1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Susse Ehrhorn Svenstrupvænget 5 5260 Odense S Nævnet har modtaget klagen den 23. april 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er berettiget til vederlag som krævet, efter at klager opsagde formidlingsaftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom, og kontaktede derfor indklagede. Den 26. september 2011 sendte indklagede sin salgsvurdering til klager. Indklagede angav en optimistisk udbudspris til at være 4.995.000 kr. Den 21. oktober 2011 fremkom tilstandsrapport vedrørende ejendommen. Det fremgår af sagen, at parterne aftalte, at udbudsprisen skulle være 4.795.000 kr. og den 24. oktober 2011 indgik klager og indklagede en formidlingsaftale. Det fremgår af aftalen bl.a.:
2 Den 10. november 2011 skrev indklagede til det firma, der havde lavet plantegning og taget fotos af ejendommen, fordi sælger havde nogle rettelser til plantegningen. Der var blandt andet fejl i vinduesplacering og størrelse på gæstetoilet. Den 13. marts 2012 skrev klager til indklagede bl.a.: I den tid mit hus har været til salg gennem dig, har du kun kontaktet mig en gang (da dem fra [.] ville se huset). Jeg vil derfor gerne vide mere. Har du forbindelse til andre eventuelle købere? Vil du også være rar at sende mig en skriftlig rapport for det hidtidige salgsarbejde samt en Annoncerapport. Desuden vil jeg bede om et oplæg til det fremadrettede salgsarbejde, herunder priser på
3 annoncer mm. Samme dag skrev indklagede til klager bl.a.: Tak for din mail. Og som svar herpå kan jeg berette, at der desværre kun p.t. har været et sæt, som har ville se din ejendom, de var interesseret, men har en ejendom, som ikke er solgt. Det samme er åbenbart tilfældet med [ ], som du har fremvist ejendommen til selv, uden at involvere mig? Hvilket jeg står lidt uforstående overfor, da det er mig som forestår salget af din ejendom, jfr. vores aftale. Han har efterfølgende kontaktet mig, kunne måske være interesseret, men de har heller ikke solgt og de ville ændre en hel del på ejendommen og ville finde ud af hvad det evt. ville koste. Ejendommen har p.t. kun været til salg i knap 5 måneder, hvor den gennemsnitlige salgstid p.t. er 9,5 måneder, og hvor det både har været jul og nytår i salgsperioden. Da ejendommen ligger i den højere ende af prisskalaen, kræver det før folk typisk kan købe, at deres ejendom er solgt. Det er jo ikke en ejendom til førstegangskøberen. Jeg har ikke nogen emner på hylden p.t., der har været nogle telefonhenvendelser med spørgsmål på ejendommen. Og der er ifølge min statistik 434 der har været inde og kigge på ejendommen på samtlige portaler, det er f.s.v. helt pænt, men ret uinteressant når de ikke har ønsket at se ejendommen. Ejendommen har været annonceret ifølge aftale i Bo Godt først den 13.11 en ¼ side hvilket er mere end aftalt jfr. salgsbudgettet samt 14.12, 15.01, 05.02, 19.02 samt 04.03. Og er igen med den 18.03 og 01.04. i Bo Godt. Altså mere end vores indgåede aftale. Vi har aftalt et fast beløb, jfr. salgsbudgettet på 15.000 plus moms, og idet det er Solgt eller Gratis, er det indtil videre mig som har haft alle udgifterne. Og der betales ikke efter regning. Den er ligeledes til salg på alle førende boligportaler i Danmark. Er der noget, som du mener, der kan gøres bedre, hører jeg gerne fra dig. Den 14. marts 2011 skrev klager til indklagede bl.a.: Forleden dag talte jeg med en gammel klassekammerat, der er ejendomsmægler i Københavnsområdet. Vi drøftede hussalget her. men der var nogle ting, jeg ikke kunne oplyse ham om derfor vil han gerne tale med dig. Jeg har givet ham dine tlfnumre, så han kan kontakte dig. Samme dag skrev indklagede til klager bl.a.:
4 Kunne du tænke dig at holde åbent hus den 01.04? evt. kl. 13-16, hvor du selv passer det og viser frem? Jeg har også tænkt om vi skulle reducere prisen evt. til 4.495.000 eller er det for meget? Må jeg høre hvad du siger. Den 20. marts 2012 skrev klagers rådgiver i en e-mail til indklagede bl.a.: I det jeg refererer til vor telefonsamtale i dag, opsiges herved efter aftale med [klager], kommissionsaftale af 24.10.2011, med øjeblikkelig virkning. Vi beder dig fremsende faktura til betaling af [klager]. I henhold til den indgåede kommissionsaftale. Samtidig bedes du returnere evt, udlånt materiale samt dokumentationsmateriale som rekvireret af dig. Den 21. marts 2012 sendte indklagede sin faktura til klager: Den 24. marts 2012 skrev klagers rådgiver til indklagede: Jeg har modtaget din afregning i henhold til faktura nr. [..]. Den er skuffende. Du er berettiget til et arbejdsvederlag såfremt opsigelse før 6 mdrs. periodens afslutning, ikke kan lægges dig til last. Det mener jeg i højeste grad man kan. I den forløbne kommissionsperiode: - Har du ikke fremvist ejendommen mere end en gang, herudover haft løs kontakt til nogle mennesker der var patienter hos [klagers] afdøde mand. Disse havde inden kommissionen set huset på [klagers] initiativ og yderst loyalt givet videre til dig i forb. Med kommissionen. - Har du ikke orienteret [klager] om hvorledes salgsbestræbelser forløb. - Har du ikke opsat Til Salg skilt før efter [klagers] henvendelse.
5 - Har du ikke taget initiativ til at drøfte udbudsvilkår hvis du mente dette var nødvendigt. - Var det dig ikke muligt, at møde undertegnede i forb. Med min dag i [ ], for at undersøge markedet, og ikke mindst som klart udmeldt, interviewe et par andre kolleger. Det havde du ikke lyst/mulighed for at deltage i. Jeg må indrømme, at jeg ikke fandt din tilgang til dette salg lovende, efter at have talt med dig i telefonen. Som bekendt startede sagen fordi [klager] efter pludselig at blive enke sidste år havde besluttet sig for at flytte til [ ], hvorfor opgaven var at finde en værdi der kunne få et salg gennemført inden for 4-6 måneder. Du lagde ud med 4.995.000,- hvilket [klager] syntes for højt, efter drøftelser med en advokatve og kontakt til dig blev udbudsprisen sat ned til 4.795.000,-. Så nytter det ikke i bakspejlet at mene vinter og jul var en dårlig periode, så kunne du enten have foreslået at vente eller at sørge for en mindre udbudspris, hvilket sidste jeg klart mener havde været det rigtige ikke mindst set i lyset af faktisk realiserede handler og udbud i området. Personligt mener jeg det er en af de vigtigste opgaver man bliver stillet over for som ejendomsmægler, at stille den rigtige pris fra begyndelsen, for ikke at ødelægge markedet for sig selv eller rettere for klientens mulighed for et succesfyldt salg. For at understrege situationen, ville en mere proaktiv tilgang have klædt dig og måske oven i købet have medført et salg på nuværende tidspunkt. Idet jeg forventer du krediterer [klager] de. Kr. 16.500,- excl.moms beder jeg [klager] om at indbetale forskellen kr. 5.995,- til din konto. Den 26. marts 2012 skrev indklagede en e-mail til klager:
6
7 Den 29. marts 2012 skrev klagers rådgiver til indklagede: I besvarelse af dit brev til [klager], skal jeg indledningsvis bede dig korrespondere med undertegnede, der har fuldmagt til at forhandle med dig I denne sag. Jeg ved ikke om det er gået dig forbi, men jeg har drevet ejd.mgl. forretning i mere end 40 år. [klager] skrev til dig den 13-ds og fortalte, hvem jeg er og, at jeg ville kontakte dig. Vedr. salgsbetræbelser [ejendommens adresse]: Du har en noget anden opfattelse af hele forløbet. At du ikke skulle være bekendt med, at [klager] ønskede et salg inden for 4-6 mdr-med deraf følgende fastsat pris, der kunne sandsynliggøre opnåelse af dette mål, må opfattes som manglende hukommelse. Du har haft et forløb m. salg af datters lejlighed, og ved ganske nøje, at [klager]havde købt en ny bolig i [ ], og, at denne oven i købet var overtaget den 1.10.2011. Hvis ikke dette understreger, at klienten ønsker solgt inden for overskuelig tid og i den forbindelse også omstændigheden omkring ægtefælles tidlige død, så må din manglende forståelse stå for egen regning- Du foreslog en udbudspris som nævnt i min første henvendelse, og det er først ved drøftelse med klient via advokat, at udbuddet sættes til 4.795.000, Salgsskilt syntes [klager] til at begynde med var lidt ubehageligt, men det kom op. Som bekendt er mange sælgere ikke tryg v. skiltet, der kunne invitere ubudne gæster. Hvis du mente, at den, som nævnt, sene fremkomst af kommissionen (små fire uger), skulle have forstyrret salgsarbejdet, havde det været klogt i et acceptbrev at kommentere om evt. opstået vanskeligere salgsperiode. I det hele taget ville du ikke være endt i den nuværende situation, hvis du undervejs blot på mindste måde havde fulgt dit salgsarbejde op med skriftlig orientering, forslag til ny tiltag m.m. Én fremvisning blev det til. Og først da du korrekt af [klager], bliver orienteret om min tilstedeværelse hvor [klager] samtidig beder om rapport, kommer du tilbage med, at man måske skulle drøfte udbudsvilkår. I den forbindelse, om der kan være Åbent Hus i påsken, hvor [klager] selv skal vise frem. Jeg har ikke af det udleverede kommissionsmateriale set, at der er tale om medsalg! Da jeg talte med dig i telefonen, hvor du ikke kunne finde plads i kalenderen til at
8 mødes personligt, da jeg tilbragte hele dagen i [ ] (9-17), for som orienteret, at tale med et par andre kolleger, fandt jeg i øvrigt ingen genkendelig entusiasme endsige initiativ i din stemme eller argumentation. Dagen endte som du ved med, at jeg ringede og fortalte, at kommissionsforholdet måtte ophøre, og ny kræfter komme til. Selv da havde du ingen kommentarer, ikke noget forsøg på at få yderligere tid til at prøve at afslutte en handel eller et sidste forsøg. Den attitude ville ikke have fået ros i mit gl. firma! og ej heller fra mig til dig! Hvis du havde nævnt noget om arbejdsvederlag, havde jeg haft mulighed for kommentar hertil. Hvis du fastholder dit krav på arbejdsvederlag vil jeg forelægge dette for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 30. marts 2012 skrev indklagede til klager og klagers rådgiver og fastholdt kravet om betaling af vederlag. Indklagede henviste, til at hun havde haft ejendommen til salg gennem 4 måneder, og at hun havde udført sit arbejde som aftalt. Parterne har samstemmende oplyst, at klager alene har betalt 5.995 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på vederlag, hverken i henhold til den indgåede formidlingsaftale eller i henhold til rimelighedsbetragtninger. Indklagede har ikke gjort nok for at få solgt klagers ejendom, og klager har kun hørt noget fra indklagede, når klager selv tog kontakt til indklagede. Indklagede har kun fremvist ejendommen én gang og har udvist mangel på initiativ og rettidig omhu. Indklagede har endda opfordret til, at klager selv skulle vise ejendommen frem på et åbent hus, selvom der ikke er aftalt selv- eller medsalg. Klager havde fået vurdering fra 2 mæglere inden hun satte til salg, og valget faldt på indklagede, fordi hun er alene i firmaet, og klager forventede derfor et særligt engagement. Klager har ikke modtaget en salgsopstilling på ejendommen. Det er rigtigt, at klager i starten ikke ønskede Til Salg skilt op ved ejendommen. Klager bad dog primo februar om at få det op. Skilt kom først op 1. marts 2012, og indklagede forklarede dette med frosthård jord. Klager havde, inden formidlingsaftalen blev indgået, haft kontakt til nogle interesserede købere, og klager gav indklagede kontaktoplysninger på disse købere, så indklagede kunne tage videre kontakt. Indklagede ringede til disse købere den 19. oktober 2011, altså inden formidlingsaftalen var indgået. I formidlingsperioden fremviste klager selv ejendommen for de interesserede købere, fordi de interesserede køberne ønskede det. Indklagede kom med salgsmaterialet, mens klager var ved at vise huset frem, og det var ikke nødvendigt, at indklagede var med.
9 Klager oplyste på det første møde indklagede om, at ejendommens undertag var utæt og skulle skiftes inden for overskuelig tid. Indklagede anbefalede en håndværker, så tilbud kunne indhentes og præsenteres for interesserede købere. Klager så ejendommen annonceret på nettet den 8. november, og klagede straks til indklagede over plantegningen. Den var fortegnet og forkert, noget som indklagede ikke opdagede, før klager gjorde opmærksom på det. Klagers rådgiver bor i en anden landsdel, men var i [ ] og foreslog at holde et møde med indklagede, men indklagede ville ikke mødes med klagers rådgiver. Indklagede har desuden vurderet udbudsprisen på klagers ejendom for højt. Indklagede var fuldt ud bekendt med, at klager skulle flytte til en anden landsdel, havde købt ejerlejlighed, og ønskede et hurtigt salg, dvs. inden for 4 6 måneder, og at klager ønskede prisen sat herefter. Klager har via 3 andre mæglere i byen, fået bekræftet formodningen om, at udbudsprisen var for høj. Det var endda på klagers initiativ, at udbudsprisen blev sat ned fra 4.995.000 til 4.795.000, inden salgsarbejdet startede. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på vederlag som krævet. Indklagede har udført et sædvanligt mæglerarbejde med klagers ejendom, herunder udarbejdet formidlingsaftaler/salgsbudgetter/salgsopstilling, annonceret ejendommen på internettet, annonceret i trykt medie jf. aftale og fremvist ejendommen. Indklagede har fremvist ejendommen én gang i de ca. 4 måneder, ejendommen nåede at være til salg. En anden gang ejendommen skulle vises frem til nogle interesserede købere, som klager kendte, fik indklagede ikke lov til at komme ind, og klager fremviste selv ejendommen. Indklagede har løbende orienteret klager om salgsarbejdet. Det fremgår imidlertid ingen steder, at indklagede skal rapportere til klager om salgsarbejdets forløb. Da klager indgik aftale med indklagede, fik indklagede ikke indtryk af, at klager havde specielt travlt med at få solgt. Klager havde fået vurderinger fra flere mæglere, inden hun valgte indklagede til at sælge sin ejendom. Samarbejdet med klager gik først skævt, da klagers rådgiver skulle blandes ind i salget, uden at denne rådgiver havde tilstrækkelig indsigt i det hidtidige forløb endsige lokalkendskab til boligmarkedet i byen. Den dag, klagers rådgiver ville mødes med indklagede kl. 11.00, havde indklagede nøgleoverdragelse på klagers datters ejerlejlighed kl. 12.00. Indklagede foreslog i stedet kl. 13.00 eller 14.00, men det kunne klagers rådgiver ikke.
10 Indklagedes prisfastsættelse af klagers ejendom kan ikke med rimelighed anfægtes. Den udbudspris, som indklagede fastsatte på klagers ejendom, var i overensstemmelse med huse med tilsvarende beliggenhed i byen, og indklagede har naturligvis researchet på referenceejendomme i forbindelse med prisfastsættelsen. Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede er berettiget til vederlag, hvis klager opsiger formidlingsaftalen i formidlingsperioden, medmindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Det fremgår videre, at dette vederlag kun under særlige omstændigheder kan overstige ¼ af det aftalte vederlag ved et salg. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke skulle have udført et sædvanligt salgsarbejde i formidlingsperioden. Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse. Nævnet må imidlertid afvise at tage stilling til, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert. Dette spørgsmål skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af spørgsmålet vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan herefter ikke afgøre, om klagers opsigelse af formidlingsaftalen af den grund kan lægges indklagede til last, og nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om indklagede ikke skulle have krav på arbejdsvederlag. Konklusion: Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, afvises fra nævnsbehandling. Klagers andet klagepunkt tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand