Klagerne. J.nr UL/bib. København, den 22. april 2013 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Harald Jensens Plads 1A 8000 Århus C Nævnet har modtaget klagen den 13. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udbudt ejendommen på fejlagtigt grundlag, og om indklagede derfor skal erstatte klagernes forgæves afholdte udgifter til advokats godkendelse af købet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg. Indklagede havde i salgsprospektet anført, at der var tale om en toværelses ejerlejlighed på 71 m². Klagerne var interesseret i at købe ejerlejligheden.

2 2 Den 10. oktober 2012 underskrev klagerne en købsaftale, hvorved de afgav købstilbud på ejerlejligheden. Overtagelsesdagen var anført til 1. december Klagerne havde betinget handlen af deres advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Samme dag sendte klagernes ejendomsmægler købsaftalen til indklagede og til klagernes advokat. Indklagede havde i købsaftalen anført, at der var en lejer i lejligheden, men at denne fraflyttede den 30. november 2012, hvorfor klagerne overtog ejerlejligheden uden lejemål. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: UDMATRIKULERING Køber er gjort bekendt med, at lejligheden endnu ikke er særskilt udmatrikuleret og matr. nr. i købsaftalen og salgsopstillingen der omfatter både 1. og 2.salen. Det er fra købers side en betingelse for handlens gennemførelse, at lejligheden kan udmatrikuleres. Sælger forestår denne opgave for egen regning. Afklaring af hvorvidt udmatrikuleringen gennemføres, skal være klarlagt senest på overtagelsesdagen. Kan udmatrikuleringen ikke gennemføres anses den nærværende handel for ophævet og køber og sælger er således fritstillet uden økonomiske forpligtelser for hinanden. I forbindelse med udmatrikuleringen kommer der ny BBR ejermeddelelse hvoraf der kan fremkomme ændringer i forhold til de i salgsopstillingen og købsaftalen anførte arealer. Dette er sælger og nærværende ejendolmsmægler uvedkommende. MATRIKKELNUMER Køber er gjort opmærksom på og acceptere at matr.nr. i købsaftalen og salgsopstillingen omhandler både 1. og 2.salen idet lejlighederne ikke er udmatrikuleret. Køber er gjort udtrykkelig opmærksom på at det kun er lejligheden på 1. sal denne handel omhandler. [ ] ALTAN/TERRASSE Det er en betingelse for handlens gennemførelse, at der foreligger godkendelse fra ingeniør/konsulent omkring montering/vedhæftning i naboejendom og denne ejendom og at dette kan ske uden destruktion af ejendommen og naboejendommen. Der skal endvidere foreligge godkendelse fra kommunen, naboerne samt underboen, der endvidere bekræfter, at der må stå et støtteben i gården. I den salgsopstilling, der hørte til købsaftalen, havde indklagede anført i beskrivelsen af ejerlejligheden bl.a.: [ ] det for relativt få penge er muligt at opføre en ca. 20 m2 privat terrasse ud over udhusbygningen (hvoraf det ene rum tilhører lejligheden).

3 3 Den 12. oktober 2012 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Den 18. oktober 2012 skrev indklagede til klagernes ejendomsmægler bl.a.: Angående altanen så har sælger tidligere fået ok fra kommunen. De skal dog have et projekt får de kan sende den i nabohøring og endelig godkende. mm.. Angående opdeling så har sælger ligeledes ok fra kommune og landinspektør. Indklagede har fremlagt kopi af erklæringer fra ejeren af stueetagen i ejendommen. Den anden ejer har den 30. december 2009 skrevet under på accept af, at der fra ejerlejligheden på 1. sal opføres en altan på gårdsiden ud over tilbygningens tag, samt at ejerlejligheden på 1. og 2. sal opdeles i 2 boenheder.

4 4 Den 22. oktober 2012 skrev sælger til indklagede bl.a.: Pga. [den anden ejers] tilbagetrækning af sin tidligere afgivne tilladelse/accept af, at der kunne bygges en altan ud over udhuset på gårdsiden [ ], kan salget af 1.sals lejligheden desværre og beklageligvis, jf. rågivning fra min advokat, ikke effektueres, da det er en betingelse at kunne opføre en altan i det af [klagerne] den underskrevne købstilbud. Sælger underskrev derfor ikke købsaftalen. Den 26. oktober 2012 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Det er med nogen undren, at jeg ikke har modtaget svar fra Dem på mit brev, men i stedet via mine klienter modtaget sælgers mail til Dem. Som det må være Dem bekendt, har mine klienter underskrevet købsaftalen og iværksat godkendelsesprocedure hos mig og deres bank i tillid til, at det den 12. september 2012 blev oplyst, at sælger allerede på daværende tidspunkt havde haft en tømrer til at lave tegninger med henblik på at ansøge [kommunen], så tilladelsen til at opføre terrassen kunne foreligge senest den 1. december Som anført i mit godkendelsesbrev er salgsmaterialet udformet på en sådan måde, at mine klienter må kunne anse tilladelsen for at foreligge, og dermed at tilladelse til at opføre terrassen er tilsikret. Ved mail af 18. oktober 2012 meddeler De Angående altanen så har sælger tidligere fået ok fra kommunen. De skal dog have et projekt får de kan sende den i nabohøring og endelig godkende. mm.. Dette kan vel ikke forstås på anden måde, end at sælger den 18. oktober 2012 end ikke har ladet udarbejde et projekt med henblik på fremsendelse til [kommunen], idet [kommunen] vel næppe kan realitetsbehandle en ansøgning før der foreligger et projekt. Hertil kommer, at det først i forbindelse med underskriften oplyses mine klienter, at sælgers ejerlejlighed ikke er videre opdelt. Efterfølgende har mine klienter nu konstateret, at lejligheden er averteret til salg uden tilsikring af retten til at opføre en terrasse. Mine klienter er mildt sagt forundrede over, at De og sælger udbyder en ejerlejlighed med ret til at opføre en terrasse på det aldeles ufyldestgørende grundlag.

5 5 Mine klienter har i tillid til, at de afgivne oplysninger var korrekte pådraget sig udgifter til mig og muligvis ligeledes deres pengeinstitut. Mine klienter har endvidere med hensyn til bopæl disponeret i henhold til at kunne overtage lejligheden den 1. december Jeg nødsages derfor til at tage forbehold for at kræve mine omkostninger samt mine klienters omkostninger til ekstraudgifter til midlertidig bolig godtgjort af Dem/sælger. Den 29. oktober 2012 skrev sælgers rådgiver til klagernes advokat bl.a.: Der foreligger ikke en underskrevet købsaftale fra min klients side vedrørende salg af [den omhandlede ejerlejlighed]. Således er grundlaget for indgåelse af en aftale ikke opfyldt. For en god ordens skyld, skal det dog anføres, at det i købsaftalen på s. 8 er anført, at forholdene omkring udmatrikulering samt forhold omkring altan/terrasse endnu ikke er klarlagt, og at det er en forudsætning for handlens gennemførelse, at disse forhold ikke giver anledning til bemærkninger. Det er meddelt Deres klienter, at forholdene samt godkendelsen af terrasse/altan desværre ikke kan opfyldes i henhold til de forbehold der er anført i købsaftalen, grundet 3. mands indsigelser, hvorfor sælger ikke kan underskrive købsaftalen. Jeg står undrende overfor, at Deres klienter har disponeret i henhold til, at kunne overtage lejligheden 1. december Dels i henhold til de mange uafklarede forhold jf. Deres godkendelsesskrivelse af 18. oktober 2012, dels da der endnu ikke foreligger en underskrift fra sælgers side. At Deres klienter vælger at få en advokat til at gennemgå købsaftalen er deres valg. Det forhold, at handlen i dette tilfælde ikke kan gennemføres, er en risiko, der må påregnes i forbindelse med ønske om køb af en ejendom/lejlighed. Omkostningerne hertil må påhvile Deres klient. Den 8. november 2012 sendte klagernes advokat sin faktura til klagerne. For arbejdet i forbindelse med det påtænkte køb af ejerlejligheden havde advokaten beregnet sig et salær på kr. Indklagede har fremlagt kopi af lejekontrakten på ejerlejligheden indgået den 28. maj Det fremgår ikke af kontrakten, hvornår lejeforholdet begynder, men det er anført, at der er tale om udlejning af et enkeltværelse, og at opsigelsesvarslet er 1 måned til den 1. i en måned. Klagerne har bl.a. anført:

6 6 Indklagede skal erstatte klagernes udgifter til advokat, i alt kr. Klagerne havde solgt deres eksisterende bolig med overtagelsesdag den 13. oktober Klagerne så ejerlejligheden hos indklagede og kontaktede indklagede med deres købsinteresse. Klagerne oplyste til indklagede, at det var væsentligt, at klagerne kunne overtage ejerlejligheden senest den 1. december Indklagede havde i sin beskrivelse af ejerlejligheden anført, at det var muligt at opføre en privat terrasse ud over udhusbygningen. Ved besigtigelsen af ejerlejligheden oplyste indklagede, at sælger havde fået en tømrer til at lave tegningerne vedrørende terrassen, samt at kommunen havde godkendt ansøgningen, dog manglede der svar på nabohøring, som kommunen havde igangsat. Indklagede oplyste videre, at tilladelsen til at opføre terrassen kunne foreligge senest den 1. december I forbindelse med besigtigelsen af ejerlejligheden konstaterede klagerne, at ejerlejligheden var udlejet. Indklagede oplyste, at lejerne kunne siges op med en måneds varsel. I tillid til de oplysninger, som klagerne havde modtaget fra indklagede, indledte klagerne en godkendelsesprocedure i deres pengeinstitut og kontaktede deres advokat for at få gennemgået købsaftalen. Klagerne underskrev købsaftalen den 10. oktober 2012 i forbindelse med et møde på indklagedes kontor. På dette møde fik klagerne at vide, at den omhandlede ejerlejlighed ikke var en selvstændig ejerlejlighed, men en del af sælgers ejerlejlighed. Sælgers ejerlejlighed skulle derfor opdeles i to ejerlejligheder i forbindelse med klagernes køb. Klagerne blev meget forundrede over, at denne oplysning først blev givet i forbindelse med gennemgangen af købsaftalen. Det er usikkert, om sælgers ejerlejlighed overhovedet vil kunne opdeles, og hvornår dette i bekræftende fald vil kunne ske. Det er utvivlsomt, at lejer er omfattet af lejelovens regler om uopsigelighed, idet lejer havde lejet hele 1. sal med egen indgang, eget bad og eget køkken, og der derfor ikke var tale om enkeltværelsesudlejning. Indklagede har aldrig besvaret klagernes advokats godkendelsesbrev eller givet besked til advokaten om, at sælger ikke ønskede at sælge alligevel. Klagerne har iværksat godkendelsesprocedure i såvel deres pengeinstitut som hos deres advokat i tillid til, at de oplysninger, som blev afgivet af indklagede i forbindelse med besigtigelser og forhandlinger var korrekte, samt at der forelå tilladelse til at opføre terrassen, som det er tilsikret ved beskrivelsen i salgsmaterialet. Indklagedes arbejde har været fejlagtigt og direkte misvisende, og den tilsikrede adgang til opførelse af terrasse har ikke kunnet opfyldes.

7 7 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle erstatte klagernes udgifter til advokat. Det er ikke indklagede, der har fremvist ejerlejligheden til klagerne. Fremvisningen er foretaget af klagernes egen ejendomsmægler, der er ansat i et andet mæglerfirma. Klagerne har ikke rettet henvendelse til indklagede vedrørende deres købsinteresse, men alene til deres egen mægler. Indklagede har derfor ikke haft kendskab til klagernes forudsætninger for køb af bolig, ligesom det ikke er indklagede, der ved besigtigelsen har oplyst, at en tømrer havde udarbejdet tegninger vedrørende terrassen, og at sælger havde sendt ansøgning til kommunen. For så vidt angår opdelingen af sælgers ejerlejlighed, så er købsaftalen udarbejdet efter oplysninger fra klagernes ejendomsmægler, således at klagerne kunne gå videre i forhold til deres rådgivere. Købsaftalen er underskrevet hos klagernes ejendomsmægler og ikke hos indklagede. Ejerlejligheden er solgt på korrekt grundlag. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at sælgers underbo tilbagekaldte sin tidligere tilladelse/accept af opførelse af terrasse, og indklagede har naturligvis straks rettet i salgsopstillingen, efter at indklagede blev bekendt med tilbagekaldelsen. Sælger har aldrig accepteret klagernes købstilbud og har derfor aldrig underskrevet købsaftalen. Sælger havde udlejet enkeltværelser i ejerlejligheden, og opsigelse fra sælgers side kunne derfor i henhold til lejekontrakten og lejeloven ske med 1 måneds varsel til den 1. i en måned. Lejerne ville derfor være flyttet inden overtagelsesdagen den 1. december Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i salgsprospekt og salgsopstilling udtrykkeligt oplyste, at der endnu ikke var tale om en selvstændig ejerlejlighed, og at udmatrikulering ville blive iværksat efter indgåelse af en handel. Det er i købsaftalen oplyst, at ejerlejligheden endnu ikke er særskilt matrikuleret, og at det skulle være klarlagt senest på overtagelsesdagen, om udmatrikulering kunne ske, samt oplyst, at der endnu ikke var godkendelse fra kommunen, naboerne og underboen til opførelse af terrasse. Klagerne blev således, før de underskrev købsaftalen, gjort bekendt med disse forhold. Klagerne valgte på trods af disse oplysninger at underskrive købsaftale og afholde udgift til advokats gennemgang af købsaftalen. Hertil kommer, at afholdelsen af udgift til advokat blev afholdt på et tidspunkt, hvor sælger endnu ikke

8 8 havde underskrevet købsaftalen. Allerede som følge af disse forhold kan nævnet ikke pålægge indklagede at erstatte klagernes advokatudgifter. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand