Klagerne. J.nr li. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Rune Klarskov Amagerbrogade København S Nævnet har modtaget klagen den 27. april Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag for udarbejdelse af købsaftale og skøde samt vederlag for stiftelse af en andelsboligforening. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 15. maj 2008 indgik indklagede og klagerne en formidlingsaftale om salg af klagernes ejendom. Klagerne bestod af en ejerkreds på 4. Det fremgår af sagen, at ejendommen skulle sælges til en af klagerne nystiftet andelsboligforening, og at boligerne i foreningen herefter skulle videresælges af indklagede. Det fremgik videre af formidlingsaftalen bl.a.:

2 2 [ ] [ ]

3 3 Indklagede udfærdigede den 19. juni 2008 en købsaftale om klagernes salg af ejendommen til andelsboligforeningen. Indklagede havde samme dato udfærdiget stiftelsesoverenskomst, vedtægter samt budget for andelsboligforeningen. Indklagede udfærdigede referat af generalforsamling i andelsboligforeningen afholdt den 16. januar Indklagede udfærdigede den 28. januar 2009 skøde på ejendommen. På indklagedes foranledning blev lånene i ejendommen i perioden 30. oktober 2010 til 30. december 2010 omlagt. Indklagede forsøgte herefter at sælge lejlighederne, uden at dette lykkedes. Omlægning af ejendommen til andelsboliger blev ikke endelig gennemført, idet klagerne ikke havde betalt stempel til tinglysning af skøde, og skødet var derfor ikke blevet tinglyst. Den 23. marts 2011 sendte indklagede faktura til klagerne for Udarbejdelse af diverse papirer med henblik på stiftelse af andelsboligforening. Det fremgik af fakturaen bl.a.: Klagerne har bl.a. anført:

4 4 Indklagede skal tåle en reduktion af sit honorar samt betale erstatning for klagernes tab i forbindelse med låneomlægningen. Alle 4 klagere har beboet ejendommen. Den ene af de 3 lejligheder var af alle klagerne lejet ud til en lejer. Lejligheden var udlejet, da klagerne købte ejendommen. Klagernes ejendom er ikke en erhvervsejendom, og klagerne er da også forundrede over, at indklagede har formidlet et erhvervslån. Klagerne har haft deres ejendom til salg hos indklagede siden Da salget ikke gik så godt, anbefalede indklagede klagerne at ændre ejendommens status fra flerfamiliehus til en andelsboligforening. Generalforsamling i andelsforeningen blev imidlertid aldrig afholdt, og indklagede gennemførte aldrig omdannelsen til andelsforening, fordi der ikke var tinglyst skøde. Klagerne har ikke modtaget regning for udgift til skødestempel. Hvis klagerne havde modtaget en regning, ville de have betalt herfor. Indklagede anbefalede endvidere klagerne, at ejendommens lån skulle omlægges fra afdragsfri lån til lån med afdrag. Klagerne gjorde begge dele, men ejendommen blev stadig ikke solgt. Klagerne undrede sig lidt over låneomlægningen, men indklagede oplyste, at ingen ville købe ejendommen, når der ikke var afdrag på lånene. Klagerne mente, at en eventuel køber selv kunne omlægge lånene, idet omlægningen ville koste klagerne penge, men det blev, som indklagede anbefalede. Den ene klagers pengeinstitut ville dog ikke være med til at hjemtage lånet, og derfor var det indklagede, som tog sig af omlægningen. Indklagede forsinkede låneomlægningen ved at komme for sent med dokumenterne. Indklagede overså en tidsfrist på 85 dage. Da indklagede imidlertid havde opsagt de eksisterende lån, blev klagerne herefter bedt om i stedet at låne pengene i deres pengeinstitut, hvilket klagerne fik afslag på. Indklagede optog herefter et nyt lån på dårligere vilkår end det oprindelige tilbud. Indklagede skal betale erstatning i den forbindelse. Den af indklagede omtalte forsinkelse på 3 dage med terminsbetalingen skyldtes, at klagernes pengeinstitut havde lavet en tastefejl. Klagerne har aldrig fået påtale fra realkreditinstituttet. Lejeren af stuelejligheden, som havde en opsigelsesfrist på 3 måneder, flyttede ud den 1. august 2010, idet klagerne havde fået oplyst af indklagede, at lejligheden var solgt. Da dette imidlertid ikke var korrekt, flyttede en ny lejer ind ligeledes med et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Herefter kom indklagede med endnu en køber, men belært af erfaringen valgte klagerne denne gang ikke at opsige lejer, før en købsaftale var underskrevet. Det er urimeligt at forlange, at en bolig med henblik på en eventuel

