NEWSLETTER OKTOBER 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

Transkript

1 NEWSLETTER OKTOBER 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Oktober 2012.indd 7 20/09/

2 Oktober 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Det danske ejendomsinvesteringsmarked internationaliseres og professionaliseres i disse år 1 Udenlandske investorer er aktive i mange segmenter af ejendomsmarkedet 2 Internationale investorer stod i 2011 for mere end halvdelen af ejendomsinvesteringerne i Hovedstadsregionen 2 Udenlandske investorer dominerer markedet for større boligudlejningsejendomme 3 Også markedet for butiksejendomme domineres af internationale investorer 4 Efterspørgsel efter prime ejendomme, men sekundære er vanskeligt omsættelige 4 Stigende regulering af den finansielle sektor påvirker ejendomsmarkedet negativt 5 Den store efterspørgsel efter ejendomme med sikkert cash flow kan presse startafkastkravene ned 6 Investeringsmarkedet for hotelejendomme under forandring 7 UDLEJNINGSMARKEDET 7 Tomgangen for kontorer i Hovedstadsregionen har stabiliseret sig omkring 10% 7 Tomgangen i mere sekundære områder kan antage strukturel karakter 8 Selv med en fortsat høj tomgang vil nybyggeriet stige 8 Der er ingen rationel begrundelse for, at skattemæssige afskrivninger på kontorbygninger ikke er tilladt i Danmark 9 Den registrerede tomgang for industri- og lagerlokaler ligger fortsat under 5% 9 Markedet for lager- og logistikejendomme segmenteres yderligere 10 Tomgangen for moderne logistikejendomme er meget lav 10 Den strukturelle udvikling på markedet for erhvervslokaler vil give betydelige udfordringer for den kommunale planlægning 10 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 10 Kontormarkedet i London 10 Tomgangen for kontorer i London er ganske lav 11 Lejepriserne er steget pænt siden 2009, men er fortsat under niveauet fra før finanskrisen 11 Startafkastkravene er faldet markant siden Transaktionsaktiviteten på investeringsmarkedet er stigende 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: Fax: Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: In alliance with Jones Lang LaSalle

3 EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Det danske ejendomsinvesteringsmarked internationaliseres og professionaliseres i disse år Det danske marked for investeringsejendomme har igennem mange år været opfattet som et marked med begrænset transparens, domineret af lokale investorer, med en relativt lav omsætning og likviditet i markedet. En af årsagerne hertil har været en fremherskende holdning hos de største institutionelle investorer, at investeringsejendomme blev købt med en overordentlig lang investeringshorisont. Der har naturligvis været kortere perioder, hvor internationale investorer har været aktive, herunder perioden fra sidst i 1980 erne til begyndelsen af 1990 erne, hvor mange svenske investorer var aktive, og i , hvor markedet oplevede en veritabel islandsk invasion. Sadolin & Albæks internationale samarbejdspartner, Jones Lang LaSalle, har for nylig offentliggjort en analyse over transparensen i samtlige globale ejendomsmarkeder. De i alt 83 faktorer, som indgår i analysen, kan grupperes inden for 5 hovedområder, performance measurement, market fundamentals, governance of listed vehicles, regulatory and legal og transaction process. Der gives karakterer mellem 1,00 og 5,00, hvor 1,00 er det mest transparente og 5,00 det mindst transparente. Transparens i de globale ejendomsmarkeder (indeks) 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Kilde: Jones Lang LaSalle Som det fremgår af ovenstående figur, indtager Danmark 14.-pladsen på listen over de mest transparente ejendomsmarkeder globalt set, et svagt fald i forhold til undersøgelsen fra Danmark ligger lavere end de fleste nordeuropæiske nærmarkeder, herunder England, Tyskland, Holland, Sverige og Finland, men til gengæld foran markeder som Belgien, Irland, Norge, Spanien og Italien. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

4 Det ville være ønskværdigt med en endnu højere transparens i ejendomsmarkedet. Men det kan samtidig konstateres, at situationen ikke er nogen væsentlig begrænsende faktor i forhold til interessen fra internationale investorer. Udenlandske investorer er aktive i mange segmenter i ejendomsmarkedet I et usikkert investeringsmiljø har det danske ejendomsmarked mange kvaliteter i forhold til mange andre markeder. Den danske økonomi er til trods for en svag økonomisk udvikling i relativt sund stand med overskud på betalingsbalancen samt et underskud på statsfinanserne og en udenlandsgæld, som er betydeligt lavere end i de fleste andre europæiske lande. Internationale investorer stod i 2011 for mere end halvdelen af ejendomsinvesteringerne i Hovedstadsregionen Som følge heraf er Danmark fortsat med i den efterhånden lille klub af lande, hvis gæld er Triple-A rated. På grund af eurokrisen tillægger udenlandske investorer det endvidere stor betydning, at Danmark ikke er med i Eurozonen. Og i forhold til de norske og svenske markeder noterer de internationale investorer sig også, at vi i Danmark har gennemlevet en ejendomskrise. Endelig er det værd at bemærke, at selv om mange danske investorer ofte beklager sig over manglende eller dyre finansieringsmuligheder, er det danske realkreditsystem fortsat ganske velfungerende med lånemarginaler, som ligger langt lavere end i udlandet. I de senere år har internationale investorer stået for en stigende andel af de samlede ejendomsinvesteringer i Hovedstadsregionen. Internationale investorers andel af samlede ejendomsinvesteringer i Hovedstadsregionen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kilde: Sadolin & Albæk Før finanskrisen, i 2007, stod udenlandske investorer for knap 30% af ejendomsinvesteringerne i Hovedstadsregionen, blandt andet som følge af massive islandske investeringer. 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

5 I 2008 var andelen til gengæld kun 5%. Siden da er internationale investorers andel af det samlede investeringsvolumen steget konstant, og i 2011 passerede andelen for første gang nogensinde 50%. I absolutte tal er transaktionsomsætningen i dag langt lavere end før finanskrisen. Det er imidlertid tankevækkende, at det samlede volumen af udenlandske ejendomsinvesteringer i Hovedstadsregionen i 2011 var højere end i Stigningen i transaktionsaktiviteten i de seneste 4 år kan således alene tilskrives det forhold, at internationale investorers opkøb er steget. Hvor danske investorer i 2007 købte for mere end DKK 15 mia. og i 2008 for over DKK 10 mia., har nationale investorers opkøb af ejendomme i Hovedstadsregionen i de seneste 3 år ligget stabilt på lidt over DKK 5 mia. Transaktionsvolumen i Hovedstadsregionen (DKK mio.) Danske investorer Udenlandske investorer Kilde: Sadolin & Albæk Udenlandske investorer dominerer markedet for større boligudlejningsejendomme Det danske marked for større boligudlejningsejendomme og porteføljer domineres i dag af udenlandske investorer, herunder af både svensk, tysk og engelsk oprindelse. Dette gælder både for nye eller nyere ejendomme med markedsleje og muligheder for frasalg på ejerlejlighedsbasis, og ældre ejendomme med omkostningsbestemt leje og muligheder for via gennemførelse af moderniseringer og forbedringer at øge lejen. Sadolin & Albæk har således i segmentet boligudlejningsejendomme inden for de seneste godt 12 måneder registreret udenlandske opkøb for mere end DKK 4 mia., over 80% af det samlede transaktionsvolumen inden for dette segment. In alliance with Jones Lang LaSalle 3

6 Nationalitet af købere, boligudlejningsejendomme medio 2011-medio % 84% Udenlandsk køber Dansk køber Kilde: Sadolin & Albæk Det er selvklart, at med mulighed for realkreditfinansiering med en noget højere belåningsgrad end for erhvervsejendomme betyder det meget lave renteniveau, at der er særdeles gode muligheder for at opnå en høj egenkapitalforrentning ved sådanne investeringer. Også markedet for butiksejendomme domineres af internationale investorer Også aktiviteten på butiksejendomsmarkedet er i dag i høj grad domineret af udenlandske investorer. Ikke mindst på markedet for strøgejendomme i København, som i årevis var domineret af skattedrevne, højtgearede 10-mands kommanditselskaber, er køberne langt overvejende udenlandske, primært fra Europa, men også oversøiske investorer er aktive. I dette segment har Sadolin & Albæk registreret udenlandske investeringer i de seneste 12 måneder på omkring DKK 2,5 mia., næsten 100% af det samlede transaktionsvolumen. Det er tankevækkende, at de danske institutionelle investorer i dag er næsten helt fraværende i dette segment. Årsagen er formentlig primært, at de institutionelle investorer fravalgte segmentet i den periode, hvor investeringer fra 10-mands kommanditselskaber drev priserne hastigt i vejret. På kontormarkedet er de danske investorer, både institutionelle investorer og ejendomsselskaber, langt mere dominerende, selv om der også i dette segment er konstateret en stigende aktivitet fra udenlandske investorer, specielt kapitalstærke norske og svenske pensionskasser samt ejendomsselskaber, som inden for de seneste godt 12 måneder har foretaget investeringer i dette segment for lidt over DKK 1,5 mia., med KLP Ejendommes køb af TDC s hovedsæde i Sydhavnen som den absolut største udenlandske enkelttransaktion. Efterspørgsel efter prime ejendomme, men sekundære er vanskeligt omsættelige Interessen fra danske investorer er stort set ikke-eksisterende, medmindre ejendommen er centralt og attraktivt beliggende, ligesom især de institutionelle investorer lægger vægt på, at ejendommens udlejningsforhold er gode, således at investeringen genererer et sikkert cash flow. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

7 Også de udenlandske investorer har generelt en relativt lav risikoprofil, selv om det dog er værd at bemærke, at der også er ganske mange opportunistiske penge til rådighed, når en meget attraktiv investeringscase dukker op. For ejendomme med en mere sekundær beliggenhed, af en dårligere kvalitet og med svagere udlejningsforhold, er investeringsinteressen svag. Det skyldes naturligvis primært det forhold, at tomgangen i markedet generelt er relativt høj, hvorfor sådanne sekundære ejendomme anses for ganske risikofyldte. Hertil kommer, at finansieringen af sådanne ejendomme er både vanskelig og dyr. Fra mange sider klages der til tider over, at den manglende risikovilje i den finansielle sektor har skadet omsætteligheden af sådanne sekundære ejendomme. Sadolin & Albæk er enig i, at de stigende regulatoriske krav til den finansielle sektor antagelig har en negativ effekt for både ejendomssektoren og erhvervslivet i almindelighed. Men det er ikke desto mindre vor opfattelse, at mange ejere af sekundære ejendomme har en urealistisk opfattelse af, hvad sådanne ejendomme bør være værd. En øget omsættelighed og omsætning af sekundære ejendomme vil således primært forudsætte, at udbudspriserne sænkes, i nogle tilfælde betydeligt. Stigende regulering af den finansielle sektor påvirker ejendomsmarkedet negativt Det er notorisk, at en stor del af de danske pengeinstitutter, som i kølvandet på finanskrisen har måttet lade livet, er fældet af en for stor og for risikofyldt eksponering mod ejendomssektoren. Derfor er det da også fristende for tilsynsmyndighederne nu at stramme op på dette felt. Det er dog generelt betænkeligt, såfremt de danske tilsynsmyndigheder fører en mere restriktiv politik end deres kolleger i resten af EU specielt i et finansielt miljø, som i forvejen er ganske forsigtigt. Af særlige relevans for ejendomsmarkedet skal det nævnes, at ifølge den såkaldte Tilsynsdiamant anser Finanstilsynet det som et tegn på forhøjet risiko, såfremt mere end 25% af et pengeinstituts udlån vedrører ejendomseksponering. Reglen er antagelig blevet indført, fordi de institutter, som under finanskrisen er kommet i store problemer, har haft en høj eksponering mod udlån til fast ejendom. Sadolin & Albæk er ikke bekendt med, at tilsvarende principper er indført af andre landes tilsynsmyndigheder. Og ved at analysere bankregnskaber fra skandinaviske og øvrige europæiske banker kan det hurtigt konstateres, at flere overordentligt veldrevne internationale banker, som er kommet igennem finanskrisen uden betydelige tab på udlån eller andre problemer, rent faktisk har en udlånseksponering mod fast ejendom, som langt overstiger 25%. In alliance with Jones Lang LaSalle 5

8 Et andet eksempel på Finanstilsynets syn på fast ejendom er det nyligt indførte princip om, at pengeinstitutternes domicilejendomme højst må bogføres til den markedsværdi, som den pågældende ejendom kan indbringe ved salg inden for 6 måneder. Hvor en forudsætning om en sådan salgsperiode utvivlsomt er både logisk og velbegrundet ved opgørelsen af den sikkerhedsmæssige værdi, som en belånt ejendom kan optages til, forekommer princippet ikke logisk ved domicilejendomme. En domicilejendom er en del af et produktionsanlæg. Hvis det øvrige erhvervsliv blev pålagt et regnskabsmæssigt princip om, at produktionsanlæg maksimalt måtte bogføres til salgsværdien (i mange tilfælde lig scrapværdien) af anlægget inden for 6 måneder, ville det utvivlsomt begrænse lysten for virksomheder til at foretage i øvrigt rationelt begrundede nyinvesteringer og det ville næppe gøre årsregnskaberne mere retvisende. Det havde i øvrigt nok været mere passende, såfremt en mere restriktiv politik og tilsynspraksis var blevet implementeret i 2005 eller 2006, hvor behovet for øget tilsyn og overvågning var åbenbart. Hertil kommer, at selv om ikke mindst tab på ejendomsengagementer har været årsagen til mange ulykker i den finansielle sektor, skyldes tabene langt overvejende en alt for stor risikovilje og en ukvalificeret kreditgivning. Det er værd at notere, at mange betydende investorer, herunder både pensionskasser og ejendomsselskaber, ikke har haft væsentlige ejendomstab under krisen. I denne forbindelse skal det nævnes, at selv om sådanne investorer internt besidder en meget betydelig ejendomskompetence, trækker de også i høj grad på kompetencen hos eksterne rådgivere for at kunne træffe så gennemanalyserede og kvalificerede investeringsbeslutninger som overhovedet muligt. Hos mange af de institutter i den finansielle sektor, som under krisen har konstateret store tab, er det derimod kendetegnende, at man på trods af en svag kompetence inden for ejendomsmarkedet ikke har fundet det umagen værd at søge kvalificeret ekstern rådgivning. Det er altid forbundet med risiko at låne penge ud, men risikoen er notorisk større, hvis man gør det med hovedet under armen. Den store efterspørgsel efter ejendomme med sikkert cash flow kan presse startafkastkravene ned Det meget lave renteniveau kombineret med en vis frygt for, at inflationen på sigt vil kunne stige, har i høj grad øget de institutionelle investorers appetit for såkaldt alternative investeringer med et løbende indekseret afkast, herunder OPP-projekter, infrastrukturinvesteringer, investeringer i anlæg, som producerer vedvarende energi, samt ejendomme. Det må forventes, at denne store efterspørgsel vil betyde, at pensionskasser og livsforsikringsselskaber på sigt vil sprede deres ejendomsinvesteringer til andre sektorer end kontor, butik og bolig, herunder især logistikejendomme, men muligvis også hotelejendomme, som begge er kendetegnet ved, at der ofte indgås lejekontrakter med meget lange uopsigelighedsperioder på mellem 12 og 20 år. 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

9 Herudover kan det på ingen måde udelukkes, at investeringsefterspørgslen efter førsteklasses kontorejendomme fra den institutionelle sektor vil presse kravet til nettostartafkast ned under de i øjeblikket magiske 5,0%. I flere af vore nærmarkeder, specielt England og Sverige, registreres således i øjeblikket et noget lavere krav til det direkte afkast på førsteklasses investeringsejendomme. Investeringsmarkedet for hotelejendomme under forandring Nøjagtig som for detailhandelsejendomme har investeringsmarkedet for hotelejendomme i København og Danmark været domineret af skattedrevne 10-mands kommanditselskaber. Hotelejendomme har således ofte de karakteristika, som sådanne investorer efterspørger: Lange lejekontrakter og sikre cash flows, kombineret med attraktive skattemæssige afskrivninger, ikke bare på bygninger, men også på inventar. Det er imidlertid i dagens marked ikke muligt at opnå en finansieringsgrad, som blot tilnærmelsesvis er tilstrækkelig for at etablere et typisk kommanditselskab med private investorer. I markedet for strøgejendomme har udenlandske investorer forstået at udnytte de købsmuligheder, som er opstået i tomrummet efter K/S erne. En sådan udvikling har imidlertid ikke kunnet registreres i markedet for hotelejendomme. Der er inden for de seneste måneder omsat enkelte hotelejendomme i København, ligesom den norske institutionelle investor KLP Eiendom har erhvervet et nyt hotel i Aarhus. Men efterspørgslen må betegnes som relativt beskeden, præget af danske pensionskassers generelle fravalg af investeringer i dette segment, og af den restriktive holdning i realkreditinstitutter og banker til finansiering af hotelejendomme. Det har betydet, at de nettostartafkast, som kan opnås ved investeringer i hotelejendomme, til tider er overordentligt attraktive, set i forhold til andre segmenter i ejendomsmarkedet. Hotelejendomme er specialejendomme, og analyser af investeringer i dette segment kræver andre kompetencer end i de fleste andre segmenter. Til gengæld kan selektive investeringer i velbeliggende og logistisk velfungerende hotelejendomme som følge af ofte meget lange lejekontrakter være et til tider overordentligt lukrativt alternativ til de mere traditionelle investeringssegmenter inden for kontor og butik. UDLEJNINGSMARKEDET Tomgangen for kontorer i Hovedstadsregionen har stabiliseret sig omkring 10% I løbet af 2011 faldt antallet af ledige kontorer i Hovedstadsregionen. Denne positive tendens er imidlertid ikke fortsat i 2012, og tomgangen har i de seneste 2 kvartaler ligget omkring 10% med en svagt stigende tendens. Et svagt nybyggeri vil på sigt føre til et fald i tomgangen. In alliance with Jones Lang LaSalle 7

10 Til gengæld registreres i dagens udlejningsmarked et meget stort fokus på arealeffektivitet. Hvor der i mange ældre og ineffektive kontorbygninger er behov for et bruttoetageareal på over 25 m 2 pr. medarbejder, kan arealforbruget i en moderne ejendom, indrettet med storrumskontorer, bringes betydeligt under 20 m 2 pr. medarbejder. Forudsat at kontorbeskæftigelsen er uændret, er det selvklart, at et lavere gennemsnitligt arealforbrug pr. medarbejder vil føre til en øget tomgang. Hertil kommer, at den offentlige sektor, som i 2011 var ganske aktiv på lejemarkedet, i år er mere tilbageholdende. Tomgangen for kontorejendomme i Hovedstadsregionen 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Kilde: Oline ED Statistikken Tomgangen i mere sekundære områder kan antage strukturel karakter Antallet af ledige kontorer i Hovedstadsregionen må primært betegnes som et konjunkturelt problem. Den demografiske udvikling i regionen er positiv, og antallet af kontorarbejdspladser vil som følge af den demografiske udvikling og en fortsat kontorisering hvor industriarbejdspladser afløses af kontorarbejdspladser være stigende. På den anden side er det værd at notere sig, at efterspørgslen efter kontorer i stigende grad retter sig mod de centrale bydele og andre områder med en særdeles god infrastruktur, både med bil og med offentlige transportmidler. Hertil kommer et øget fokus på bygningskvalitet, indeklima og energieffektivitet. Der vil således være etablerede kontorområder, opført eksempelvis i 1970 erne og 1980 erne, hvor der efter Sadolin & Albæks vurdering er en ikke ubetydelig risiko for, at et konjunkturopsving ikke vil eliminere tomgangen, som derfor kan antage strukturel karakter. Selv med en fortsat høj tomgang vil nybyggeriet stige I Hovedstadsregionen har nybyggeriet af kontorer i de seneste 30 år svinget mellem ca m 2 og ca m 2 pr. år, og gennemsnitligt er der nyopført ca m 2 kontorer om året. I perioder, hvor tomgangen har været under ca. 6%, er nybyggeriet accelereret, mens nybyggeriet har været svagt, når tomgangen var højere. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

11 Det er Sadolin & Albæks opfattelse, at kontormarkedet i de næste 5 10 år vil være væsentligt mere dynamisk, og at nybyggeriet vil være stigende, uanset at tomgangen formentlig fortsat vil ligge på et relativt højt niveau. En planlagt udbygning med nye højklassede offentlige trafiksystemer, herunder både en udvidelse af metronettet og en letbane omkring København, vil skabe flere attraktive kontorområder med god privat og offentlig trafikbetjening. Samtidig vil kontorbrugernes fortsatte fokus på arealeffektivitet samt ikke mindst indeklima og energieffektivitet potentielt medføre en massiv funktionel forældelse i den eksisterende kontormasse, ikke mindst i kontorejendomme opført i perioden fra 1950 til Der er ingen rationel begrundelse for, at skattemæssige afskrivninger på kontorbygninger ikke er tilladt i Danmark Den registrerede tomgang for industri- og lagerlokaler ligger fortsat under 5% Ejere af ejendomme anvendt til butik, lager, industri, undervisning, hotel mv. kan foretage skattemæssige afskrivninger på bygningerne. Derimod kan der i Danmark i modsætning til de fleste andre europæiske lande ikke foretages skattemæssige afskrivninger på kontorbygninger. Det er muligt, at der ikke er et så stort slid på kontorbygninger som på bygninger anvendt til andre erhvervsmæssige forhold. Men i betragtning af, at også kontorbygninger undergår teknisk og funktionel forældelse, burde det også være muligt at foretage skattemæssige afskrivninger af kontorbygninger. Markedet for ejendomme anvendt til industri, lager, logistik mv., har inden for de seneste 20 år gennemgået overordentligt store strukturelle ændringer. Mens en traditionel produktionsejendom tidligere typisk havde samme karakter og egenskaber som en lagerejendom, er moderne produktionsejendomme til højteknologisk produktion ofte højt specialiserede ejendomme, hvor ejendom og produktionsanlæg er integreret i et sådant omfang, at det ikke giver mening at adskille disse. Det betyder samtidig, at uanset at en sådan produktionsejendom som følge af en nedgang i produktionen ikke anvendes fuldt ud, da udbydes de overskydende lokaler ikke til udlejning. Tomgangen for industri- og lagerejendomme i Hovedstadsregionen 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: Oline-ED Statistikken In alliance with Jones Lang LaSalle 9

12 Udviklingen i antallet af ledige lokaler til industri og lager skal derfor analyseres med varsomhed, og den reelle overkapacitet kan meget vel være noget større end den officielt registrerede tomgang, som i Hovedstadsregionen fortsat ligger pænt under 5%. Markedet for lager- og logistikejendomme segmenteres yderligere Tomgangen for moderne logistikejendomme er meget lav Selv inden for mere generelt anvendelige lager- og logistikejendomme sker en yderligere specialisering og segmentering. Lagerejendomme, som anvendes til f.eks. stødpudelager for råvarer, halvfabrikata eller færdigvarelagre, har ikke nødvendigvis samme karakter som f.eks. pluklagre. Og ejendomme, som anvendes til egentlig logistikformål, hvor varer omlastes, skal have atter andre egenskaber. For helt moderne logistikejendomme med motorvejsbeliggenhed, optimale tilkørselsforhold, et stort antal læsseramper mv. er tomgangen i dag ganske lav, og der registreres et stigende nybyggeri, samtidig med, at tomgangen for lagerejendomme af mere sekundær kvalitet og beliggenhed synes at udvikle sig til et strukturelt problem i nogle områder. Nøjagtig som inden for kontorsegmentet vil der således fortsat, uanset om den generelle tomgang inden for lager- og industriejendomme utvivlsomt vil blive ved med at stige, være behov for et øget nybyggeri af moderne logistikejendomme og forskellen mellem lejen for moderne logistikejendomme og mere sekundære lagerejendomme vil blive endnu mere udtalt. Den strukturelle udvikling på markedet for erhvervslokaler vil give betydelige udfordringer for den kommunale planlægning Et stort antal kommuner i Hovedstadsregionen vil i de kommende år opleve, at eksisterende erhvervsområder inden for både kontor og produktion vil undergå en funktionel forældelse med stigende strukturel tomgang og risiko for en egentlig forslumning. Dette vil medføre betydelige udfordringer i den kommunale planlægning. Erhvervsområder, som er i risiko for forslumning, bør analyseres nøje for at identificere styrker, svagheder, muligheder og risici. Kun herved kan der træffes de nødvendige beslutninger omkring revitalisering og omdannelse af sådanne områder. Samtidig er sådanne erhvervsområder hjemsted for mange i øvrigt velfungerende virksomheder med mange arbejdspladser, og eksekveringen af revitaliserings- og omdannelsesstrategier vil ofte være konfliktfyldte i forhold til sådanne virksomheder. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Kontormarkedet i London Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at sætte fokus på kontormarkedet i London, et af verdens største og mest likvide ejendomsmarkeder. 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

