LOKALPLAN 15.13 Ældreboliger på Fjællestien i Tune GREVE KOMMUNE RÅDHUSHOLMEN 10 2670 GREVE TLF 43 97 97 97
Lokalplanen er udarbejdet af Teknisk Forvaltning i Greve Kommune i samarbejde med Skaarup & Jespersen, arkitekter og byplanlæggere. Lokalplanen er vedtaget af Greve Byråd den 26. november 2002. Sagsnummer: 21712 Trykt i januar 2003. Indholdsfortegnelse Side Redegørelse 1 Lokalplanens bestemmelser 6 Retsvirkninger 9 Eksisterende forhold og grænser BILAG 1 Bebyggelse, vej, sti og parkering BILAG 2 Facader og snit BILAG 3 Retningsgivende beplantningsplan BILAG 4
Redegørelse Området Lokalplanen omfatter et område, der i 2002 består af to ejendomme for enden af Fjællestien i Tune med henholdsvis en hidtidig butiksbygning (tidligere Netto og Super 1) og en eksisterende ældreboligbebyggelse ( Fjællestiens Bofællesskab). Området afgrænses mod nord af Tune Parkvej, mod øst af bebyggelse på Fjællestien, mod syd af bebyggelse på Arnestien og mod vest af hovedstien i Tune Center samt Tune Menighedscenter. Lokalplanområdet er 4.438 m². Flere ældreboliger Efter at Netto har opført en ny større butik i midten af Tune Center, er der ikke længere behov for at anvende butiksbygningen i den østlige del af centret til supermarked. Greve Boligselskab ønsker at ombygge bygningen til 5 ældreboliger og samtidig opføre 5 nye ældreboliger i tilknytning til butiksbygningen. De nye boliger placeres dels på den hidtidige butiks grund og dels på naboarealet, der hidtil har været en del af friarealet til Fjællestiens Bofællesskab. Der er behov for flere ældreboliger i Tune og kommunen mener, at den centrale beliggenhed ved Tune Center, bibliotek og menighedscenter er god til formålet.
Samlet plan for de nuværende og nye ældreboliger Bebyggelsen Da butiksgrunden ikke er særlig stor, og nogle af de nye ældreboliger placeres på en del af friarealet til de nuværende ældreboliger, forudsætter projektet en samlet plan for de nuværende og de nye ældreboliger. I lokalplanen er parkeringspladser og friarealer fælles for alle ældreboligerne, og de to ejendomme skal matrikulært sammenlægges. Med de nuværende 14 ældreboliger og de nye 10 bliver der i alt 24 ældreboliger i lokalplanområdet. Den hidtidige butiksbygning er i én etage med kælder. På grund af terrænforholdene fremstår bygningen som 1 etages mod stien i centret og 2 etagers mod havesiden. Det er kun stueetagen, der er egnet til indretning af ældreboliger. Her kan der blive fem 2- værelses boliger. Boligerne får fælles indgang fra stien i centret, og et internt gangareal giver adgang til de enkelte boliger. Mod havesiden får boligerne små/franske altaner. Kælderetagen indrettes til fælles opholdsrum og diverse udhusfunktioner. Mulig indretning af ældreboliger i den hidtidige butiksbygning og den ny bebyggelses tage Den nye bebyggelse placeres vinkelret på butiksbygningen. Den består af to sammenbyggede bygninger i 1 etage med i alt fem 2- værelses boliger. Disse boliger får hver sin indgang fra Fjællestien.
Mulig indretning af fællesarealer i kælderetage og ældreboliger i den ny bebyggelse Det er intentionen, at den ny bebyggelse kan mildne overgangen mellem den store og noget bastante butiksbygning og parcelhusene på den anden side. Den nye bebyggelse skal opføres med røde mursten og røde tegltage som det meste af centerbebyggelsen. Endvidere vil nye vinduer og små/franske altaner mod havesiden også give butiksbygningen et lettere præg. Bebyggelsestæthed og friarealer Parkeringspladser og stitorv Projektet for de nye ældreboliger indebærer at bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet øges fra nuværende 37,6 % til knap 47 %. Lokalplanen har 48 som max. bebyggelsesprocent. Skure, pulterrum og gårdmandsrum medregnes i bebyggelsesprocenten. De nuværende ældreboliger vil få mindre fælles friareal. Til gengæld er der et større velfungerende glasoverdækket fællesareal i det eksisterende ældrebofællesskab. Til de ny ældreboliger indrettes der fællesrum i kælderetagen, der har fuld højde mod havesiden. Den nuværende parkeringsplads for enden af Fjællestien skal omlægges og udvides, så der bliver i alt 19 parkeringspladser til de 24 boliger ( 0,8 plads pr. bolig). For enden af parkeringspladsen skal der etableres et stitorv der forbinder de nuværende stier ved centret med stiadgange til de eksisterende og nye ældreboliger.
