NYHEDSBREV NR 14 DECEMBER 2013 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. BOB Ny model beregner boligbyrden WORKING PAPERS OM HOLLAND OG DANMARK FORSIGTIG OPTIMISME

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV NR 14 DECEMBER 2013 BOB Ny model beregner boligbyrden Først i det nye år præsenterer Boligøkonomisk Videncenter en ny model, der skal vise, hvor svært det er for forskellige husholdninger at få bolig i Københavnsområdet. LÆS SIDE 6, 7 og 8 WORKING PAPERS OM HOLLAND OG DANMARK Nye undersøgelser om det private udlejningsmarked i Holland og omkostningerne til administration, drift og vedligeholdelse i lejligheder i Danmark. LÆS SIDE 10 og 11 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER WORKING PAPER NOVEMBER 2013 The Dutch Private Rented Sector WORKING PAPER NOVEMBER 2013 The Dutch Private Rented Sector FORSIGTIG OPTIMISME Danskerne forventninger til boligpriserne er fortsat afdæmpet positive, viser en undersøgelse, som Danmarks Statistik har foretaget for Boligøkonomisk Videncenter. LÆS SIDE 3, 4 og 5 EN GOD HÅNDSRÆKNING»Regeringen støtter ikke boligejerne. Der er ikke én offentlig krone involveret i indgrebet. Det skal derfor forstås som en god håndsrækning, men ikke som en form for støtte. Og det kan nogen gange være sundere frem for at opnå støtte.«læs KOMMENTAREN PÅ SIDE 2

2 En god håndsrækning 2 Erhvervs- og vækstministeren fremlagde den 28. november et revideret forslag til indgreb på realkreditområdet et indgreb, der skulle sikre danskernes foretrukne lån, rentetilpasningslånene F1 og F3. For et lån som F1 eren medfører indgrebet, at obligationerne automatisk forlænges i ét år, såfremt der sker ét af to forhold: Enten at auktionen, der skal refinansiere obligationerne, fejler eller at renten stiger med mere end fem procentpoint i forhold til den sidste rentefastsættelse. Indgrebet fastlægger, at når obligationerne forlænges, vil renten blive fastsat til den forrige rente tillagt fem procentpoint. Hvis auktionerne også fejler ét år efter, bliver obligationerne på ny forlænget og renteloftet gælder. Hvis derimod at auktionerne kan gennemføres, men renten fortsat er meget høj, ophører det beskyttende renteloft, og boligejeren må selv tåle rentestigningen. Renteloftet er altså ikke en permanent beskyttelse. Hvis boligejeren ønsker en sådan 100 pct. s beskyttelse, må han vælge et andet produkt, f.eks. et fastforrentet lån eller et såkaldt garantiprodukt med renteloft. Indgrebet er møntet på de internationale rating bureauer, der har et godt øje til de danske rentetilpasningslån. I deres optik udgør disse lån en potentiel risiko for stabiliteten i det danske realkreditsystem og de danske realkreditinstitutter. Det påvirker den rating, som bureauerne vil give institutterne, og det fører så igen til krav om øget konsolidering, højere bidragssatser og dyrere lån for danske boligejere. En pludselig markant rentestigning på mere end fem procentpoint i løbet af ét år er usandsynlig, men den er ikke umulig. Fra sommeren 1973 til sommeren 1974 steg renten på almindelig realkredit med mere end fem procentpoint. Forskellen på 'usandsynlig' og 'umulig' er stor, som vi lærte under finanskrisen i efteråret Indgrebet har derfor sin klare berettigelse, og de første reaktioner fra ratingbureauerne har da også været positive. Som altid med boligmarkedet har kommentarerne været blandede og irrationelle. Mange har følt, at regeringen nu støttede 'chancerytterne' og 'gamblerne' på boligmarkedet. Men regeringen støtter ikke boligejerne. Der er ikke én offentlig krone involveret i indgrebet. Det skal derfor forstås som en god håndsrækning, men ikke som en form for støtte. Og det kan nogen gange være sundere fremfor at opnå støtte. Med forslaget påføres investor en risiko, som må prissættes i markedet i form af et tillæg til renten. Fra den side er der talt dunder mod forslaget, men spørgsmålet er, hvor meget der er teatertorden. Betragter man merrenten på garantiprodukterne, som giver en langt stærkere beskyttelse af låntager, tyder det ikke på nogen voldsom merpris som følge af lovforslaget i dets reviderede form. Har politikerne hermed på uansvarlig vis givet grønt lys for en ny bølge af rentetilpasningslån? Nej, det har de ikke. Det sidste ord er ikke sagt i denne sammenhæng, og en såkaldt 'tilsynsdiamant' er på vej med overordnede leveregler for realkreditten. Her må vi forvente, at der sættes grænser for, hvor omfattende F1 udlån og afdragsfrie udlån må være i det enkelte realkreditinstitut. Det vil være klogt at få sådanne regler på plads i tide, inden der kan opstå tendenser til nye bobler på ejendomsmarkederne. Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Forskellen på 'usandsynlig' og 'umulig' er stor, som vi lærte under finanskrisen i efteråret Indgrebet har derfor sin klare berettigelse, og de første reaktioner fra ratingbureauerne har da også været positive. Derfor bør man glæde sig over, at i det mindste ser én af usikkerhedsfaktorerne på det danske boligmarked nu ud til at være fjernet. Dermed er der én barriere mindre i forhold til en genrejsning af boligmarkedet.

3 Forsigtig optimisme 3 Danskerne er hverken blevet mere eller mindre positive i deres forventninger til boligpriserne siden august Siden august 2013 er der ikke sket de store ændringer i befolkningens vurdering af den fremtidige udvikling i boligpriserne. Det fremgår af en interviewundersøgelse, som Danmarks Statistik har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter i november pct. af de adspurgte forventer, at boligpriserne om ét år vil ligge højere, 43 pct. forventer uændrede priser, mens 9 pct. forventer lavere priser. De tilsvarende tal fra august-undersøgelsen lå på henholdsvis 44 pct., 44 pct. og 8 pct. Kun ganske få forventer mærkbare ændringer. Det er således blot 1 pct., der tror, at priserne vil ligge 'meget højere' om et år, mens ingen (0 pct.) forudser 'meget lavere' priser. FÅ 'VED IKKE' Der er ret få, der svarer 'ved ikke' i undersøgelsen, især når man tager i betragtning, at selv de økonomiske eksperter er uenige om, hvad vej boligpriserne går. I denne undersøgelse siger 4 pct. 'ved ikke' om boligprisernes udvikling det næste år. Man kan gisne om, at en del svarpersoner, der er usikre, måske svarer 'på samme niveau'. UNGE OG ÆLDRE 'OPTIMISTER' Når de positive og negative besvarelser sammenvejes til det såkaldte nettotal, giver det et resultat på 18 for forventningerne ét år frem i tiden. I august 2013 lå nettotallet på 18,8. Ser man på, hvordan nettotallet ligger for de forskellige aldersgrupper, er det de yngste deltagere i undersøgelsen fra 20 til 29 år samt de ældste (fra 70 til 74 år), som er de mest positive. Den tendens går igen i samtlige undersøgelser, der er gennemført siden starten i februar Forskellen mellem de 'unge optimister' og de 'midaldrende skeptikere' er tydelig. For gruppen fra 20 til 29 år er nettotallet på 22,1, mens det ligger på 12,9 for de 40 til 49-årige. 'KONSERVATIVE' FORVENTNINGER Til gengæld er denne gruppe mere positiv, når det gælder den langsigtede udvikling (Se figuren næste side). Også denne tendens er gennemgående i samtlige undersøgelser, der er foretaget. 67 pct. svarer, at de tror på højere boligpriser om fem år, mens 16 pct. forventer priser 'på samme niveau'. 8 pct. tror på lavere priser. Forventningerne er forholdsvis 'konservative' i den forstand, at kun 4 pct. regner med 'meget højere priser' om fem år. Undersøgelsen baserer sig på 887 gennemførte interviews og vurderes at være repræsentativ for holdningen i befolkningen. PRISFORVENTNINGERNE PÅ ET ÅRS SIGT OG PÅ FEM ÅRS SIGT, NOVEMBER % 70% 67% 60% 50% 40% 43% 43% 30% 20% 10% 0% 16% 9% 8% 4% 1% 0% 0% 4% 5% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke Priser om 1 år Priser om 5 år

4 4 BOLIGMARKEDETS 'HUMØRBAROMETER' FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN 1 OG 5 ÅR FREM UDTRYKT I NETTOTAL Februar 2010 Maj 2010 August 2010 December 2010 Maj 2011 September 2011 December 2011 Maj 2012 September 2012 Januar 2013 April 2013 August 2013 November Priser om 5 år Priser om 1 år Når danskeren er prognosemager For at undersøge danskernes forventninger endnu grundigere, er interviewpersonerne også blevet bedt om at anslå, hvor meget præcist de tror, at boligpriserne vil stige eller falde. Det må understreges, at der er forskel på blot at vurdere, om markedet går op eller ned, og så til at anføre ændringerne i boligpriserne i x-antal procent. Derfor skal disse svar tages med et vist forbehold. Svarene er ikke desto mindre vigtige, fordi der kan være forskellige opfattelser af, hvad 'højere boligpriser' eller 'meget højere boligpriser' dækker over. Når 44 pct. af de adspurgte svarer, at de regner med 'højere boligpriser' om et år, regner de så med 2 pct. højere eller 20 pct. højere priser? Vurderingen af, hvad der er 'højere priser', kan også ændre sig i løbet af en konjunkturcyklus, hvor boligpriserne i nogle perioder stiger med få pct. om året, mens de i andre perioder kan stige med 10 til 20 pct. om året. FLEST HÆLDER TIL 'SAMME NIVEAU' Når interviewpersonerne skal sætte tal på, hvor meget de regner med, at priserne stiger, svarer 3 pct. af dem, at priserne stiger med mere end 8 pct. 18 pct. svarer, at priserne vil stige med mellem 4 og 8 pct. 24 pct. forventer en stigning mellem 0 og 4 pct. 45 pct. forudser priser på samme niveau. 9 pct. regner med et større eller mindre prisfald. Disse forventninger er forholdsvis afdæmpede. Ser man på Danmarks Statistiks senest offentliggjorte månedstal for priserne ved ejendomssalg, og omregner dem til stigninger på årsniveau, ligger de for enfamiliehuse på en vækst på 2-3 pct.

5 Faktuelle forhold vægtes højt 5 Stor stabilitet i besvarelserne, når danskerne skal svare på, hvad det er, der styrer deres forventninger I undersøgelsen fra Danmarks Statistik spørges der også til, hvad interviewpersonerne lægger til grund for deres forventninger. Der har været stor stabilitet i besvarelserne af dette spørgsmål, og generelt forekommer svarene rationelle. Det peger på, at undersøgelsens resultater er troværdige, og at de ikke er udtryk for tilfældige stemningsskift. I november 2013 er den dominerende årsag til danskernes prisforventninger den faktisk konstaterede prisudvikling på ejerboliger. 75 pct. svarer, at de har tænkt på prisudviklingen i det sidste halve år, da de skulle vurdere den fremtidige prisudvikling. 69 pct. anfører, at de tænker på Danmarks økonomiske situation. 40 pct. peger på renteudviklingen, og det går igen i samtlige undersøgelser, at renten har været den tredjevigtigste faktor i forventningsdannelsen. Det fjerdevigtigste forhold er de økonomiske eksperters udtalelser, idet 33 pct. anfører, at de har tænkt på dette forhold. På femtepladsen kommer udtalelser fra familie, venner og bekendte med 27 pct. Svarene viser, at de dominerende faktorer i forventningsdannelsen er de faktuelle forhold som den historiske prisudvikling, samfundsøkonomien og renten. Økonomiske eksperter vægtes højere end realkredit, banker og ejendomsmæglere. Spørgsmålet er dog, om interviewpersonerne kan sondre mellem uafhængige økonomiske eksperter og økonomerne fra den finansielle sektor, som de ser på TV og hører i radioen. STABIL RÆKKEFØLGE Rangordningen af de faktorer, der styrer forventningerne, er meget stabil. Der sker ikke pludselige revolutioner i danskernes forventningsdannelse, når det drejer sig om så vigtigt et emne som boligpriserne. Undersøgelserne fra starten af 2010 til ultimo 2013 dækker en periode, hvor der både har været en alvorlig krise på ejerboligmarkedet og tegn på en vending til det bedre. Til trods for disse skift har besvarelserne været meget stabile, hvad der får Boligøkonomisk Videncenter til at fæstne stor tillid til robustheden i undersøgelsen. Der er også spurgt til, om interviewpersonerne har undersøgt boligpriserne inden for de seneste tre måneder, og om man konkret har overvejet og taget skridt til køb/salg. 42 pct. svarer, at de har undersøgt boligpriserne i de sidste tre måneder. Det viser, at danskerne går op i boligmarkedet og boligøkonomi. LANGT FRA TANKE TIL HANDLING 17 pct. svarer, at de inden for de seneste tre måneder har overvejet at købe eller sælge bolig. Her er tale om en høj andel. I 2012 var der i almindelig fri handel ca tinglyste salg af enfamiliehuse og ejerlejligheder. Hvis 17 pct. af befolkningen i de boligsøgende aldersklasser overvejer køb/salg, er langt flere personer optaget af handel på boligmarkedet end de, der rent faktisk får gennemført en handel i løbet af det enkelte år. Det kunne tolkes sådan, at der kan være langt fra at gå med tankerne om at handle og til rent faktisk at gennemføre beslutningen. For at undersøge, om tankerne om køb/salg er reelle, spørges der også til, om man har kontaktet en ejendomsmægler, et realkreditinstitut eller banken i forbindelse med den påtænkte handel. Dette spørgsmål er kun stillet til de 17 pct., der sagde, at de overvejede køb/salg. Det viser sig, at knap halvdelen (47 pct.) af dem rent faktisk har foretaget en sådan henvendelse. 90% 80% 70% DE VIGTIGSTE ÅRSAGER TIL PRIS- FORVENTNINGERNE PÅ 1 ÅRS SIGT Danmarks økonomiske situation 60% Prisudviklingen på boliger indenfor det seneste halve år 50% Renteudviklingen 40% 30% Økonomiske eksperters udtalelser 20% feb-10 maj-10 aug-10 dec-10 maj-11 sep-11 dec-11 maj-12 sep-12 jan-13 apr-13 aug-13 nov-13

6 Ny model for førstegangskøberes boligbyrde 6 I begyndelsen af 2014 lancerer Boligøkonomisk Videncenter modellen BOB, der kan beregne den enkeltes husholdningsbudget og boligudgifterne Bliver det lettere eller sværere for unge at komme ind på boligmarkedet? Og hvad ligger der bag ændringerne i førstegangskøbernes vilkår? Det er centrale boligøkonomiske spørgsmål. For samfundet er det vitalt, at unge kan få deres egen bolig, og for de unge husstande er boligudgiften den væsentligste enkeltpost. Ofte sidder man hårdt i det, når man har købt bolig første gang. Hvis husstanden er spændt hårdt for, er det vigtigt at have styr på budgettet. Også set i en større sammenhæng får det betydning. De forhold, som spiller en rolle i dagligdagen ude hos boligejerne, ender også med at få betydning for samfundsøkonomien. Bliver tilværelsen for sur for boligejerne, så de må skære ned på forbruget, falder forbrugertilliden, og i sidste instans også efterspørgsel og beskæftigelse. Det er samtidig et varsel om, at boligpriserne snart kan falde. Derfor er det værdifuldt at have et værktøj, der kan overvåge boligejernes økonomiske råderum i detaljer, og i særdeleshed førstegangskøbernes vilkår. Sådan et værktøj præsenterer Boligøkonomisk Videncenter i begyndelsen af Tegning: Bob Katzenelson EN TUNG BYRDE I 2012 udtrykte 13 pct. af de 30 til 39-årige på landsplan overfor Danmarks Statistik, at boligudgiften var en tung byrde. 37 pct. fandt, at det var 'noget af en byrde'. Det understreger vigtigheden af at kortlægge dette område nøje. Først var der S.M.I.L.E., Simulation Model for Individual Life Cycle Evaluation, som DREAM udviklede i forbindelse med projektet om den langsigtede boligefterspørgsel. Nu kommer så BOB, BOligByrdemodellen, som er blevet til i et samarbejde mellem Boligøkonomisk Videncenter, Schantz og Fine Analytics. BOB regner på økonomien i den enkelte husholdning, der køber bolig for første gang i Hovedstadsområdet. Boligøkonomisk Videncenter har ikke ønsket at udvælge én enkelt husholdning som en slags rollemodel, men har i stedet valgt at vise situationen for et bredt spektrum af forskelligartede husholdninger.

7 7 De spænder over singler til par, fra lavtløns- til højtlønsområder og fra personer, der efterspørger mindre lejligheder til dem, som har et større hus inden for rækkevidde. KORTLÆGGER FAMILIERNES BOLIGVALG Modellen skal vise, hvor vanskeligt det er for forskellige husholdninger at komme ind på boligmarkedet på et givent tidspunkt. Derfor opdateres modellen hele tiden med den seneste udvikling i boligpriser, lønninger og finansieringsomkostninger. Den indeholder en skattemodel, der beregner skatten i detaljer for hver husholdning for sig, og tager højde for skatteforhold og kørselsfradrag i den kommune og den givne bopæl, som familien vælger. Når modellen har bestemt de faste udgifter i husstanden til skat, bolig, transport med videre, beregnes husholdningens rådighedsbeløb. Beløbet viser, om det er realistisk for familien at efterspørge en given bolig i en bestemt kommune, eller om familien må vælge en mindre og billigere bolig i samme kommune eller flytte til en anden kommune. Modellen kortlægger på den vis en families mulige boligvalg og dette valgs konsekvenser for økonomien. Modellen regner på familiens økonomi med en høj detaljeringsgrad. Det er vigtigt, at beregningerne er realistiske og sikre, så en familie kan relatere sig til de regnestykker, som modellen opstiller. Detaljeringen går helt ned til forskelle i benzinforbrug alt efter hvilken bil, familien kan råde over, og til de realistiske telefonudgifter for forskellige familietyper. Et ægtepar med to teenagedøtre har en højere telefonregning end den enlige unge mand HUSHOLDNINGER Når modellen har beregnet økonomien i et stort antal husholdninger i alt kan der opstilles et indeks for, hvor tung boligbyrden er for førstegangskøbere i Hovedstadsområdet. Indekset sammenvejer forskellige forhold, og bliver løbende opdateret af Boligøkonomisk Videncenter. Som nævnt er boligbyrden et vigtigt begreb, da det er afgørende for samfundet, at unge kan komme ind på boligmarkedet og etablere sig som familie. Det er også vigtigt, at der er mobilitet på arbejdsmarkedet. Med BOB-modellen kan man dekomponere årsagerne til, at boligbyrden ændrer sig og aflæse, hvor meget hver faktor bidrager med: Hvor meget vejer lønningerne ind med? Hvad betyder indkomstskatten? Grundskylden? Hvordan slår renteudviklingen igennem? Hvad betyder realkreditinstitutternes bidragssatser? og så videre. Når alle faktorer indregnes og rangordnes, sikres overblikket. Derved bliver modellen et værktøj, der kan bidrage til diskussionerne om familiernes privatøkonomi og boligudgifter. Når modellen er kørt ind, vil den blive udvidet til også at dække områder i Østjylland. Hovedstadsområdet og Østjylland er udvalgt til at begynde med, fordi boligpriserne her er markant højest et forhold, der kan give førstegangskøberne et boligbyrdeproblem. UDGIFTSPOSTERNE Modellen bygger på meget detaljerede oplysninger om familiernes forbrug. For overskuelighedens skyld har man valgt at begrænse detaljeringsgraden til nogle overordnede poster. Det er trods alt boligbyrden, som er det vigtigste at måle for Boligøkonomisk Videncenter. Modellen beregner et stort antal indtægts- og udgiftsposter. Af disse poster er de 33 væsentligste udvalgt til at blive vist i modellens afrapportering. På den baggrund beregnes yderligere 11 nøgletal til at beskrive familiens økonomiske situation. Disse tal udregnes for hvert kvartal, hvor der fokuseres på stigningen i forhold til det foregående kvartal og i forhold til året før. Endelig beregnes en liste over de poster, der har ændret sig mest i forhold til det foregående kvartal målt i kroner, hvad enten det nu er en besparelse eller en merudgift. De vigtigste poster er indtægtsposter, boligposter, bilposter, øvrige udgifter, øvrige lån og opsparinger samt indkomstskatter. Boligposterne omfatter ydelsen på realkreditlån og restfinansiering med en separat visning af renteudgiften. Hertil kommer grundskyld og ejendomsværdiskat, husforsikringer, fællesudgifter (for ejerlejligheder), el, gas, vand og varme, samt 'andet'. Bilposten omfatter ydelsen på finansieringen med en separat visning af renten. Hertil kommer forsikringer, brændstof, grøn ejerafgift og 'andet'. Øvrige udgifter omfatter A-kasse og faglige kontingenter, pensionsindbetalinger, betaling for vuggestue, dagpleje, børnehave, SFO, fritidsklub og privatskole. Hertil kommer udgifter til Sygeforsikringen Danmark, familieforsikring, ulykkesforsikring, rejseforsikring og andre forsikringer. Endvidere indgår en række andre forbrugsområder, hvor det er muligt at hente gode dataoplysninger. Det er telefon, internet, TV pakker, medielicens. Der medtages også andre transportudgifter end biltransport, idet modellen indregner tog/buskort og udgifter til taxi. Endelig indgår en lang række andre udgiftsområder som tandlæge, briller/kontaktlinser, aviser og blade, alarmer, foreninger og organisationer, udstyr til hobby og sport, bådudgifter, udgifter til kæledyr med mere. Udgifter til mad og drikke, beklædning, rejser, gaver, tobak medtages derimod ikke. Disse udgifter dækkes ind via det rådighedsbeløb, som modellen beregner for familien. Afgørende for vurderingen af boligbyrden, og hvor realistisk et boligkøb er, bliver, om dette rådighedsbeløb er tilstrækkeligt for den pågældende familietype.

8 8 SCENARIEFAMILIERNE Modellen regner på fem forskellige familietyper: - enlig uden barn - enlig med 1 barn - par uden børn - par med 1 barn - par med 2 børn Da der regnes på førstegangskøbere, er alle antaget at være yngre. Af hensyn til BOB-modellen er det nødvendigt at angive personernes eksakte alder, og dette er gjort for alle familietyper. Ældre kan naturligvis også være førstegangskøbere, men de fleste i denne kategori er nu yngre. Samtidig antager man hvilken type af stilling, personerne i de enkelte husholdninger har. Det er gjort ud fra oplysninger fra Danmarks Statistik, så stillingsbetegnelse, alder og indkomstgruppe passer sammen. For eksempel er der for par med 1 barn og med en husstandsindkomst på brutto ca kr. tale om en tømrer, der Gribskov lever sammen med en frisør. For et par med 1 barn, der har en bruttoindkomst på kr., er der tale om en elektriker, der bor sammen med en tandtekniker. Det højtlønnede par med en bruttoindkomst på kr. består af en mandlig revisor og en kvindelig psykolog. For hver familietype gælder, at der regnes på forskellige indkomstforhold. De husstandsindkomster, der regnes på, er: kr kr kr kr kr kr kr kr. Dog medtages ikke par med 1 eller 2 børn, der har en husstandsindkomst på kr. Disse familier er så udgiftsbelastede, at det ikke er realistisk, at de optræder som førstegangskøbere i Hovedstadsområdet. Enlige med en indkomst på kr. er heller ikke medtaget. Det skyldes, at der er relativt få enlige yngre med en så høj indkomst, og de, der findes, har sandsynligvis allerede foretaget et boligkøb, før deres indkomst nåede op over de kr. 12 MULIGE BOPÆLSKOMMUNER Familierne kan i udgangssituationen vælge mellem boliger i 12 kommuner. De er udvalgt, så de repræsenterer et bredt spektrum af boligpriser (målt ved prisniveauet pr. m 2 ). Alle voksne antages at arbejde i København. Så vælger man en bopælskommune udenfor København, må begge i et parforhold pendle ind til arbejde. Om det på langt sigt er holdbart for børnefamilierne kan diskuteres, men som udgangspunkt er det antaget, at familierne i det første år holder fast i at arbejde i København. Og modellen regner kun på familiens økonomi det første år. De 12 kommuner er: Frederiksberg, Gentofte, Rudersdal, København, Gladsaxe, Ballerup, Rødovre, Høje Taastrup, Ishøj, Køge, Gribskov og Halsnæs. Halsnæs Ballerup Rødovre Ishøj Høje Taastrup Køge Rudersdal Gladsaxe Gentofte Frederiksberg København Endvidere er der indenfor hver kommune mulighed for at vælge (men kun hvis man har råd!) mellem en 2 værelses lejlighed på 60 m 2, en større 3 værelses lejlighed på 90 m 2, et mindre parcel-/rækkehus på 110 m 2 og et noget større parcelhus på 140 m 2. Lejligheder i Halsnæs og Gribskov kommuner er fravalgt, fordi der er relativt få af dem. TRE TYPER FINANSIERING Endelig kan boligkøberne vælge mellem tre typer af finansiering: Den billigste på markedet i form af afdragsfrie F1 ere, og på den anden side fastforrentede lån med afdrag. Endelig er der mulighed for en mellemløsning med en tolagsfinansiering, der både indeholder afdragsfrie F1 ere og fastforrentede lån med afdrag. For alle familiety-

9 9 per gælder, at restfinansieringen er banklån, og der opereres med 5 pct. egenfinansiering. Banklånet er et 20 årigt lån, hvor renten pt. er 7,5 pct. Faste etableringsomkostninger er sat til kr. og variable omkostninger til 1.5 pct. til tinglysning. Før der tages højde for de forskellige begrænsninger eller 'filtre', der er lagt ind i modellen, regner den på 5 familietyper gange 8 indkomstintervaller gange 12 mulige bopælskommuner gange 4 boligtyper gange 3 finansieringsmodeller. I alt kombinationer. FORSKELLIGE BILVALG Modellen regner også på forskellige bilvalg for familien. Den tager således højde for, at bilerne alt efter klasse har forskellige forsikringsudgifter og brændstoføkonomi. I første omgang er der åbnet for to mulige bilklasser. De spænder fra billige, brugte vogne til biler i den lille mellemklasse. Hertil kommer, at enkelte husstande ikke har bil (personer i lejlighed i København/Frederiksberg bortset fra højindkomstgrupper), mens andre husstande opererer med to biler. Om man har bil til rådighed er stærkt indkomstafhængigt. For det laveste indkomstinterval i modellen med en bruttoindkomst på mellem kr. og kr. gælder ifølge Danmarks Statistik, at 61 pct. af danskerne har bil. For bruttoindkomster mellem kr. og kr. har 74 pct. således bil. For husstandene med bruttoindkomst mellem og kr. er det 85 pct. For personer i ejerbolig gælder, at 87 pct. har bil. ENTEN ELLER Sandsynligheden for, at man har bil til rådighed, er imidlertid lav i København/Frederiksberg. Det taler for, at de mest pressede førstegangskøbere med lavere indkomster vil opgive bilen for at få råd til at købe en ejerlejlighed inde i København/Frederiksberg. Hvis de gør det og samtidig har relativt begrænset afstand til og fra arbejde, vil de kunne klare sig ved hjælp af kollektiv transport. Der er således et trade-off i modellen: Bosætter man sig langt fra centrum, hvor huspriserne er lavere, kræver det i praksis to biler for at kunne pendle til arbejdet for at få hverdagen til at hænge sammen. Kan man omvendt helt undvære en bil, kan man bosætte sig dyrt, men centralt i København/på Frederiksberg. Men det bliver i en mindre lejlighed, med mindre man er højtlønnet. Dette trade-off er meget kontant for en børnefamilie, der er førstegangskøbere. Huspriserne nær centrum af København er for høje for mange førstegangskøbere, og de må derfor flytte længere væk, hvis de ønsker ekstra børneværelse/r og have. Men de billige boliger i pendlerkommunerne har flere ulemper: Der kan være langt til og fra arbejde, hvilket betyder, at familien bliver nødt til at have en bil til rådighed, lige som det kræver, at man står tidligt op om morgenen for at undgå de værste køer ind mod centrum. Disse forudsætninger giver samlet fire mulige bilvalg. Dermed når antallet af mulige kombinationer med de givne forudsætninger op på (5.760 X 4). Som nævnt er der lagt visse begrænsninger ind i modellen for at reducere de usandsynlige kombinationer. Ud over de førnævnte begrænsninger, er der sat et loft over, hvor stort et boliglån, familierne kan få. Det er sat til 4,5 gange med bruttoindkomsten.

10 Udgifter til administration drift og vedligehold i lejligheder 10 Boligøkonomisk Videncenter har i et working paper undersøgt et vigtigt led i de samlede omkostninger ved at bebo en lejlighed Udgifterne til administration, drift og vedligeholdelse i lejligheder er ikke uvæsentlige poster for en boligejer. Dertil kommer, at de spiller en central rolle i boligøkonomisk teori og økonomiske modeller. Cand.merc.fir. Marc Lund Andersen, Boligøkonomisk Videncenter, har gennemført en undersøgelse af udgifterne til administration, drift og vedligeholdelse i lejligheder. Undersøgelsen er et vigtigt led i kortlægningen af de samlede omkostninger ved at bebo en bolig de såkaldte 'user cost'. De indgår, når man skal bestemme boligpriserne i de økonomiske modeller. User cost for forskellige boligtyper som ejer- og lejeboliger afgør også forskydningerne i efterspørgslen mellem disse boligtyper. STOR USIKKERHED Mange af de forhold, der påvirker boligefterspørgslen og beboernes udgifter, er kendte og kan bestemmes med rimelig stor nøjagtighed. Det er også muligt at beregne den effektive rente på et boliglån med lige så mange decimaler, som man ønsker. Helt anderledes forholder det sig imidlertid med udgifterne til administration, drift og vedligeholdelse af boligen. Her råder der stor usikkerhed. En væsentlig del af disse poster vedrører forbrugsafhængige udgifter til el, vand og varme. Disse udgifter varierer med husholdningens størrelse, og derfor udelades disse poster normalt i en opgørelse af driften. Og selv om dette forhold fjernes, er der fortsat stor usikkerhed om udgifterne. I Danmark har man hidtil taget afsæt i stikprøver med regnskabsoplysninger for private udlejningsejendomme eller i boligforeningerne under den almene sektor. Og umiddelbart har man antaget, at oplysningerne kunne overføres til ejerboliger. ANALYSE AF FEM UNDERSØGELSER Boligøkonomisk Videncenter har udarbejdet en sammenlignende analyse af fem danske undersøgelser. Videncentret har også selv indsamlet data, der i modsætning til de tidligere undersøgelser bygger på oplysninger fra ejerlejligheder. Disse data er indsamlet i perioden ultimo 2012/primo Når der vælges ejerlejligheder frem for parcelhuse, skyldes det, at der kan rekvireres regnskabsoplysninger for ejerlejlighedsforeningerne. Der foreligger ikke tilsvarende oplysninger for udgifterne i parcelhuse, og det ville være tidskrævende og forbundet med store omkostninger at fremskaffe oplysninger fra parcelhuse i samme omfang som for ejerlejligheder. NØGLETAL FRA 1,8 TIL 4 PCT. For at kunne sammenligne udgiftsniveauet for administration, drift og vedligeholdelse for forskellige boliger, opgør man de samlede udgifter i kroner pr. m 2 som en procentsats i forhold til boligens værdi pr. m 2. I de fem undersøgelser, som BVC har gennemgået, lander dette nøgletal i intervallet fra 1,8 pct. til 4 pct. BVC s egen undersøgelse viser, at udgifterne i ejerforeningerne ligger på 1,45 pct. Her er ikke medregnet varmeudgiften i den individuelle bolig. Der er også indsamlet tal for varmeudgifterne, og lægges de oveni, lander man på 1,88 pct. og her er el, gas og vand fortsat ikke inkluderet.

11 11 Udgifterne til vedligeholdelse indgår til dels i fællesudgifterne til ejerforeningerne, men der er en række vedligeholdelsesposter, som ikke er med. De omfatter ejerens egen indvendige vedligeholdelse og i nogle tilfælde større reparationsarbejder på ejendommen. Sidstnævnte vælger ejerforeningerne i nogle tilfælde at finansiere via låneoptagelse. BVC skønner, at når disse øvrige udgiftsposter medtages, ligger de samlede udgifter til administration, drift og vedligeholdelse for en gennemsnitlig bolig medregnet varme, vand med videre på 2,25 pct. I praksis vil tallet dog variere meget fra lejlighed til lejlighed alt afhængigt af ejendommens specifikke karakteristika såsom stand, alder og type af bebyggelse KR. PR. MÅNED Det fundne nøgletal svarer til, at man i en lejlighed på 100 m 2 til en værdi af kr. pr. m 2 vil have en samlet årlig udgift til administration, drift og vedligeholdelse på kr. eller knap kr. pr. måned. Det vil nok lyde dyrt for mange, men man skal huske, at varme og el er medregnet, og at der også indgår den vedligeholdelsesindsats, der ikke er dækket af fællesudgifterne. Oplysningerne i BVC s undersøgelse baserer sig på data fra 120 forskellige ejerforeninger. De er udvalgt, så de repræsenterer ejendomme i forskellige aldersgrupperinger (tre grupperinger), varierende antal lejligheder i ejendommen (2 grupperinger), samt forskellige m 2 priser for lejlighederne (målt på pris for en faktisk udbudt lejlighed i hver ejerforening og inddelt i tre grupperinger). Inddelingen i grupper er foretaget for at sikre, at et bredt udsnit af lejligheder er repræsenteret i undersøgelsen. Dertil kommer, at metoden gør det muligt at kigge efter mulige mønstre i tallene. Cand.merc.fir. Marc Lund Andersen, Boligøkonomisk Videncenter, står bag undersøgelsen 'Administration, drift og vedligehold af lejligheder'. Undersøgelsen er afrapporteret i et working paper, der kan downloades fra eller rekvireres i sekretariatet.

12 Working paper om Holland 12 Boligøkonomisk Videncenter har undersøgt det private udlejningsmarked for boliger Holland er et af de lande, Danmark ofte bliver sammenlignet med på forskellige parametre. Lige som Danmark har Holland det, økonomer kalder 'en lille åben økonomi'. Velfærdsniveauet er højt, lige som landet har en høj boligforsyning. Relativt set er Holland det land i Europa, der har den største andel alment boligbyggeri. Og samtidig er Holland og Danmark de to lande i verden, hvor udlån til boligformål er højest i forhold til nationalindkomsten. Dertil kommer, at de to lande også har den mest restriktive lejelovgivning i Europa. Forskningsassistent, Master of public policy, Jonathan Fitzsimons, har udarbejdet et working paper om det hollandske boligmarked med særlig fokus på private udlejningsboliger. Det er tale om et forstudie til Boligøkonomisk Videncenters ambitiøse projekt, der går ud på at sammenligne markederne for privat udlejning i England, Holland, Tyskland og Danmark. ANDERLEDES REGULERING Markedet for private udlejningsboliger i Holland er blandt andet interessant, fordi man har valgt en anden form for regulering af, hvornår en udlejningslejlighed har et lejeloft, og hvornår det kan have en markedsbestemt husleje. Disse regler gælder for såvel private som for almene lejligheder. I det hollandske system tildeles lejligheden et antal points, der afhænger af lejlighedens størrelse og fysiske standard. Derimod indgår beliggenhed ikke. De points, lejligheden får, bestemmer en maksimal husleje. Opnår lejligheden et tilstrækkeligt højt antal points, 143 eller mere, er huslejen i princippet fri. I Danmark har vi fri husleje, hvis lejlighederne er taget i brug efter 31. december Vi bruger således ikke lejlighedens kvalitet som grundlag, når vi skal afgøre, om der kan tages en markedsbestemt husleje (eller helt præcist en aftalt husleje). For os virker disse regler om ibrugtagningstidspunktet selvfølgelige, men for udlændinge kan de forekomme overraskende og forvirrende. Arbejdspapiret gennemgår det hollandske pointsystem i detaljer. Systemet er kontroversielt, og regeringen har bebudet en revision, hvor lejlighedens beliggenhed i højere grad skal inddrages i pointgivningen. Hertil kommer, at de almene boligselskaber ikke altid udnytter deres ret til at opkræve en fri markedsleje for de lejligheder, hvor de har ret til det. Det betyder, at der lægges pres på den husleje, man kan opkræve i den private udlejningssektor for de ikke-regulerede lejligheder. MEGET DETALJERET Pointsystemet er meget detaljeret, for eksempel afhænger antal points af længden af køkkenvasken. Hvor i Holland lejligheden ligger, spiller en begrænset rolle, men næromgivelserne f. eks. nærhed til en park kan dog give op til 25 points. Den geografiske beliggenhed spillede tidligere ikke ind, men siden 2011 har man kunnet få et tillæg på op til 40 points, hvis lejligheden ligger i et område med mangel på boliger. Det hollandske system, hvor man forsøger at regne sig frem til en reguleret husleje, er endvidere interessant, fordi man i Tyskland opererer med et andet pointssystem, det såkaldte Mietspiegel. Her forsøger man med matematisk præcision at regne sig frem til en husleje, der i princippet skulle afspejle en sand markedsleje, og lejlighedens beliggenhed er et vigtigt element. FLERE WORKING PAPERS PÅ VEJ Endnu et working paper om det tyske boligmarked er således på vej. Disse working papers indeholder detaljerede informationer om de pågældende landes boligmarkeder med særligt fokus på den politiske og juridiske regulering. Det komparative studie, der udføres af blandt andre Cambridge University og London School of Economics vil omhandle en komparativ økonomisk analyse af, hvordan markederne fungerer. Der er således en klar arbejdsdeling mellem working papers og den efterfølgende analyse fra Cambridge universitetet.

13 Det er i krisetider, at systemerne bliver testet 13 Tvangsauktioner er et nødvendigt onde for, at et godt realkreditsystem kan fungere, siger PhD og landinspektør Karin Haldrup, Aalborg Universitet København, der sammen med forskningsinstitutionen DREAM skal kortlægge et større antal tvangsauktioner Der er uvægerligt en negativ klang over ordet tvangsauktion, og de fleste forbinder det med ulykke, familier, der må flytte ud af deres huse til en usikker fremtid med store tab, økonomiske såvel som menneskelige. Dertil kommer tabene for kreditorer og for samfundet. Men man kan også opfatte tvangsauktioner som en afprøvning og en slags effektivitetstest af systemerne. Det gør landinspektør og PhD Karin Haldrup. Det er nødvendigt at have sikkerhed bag et realkreditlån, så långiverne i værste fald kan søge dækning for deres tilgodehavender ved at realisere den pantsatte ejendom. Men desværre påfører en tvangsauktion ofte både låntager og långiver tab: Hvis prisen på tvangsauktionen ikke dækker gælden, overføres resten som personlig gæld, som skyldner kan være belastet af i mange år efter, foruden at miste kreditværdigheden, siger Karin Haldrup. Tvangsauktioner er således et nødvendigt onde, hvis systemet skal være effektivt, og risikoen for investorerne skal være lav. En tvangsauktion er en kvalitetstest af systemet en test, der siger noget om långivning og tagning. Men der skal være en balance mellem at sikre adgang til realkredit til dem, der har brug for et lån, og så de betingelser, som lånet ydes på. Det er denne hårfine balance, der interesserer mig og som også kan genfindes i den undersøgelse, vi nu er i gang med. Hermed henviser Karin Haldrup til det projekt, som Boligøkonomisk Videncenter har sat i gang i dette efterår. Projektet skal udføres i et samarbejde mellem Aalborg Universitet København, og den uafhængige forskningsinstitution DREAM (Danish Rational Economic Agents Model). Frem til udgangen af næste år skal de to institutioner undersøge et større antal tvangsauktioner med det sigte at finde frem til årsager og de bagvedliggende strukturer for tvangsauktionerne. Hvilke roller indtager de forskellige aktører, og hvor meget betyder udviklingen på ejendomsmarkedet og de såkaldte socioøkonomiske faktorer? Karin Haldrup er uddannet landinspektør fra 1978 og har arbejdet i mange lande, hvor hun har løst opgaver for bl.a. FN, EU og Verdensbanken. F.eks. har hun været med at til at udvikle registreringssystemer for fast ejendom i de baltiske lande. Fra 2007 til 2010 gennemførte hun et PhDforløb om det danske realkreditsystem.

14 14 Overordnet skal forskningsprojektet være med til at belyse, hvordan systemet kan gøres mere effektivt ved at forhindre de tab, som følger af tvangsauktioner. De har som bekendt vide konsekvenser for samfundet, men i særdeles også for den berørte låner og realkreditinstitutterne, der taber penge, og som sender regningerne videre til låntagerne i form af højere bidragssatser. NØDVENDIGT AT TESTE Det er et spændende projekt, og jeg er glad for, at Boligøkonomisk Videncenter tog godt imod henvendelsen om at få undersøgt disse forhold. Der er jo tale om et område, der ikke er særligt grundigt belyst. Og det kan undre, for det er jo et evigt relevant emne. For det første er det nødvendigt med regelmæssige mellemrum at få testet, om tvangsauktioner foregår effektivt. Hvis det ikke er tilfældet, får processen lov til at trække ud, og jo større bliver tabene. Restancerne hos debitor betales ikke, ejendommen forfalder osv. Der er altid sammensatte årsager til tvangsauktioner. I krisetider stiger antallet af tvangsauktioner, men hvad er de dybere årsager? Har der været udvist uansvarlighed af en eller flere af parterne? I hvilken udstrækning skyldes tvangsauktionerne ulykkelige omstændigheder eller ændrede markedsvilkår? Men der er også et andet og mere aktuelt forhold, som er vigtigt at få belyst. I dag kan vi se nogle geografiske mønstre i fordelingen af tvangsauktionerne, som hænger sammen med nogle markante strukturændringer på boligmarkedet. Lige nu er der en koncentration af tvangsauktioner på Vest- og Sydsjælland, mens det er begyndt at klinge noget af i Nordjylland. Problemet består i, at der er for mange boliger til for få mennesker i disse områder. Her kan folk ikke komme af med deres boliger. Læg dertil, at mange af husene i disse regioner er i en dårlig stand. Der er en livscyklus for huse, som der er for os mennesker. Ofte er der tale om gamle, nedslidte huse, som måske er tomme og forfaldne. Men der er også gode og dyre ejendomme på tvangsauktion, så koblingen mellem husenes art og tilstand og deres placering på Danmarkskortet bliver interessant at undersøge, siger Karin Haldrup. SPÆNDENDE SAMARBEJDSPARTNER DREAM s forskerteam gennemfører projektets socioøkonomiske analyser i samarbejde med Danmarks Statistik, der leverer integrerede data over de enkelte husholdninger. Det var Boligøkonomisk Videncenter, der foreslog, at vi skulle koble det socioøkonomiske element på undersøgelsen. Det synes jeg var en glimrende idé. På den måde får vi mulighed for at blive lukket ind i en ny verden, hvor man bruger avancerede modeller til at fremskaffe data og får mulighed for at følge enhederne over tid. Forhåbentlig kan vores forskellige kompetencer gå op i en højere enhed. Det bliver i al fald spændende at arbejde sammen med nogle personer, der har en hel anden indgang til forskningen. Selv er Karin Haldrup uddannet som landinspektør, hvis faglige profil er relateret til fast ejendom og ejendomsretlige forhold. ET NATURLIGT FORHOLD Vi går ikke kun og måler de store vidder, som myten ellers foreskriver. Vi arbejder med ejendomsregulering, ejendomsregistrering og arealforvaltning. Og det er jo disse værdier, der bliver pantsat. Så der findes faktisk et naturligt forhold mellem realkredit og landinspektørarbejde. Fundamentet for al pantsætning er den gamle tinglysningslov fra 1926, hvor man etablerede et system, der registrerede pant på en sikker måde. Systemet var faktisk så langtidsholdbart, at da man gik over til digital tingslysning for nogle år siden, behøvede man ikke at lave om på principperne. De var så stærke og gennemtænkte, at de kunne føres videre i digital form. GAMMELT, MEN VIGTIGT PRINCIP På samme måde med vores realkreditsystem. Vi har verdens ældste realkreditlovgivning, der blev grundlagt i Og et af de vigtigste elementer i den første realkreditlov var en bestemmelse om tvangsauktioner. Man kan nemlig ikke opretholde et realkreditsystem uden at operere med tvangsauktioner. For låner man som kreditor mange penge ud, skal man også have sikkerhed på en eller anden måde. Og kan låner ikke overholde sine forpligtelser, har kreditor mulighed for at kræve pantet realiseret på auktion. Det princip blev allerede fastlagt dengang. Og det er noget, mange lande misunder os. De oplever, at retssystemet ikke giver tilstrækkelig sikkerhed, og at tvangsauktioner bliver for tunge og for ineffektive. Det fordyrer realkreditten, som bankerne står for, øger risikoen og forårsager tab for kreditorerne. På den måde udtørrer realkreditten. Men er realkreditten nu også så effektiv, som den burde være. Den blev jo også kritiseret under finanskrisen? Vi har jo ændret lovgivningen af flere omgange og gennemført flere reformer. Faktisk var systemet allerede velfungerende i den vigtige periode omkr På det tidspunkt oplevede man den første boligboble i København, hvor folk, der flyttede til København, skulle have noget at bo i. Det blev ud-

15 15 nyttet af spekulanter. Dengang undersøgte man om realkreditten havde fejlet. Den analyse fastslog, at det faktisk var bankernes og ikke realkredittens skyld, at denne spekulation havde fundet sted. Også i 1930-erne var der krise, og den førte til en stor revision af realkreditten. I 1989 fik vi en ny realkreditlov, der ændrede på foreningsstrukturen og gjorde institutterne til aktieselskaber. Og selv i 2008 under finanskrisen blev der ydet lån i modsætning til de lande, hvor der var koldt på markedet. Så grundlæggende mener jeg, at vi har en effektiv og solid realkredit, der bygger på pantesikkerhed. Dermed ikke sagt, at systemet ikke kan blive bedre. Fornuftigt nok var det jo hele finansieringssystemet, som kom under lup efter krisen. Men hvorfor slap vi så nådigt igennem krisen også målt på antallet af tvangsauktioner, som var lavere end ved tidligere kriser? Jeg tror, der er flere forklaringer. Dels lå arbejdsløsheden på et lavere niveau. F1-lånene har formentlig også haft deres betydning i den sammenhæng. Og så tror jeg også, at det handlede om tilliden til de danske obligationer. Når alting bryder sammen, søger kapitalen derhen, hvor der er sikker havn, sikre investeringer. Det danske obligationsmarked er faktisk relativt stort i forhold til vores bruttonationalprodukt. Det har i den givne situation tiltrukket mange europæiske investorer, der har villet placeres deres midler dér, hvor de kunne opnå den bedste sikkerhed. Så på den led har krisen i andre lande gavnet os, siger Karin Haldrup, der understreger, at hun ikke er ekspert på dette område. MAN SKAL LÆRE AF KRISERNE Det, jeg har belæg for at sige, er, at man skal lære af kriserne. Det er dem, der fortæller os, hvor solide systemerne er. Det er dem, der gør folk mere fornuftige og renser ud i systemets dårligdomme. Også i den forbindelse er det interessant at undersøge tvangsauktionerne: Hvad var det, der gik galt. Så denne undersøgelse skal fokusere på alle de elementer, der er i en tvangsauktion. Den udløsende årsag er jo altid en misligholdelse af et lån, men derudover ligger der formentlig mange andre årsager bag. F.eks. personlige forhold, strukturudvikling på boligmarkedet og det, vi kalder de socioøkonomiske faktorer. I en højkonjunktur kan man som regel komme af med sin ejendom, hvis man kommer i knibe. Så sælger man for at undgå tvangsauktion. Men hvis markedet er helt dødt, så er det svært at sælge. Hvad forventer du, at der kommer ud af projektet? Jeg håber, vi kan finde frem til en typologi altså finde nogle forklaringsmønstre på, hvorfor det går galt. Jeg håber også, at vi kan finde nogle veje til at forebygge. Alene det, at vi får afdækket processerne og får sat fokus på problemet med tvangsauktioner kan hjælpe os et godt skridt videre på forebyggelsesvejen. Faktisk er flere realkreditinstitutter begyndt at tænke i de baner, hvor de nærmest holder de låntagere, der er kommet i uføre, i hånden. Således kan det ende med et 'medvirkesalg', hvor resultatet bliver, at låneren må sælge sin ejendom med tab, men uden at det ender med en tvangsauktion. En tvangsauktion er på alle måder en ulykkelig situation for den, det går ud over med tab af kreditværdighed, bolig og selvtillid til følge. NYHEDSBREV NR 14 December 2013 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V Redaktion: Curt Liliegreen, og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: John Norddahl Scanpix Colourbox