13 Den engelske økonomi har i det seneste år udviklet sig svagt, og Storbritannien har i første halvår 2012 teknisk set været i sin anden recession inden for 5 år. Selv om afholdelsen af De Olympiske Lege i sommeren 2012 formentlig har haft en positiv indvirkning på økonomien, er det på nuværende tidspunkt uhyre tvivlsomt, om BNP vil vokse i I lighed med USA har de engelske myndigheder responderet til denne svage økonomiske udvikling med en overordentligt lempelig pengepolitik. Dette førte i 2011 til en ganske høj inflation, over 4%, men inflationen er over de seneste måneder aftaget og ligger p.t. på ca. 2,6% på årsbasis. Tomgangen for kontorer i London er ganske lav På trods af en svag økonomisk udvikling er udlejningsmarkedet for kontorer i London ganske stærkt. Tomgangen for kontorejendomme i London 12% 10% 8% 6% 4% 2% West End City Kilde: Jones Lang LaSalle Som det fremgår af ovenstående figur, er tomgangen i både London West End-markedet og London City-markedet faldet betydeligt fra 2009 til 2012, og i West End er tomgangen aktuelt kun 4%, næsten en halvering fra Den lave tomgang har medført en stigning i nybyggeriet, og i dag er omfanget af spekulativt (ikke-forhåndsudlejet) nybyggeri mere end 30% over det gennemsnitlige spekulative nybyggeri. I betragtning af, at forholdene på de internationale finansmarkeder gør det overordentligt vanskeligt at lånefinansiere spekulativt kontorbyggeri, er dette ganske tankevækkende og et utvetydigt bevis på London-markedets evne til at tiltrække kapitalstærke investorer fra hele kloden. Lejepriserne er steget pænt siden 2009, men er fortsat under niveauet fra før finanskrisen Toplejen for førsteklasses moderne kontorer i West End var i 2007, umiddelbart før finanskrisen, ca. GBP 115 pr. kvadratfod pr. år (svarende til ikke mindre end DKK pr. m 2 pr. år, et eksorbitant højt niveau i forhold til næsten alle andre markeder globalt). In alliance with Jones Lang LaSalle 11

14 Under finanskrisen faldt lejepriserne med mere end 30%, men siden 2009 er lejen igen steget, og toplejen i West End er i dag ca. GBP 95 pr. kvadratfod pr. år. I City har udviklingen været den samme, selv om lejepriserne i City i de seneste mange år har ligget noget lavere end i West End. Toplejen for kontorer i London (GBP pr. kvadratfod pr. år) Kilde: Jones Lang LaSalle West End City Det skal i denne forbindelse tilføjes, at de angivne lejepriser er såkaldte Headline Rents, dvs. eksklusive indregning af værdien af lejefri perioder eller andre såkaldte Tenant Incentives. På en 10-årig kontrakt er den gennemsnitlige lejefri periode i West End p.t. 16 måneder og i City 22 måneder. Startafkastkravene er faldet markant siden 2009 Som det fremgår af nedenstående figur, er investorernes krav til første års direkte afkast ved førsteklasses kontorinvesteringer i London faldet betydeligt, siden finanskrisen toppede. Nettostartafkast ved førsteklasses ejendomsinvesteringer, London 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Jones Lang LaSalle West End City 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

15 For de mest attraktive kontorejendomme i West End er investorernes krav til nettostartafkastet i dag 4,0%, kun 25 bp højere end niveauet før finanskrisen. I City, hvor markedet er knapt så liebhaverpræget, er afkastkravene dog fortsat noget højere end før krisen, og den såkaldte prime yield er i dag ca. 5,25%. Det er i denne forbindelse værd at nævne, at forskellen mellem prime yields og secondary yields har været stigende, idet risikoaversionen fortsat er betydelig. Det kan på ingen måde udelukkes, at den lave rente samt investeringslysten fra asiatiske investorer, herunder de såkaldte Sovereign Wealth Funds, vil føre til et nedadgående pres på nettostartafkastet på de bedste investeringsejendomme, mens afkastkravene på mere sekundære ejendomme modsat vil være svagt stigende. Transaktionsaktiviteten på investeringsmarkedet er stigende Ejendomsmarkedet i London har altid været præget af en meget betydelig investeringsaktivitet og likviditet fra investorer fra hele kloden. I det seneste års tid har eurokrisen i øvrigt været en medvirkende årsag til investeringslysten, idet frygten for et sammenbrud i euroen motiverede både europæiske og oversøiske investorer til at investere uden for Eurozonen. I 2. kvartal 2012 var transaktionsaktiviteten således den største, målt på kvartal, siden 2007, og overvægten af internationale investorer var betydelig. Omsætning af kontorejendomme, London, fordelt på køberidentitet (GBP mio.) H Kilde: Jones Lang LaSalle Nationale Internationale Som det fremgår af ovenstående figur, blev der på investeringsmarkedet for kontorejendomme i London omsat for ca. GBP 10,7 mia. i 2011, fordelt på GBP 4,3 mia. med engelske købere og GBP 6,4 mia. med købere af international oprindelse. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

16 I første halvår 2012 var de internationale investorers overvægt endnu større, idet internationale investorer stod for ca. GBP 5,1 mia. ud af et samlet transaktionsvolumen på ca. GBP 7,4 mia. Antallet af igangværende transaktioner er stort, og samlet set bliver 2012 utvivlsomt et år med en stigning i aktiviteten i forhold til Det bliver imidlertid interessant at se, hvorvidt der i resten af 2012 og i 2013 kommer tilstrækkeligt styr på gælds- og rentesituationen i de sydeuropæiske lande, således at man også på ejendomsinvesteringsmarkedet vil se en reallokering af kapital fra Storbritannien til Eurozonen. Det er herved værd at notere, at Storbritannien plages af et meget stort underskud på de offentlige finanser i 2011 svarende til 9,4% af bruttonationalproduktet og det finanspolitiske råderum er således stærkt begrænset. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

17 MARKEDSBAROMETER Kontor Ændring 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 0,25 Aarhus Primær 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 0,00 Trekantområdet Primær 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 0,00 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 4,1 4,3 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 0,30 Aarhus Amt * 4,5 4,6 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 0,10 Trekantområdet 3,4 4,0 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 0,40 Butik Ændring 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top ,0% Høj ,0% Lav ,0% Aarhus Top ,0% Høj ,6% Trekantområdet Top ,0% Høj ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,00 4,00 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,50 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 4,25 4,50 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,2 1,2 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 0,40 Aarhus Amt * 1,9 2,1 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 0,10 Trekantområdet 1,9 2,9 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 0,20 Lager/produktion Ændring 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,7% Sekundær ,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 0,00 Trekantområdet Lang 5,75 6,00 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 0,00 Kort 6,75 7,00 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,7 1,7 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 0,30 Aarhus Amt * 1,4 1,6 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5-0,50 Trekantområdet 1,4 1,6 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 0,20 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

18 Sadolin & Albæk A/S Palægade Nikolaj Plads DK-1261 DK-1067 Copenhagen København K K Tel: Fax: Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: CVR nr. No ISSN: X