Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Den 26. oktober 2007 Køb af de private ejendomme: Korsagervej 15 og 17 45, 8230 Åbyhøj og Skolebakken 17, 8000 Århus C. 1. Resume Denne indstilling omfatter køb af to private ejendomme fordelt på tre enheder, der ejes af Pensionskassernes Administrationsaktieselskab (PKA A/S) og er udlejet til Århus Kommune. Ejendommene omfatter i alt 3 enheder, dels 1 institution under Ungecenter Eghøj og dels 2 socialpsykiatriske botilbud efter Servicelovens 108 om boformer. For alle 3 enheder er indgået separate lejekontrakter med køberet til lejer. Ejendommen Korsagervej 15, 8230 Åbyhøj (sammatrikuleret med nr. 17-45) anvendes til Ungecenter Eghøj, Afdeling Turbo til målgruppe med omfattende social og adfærdsmæssige vanskeligheder. Ejendommen Korsagervej 17-45, 8230 Åbyhøj, navngivet Korsagergården, omfatter 14 boliger, et fælleshus samt serviceareal. Århus Kommune Socialforvaltningen Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Jægergården 8100 Århus C Sagsnummer M1/2007/01736 Sagsbehandler Grethe Jensen Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 3534 Telefax 8940 3108 E-post fa@aarhus.dk E-post direkte gja@fa.aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Ejendommen Skolebakken 17, 8000 Århus C., navngivet Windsor, omfatter 16 boliger samt serviceareal. Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse har vurderet ejendommenes lejekontrakters sammensætning og bestemmelser dels om udgifter til den samlede vedligeholdelse og dels om køberet. På baggrund af magistratsafdelingens udgifter til den samlede vedligeholdelse og muligheden for at erhverve ejendommene vurderes det økonomisk hensigtsmæssigt på sigt for Århus Kommune at udnytte den tidsbegrænsede køberet i de i alt 3 lejekontrakter, som Århus Kommune har overtaget fra det tidligere Århus Amt. Køb af ejendommene foreslås finansieret via lån i kommunekassen som en driftsfinansieret anlægsinvestering, der tilbagebetales over 30 år med en årlig ydelse på 5,78 % af de tre lån og afholdt af Driftsområdet Socialpsykiatri og af Driftsområdet Børn og Unge. På grundlag af de eksisterende driftsbudgetter vedrørende de tre enheder for 2007, Køb af de private ejendomme: Korsagervej 15 og 17 45, 8230 Åbyhøj og Skolebakken 17, 8000 Århus C.
giver det et samlet årligt underskud på 220.810 kr. Dette årlige underskud afholdes af Socialforvaltningen. Underskuddet forventes helt eller delvist finansieret ved en omlægning inden for psykiatritilbud, hvor Socialforvaltningens ejendom Kirkegårdsvej 1, 8000 Århus C. planlægges solgt i 2008 (offentlige ejendomsvurdering 2,7 mio. kr.). Det årlige driftsunderskud på 220.810 kr. er beregnet under forudsætning af, at Århus Kommune ved køb af disse ejendomme holdes udgiftsneutral, idet beskatningsforholdene ændres fra indtægter via grundskyld til indtægter via dækningsafgift, når der er tale om kommunale ejendomme med hel eller delvis indtægter ved driften. Socialforvaltningen driver de to ejendomme overvejende som boformer, hvor beboerne betaler maksimalt 10 % af boligomkostningerne og forvaltningen restbeløbet svarende til minimum 90 %. Forskellen mellem den hidtidige indtægt via grundskyld og dækningsafgiften, som indgår fra overtagelsesdagen pr. 1. januar 2008, er årligt beregnet til brutto 267.650 kr. Af dette beløb forventes Socialforvaltningen at skulle afholde minimum 90 % af disse merudgifter svarende til 240.885 kr. og beboerne resten. Da ejendomskøbene samlet set anbefales at blive udgiftsneutrale for Århus Kommune med hensyn til beskatningsforholdene, foreslår Magistratsafdelingen for Sociale forhold og Beskæftigelse, at Socialforvaltningens økonomiske ramme øges med 240.885 kr. fra 2008 og samtidig øges netto indtægterne på hovedkonto 7 med et tilsvarende beløb. 2. Tidligere beslutninger Ingen tidligere beslutninger. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Ejendommen Korsagervej 15, 8230 Åbyhøj anvendes til Ungecenter Eghøj, Afdeling Turbo. Ejendommen er opført i 1906 og senest ombygget og renoveret i forbindelse med indgåelse af gældende lejekontrakt. Ejendommen indeholder opholdsrum, aktivitetsrum, fælleskøkken- og badeværelse samt personalefaciliteter med kontorer og møderum og toilet. I 1997 indgik udlejer, ejer af ejendommen, PKA A/S, og lejer, det daværende Århus Amt en lejekontrakt. Lejemålet trådte i kraft den 01. juli 1997 og var gensidigt uopsigeligt i fem år frem til 2002. Lejekontrakten har ikke været opsagt og er stadig gældende med de i kontrakten øvrige vilkår. Lejekontrakten tilkendte lejer en køberet. Fristen for udnyttelse af køberetten er overskredet, men ejer/udlejer tilbyder Side 2 af 8
Århus Kommune ejendommen på de i lejekontrakten nævnte købsvilkår i forbindelse med køberetten. Lejekontrakten beregner en købesum til kr. 4.060.003,-. Overtagelsesdato er foreløbig aftalt til 01.01.2008. 3.2 Køb af den private ejendom Korsagergården, Korsagervej 17 45, 8230 Åbyhøj Ejendommen er opført i 1996/1997 som rækkehusbebyggelse og består af 14 boliger med et fælleshus og serviceareal. De 12 boliger er to-rums og i to etager med køkken, toilet og bad. De to af boligerne er indrettet handicapvenligt i et plan. Boligerne er på ca. 45 kvm. Fælleshuset har en afdeling med køkken, tv- og opholdsstue, spiseafdeling, vaskerum og aktivitetsrum. Personaleafdelingen består af forskellige kontorer, køkken, toilet og møderum. I 1997 indgik udlejer, ejer af ejendommen: PKA A/S, Pensionskassernes Administrationsaktieselskab, og lejer, det daværende Århus Amt, en lejekontrakt. Lejemålet trådte i kraft i den 15. oktober 1997 og er gensidigt uopsigeligt frem til den 15. oktober 2007. Lejekontrakten tilkender lejer en køberet indtil den 15. oktober 2007 ud fra en fastsat købesum. Den i lejekontrakten beregnede købesum andrager kr. 13.277.989,-. Overtagelsesdato er foreløbig aftalt til 01.01.2008. Seneste offentlige ejendomsvurdering, pr. 01. oktober 2006, er fastsat til kr. 12.300.000,- for hele ejendommen Korsagervej 15 og 17-45. De indgåede lejekontrakter pålægger lejer at afholde samtlige udgifter til både indvendig og udvendig vedligeholdelse. Begge ejendommes vedligeholdelsesplaner samt rådgivning i større vedligeholdelsesarbejder udføres i dag af rammerådgiver. Ifølge de udarbejdede vedligeholdelsesplaner må det forventes nødvendigt for Korsagervej 15 at skulle afholde vedligeholdelsesudgifter på kr. 350.000,- frem til og med år 2016. For Korsagervej 17-45, må det ligeledes forventes nødvendigt at skulle afholde vedligeholdelsesudgifter på kr. 1.999.513,- frem til og med år 2016. Århus Kommune skal afholde vedligeholdelsesudgifterne uanset om Århus Kommune erhverver ejendommene. Korsagergården blev opført i oktober 1997, og har siden fungeret som socialpsykiatrisk botilbud efter Servicelovens 108 om boformer, oprettet som en afdeling i Syd- Vestregionen. Botilbuddet er normeret til 14 psykisk syge mænd og kvinder. De nuværende beboere er hovedsagelig skizofrene og manio-depressive, enkelte med misbrug. Mål- Side 3 af 8
gruppen har primært behov for et længerevarende tidsubestemt ophold i et omsorgsbetonet og socialt støttende tilbud. Beboerne er i medicinsk behandling. Personalet har en aktiv, observerende rolle i forhold til sygdommens udvikling. Korsagergården er endvidere uddannelsessted/praktiksted for såvel pædagogpraktikanter og socialog sundhedsassistenter. 