Erhvervsøkonomi. Hjemmeopgave #3. Foråret Af Johan Lasthein, Louise Wandahl, Kirstine Vester og Andreas Rabe Afleveres uge 17

Transkript

1 Erhvervsøkonomi Hjemmeopgave #3 Foråret 2010 Af Johan Lasthein, Louise Wandahl, Kirstine Vester og Andreas Rabe Afleveres uge 17

2 Opgave 1 Vi laver en foreløbig statusopgørelse for Kratholmen 8-12 pr. 1/ og giver en kort kommentar. Eftersom det er en boligforening består de materielle anlægsaktiverne af summen af ejendomsværdierne på bygningerne. På passivsiden har vi udregnet restgælden, da de forskellige lån er optaget på forskellige tidspunkter. Vi antager, at alle renter er p.a. og bidragene er per termin. Desuden antager vi, at alle lånene er annuitetslån. Vi ser først på nedenstående oversigt over lånene i tabel 1. Tabel 1. Oversigt over lån Rente Bidrag Rente pr. termin Samlet rente Hovedstol Løbetid, år Antal terminer Betaling Første afdrag 1. Lån 0,080 0,003 0,019 0, Kvartalvis 1/ Lån 0,070 0,002 0,017 0, Kvartalvis 1/ Lån 0,070 0,002 0,017 0, Kvartalvis 1/ Lån 0,085-0,042 0, Halvårlig 1/ Vi har opskrevet forudbetalt husleje og indbetalinger til vedligeholdelse på passivsiden. Egenkapitalen er opgjort som samlede aktiver minus samlede passiver. På baggrund af ovenstående antagelser, ser vi på nedenstående foreløbige statusopgørelse for Kratholmen. Statusopgørelse for kratholmen nr per 1/ AKTIVER PASSIVER Materielle anlægsaktiver Egenkapital Matrikel nr Matrikel nr Gæld til realkreditinstitutter Matrikel nr Kreditforeningslån I alt Kreditforeningslån Kreditforeningslån Pantebrev Kassekredit(note 1) I alt Forudbetalinger Forudbetalt husleje Indbetalt til vedligeholdelse I alt Aktiver i alt Passiver i alt Note 1: Kassekreditten er taget med sikkerhed i et ejerpantebrev på , der er tinglyst på alle 3 adresser.

3 Eftersom egenkapitalen er positiv og overstiger Johnny Mogensen personlige gæld på , vil vi råde Inge Mogensen til at vedkende sig arven. Desuden bemærkes det, at desto højere termin desto højere afdrag af gælden idet det er annuitetslån. Dette vil afspejle sig i, at restgælden vil falde relativt hurtigt og formindskes, hvorved egenkapitalen vil være større. Derfor kan det evt. betale sig for Inge Mogensen at vente med at sælge ejendommen et par år, alt andet lige. Opgave 2 Vi vil give en vurdering af rentabiliteten af Kratholmsgade 8-12 på baggrund af de givne oplysninger. Rentabiliteten vil sige virksomhedens afkast per periode i relation til den investerede kapital. Vi vurderer, at det vil betale sig bedst at renovere alt på en gang. Derudover har vi benyttet den maksimale omkostning ved renovering da vi har et pessimistisk syn på betalingsintervallet. Vi antager, at huslejeindtægterne er en uendelig indbetalingsrække. Renoveringsinvesteringerne og lånene foreligger i år 0 som vi ser af figur 3. Nettobetalingerne er huslejen fratrukket de faste omkostninger korrigeret for skat på 28 %. Vi har anvendt en kalkulationsrentefod, r, på 12 %, idet det sidst optagne lån vil have den højeste prioritet ved en eventuel konkurs. Nutidsværdien(NV) af nettobetalingerne(nb) er udregnet som NB/r, hvor vi benytter Gordons formel for n og restgælden er lig nutidsværdien af lånet og renovationsomkostningerne foreligger i år 0. Vi kan af beregningerne se, at kapitalværdien er negativ eftersom nutidsværdien af nettoindbetalingerne er mindre end nutidsværdien af nettoudbetalingerne(jf. tabel 1, bilag). Dermed kan investeringen ikke betale sig, den er netop ikke rentabel. Derudover har vi i excel ved hjælp af målsøgningsfunktionen udregnet en ny

4 kalkulationsrente ved en kapitalværdi lig 0. Såfremt investeringen skal være rentabel skal renten være mindre end 9 % (jf. tabel 1, bilag). Opgave 3 Hvordan vurderer du muligheden for at sælge en eller flere af ejendommene og beholde de resterende? I forrige opgave så vi udelukkende på den samlede gæld for hele ejendommen, hvor gælden ikke var delt ud på dens tilhørende ejendom. Opgaveteksten angiver hvilke matrikelnumre de forskellige lån er tilknyttet. Vi har gjort os samme beregninger som tidligere, dog med den forskel, at huslejeindbetalingerne er forskellige samt, at hver af de tre ejendomme har hver deres kreditforeningslån tilknyttet. Vi har beholdt en kalkulationsrente på 12 %, da denne tager højde for eventuelle risici. Den clearende rente, den rente der vil medføre en kapitalværdi på 0, er følgende for de tre matrikelnumre Ejendom 8: 9,2 % Ejendom 10: 10,2 % Ejendom 12: 8,4 % Vi ser, at ejendom 10 har den højeste clearende rente og derfor være den bedste investering af de tre ejendomme. Dog overstiger ingen af de tre ejendomme vores kalkulationsrente på 12 %, hvilket vil være ensbetydende med, at ejendommene bør sælges. Dermed kan vi konkludere, at det bedst kan betale sig at sælge alle ejendommene(jf. tabel 1, 2 og 3 i bilag). Det bemærkes samtidig, at det vil være et juridisk problem at sælge de tre ejendomme separat eftersom pantebrevene er optaget i alle tre matrikelnumre. På baggrund af dette vil vi fremover betragte Kratholmsgade 8-12 som en helhed. Opgave 4 Vi vil på denne baggrund opstille en oversigt over økonomien i Kratholmsgade 8-12 under forudsætning af, at lov om byfornyelse bliver udnyttet fuldt ud. Under forudsætning af, at loven om byfornyelse udnyttes fuldt ud vælger vi, at optage 30-årigt annuitetslån til 4,5 % kvartalvise terminer. Hovedstolen er udgjort af det investerede beløb af de pågældende investeringer b)-d) samt reparation af faldstammerne i nr. 8 og nr. 10 fratrukket den kontante støtte på 45 %. Vi ser på nedenstående oversigt over det nyoptagne lån.

5 Tabel 3 Nyt lån Hovedstol Rente, p.a. 0,045 Rente, kvartal 0,011 Termin 120 Løbetid 30 Type Annuitetslån Ydelse, kvartal ,73 Ydelse, p.a ,91 Den resterende udgift til udskiftning af vinduerne, dvs. fratrukket den kontante støtte på 45 %, dækkes i form af lejeforhøjelser. Denne udgift fordeles ligeligt på alle 23 lejligheder og huslejen forhøjes heraf med 10 % årligt af dette beløb. Heraf kan vi se, at lejeforhøjelsen bliver lidt større i forbindelse med byfornyelsen, end hvis halvdelen af udgifterne til udskiftning af vinduerne blev dækket i form af lejeforhøjelser som under punkt 2. Vi har gjort os samme beregninger som tidligere, Vi har beholdt en kalkulationsrente på 12 %, da denne tager højde for eventuelle risici. Dog svarer de samlede renovationsomkostninger der foreligger nu kun til summen af arkitekt honorar og modernisering af trappen samlet set for Kratholmsgade 8-12, hvorimod restgælden er steget med det nyoptagne annuitetslån. Vi ser på nedenstående oversigt Tabel 4 Nr. 8 Nr. 10 Nr. 12 Hele ejendommen NB NV Renovering+Lån Forskel ( ) ( ) ( ) ( ) NB NV Renovering+Lån Kalkulationsrente 0,111 0,098 0,102 0,104 Den clearende rente, dvs. den rente der vil medføre en kapitalværdi på 0, vil samlet set være 10,4 % for ejendommene. Dog overstiger den clearende rente ikke vores kalkulationsrente på 12 %, hvilket

6 vil være ensbetydende med, at ejendommene bør sælges. Dermed kan vi konkludere, at det stadig bedst vil kunne betale sig at sælge på trods af byfornyelsen(jf. tabel 4 og tabel 5, bilag). Opgave 5 I forbindelse med investeringen i vaskerummet har vi udregnet profitten fra vaskerummet per år. Omkostningerne ved vaskerummet er afdragene af lånet på , idet vi antager de er nød til at låne pengene til en rente på 12 %. Derudover er der en udgift til pasning af vaskerummet, samt mistet lejeindtægt. Vi antager at der i alt er 125 brugere af vaskerummet, samt at det koster 20 per vask for beboere i kratholmen, mens det koster 25 per vask for øvrige personer der ønsker at benytte vaskerummet. Derudover har vi modregnet tabt lejeindtægt fra stuen i nr. 10. Disse antagelser medfører at vaskerummet giver et overskud på per måned før skat og efter skat på 28 %. Lejen for de 3 nye lejligheder er 8000 per måned. Vi har arbejdet videre med vores opstillede økonomi for Kratholmen fra de forrige opgaver. Desuden har vi medregnet de ekstra lejeindtægter i nettobetalingerne, samt medregnet de (3* ) i investeringen. Igen har vi set det som en uendelig investeringsrække med en kalkulationsrente på 12 %. Det giver en negativ kapitalværdi, hvilket betyder at investeringen ikke bør foretages. Desuden har vi regnet den clearende kalkulationsrente, som er på 11,0 % (jf. tabel 6, bilag). Opgave 6 For at undersøge investeringen fra pensionskassens side, har vi gjort os antagelse om at overførslen af pengene for købet sker den samme dag som selve overtagelsen af ejendommen, dvs. 1/ Lånene i ejendommen har vi ligeledes antaget, at de er indberegnet i købet. Vi har antaget, at de nyopførte lejligheder hver har et areal på 90 kvm. Dette betyder, at bygningens samlede boligareal bliver på 1495,4 kvm., hvori vaskeriets areal også er indberegnet i det samlede boligareal. Omkring istandsættelsen har vi antaget, at de 3 nyopførte lejligheder ikke skal renoveres. Renoveringen kommer således årligt til at koste , hvilket samlet over den 5-årige periode, med en kalkulationsrente på 10 pct., bliver en værdi på ,18

7 Kalkulationsrenten har vi bestemt til 10 pct., da det antages at pensionskassen har en stor sikkerhed. Investeringen, bestående af renovering og køb af lejligheder, vil komme til at koste Lejeindtægterne bliver opskrevet med de 12 pct. af renoveringen og ender derfor på ,19 Samlet beregner vi en nettobetaling, som udgøres de opskrevne lejeindtægter og profitten fratrukket skat fra vaskekælderen fratrukket de faste omkostninger, fratrukket en skat på 28 pct. til ,68 Nutidsværdien af nettobetalingerne divideres med kalkulationsrenten. Dette gøres, fordi vi regner med en uendelig betalingsrække, og nutidsværdien ender således på , hvilket viser, at det vil være en dårlig investering for pensionskassen, da nutidsværdien er mindre en prisen af investeringen. Vi har efterfølgende beregnet en clearende kalkulationsrente, for at få nutidsværdien lig prisen af investeringen. Denne ville være på 6 pct., hvilket ligeldes viser, at det vil være en dårlig investering for pensionskassen, da denne rente er mindre end den kalkulationsrente, vi har regnet alle forrige opgaver og tal med. Opgave 7 I denne opgave har vi først og fremmest antaget, at den nyoprettede andelsforening skulle overtage al gælden i ejendommen. Herefter har vi fordelt købsprisen, beregnet som pr kvm., af hver lejlighed, hvis alle lejere gerne vil være med i andelsforeningen. Opstilles scenariet på denne måde ses det at de dyreste lejligheder vil være de nyoprettede, til en værdi af , og den dyreste af de gamle lejligheder, vil koste , mens de billigste andelslejligheder vil komme til at koste Antager vi derimod, at der kun lige er nok lejere, som tager tilbuddet, således at andelsforeningen kan blive oprettet, dvs. 13, vil den gennemsnitlige pris være på Dette er beregnet som de pensionskassen er villig til at betale for ejendommen divideret med 13. Man må konstatere, at muligheden for oprettelse af en andelsforening er usandsynlig, da det sidste scenarie formentlig er det størst mulige som udgangspunkt virker det usandsynligt at alle lejere vil

8 være med i andelsforeningen. En pris på en andelslejlighed på virker også lidt overvældende, da hovedparten af lejlighederne er på lidt over 40 kvm. Desuden må man tage udgangspunkt i bygningernes beboer, hvori der bor mange unge studerende, som formentlig ikke besidder midlerne til at købe en andelslejlighed. Og da man ikke må leje en andelslejlighed ud er forældrekøb ikke en mulighed. Opgave 8 Nedenstående tabel viser økonomien pr. 1/ i boet efter Johnny Mogensen. Forudsætningerne for salget af ejendommene er at de 3 nyopførte lejligheder er på 90 kvm. Ligeledes vil vaskerummet indgå i boligarealet og derfor også kunne sælges for pr. kvm. Det antages at betaling for salget af ejendommen sker den 1/1 2002, hvor Arkitekt Gronau skønner at renoveringen kan være færdig. Indtægten fra salget af Kratholmsgade 8-12 bliver derfor tilbagediskonteret 2 år, til en kalkulationsrente på 10 %. (Tilbagediskonteringen vil dog svare til at indbetalingen sker den 1/1 2000, altså 2 måneder for tidligt.) Udgifterne til renoveringen, andre udgifter samt manglende betalingen er beregnet således at udbetalingen sker pr. 1/ Opgørelsen omfatter ligeledes at lånene kan indfries til restgælden (pr. 1/3 2000). Posten vaskeri under Udgifter til renovering dækker over engangsinvesteringer til at bygge vaskeriet, men også til maskiner ( ). Disse har en levetid på 3 år, og vil derfor blive solgt sammen med ejendommen, dog inkluderet i salgsprisen. (Der vil implicit blive betalt for maskinerne, da vaskerummet også bliver købt til en værdi på pr. kvm.) Det vil desuden være klart at beregningen bygger på at renoveringsomkostningerne ligger indenfor det budgetterede, uforudsete omkostninger til renovering vil blot forværre opgørelsen over boet. Ud fra opgørelsen vil det dog være klart at Inge Mogensen ikke skal vedkende sig arven og gælden efter Johnny Mogensen, da hun ville tabe ca Der vil dog være faktorer der giver mulighed for at opgørelsen får et lidt andet billede. Kalkulationsrenten er fastsat ud fra et vurderet passende niveau. Hvis dette niveau skulle vise sig at være lavere, ville det betyde at opgørelsen efter boet ville blive højere. En målsøgning viser at kalkulationsrenten skal være på ca. 9,5 % for at indtægten ved salget af Kratholmsgade 8-12 går lige op med de samlede udgifts/gældsposter. Dette

9 er dog en relativt lav kalkulationsrente ift. ejendommen, hvilket kun viser at boet ikke er særligt rentabelt. Det ville dog også kunne tænkes at nogle udgifter, f.eks. til håndværkere og stempelafgift har udbetaling ved slutningen af renovationen/salget af ejendommen. Hvis dette vil være tilfældet skal disse udgifter tilbagediskonteres. Men det vil være svært at sige præcis hvornår udbetalingen finder sted, og hvor stor en del af den der finder sted til givne periode. Antagelsen om at alle udbetalinger ligger i 1/ vil derfor kun være tilnærmelsesvis, men vil være præcis nok. Dette gælder især mhp. at der vil være en stor risiko for at en uventet udgift vil dukke op under renovationen, hvorfor disse poster kan udligne hinanden. Alt i alt giver opgørelsen et tilstrækkeligt præcis billede over boet, hvorfor det vil være tilrådeligt ikke at vedkende sig arv og gæld. (Der er ikke taget højde evt. affektionsværdi der måtte knytte sig til boet.) Salg af Kratholmsvej Gæld i boet Gæld, Kratholmsvej 1. Kreditforeningslån Kreditforeningslån Kreditforeningslån Pantebrev Kassekredit Lån til renovering I alt Forudbetalinger Forudbetalt husleje Indbetalt til vedligeholdelse I alt Udgifter til renovering 3 nye lejligheder

10 Renovering, bygningen Vaskeri Istandsættelse af de enkelte lejligheder I alt Andre udgifter Bank, advokat, arkitekt o.l Manglende betaling af renter og afdrag Renter og afdrag på pantebrev Gæld, i alt Overskud på boet

11 BILAG 1 Tabel 1 Hele ejendommen NV(Lån)/Restgæld Nettobetalinger ,44 Kalkulationtionsrentefod 0,12 0,09 Nutidsværdi Renovering+ NV(lån) Nr. 8 Nr. 10 Nr. 12 NB NV Renovering+NV(Lån) Forskel ( ) ( ) ( ) NB NV Renovering+NV(Lån) Kalkulationsrentefod 0,092 0,102 0,084 Tabel 2 Lejeoversigt for Kratholmsgade 8-12 Lejlighed nr Nr. 8 kvm Lejeindtægt Lejeindtægt med nye vinduer dec-99 Stue 1 78, , ,04 1 th 2 42, , ,18 1tv 3 41, , ,95 2 th 4 42, , ,67

12 2 tv 5 41, , ,59 3 th 6 42, , ,28 3 tv 7 41, , ,00 4 th 8 42, , ,38 4 tv 9 41, , ,64 I alt nr , , , Nr. 10 Stue 10 81, , ,71 1 th 11 42, , ,21 1tv 12 41, ,19 Vicevært - 2 th 13 42, , ,15 2 tv 14 41, , ,37 3 th 15 42, , ,57 3 tv 16 41, , ,58 4 th 17 42, , ,26 4 tv 18 41, , ,57 I alt nr , , , Nr. 12 Stue 19 82, , ,44 1'sal 20 78, , ,90 2'sal 21 78, , ,59 3'sal 22 78, , ,80 4'sal 23 78, , ,16 I alt nr , , , pr.måned pr. år Nr i alt , , ,11

13 Note: Til stuelejlighederne er der tilknyttet 30 kvm kælderrum Tabel 3 Låne udgifter 1. Kreditforeningslån Kreditforeningslån Kreditforeningslån Pantebrev pantebrev per år i alt Variable omk arkitekt honorer Modernisering trappeopg Tag udskiftning nr. 8 og Vinduer udskiftning Facaderensning Faldstam. nr. 8 og i alt Faste omk Ejendomsskat Brandforsikring Belysning Rottebekæmpelse i alt Bilag 5 Hele ejendommen Nettobetalinger Renovationsomk Restgæld Uendelig indbetalingsrække Kalkulationtionsrentefod 0,12 Nutidsværdi Nr. 8 Nr. 10 Nr. 12 I alt NB NV Renovering+Lån

14 Forskel ( ) ( ) ( ) ( ) NB NV Renovering+Lån Kalkulationsrente 0,111 0,098 0,102 0,104 Tabel 5 Lejlighedsforhøjelse Lejlighed nr. Nr. 8 kvm Lejeindtægt dec-99 Lejeindtægt med nye vinduer Stue 1 78, , ,91 1 th 2 42, , ,05 1tv 3 41, , ,82 2 th 4 42, , ,54 2 tv 5 41, , ,46 3 th 6 42, , ,15 3 tv 7 41, , ,87 4 th 8 42, , ,25 4 tv 9 41, , ,51 I alt nr , , , Nr. 10 Stue 10 81, , ,58 1 th 11 42, , ,08 1tv 12 41, ,19 Vicevært - 2 th 13 42, , ,02 2 tv 14 41,5

15 1.410, ,24 3 th 15 42, , ,44 3 tv 16 41, , ,45 4 th 17 42, , ,13 4 tv 18 41, , ,44 I alt nr , , , Nr. 12 Stue 19 82, , ,31 1'sal 20 78, , ,77 2'sal 21 78, , ,46 3'sal 22 78, , ,67 4'sal 23 78, , ,03 I alt nr , , , Nr i alt , , ,68

16 Bilag 5 Hele ejendommen Renovationsomk Restgæld Uendelig indbetalingsrække Kalkulationtionsrentefod 0, NB NV Gammel Vaskeri Lejlighed Ny I alt Før skat Efter skat Renovering+Lån Forskel NB NV Renovering+Lån Kalkulationsrente, clearende 0,104 0,073 0,138 0,110 Maskiner til vaskerum Ydelse Rente, p.a. 0,12 Udgift til pasning af vaskerum Pr. måned

17 3.000 Pr. år Indtægter fra vaskerum Variable omk. 2 Lejligheder i Kratholmsgade 25 DB Mistet lejeindtægt fra nr. 10 stuen Lejeindtægt, måned 4.744,58 Lejeindtægt, år ,90 Efter skat ,13 Samlet profit ,74 Efter skat ,25 Bilag 6 Køb af ejendommen Kvm. 1225,4 Kvm, nye lejligheder 270 Pris/Kvm I alt Udgifter til

18 istandsættelse Periode, år 5 Pris pr. lejlighed Antal lejligheder 22 Udgift pr år Nutidsværdi ,18 Lejeindtægter, pr. år Før opskrivning ,65 Opskrevet ,19 Vaskekælder Indtægt/DB Maskiner, ydelse Pasning af vaskerum Mistet lejeindtægt fra nr. 10 stuen Profit Efter skat Faste udgifter pr. år Ejendomsskat Brandforsikring Belysning Rottebekæmpelse 1.140

19 i alt NB, før skat ,44 NB, efter skat ,68 Køb af ejendom Istandsættelse Investering i alt NB NV Kalkulationsrente 0,060 NB NV Bilag 7 Lejlighed nr. Nr. 8 kvm Købspris Stue 1 78, th 2 42, tv 3 41, th 4 42,

20 2 tv 5 41, th 6 42, tv 7 41, th 8 42, tv 9 41, I alt nr , Nr Stue 10 81, th 11 42, tv 12 41, th 13 42, tv 14 41, th 15 42, tv 16 41, th 17 42, tv 18 41, I alt nr , Nr Stue 19 82, 'sal 20 78, 'sal 21 78,

21 3'sal 22 78, 'sal 23 78, I alt nr , Nye Lejligheder