvendige bevilling frem til og med afholdt licitation. Licitationsresultatet vil senere blive forelagt Byrådet til endelig godkendelse. 3
4. Økonomiske konsekvenser Valdemarsgade/Søgade Byrådet gav den 4. juni 2003 en anlægsbevilling på kr. 873.000 til planlægning og projektering af 15 ældreboliger ved ombygning af ejendommene Valdemarsgade/Søgade Der er indtil dato af denne bevilling forbrugt kr. 205.000. Forbruget omfatter lovpligtig førsynsrapport, landinspektøropmåling, skitseprojekt og tilhørende omkostninger som lystryk, kopiering m.m. Det er Magistratens 3. Afdelings vurdering, at yderligere foranstaltninger ikke vil medføre en mulighed for tilladelse til enten en nedrivning af de eksisterende ejendomme og efterfølgende nybyggeri - eller tilladelse til opførelse af elevatorer og altangang på gårdsiden af bygningerne. Derfor foreslås en overførsel af den givne bevilling, ældreboligerne og de afholdte udgifter til projekt for om- og tilbygning af Knudrisgade 5. Knudrisgade 5 Det vurderes, at de resterende midler af bevillingen kr. 668.000 vil kunne dække udgifterne til afklaring af ejendommens udnyttelse, forundersøgelser, opmåling, dispositionsforslag og tilhørende omkostninger til lystryk m.m. Det skal danne grundlag for eventuel udarbejdelse af lokalplan og for byrådets efterfølgende endelige stillingtagen til projektet. Det kan desuden oplyses, at den forventede anskaffelsessum pr. ældrebolig i Valdemarsgade/Søgade i 2004-prisniveau er på 1.385.000. Det vurderes, at anskaffelsessummen for en tilsvarende bolig i Knudrisgade 5 vil komme til at ligge på maksimalt kr. 1.225.000. Der er forudsat en bolig med et bruttoareal på 70 m 2, og anskaffelsessummen overholder dermed regeringens nyindførte rammebeløb for ældre- og plejeboliger på kr. 17.500 pr. m 2. Magistratens 2. Afdeling har i forbindelse med ønsket om afhændelse af ejendommen Knudrisgade 5 fået udarbejdet et salgsprospekt hvorefter ejendommen er vurderet til mellem kr. 21.500.000 og kr. 29.000.000. Hvis ejendommen overtages til brug for ældre- og plejeboliger uden yderligere tilbygning, vil den maksimale pris i henhold til støttelovgivningen maksimalt kunne udgøre den seneste offentlige vurdering. Vurderingen pr. 1. oktober 2003 er oplyst til kr. 17.200.000, hvilket i henhold til støttebekendtgørelsen er det maksimale beløb, som Magistratens 3. Afdeling kan betale for ejendommen. 4
5. Konsekvenser i forhold til mål Der kan ikke på nuværende tidspunkt beskrives konsekvenser i forhold til Magistratens 3. Afdelings målsætninger. Overordnet set er formålet at skabe bolig- og servicetilbud til kommunens ældre i midtbyområdet, hvor der er stor mangel på ældre- og plejeboliger. 6. Beslutningspunkter Det indstilles 1. at planerne om ombygning af ejendommen Valdemarsgade/Søgade til ældreboliger opgives 2. at der iværksættes en nærmere undersøgelse af mulighederne for udnyttelse af ejendommen Knudrisgade 5, 8000 Århus C til boliger og servicetilbud for ældre i midtbyområdet 3. at der på baggrund af disse undersøgelser sikres det nødvendige plangrundlag, herunder eventuelt udarbejdelse af lokalplanforslag 4. at bevilling på kr. 873.000, der i juni 2003 blev givet til projekt for ombygning af ejendommene Valdemarsgade/Søgade og forbruget heraf, kr. 205.000 overføres til nyt projekt, om- og tilbygning af Knudrisgade 5, til og med lokalplanforslag Niels Erik Eskildsen / Thor Davidsen Bilagsfortegnelse: 1. Kopi af brev af 15. marts 2004 fra Bygningsinspektorat Midt (vedlagt + elektronisk) 2. Kopi af brev af 22. marts 2004 fra Byfornyelsesafdelingen (vedlagt + elektronisk) 3. Ældrerådets udtalelse (vedlagt + elektronisk) 5