3.3 Køb af den private ejendom Windsor, Skolebakken 17, 8000 Århus C. Ejendommen Skolebakken 17, 8000 Århus C., navngivet Windsor, omfatter 16 boliger samt serviceareal. De 15 boliger består af 1-rums og 2-rums med bad og lille køkken. Boligerne er ca. 35 kvm. Den sidste bolig er pedel-bolig. Der er 2 fælleskøkkener i huset og et fælles opholdsrum og 2 fælles aktivitetsrum. Personalefaciliteterne består af kontor, møderum, toilet og køkken-/pauserum. Hele ejendommen blev i 1997 totalrenoveret med henblik på udlejning til det daværende Århus Amt. Lejemålet trådte i kraft i den 01. januar 1998 og er gensidigt uopsigeligt frem til den 31. december 2007. Den indgåede lejekontrakt pålægger lejer at afholde samtlige udgifter til både indvendig og udvendig vedligeholdelse. Ejendommens vedligeholdelsesplaner samt rådgivning i større vedligeholdelsesarbejder udføres i dag af rammerådgiver. Ifølge de udarbejdede vedligeholdelsesplaner må det forventes nødvendigt at skulle afholde vedligeholdelsesudgifter på kr. 1.988.288,- frem til og med år 2016. Århus Kommune skal afholde vedligeholdelsesudgifterne uanset om Århus Kommune erhverver ejendomme. Lejekontrakten tilkender lejer en køberet indtil den 31. december 2007 med fastsættelse af en købesum. Den i lejekontrakten beregnede købesum andrager kr. 17.490.445,57. Seneste offentlige ejendomsvurdering, pr. 01. oktober 2006, er fastsat til kr. 18.200.000,-. Overtagelsesdato er foreløbig aftalt til 01.01.2008. Ejendommen Skolebakken 17, Windsor, har siden lejemålet trådte i kraft 01. januar 1998, fungeret som socialpsykiatrisk botilbud efter Servicelovens 108 om boformer, oprettet som en afdeling i Region Nord. Botilbuddet er normeret til 15 psykisk syge mænd og kvinder. Målgruppen har svære sindslidelser og behov for længerevarende ophold i et psykosocialt rehabiliteringstilbud, hvor der arbejdes med at reducere følgevirkningerne af sindslidelsen både i forhold til konkrete funktioner i dagligdagen og social isolation. Beboerne får hjælp og værktøjer til at mestre deres eget liv med sygdommen bedst muligt Side 4 af 8
for at indgå i det almindelige samfundsliv. Beboerne bor på Windsor mellem 1 og 5 år. 3.4 Anbefaling af at udnytte køberetten ved de private ejendomme Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse har vurderet begge ejendommes lejekontrakters sammensætning og bestemmelser dels om udgifter til den samlede vedligeholdelse og dels om køberet. På baggrund af magistratsafdelingens udgifter til den samlede vedligeholdelse og muligheden for at erhverve ejendommene til en tidligere aftalt købspris vurderes det økonomisk hensigtsmæssigt på sigt for Århus Kommune at udnytte den i ejendommenes lejekontrakter beskrevne køberet. Købet af ejendommene foreslås finansieret via lån i kommunekassen som en driftsfinansieret anlægsinvestering, der tilbagebetales over 30 år med en årlig ydelse på 5,78 % af de to lån og afholdt af Driftsområdet for socialpsykiatri. På grundlag af de eksisterende driftsbudgetter vedrørende de to ejendomme for 2007, giver de samlet et årligt underskud på kr. 220.810,-. DKr. i 2007 priser. Windsor, Skolebakken 17, 8000 Århus C. Unge Center Eghøj, afd. Turbo på Korsagervej 15 og Korsagergården 17 45, 8230 Åbyhøj Ejendommenes driftsbudget 2007 Forretning af driftsfinansieret anlægsbevilling til 5,78 % af købesum Forventet årligt resultat 902.750,- 1.010.948,- -108.198,- 896.750 1.002.136,- - 105.386,- Handelsomkostninger i alt excl. moms Samlet årligt Resultat 125.014,- 7.226-7.226,- - 220.810,- Ejendomme er blevet vurderet af uvildige statsaut. ejendomsmæglere med henblik på at få markedsprisen fastsat. Ejendommen Korsagervej Side 5 af 8
15 og 17 45, 8230 Åbyhøj er vurderet til en samlet markedspris på kr. 17.300.000,-. Ejendommen Windsor, Skolebakken 17, 8000 Århus C. er vurderet til en markedspris på kr. 17.800.000,-. Disse mæglervurderinger understøtter det økonomisk hensigtsmæssige i, at Århus Kommune erhverver disse to ejendomme ved at udnytte den tidsbegrænsede køberet frem for at have både den udvendige og indvendige vedligeholdelsespligt uden samtidigt ejerskab. 3.5 Ændret beskatningsforhold ved køb af de privatejede ejendomme Det årlige driftsunderskud på de to ejendomme på i alt kr. 220.810,- jf. afsnit 3.4, er beregnet under forudsætning af, at Århus Kommune ved køb af disse to ejendomme holdes udgiftsneutral med hensyn til beskatningsforhold. Det bemærkes, at beskatningsforholdene ændres når en udlejningsejendom går fra privat til kommunalt ejerskab. Århus Kommunes indtægter fra ejendomsbeskatningen ændres herved fra kommunale indtægter via grundskyld ved hver privat ejendom til indtægter via dækningsafgift, når der er tale om kommunale ejendomme med hel eller delvis indtægter ved driften. Socialforvaltningen driver de to ejendomme som boformer, hvor beboerne betaler maksimalt 10 % af boligomkostningerne og forvaltningen restbeløbet svarende til minimum 90 %. Forskellen mellem den hidtidige indtægt via grundskyld og til den nye påligning via dækningsafgiften, som indgår fra overtagelsesdagen pr. 1. januar 2008, er årligt beregnet til brutto 267.650 kr. Af dette beløb forventes Socialforvaltningen at skulle afholde minimum 90 % af disse merudgifter svarende til 240.885 kr. og beboerne resten. En oversigt./. over disse beregninger vedlægges denne indstilling (bilag 3). Da de to ejendomskøb samlet set anbefales at blive udgiftsneutrale for Århus Kommune, foreslår Magistratsafdelingen for Sociale forhold og Beskæftigelse, at Socialforvaltningens økonomiske ramme øges med 240.885 kr. fra 2008 med rammekorrektion og samtidig øges netto indtægterne på hovedkonto 7 med et tilsvarende beløb. Det kan i den forbindelse bemærkes, at der generelt i Århus Kommune kompenseres i lignende tilfælde. 4. Strategi for borgerinddragelse Side 6 af 8
Som beboer kan man deltage i fællesmøder med medarbejderne i det personaleteam, der er tilknyttet de forskellige boformer. Beboerne vil blive orienteret om køb af ejendommene på et fællesmøde. 5. Økonomiske konsekvenser Århus Kommune holdes samlet set udgiftsneutral i forbindelse af køb af de to ejendomme. Socialforvaltningens merudgifter foreslås finansieret via en rammekorrektion svarende til årligt 240.885 kr. og modsvares af en tilsvarende forhøjelse af netto indtægterne på hovedkonto 7 fra 2008. Det beregnede årlige driftsunderskud på 220.810 kr. efter køb af de to ejendomme forventer Socialforvaltningen helt eller delvist finansieret ved en omlægning inden for socialpsykiatritilbudene (SKP-ordningen), hvor Socialforvaltningens ejendom Kirkegårdsvej 1, 8000 Århus C. planlægges solgt i 2008 (offentlige ejendomsvurdering 2,7 mio. kr.). 6. Beslutningspunkter At 1) at købet af ejendommene UngeCenteret Eghøj, Korsagervej 15, 8230 Åbyhøj og Korsagergården, Korsagervej 17 45, 8230 Åbyhøj godkendes til en samlet købspris på kr. 17.337.992,- til overtagelse den 01. januar 2008 eller den første i måneden efter byrådets godkendelse af købet At 2) at købet af ejendommen Windsor, Skolebakken 17, 8000 Århus C. godkendes til en købspris på kr. 17.490.445,57 til overtagelse 01. januar 2008 eller den første i måneden efter byrådets godkendelse af købet. At 3) at der optages tre lån fra kommunekassen som driftsfinansierede anlægsinvesteringer på henholdsvis 4.101.675,- kr. incl. handelsomkostninger til Korsagervej 15 og 13.319.661,- kr. incl. handelsomkostninger til Korsagervej 17-45 og kr. 17.532.118,- incl. handelsomkostninger til Skolebakken 17 mod tilbagebetaling over Socialforvaltningens driftsbudget over 30 år med en årlig ydelse på 5,78 % af lånene. At 4) at den beregnede merudgift for Socialforvaltningen på årligt kr. 240.885, ved overgang fra betaling af grundskyld til dækningsafgift tilføres Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse med rammekorrektion fra 2008 og samtidig øges netto indtægterne på hovedkonto 7 med et tilsvarende beløb. Side 7 af 8
Gert Bjerregaard / John Lysholm Jepsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Rådighedsbeløb vedrørende Køb af Korsagervej 15 og 17 45 samt Skolebakken 17 med referencenr.: T-07-105-101 (vedlagt originalsagen/-elektronisk) Bilag 2: Anlægsbevilling vedr. Køb af Korsagervej 15 og 17 45 samt Skolebakken 17 med referencenr.:ab-07-105-00251302 (vedlagt originalsagen/-elektronisk) Bilag 3: Oversigt over beregnede økonomiske konsekvenser ved overgang fra grundskyld til dækningsafgift på de to ejendomme (kopi til alle/+elektronisk) Side 8 af 8