1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægler Niels Hald Østerbro A/S Dag Hammerskjölds Alle 37 2100 København Ø Nævnet har modtaget klagen den 13. oktober 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag, når der ikke på handelstidspunktet gjaldt en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, samt om indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde, der medførte, at klager var nødsaget til at søge advokatbistand, således at indklagede skal erstatte klagers udgifter til advokat.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin andelsbolig og indgik derfor den 4. juni 2010 en formidlingsaftale for 6 måneder med indklagede. Det var i aftalen anført: Indklagede anførte i salgsopstilling af 16. juli 2010 bl.a.: Der er en fantastisk mulighed for at inddrage flere kvm loftslokale med en unik tilladelse til tagterrasse (Foreningen opkræver ikke en udgift for kvm, men der vil være en stigning i boligafgiften svarende til de kvm der bliver inddraget i boligareal.) Lejligheden har brugsret til 3 loftsrum, hvoraf der er vaskesøjle i det ene rum. [...] Lejligheden får 2 nye altaner. En altan mod gaden i køkkenalrummet på ca. 1 kvm og en altan i atelieret i hele vinduets længe og 80 cm i dybden. Arbejdet påbegyndes i august og vil giver en stigning i boligafgiften på kr. 300-400 pr. md. Den 15. juni 2010 underskrev klager en købsaftale om salg af sin andelsbolig til køber 1. Det fremgik af aftalen, at køber ikke havde fået udleveret kommunalt oplysningsskema, andelsboligskema, forureningsbesvarelse fra regionen, bekræftelse fra andelsboligforeningen om brugsret til 100 m² loftrum og omfordeling af tilhørende loftrum. Der var derfor i købsaftalen taget forbehold for, at der ikke i disse dokumenter viste sig oplysninger af særligt byrdefuld eller belastende karakter. Handlen var endvidere betinget af købers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Den 28. juni 2010 skrev købers advokat til indklagede bl.a.: Jeg har nu gennemgået de senest modtagne dokumenter og drøftet købsaftalen med mine klienter og må desværre meddele, at jeg ikke kan godkende handlen. Da mine klienter underskrev aftalen, havde de fået oplyst, at der ville blive etableret en altan, der stod klar ved indflytningen. Derudover var de blevet oplyst, at der var tilladelse til at udvide lejligheden med ca. 40 kvm på samme etage og ca. 100 kvm inklusiv tagterasse på 5. sal. Efterfølgende har det vist sig, at der ikke er nogen former for tilladelser til disse udvidelser. Hverken fra bestyrelsen, generalforsamlingen eller myndighederne. Det har endvidere vist sig, at der ikke vil blive etableret en altan, der står klar ved
3 indflytningen. Der er ganske vist et altanprojekt i gang i foreningen, men køber vil selv skulle indhente tilladelser fra myndighederne (med den usikkerhed det medfører) og en altan vil tidligst kunne stå klar flere måneder efter indflytningen (forudsat at projektet godkendes). Derudover er mine klienter ikke blevet oplyst om, at boligafgiften vil stige efter en eventuel etablering af altan. Altan og mulighed for udvidelse af lejligheden med i alt ca. 140 kvm og tagterasse, har været væsentlige forudsætninger for mine klienters underskrifter på købsaftalen. De forudsætninger er nu bristede, hvorfor handlen ikke kan godkendes. Jeg mangler stadig en del af de efterspurgte dokumenter (låneaftale og tinglysningsdokumenter mm.) men uanset hvad disse dokumenter måtte vise, vil jeg af ovennævnte grunde ikke kunne godkende handlen. I salgsopstilling af 1. september 2010 fremgik stadig, at der var mulighed for inddragelse af mere loftsareal til beboelse, og at der ville komme 2 nye altaner. Den 2. september 2010 underskrev køber 2 en købsaftale. Klager underskrev købsaftalen den 13. september 2010. I købsaftalen var det bl.a. anført: Vedr. Altan projekt Det er aftalt, at køber ønsker og deltage i de 2 altanprojekter der er mulighed for I lejligheden. Køber er gjort opmærksom på at dette vil give en forhøjelse i boligafgiften. Den 9. september 2010 skrev købernes advokat til indklagede bl.a.: Jeg har gennemgået de fremsendte dokumenter, men jeg kan ikke godkende handlen endeligt på nuværende tidspunkt. Førend jeg kan godkende handlen endeligt, skal jeg venligst anmode om dokumentation for, at der kan etableres altaner på lejligheden. Jeg skal derfor venligst udbede mig generalforsamlingsbeslutningsreferat, byggesagsbudget eller anden dokumentation for udgiften for altanerne vedrørende den pågældende lejlighed, oplysning om den forventede boligafgiftsstigning samt en status/tidsplan for etableringen af altanerne. Når jeg har disse dokumenter, vil jeg gennemgå disse med mine klienter og fremkomme med en endelig godkendelse af handlen i sin helhed. Den 19. september 2010 skrev andelsboligforeningsformanden til indklagede. Formanden bekræftede, at 5. sal kunne inddrages på lignende vilkår som i nabolejligheden, såfremt projektet overholdt foreningens vedtægter. Ved inddragelse af fællesarealer skulle dette dog godkendes af generalforsamlingen. Formanden oplyste videre, at finansieringen af altanprojektet ikke var på plads, idet der indtil videre alene var optaget en byggekredit. Endelig bekræftede formanden, at kommunen havde godkendt etablering af altan mod gaden.
4 Indklagede videresendte formandens e-mail til køberne, der den 20. september 2010 skrev til indklagede og bad om at få nærmere oplysning om, hvorvidt den oplyste boligydelsesstigning på 800 kr. var realistisk, samt bad om at få oplyst, hvornår altanen mod gården ville stå færdig. Indklagede bad klager om at kommentere på købernes e-mail, og den 21. september 2010 skrev klager til indklagede bl.a.: [...] som udgangspunkt så holder det tidligere budget stik, der er i hvert fald ikke [noget] der på nuværende tidspunkt giver anledning til at forvente andet, især også taget i betragtning at den første [del] af budgettet er blevet overholdt. Det er svært at fortælle et tidspunkt på hvornår det forventes, at altanen imod gården etableres, det er jeg nød til at vende tilbage med når vores arkitekt kommer tilbage fra ferie, men hvis du spørger mig, så er jeg ikke sikker på at jeg vil anbefale at arbejdet bliver udført i år, på grund af fugt, kulde m.m., så jeg forventer nok mest at det vil bliver udført i starten af næste år. Jeg er heller ikke sikker på, at altan-folkene har tid lige nu, hele altanprojektet er blevet forsinket og deres andre opgaver er derfor også blevet skudt, så der er en pipeline, men jeg er ikke klar over den præcise. Dette punkt vil jeg dog gerne vende tilbage omkring, så snart jeg har flere informationer. Det viste sig vanskeligt at få afklaret forholdene vedrørende altanprojektet, og i månederne efter købsaftalens underskrivelse var der en hel del korrespondance mellem køberne, indklagede, andelsboligforeningen, klager og klagers advokat. Den 10. november 2010 skrev andelsboligforeningens administrator til indklagede. Administrator anførte, at der ikke fra bestyrelsens side var givet tilladelse til inddragelse af fællesarealer, men alene at den nye andelshaver havde mulighed for at fremlægge et forslag om udvidelse på en generalforsamling, og anførte videre, at der ikke var noget bevis for, at der med sikkerhed skulle opsættes altaner. Bestyrelsen anmodede om, at der blev afholdt et møde for afklaring af eventuelle tvivlsspørgsmål. Den 10. november 2010 sendte indklagede administrators e-mail til klager og foreslog klager at overveje at få en advokat til at se på sagen. Den 22. november 2010 skrev indklagede til klager og oplyste, at overdragelsesaftalen ville blive underskrevet af køber og herefter lagt i klagers postkasse. Samme dag svarede klager bl.a.: [...] bestyrelsen skal ikke blandes ind i dette og de skal ikke mødes med køber, så vil du give mig en tilbagemelding på dette i morgen. Bestyrelsen har i denne sag prøvede at blande sig og derfor ser jeg det som et problem hvis de får et møde med køber inden salget er 100 % igennem!
5 Den 24. november 2010 skrev købernes advokat til indklagede bl.a.: I henhold til aftalen skal mine klienter overtage lejligheden d. 01.12. d.å. Det er i øvrigt, som bekendt aftalt, at der som led i det igangværende altanprojekt og på samme økonomiske forudsætninger, skal opsættes altaner i marts måned 2011. Endvidere er det aftalt, at vandskaden skal være fuldt afhjulpet inden mine klienters overtagelse af lejligheden. Mine klienter har netop fra bestyrelsen fået oplyst, at altanprojektet er afsluttet, og at altaner vedr. [den omhandlede andelslejlighed] ikke er omfattet af projektet, samt at vandskaden ikke er afhjulpet endnu. Jeg og mine klienter står helt uforstående her overfor, idet jeg i øvrigt henviser til aftalen, korrespondance samt de oplysninger, som De og sælger løbende er kommet med. Jeg skal gøre opmærksom på, at mine klienter vil ophæve aftalen, såfremt der ikke omgående eller senest d. 26.11 d.å. kl. 14.00 foreligger behørig dokumentation for at samtlige de aftalte vilkår kan opfyldes. [...] Såfremt mine klienter bliver nødsaget til at ophæve aftalen som følge af sælgers væsentlige misligholdelse, vil jeg på mine klienters vegne rejse krav om sælgers betaling af samtlige de omkostninger, som denne misligholdelse har og vil påføre mine klienter. Den hos Dem beroende udbetaling skal selvsagt ligeledes tilbagebetales til mine klienter. Den 25. november 2010 skrev bestyrelsesformanden for andelsboligforeningen til klagers advokat bl.a.: Bestyrelsen er også interesseret i at få afsluttet salget her til glæde for alle parter og deltager gerne i et møde for at rede trådene ud. [...] Vi må afvise, at ansøgningen til [kommunen] er indgivet på vegne af foreningen det er [klager], der har bolden i forhold til tilladelse og projekt. Vi tænker, at når [medlem af bestyrelsen] skriver, at det er på vegne af foreningen at det enten er en fejl eller fordi [kommunen] vil have det sådan, når der er tale om en andelsforening. Vi tager kontakt til [medlem af bestyrelsen] i dag for at rede den misforståelse ud. Endelig kan jeg oplyse, at altanprojektet er afsluttet i foreningen. Det betyder, at beslutningen om altaner i lejligheden skal vedtages på en generalforsamling og det samme skal økonomien for projektet. Og igen er det [klager], der har bolden i forhold til tegninger og budget.
6 Den 26. november 2010 skrev købernes advokat til klagers advokat og fastholdt, at klager havde misligholdt handlen, samt oplyste, at køber ville rejse krav om klagers betaling af samtlige de udgifter, køberne havde haft, såfremt aftalen blev ophævet. Klagers advokat deltog i et møde med andelsboligforeningens bestyrelse. Den 30. november 2010 skrev klagers advokat til købernes advokat om det afholdte møde bl.a.: Det er ikke nogen hemmelighed, at bestyrelsen og undertegnede er uenige om det hidtidige forløb af sagen, men for at finde en salomonisk og fremadrettet løsning blev vi på mødet g.d. enige om følgende: [Klager] indhenter tilbud på udførelsen af de omhandlede franske altaner på begge sider af ejendommen Bestyrelsen kunne godkende de udarbejdede skitsetegninger, som kunne forelægges generalforsamlingen til godkendelse, idet disse tegninger dog senere skal erstattes af rigtige plantegninger til brug for kommunen Det skulle undersøges om finansieringen af dette projekt kunne opsluses i det eksisterende lånetilbud, som endnu ikke er hjemtaget, hvilket, omkostningsmæssigt, synes at være mest fordelagtigt, idet der i modsat fald skulle ske en bemyndigelse til at indhente en tillægsbelåning for det omhandlede og isolerede altanprojekt Beregningen i stigningen i boligafgiften skulle ikke ske på baggrund af fordelingstal, idet omkostninger til opførelsen af disse arbejder skulle holdes omkostningsneutrale for den øvrige forening, hvorfor udgifterne til opførelse af de franske altaner i sidste ende skal afholdes af køber formentlig over et sædvanligt 30-årigt forløb, alt afhængig af, hvad der besluttes med belåningen (eller tillægsbelåningen) Foreningen ville stå for arbejdernes udførelse, herunder agere bygherre, idet foreningen ville sørge for at have dialogen med arkitekten og kommunen. Køber må dog påregne gener i forbindelse med arbejdernes udførelse Der blev enighed om, at undertegnede udfærdiger forslag til ekstraordinær generalforsamling (evt. i samarbejde med dig!?), hvorved bestyrelsen bemyndiges til at gå videre med projektet, herunder optage den nødvendige belåning Generalforsamlingen afholdes inden jul, hvorfor overtagelsesdagen skal rykkes til 1. januar 2011, idet bestyrelsen (bestående af 6 mand) har tilkendegivet, at de vil se positivt for forslaget, hvorfor det må forventes at være en formsag at få det besluttet af generalforsamlingen
7 Arbejderne omkring vandskaden blev tillige drøftet, og bestyrelsen er indstillet på at lade arbejderne færdiggøre inden 1. januar 2011, men opførelsen af en fransk altan i denne karnap vil betyde ekstraarbejde, hvorfor det blev foreslået, at man afventede den endelige færdiggørelse af arbejderne til opsætningen af den franske altan mod at køber modtager en form for kompensation herfor (svarende til besparelsen for foreningen). Alternativt skal bestyrelsen færdiggøre arbejderne, der så i forbindelse med etableringen af den franske altan delvist skal nedrives igen. Den 2. december 2010 skrev købernes advokat til klagers advokat bl.a.: Jeg kan oplyse, at mine klienter ser sig nødsaget til at hæve aftalen som følge af sælgers og mæglers væsentlige misligholdelse af de aftalte vilkår. Jeg skal i det hele henvise til mine tidligere emails. Senere på dagen den 2. december 2010 skrev klagers advokat til klager bl.a.: Ejendomsmægler har ringet i dag, og han virkede ikke synderligt interesseret i en løsning, og da jeg oplyste om, at handlen er hævet af køber, så var diskussionen jo elimineret. Den 8. december 2010 skrev indklagede til klager bl.a.: Jeg ved [mægler] har prøvet og kontakte dig de sidste par dage. Vi kunne godt tænke os og have en snak med dig [...]. Den 9. december 2010 skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg må nok indrømme, at jeg er overrasket over, at I først reagerer, nu hvor handlen er hævet. Den 31. januar 2011 underskrev klager endnu en købsaftale om salg til køber 3, og denne handel blev gennemført. I salgsopstilling af samme dato var der ikke anført noget om inddragelse af loftsrum og nye altaner. Det fremgår af sagen, at denne køber ikke stillede krav om opførelse af altan. Den 21. februar 2011 sendte indklagede sin faktura:
8 Den 29. marts 2011 skrev klager til indklagede og bad om at få det betalte vederlag retur under henvisning til, at der ikke gjaldt en skriftlig formidlingsaftale på handelstidspunktet. Den 30. marts 2011 sendte klagers advokat sin faktura til klager:
9 Under klagesagens behandling har indklagede den 19. januar 2012 tilbagebetalt det opkrævede beløb på 82.935 kr. til klager. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af vederlag. Indklagede skal endvidere erstatte klagers advokatudgifter på 37.500 kr. Formidlingsaftalen, der blev indgået den 4. juni 2010, gjaldt i 6 måneder og udløb derfor den 4. december 2010. Andelslejligheden blev solgt i januar 2011, og der gjaldt derfor ikke en skriftlig aftale på handelstidspunktet, hvorfor indklagede ikke kan kræve vederlag. Køber 1 ønskede alligevel ikke at købe lejligheden på grund af manglende dokumentation. Dette havde klager imidlertid fremsendt til indklagede. Efterfølgende oplyste køber 1, at de ikke havde været tilfredse med indklagedes indsats.
