Børkop Kommune Sellerup Strandvej 45 47 49 51 53 41 39 55 57 37 35 33 31 7.6 Lokalplan nr. 7.6 for et område til fritidshuse ved Sellerup Strand samt Tillæg nr. 2 til Kommuneplan 2001-2012
Lokalplan nr. 7.6 For et område til fritidshuse ved Sellerup Strand 1
Indholdsfortegnelse LOKALPLANENS REDEGØRELSE 3 OMRÅDET 4 OPRINDELIG BEBYGGELSE 4 EKSISTERENDE BEBYGGELSE 5 PLANENS FORMÅL, BAGGRUND OG BETYDNING 6 FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆGNING 7 LANDSPLANLÆGNING 7 REGIONPLANLÆGNING 7 KOMMUNEPLANLÆGNING 7 LANDBRUGSPLANLÆGNING 8 SPILDEVANDSPLANLÆGNING 8 SKOVBYGGELINIEN 8 STRANDBESKYTTELSESLINIEN 8 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 11 1. LOKALPLANENS FORMÅL 12 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS 12 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 12 4. UDSTYKNING 14 5. FÆRDSELSAREALER, VEJE OG STIER 14 6. LEDNINGSANLÆG O.LIGN. 14 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 14 8. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 15 9. UBEBYGGEDE AREALER 15 VEDTAGELSESPÅTEGNING 16 BILAG 17 TILLÆG NR. 2 TIL KOMMUNEPLAN 2001-2012 RAMMEOMRÅDE 7.S.8 18 REDEGØRELSE 18 REGIONPLANLÆGNING 18 LANDSPLANLÆGNING 18 RAMMEBESTEMMELSER - OMRÅDE 7.S.8 18 2
Lokalplanens redegørelse 3
Området Lokalplanområdet ligger i det åbne land ved Sellerup Strand, og omfatter et areal på knap 1 ha. Området ligger naturskønt på et lavbundsareal i Sellerup Skovbæk-dalen mellem forstranden og et bagvedliggende engdrag. Området er bebygget med 11 ældre fritidshuse af kulturhistorisk interesse. Alle fritidshusene har adgang til Sellerup Strandvej. Størstedelen af husene ligger blandt varieret selvgroet beplantning med dominerende hvidbirk. Søværts er beplantning mere sparsom ofte i form af græsarealer. Områdets nærmere afgrænsning kan ses på nedenstående figur. Oprindelig bebyggelse Lokalplanområdet har været anvendt til fritidsformål siden 1937, hvor det første fritidshus blev opført på lejet grund. De øvrige huse er opført under 2. verdenskrig og frem til midt i 1960 erne. Husene var af en beskeden størrelse, og blev opført i en stil, der minder om kolonihavehuse. Husene blev opført i lette materialer af en ringe værdi, der på primitiv vis (f.eks. på cykel) blev transporteret fra div. arbejdspladser i Vejle og Fredericia. Husenes stil er karakteristisk for den tids fritidshuse, der kun blev anvendt til få overnatninger. Ydervæggene blev beklædt med træ, eksempelvis som brædder på klink eller en på to. Tagene fik en lav hældning, lyse sternbrædder og var belagt med tagpap. Planområdets beliggenhed 4
Eksisterende bebyggelse Området fremtræder i dag som et smukt naturområde med en gruppe traditionelle gamle kolonihaveagtige fritidshuse og danner fortsat grundlag for et aktivt fritidsmiljø. Fritidshusene har bevaret deres oprindelige beskedne karakter og må i dag anses for at have en kulturhistorisk værdi for området. Fritidshusene er placeret i to rækker langs Vejle Fjord. I den første række ud mod fjorden ligger fire huse landværts Sellerup Strandvej. Husene er placerede på græsarealer, og er kun omgivet af en beskeden beplantning. Husene i første række, landværts for Sellerup Strandvej I den bagerste række ligger i alt syv huse. Husene ligger sammen med en forskelligartet beplantning, der virker selvgroet. Karakteristisk for beplantningen er særligt de hvide birketræer. Fire af husene er friholdt for beplantning søværts, mens to huse kun har beskeden beplantning søværts. Disse huse ligger derfor, så de er synlige fra strandvejen og fjorden, mens det sidste hus i rækken ligger skjult i områdets beplantning bag de øvrige huse. Anden række set fra Sellerup Strandvej Der er over en årrække foretaget udvidelser af husene med tilbygninger og udhuse, men husene har stadig bevaret den beskedne karakter. Husene har et etageareal på imellem ca. 45 og 75 m 2. Husene fremstår oprindelige i forhold til de anvendte materialer og byggestil. Materialer i ydervæggene er således bevaret, mens tagene ofte er blevet udskiftet til eternit, men plastplader forekommer også. Husenes tage 5
har bevaret den lave hældning (ikke over 20 ) og husenes højde er ofte omkring 3,5 m. Husene er ikke skæmmende i forhold til de omkringliggende skove, men er nærmere med til at give landskabet en særlig og interessant karakter. Når man er i området fornemmer man, at man er blandt noget gammelt noget fra en forgangen tid. Huset på adressen Sellerup Strandvej 31 ligger i første række. Huset virker mere forsømt end de øvrige, men har samme beskedne og oprindelige karakter. Huset er imidlertid med til at skabe en helhed i bebyggelsen i området, og det må forventes at vedtagelsen af denne lokalplan skaber et incitament til en mere omfattende vedligeholdelse af huset. Planens formål, baggrund og betydning Baggrunden for at udarbejde lokalplanen er, at Børkop Kommune af kulturhistoriske grunde ønsker, at bevare bebyggelsen, idet den fremtræder i den traditionelle gamle fritidshusstil og danner grundlag for et aktivt fritidsmiljø. Det er hensigten med lokalplanen at bevare områdets oprindelige skikkelse og benyttelse ved at afklare de muligheder beboerne i området har med hensyn til udstykning, opførelse af ny bebyggelse og udnyttelse i det hele taget. Det er tilstræbt at bevare den nuværende karakter under hensyntagen til strandarealerne og øvrige naturområder. Lokalplanen skal sikre en bevarelse af bebyggelsens hidtidige karakter som en kolonihavelignende fritidsbebyggelse. Planen giver ikke mulighed for at forøge antallet af fritidshuse. Zonemæssigt forbliver arealet i landzone. Bebyggelsen skal fortsat fremtræde som en helhed. Nyopførelse eller omfattende istandsættelse efter hændelige begivenheder som brand, hærværk eller stormskader skal derfor være tilladt, idet ny bebyggelse i området i princippet skal stå med samme udseende som den nuværende bebyggelse. Planen skal dog også sikre at husene kan indrettes med en volumen, så husene kan tilfredsstille nutidens minimumskrav til sanitære forhold m.v. Lokalplanen muliggør derfor f.eks., at der til de tre mindste huse (nr. 31, 33 og 51) kan opføres mindre tilbygninger. Planen skal derudover sikre, at husene fortsat er indpasset i områdets natur ved at sikre, at beplantningen omkring husene ikke ændre karakter. 6
Forholdet til anden planlægning I henhold til planloven må en lokalplan ikke stride mod den overordnede planlægning. Det vil sige lands-, region- og kommuneplanlægningen. Landsplanlægning Lokalplanen er beliggende inden for kystnærhedszonen. Zonen er fastlagt i planloven og omfatter landzonearealer og fritidshusområder inden for en afstand af 3 km fra kysten. I henhold til planlovens 5a, stk. 1 skal kystområderne søges friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. I redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen skal der, ifølge planlovens 16, stk. 3, oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Da området indeholder en lav bebyggelse, der er opført i materialer, som falder ind i den omgivende natur, og da bebyggelsens fremtoning og udtryk bliver bevaret gennem vedtagelsen af denne lokalplan, er planens visuelle påvirkning af omgivelserne begrænset. Børkop Kommune er i øvrigt af den opfattelse, at lokalplanområdet med den eksisterende bebyggelse er af kulturhistorisk og friluftsmæssig interesse, hvilket bør sikres gennem vedtagelsen af denne lokalplan. Regionplanlægning Området er i regionplanen beliggende i landzone og klassificeret som særligt naturområde. Der er i forbindelse med tilvejebringelse af planen gennemført forhandlinger med Vejle Amt, som har accepteret, at der kan tilvejebringes en bevarende landzonelokalplan for området uden regionplanlægning. Derudover er det meste af området i 2001 udpeget som kulturhistorisk beskyttelsesområde, og er dermed omfattet af regionplanens retningslinje 2.4a. Af beskyttelsen fremgår det, at de enkelte huse og områdets særlige præg er sårbar overfor væsentlige bygningsændringer eksempelvis ændringer af husenes størrelse samt ændret materialevalg. Kommuneplanlægning Området er i kommuneplanen henlagt til det åbne land. Der er samtidig med lokalplanen udarbejdet et tillæg nr. 2 til Kommuneplan 2001-2012. Tillægget er vedlagt som bilag til denne lokalplan og fastlægger rammebestemmelserne for lokalplanlægningen. Kommuneplantillægget er offentlig fremlagt samtidig med denne lokalplan. 7
Landbrugsplanlægning Lokalplanen omfatter et område med eksisterende fritidshusbebyggelse, der i regionplanen er udlagt som jordbrugsområde. Det meste af området er undergivet landbrugspligt, men planen indbefatter ikke, at der inddrages landbrugsarealer, der i dag er i drift. Spildevandsplanlægning Kloakering skal ske efter gældende regler for individuelle løsninger på egen grund. Området ligger uden for miljøfølsomt område og er ikke omfattet af spildevandsplanen. Skovbyggelinien Området er pålagt skovbyggelinie, jfr. bestemmelserne i 17 i Lov om naturbeskyttelse. Skovbyggelinjens formål er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet. Anmodning om ophævelse af skovbyggelinien inden for lokalplanområdet er sendt til Skov- og Naturstyrelsen samtidigt med den offentlige fremlæggelse af lokalplanen. Strandbeskyttelseslinien Området er berørt af 300 m strandbeskyttelseslinie, jfr. bestemmelserne i 15 i Lov om naturbeskyttelse. Formålet med strandbeskyttelseslinien er, at sikre en generel friholdelse af kystområderne imod indgreb, der ændrer den eksisterende tilstand og anvendelse. Herved varetages en række hensyn: Landskabelige, biologiske og rekreative. Anmodning om ophævelse af strandbeskyttelseslinien inden for lokalplanområdet er sendt til Skov- og Naturstyrelsen samtidigt med den offentlige fremlæggelse af lokalplanen. Tilladelser fra andre myndigheder Det er en forudsætning for virkeliggørelsen af lokalplanen, at Landbrugsministeriet ophæver landbrugspligten på den del af matr. nr. 2c, 2d, 10ag og 10c, Sellerup by, Gauerslund, der er omfattet af lokalplanen, samt at Skov- og Naturstyrelsen ophæver skovbyggelinjen og strandbeskyttelseslinjen på den del af matr. nr. 2c, 2d, 10ag og 10c, Sellerup by, Gauerslund, der er afgrænset af lokalplanen. 8
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge 18 i lov om planlægning ikke retligt eller faktisk etableres forhold, som er i strid med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra bestemmelser i planen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser fra planen kan kun ske ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 9
Lokalplanens bestemmelser 11
Lokalplanens bestemmelser I henhold til 15 i planloven (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11 september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i stk. 2 fastsatte område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål at sikre, at den eksisterende bebyggelse indenfor lokalplanområdet fortsat anvendes til fritidsformål, at den eksisterende bebyggelses karakter af kolonihavelignende fritidsbebyggelse bliver bevaret, at ændringer i bebyggelsen ikke i væsentlig grad påvirker den eksisterende bebyggelses udformning og udseende, og at eksisterende bebyggelse fortsat er indpasset i områdets natur. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Området omfatter del af matr. nr. 2c, 2d, 10ag og10 c, samt hele matr. nr. 10r og 10s, alle Sellerup by, Gauerslund. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og forbliver i landzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. 2.3 Denne lokalplan erstatter tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 til udstykning i overensstemmelse med lokalplanens punkt 4.1 og byggeri i overensstemmelse med bestemmelserne i planens punkt 7 og 8. 3. Områdets anvendelse 3.1 Fritidshusene inden for lokalplanområdet må kun bebos i tidsrummet 1. april til 30. september og uden for dette tidsrum kun i kortere tidsrum i forbindelse med ferier, weekender og lignende. 3.2 På hver selvstændig parcel 1 må kun være et enkelt fritidshus efter reglerne i punkt 7. De enkelte parcellers grænser er i princippet som vist på kortbilag 1. 3.3 Der må indenfor området ikke udøves nogen form for erhvervsvirksomhed. 1 Ved parcel forstås i denne lokalplan, et område som ejeren af et fritidshus har rådighed over. En parcel er således enten afgrænset af en lejemålsgrænse eller af en ejendomsgrænse. 12
Lokalplan 7.6 Kortbilag 1 10k 64 62 59 10r A B 45 10s47 Sellerup Strandvej B Ikke omfattet af lokalplanen 10f 10m 41 39 10v 37 35 10ag 33 31 49 51 2p 10c 53 55 A 57 2c 2d 1:2.000 Meter 0 50 100 200 300 5dr Lokalplanområde Brugsgrænse (lejemålsgrænse) Udlagt vej Matrikelkort Eksisterende bebyggelse 13
4. Udstykning 4.1 Udstykning af området skal ske således, at den enkelte ejendommes matrikelskel er sammenfaldende med fritidsbebyggelsens eksisterende lejemålsgrænser i princippet som illustreret på kortbilag 1. 4.2 Yderligere udstykning må ikke finde sted. 5. Færdselsarealer, veje og stier 5.1 Der udlægges veje som vist på kortbilag 1, vej A-A og B-B som fælles privat vej. 5.2 Yderligere anlæg af veje og stier må ikke finde sted. 5.3 Alle veje skal være offentlig tilgængelige. 5.4 Det er ikke tilladt at parkere køretøjer over 3500 kg i lokalplanområdet. 5.5 Der skal udlægges personbilsparkering med 1 parkeringsplads på hver parcel. Hvis anlæg af parkeringspladsen medfører væsentlig terrænregulering bortfalder kravet. 6. Ledningsanlæg o.lign. 6.1 Der må ikke etableres synlige sende- eller modtageranlæg indenfor lokalplanområdet, bortset fra parabolantenner der ikke er synlige fra Sellerup Strandvej og hvis øverste punkt ikke er 1,8 m. over terræn. 6.2 El- og telefonledninger, antennekabler og lignende til områdets forsyning skal udføres som jordkabler. Det er tilladt at anbringe de fornødne kabelskabe bag skellinien på ejendommene. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse som er vist i den registrant, der er bilag til denne lokalplan, kan anvendes som hidtil. Derudover må der kun opføres bebyggelse i det omfang, der er nævnt i punkterne 7.2 til 7.5. 7.2 Ved genopførelse af bebyggelse efter hændelige begivenheder som brand, hærværk eller stormskader må bebyggelsen gives samme størrelse og placering, som bebyggelsen havde inden offentliggørelsen af forslaget til denne lokalplan den 18. december 2002. 7.3 Bebyggelsesprocenten på matr.nr. 10r og 10s, Sellerup by, Gauerslund må ikke overstige 15%. 14
7.4 Indenfor de parceller, der ikke er omfattet af punkt 7.3, må det bebyggede areal for fritidsbebyggelsen øges til 50 m 2 og det samlede bebyggede areal for udhuse og lignende mindre bygninger øges til 15 m 2. 7.5 Ny bebyggelse, der ikke er omfattet at punkt 7.2 skal placeres så det syner mindst muligt fra Sellerup Strandvej. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ved genopførelse af en parcels bebyggelse skal den nye bebyggelse gives samme udseende som den oprindelige bebyggelse, jf. dog punkt 8.5. Den nye bebyggelse skal opføres i samme materialer og med samme taghældning, detaljer m.v. 8.2 Ved tilbygning skal der anvendes samme materialer og detaljer som anvendt i den bebyggelse, der bygges til. 8.3 Ved opførelse af udhuse skal anvendes materialer og detaljer som på det fritidshus, som udhuset tilhører. 8.4 Tilbygninger og udhuse må max. opføres i en etage og med samme højde som det fritidshus, som bygningen tilhører, med mindre krav fra byggeloven medfører at bygningen bør gives en anden højde. 8.5 Genopført bebyggelse skal gives samme højde og facadehøjde, som den oprindelige bebyggelse, med mindre krav fra byggeloven medfører at bygningen bør gives en anden højde. 8.6 Bebyggelsen skal holdes i farver, der ikke virker dominerende i landskabet. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer må kun anvendes til opholdsareal. 9.2 Der må kun etableres befæstede arealer i form af parkerings-, gang- og terrassearealer, og med et samlet areal på max 30 m 2. De befæstede arealer må ikke overdækkes. 9.3 Oplæg eller henstilling af campingvogne, lystbåde, lastbiler og lignende må ikke finde sted i området. 9.4 Der må ikke udføres vejbelysning. 9.5 Der må ikke etableres nye hegn i området, hverken i form af stakitter eller levende hegn. 9.6 Der må ikke etableres ny beplantning eller terrænreguleringer. 15
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Børkop Byråd den 16. december 2002 Leif Skov Borgmester / Alex Pedersen Kommunaldirektør Forslaget er offentliggjort i perioden fra d. 18. december 2002 til den 12. februar 2003. Lokalplanen er endeligt vedtaget af Børkop Byråd d. 18. august 2003 Leif Skov Borgmester / Alex Pedersen Kommunaldirektør Lokalplanen er offentliggjort d. 20. august 2003 16
Bilag 17
Tillæg nr. 2 til Kommuneplan 2001-2012 Rammeområde 7.S.8 Redegørelse Kommuneplantillægget omfatter et område i landzone med ældre fritidshuse ved Sellerup Strand. Der er tale om et selvgroet område, hvor de fleste af husene er beliggende på lejet grund. Kommuneplantillægget har til formål at bevare området og fastlægge bestemmelser for indholdet af en lokalplan for området, der kan sikre mulighed for, at området kan udstykkes, og at bebyggelsen i området bliver bevaret som et kulturhistorisk interessant område. Regionplanlægning Området er i regionplanen udlagt som jordbrugsområde. Områdets afgrænsning har været forhandlet med Vejle Amt, der har accepteret, at der kan tilvejebringes en bevarende lokalplan for området uden regionplanlægning. Det meste af området er i 2001 udpeget som kulturhistorisk beskyttelsesområde, og er dermed omfattet af regionplanens retningslinje 2.4a. Af beskyttelsen fremgår det, at de enkelte huse og områdets særlige præg er sårbar overfor væsentlige bygningsændringer eksempelvis ændringer af husenes størrelse samt ændret materialevalg. Landsplanlægning Lokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen, jfr. planlovens 5 a. I henhold til planlovens 5 b må der inden for kystnærhedszonen ikke udlægges nye sommerhusområder, og eksisterende sommerhusområder skal fastholdes til ferieformål. Under hensyn til, at eksisterende bebyggelse i området vurderes at have en kulturhistorisk værdi, samt at rammebestemmelserne alene har til formål at bevare fritidshusområdet i sin nuværende form og i øvrigt ikke giver mulighed for, at der kan ske udvidelse af området, hverken hvad angår arealet eller antallet af huse, er der efter byrådets opfattelse alene tale om en regulering af eksisterende forhold og ikke tale om udlæg af et nyt fritidshusområde i planlovens forstand. Rammebestemmelser - Område 7.S.8 Områdets anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til fritidshusbebyggelse. Bebyggelsens omfang og placering Der må ikke ske væsentlige ændringer at områdets bebyggelse. 18
Antallet af fritidshuse indenfor lokalplanområdet kan ikke øges udover det eksisterende antal pr. 1. januar 2003. Bebyggelsens højde Genopført/ny bebyggelse skal gives samme højde og facadehøjde, som den oprindelige bebyggelse, med mindre krav fra byggeloven medfører at bygningen bør gives en anden højde. Zoneforhold Området skal forblive i landzone. Lokalplaner Området er omfattet af lokalplan nr. 7.6 19
BØRKOP KOMMUNE Teknisk Forvaltning Ågade 6 7080 Børkop Telefon: 86756244 E-post: raadhuset@borkopkom.dk