Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III

Transkript

1 Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel virke i Danmark? Simulering af en ensartet skat på al kapitalindkomst Arbejdspapir III Ejerboligpriseffekter Skatteministeriet III

2 Arbejdspapir III Ejerboligpriseffekter Indledning...1 Beskrivelse af den skitserede model og resultatet...2 Principperne bag ejerboligprisdannelsesmodellen...4 En model til bedømmelse af maksimal priseffekt...8 Priseffekten og dennes sammensætning...8 Kun et fåtal vil opleve en skærpelse af ejendomsværdiskatten...11 Prisfaldet afhænger af alternativbeskatningen...13 Prisfaldet og progressionen...16 Prisfaldet afhænger af forventningerne til skattestoppet...17 Prisfaldet og indfasningen...18 En samlet vurdering af priseffekten...19 Prisfaldets betydning for provenueffekten...20 Provenutab som følge af lempelse af ejendomsværdiskatten...20 Prisfaldet leder til lavere grundskyld...21 Bilag 1. En (relativ) ikke-teknisk gennemgang af modellen...26 Modellens akilleshæl...30 Bilag 2. En teknisk gennemgang af modellen...32 Bilag 3. Husholdningernes finansielle formue og fordelingen af denne...33 Indledning En vidtgående reform af kapitalindkomstbeskatningen som minimerer det offentlige provenutab vil reducere rentefradraget til 15 pct. En neutral ejendomsværdibeskatning kan efterfølgende sikres ved at reducere den formelle ejendomsværdiskat til 0,5 pct. samt, at betalingen fra 2013 og frem igen knyttes til de aktuelle vurderinger. Tiltagene reducerer ejerboligpriserne og dermed også provenuet fra særligt grundskylden. I dette arbejdspapir gives et bud på ejerboligpriseffekternes kvantitative størrelse. I arbejdspapir I er modellen beskrevet, og de overordnede provenumæssige konsekvenser af den skitserede model præsenteres. I arbejdspapir II beskrives virkningerne på opsparingen, mens de fordelingsmæssige virkninger præsenteres i arbejdspapir IV

3 Beskrivelse af den skitserede model og resultatet Arbejdspapiret fokuserer alene på den del af den skitserede model, der direkte påvirker ejerboligpriserne, jf. boks 1. Boks 1. Tiltag, der direkte påvirker ejerboligpriserne Nedenfor listes den del af reformskitsen, der direkte påvirker ejerboligpriserne: Al kapital- og aktieindkomst beskattes med 15 pct. Skattenedsættelsen indfases over 7 år fra 2010 til Skattestoppet løber til Herefter ophæves ejendomsværdiskattestoppet, og den formelle sats nedsættes til 0,5 pct. for alle boliger. Således ophæves progressionen i ejendomsværdibeskatningen. Disse tiltag indebærer, at al kapital- og aktieindkomst vil blive beskattet med 15 pct. En sådan generel nedsættelse af beskatningen af afkastet fra investeringer i obligationer eller aktier betyder, at boligejeren mister mere ved at have formue bundet i boligen: Når en person står overfor at skulle købe en ejerbolig, vil vedkommende altid tænke på, hvad denne alternativt kunne have opnået ved at investere sine midler i aktier eller obligationer. Såfremt vedkommende lånefinansierer hele investeringen, vil denne i stedet inddrage renteudgifterne i overvejelserne. En generel reduktion af kapital- og aktieindkomstbeskatningen betyder, at disse såkaldte alternativomkostninger ved investering af en krone i en ejerbolig stiger. Det trækker i retning af en reduktion af ejerboligpriserne. Tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten trækker i den modsatte retning. Nedenfor vil det blive vist, hvorledes en ophævelse af skattestoppet samlet set indebærer en lempelse for boligejerne, når dette kombineres med en nedsættelse af den formelle sats til 0,5 pct. 1 Det vurderes, at ejerboligbeholdningen i gennemsnit vil blive reduceret med mellem 10 og 25 pct. som følge af den vidtgående model. Det relativt lave prisfald på 10 pct. opnås, såfremt pensionsopsparing i dag udgør alternativet til investering i ejerboliger. Prisfaldet på 25 pct. opnås, 1 Foruden disse ændringer indeholder den skitserede vidtgående model også en ophævelse af de såkaldte 98-særregler. 98-særreglerne giver ejerboligindehavere, der har besiddet deres bolig siden juli 1998, en særlig skatterabat. Selvom en ophævelse af 98- særreglerne påvirker boligmarkedet indirekte den vil forbedre mobiliteten på boligmarkedet har den ingen direkte betydning for priseffekten. Det skyldes, at 98-særregler alene gælder for boliger, der ikke handles mere præcist for boliger, der blev købt før juli Således påvirker 98-særrelgerne slet ikke nyetablerede køberes beslutninger. Der eksisterer også et særligt pensionistnedslag i ejendomsværdiskatten, som der ikke her er taget stilling til Ligeledes ses der i det følgende bort fra andre indirekte effekter. Eksempelvis kan en skattereform i sig selv øge efterspørgslen efter boliger på kort sigt, såfremt den er underfinansieret på kort sigt. Sådanne afledte ændringer i efterspørgslen indgår heller ikke i vurderingen af priseffekten

4 såfremt de derimod ville have investeret i obligationer udenfor pensionsopsparingen, jf. tabel 1. Tabel 1. Ejerboligpriseffekt ved den vidtgående model Priseffekt ved alternativ placering af friværdien i ejerboligen, beskattes med Pensionsafkastskat Kommune-, amts-, og kirkeskat Som kapitalindkomst Gennemsnitligt prisfald som følge af projektgruppen anbefalinger, pct Kilde: Egne beregninger Det vurderes, at prisfaldet formentlig vil ligge i den lave ende af intervallet. Det begrundes med, at private i dag foretrækker at indskyde midler på pensionsopsparinger frem for at investere i obligationer udenfor pensionsordningerne. Dermed skal dette sandsynligvis også opfattes som alternativet til investering i en ejerbolig. Det gennemsnitlige prisfald dækker over store geografiske variationer. Boliger der frem til 2010 hvor reformen forudsættes annonceret har opnået relativt store prisstigninger, og vil opnå større prisfald end det gennemsnitlige, mens boliger med svagt stigende eller stagnerede konstantpriser vil opleve betydeligt lavere prisfald. Endelig kan det ikke udelukkes, at visse liebhaverboliger ligefrem vil kunne opnå en værdistigning. Det skyldes, at ophævelsen af progressionen i ejendomsværdiskatten og nedsættelsen af den formelle sats til 0,5 pct. indebærer en betydelig lempelse for meget dyre boliger. Prisfaldet vurderes at lede til et betydeligt mindreprovenu fra grundskylden. Således skønnes mindre provenuet som følge af prisfaldet at blive mellem 5,1 og 14,3 mia. kr. afhængigt af, om prisfaldet bliver hhv. 10 eller 25 pct. Dermed bliver det samlede provenutab fra boligbeskatningen mellem 6,1 og 16,9 mia. kr., jf. tabel 2 Tabel 2. Det samlede provenutab som følge af prisfaldet Provenutab, mia kr priser Prisfald 10 pct. 18 pct. 25 pct. Ejendomsværdiskat 0,8 1,8 2,6 Grundskyld 5,3 9,8 14,3 I alt 6,1 11,6 16,9 Kilde: Egne beregninger

5 Nedenfor redegøres for en ejerboligprisdannelsesmodel, som er anvendt til at vurdere provenueffekterne af prisfaldet samt modellens resultater. Principperne bag ejerboligprisdannelsesmodellen Fra 2001 til 2006 er prisen på ejerboliger steget betydeligt, således er prisen på sommerhuse eksempelvis blevet fordoblet, jf. figur 1. Figur 1. Udvikling i priser og byggeomkostninger, 2001 til 1. kvartal Kvartal 2001 = Pris enfamiliehuse Pris ejerlejligheder Pris sommerhuse Byggeomkostningsindeks for boliger Kilde: DST En grundlæggende forudsætning bag beregningerne er, at de ekstraordinære ejerboligprisstigninger fra 2001 til 2006 er af permanent karakter. Endvidere forudsættes de ekstraordinært store stigninger på sigt at slå ud i grundværdierne: Prisen på bygninger er i sidste ende bundet til omkostningerne ved at bygge et hus. Dermed er der et vist loft over, hvor meget en given bygning er værd. Bemærk imidlertid, at ejerboligprisstigningerne har ligget væsentligt over stigningerne i byggeomkostningerne i perioden, jf. figur 1. Således har ejerboligprisstigningerne i betydeligt omfang overskredet dette langsigtede loft. Der er derimod ikke i samme omfang et prisloft over grunde. Det skyldes, at det ikke i samme omfang er muligt at producere grunde: Eksempelvis er der nu engang de grunde, der er, omkring Rådhuspladsen. Da de ekstraordinære prisstigninger på ejerboliger ikke kan forklares med stigningen i byggeomkostningerne, forudsættes de at dække over ekstraordinære stigninger i grundværdierne

6 I den forbindelse er det nyttigt at skelne mellem tre modeller for ejerboligprisdannelsen på langt sigt, jf. nedenfor. Tilfælde A) Udbuddet af ejerboliger er helt uafhængigt af prisen I de dele af landet, hvor det ikke er muligt at finde flere byggegrunde, kan der argumenteres for, at udbuddet af boliger slet ikke eller kun i meget ringe grad afhænger af prisen. Dermed bliver prisen på boliger alene bestemt af efterspørgslen, jf. figur 2. Figur 2. Beholdningen af ejerboliger er givet på langt sigt Boligpris Udbud Efterspørgselsreduktion Beholdning En reduktion af efterspørgslen leder dermed alene til et prisfald. Man taler i den forbindelse om, at efterspørgselsstigningen kapitaliseres i ejerboligpriserne. Tilfælde B) Ejerboligprisen er helt uafhængig af udbuddet I det modsatte tilfælde, hvor det altid er muligt at skaffe byggegrunde til samme pris, vil prisen for nyopførsler derimod være helt uafhængig af den eksisterende beholdning af ejerboliger, jf. figur

7 Figur 3. Prisen på ejerboliger er givet på langt sigt Boligpris Efterspørgselsreduktion Udbud Beholdning I dette tilfælde vil prisen på ejerboliger således være givet på langt sigt. På kort sigt inden udbuddet af boliger er tilpasset efterspørgslen kan ejerboligprisen afvige fra det langsigtede niveau, men da ejerboligprisen i dag også afhænger af prisen i morgen, vil den langsigtede ejerboligpris også lægge et loft over ejerboligprisen på kort sigt. Tilfælde C) Udbuddet afhænger af prisen og omvendt Tilfælde A og B repræsenterede to yderpunkter. I tilfælde C giver såvel prisen som mængden sig på sigt, jf. figur 4. Figur 4. Prisen og beholdningen ændres på langt sigt Boligpris Efterspørgselsreduktion Udbud Beholdning Priseffekten af en given ændring af efterspørgslen afhænger i dette tilfælde af hældningen på såvel efterspørgsels- som udbudskurven En model for ejerboligprisdannelsen Ved opstilling af den model, der er anvendt til vurdering af priseffekten af den skitserede model, er den eksisterende ejerboligbeholdning blevet ind

8 delt i de 3 kategorier A til C ovenfor. Som indikation for hvilken gruppe den enkelte ejerbolig tilhører, anvendes den årlige prisstigningstakt for boligtypen (enfamiliehuse, ejerlejlighed eller sommerhus) i kommunen fra 2001 til primo 2006, jf. tabel 3. Tabel 3: Inddeling af ejerboligerne på tilfælde A til C Tilfælde B Tilfælde C Tilfælde A Samlet Under 2 pct. årligt Mellem 2 og 4 pct. årligt Mellem 4 og Mellem 7 og 7 pct. årligt 10 pct. årligt Over 10 pct. årligt Ejendomsværdi (offentlig vurdering) 2004, mia. kr. 20,9 79,7 275,7 366,7 808,5 1551,6 Andel af samlet ejendomsværdi, pct Kilde: Lovmodelberegninger foretaget på baggrund af oplysninger fra Realkreditrådets hjemmeside. Prisdannelsen for ejerboliger beliggende i kommuner med ejerboligprisstigninger på mere end 7 pct. årligt fra 2001 til 2006 modelleres som tilfælde A. Prisstigningerne i disse kommuner har ligget væsentligt over stigningerne i byggeomkostningerne i perioden, hvorfor prisstigningerne må være et udtryk for, at grundprisen er steget betydeligt. Dette kan kun lade sig gøre på sigt, såfremt der er tale om et såkaldt ikke-reproducerbart gode. 76 pct. (24+52 pct.) af ejerboligernes samlede ejendomsværdi i 2004 repræsenterede denne type boliger. Boliger med prisstigninger på under 4 pct. årligt fra 2001 til primo 2006 modelleres derimod som tilfælde B. Dvs. prisen på disse boliger forudsættes at være givet på sigt og uafhængig af efterspørgselsændringerne. Det ses, at denne type boliger udgjorde 6 pct. af ejendomsværdien i 2004 (1+5 pct.). Endeligt forudsættes boliger med prisstigninger på mellem 4 og 7 pct. at kunne modelleres som tilfælde C. 18 pct. af beholdningen dækker over denne type boliger. Ved bedømmelsen af priseffekten opstilles en model for prisdannelsen i tilfælde A: Der opstilles en model til bedømmelse af priseffekten ved fuld kapitalisering. Priseffekten i tilfælde C modelleres dernæst ved at forudsætte en priseffekt, der lidt arbitrært svarer til halvdelen af denne maksimale priseffekt. Endeligt forudsættes ejerboligpriserne at være uberørt i tilfælde B. Nedenfor præsenteres resultaterne fra den for tilfælde A opstillede model. Dernæst anvendes gruppeinddelingen (A til C) til at angive et estimat for den samlede priseffekt

9 En model til bedømmelse af maksimal priseffekt Vurderingen af priseffekterne af reformeksemplet må nødvendigvis bygge på en række antagelser. Antagelserne er udformet, så modellen giver et bud på den maksimale priseffekt, jf. boks 2. Boks 2. En model til bedømmelse af priseffekten For det første forudsættes fuld forudseenhed: Det betyder, at alle præcis ved, hvad der sker i fremtiden, og antages at reagere herpå i dag. For det andet forudsættes fuldstændig kapitalisering af skatter i boligprisen: Køber vil hverken give mere eller mindre for at benytte boligen, og boligbeholdningen kan ikke tilpasse sig. Modellen er således en såkaldt partiel model, idet den kun tager hensyn til de umiddelbare effekter af en skatteændring. Endelig fastsættes den nominelle rente og inflation til hhv. 5 og 2 pct. Der opstilles en model for de fem forskellige kategorier af boliger inddelt efter prisstigningstakt fra 2001 til 2006, jf. tabel 3. De gennemsnitlige skattesatser, grundværdiers andel af ejendomsværdierne og grundskyldspromillerne for hver enkelt gruppe fastsættes ud fra lovmodelberegninger, jf. også bilag 1. 2 Der er konstrueret en model, hvor skatteomlægninger alene påvirker grundpriserne. Bygningspriserne forudsættes derimod uændrede, idet de antages bundet til omkostningerne ved nybyggeri, som ikke påvirkes af skatteomlægningerne. For en nærmere beskrivelse af modellen henvises til bilag 1 og bilag 2. Nedenfor redegøres for priseffekten og dennes sammensætning. Der fokuseres i første omgang alene på tilfældet, hvor kommune, amts- og kirkeskatten er afgørende for investors beslutning. Modelresultaterne afhænger af en række forhold herunder den alternative placering af midlerne, skattestoppets varighed og progressionen i ejendomsværdiskatten. Dette forklares efterfølgende. Priseffekten og dennes sammensætning I tabel 4 gengives den maksimale ejerboligpriseffekt ved en nedsættelse af kommune, amts- og kirkeskatten til 15 pct., en ophævelse af skattestoppet og en nedsættelse af den formelle sats til 0,5 pct. Priseffekterne vurderes for det tilfælde, hvor skattestoppet alternativt var blevet fastfrosset på 2015-niveauet, og boligen ikke (som i dag) er berørt af progressionen i ejendomsværdiskatten. 2 Beregningerne baserer sig på satser før kommunalreformen

10 En nedsættelse af rentefradraget til 15 pct. og den formelle ejendomsværdiskattesats til 0,5 pct. kombineret med en ophævelse af ejendomsværdiskattestoppet fra 2013 vurderes i dette tilfælde maksimalt at ville medføre et prisfald ved annoncering af reformen på mellem godt 20 og 15 pct., jf. tabel 4. Tabel 4: Maksimal priseffekt ved reduktion amts-, kommune- og kirkeskatten Prisstigning Gennemsnitlig Samlet Heraf : amts-, prisfald 2001 til primo 2006 kommune- og 2010 isoleret effekt af reduktion isoleret effekt af ophævelsen af skattestoppet og kirkeskat af amt., kommune- og kirkeskat nedsættelse af den formelle ejendomsværdiskat til 0,5 pct. Over 10 pct. årligt 32, Mellem 7 og 10 pct. årligt 34, Mellem 4 og 7 pct. årligt 34, Mellem 2 og 4 pct. årligt 33, Under 2 pct. årligt 34, Kilde: Egne beregninger. Det er forudsat at kommune-, amt og kirkeskatten udgør alternativbeskatningen Teoretisk set vil priseffekten indtræde så snart reformen annonceres (i 2010), jf. figur

11 Figur 5: Prisudvikling , prisstigning over 10 pct. fra 2001 til 2006 Indeks 2001= Reform Ingen reform I praksis vil der imidlertid formentlig gå et stykke tid før, det fulde prisfald er indtrådt. Priseffekten afhænger af den værdistigning, boligerne opnåede fra 2001 til 2006, jf. tabel 4. Boliger med høje værdistigninger vil opleve det største prisfald, hvorimod boliger, der alene opnåede lave prisstigninger vil opleve relativt lave prisfald. Forskellen skyldes nedsættelsen af den formelle ejendomsværdiskat (og ophævelsen af skattestoppet). Nedsættelsen har forholdsvis stor betydning for de boliger, der næsten ikke har opnået prisstigninger fra 2001 til i dag. Dette fordi skattestoppet stort set ikke har haft nogen betydning for disse boliger. 3 For boliger, der oplevede prisstigninger på under 2 pct. fra 2001 til primo 2006, tilsiger modellen således, at det samlede prisfald reduceres med hele 10 pct. point som følge af nedsættelsen af den formelle ejendomsværdiskat, hvorfor den samlede priseffekt alene bliver et prisfald på 15 pct., jf. tabel Dermed svarer deres effektive ejendomsværdiskat (dvs. skattebetalingen i forhold til den offentlige aktuelle ejendomsværdi) (stort set ) til den formelle sats på 1 pct., der nedsættes til 0,5 pct. Det betyder, at en nedsættelse til 0,5 pct. indebærer en betydelig lempelse. 4 Bemærk i øvrigt, at den isolerede effekt af nedsættelsen af rentefradraget har størst effekt ( 25 pct.) for boliger, der alene har opnået værdistigninger på under 2 pct. fra 2001 til primo Det skyldes, at boligerne ligger i kommuner med relativt høje kommuneog amtsskatter. Således udgjorde summen af den gennemsnitlige amts- kommune og

12 Derimod har nedsættelsen af ejendomsværdiskatten stort set ingen effekt på boliger, der har opnået store værdistigninger siden Dette fordi skattestoppet allerede har reduceret den effektive ejendomsværdiskat væsentligt. Kun et fåtal vil opleve en skærpelse af ejendomsværdiskatten Ved fravær af en reform vil den effektive ejendomsværdiskat for mange boliger være mindre end 0,5 pct. i Alligevel tilsiger beregninger, at (næsten) ingen boligejere vil opleve en skærpelse af ejendomsværdiskatten som følge af den beskrevne reform. I fravær af en reform, vil boliger med værdistigninger på over 10 pct. årligt fra 2001 til primo 2006 betale ejendomsværdiskat i 2012 svarende til 0,43 pct. af den offentlige ejendomsvurdering, jf. figur 6. Figur 6: Ejendomsværdiskat, boliger med prisstigninger over 10 pct. årligt Effektiv ejendomsværdiskat (i fht. SKATs ejendomsvurdering) 1,0% 0,9% 0,8% 0,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,3% Ingen reform Kilde: Egne beregninger. Anm: ejendomsværdiskatten opgøres i pct. af SKAT s vurdering. Reform Som følge af den generelle nedsættelse af kapitalbeskatningen vil ejerboligpriserne imidlertid falde i Det kan modgås ved at skattestoppet kirkeskat 34,5 pct. i 2005 for denne gruppe, hvorfor effekten af en nedsættelse til 15 pct. også bliver relativ stor, jf. tabel

13 først ophæves, når ejerboligpriserne efter et par år har fundet det nye ligevægtsniveau. Med prisfaldet vil den effektive ejendomsværdiskat udgøre 0,55 pct. i Dermed vil den kombinerede ophævelse af skattestoppet og nedsættelsen af den formelle sats til 0,5 pct. medføre en lille umiddelbar lempelse på 0,05 pct. For alle de andre kategorier af boliger tegner der sig et lignede billede, jf. tabel 5. Tabel 5: Den effektive ejendomsværdiskat i 2012 med og uden reform Prisstigning 2001 til primo Effektiv ejendomsværdiskat Effektiv ejen- Oplevet reduktion ved domsværdiskat af ejendomsværdi- fravær af reform 2012 ved reform skat i pct. af vurdering fra 2012 til (dvs. inden tiltag i.fht. ejendomsværdiskatten 2013 ) Pct. Over 10 pct. årligt 0,43 0,55 0,05 Mellem 7 og 10 pct. årligt 0,51 0,65 0,15 Mellem 4 og 7 pct. årligt 0,62 0,76 0,26 Mellem 2 og 4 pct. årligt 0,74 0,90 0,40 Under 2 pct. årligt 0,81 0,98 0,48 Kilde: Egne beregninger. Det er forudsat at kommune-, amt og kirkeskatten udgør alternativbeskatningen. Det skal dog bemærkes, at dette alene gælder for den gennemsnitlige bolig i kategorien med prisstigninger over 10 pct. De boliger, der har oplevet de allerstørste værdistigninger siden 2001, vil opleve tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten som en skærpelse. Det skal imidlertid også ses i sammenhæng med, at en del af disse boliger er liebhaverboliger, der udover reduktionen af den formelle sats også opnår en lempelse i kraft af ophævelsen af progressionen i ejendomsværdiskatten. Effekten af disse tiltag vil for en del af disse boliger tilsammen opveje den isolerede effekt af ophævelsen af skattestoppet. Dermed vil en del af disse boliger på trods af den lempelse som skattestoppet har givet dem alligevel opleve tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten som en lempelse, jf. også senere. Bemærk endvidere, at en ophævelse af skattestoppet og en nedsættelse af ejendomsværdiskatten til 0,5 pct. også indebærer en lempelse for de boliger, der har oplevet prisstigninger på under 7 pct. i det tilfælde, hvor ejerboligpriserne slet ikke påvirkes af reformen: Ved fravær af reform tilsiger modellen således, at ejendomsværdiskatten udgør 0,81 pct. af ejendomsværdien i 2012 for boliger med prisstigninger på under 2 pct. Selvom prisdannelsen for denne type boliger skulle svare til den, der er skitseret under tilfælde B, jf. ovenfor, og ejerboligpriserne dermed slet ikke påvirkes, vil

14 ejerne af disse boliger stadig opleve tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten som en lempelse. Prisfaldet afhænger af alternativbeskatningen Ejerboligprisfaldet som følge af reduktionen af kapitalbeskatningen fremkommer, fordi boligejeren efter reformen alternativt kunne have fået mere ud af at investere midlerne i andre aktiver. Grundet den nuværende forskel på beskatningen af hhv. kapital- og aktieindkomst samt afkast fra pensionsopsparing afhænger den faktiske satsnedsættelse og dermed priseffekten af den type investering, investor alternativt ville have foretaget. Et maksimalt skøn for alternativbeskatningen og dermed for prisfaldet Ved denne beregning forudsættes boligejeren alternativt til investering i ejerboligen at ville have investeret friværdien i aktiver, der i dag beskattes som kapitalindkomst. Positiv kapitalindkomst beskattes i dag med helt op til 59 pct., og udgør dermed den hårdest beskattede opsparingsform. Dermed opnås den største satsreduktion og dermed også det største ejerboligprisfald. Ifølge lovmodelberegninger udgør boligejernes alternativbeskatning i dette tilfælde mellem 42 og 40 pct. i dag 5, jf. tabel 6. 5 Konkret udregnes den alternativ skattesatsen ved at tillægge et imputeret afkast ( 5 pct. gange ejendomsværdien) til kapitalindkomsten. Derefter sættes stigningen i skattebetalingen i forhold til ejendomsværdien. Den partielle gennemsnitsskattesats, der dermed fremkommer, summeres til totalen ved at vægte den enkeltes sats med den enkelte boligs ejendomsværdi

15 Tabel 6: Den maksimale priseffekt for de fem forskellige kategorier Prisstigning 2001 til primo 2006 Maksimal Maksimalt samlet nuværendeprisfald 2010 alternativ beskatning Heraf : Isoleret effekt af reduktion af beskatning af kapitalindkomst Isoleret effekt af ophævelsen af skattestoppet og nedsættelse af den formelle ejendomsværdiskat til 0,5 pct. Pct. Over 10 pct. årligt 39, Mellem 7 og 10 pct. årligt 39, Mellem 4 og 7 pct. årligt 39, Mellem 2 og 4 pct. årligt 39, Under 2 pct. årligt 41, Kilde: Egne beregninger. Det er forudsat, at boligejeren alternativt havde investeret i aktiver, der i dag kapitalbeskattes. I dette tilfælde bliver prisfaldet for ejerboliger, der har oplevet værdistigninger på over 10 pct. årligt hele 30 pct. i Boliger, der har oplevet prisstigninger på under 4 pct., vil ifølge beregningerne derimod opleve et prisfald på 22 pct. Et minimalt skøn for alternativ beskatningen Ved denne beregning forudsættes boligejer alternativt til investering i ejerboligen at skyde friværdien ind i en pensionsordning. 6 Dermed udgør alternativbeskatningen i dag alene mellem 24 og 26 pct., jf. tabel 7. Tabel 7: Priseffekt når friværdi alternativt investeres i pensionsopsparing Prisstigning 2001 til primo 2006 nuværendeprisfald 2010 Minimal Maksimalt samlet Heraf: alternativ beskatning Isoleret effekt af reduktion af beskatning af kapitalindkomst Isoleret effekt af ophævelsen af skattestoppet og nedsættelse af den formelle ejendomsværdiskat til 0,5 pct. 6 Konkret udregnes satsen ved først at udregne den partielle gennemsnitlige skattesats for renteudgifter fra realkreditlån: Opnås ved at beregne stigning i skatten ved fravær af disse udgifter og derefter dividere med realkreditrenteudgifterne. Derefter udregnes den enkeltes alternativ beskatning som: Den partielle gennemsnitlige skattesats for renteudgifter fra realkreditlån * (realkreditlån/ ejendomsværdi )+ 0,15 *(1-realkreditlån/ ejendomsværdi ). Ved sammenvejningen af de enkelte boligejeres alternativbeskatning vægtet med ejendomsværdien

16 Pct. Over 10 pct. årligt 25, Mellem 7 og 10 pct. årligt 26, Mellem 4 og 7 pct. årligt 26, Mellem 2 og 4 pct. årligt 26, Under 2 pct. årligt 24, Kilde: Egne beregninger. Det er forudsat, at boligejeren alternativt havde investeret i pensionsopsparing I dette tilfælde vil det samlede prisfald kun udgøre mellem 11 og 5 pct. i Et lille prisfald medfører alt andet lige at den effektive ejendomsværdiskat i 2012 vil være forholdsvis lav. Dermed indebærer en lille priseffekt en større risiko for, at visse boligejere oplever tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten som en skærpelse. Ifølge modelberegningerne vil boliger, der opnåede prisstigninger på over 10 pct. årligt fra 2001 til 2006, i dette tilfælde i gennemsnit opleve en lille skærpelse af ejendomsværdibeskatningen fra 2012 til Således vil ejendomsværdiskattens andel af ejendomsvurderingen udgøre 0,49 pct. i 2012 under reformforløbet, hvorfor en ophævelse af skattestoppet og en formel sats på 0,5 pct. indebærer en marginal skærpelse. For alle andre boliger vil tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten stadig indebære en lempelse, jf. tabel 8. Tabel 8: Den effektive ejendomsværdiskat i 2012 med og uden reform Prisstigning 2001 til primo 2006 Effektiv ejendomsværdiskat 2012 ved fravær af reform Effektiv ejendomsværdiskat 2012 ved reform Oplevet reduktion af ejendomsværdiskat i pct. af vurdering fra 2012 til 2013 Pct. Over 10 pct. årligt 0,43 0,49-0,01 Mellem 7 og 10 pct. årligt 0,51 0,58 0,08 Mellem 4 og 7 pct. årligt 0,62 0,69 0,19 Mellem 2 og 4 pct. årligt 0,74 0,81 0,31 Under 2 pct. årligt 0,81 0,87 0,37 Kilde: Egne beregninger. Det er forudsat at investor indskyder friværdien på en pensionsopsparing. Resultatet: At det kun er i tilfældet med pensionsopsparing som alternativ beskatning, at boligejer med boliger, der opnåede værdistigninger på over 10 pct. oplever en skærpelse af ejendomsværdiskatten, hviler imidlertid på den præmis, at ejerboligprisstigningstakten fra 2008 til 2010 vil være forholdsvis beskeden. 7 7 Konkret tilsiger modellen, at ejerboligpriserne kun stiger med gennemsnitligt 1,6 pct. årligt ved fravær af reform fra 2008 til Det skyldes at grundskyldsskatteloftet inde

17 Jo større de gennemsnitlige årlige værdistigninger fra 2001 til 2012 i alt viser sig at blive, jo større et prisfald skal der til for at sikre, at boligejerne ikke oplever tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten som en skærpelse, jf. tabel 9. Er værdistigningen fra 2001 til 2012 gennemsnitlig større end 10,5 pct. årligt, skal prisfaldet udgøre hele 30 pct. før tiltaget ikke indebærer en stigning i ejendomsværdiskattebetalingerne fra 2012 til Tabel 9. Break even for skærpelse af ejendomsværdiskatten fra 2012 til 2013 Gennemsnitlig årlig stigningstakt 2001 til Prisfald ved annoncering af reform, pct. 2012, pct. 8,0 10 9, ,5 30 Som nævnt, at der er en vis risiko for at boliger, der fra 2001 til i dag har oplevet værdistigninger på over 10 pct. årligt, vil opleve tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten som en skærpelse. Særligt såfremt de høje værdistigninger fortsætter. Risikoen skal imidlertid ses i sammenhæng med, at en del af disse boliger vil opnå en lempelse i kraft af ophævelsen af progressionen i ejendomsværdiskatten. Effekten af dette har indtil nu ikke været inkluderet i beregningerne, jf. næste afsnit. Prisfaldet og progressionen Ejendomsværdi over progressionsgrænsen beskattes i dag med 3 pct. Ophævelsen af progressionen og nedsættelsen af den formelle ejendomsværdiskat til 0,5 pct. implicerer dermed umiddelbart en satsnedsættelse på 2,5 pct. point. Det forhold, at skattestoppet allerede har udhulet skattebetalingen medfører imidlertid, at den faktiske lempelse ved en nedsættelse af den formelle ejendomsværdiskattesats bliver noget mindre. Boliger, der i dag rammes af progressionsgrænsen, ligger typisk i den del af landet, hvor ejerboligpriserne er steget med mere end 10 pct. årligt fra 2001 til primo Derfor fokuseres på denne gruppe nedenfor. Inden for denne gruppe gælder endvidere, at boligernes ejendomsværdi skal udgøre mere end 6 mio. kr. ultimo 2006 for, at de i 2001 havde en ejendomsværdi, der oversteg progressionsgrænsen. Det skyldes netop de store værdistigninger i de mellemliggende år. bærer at grundskylden langsomt øges. Dermed vil prisstigningen ligge under den langsigtede prisstigningstakt, der forudsættes at svare til inflationen på 2 pct., jf. også bilag

18 Ophævelsen af progressionsgrænsen har selvsagt større betydning for ejendomme med en høj ejendomsværdi: Jo større ejendomsværdi, jo større effekt vil ophævelsen af progressionen i ejendomsværdiskatten have, hvorfor prisfaldet bliver mindre, jf. tabel 10. Tabel 10. Priseffekt, prisstigninger på over 10 pct. årligt fra 01 til 06 Ejendomsværdi ultimo Alternativ placering af friværdi, beskattes med 2006, mio. kr. Pensionsafkastskat Kommune-, Som kapitalindkomst amts-, og kirkeskat Priseffekt 2009 til 2010, i pct Det kan ikke udelukkes, at prisen på visse liebhaverboliger ligefrem vil stige. Effekten af lempelsen som følge af ophævelsen af progressionen for boliger med en kontantværdi på mere end 17 mio. kr. vurderes således at være stor nok til at opveje effekten af reduktionen af kapitalbeskatningen i øvrigt, såfremt investor alternativt havde investeret sin friværdi i en pensionsopsparing, jf. tabel 10. Prisfaldet afhænger af forventningerne til skattestoppet Som udgangspunkt forudsættes skattestoppet ved fravær af en reform alene fastholdt til og med Herefter forudsættes ejendomsværdiskattens andel af ejendomsvurderingen fastholdt på niveauet i Hvis skattestoppet alternativt forudsættes fastholdt helt frem til 2099 bliver prisfaldet større. Det vurderes, at priserne vil falde med yderligere ca. 3 pct. point, hvis dette er tilfældet, jf. tabel

19 Tabel 11: Effekten af skattestop til 2009, boliger med gen. prisstign til 2006 Alternativ placering af friværdi, beskattes med Pct. Pensionsafkastskat Kommune-, amts-, og kirkeskat Som kapitalindkomst Prisfald , skattestop til Prisfald , skattestop til Effektiv ejendomsværdiskat 2012 ved reform bench-mark: Skattestop til ,58 0,65 0,72 Kilde: Egne beregninger. Prisstigningstakten fra 2001 til 2006 forudsættes at svare til prisstigningerne for en gennemsnitlig ejerbolig. Forøgelsen af prisfaldet skyldes, at tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten ikke i lige så høj grad udgør en lempelse. Forventer boligejerne, at skattestoppet løber helt frem til 2099, tilsiger modellen, at den samlede priseffekt stort set vil svare til den isolerede effekt af reduktionen af alternativbeskatningen dvs. tiltaget i forhold til ejendomsværdiskatten vil ikke indebære en lempelse. Bemærk, at boligejerne stadig opnår en reduktion af ejendomsværdiskatten fra 2012 til 2013 i reformforløbet. Således er den effektive ejendomsværdiskat 0,58 pct. i 2012, jf. tabel 11. Dermed vil de opleve, at deres ejendomsværdiskattebetaling falder fra 2012 til Effekten af dette opvejes imidlertid af, at de på sigt havde forventet en større lempelse, hvorfor det ikke slår igennem på prisen. Prisfaldet og indfasningen Ved at indfase reduktionen af kapitalbeskatningen over 7 år reduceres priseffekten en smule. Med det nuværende rente- og inflationsniveau er effekten af at indfase reformen imidlertid meget marginal, således reduceres prisfaldet kun med mellem 1 og 2 pct., jf. tabel 12. Tabel 12: Indfasning og prisfaldet fra , gen. prisstign til 2006 Alternativ placering af friværdi, beskattes smed Pct. Pensionsafkastskat Kommune-, amts-, og kirkeskat Som kapitalindkomst Indfasning -10,5-19,7-27,4 Ingen indfasning -11,5-21,1-29,2 Anm: Skattestoppet forudsættes ved fravær af reform fastfrosset på

20 Indfasningen vil primært tage hensyn til effekten på de allerede etablerede boligejeres rådighedsbeløb, jf. arbejdspapir IV om fordelingseffekter. En samlet vurdering af priseffekten I indledningen blev det forklaret, hvorledes beholdningen af ejerboliger er blevet inddelt i kategorierne A til C. For boliger tilhørende kategori A forudsættes fuld kapitalisering. Med de ekstraordinære prisstigninger i 2006 og 2007 på hhv. 22 og 6 pct. forudsættes disse boliger at udgøre i alt 80,8 pct. af ejerboligbeholdningen i Priserne på ejerboliger tilhørende kategori B forudsættes uberørt, mens priserne for boliger tilhørende kategori C forudsættes påvirket svarende til halvdelen af effekten ved fuld kapitalisering. Med udgangspunkt i dette vurderes, at den samlede værdi af ejerboligbeholdningen vil falde med mellem 10 og 25 pct. som følge af reformskitsen, jf. tabel 13. Tabel 13: Ejerboligpriseffekt af reformskitsen Kategori Prisstigning 2001 til primo 2006 Andel af beholdningen Priseffekt ved alternativ placering af fraværdi, beskattes med i ulti- Pensions- Kommune-, amts-, Som kapitalind- mo 2012 afkastskat og kirkeskat komst A C B Over 10 pct. årligt 57,3-11% -21% -30% Mellem 7 og 10 pct. årligt 23,5-11% -20% -26% Mellem 4 og 7 pct. årligt 14,8-4% -8% -11% Mellem 2 og 4 pct. årligt 3, Under 2 pct. årligt 0, I alt 100,0-10% -18% -25% Betragter den enkelte friværdien i ejerboligen som et alternativ til investering i en pensionsopsparing, bliver prisfaldet kun 10 pct. Udgør investering i obligationer (udenfor pensionsopsparingen) derimod alternativet bliver det samlede prisfald derimod 25 pct. Det forhold, at langt den største del af husholdningernes finansielle formue er placeret i pensionsopsparing kunne indikere, at det mest sandsynli- 8 Prisstigningerne fordeles forholdsmæssigt i forhold til prisstigningerne fra 2001 til 2006, jf. eventuelt bilag