10 Efter at der var blevet underskrevet købsaftale med køber 2, opstod der problemer med andelsboligforeningen, og klager fik en vandskade i lejligheden på grund af utæt tag. Indklagede var stort set fraværende i den efterfølgende proces, og klager måtte derfor i forbindelse med salget til køber 2 søge advokatbistand for ikke at miste salget. Indklagede anbefalede da også selv flere gange klager at søge advokatbistand i forbindelse med de to første handler. Køber 2 ophævede handlen grundet manglende udbedring af vandskaden fra andelsboligforeningens side. Salget til køber 3 endte klagers advokat med at styre helt, selvom det betød, at klager måtte betale advokatsalær herfor. Klager kunne på ingen måde acceptere et tab, og for at være sikker på, at salget blev gennemført for enhver pris, måtte klager få sin advokat til at styre salget. På trods af dette har indklagede nægtet at erstatte klagers udgifter til advokat. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har den 31. januar 2011 sendt købstilbud og ny formidlingsaftale til klagers underskrift. Klager underskrev imidlertid kun købstilbuddet og ikke formidlingsaftalen. Det er korrekt, at der dermed ikke foreligger en underskrevet formidlingsaftale. Derfor har indklagede valgt at tilbagebetale vederlaget til klager. I forbindelse med salget stødte indklagede på flere problemer med andelsboligforeningen. Klager havde nogle uoverensstemmelser med foreningen, som bevirkede, at salgsprocessen ikke kunne gennemføres, før disse forhold var afklaret. Dette var dog udelukkende forhold mellem klager og foreningen, som indklagede ikke havde nogen indflydelse på. Klager valgte at søge advokatbistand for at få forholdene afklaret. Dette valg må stå for klagers egen regning, og indklagede kan ikke acceptere, at det er indklagede, der skal dække klagers advokatudgifter. Indklagedes salgsarbejde blev besværliggjort af, at klagers advokat korresponderede direkte med de interesserede købere uden at informere indklagede på tilstrækkelig vis. Salget blev ikke til noget, da køberne ikke følte sig trygge ved forløbet. Nævnet udtaler: Det er i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 4. juni 2010 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse med køber 3 udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig
11 formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på betaling af vederlag og dokumentationsomkostninger som krævet. Da indklagede allerede har frafaldet sit krav på betaling for sit arbejde som følge af, at der ikke på handelstidspunktet gjaldt en skriftlig formidlingsaftalen mellem parterne, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Klager antog advokatbistand i efteråret 2010 i forbindelse med handelen med køber 2. Nævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes indklagede, at denne handel ikke blev gennemført. Nævnet har i den forbindelse lagt vægt på oplysningerne i sagen om, at køber 2 ikke ønskede at købe andelsboligen på grund af problemer med altanprojektet og udbedring af vandskaderne. Dette er forhold, som ikke kan bebrejdes indklagede. Nævnet finder ligeledes ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes indklagede, at klager måtte have sin advokat til at repræsentere sig gennem hele forløbet af salget til køber 3. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at erstatte klagers advokatsalær. Konklusion: Indklagede har ikke krav på betaling af vederlag og dokumentationsomkostninger. De øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand