Erstatning i forbindelse med overgangen til Digital Tinglysning

Transkript

1 Erhvervsjuridisk institut Cand. Merc. Jur. Hovedopgave Forfatter Vejleder Hans Henrik Edlund Erstatning i forbindelse med overgangen til Digital Tinglysning Med specielt fokus på pengemangeldoktrinen Handelshøjskolen Aarhus Maj 2011

2 Executive summery The Danish law on registration of property rights was changed in 2006 to create the legal background for a digitalized system for said registration. Before this, the registration of property had in all cases been done manually. The digital system was introduced in the fall of Due to a number of issues the introduction led to substantive delays on registration of property rights. This was due to the fact that a lot of cases had to be handled manually. These delays have had a large economic impact on dependants of the system. This includes all parties involved with the sales and purchase of property. The topic has been the source of great debate in the Danish media. The issue in this debate was whether or not the losses caused by the delays could be compensated. Following the debate, the Junior Counsel to the Treasury issued a report attempting to answer the question of compensation. The report concluded that the question was of such principal importance that the final decision had to be made by the courts. Furthermore, the report in question only included an evaluation of the question of responsibility. This thesis does not attempt to contribute to the question of responsibility for the losses, but rather whether or not these losses in any circumstance can be compensated. The Danish legal principle on shortage of money states that any losses directly derived from said shortage is not to be compensated. The discussion is to which extend this rule must be followed. So forth the main rule as well as the exceptions to this rule is thoroughly discussed. This discussion takes place in the latter part of this thesis. As an introduction to the discussion on shortage of money a number of relevant topics are included. These topics are relevant in relation to the basic knowledge needed for understanding the issue at hand. The early parts of the thesis henceforth accounts for the system of registration of property, rules and guidelines on the sale and purchase of property, as well as financing of property through mortgage credit. As the paper progresses it becomes clear that a single conclusion is difficult to derive. The usage of the rule is not very well defined in the practice from the courts, and the theoretic discussion is much differentiated with regards to specific definitions of the rule. The final conclusion however, is that the rule does not under all circumstances exclude the possibility of compensation. However, it appears that there are strong demands with regards to the degree of carelessness if the main rule is to be set aside. Side 2 af 72

3 Indholdsfortegnelse Indledning... 6 Problemformulering... 7 Opbygning og afgrænsning... 7 Del 1 - Handel med fast ejendom 1.1 Tinglysning Tinglysningens baggrund Tinglysningens Funktion Tinglysning forud for implementeringen af det nye system Indførsel af informationsteknologi i Tinglysningssystemet Digital forvaltning Lovændringen i Systemets opbygning og funktioner Fuldmagtsordning og Amelderordning Implementeringen og det efterfølgende forløb overgangsfasen Fejl i papirtinglysninger Fuldmagter Konverteringssager Rutine Øvrige bemærkninger Ejendomshandel Regulering Formidlingsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 164 af Yderligere regulering købsaftalen Fremgangsmåde i handel med fast ejendom Aftaleindgåelsen Berigtigelsen Sikring af købesum Betinget skøde Garanti Deponering Side 3 af 72

4 Regulering Rådighed Retsvirkning af deponering Øvrige bemærkninger Realkreditfinansiering Låntyper Tilbagebetalingsformen Låneudbetaling Indfrielsen af lån Kurssikring Kursudvikling omkring implementeringen af systemet Del 2 - Erstatningsretlig vurdering Ansvar Frist for tinglysning efter 16, stk Tinglysningslovens 31 35, jf Culpa Det offentliges erstatningsansvar i tinglysningssagerne Sammenfattende bemærkninger Vurdering og fastlæggelse af tab Adkomstsager Hæftelsessager Konverteringssager Øvrige tab Generelle retningslinjer i forbindelse med vurderingen af tabene Sammenfattende bemærkninger Misligholdelse af pengeforpligtelser Erstatning ved misligholdelse af pengeforpligtelser Pengemangel Teori Hovedreglen Hensynet bag pengemangelsdoktrinens hovedregel Årsagsforbindelse og adækvans Side 4 af 72

5 Tabsbegrænsning Subjektivitet Hovedreglens betydning for tinglysningssagerne Retspraksis Sammenfattende bemærkninger Undtagelser til pengemangelsdoktrinen Undtagelse ét - Misligholdelse af låneaftale Hensynet bag undtagelsen Undtagelsens anvendelse på tinglysningssituationen Retspraksis Sammenfattende bemærkninger Undtagelse to Erstatning for kurstab Hensynet bag undtagelsen Undtagelsens anvendelse på tinglysningssituationen Retspraksis Sammenfattende bemærkninger En ny retning for doktrinen Betydningen af sagerne Sammenfattende bemærkninger Bemærkninger til teori og retspraksis Konklusion Kildehenvisninger Side 5 af 72

6 Indledning I september 2009 iværksattes Det Digitale Tinglysningssystem i Danmark. Digital tinglysning var et resultat af flere udvalgsarbejder, som begyndte i Det endelige lovforslag blev vedtaget i 2006, hvorefter det ny tinglysningssystem blev udarbejdet og gjort klar til drift. Der var tale om et yderst omfattende projekt, som resulterede i nedlæggelse af tinglysningskontorerne i samtlige retskredse og centralisering af tinglysningsopgaven ved Tinglysningsretten i Hobro. Endvidere medførte projektet en fuldstændig digitalisering af tinglysningsprocessen. I forbindelse med overgangen til digital tinglysning opstod store forsinkelser. Disse forsinkelser kulminerede i meget lange sagsbehandlingstider ved årsskiftet 2009/2010. Ejendomshandel er i stort omfang afhængigt af et hurtigt og effektivt tinglysningssytem, hvorfor forsinkelserne rejser spørgsmålet om erstatning. I kølvandet på den store debat i samfundet har først Rigsrevisionen og dernæst Kammeradvokaten diskuteret muligheden for, at Staten kan ifaldes et erstatningsansvar for de opståede tab. Hverken Rigsrevisionen eller Kammeradvokaten har taget endelig stilling til erstatningsspørgsmålets udfald. På baggrund af Kammeradvokatens vurdering af sagens omstændigheder er der for de skadelidte givet fri proces. Danske Boligadvokater forestår i denne forbindelse et gruppesøgsmål, som påbegyndes i løbet af De opståede tab er en følge af en meget konsekvent fremgangsmåde i ejendomshandel og finansiering heraf, som i forbindelse med forsinkelse medfører særlige konsekvenser. I det følgende ses nærmere på henholdsvis tinglysningssystemet og problemerne i forbindelse med indførelsen af systemet. Ejendomshandel er især kendetegnet ved de særlige foranstaltninger til sikring af købesum samt finansiering gennem realkreditsinstitutter. Forsinkes processen, er der følgelig mulighed for forskelligartede tab, hvorfor det er relevant at se nærmere på ejendomshandlens regelsæt og fremgangsmåde samt principperne i realkreditfinansiering. Således forklares, hvorfor disse tab er opstået, og spørgsmålet er følgelig, hvorvidt disse tab kan erstattes. I relation til erstatningsvurderingen bemærkes det indledningsvist, at tabene i tinglysningssagerne er foranlediget af fremskaffelsen af likviditet. Fokus for erstatningsvurderingen er, om sådanne tab i det hele taget kan erstattes efter dansk ret. Pengemangelsdoktrinen er en uskreven juridisk retsgrundsætning fulgt gennem mere end et århundrede. Udgangspunktet ifølge doktrinen er, at kredittab ikke erstattes. Den umiddelbare konsekvens af hovedreglen er, at de skadelidte i tinglysningssagerne ikke vil kunne få erstatning for deres tab uanset resultatet af vurderingen af de øvrige erstatningsbetingelser. I selve erstatningsvurderingen undersøges det følgelig, hvorvidt Side 6 af 72

7 udgangspunktet må følges konsekvent i tinglysningssagerne. Hovedopgaven belyser således en detalje i forhold til den samlede erstatningsvurdering, som jf. Rigsrevisionens og Kammeradvokatens redegørelser er yderst omfattende. Pengemangelsdoktrinen har dog en stor sammenhæng med de andre erstatningsbetingelser, hvilket netop gør denne interessant at belyse. I lige så høj grad, som fremstillingen ønsker at give et bidrag til selve erstatningsvurderingen, har den et teoretisk formål i at belyse pengemangelsdoktrinens omfang og anvendelse. Problemformulering Hovedopgaven vil redegøre for de omstændigheder omkring indførelsen af digital tinglysning, der førte til tab for brugerne. Endvidere vil hovedopgaven redegøre for relevante fremgangsområder og regelsæt i ejendomshandel samt finansiering heraf. Redegørelsen danner grundlag for en vurdering af muligheden for at få erstatning med særligt henblik på det formueretlige princip om pengemangel. Opbygning og afgrænsning Denne hovedopgave har det meget specifikke formål at undersøge omfanget af pengemangelsdoktrinen og herunder gøre dette i relation til et specifikt emne. Den gennemgang, som hovedopgaven tilsigter, omfatter adskillige fagområder. Del 1 af hovedopgaven omfatter den baggrundsviden, som findes hensigtsmæssig forud for diskussion af selve erstatningsspørgsmålet. Således gennemgås tinglysningssystemet ud fra et historisk synspunkt uden at sætte fokus på de mere detaljerede retsvirkninger, som er forbundet med tinglysningen. Ejendomshandel og realkreditfinansiering omfattes af redegørelsen med henblik på fastlæggelse af de generelle omstændigheder omkring tabene. Del 2 af hovedopgaven indeholder den erstatningsretlige vurdering. Der fokuseres her på tabene. Således omfatter denne del en vurdering af tabenes karakter og en gennemgang af pengemangelsdoktrinen. Ansvarsgrundlaget behandles udelukkende i begrænset omfang, da formålet med hovedopgaven er at vurdere omfanget af pengemangelsdoktrinen. I forbindelse med vurderingen af ansvaret henvises til Kammeradvokatens redegørelse, som indeholder en omfattende gennemgang af denne erstatningsbetingelse. Kammeradvokatens redegørelse er anvendt som kildemateriale. Det synes relevant at anføre, at Kammeradvokatens anbefaling er, at domstolene må tage stilling til erstatningsspørgsmålet. Denne anbefaling har baggrund i en usikkerhed i forhold til Side 7 af 72

8 resultatet. Der er dog ikke anledning til at forholde sig kritisk overfor Kammeradvokatens redegørelse i denne hovedopgave, eftersom der er tale om to forskellige vurderinger. Hovedopgaven anvender en kombination af teori og praksis. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at strukturere hovedopgaven fuldstændigt i forhold til opbygningen: empiri, teori, vurdering og analyse. I højere grad er anlagt en hovedregel undtagelse tilgang, hvormed fremstillingen har en form for kronologisk opbygning. Denne opbygning er fundet mest hensigtsmæssig særligt på grund af den komplekse vurdering af pengemangelsdoktrinen. Del 1 Handel med fast ejendom I det følgende redegøres for en række emner, som er relevante for handel med fast ejendom. Indledningsvist behandles tinglysningssystemet. Ændringerne heri danner grundlag for hele denne fremstilling, hvorfor dette behandles nærmere. Efterfølgende behandles regler og retningslinjer for ejendomshandel. Dette har baggrund i, at det især er fremgangsmåden i ejendomshandler, som kombineret med tinglysningsproblemerne er skyld i tabenes opståen. Yderligere omfatter denne del også en redegørelse for principperne i realkreditfinansiering. 1.1 Tinglysning Tinglysningssystemet og navnlig de lovændringer, der blev gennemført i 2006, danner rammen for hele denne fremstilling. I det følgende gennemgås udviklingen og de grundlæggende principper i det danske tinglysningssystem Tinglysningens baggrund Tinglysning af fast ejendom har været fast praksis gennem flere århundreder. Helt tilbage i tallet anvendtes en praksis, hvorefter en overdragelse af fast ejendom skulle ske på tinge. 1 Selve overdragelsen var ceremoniel og foregik på den måde, at sælgeren lagde muld fra ejendommen i køberens kappe. 2 Han skødede dermed ejendommen til køberen. Deraf den formulering, der stadig findes i skøder, at man overdrager og endeligt skøder ejendommen. Det fastlagdes således også i 1 Borgere mødtes på tinge og traf beslutninger i fællesskab. 2 Mortensen, Digital Tinglysning, side 21. Side 8 af 72

9 Jyske Lov fra 1241, at overdragelsen af ejendom udelukkende kunne ske på tinge. Det krævedes her, at mindst syv mænd skulle være til stede, og dette sikrede, at handelen mellem parterne blev offentliggjort. I 1738 blev det endvidere fastlagt, at rettigheder over fast ejendom skulle indføres i pante - og skødeprotokoller. Selve princippet i overdragelsen på tinge fortsattes dog med den ændring, at det var byretsdommeren, der foretog en tinglæsning. På de ordinære retsdage ville byretsdommeren oplæse dokumenterne. Disse møder var offentlige, og herved blev omverdenen gjort bekendt med de rettigheder, som blev stiftet. Dette system fortsatte indtil 1926, hvor tinglysningsloven blev vedtaget. 3 I 1920erne havde det danske system været stort set uændret i et halvt århundrede. Det var derfor nødvendigt at udvikle en tidssvarende lovgivning på området. Professor Fr. Vinding Kruse udarbejdede et forslag til en ny tinglysningslovgivning, som blev vedtaget af Folketinget ved lov nr. 111 af 31. marts Denne lov er fortsat gældende. 4 Siden 1926 er der udelukkende foretaget få ændringer af lovgivningen. Den til dato største ændring er lov nr. 539 af 8. juni 2006, der indførte digital tinglysning 5, sammenhængende med lov nr. 538 af 8. juni 2006, der samlede de 82 tinglysningskontorer i landet til et centralt beliggende i Hobro ved navn Tinglysningsretten. 6 Materielt har tinglysningsloven stort set uændret indhold i forhold til loven fra Loven ændrer dog på en række formelle regler for at danne grundlag for en digital behandling af tinglysning. 7 Den historiske udvikling af tinglysningssystemet i Danmark understreger den store vigtighed, dette emne er blevet tillagt. Som beskrevet ovenfor har det danske samfund fra et meget tidligt tidspunkt lagt stor vægt på, at gennemførslen af handel med fast ejendom har kunnet foregå med sikkerhed. Behovet er som bekendt blevet øget med årene, og med nutidens massive handel med fast ejendom er en effektiv behandling af tinglysningssager givetvist yderst relevant Tinglysningens Funktion Tinglysning vedrører ikke længere udelukkende fast ejendom. Det samme begreb anvendes således også om sikringsakter på pantebreve, motorkøretøjer, andet løsøre, andelsboliger og virksomhedspant, som det fremgår af TL kapitel 6a til 7. 3 Olsen, Digital Tinglysning, Indledning. 4 Mortensen, Digital Tinglysning, side Se afsnit Bestemmelse om loves ikrafttrædelsestidspunkt var overladt til justitsministeren efter loves 13, stk Mortensen, Digital Tinglysning, side 23. Side 9 af 72

10 Formålet med tinglysning er det samme i dag, som det var i 1100-tallet. Tinglysning er en sikringsakt. Ved tinglysning af en gyldigt stiftet rettighed opnås beskyttelse mod ekstinktion overfor andre rettighedshavere. 8 Det følger af praksis, at den aftaleerhverver eller kreditor i god tro, der først tinglyser sin rettighed, også er den, der opnår den endelige ret over det tinglyste. En ny aftaleerhverver kan hermed ekstingvere en ældre ret ved at varetage sikringsakten før den tidligere aftaleerhverver, jf. prioritetskonstateringen i TL 14, stk. 1. Selve denne registreringsgyldighed er givetvist underlagt almindelige obligationsretlige principper. En tinglysning tjener tre overordnede formål. For det første den nævnte prioritetskonstatering i TL 14, stk. 1. For det andet tjener tinglysningen et offentliggørelsesformål i forbindelse med indførelsen af tinglysningen i det offentligt tilgængelige tinglysningsregister. For det tredje tjener tinglysning et rådighedsberøvelsesformål forstået på den måde, at en tinglyst rettighed er vanskelig at fortrænge. En tinglysning indeholder følgelig tre overordnede retsvirkninger. For det første medfører en tinglysning en prioritetsvirkning. Prioritetsvirkningen hænger sammen med den nævnte prioritetskonstatering på den måde, at selve anmeldelsestidspunktet tjener som det tidspunkt, hvor tinglysningens rettigheder regnes fra. Således vil senere anmeldte tinglysninger, i konflikt med den første anmeldelse, som udgangspunkt afvises. For det andet medfører en tinglysning en gyldighedsvirkning. Gyldighedsvirkningen er et udtryk for, at ejeren af den tinglyste rettighed kan gå ud fra, at andre aftaleerhververe eller kreditorer ikke kan ekstingvere den ret, som ejeren har opnået. Ejeren vil desuden kunne gå ud fra, at svage ugyldighedsindsigelser ikke vil kunne gøres gældende, såfremt ejeren har været i god tro. 9 For det tredje betyder legitimationsvirkningen, at kun den person, der har udstedt tinglysningen, er berettiget til at råde over den tinglyste genstand Tinglysning forud for implementeringen af det nye system Forud for implementeringen af det digitale tinglysningssystem blev tinglysninger håndteret på de 82 tinglysningskontorer, der eksisterede i Danmark. I forbindelse med ejendomshandler skulle disse anmeldes til tinglysningskontoret i den retskreds, ejendommen var beliggende i. De nærmere regler 8 Mortensen, Digital Tinglysning, side Stærke ugyldighedsgrunde kan dog gøres gældende overfor erhververen, som dog i så fald kan opnå ret til erstatning. 10 Mortensen, Digital Tinglysning, side 23 ff. Side 10 af 72

11 i denne forbindelse var fastlagt i den dagældende tinglysningsbekendtgørelse af 15. december Tinglysningssystemet var forud for introduktionen af digital tinglysning papirbaseret. Således gennemførtes tinglysning af fast ejendom ved indsendelse af et fysisk dokument. Dette dokument var underlagt såvel tinglysningslovens formkrav og materielle bestemmelser som øvrige formkrav fastlagt i tinglysningsbekendtgørelsen. Formkravene henvendte sig til hvilket indhold, der skulle medtages, samt hvorledes disse informationer skulle anføres skematisk. Åbenbare fejl i indsendte dokumenter medførte afvisning uden anførsel i dagbogen, hvilket har relevans i henhold til prioritetskonstatering. Var dokumentet ikke behæftet med åbenbare fejl, indførtes det i dagbogen i overensstemmelse med den dagældende TL 14, stk. 1. For optagelse i tingbogen underlagdes dokumentet kontrol i henhold til den dagældende TL 15, stk. 1. I denne sammenhæng behandledes dokumenter i den rækkefølge, de blev modtaget. Et dokument uden fejl ville givetvist blive indført direkte i tingbogen efter prøvelsen. Dokumenter, som ved prøvelsen indeholdt fejl, ville alt efter fejlens karakter og væsentlighed enten blive afvist eller tinglyst med frist for udbedringen af fejlene, jf. TL 15, stk. 3. Der var således tale om en fuldstændig manuel behandling af tinglysningen af rettigheder på fast ejendom. 13 Det skal tilføjes, at Domstolsstyrelsens statistik over ekspeditionstiderne i det gamle system viser, at langt de fleste sager i perioden 1997 til 2009 havde en ekspeditionstid på under ti dage. 14 Desuden modtog de 82 tinglysningskontorer i løbet af et år sammenlagt ca. af 3,5 millioner tinglysningsdokumenter Indførsel af informationsteknologi i Tinglysningssystemet Det er langt fra en ny tendens, at informationsteknologi bliver anvendt i tinglysningssystemet. De mange sager, som tinglysningskontorerne behandlede, blev efter godkendelsen summarisk tastet ind i et it-system. Selve papirdokumentet blev endvidere scannet ind i den pågældende ejendoms aktmappe. Baggrunden for denne praksis skal findes i lov nr. 281 af 29. april Her gennemførtes en modernisering af sagsbehandlingen, således at dokumenterne, som blev modtaget 11 For Tinglysning i tingbogen. Yderligere forelå også bekendtgørelse om tinglysning i personbogen af 15. marts.1994, og bekendtgørelse om tinglysning i bilbogen af 10. maj Sammen udgjorde disse tre bekendtgørelser en erstatning for den tinglysningsanordning, der kom sammen med loven i Willumsen, Lærebog i Tinglysning, side Kammeradvokatens redegørelse, side 29 ff. 14 Kammeradvokatens redegørelse, side Olsen, Digital Tinglysning, side 21. Side 11 af 72

12 til tinglysning, skulle indtastes i elektroniske registre over dag- og tingbøgerne. Denne lovændring var ikke nogen stor ændring i forhold til formelle og materielle krav til borgerne, men en omfattende lovændring for tinglysningskontorerne. Lovændringen medførte, at tinglysningskontorerne skulle foretage en indtastning af samtlige tingbøgers oplysninger. Dette projekt var ikke gennemført før udgangen af år I forbindelse med den interne implementering af informationsteknologi blev det gjort muligt for brugere at få adgang til de elektroniske oplysninger enten via terminaler på kontorerne eller med særlig tilladelse igennem eksterne terminaler. Denne udvikling var det første skridt mod digital tinglysning Digital forvaltning I 1996 blev der af Justitsministeriet nedsat et udvalg, der fik til opgave at vurdere muligheden for at indføre papirløs tinglysning. Udvalgets arbejde bestod således i at identificere de hindringer, der var for at gennemføre dette projekt, og hvordan disse hindringer kunne imødekommes. Betænkning nr. 1394/2000 indeholder således en række vurderinger af mulighederne. Det blev fastlagt, at der ikke skulle ændres på det materielle indhold af tinglysningsloven. Der var således ikke tale om et behov for at ændre på selve systemets opbygning. Udvalget bemærkede dog, at et digitalt system ville være meget afhængigt af en pålidelig udstederidentifikation. Derfor konstaterede udvalget i denne betænkning, at et digitalt system ville kræve, at brugen af digital signatur var tilstrækkelig udbredt i samfundet. Dette var ikke tilfældet på tidspunktet, og derfor konkluderede udvalget, at en fuldstændig overgang til digital tinglysning på tidspunktet ikke var en mulighed. Betænkningen indeholdt dog et lovudkast om en anmelderordning, hvorefter autoriserede anmeldere i form af pengeinstitutter skulle kunne foretage tinglysningsanmeldelser ved hjælp af digital kommunikation. Dette lovforslag blev af omkostningsmæssige årsager aldrig gennemført. 17 Betænkning nr. 1394/2000 medførte således ingen direkte ændringer af systemet. I 2002 fremlagde Justitsministeriet i samarbejde med ministeriet for teknologi og udvikling dog en handlingsplan på baggrund af udvalgets arbejde. Denne handlingsplan vedrørte modernisering af den offentlige sektor. Formålet med denne handlingsplan var at fjerne de i lovgivningen 16 Kammeradvokatens redegørelse, side 33. Det fremgår også af Folketingstidende , tillæg A, spalte 2809 at der allerede var tanker om mulig videreudvikling af systemet på dette tidspunkt. 17 Betænkning om Digital Tinglysning, Nr. 1471, 2006, side 51 ff. Side 12 af 72

13 unødvendige forhindringer for brug af digital tinglysning. Handlingsplanen medførte, at der blev foretaget en lang række administrative og lovmæssige ændringer. 18 Undersøgelsen af hindringerne viste dog, at problemerne i højere grad var af praktisk end af juridisk karakter. Problemet var, at udbredelsen af brugbare it-systemer i den offentlige sektor var meget begrænset. Yderligere var udbredelsen af digital signatur fortsat meget begrænset. Projekt digital forvaltning og taskforce blev iværksat i år Projektet skulle fremskynde udviklingen af en digital offentlig sektor ved at opstille rammebetingelser, indføre ny teknologi og yde vejledning på landsplan. Denne udvikling medførte således også en ny lovgivning for digitale signaturer. Den 1. september fik alle offentlige myndigheder følgelig mulighed for at sende og modtage dokumenter fra andre offentlige myndigheder digitalt. Den 1. februar 2005 var deadline for en yderligere udvidelse af anvendelsen af it således, at der skulle være opstillet rammer for sikker kommunikation mellem offentlige myndigheder, private og virksomheder I tråd med udviklingen og den øgede udbredelse af digital signatur begyndte dørene således at åbne sig for et fuldstændigt digitaliseret tinglysningssystem Lovændringen i 2006 Justitsministeriet nedsatte i 2003 et nyt tinglysningsudvalg. Dette udvalg udformede betænkningerne nr. 1461/2005 og nr. 1471/2006. Disse to betænkninger indeholdt udvalgets anbefalinger omkring det digitale tinglysningssystem og førte direkte til lovændring, lov nr. 539 af 8. juni 2006 om digital tinglysning. Domstolsstyrelsen fik til opgave at udforme selve it-systemet. Lovændringens ikrafttrædelse var fastlagt i lovens 13, hvorefter Justitsministeren fastlagde den nærmere dato. Loven trådte i kraft den 8. september 2009 klokken Systemets opbygning og funktioner Domstolsstyrelsen fik som nævnt til opgave at udarbejde det digitale tinglysningssystem. Domstolsstyrelsen hyrede i denne sammenhæng CSC - Danmark til at udarbejde selve det digitale system under instruktion og i samarbejde med Domstolsstyrelsen. Domstolsstyrelsen opstillede en lang række specifikke krav til hvilke opgaver systemet skulle kunne udføre samt krav, til 18 Betænkning om Digital Tinglysning, Nr. 1471, 2006, side Den såkaldte e-dag. 20 Den såkaldte e-dag Betænkning om Digital Tinglysning, Nr. 1471, 2006, side Bekendtgørelse nr. 762 af 20. juli, Side 13 af 72

14 brugerflade og sikkerhed. Det blev i denne sammenhæng også lagt fast, at tinglysningssystemet skulle sammenkædes med brugen af digital signatur. Det endelige system havde overordnet seks forskellige funktioner En internetportal, som brugerne kunne anvende til tinglysning af dokumenter samt indhente oplysninger. 2. En tinglysningsmotor, som skulle varetage prøvelsen af anmeldelserne. Denne motor ville på baggrund af anmeldelsen automatisk gennemføre tinglysning, udregne gebyr samt underrette relevante parter om tinglysningen. Såfremt der var problemer med anmeldelsen, ville motoren automatisk udtage dokumentet til hel eller delvis manuel behandling. 3. En database, som skulle udgøre den fremtidige tingbog. 4. En grænseflade, som skulle muliggøre sammenkoblingen mellem forskellige systemer. 5. En underskriftsmappe til dokumenter under behandling, hvorfra forskellige brugere kunne påføre deres digitale signaturer. 6. En sagsportal, hvorigennem tinglysningsmedarbejderne kunne behandle de sager, der af forskellige årsager ikke kunne behandles automatisk af systemet. Systemet skulle således danne grundlag for en stor udstrækning af automatisk behandling i forbindelse med tinglysning. Det var dog en del af planen, at visse sager fortsat skulle gennemgå en manuel behandling. Den fuldstændige automatisering af tinglysningsprocessen vedrører sager om hæftelse og adkomst. Disse sager kan som udgangspunkt fuldføres automatisk. 24 Tinglysninger af servitutter er mere komplicerede og teksttunge, hvorfor disse gennemgår en manuel behandling Fuldmagtsordning og Amelderordning Tinglysningsloven fastlægger i 49 b en fuldmagtsordning. Eftersom det ikke er alle, der besidder det nødvendige computerudstyr, internet til at gøre brug af digital signatur eller det nyere Nem-id fastlægger TL 49 de nærmere regler for at gennemføre digital tinglysning ved brug af fuldmagt. Fuldmagten stiftes i forhold til de almindeligt gældende obligationsretlige regler om fuldmagt. 23 Olsen, Digital Tinglysning, side Visse typer af adkomstdokumenter som skifteretsattester og jordfordelingsdokumenter mfl. udtages automatisk til manuel behandling. 25 Olsen, Digital Tinglysning, side 269. Side 14 af 72

15 Fuldmagten kan oprettes digitalt med påføring af de involveredes digitale signatur eller udfærdiges i papirform og derefter indsendes til Tinglysningsretten, jf. TL 49 b, stk. 2. Fuldmagten bliver registreret af Tinglysningsretten, som derved kan kontrollere, om der foreligger den nødvendige fuldmagt på efterfølgende tinglysninger, foretaget af fuldmægtigen. 26 Såfremt Tinglysningsretten ikke har modtaget fuldmagt, kan der udelukkende ske foreløbig tinglysning med seks hverdages frist til indsendelse af fuldmagten. Dette medfører givetvist en forsinkelse af ekspeditionen, som kan være uhensigtsmæssig for begge parter. Til at imødekomme dette problem har man i TL 49 c, d og e, indført regler om autoriserede anmeldere. Princippet i reglerne er, at en autoriseret anmelder i form af eksempeltvist pengeinstitut, advokat, ejendomsmægler eller realkreditinstitut ved fuldmagt fra den, der er berettiget til at råde over en ret, kan udstede og anmelde rettigheder til tinglysning. Det er således anmelderens digitale signatur, der påføres anmeldelsen. Forskellen er således, at det ikke er nødvendigt at fremsende fuldmagt til Tinglysningsretten. Eftersom der ikke sker nogen prøvelse af fuldmagten andre steder end ved anmelderen selv, er der en risiko for, at der sker fejlagtige tinglysninger. Af denne årsag er anmelderordningen begrænset til udelukkende at omfatte anmeldelse af panterettigheder i fast ejendom. Tab i denne sammenhæng vil udelukkende være af økonomisk art Implementeringen og det efterfølgende forløb overgangsfasen Selve implementeringen af systemet gennemførtes efter lovens ikrafttrædelse den 8. september Fra denne dag overgik hele behandlingen til Tinglysningsretten i Hobro. Der var tale om et big bang projekt i den forstand, at det ikke var muligt at falde tilbage på det gamle system. Forud for idriftsættelsen havde der været en lukket periode, hvor det ikke var muligt at anmelde nye tinglysninger, således at arbejdsopgaverne på de lokale tinglysningskontorer kunne færdiggøres, og kontorerne afvikles. Efter at opgaven var overtaget af Tinglysningsretten i Hobro, erfaredes i løbet af de efterfølgende måneder en stigende ventetid på tinglysninger udtaget til manuel behandling. Ventetiden på tinglysninger nåede sit højeste omkring årsskiftet 2009/2010, hvor manuelle sager havde en behandlingstid på op til 80 dage. Baggrunden for disse forsinkelser var en række forskellige problemer. 26 Mortensen, Digital Tinglysning, side Mortensen, Digital Tinglysning, side 253 ff. Side 15 af 72

16 Fejl i papirtinglysninger Der konstateredes efter ibrugtagelsen af systemet en betragtelig mængde fejl i de papirtinglysninger, der var foretaget forud for ibrugtagelsen. Disse fejl skulle rettes, hvilket sammen med manglen på erfaring med det nye system medvirkede til en øgning af sagsbehandlingstiden og generelt mindre tid til varetagelsen af de indkomne anmeldelser Fuldmagter De fuldmagter, som blev modtaget efter idriftsættelsen, var generelt behæftet med mange fejl. Dernæst var der nogle fejl i de scannere, der skulle behandle disse fuldmagter, hvorfor Tinglysningsrettens ansatte var nødsaget til at behandle de indsendte fuldmagter manuelt. Den manuelle kontrol var meget tidskrævende og medførte derfor færre ansatte til at behandle indkomne tinglysningsanmeldelser Konverteringssager Selvom der ifølge Domstolsstyrelsen forelå en aftale med den finansielle sektor om, at pantebreve ikke skulle indsendes til Tinglysningsretten, medmindre et pantebrev skulle påtegnes, eller der forelå en klar aftale med retten om det enkelte pantebrev, modtog Tinglysningsretten alligevel op til pantebreve til konvertering i perioden efter idriftsættelsen og op til årsskiftet 2009/2010. I perioder arbejdede op mod 30 medarbejdere med konverteringen af disse pantebreve. Der forelå ikke nogen skriftlig aftale om indsendelse af pantebreve til konvertering før februar 2010, hvorfor konverteringssager i en lang periode trak voldsomt på Tinglysningsrettens personaleresurser Rutine Da systemet var nyt, tog det noget tid, før de ansatte fik opbygget en rutine i arbejdsgangene. Der var mange nye medarbejdere, som først og fremmest skulle introduceres til de mere tekniske emner omkring tinglysningens funktion og behandling. Dernæst gjaldt det for alle ansatte, at der skulle opbygges erfaring i brugen af det nye system. Effektiviteten i det indledende stykke tid var derfor ikke optimal Øvrige bemærkninger Formålet med det nye system var som bekendt at effektivisere tinglysningsprocessen. I forhold til tidligere, hvor der var en ekspeditionstid på tinglysninger, ville mange tinglysninger ved hjælp af det nye digitale system kunne ske omgående. Indkøringsvanskelighederne medførte af ovenfor 28 Kammeradvokatens redegørelse, side Kammeradvokatens redegørelse, side Kammeradvokatens redegørelse, side Kammeradvokatens redegørelse, side 86. Side 16 af 72

17 nævnte årsager, at dette ikke indledningsvist altid blev tilfældet. Domstolsstyrelsen varslede således også forud for idriftsættelsen af systemet, at der ville være en indkøringsperiode, hvorfor brugerne i den indledende periode har måttet være forberedte på, at der kunne opstå nogle problemer. Dette knyttes der ikke flere kommentarer til på nuværende tidspunkt. Af det foregående er grundlaget for tinglysningsproblemerne blevet fastlagt Ejendomshandel I det følgende gennemgås de nærmere regler og principper for ejendomshandel. Der er tale om en yderst standardiseret fremgangsmåde, og som ovenfor anført er denne standardiserende fremgangsmåde en medvirkende faktor til, at der opstår tab i tinglysningssagerne Regulering Lovgivningsmæssigt findes der to love, der direkte beskæftiger sig med handel med fast ejendom. For det første er handel med fast ejendom reguleret af Lov om Omsætning af Fast Ejendom. 32 Loven trådte i kraft i 1994 og har til formål at regulere udbud af fast ejendom samt rådgivningsmæssige aktiviteter i samme forbindelse. 33 Loven er en forbrugerbeskyttelseslov, således at reguleringen har til formål at sikre forbrugeren kompetent og saglig rådgivning samt sikre forbrugeren mod inkompetent formidling generelt. Loven opstiller en lang række krav til, hvem der må agere formidler, og hvorledes dette hverv skal udføres. I denne sammenhæng hjemler LOFE i adskillige bestemmelser, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastlægge de nærmere regler på området. Dette har resulteret i en række bekendtgørelser. De vigtigste med hensyn til ejendomshandlens gennemførelse og deponering er formidlingsbekendtgørelsen fra 2006 og bekendtgørelsen vedrørende Ansvar, Garantistillelse og Behandling af Betroede Midler: Bekendtgørelse 164 fra Det er desuden fastlagt i LOFE 29, at loven ikke kan fraviges til skade for forbruger. For det andet er ejendomshandel reguleret af Lov om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af Fast Ejendom. Loven trådte i kraft den Dette regelsæt fastlægger nærmere bestemmelser om sælgers frigørelse for mangelsansvar igennem tilstandsrapport og forsikring. Desuden findes i loven 32 Ejendomsmæglerloven, lov nr af Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 19. Side 17 af 72

18 Regler om fortrydelsesret. 34 Loven henvender sig til forbruger og kan efter lovens 21 under nærmere betingelser ikke fraviges til skade for forbruger Formidlingsbekendtgørelsen Formidlingsbekendtgørelsen, bekendtgørelse nr. 695 af , 35 opstiller de nærmere krav til erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom samt anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom. 36 Desuden finder bekendtgørelsens bestemmelser vedrørende formidling også anvendelse på erhvervsmæssig udbud og salg af fast ejendom. 37 Formidlingsbekendtgørelsen opstiller for det første nogle retningslinjer for formidlerens pligter i forhold til at oplyse om formidlerens egne økonomiske interesser, jf. bekendtgørelsens kapitel 2. For det andet opstilles en lang række minimumskrav til hhv. formidlingsaftalens indhold, salgsopstilling og formidlerens standardkøbsaftale, jf. kapitel 3, kapitel 4 og kapitel 5 i bekendtgørelsen. En specifik regel skal i denne sammenhæng nævnes. Med hensyn til købsaftalen fastlægges det i bekendtgørelsens 23, stk. 1, at formidleren skal udarbejde et udkast til købsaftalen i handlen. Her kan anvendes en standardkøbsaftale. Er det ikke tilfældet, skal dette tydeligt anføres i udkastet til købsaftalen. Det samme gælder, hvis der er foretaget ændringer i forhold til den anvendte standardkøbsaftale. Denne bestemmelse gør brugen af standardaftaler til udgangspunktet. Enhver afvigelse fra standardkøbsaftalen skal tydeligt anføres, hvilket kan siges at sikre en relativ ensrettet fremgangsmåde i ejendomshandler Bekendtgørelse nr. 164 af Bekendtgørelsen vedrører ansvar, garantistillelse og behandling af deponerede midler ved handel med fast ejendom. For det første indeholder bekendtgørelsen i kapitel 1 bestemmelser om ejendomsformidlerens garantistillelse. Ejendomsformidlere skal således efter 1 have en garanti fra tredjemand om, at vedkommende indestår for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger kan rejse. For det andet fastlægger kapitel 2 i bekendtgørelsen de nærmere regler for formidlerens ansvarsforsikring og for det tredje fastlægger kapitel 3 de nærmere regler for behandling af købers deponering og garantistillelse. Med hensyn til deponering og garantistillelse fastlægges det i bekendtgørelsens 12, stk. 1, at der udelukkende kan kræves deponering efter sælgers underskrift af købsaftalen. Endvidere fastlægges det samme for garantier jf. 13, stk Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Hjemlet i LOFE, 1, stk. 7, 7, stk. 3, 10, stk. 2, 17, stk. 2 og 3, 18, stk. 2, 19, stk. 2, 32, stk Formidlingsbekendtgørelse for andelsboliger se bekendtgørelse 733 af Formidlingsbekendtgørelsens 1, stk Mere om standardkøbsaftalen nedenfor. 39 Hjemlet i LOFE 8, stk. 3 og 4, 17, stk. 3, 25, stk. 7 og 32, stk. 2. Side 18 af 72

19 Yderligere regulering købsaftalen Der findes ikke nogen købelov for handel med fast ejendom. Købeloven fastlægger udtrykkeligt, at denne ikke gælder for handel med fast ejendom, jf. KBL 1a, stk. 1. Heraf følger, at handel med fast ejendom hovedsageligt reguleres af almindelige obligationsretlige principper. Købeloven kan udelukkende siges at have analog anvendelse på handel med fast ejendom i det omfang, købelovens regler er et udtryk for almindelige obligationsretlige principper. 40 Manglen af en købelov betyder, at de deklaratoriske lovregler, som ellers ville blive brugt til at udfylde en købsaftale, ikke eksisterer. Den ovenfor nævnte lovgivning påvirker indirekte parternes aftale og skaber nogle rammer for ejendomshandlen, men i overvejende grad er der aftalefrihed. En ejendomshandel er dog yderst kompliceret. LOFE og LFFE opstiller en lang række krav til oplysninger, som gør det meget svært at udfærdige en købsaftale vedrørende en bolig uden en form for standardformular. Til sikring af kvaliteten af en købsaftale anvendes derfor standardkøbsaftaler. Alle ejendomsformidlere anvender følgelig standardformularer til udarbejdelsen af købsaftaler. 41 Dansk Ejendomsmæglerforening har udviklet en standardkøbsaftale, som er repræsentativ for de standardformularer, der anvendes af ejendomsmæglere i Danmark. Købsaftalen indeholder en lang række punkter, hvori information om handlen skal indføres. Disse punkter efterfølges af standardvilkår. I det omfang, at disse standardvilkår fraviges, skal dette tydelige anføres, jf. ovenfor nævnte 23, stk. 1 i formidlingsbekendtgørelsen Fremgangsmåde i handel med fast ejendom En ejendomshandel er en længerevarende proces. Overordnet kan en handel deles op i to hovedpunkter. For det første aftaleindgåelsen og for det andet berigtigelsen. Aftaleindgåelsen relaterer sig til den ovenfor nævnte købsaftale. Berigtigelsen omfatter de forskellige opfyldelseshandlinger, der er påkrævet efter aftalens indgåelse og navnlig sikringen af hhv. købesum og tinglyst ret over den overdragede ejendom. Det skal nævnes, at det første skridt fra sælgers synspunkt er aftalen med formidler. I denne relation udarbejdes en formidlingsaftale mellem sælger og formidler. Denne aftale og formidlers behandling af sagen i øvrigt skal selvfølgeligt være i overensstemmelse med reglerne i LOFE kapitel 3 samt de særlige regler i formidlingsbekendtgørelsen. 42 Ejendomsformidleren udarbejder en salgsopstilling jf. 17, stk. 1 nr. 40 Trâff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Om LOFE og formidlingsbekendtgørelsen, se ovenfor. Det undlades at beskrive disse nærmere. Side 19 af 72

20 4, som indeholder en lang række - for køber - relevante oplysninger. På dette grundlag indledes aftaleindgåelsen Aftaleindgåelsen Som det fremgår ovenfor anvendes standardkøbsaftaler i langt de fleste ejendomshandler i forbrugerkøb. Det første skridt i en ejendomshandel er, at der mellem køber og sælger indgås en aftale om overdragelsen af ejendommen. Selve aftaleindgåelsen er succesiv, idet køber og sælger skal blive enige om aftalens konkrete indhold. Dette sker gennem forhandling. Efter parterne er nået til enighed om aftalens indhold, er det formidlerens opgave at udforme købsaftalen, jf. LOFE 17, stk. 1 nr. 5. Standardkøbsaftalen udfyldes med de aftalte vilkår og sendes dernæst til underskrift ved såvel køber som sælger. Vedtagelsesproblematikken er i retspraksis afklaret således, at der normalt ikke er indgået en bindende aftale før begge parter har underskrevet købsaftalen. Dette medfører også, at en købsaftale, der udelukkende er underskrevet af køber, må betragtes som et tilbud til sælger. Det følger af LFFE 7, stk. 2, at købsaftalen ikke er indgået før køber har modtaget købsaftalen med sælgers underskrift, hvorfor køber, indtil underskriften er kommet frem til køber, frit kan tilbagekalde sin underskrift. 44 Selve vedtagelsen af købsaftalen betyder givetvist ikke, at handlen er gennemført. Efter købsaftalen er indgået og underskrevet, følger berigtigelsen af ejendomshandlen Berigtigelsen Efter købsaftalens indhold er aftalt og vedtaget, følger berigtigelsen af handlen. På dette tidspunkt i handlen bør samtlige vilkår for aftalen mellem køber og sælger være på plads. Berigtigelsen af handlen består udelukkende i opfyldelse af købsaftalen. Således er der tale om en lang række ekspeditionsmæssige opgaver, som skal udføres. Der er ingen regler for, hvem der skal berigtige ejendomshandlen. 46 Det er derfor op til køber og sælger at aftale dette. Det er dog udgangspunktet, at berigtigelsen af en bolighandel foretages af købers advokat. Det vigtige fra købers og sælgers synspunkter er udvekslingen af ydelser. Ejendommen skal overdrages både juridisk og fysisk. Den fysiske overtagelse sker på overtagelsesdagen, aftalt under punkt otte i standardkøbsaftalen. Det fremgår af standardkøbsaftalen, at overtagelsesdagen tjener som skæringstidspunkt for indtægter og udgifter på ejendommen. Således sker aflæsning af forbrugsmålere og lignende på 43 Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 144 ff. 46 Edlund, Omsætning af Fast ejendom, side 158. Sælgers formidler kan også berigtige handlen. Side 20 af 72

21 overtagelsesdagen. 47 Standardkøbsaftalens punkt otte fastlægger ligeledes en række handelsbetingelser, der skal være opfyldt forud for overtagelsesdagen. I denne relation er det vigtigt at anføre, at køberens forpligtelser vedrørende deponering og/eller garantistillelse skal være opfyldt. Inden overtagelsesdagen skal køber desuden have underskrevet skødet. Der fastlægges efter standardkøbsaftalen punkt 18 en frist for køber til at tage skøde på ejendommen. Dette relaterer sig til den juridiske gennemførsel af ejendomshandlen. Den juridiske overdragelse sker når der foreligger anmærkningsfrit tinglyst skøde. Efter tinglysningen af skødet udarbejdes en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen fordeler ejendommens indtægter og udgifter mellem køber og sælger med overtagelsesdagen som skæringsdag Sikring af købesum I forbindelse med berigtigelsen af en ejendomshandel er det et vigtigt punkt at sørge for sikring af købesummen. Et generelt juridisk problem i forbindelse med køb er samtidigheden i overdragelsen af ydelser. I en ejendomshandel kan udvekslingen af ydelser givetvis ikke ske som ved almindelige løsørekøb. Det skal tilføjes, at der i en ejendomshandel handles med så store beløb, at det er afgørende for både køber og sælger, at ydelserne overdrages med bindende virkning. Køber har ikke opnået sikkerhed for sin ret over ejendommen, før tinglysningen er sket, og sælger er givetvis ikke interesseret i at overdrage ejendommen og slet ikke lade købers ret tinglyse før, der er sikkerhed for købesummen. Det er således i både købers og sælgers interesse at undgå det haltende retsforhold i videst muligt omfang. Af denne årsag er der oprettet en række fremgangsmåder, hvorefter købesummen sikres. Der findes tre overordnede måder, hvorefter dette kan ske. For det første kan der udarbejdes et betinget skøde. For det andet kan der stilles garanti for købesummen, og for det tredje kan købesummen deponeres Betinget skøde Den første mulighed er at udarbejde et betinget skøde. Ved betinget skøde kan sælger hæve handlen, såfremt køber ikke betaler købesummen. I praksis udstedes der således et betinget skøde, før der udstedes et endeligt skøde. Det betingede skøde stiller udbetalingen af købesummen som betingelse. Sælger bevarer dermed sin ret over ejendommen indtil det tidspunkt, hvor køber betaler købesummen. I denne situation opnår køber således sikkerhed overfor sælgers retsforfølgende kreditorer på tidspunktet for købesummens betaling. Det eneste, køber i denne forbindelse skal 47 Skæringstidspunktet kan efter aftale være en tidligere dispositionsdag. 48 Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 296. Side 21 af 72

22 gøre, er at få udstedt endeligt skøde i forbindelse med betalingen af købesummen. Det er følgelig ikke umiddelbart nødvendigt at deponere købesummen i denne type handler, hvilket kan være en økonomisk fordel. En handel med betinget skøde står dog stille, indtil det betingede skøde er tinglyst, og hvis ventetiden er lang, kan dette selvfølgeligt give anledning til problemer for såvel køber som sælger. En eventuel ventetid kan afhjælpes ved alligevel at deponere købesummen i sælgers bank. En anden ulempe ved denne fremgangsmåde er, at der skal tinglyses to skøder hvilket givetvist gør handlen mere tidskrævende Garanti Den anden mulighed er at få stillet garanti for købesummen. Det kan mellem køber og sælger aftales, at der skal stilles en sådan garanti. Betingelserne for garantier er anført i standardkøbsaftalens punkt 16 og bekendtgørelse nr. 164, Således skal denne garanti være stillet af enten bank eller forsikringsselskab. Garantien skal være uigenkaldelig og må ikke indeholde andre bestemmelser om frigivelse og anvendelse, end der gælder for deponering. Fraviges formkravene i bekendtgørelse 164, , stk. 2, skal dette tydeligt anføres. På samme vilkår som ved deponering skal garantien udbetales ved tinglyst skøde uden retsanmærkninger. På overtagelsesdagen erstattes garantien med deponering i sælgers pengeinstitut. 51 En garanti skal stilles forud for udstedelsen af endeligt skøde. Endvidere er det fastlagt, at sælger ikke kan kræve garantistillelse, før købsaftalen er vedtaget, jf. bekendtgørelse nr. 164, , stk Deponering Den tredje mulighed er deponering af købesummen. Deponering foregår i praksis på den måde, at købesummen deponeres enten på sælgers konto i sælgers pengeinstitut eller ved advokat på en særskilt klientkonto. Desuden er det almindelig praksis, at en del af købesummen deponeres ved formidleren til dækning af mæglerens omkostninger i forbindelse med ejendomshandlen. Det er også muligt, at hele beløbet deponeres hos mægler, jf. bekendtgørelse 164, , stk. 1, 2. pkt. Deponering sker som ved garantistillelse forud for udstedelsen af endeligt skøde. Der findes ikke nogen egentlig regulering af deponering i forbindelse med køb og salg af fast ejendom i lovgivningen. Deponeringsloven fastlægger, at en skyldner kan frigives ved deponering, men dette regelsæt finder hverken direkte eller analog anvendelse på deponering i 50 Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 299 ff. 51 Holm-Larsen, Håndbog i Ejendomshandel og Lejeret, side 385. Side 22 af 72

23 ejendomshandel. 52 Følgelig må reguleringen findes i hhv. bekendtgørelse nr. 164 af , formidlingsbekendtgørelsen, standardkøbsaftalen fra DE og bankernes deponeringsvilkår Regulering Bekendtgørelse nr. 164 af indeholder tre bestemmelser vedrørende deponering. For det første fastlægger bekendtgørelse nr. 164 af , hvornår sælger tidligst kan kræve deponering af købesum, jf. 12, stk. 1. For det andet fastlægger bekendtgørelsen de nærmere betingelser for deponering ved ejendomsformidleren. Det fastlægges her, at formidleren ikke må modtage midler på en værdi over 7 % af købesummen. Endvidere skal formidleren mindst modtage kr og højst kr Hvis beløbene overstiger de nævnte grænser, skal disse indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, jf. bekendtgørelsens 14, stk. 1. Det fastlægges i stk. 2, at hvis deponeringen hos ejendomsformidler foregår på en måde, hvorefter ejendomsformidleren har adgang til det deponerede beløb, skal det oplyses med særlig fremhævning i købsaftalen, at regler, som eksisterer for at sikre forbrugeren, fraviges. For det tredje fastlægger bekendtgørelsens 15 de nærmere regler for registrering af deponering. Formidlingsbekendtgørelsen omhandler udelukkende deponering i bekendtgørelsens 23. Efter formidlingsbekendtgørelsens 23 er det formidlerens opgave at udforme købsaftalen. Bestemmelsen fastlægger endvidere en række minimumskrav til købsaftalens indhold. Det følger af 23, stk. 2, nr. 5, at sælger ikke skal afgive ejendomsretten, før købesummen er sikret, og omvendt får sælger ikke adgang til købesummen, før der foreligger tinglyst anmærkningsfrit skøde. Denne bestemmelse kan fraviges under forudsætning af, at det i købsaftalen er udtrykkeligt anført overfor køber, at sædvanlige vilkår er fraveget i aftalen, jf. bekendtgørelsens 23, stk. 2, 1. pkt. Standardkøbsaftalen fastlægger deponeringsvilkår i aftalens punkt 15. Ifølge dette punkt fastlægges tid og sted for deponering og eventuel garanti fra købers pengeinstitut. Desuden anføres, hvilke forskellige lån og pantebreve der overføres. Standardkøbsaftalen gentager desuden deponeringsvilkårene i bekendtgørelse nr. 164 af , med hensyn til de midler ejendomsformidleren må modtage. Renter af deponeringen tilfalder i øvrigt sælger fra overtagelsesdagen. Ligeledes bliver det pålagt den berigtigende person eller depositar at indfri en række udgiftsposter med de deponerede beløb. Det følger her, at disse betalinger ikke må foretages, 52 Andersen, U 1982B.21. Side 23 af 72

24 før der foreligger anmærkningsfrit tinglyst skøde. De i punkt 15 nævnte udgifter skal betragtes som udtømmende. 53 Når der er tinglyst anmærkningsfrit skøde, er depositar pligtig til at frigive købesummen med fradrag for de afholdte udgifter. Ved deponering af købesummen i en bank udarbejdes en deponeringskvittering. Det praktiske formål med denne kvittering er, at banken skal have specificeret vilkår for udbetaling af købesummen. Deponeringskvitteringen indeholder som udgangspunkt udelukkende en henvisning til de vilkår, der er aftalt i købsaftalen. 54 Således vil en deponeringskvittering som udgangspunkt ikke tilføje yderligere vilkår til aftalen, men nærmere bekræfte indholdet af denne Rådighed Den ovenfor omtalte regulering omkring deponeringen fastlægger det klare udgangspunkt, at der ikke er rådighed over købesummen, før der foreligger tinglyst anmærkningsfrit skøde. Aftalefriheden i forbindelse med ejendomshandler medfører givetvist, at dette udgangspunkt i princippet ikke altid behøver at gælde. Det er dog rimeligt at antage, at standardvilkår om deponering i langt de fleste tilfælde bliver vedtaget i parternes købsaftale. For en diskussion om erstatning i relation til en deponeret købesum er det givetvist relevant at undersøge, om der alligevel kan siges at være en råderet for enten køber eller sælger. Det har således relevans at undersøge, hvilken betydning deponering har for hhv. køber og sælger Retsvirkning af deponering Deponering af købesummen skaber rettigheder for såvel sælger og køber. Rettighederne er komplementære. Sælgers ret er suspensivt betinget af tinglyst anmærkningsfrit skøde, og købers ret kan beskrives som en resolutivt betinget ret, der ophører i samme forbindelse. 55 Det skal anføres, at det givetvist er et krav, at deponeringen er korrekt foretaget af køber, for at denne kan siges at opfylde aftalen. Deponeringen skal således foretages efter aftale, som i langt de fleste tilfælde betyder deponering ved tredjemand uden forbehold. I så fald vil deponering på købers egen konto eller deponering med forbehold ikke umiddelbart være tilstrækkeligt for opfyldelsen af aftalen, da købesummen således fortsat vil være i køber rådighedssfære. 56 Afgørelsen U Ø vedrører retsvirkningen af deponeringen af købesummen. 53 Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side Andersen, U 1982b Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 303. Side 24 af 72

25 U Ø Sagen vedrører et søgsmål fra køber mod banken, hvori deponeringen var foretaget. Køber deponerede i henhold til aftalen købesummen i sælgers pengeinstitut. Efterfølgende gav sælger banken pant i det eventuelle nettoprovenu af ejendomshandlen til opfyldelse af sælgers økonomiske forpligtelser overfor banken. Der er således tale om pant i den fordring, sælger måtte have, såfremt ejendomshandlen gennemførtes. Køber konstaterede dog en række mangler på ejendommen og foretog følgelig arrest i indeståendet på deponeringskontoen. Arresten var lovligt forfulgt, men køber fik udelukkende udbetalt ca. halvdelen af tilgodehavendet. Banken havde i forbindelse med berigtigelsen anvendt deponeringen til at indfri en række poster for ejendomshandlens gennemførsel samt fyldestgjort bankens eget pant i beløbet, hvorfor der ikke var tilstrækkelige midler på deponeringskontoen til at opfylde købers krav fuldt ud. Køber anførte, at der ikke efter GBL 31 var foretaget denuntiation overfor køber, hvorfor købers arrest måtte gå forud for bankens pant i fordringen. Det fastlagdes i afgørelsen, at køber ved deponeringen af købesummen var frigjort fra sin forpligtelse overfor sælger. Således var køber ikke længere debitor overfor sælger, og dermed skulle der ikke foretages denuntiation overfor køber jf. GBL 31, stk. 1. Følgelig var køber for så vidt angående manglerne på ejendommen udelukkende at betragte som sælgers kreditor. Banken blev på denne baggrund frifundet. Afgørelsen fastlægger, at køber ved deponering er frigjort fra sin forpligtelse overfor sælger. Køber skal ikke foretage andre handlinger for at opfylde sin del af aftalen, eftersom deponering er at betragte som en rigtig ydelse. Dette betyder også, at køber, som ovenfor angivet, udelukkende har et resolutivt betinget krav overfor depositar og altså ikke overfor sælger. Yderligere er køber ikke, efter at deponeringen er foretaget, at betragte som sælgers debitor. Køber har ikke mulighed for at søge fyldestgørelse i den deponerede købesum, medmindre dette specifikt er aftalt mellem parterne. Der er, som afgørelsen også udtrykker, intet der hindrer køber i at foretage udlæg eller arrest i sælgers suspensivt betingede ret til at modtage købesummen. Dette er dog udelukkende på niveau med sælgers øvrige kreditorer, som ikke når bedre ret end sælger selv, hvorfor adgangen til fyldestgørelse igennem købesummen også her afhænger af tinglyst anmærkningsfrit skøde. Desuden vil sælgers kreditorer skulle respektere, at en række udgifter til handlens berigtigelse afholdes af købesummen. 57 Når deponeringen er foretaget, er købesummen således i sælgers rådighedssfære - dog med frigivelsen betinget af anmærkningsfrit skøde. Sælgers rådighed er som 57 Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 305. Side 25 af 72

26 ovenfor nævnt begrænset til udelukkende at kunne råde over den suspensivt betingede ret til købesummen. Som afgørelsen også udtrykker, har sælger mulighed for at give pant i sin betingede ret, som tilfældet var det i ovenfor nævnte afgørelse. Det, at sælger kan overdrage sin betingede ret, udtrykker en form for råderet over deponeringen forud for tinglysning. Denne råderet kan være nyttig for sælger i forbindelse med mellemfinansiering af eventuelle nyerhvervelser. Det teoretiske problem i relation til depositarens betalingsevne er afklaret således, at sælger bærer risikoen for det deponeredes undergang. Dette gælder både i de tilfælde, hvor handlen gennemføres, og i de tilfælde, hvor handlen ophæves Øvrige bemærkninger Det vigtige i forhold til den deponerede købesum er, at der netop ikke er rådighed over selve beløbet, men udelukkende over den betingede fordring. I relation til tinglysningssagerne er en af hovedårsagerne til tab, at den deponerede købesum er fastlåst. Det er nærliggende at stille spørgsmålstegn ved, hvorvidt det i enkeltsager havde været hensigtsmæssigt at fravige de almindelige fremgangsmåder i ejendomshandel. Fremgangsmåden er dog yderst velbegrundet på det punkt, at den sikrer begge parter mod store tab. Således kan det tænkes, at fravigelsen af den almindelige fremgangsmåde må kunne medføre mere uoverskuelige konsekvenser end tabene foranlediget af forsinkelser fra Tinglysningsrettens side Realkreditfinansiering I det følgende gennemgås realkreditfinansiering. Med henblik på tværfagligheden i projektet redegøres for de overordnede principper i låneformer set fra låntagerens side. Endvidere ses nærmere på selve låneoptagelsen og indfrielsen af lån. Langt de fleste ejendomshandler i Danmark finansieres igennem realkreditinstitutter. Realkreditfinansiering stammer tilbage fra Begrundelsen for introduktionen af denne finansieringsform var, at der på tidspunktet maksimalt kunne kræves en rente på fire procent om året. Derfor var sikkerhed for långiverne et centralt emne. Pantesikkerheden var med til at imødekomme långivernes krav til sikkerhed for deres investeringer. Det kendetegnende ved realkreditfinansiering er således, at der udbetales lån mod pant i fast ejendom gennem udstedelse af obligationer. 58 Träff, Køb og Salg af Fast Ejendom, side 303. Side 26 af 72

27 Realkreditfinansiering er hovedsageligt reguleret af to love. For det første lov om finansiel virksomhed, som omfatter generelle bestemmelser omkring regnskab, ledelse, kapitaldækning, god skik og ejerskab mm. For det andet lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv., som omfatter de mere specifikke bestemmelser for selve lånet, herunder bestemmelser omkring lånegrænser og løbetid Låntyper Realkreditfinansiering omfatter utallige muligheder i forhold til låneoptagelsen. De forskellige realkreditinstitutter tilbyder således adskillige forskellige former for lån. Overordnet kan disse inddeles i tre hovedgruppper. For det første nævnes fastforrentede lån. Disse lån er karakteriseret ved, at renten ligger fast, og lånet kan indfries til kurs 100 i hele lånets løbetid. For det andet nævnes rentetilpasningslån. Disse lån er karakteriseret ved, at der løbende fastsættes en ny rente på lånet. For det tredje nævnes variabelt forrentede lån. Dette lån er karakteriseret ved, at renten ændres løbende afhængig af udviklingen i referencerenten. 59 Det er således op til låntager at afgøre, hvilken type lån denne ønsker. Dette valg afhænger udelukkende af den enkeltes ønsker i henhold til risiko og lignende. De fleste lån kan desuden optages som afdragsfrie lån. Afdragsfriheden vedrører typisk en specifik periode. Afdragsfriheden medfører givetvist, at der ikke spares op i ejendommen i løbet af den afdragsfri periode, hvormed der opstår risiko for teknisk insolvens Tilbagebetalingsformen Løbetiden på realkreditlån kan som hovedregel ikke overstige 30 år. 60 Således vil tilbagebetalingen af lånet skulle finde sted over denne tid. Der er dog forskel på, hvordan selve denne tilbagebetaling foretages. Her findes tre overordnede principper Undtagelsen er forskellige former for almen boligbyggeri. Side 27 af 72

28 Annuitetsprincippet. Figur 1 - Kilde: Realkreditrådet 61 Som det fremgår af grafen tilbagebetales et lån efter annuitetsprincippet med den samme ydelse over hele løbetiden. 62 Rentedelen af ydelsen falder i takt med, at lånet nedbringes. Ligeledes øges afbetalingen. Såfremt et variabelt forrentet lån afdrages efter dette princip, vil rentesvingningerne betyde, at sammensætningen af ydelserne ændres. Det holdes dog for øje, at nettoydelsen vil være stigende over lånets løbetid eftersom renten udgør en stadig mindre del af ydelsen. De mindre renteomkostninger medfører således et mindre skattefradrag Med undtagelse af bidragssatsen. Side 28 af 72