Hidtidig byplanvedtægt og lokalplaner Den ene del af området, matr. nr. 15 mh, med hidtidig butiksbygning, har været omfattet af Byplanvedtægt nr. 32 for Tune Center og Lokalplan nr. 15.05 for Tune Center. De væsentlige ændringer i forhold til disse planer er, at anvendelsen ændres fra butik til bolig, samt at bebyggelsesprocenten hæves med mulighed for at opføre ny bebyggelse til ældreboliger. Tune Center er et ret langstrakt center med en stor dagligvarebutik, Tune Brugsforeningen, i den vestlige ende af centret. Den butiksbygning, der nu ændres, blev opført for at få et supermarked i den østlige ende af centret med henblik på at specialbutikkerne i denne ende af centret så også kunne klare sig bedre. Der er siden opført en ny stor Netto butik i midten af centret, og det er ikke realistisk at centret kan have tre supermarkeder. Butiksbygningen har allerede stået tom et stykke tid. Da bygningen ligger nær det nuværende ældrebofællesskab samt menighedscenter og bibliotek, mener kommunen, at ældreboliger vil være en god ny anvendelse af bygningen. Der har også tidligere været problemer med vare- og kundekørsel på Fjællestien. Tilsvarende problemer undgås fremover, når bygningens anvendelse ændres til boligformål.
Lokalplan nr. 15.05 indeholdt endvidere begrænsninger for vinduer i butiksbygningen i forhold til boligerne syd for. Disse bestemmelser er lempet i denne lokalplan, da bygningen ombygges til boliger. Lokalplan 15.05 og byplanvedtægten aflyses på matr. nr. 15 mh, Tune i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Den anden del af området, matr. nr. 15 mb, har hidtil været omfattet af Lokalplan nr. 15.08 for Seniorbofællesskab på Fjællestien. Ændringen i forhold til denne plan er, at der kan opføres de nye ældreboliger på en del af det areal, der i Lokalplan 15.08 var udlagt til fælles friareal for de nuværende boliger. Lokalplan 15.08 aflyses i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Kommuneplantillæg Lokalplanen er i overensstemmelse med Tillæg nr. 17 til kommuneplan 1995 2005, der er vedtaget samtidig med lokalplanen. I forhold til de hidtidige bestemmelser i Kommuneplanen (område 16 i Tune) er den maksimale bebyggelsesprocent hævet til 50 for den mindre del af Tune Center, der er omfattet af lokalplanen. Samtidig er anvendelsen af ejendommen matr. nr. 15 mh, Tune By, Tune, specificeret til små boliger og fælles faciliteter for ældre. Ejendommen var i de hidtidige bestemmelser en del af centret, der kunne indeholde både butikker og små boliger til ældre m.m. Flystøj I henhold til Regionplan 2001 for Roskilde Amt ligger lokalplanområdet i et støjkonsekvensområde for Kbh. s lufthavn i Roskilde med en støjbelastning på 50-60 db. Lokalplanen indeholder derfor særlige krav til isolering af bebyggelsen i forhold til støjniveau i soverum ( 7.7 ). Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger også indenfor et i regionplanen udpeget sårbart område med særlige drikkevandsinteresser, hvor der som hovedregel ikke må gives tilladelse til nedgravning af tanke til olie og kemikalier, der kan true grundvandet. Opførelse af den ny bebyggelse Greve Boligselskab vil starte byggeriet af de nye ældreboliger snarest mulig efter at denne lokalplan er vedtaget.
Lokalplan nr. 15.13 for ældreboliger på Fjællestien i Tune I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål, at en hidtidig butiksbygning kan indrettes til ældreboliger, og at der i tilknytning hertil kan opføres yderligere ældreboliger i ny bebyggelse. 1.2 Det er også lokalplanens formål, at hele lokalplanområdet med eksisterende og nye ældreboliger anlægges som et samlet område, hvad angår friarealer, parkering og stier. 2 Lokalplanområdet 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Området omfatter matr. nr. 15 mb, matr. nr. 15 mh og del af litra ap, alle Tune by, Tune, samt parceller, der efter d. 1. december 2002 udstykkes herfra. Området er i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til ældreboliger og fællesfaciliteter til ældre. Den del af litra ap, som er omfattet af lokalplanen må kun anvendes til stitorv. 3.2 Der kan etableres max. 24 ældreboliger i lokalplanområdet og heraf max. 5 i ny bebyggelse (bygning C og D på bilag 2). 4 Udstykning 4.1 Matr. nr. 15 mb og 15 mh, Tune By, Tune skal sammenlægges til én ejendom. I den forbindelse skal det på matr. nr. 15 mb heraf udlagte areal til fælles vej ændres i overensstemmelse med de på bilag 2 viste vej- og stiforhold, således at der vil være et udlagt vej/stiareal som fællesvej mellem Fjællestien og stiarealet litra ap. 5 Vej, sti og parkering 5.1 Området må fortsat kun have vejadgang fra Fjællestien.
5.2 Ved etablering af nye boliger i området skal eksisterende vej, sti og parkeringspladser ændres i princippet som vist på bilag 2 og efter følgende retningslinjer: Parkeringspladserne ændres og udvides til i alt 19 parkeringspladser, hvor parkeringsbåsene skal være 5 m i dybden og kørearealet mellem pladserne min. 7 m bredt. Der anlægges nye stiarealer med stitorv, der forbinder de nuværende hovedstier med stiadgange til alle ældreboligerne og parkeringspladsen. Stiarealerne anlægges med fliser og SF-sten som vist på bilag 4. Fortovet langs Fjællestien videreføres syd om de nye parkeringspladser til forbindelse med stitorvet. Stier og overgange til p-plads skal anlægges med særlig hensyntagen til handicappedes færdsel. 6 Belysning 6.1 Belysning af vej-, parkerings-, sti- og opholdsarealer må kun udføres som parkbelysning eller belysningsamaturer på facaden. Belysningen skal godkendes som del af vejprojektet. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 48 for lokalplanområdet. Skure, pulterrum og gårdmandsrum medregnes i bebyggelsesprocenten. 7.2 Der må kun opføres bebyggelse i princippet som vist på bilag 2. En del af bebyggelsens stueetage skal indrettes som fælles adgangs- og opholdsrum i princippet som vist på bilag 2. Endvidere må kælderetagen i bygning B kun indrettes til fælles faciliteter for ældre, udhusrum og lignende. 7.2 Ny bebyggelse til ældreboliger (bygning C og D på bilag 2) må kun opføres i forbindelse med indretning af ældreboliger i bygning B på bilag 2. 7.3 Bebyggelse må kun opføres med følgende max. antal etager, jævnfør bilag 2: bygning A: max. 2 etager bygning B: max. 1 etage med kælder mod stien mod vest (= max 2 etager mod øst, grundet terrænforhold) bygning C og D: max. 1 etage.
7.4 Bebyggelsen må ikke være højere end kote 57 for bygning B og kote 54,5 for bygning C, jævnfør snit på bilag 3. Stuegulvkote må max. være 49 for bygning C og max. 48,5 for bygning D. 7.5 Tagene på den nye bebyggelse (bygning C og D på bilag 2) skal opføres som symmetriske saddeltage uden tagudhæng og med hældning på max. 26 o. 7.6 Alle boliger i bygning B skal have fælles adgang fra hovedstien, hvor denne er i niveau. 7.7 Ved opførelse og indretning af ældreboliger skal bebyggelsen isoleres, så der sikres et støjniveau i soverum, der ikke overstiger følgende grænseværdier: L Aeq,24h = 30 db og L Amax = 45 db i forhold til støj fra Københavns Lufthavn i Roskilde og vejstøj fra Tune Parkvej. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelse må kun opføres med røde mursten og glaspartier samt med tagbeklædning af røde teglsten. Bygning B kan dog fortsat have tagbeklædning af lettere materiale. 8.2 Bygning A (se bilag 2) skal fortsat have store glaspartier på syd- og vestfacaden. 8.3 Ved indretning af ældreboliger i bygning B skal der etableres små/franske altaner til boligerne i facade mod øst, og vinduer i facade mod vest samt i gavl mod nord i et omfang, der mindst svarer til illustrationerne på bilag 3. På den sydvendte gavl må der kun etableres enkelte små vinduer. 8.4 Bygningerne C og D (se bilag 2) skal opføres med vinduer i de nordvendte facader og gavle mod øst i et omfang, der mindst svarer til de på bilag 3 viste vinduer. 8.5 Udover den for boligområdet nødvendige skiltning må der ikke opsættes reklamer eller lignende skiltning inden for lokalplanområdet. 9 Ubebyggede arealer og beplantning 9.1 De arealer, der ikke anvendes til bebyggelse og trafikale anlæg skal anlægges som beplantede opholds- og friarealer.
9.2 Der skal udarbejdes beplantningplan og vejprojekt med belægninger i forbindelse med byggesagsbehandlingen efter retningslinjer som vist på bilag 4. Der skal etableres afskærmende beplantning ind mod de tilstødende parcelhuse og ud mod Tune Parkvej. Der skal plantes hække og træer omkring parkeringspladserne samt træer på stitorvet. Friarealerne skal i øvrigt beplantes som have og opholdsarealer for ældreboligerne. Der plantes endvidere hæk langs bygning B s facade og gavl ud mod hovedstien. 10 Forudsætninger for ibrugtagen 11 Aflysning af byplanvedtægt 10.1 Før nye ældreboliger tages i brug skal følgende være etableret: de i 4.1 nævnte matrikulære ændringer. ændring og udvidelse af parkeringspladsen i henhold til 5.2. anlæg af stier, stitorv og fortov i henhold til 5.2. anlæg af fælles friarealer med ny beplantning i henhold til 9.1 og 9.2. tilslutning til naturgas tilslutning til fællesantenneanlæg. 11.1 Lokalplan nr. 15.08 for Seniorbofællesskab på Fjællestien i Tune, tinglyst d. 27.11.1995, aflyses. 11.2 Lokalplan nr. 15.05 for Tune Center, tinglyst d. 09.06. 1981, aflyses på matr. nr. 15 mh, Tune by, Tune. 11.3 Partiel byplanvedtægt nr. 32 for Tune Center, tinglyst d. 16.06.1976, aflyses på matr. nr. 15 mh, Tune by, Tune. 11.4 Tillæg til lokalplan nr. 15.05, tinglyst 16.01.1996, (indeholder kun delvis aflysning af planerne, der nu aflyses helt), aflyses på matr. nr. 15 mh, Tune by, Tune. 12 Retsvirkninger 12.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2.
Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af Greve byråd d. 26. november 2002. P.b.v. René Milo Borgmester Jesper Brandt Afdelingschef
Ved udprint i A3
Ved udprint i A3
Ved udprint i A3
Ved udprint i A3
Sagsforløb Oktober 2001 Byrådet godkender d. 30.10.01 skema A for nye almene ældreboliger i området med bemærkning om, at spørgsmål om ny lokalplan skal afklares. December 2001 Teknisk udvalg beslutter d. 05.12.01 at udarbejde forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for området med henblik på opførelse af 11 nye ældreboliger dels i eksisterende butiksbygning og dels i ny bebyggelse. Januar - april 2002 Teknisk Forvaltning udarbejder forslag til lokalplan og kommuneplantillæg i samarbejde med Skaarup & Jespersen, arkitekter og byplanlæggere. Maj 2002 Efter behandling i Teknisk Udvalg d. 07.05.01 og Økonomiudvalget d. 21.05.02 godkender Byrådet d. 28.05.02 lokalplanforslaget samt forslag til Tillæg nr. 17 til kommuneplanen til offentlig fremlæggelse. Juni - august 2002 Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg er offentligt fremlagt fra d. 14.06.02 til d. 12.08.02. September oktober 2002 Bygherre arbejder med forskellige ændringsforslag til bebyggelsen. November 2002 Indsigelser og bygherres ændringsforslag til lokalplanforslaget behandles i Teknisk Udvalg d. 06.11.02, i Økonomiudvalget d. 19.11.02 og i Byrådet d. 26.11.02. På baggrund af indsigelser og ændringsforslag vedtages lokalplanen med flere mindre ændringer. Der opføres kun 10 nye boliger i stedet for 11, og den ny bebyggelse bliver kun i 1 etage, hvor den i forslaget var i 2 og 1 etager. Den maximale bebyggelsesprocent reduceres fra 50 til 48. Boligerne i den hidtidige butiksbygning får ændret adgang, og en glastilbygning til denne bygning ændres til små/franske altaner. Tillægget til kommuneplanen vedtages uden ændringer. December 2002 Vedtagelsen af lokalplanen og tillæg til kommuneplanen annonceres i den lokale avis Sydkysten d. 13.12.02, hvorefter Lokalplan nr. 15.13 for ældreboliger på Fjællestien i Tune og Tillæg nr. 17 til Kommuneplanen 1995-2005 er retsgyldige.