5 5 hurtig overtagelse af en køber skal være ubeboet. At sidstnævnte køber forsvandt, skyldes ikke uvilje fra klagernes side. I forløbet har flere interesserede købere henvendt sig, men køberne faldt fra, fordi de ikke kunne overskue, at ændringen til andelsboligforening ikke var gennemført. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har krav på betaling af sit vederlag. Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Sagen bør afvises, da klagerne ikke er forbrugere. Der er tale om en udlejningsejendom med 3 boliger, og dermed går den under kategorien erhvervsejendom. Der skal betales skat ved afståelse, hvilket blev drøftet med klagerne, og derfor blev det besluttet at lave en andelsboligforening. En af klagerne har igennem mange år ejet udlejningsejendomme. Klagerne har også været hos revisor for at få beregnet skat ved salg af ejendommen. Hos klagernes ny ejendomsmægler er ejendommen annonceret under boligudlejningsejendomme med mulighed for andelsboligforening. Det vil sige, at klagerne er bekendt med, at ejendommen er en erhvervsejendom. Ejendommen blev solgt til andelsboligforeningen, hvorefter indklagede skulle have salær som anført i formidlingsaftalen for at gennemføre salget og for at stifte andelsboligforeningen. Arbejdet blev udført straks efter formidlingsaftalens indgåelse. Skødet blev aldrig tinglyst, da klagerne ikke havde penge til stempel. Den ene af klagerne ville gerne vente til den første lejlighed var solgt, da han først på dette tidspunkt ville have råd til stempelpenge. Til den stiftende generalforsamling var 2 af klagerne til stede med samtykke fra de 2 andre klagere, der senere kom og underskrev dokumentet om stiftelse af andelsboligforeningen. Der fremkom lånetilbud fra BRFkredit A/S. Lånet var afdragsfrit. Det blev imidlertid ikke hjemtaget, da klagernes pengeinstitut ikke ønskede at hjemtage lånet, inden lånetilbuddet udløb, og i mellemtiden betalte klagerne en termin for sent, og derfor ville BRFkredit ikke forny lånetilbuddet. Indklagede indhentede herefter et helt nyt tilbud, som blev hjemtaget. Det nye lån var et lån med afdrag, hvilket medførte, at låneydelsen steg voldsomt og som følge heraf også boligafgiften. Der kom flere bud på stuelejligheden, men klagerne sagde nej til første tilbud, og i forbindelse med et andet bud var stuelejligheden lejet ud, uden at indklagede havde fået besked herom. Indklagede har forlangt salær for udfærdigelse af købsaftale, stiftelse af andelsforening samt udfærdigelse af skøde. Indklagede har ikke forlangt salær for salg af

6 6 andelsboligerne. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at det må lægges til grund, at klagerne beboede 2 af ejendommens 3 lejligheder, og at klagerne i fællesskab havde udlejet den 3. lejlighed, der allerede var udlejet, da klagerne erhvervede ejendommen. Under disse omstædigheder finder nævnet, at klagerne har handlet med henblik på afhændelse af en ejendom, som klagerne hovedsageligt har anvendt ikke-erhvervsmæssigt, og klagerne må derfor anses for forbrugere i relation til salget af ejendommen. Nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan derfor behandle sagen. Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede skulle udfærdige købsaftale og skøde i forbindelse med salget af ejendommen til andelsboligforeningen samt sørge for stiftelse af andelsboligforeningen. Indklagede rådgav endvidere klagerne i forbindelse med omlægning af lån i ejendommen. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om det kan bebrejdes indklagede eller klagerne, at oprettelsen af andelsforeningen ikke blev fuldført, og om indklagedes rådgivning om oprettelse af andelsboligforeningen og omlægning af lån var korrekt. Afgørelsen af disse klagepunkter forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder vidneog partsforklaringer fra de involverede personer. En sådan bevisførelse ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling, hvorfor nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede har krav på betaling af sin faktura, og om indklagede skal betale erstatning til klagerne. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Konklusion: Klagen afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand

7 7