Stevns kmmune Plan-, Miljø- g Firtidsudvalget att. Centerchef Birgitte J.T.K. Nielsen birnie@stevns.dk Strøby Egede, den 26. januar 2016 Niclinelund etape 3.1 g 3.2 Efter afklarende drøftelser ver de seneste måneder med kmmunens Teknik g Miljø frvaltning skal vi hermed anmde Stevns kmmune m fr de kmmuneplanlagte dele af Niclinelund etape 3 at udarbejde én samlet lkalplan indehldende a) Byggeretsgivende bestemmelser fr Niclinelund etape 3.1 (Kmmuneplanramme 3 B 11), g b) Rammebestemmelser fr etape 3.2 (Kmmuneplanramme 3 B 12), i verensstemmelse med de i Kmmuneplan 2017 fastlagte bestemmelser. Anmdningen fremsættes i frlængelse af det daværende PTUs beslutning i januar 2017 m udarbejdelse af en lkalplan g et kmmuneplantillæg fr Niclinelund etape 3.1. Denne prces blev af flere grunde frsinket g blev derfr verhalet af vedtagelsen af Kmmuneplan 2017. Sm udstykkere påtager vi s sm tidligere aftalt, i samarbejde med kmmunen, at frestå udarbejdelsen af frslaget til lkalplan g afhlder udgifterne til egne rådgivere g undersøgelser i den frbindelse. De t venstående lkalplan-dele ønskes udarbejdet g vedtaget i samme prces. Dette af hensyn til: a) Sikkerhed fr sammenhængen i designet af etape 3, udfrmet sm 4 landsbyer, der mkranser en gennemgående Eng, b) Indarbejdning af kmmunens krav m en ekstra sklesti md syd g et grønt udlæg md nrd g fastlæggelse af arealkrav hertil, c) Sammenhængen mellem hvert af landsbyernes gadekær, Engens vådmråder g dispneringen af et samlet bæredygtigt LAR prjekt, (Lkal Afledning/Anvendelse af Regnvand), så alt verfladevand bliver i mrådet, d) Sikkerhed fr arealudlæg til Engen sm et strt naturmråde, der bidrager til bidiversiteten, g sm løber hele vejen igennem etape 3 i retning syd-nrd til vandet. Fr at sikre venstående er det afgørende, at den verrdnede dispnering af etaperne 3.1 g 3.2 sker i sammenhæng. Det gøres bedst ved at udarbejde én samlet lkalplan, der er byggeretsgivende fr etape 3.1 g rammesættende fr etape 3.2. I det følgende beskriver vi nærmere vres plan fr etape 3.1 g 3.2, der er tænkt sm ramme fr det kmmende arbejde med udarbejdelsen af et knkret frslag til lkalplan. Beskrivelsen falder i fire dele: Overrdnet dispnering af Niclinelund etape 3 Side 1 af 6
Offentlig sklesti igennem etape 3.1 g en frventet senere etape 3.4 Grønt udlæg md nrd i etape 3.2 Overrdnede rammer fr øvrige lkalplanbestemmelser i etape 3.1 g 3.2 OVERORDNET DISPONERING AF NICOLINELUND ETAPE 3 En skitse til dispnering af Niclinelund etape 3 blev sammen med det daværende PTU fremlagt på et fr brgermøde den 27. februar 2017. Den vakte str interesse både lkalt g blandt de mange ptentielle tilflyttere, sm nu står på Niclinelunds venteliste g med hvem vi har en løbende dialg. Siden præsentatinen af skitsen er der imidlertid kmmet t frudsætninger til, sm ændrer dispneringen af etape 3: 1. Plitisk er der krævet indlagt en ekstra, ffentlig sklesti i den sydlige del af etape 3.1 g 3.4. 2. Kmmunen valgte i Kmmuneplan 2017 i etape 3.2 md nrd at udlægge et åbent rekreativt areal. Det planlagte udlæg md øst til Niclinelunds Eng ( grønt, rekreativt fællesareal ) er fasthldt i både etape 3.1 g 3.2. Begge disse krav har vi indarbejdet i vedlagte reviderede frslag til dispsitinsplan fr etape 3.1 g 3.2, hvr de heraf følgende ændringer i byggefelter, vej- g stifrløb g udfrmning af Engen er indarbejdet. Planen viser tillige en freløbig skitse til dispnering af det i kmmuneplanen udpegede perspektiv mråde (Niclinelund etape 3.3 g 3.4). Fundamentet fr Etape 3 De bærende ideer i designet af Niclinelund etape 3 er udviklet i tæt samarbejde med Niclinelunds landskabsarkitekt. Fundamentet er Naturen fr brdenden, g fællesskab i frm af: Organisk udfrmede veje, stier g udlæg vækster der gavner dyre-, fugle- g insektlivet, herunder truede arter En str Eng, hvis frmål er at være et fredeligt sted fr restitutin g stille frdybelse g de nære naturplevelser Søer/ gadekær, vådmråder g grøfter i Engen (LAR) Landsbyliv, fællesskab g fælleshus Engen ligger sm et strt sammenhængende frirum fra syd til nrd, med en græssti (Havstien) sm frbinder hele mrådet med havet. På Engen har naturen - dyr, fugle g insekter frrang, g færden på Engen skal respektere dette. Den er et rligt sted, sm skal give små nære intense naturplevelser i en ellers travl hverdag. Engen anlægges nænsmt efter landskabet, sm et samlingspunkt fr kvarteret. Området skal ver en årrække gennemgå en bearbejdningsprces, så der på Engen kmmer til at vkse interessante græsser g skønne, vilde blmster, der sammen med Niclinelunds æbletræer, tjørn, kræger med mere skal sikre bidiversiteten. Sm en del af LAR-løsningen får Engen vådmråder g grøfter fr psamling af regnvand, g sammen med landsbyernes gadekær bliver disse mråder vigtige levesteder fr bl.a. frøer, tudser, salamandere g vandnymfer. Selve Engen er sm fastlagt i kmmuneplanens rammebestemmelser et grønt rekreativt fællesareal, der ejes, plejes g vedligehldes af beberne i Niclinelund, etape 3. Side 2 af 6
Landsbylivet manifesteres i at samle bebyggelserne i fire landsbyer (en i hver etape), placeret rundt m et gadekær (LAR regnvandssø). Rundt m gadekæret anlægges et grønt mråde fælles fr alle bebere, hvr der kan leges g tages en lille aftentur, med udgang til Engen. Her g i bligvejens brede rabatter plantes bl.a. æbletræer g andre egnstypiske træer g buske. Sammen med alléen, de gamle æbletræer, Stlpegaards slægtshistrie, fælleshuset i gårdens længer g en meget klar beskrivelse af de værdier Niclinelund bygger på: msrg fr naturen, bæredygtighed samt fællesskabet på tværs af generatiner, fremstår Niclinelund sm et harmnisk sted, der kan tiltrække både kmmende tilflyttere g lkale Stevnsbere. Læs gerne mere m Engen, landsbyerne g fundamentet fr Niclinelund på www.niclinelund.dk g i vedlagte artikel g uddrag fra hjemmesiden. Frbindelser i Niclinelund Hvedadgangen til Niclinelund etape 3 sker fra Hybenrsevej. Sm i etape 1 g 2 bugter vejen sig i et udlæg med beplantede rabatter gennem bebyggelsen, inden den ver Engen slår et sving fr at følge terrænet frem til etape 3.3 g 3.4. Langs hvedadgangsvejen løber en sti, der i etape 3.4 frbindes med indgangen til sklen, idrætsanlæg g daginstitutiner. Md syd er der indlagt den af kmmunen ønskede ffentlige sklesti, der går igennem bebyggelsen g bugter sig hen ver Engen. Se i øvrigt nærmere mtale neden fr. Md nrd er der iht. kmmuneplanrammen fr etape 3.2 indlagt et grønt udlæg p til smmerhusmrådet (kmmende helårsmråde). Se nærmere beskrivelse neden fr. Vest-Øst gående bliver der således tre grønne udlæg på tværs gennem hele Niclinelund etape 3, der alle midtvejs har frbindelse til den slyngede græssti igennem Engen til vandet. Dette dg under frudsætning af, at der pnås tilladelse efter museumslvens 29A til at lave tre gennembrud af det beskyttede markdige ud md Hybenrsevej. Hertil kmmer den eksisterende indgang ad Niclinevej til Niclinelund etape 1 g 2, der ligeledes er frbundet både med skle, idrætsanlæg g daginstitutiner g med græsstien til vandet. Det bemærkes, at den vedlagte dispsitinsplan illustrerer de freslåede principper g rammer fr dispneringen af etape 3.1 g 3.2. I det videre arbejde med udarbejdelsen af lkalplan, skal der sm nget af det første udarbejdes et frslag til bebyggelsesplan fr etape 3.1. Her skal byggefelterne g dermed den helt præcise udfrmning af veje g stier samt placering af stikveje lægges fast. Vi vil i den frbindelse gså søge at ptimere byggefelternes udfrmning g udnyttelse, dg uden større indgreb ift. Engen, sm er et af fundamenterne fr planen. Ved ptimeringen vil vi dg søge at kmme lidt tættere på kmmunens rettesnr m p til 10 bliger pr. ha. jrd. Med vres ønsker til grundstørrelser g frdeling på bligtyper (jf. nedenfr), er vi fr etape 3.1 g 3.2 samlet set et pænt stykke under denne rettesnr. OFFENTLIG SKOLESTI IGENNEM ETAPE 3.1 OG EN FORVENTET SENERE ETAPE 3.4 Sklestiens frløb er vist på dispsitinsplanen g følger den skitse, det daværende PTU gdkendte på sit møde den 14. nvember 2017. Dg er indgangen fra Hybenrsevej - fr at undgå at fælde en gruppe træer på det beskyttede dige - rykket 6 m md syd, således, at afstanden mellem etapegrænsen fr etape 1 g stiens sydlige skel er 29m. Dette frudsætter dg, at stien efter gennembruddet af diget svinger p til 6m md nrd, så der bliver tilstrækkelig dybde på byggefeltet fr tæt-lav bebyggelsen md Niclinevej, g at stiudlægget gennem bebyggelsen er maks. 4m. Hvis dette ikke kan pfyldes, må den prindelige indgang fr stien desværre fasthldes. Den specifikke udfrmning af stien skal aftales i lkalplanarbejdet; men følgende ligger fast: Side 3 af 6
Stien anlægges sm besluttet i det tidligere PTU i 3m bredde med fast belægning med en ½m græsrabat på hver side, Over Engen er stien frsænket ca. ½m ift. terræn, I bebyggelserne afgrænses stien på begge sider af levende hegn, g ver Engen afgrænses den af en grøft md nrd, Stien skal have lav punktbelysning, dg ikke ver Engen, hvr det handler m at give en naturplevelse. Finansiering freslås håndteret således: Sklestien inkl. afvanding g beplantning anlægges g betales i lkalplanmrådet (etape 3.1) af udstykker. Dg betaler kmmunen fr anlæg af belysning. Stiens videre frløb fra etape 3.1 frudsættes at ske igennem et mråde, sm ikke er udlagt til bebelse, men alene sm perspektivmråde i Kmmuneplan 2017. Derfr er det frtsat landzne med landbrugsdrift. Kmmunens ønske m en sklesti ver dette landbrugsareal imødekmmes på følgende vilkår: Igennem den (måske) kmmende etape 3.4 frestås anlæg g betaling af sklestien inkl. afvanding g belysning, men ekskl. beplantning af kmmunen. Stien udfrmes efter samme retningslinjer sm i etape 3.1 g lægges i et tracé, der frventes at kunne indpasses i en bebyggelsesplan fr en (måske) kmmende etape 3.4 g med indgang i det nrdlige hjørne til bldbanerne. En (måske) kmmende udstykker af etape 3.4 står fr beplantning langs stien g har ret til fr egen regning at ændre stiens tracé, så længe den nrdlige indgang til bldbanerne fasthldes. Udstykker stiller jrd til rådighed fr kmmunens anlæg af stien, frudsat at den kan krydses af landbrugsmaskiner i frbindelse med driften af marken. Arealet stilles vederlagsfrit til rådighed frem til et nærmere aftalt tidspunkt fr, hvrnår etape 3.4 frventes indlagt i kmmuneplanen g udstykket, hvrved arealet vergår til byzne. Sklestien driftes g vedligehldes af kmmunen. GRØNT UDLÆG MOD NORD I ETAPE 3.2 Kmmuneplanens krav m et åbent rekreativt mråde md nrd i etape 3.2 grænsende p til det nuværende smmerhusmråde (kmmende helårsmråde) har vi på vedlagte dispsitinsplan indlagt sm et bugtet, beplantet udlæg i græs. Md nrd til nuværende smmerhuse (snart helårshuse) ligger skellet fast sm en ret linje. Men skellet md den nye bebyggelse i 3.2 vil følge en landskabelig g bugtet linje, sm understreger et naturpræget tidsskel mellem tidligere bebyggelse g det nye bligmråde. Det smukke beskyttede jrddige med den fltte meget gamle beplantning md vest langs Hybenrsevej frtsættes med f.eks. tjørn, kræger, nød g vildæbler sm punktvis afgrænsning ind md den nye bebyggelse, så naturen breder sig ud i det grønne udlæg mellem de tilgrænsende haverum. I det lange natur-rum pstår der både landskabskig fra vest g øst g ud md havet. Udlægget åbner sig p md både Engen g havet. Her vil vkse både lave krat, enkeltstående lavere træer g vild urtevegetatin. Udlægget vil i bredde variere mellem ca. 4-6m, med en gennemsnitlig bredde på 5m g være et dejligt intimt sted at gå tur g nyde naturen, helt tæt på planter, dyr, fugle g insekter. Se de vedlagte skitsetegninger. Side 4 af 6
Vi håber, at kmmunen i frbindelse med den kmmende lkalplan fr smmerhusmrådets vergang til helårsbebelse vil indbygge tilsvarende rammebestemmelser fr skelbeplantning, der kan medvirke til at skabe rum g plevelse igennem mrådet. Det grønne udlæg frventes en gang i fremtiden at skulle frlænges igennem en (måske) kmmende etape 3.3, hvr det md øst på tilsvarende vis skal åbne sig p ind md nabarealet. Hvrdan dette nærmere skal udfrmes afhænger af kmmunens fremtidige planer fr dette nabmråde. Udlægget bliver på sigt således en af i alt tre Vest-Øst gennemgange i Niclinelunds etape 3, alle frbundet med den slyngede græssti til vandet gennem Engen i Syd-Nrd gående retning. OVERORDNEDE RAMMER FOR ØVRIGE LOKALPLANBESTEMMELSER I ETAPE 3.1 OG 3.2 Udver venstående rammer fr det kmmende lkalplanarbejde vil vi, uden at blive alt fr detaljerede g dermed frudskikke det kmmende arbejde, fremhæve følgende vigtige rammer: Udgangspunkt i principper g bestemmelser i lkalplan 182 fr Niclinelund etape 1 g 2 Der er blevet taget gdt i md Niclinelund etape 1 g 2, g det ser gså samlet set ud til at kmme til at fungere gdt fr beberne. Så udgangspunktet vil være en videreførelse af de tanker, der ligger i den gældende lkalplan; men vi har gså høstet erfaringer, sm kan kalde på ngle justeringer, ligesm det særlige ved etape 3 selvfølgelig skal kmme frem i lkalplanen. Sm led i lkalplanprcessen skal tinglyste servitutter i Niclinelund etape 1 g 2 gennemgås mhp. at indarbejde flest mulige af denne type bestemmelser i lkalplanen. Målet er at reducere behvet fr privatretlige servitutter til et minimum. Bebyggelse g udstykning Maks. 70 bliger i hver etape. Frdelingen på bligtyper g grundstørrelser skal sikre et varieret bligudbud, hvilket, erfaringerne fra etape 1 g 2 viser, har str betydning. Der skal være nget fr både børnefamilierne, enlige g par, g senirerne. Og der skal være nget fr både lkale Stevns bere g fr nye skattebrgere, sm Niclinelund har vist at have str tiltrækningskraft på. At få generatiner g mennesker med frskellige baggrunde til at mødes er et meget vigtigt element i Niclinelunds fællesskab. Vi tilstræber derfr en frdeling mellem Åben-lav g Tæt-lav på fra 65-35 til 60-40 (sidstnævnte frventes at blive den endelige frdeling i etape 1 g 2). Min. grundstørrelser fr Tæt-lav er iflg. kmmuneplanen 300m2 inkl. andel i fællesarealer. Vi går efter grunde på min. 300m2 + parkeringsareal (svarer ngenlunde til etape 2). Min grundstørrelser fr Åben-lav er iflg. kmmuneplanen 750m2. Vi går efter gennemsnitligt ca. 875-900m2 frdelt på varierende grundstørrelser. Dette er lavere end i etape 1 g 2 g kan ikke reduceres yderligere. Bebyggelsesprcenter er iflg. kmmuneplanen 40% fr Tæt-lav g 30% fr Åben-lav bebyggelse. Der skal i lkalplanprcessen ske en nærmere dispnering g placering af Tætlav hhv. Åben-lav bebyggelser. Endvidere skal rammer til at sikre størst mulig åbenhed i bebyggelsen vurderes, måske ved fastlæggelse af byggefelter på de enkelte grunde. Der kan bygges i p til 8,5 m i 1, 1½ eller 2 plan (sidstnævnte frdi det seneste bygningsreglements isleringskrav gør det vanskeligt at bygge 1½ plans huse, sm ellers kunne være relevante ngle steder i mrådet). Fysisk udtryk Bligernes udvendige fremtræden skal hænge sammen med Niclinelund etape 1 g 2. Derfr skal der lægges vægt på kvalitetsbyggeri med bl.a. klassiske materialevalg, sm Side 5 af 6
blankt murværk eller vandskurede, filtsede eller pudsede vægge, ingen blanke eller reflekterende verflader, afstemt farvevalg g hældende tagflader med tegl, betntagsten, listet tagpap eller skifer. Etape 3 skal i sit landskabelige udtryk være endnu mere natur end etape 1 g 2 g spille p til gadekær g Engen mv. Beplantning, hække/levende hegn, udfrmning af veje g stier, belysning etc. skal derfr samlet give et afdæmpet, naturligt udtryk. Grundejerfrening g fællesfaciliteter Der frventes etableret en ny grundejerfrening fr etape 3.1 g 3.2. Etape 3 får medejerskab til fælleshus faciliteterne, hvr alle tre længer bevares til frmålet. Dermed bliver hele Stlpegårdens gårdmiljø, med alléen g stuehuset (der nybygges sm et klassisk stuehus indehldende dbbelthus ifm. færdiggørelsen af etape 1) g de tre længer bevaret sm et kulturhistrisk mdrejningspunkt fr Niclinelunds fællesskab. BEHOV FOR POLITISK STILLINGTAGEN Fr at kunne frtsætte lkalplan arbejdet førende frem til et snarligt frslag til lkalplan har vi umiddelbart brug fr kmmunens stillingtagen til følgende spørgsmål: 1. Kan arbejdet med udarbejdelse af én samlet lkalplan fr etape 3.1 (byggeretsgivende) g etape 3.2 (rammesættende) igangsættes? 2. Kan den vedlagte dispsitinsplan g de principper, den bygger på, jf. venfr danne grundlag fr udarbejdelsen af frslag til lkalplan, eller er der uløste knaster? 3. Kan frslaget til løsning vedr. den ffentlige sklesti lægges til grund fr det videre arbejde? 4. Kan ramme fr g beskrivelse af udlæg af grønt areal md nrd lægges til grund fr det videre arbejde? 5. Er der i vennævnte summariske beskrivelse af øvrige rammer fr indhldet i lkalplanen umiddelbart nget, der kræver særlig stillingtagen/nærmere drøftelse? Vi ser frem til et gdt samarbejde m en spændende frtsættelse af Niclinelund. Med venlig hilsen Käte M. Gørup g Anker Nielsen Side 6 af 6