Klager. Hermed bekræfter jeg som køberrådgiver for [køber], der har afgivet købstilbud af. J.nr UL/bib. København, den 14.

Transkript

1 1 København, den 14. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Lotte Høj Andersen Egemosen Skodsborg Nævnet har modtaget klagen den 30. oktober Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede kan bebrejdes, at klager ikke kan få udbetalt refusionsbeløb, og om indklagede derfor skal erstatte klager beløbet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager havde sin ejendom til salg hos en home-mægler. Indklagede repræsenterede køber i forbindelse med handlen. Indklagede er købers svigerdatter. Køber underskrev købsaftale den 2. juli 2012, og den 3. juli 2012 sendte indklagede købsaftalen til klagers ejendomsmægler. Indklagede anførte bl.a.: Hermed bekræfter jeg som køberrådgiver for [køber], der har afgivet købstilbud af

2 at købstilbuddet korrigeres således,: Overtagelse /skæringsdag Kontant udbetaling deponeres når accept foreligger fra sælger og ejendommens panthavere. De i købsaftalen indføjede datoer for berigtigelse, deponering m.v. bliver således alle 14 dage senere end anført i købstilbuddet. Al korrespondance i.f.m. berigtigelse af handelen tilsendes undertegnede, (således at vi kan videreekspedere dette til [køber]) Som nævnt tidligere har køber ikke nem-id, og berigtigelsen/tinglysningen bedes derfor udført via fuldmagt. Den i punkt 16 indføjede passus omkring de ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder der foretages i år 2012, bortfalder i sin helhed. Denne side bliver vedhæftet købsaftalen. Den 4. juli 2012 underskrev klager en købsaftale om salg af sin ejendom til denne køber for kr. Det fremgik af købsaftalen, at det var klagers ejendomsmægler, der skulle stå for berigtigelsen af handlen. Det fremgik videre under punkt 14 Refusionsopgørelse bl.a.: Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangelskrav. Efter overtagelsen af ejendommen fik køber en elektriker til at gennemgå ejendommen. Den 22. august 2012 skrev elektrikeren til køber bl.a.: Undertegnede har gennemgået lejligheden d.d. og fundet følgende ulovlige installationer: - Stikkontakt ved garderobeskab i entre er udført med blødledning. - Entre loft her er lampe fjernet og det sidder 2 strømledninger uafsluttet, fremført i blødledning gennem væg til loftudtag. - Strøm udtag i baderum overholder ikke den lovmæssige afstand til brusehoved. - Køkken gulv her er stikkontakt udført med blød fremførings ledning. - I soveværelse er der fra stikkontakt ved gulv fremført strøm i blød ledning. igennem væg til køkken, til stikkontakt ved Køle / fryseskab, hvorfra der igen er ført blød ledning til lampeudtag. Der vedlægges endvidere foto materiale som dokumentation. En udbedring af omtalte beløber sig til kr ,- + moms.

3 3 Den 24. august 2012 skrev indklagede til klagers ejendomsmægler bl.a.: Ved overtagelse af ovennævnte ejerlejlighed er konstateret ulovlige el-installationer, der vedlægges skrivelse fra El-installatør, arbejdet igangsættes nu og beløbet for disse arbejder forventes refunderet af sælger over refusionsopgørelsen. Klagers ejendomsmægler videresendte købers krav til klagers kommentarer. Den 26. september 2012 sendte klagers ejendomsmægler refusionsopgørelse til indklagede og bad om indhentelse af købers accept. Samme dag svarede indklagede, at refusionsopgørelsen med saldo i sælgers favør på 7.774,04 kr. ikke kunne accepteres af køber, idet køber havde haft ekstra udgifter til lovliggørelse af el-installationer og køb af spejl til badeværelset. Den 27. september 2012 skrev klagers ejendomsmægler til indklagede bl.a.: Idet jeg henviser til tidligere mailkorrespondance vedr. spejl og el-installationer samt købsaftalens pkt. 14 sidste afsnit, hvor der ordret står, at køber ikke uden sælgers samtykke kan foretage modregning i refusionssaldoen for evt. mangleskrav. Jeg skal derfor bede dig om dine bemærkninger til posterne på det fremsendte udkast til refusionsopgørelsen, således at refusionsopgørelsen kan afsluttes. Såfremt køber ønsker at fastholde sit krav om spejl og el-installationer må køber rette kravet direkte til sælger. Den 3. oktober 2012 skrev indklagede til klagers ejendomsmægler bl.a.: Den fremsendte refusionsopgørelse kan ikke accepteres. Refusionsbeløbene for fællesudgifter og ejendomsskatter kan accepteres. Køber skal ikke betale debitor/kreditorskifte som nævnt i Jeres refusionsopgørelse Køber overtager ingen gæld fra sælger, og lejligheden er efter ejerskiftet ubehæftet. Og når køber indbetaler vedlagte opkrævning (opkrævning til ejerforeningen for 4. kvartal) betaler køber samtidig ejerskiftegebyr på 1.250,- til ejerforeningen. Sluttelig bemærkes, at sælger skal refundere køber varmeregulering for varmeåret med kr ,10 kr. som er med på opkrævning for 4. kvartals fællesudgifter. Jeg imødeser herefter ny refusionsopgørelse tilsendt indeholdende ovennævnte rettelser samt de i min skrivelse 28. september nævnte poster.

4 4 Provenuet ved salget til sælger kan således ikke frigives før refusionsopgørelse er accepteret af såvel sælger og køber. Den 17. oktober 2012 sendte klagers ejendomsmægler en tilrettet refusionsopgørelse til indklagede. Refusionssaldoen var nu opgjort til 6.424,04 kr. i klagers favør. Klagers ejendomsmægler anførte i følgeskrivelsen bl.a.: Jeg har tilføjet kr ,- vedr. varmereguleringen, som sælger refundere til køber. Posten vedr. debitor/kreditorskifte er sikkerhed til ejerforeningen og har ikke noget med hvordan ejendommen ellers måtte være belånt eller ej. Det er et krav i Ejerforeningen at der er lyst sikkerhed i alle lejlighederne jf. vedtægterne. I denne forbindelse skal der laves en tinglysningsekspedition ved ejerskifte i form af en påtegning, hvilket vi har udført som aftalt i købsaftalens pkt. 16. Jf. købsaftalens standardbestemmelser pkt. 8 er det køber som afholder udgiften til debitor/kreditorskifte. Ekspeditionsgebyret for påtegningen er medtaget i salgsopstillingens kontantbehov, lige som ejerskiftegebyret til Ejerforeningen kr ,- også fremgår heraf. På baggrund af det aftalte i købsaftalen fastholdes denne post. Til orientering er købesummen frigivet den 25. september på baggrund af indeståelse fra sælgers bank. Der har ikke været hjemmel til at fastholde et beløb i købesummen idet refusionsopgørelsen udviser en større saldo i sælgers favør. Jeg imødeser herefter købers accept af den tilrettet refusionsopgørelse og skal igen henvise køber til at rette et evt. mangelskrav direkte overfor sælger, såfremt køber måtte ønske dette. Jeg har ikke yderligere kommentarer til hverken spejl eller elinstallationer end tidligere fremført i vores mailkorrespondance. Samme dag svarede indklagede bl.a.: Handelen gennemføres som en kontanthandel køber skal ikke betale to gange for ejerskiftegebyr til ejerforeningens sikkerhedsstillelse, hvorfor refusionsopgørelsen ikke kan accepteres af køber. Provenuet ved salget kan ikke frigives til sælger før refusionsopgørelsen er underskrevet af såvel køber som sælger. Samme dag svarede klagers ejendomsmægler bl.a.: Ejerskiftegebyret til ejerforeningens administrator, har intet med ekspedition af tinglysningspåtegningen af sikkerhedsstillelsen i lejligheden at gøre. Det er et gebyr administrator opkræver ved hvert ejerskifte. Det er home som foretager ekspeditionen på tinglysningen som administrator har specificeret i svarskemaet, hvilket er aftalt mellem parterne i købsaftalens pkt. 16. Jeg har vedhæftet svarskemaet fra administrator til høflig orientering. Du skal være velkommen til at tage direkte kontakt til administrator

5 5 for bekræftelse af hvad ejerskiftegebyret dækker. Hvorvidt det drejer sig om en kontanthandel eller en finansieret handel er endvidere underordnet, sikkerheden skal være der uanset. Jeg afventer derfor fortsat købers godkendelse af den tilrettede refusionsopgørelse. Frigivelsen er givet i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser i pkt. 18 samt pkt. 16. Indklagede svarede samme dag, at det blev fastholdt, at handlens provenu ikke skulle udbetales til klager, før refusionsopgørelsen var blevet accepteret af begge parter. Den 18. oktober 2012 skrev klagers ejendomsmægler til indklagede bl.a.: Provenuet er frigivet på baggrund af den indeståelse som sælgers bank har givet for sletning af anmærkninger på det tinglyste skøde, hvilket specifikt er præciseret og aftalt mellem parterne i købsaftalens pkt. 16, hvis du ville have ulejlighed med at forholde dig til dette så vi ikke spilder mere unødig tid i denne sag. [ ] Jeg vil ikke undlade at gøre dig opmærksom på, at hvis du fastholder at vil modregne evt. mangleskrav i refusionssaldoen, strider dette direkte imod de aftalte vilkår i købsaftalen. [ ]. Samme dag svarede indklagede, at køber fastholdt, at der skulle modregnes for mangelskrav i refusionssaldoen, hvorfor den refusionssaldo, som klagers ejendomsmægler havde udarbejdet, ikke kunne godkendes af køber. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager den refusionssaldo på 6.424,04 kr., som klager ikke har kunnet få betalt af køber. Indklagede repræsenterede køber i forbindelse med handlen. Klagers ejendomsmægler har udarbejdet refusionsopgørelse med saldo i klagers favør, men indklagede har nægtet at lade køber underskrive refusionsopgørelsen, medmindre klager accepterede at betale for nogle påståede ulovlige el-installationer. Klager er ikke enig i at skulle betale noget. Det er ikke installationer, som klager har udført eller ladet udføre. Bebyggelsen må være født med disse. Klagers ejendomsmægler har flere gange påpeget over for indklagede, at der ikke kan stilles krav om, at mangler medtages over refusionsopgørelsen, og at klager heller ikke

6 6 kan acceptere dette. Alligevel har indklagede nægtet at acceptere refusionsopgørelsen, hvilket betyder, at klager ikke kan få sit tilgodehavende ifølge refusionsopgørelsen og dermed ikke få afsluttet handlen endeligt. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder, at køber har krav på, at sælger betaler for reparation af diverse ulovlige el-installationer samt for fjernet badeværelsesinventar, og at beløb hertil skal medtages i refusionsopgørelsen. Det kan derfor ikke anerkendes, at køber skal betale en refusionssaldo i sælgers favør. På overtagelsesdagen var små reoler og spejl i badeværelset fjernet af sælger, hvilket sælger ikke var berettiget til. Hvis sælger ville medtage dette nagelfaste udstyr, skulle sælger have gjort udtrykkeligt opmærksom på, at det ikke medfulgte i handlen. Senere fandt køber ud af, der var ulovlige el-installationer i ejendommen, men klager afviste blot at skulle betale noget i den forbindelse. Indklagede bad klagers ejendomsmægler om ikke at frigive provenuet over for klager, før refusionsopgørelsen var underskrevet af såvel køber som klager. På dette tidspunkt var der imidlertid allerede frigivet, hvilket indklagede stod uforstående over for, idet klagers ejendomsmægler, som berigtigede handlen, burde have tilbageholdt beløb til dækning af refusionssaldoen. Da klager ikke ønskede at dække udgifterne til diverse el-arbejde, ønskede køber ikke at acceptere en refusionssaldo i sælgers favør. Indklagede må derfor henvise klager til at få gennemtvunget sit krav via en civil retssag. Nævnet udtaler: Nævnet kan ikke afgøre, om klager var berettiget til at medtage badeværelsesspejl, og om klager skal betale for lovliggørelse af diverse el-installationer, idet dette er forhold mellem køber og klager, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Derimod kan nævnet afgøre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik ved behandlingen af refusionsopgørelsen. Herom udtaler nævnet, at køber ikke har krav på, at der over refusionsopgørelsen medtages krav som følge af, at det gøres gældende, at der er mangler ved det købte, ligesom køber ikke er berettiget til at stille som krav for accept af refusionsopgørelse i klagers favør, at klager betaler de krævede beløb til køber. Nævnet finder derfor indklagedes handlemåde i forbindelse med købers manglende accept af refusionsopgørelsen kritisabel, og finder, at indklagede dermed har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Da refusionssaldoen er i sælgers favør, har køber ikke krav på, at der bliver tilbageholdt

7 7 beløb i købesummen til betaling af refusionssaldo. Da klagers krav ifølge refusionsopgørelsen er et krav mod køber, må klager fortsat rette sit krav mod køber. Nævnet kan ikke pålægge indklagede at erstatte klager noget beløb i den forbindelse. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagedes handlemåde i forbindelse med refusionsopgørelsen. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede endvidere betale moms kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, lov om forbrugerklager 17, stk. 3, og bekendtgørelse om omkostninger ved godkendte, private klage- eller ankenævn 3. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand