Skattestrukturen på ejerboligmarkedet

Transkript

1 Skattestrukturen på ejerboligmarkedet Af Jakob Færgeman og Claus Ørskov Vejleder Tine Lund Jensen Afleveringsdato 31. marts 2000 Økonomisk Institut Københavns Universitet

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Opgavens struktur Ejerboligmarkedets skattestruktur Rentefradragsretten Lejeværdibeskatning Ejendomsværdibeskatning Andre ejendomsskatter Skattestrukturen samlet set ADAM modellen Baggrunden for ADAM ADAM modellens struktur Boligmodellen User cost begrebet Kontantprisrelationen Boliginvesteringsrelationen Empirisk analyse af ejerboligmarkedets skatteforhold Tobins Q User cost Skatteændringers virkninger på omkostningsstrukturen Konklusion Litteraturhenvisninger Litteraturliste Bilag: A. Skat B. Beløbsgrænser C. ADAM modellen D. Effekt af en permanent indkomststigning på 1% E. Udledning af forholdet mellem vurderingspris og kontantpris i F. Udvikling i disponibel realindkomst og boligbeholdning G. Tobins Q H. Beregning af user cost I. Lejeværdisatser og -beløbsgrænser Afsnittene 4 og 6 er primært skrevet af Claus Ørskov, mens afsnit 5 primært er skrevet af Jakob Færgeman. Indledning (1), problemformulering (2), opgavestruktur (3) samt konklusion (7) er skrevet i fællesskab. Side 1 af 39

3 1. Indledning Danmark har siden 1993 oplevet en betydelig økonomisk vækst. Der var i foråret 1998 indikatorer, der viste, at den danske økonomi var i risiko for overophedning. Ledigheden havde været faldende siden 1993, og den økonomiske fremgang havde medført, at betalingsbalancens løbende poster var under pres af stigende forbrug. En begrundelse for forbrugsstigningen var bl.a., at de stigende huspriser havde givet anledning til lånefinaniseret forbrug i. Med vedtagelsen af Pinsepakken i juni 1998 ønskede man således at stabilisere den økonomiske vækst og dæmpe forbruget. Det var hermed forventningen, at realrenten efter skat i 2002 ville ligge 1 pct.-point højere end i 1998 som resultat af reduktionen af indkomstbeskatningen for såvel negativ som positiv kapitalindkomst. Dette ville endvidere resultere i et fald i væksten på ejerboligpriserne. Alt i alt regnede Regeringen med at indgrebet ville betyde en dæmpning af den økonomiske aktivitet på 1,5-2%, samtidig med at den højere realrente efter skat ville fremme den private opsparing. Indgrebet gav anledning til bred diskussion af de økonomiske og fordelingsmæssige konsekvenser herved. Vi har derfor fundet det interessant at forsøge at belyse omkostningsudviklingen, såvel som give en overordnet indsigt i skatteincidencen, for boligejerene. 2. Problemformulering Primært Der ønskes en belysning af skatteforholdene på boligmarkedets indvirkning på omkostningsstrukturen for boligtjenester gennem en generel model for boligmarkedet. ADAMs boligmodel skal være udgangspunktet for en analyse af virkningerne af skattereformers indvirkling på boligmarkedet i perioden 1986 til 1998 med fokus på lejeværdi af egen bolig og rentefradragsretten. Herfra ønskes en vurdering af de tiltag der var indeholdt i Pinsepakken. Sekundært Endvidere ønskes en gennemgang af fordele og ulemper ved ADAM's boligmodel, og en vurdering af dens egnethed i forbindelse med analyse af skattemæssige forhold på boligmarkedet. Den i litteraturen omtalte kritik af modellen skal her medtages. Side 2 af 39

4 Det er målet i forbindelsen med diskussionen af de i Pinsepakken benyttede redskaber at omtale andre økonomisk-politiske metoder til at opnå de ønskede resultater. Endvidere ønskes en diskussion af, hvor hensigtsmæssig af den i Pinsepakken valgte metode er, specielt hvilke fordele og ulemper den måtte medføre. 3. Opgavens struktur Opgavens opdeling forsøger at skelne mellem beskrivelse, model, empiri og analyse. Således har vi valgt at indlede opgaven med en gennemgang af regeringens målsætning med Pinsepakken (afsnit 1), hvorefter problemformuleringen følger (afsnit 2). Herefter beskriver vi skatteforholdene på boligmarkedet (afsnit 4). Her beskrives rentefradrag- og lejeværdiudviklingen siden starten af 1980 erne samt ejendomsværdibeskatningens konstruktion. ADAM modellens opbygning og boligmodellens placering heri forklares herefter (afsnit 5) for at give en modelramme for den videre opgave. En gennemgang af de centrale ligninger i ADAMs boligmodel danner grundlag for forståelsen af ADAMs teoretiske sammenhænge på boligmarkedet, såvel som en kritik af ADAMs modelverden. Dette fortsættes af en empirisk analyse af to centrale elementer af modellen (afsnit 6), som her benyttes til at vise først boligmarkedets generelle konjunkturudvikling i perioden 1980 til 1998, og sidenhen skattesystemets indvirken på boligejernes omkostningsstruktur i samme periode. Slutresultatet i den empiriske analyse benyttes sammen med ADAMs boligmodel til at give et skøn over virkningerne på omkostningerne som følge af skatteændringerne på boligmarkedet. Afslutningsvis (afsnit 7) vurderer vi bl.a. egnetheden af ADAM som analytisk redskab i forbindelse med den i opgaven givne problemstilling. Med dette i baghovedet diskuterer vi nogle af Regeringens målsætninger med Pinsepakken i forhold til opgavens resultater. 4. Ejerboligmarkedets skattestruktur Jævnfør opgavens fokus beskrives her rentefradragsretten hhv. lejeværdibeskatningen og dens afløser, ejendomsværdiskatten. Af hensyn til overskueligheden har vi valgt at beskrive dem i tre seperate afsnit. Side 3 af 39

5 4.1 Rentefradragsretten Figur 1: Marginalskatter og rentefradrag 80 % 70 Højeste skattesats 60 Mellemste skattesats % Laveste skattesats Amts-, kommune- og kirkeskat Marginalskat Rentefradrag Kilde: Skatteministeriet (1999), se bilag A. Boligejere kan fratrække renteudgifter i forbindelse med finansieringen af boligkøbet i deres skattepligtige indkomst. Ved rentefradragsrettens indførelse var der også mulighed for at fradrage reparations- og vedligeholdelsesudgifter samt grundskatter. Siden 1960'erne er disse fradragsmuligheder i store træk blevet udfaset. Figur 1 viser udviklingen i marginalskatterne og rentefradragets skatteværdi, som beskrevet nedenfor 1. Før 1986-skattereformen ii lå den højeste skattegrænse på 73% af den sidst tjente krone, hvorfra bl.a. renteudgifter var fuldt fradragsberettigede. Det skal dog nævnes at den effektive marginalskattesats før 1987 lå omkring 57% 2, jf. ADAMs databank. Efter reformen, som havde virkning fra og med indkomståret 1987, reduceredes skatten for de højeste indkomster til ca. 68%, hvoraf 6% hhv. 12% var progressive skatter, uden fradragsmulighed, som først trådte i kraft ved en indkomst over kr. hhv kr 3. Hermed reduceredes rentefradragets skatteværdi fra 72% til omkring 50% alt afhængigt af størrelsen af det amtslig og kommunale skatteniveau. 1 Beløbsgrænser for de enkelte skattesatser, som også er nævnt løbende i teksten kan ses i bilag B. 2 Med en effektiv marginalskattesats er der taget højde for det generelle indkomstniveau, se bilag H for fulde talserie, tsuih, fra ADAMs databank. 3 Beløbsgrænserne bliver reguleret årligt. Se evt. bilag B. Side 4 af 39

6 Med 1993-skattereformen iii, som havde virkning fra og med 1994, blev der lagt op til en yderligere reduktion af rentefradragets skatteværdi, som 1993 var steget til 52,2% som følge af stigende kommuneskatter. Dette skete gemmen indførelsen af et arbejdsmarkedsbidrag, som kan opfattes som en bruttoskat for lønindkomster, på 5% stigende til 8% 4 i reformen reducerede gradvist rentefradragets skatteværdi til 46,4% i 1998 med undtagelse af en begrænset gruppe med en personlig indkomst under , som således ikke betalte mellemskat på 6%. For denne gruppe var den relevante skattesats for rentefradrag på 40,4% i Den samlede skatteprocent for personer, der betalte topskat i 1994 lå på ca. 70%, og denne reduceredes gradvist til knap 61% frem til 1998, dog med skatteloft 58% 5. Den seneste skattereform fra juni 1998 iv, "Pinsepakken", fortsætter reduktionen af rentefradragets skatteværdi. Den bliver således reduceret gradvist til 32,4% i Renter vil herefter kun være fradragsberettigede i amts- og kommuneskat samt kirkeskat 6. Den samlede højeste marginale skatteprocent vil i 2002 være reduceret til knap 59% med uændret skatteloft. Således er der altså ikke tale om en stor skattesænkning på det generelle skatteniveau i forbindelse med "Pinsepakken", men nærmere om en kraftig reduktion af rentefradragets skatteværdi gennem fjernelse af mulighed for fradrag i statsskatter (bund- og mellemskat). 4.2 Lejeværdibeskatning Modsat rentefradraget tillægges lejeværdien af egen bolig boligejerens personlige indkomst. Lejeværdi af egen bolig har været beskattet i Danmark siden 1903 v indtil afskaffelsen fra og med 2000 vedtaget i forbindelse med "Pinsepakken" i juni Lejeværdien fastsættes principielt som det beløb, som boligen alternativt kunne have indbragt ejer, såfremt boligen havde været udlejet. Ved lejeværdibeskatningens indførelse forsøgte man at opgøre det skattepligtige beløb ud fra den aktuelle markedsleje i den pågældende region, men da denne opgørelsesform voldte store problemer, valgte man hurtigt at fastsætte lejeværdien ud fra ejendomsværdien 4 I efteråret 1997 vedtog folketinget at indføre en tvungen midlertidig pensionsopsparing på 1% af skattegrundlaget for arbejdsmarkedsbidraget for Denne pensionsopsparing er fra og med 1999 gjort permanent. Det var endvidere meningen at arbejdsmarkedsbidraget skulle stige til 12%, således at det afspejlede bidrag til sociale fonde. Dette blev dog aldrig fuldt indført. 5 Her menes, at en person, der betaler topskat, med rentefradrag ikke må beskattes med mere end 58%, og får således en skattereduktion i tilfælde af højere marginalskat. Side 5 af 39

7 Figur 2 : Lejeværdi af egen bolig % af ejendomsværdi Lejeværdisats Lejeværdisats over progressionsgrænsen Progressionsgrænse (højre skala) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 tusinde kr Kilde: Lunde (1999), ADAM-databank, Skatteministeriet (1999) samt Danmarks Statistik (1983). Se også bilag I. fastsat ved periodiske offentlige vurderinger. Denne imputerede værdi for husleje tillagdes den skattepligtige indkomst, og der skulle således betales indkomstskat af lejeværdien. Var boligen udlejet, blev den anset for udlejningsejendom, hvor overskuddet beskattedes, dog med en vis valgfrihed mht. beskatningsform for mindre udlejningsejendomme, såfremt ejeren selv var bosat i denne. Lejeværdien har i dens levetid svinget mellem 2% og 6%, og lå i perioden på 2,5%, steget fra 1,7% før 1982, hvorefter den blev nedsat til 2% 7. Dette niveau blev fastholdt indtil lejeværdibeskatningens afskaffelse i forbindelse med "Pinsepakken" i april 1998 med virkning fra og med 2000 vi. Se figur 2 for en grafisk illustration. I hele lejeværdibeskatningens levetid har vedligeholdelses- og reparationsudgifter været fradragsberettigede; indtil 1960'erne fuldt fradragsberettigede, men herefter indførtes et fast standardfradrag. Dette lå ved lejeværdibeskatningens afskaffelse på 1% af ejendomsværdien, dog maksimalt kr ,0 6 Disse antages jf. Finansministeriet (1999), s. 244 samt FI (1999), s. 18, at ligge på hhv. 31,7% og 0,7%. Der eksisterer endvidere overgangsordninger for familier, hvor rentebetalingerne udgør mere end 20% af den personlige indkomst. 7 Endvidere har der eksisteret forskellige progressionsgrænser siden 1971, således at lejeværdi af ejendomsværdien, der lå over en fastsat progressionsgrænse blev beregnet med en højere sats. Således var lejeværdien i 1999 for den del af ejendomsværdien, der overstiger kr , 6%. Lejeværdisatsen for fritidshuse var i ,5% af ejendomsværdien med samme grænsebeløb jf. ovenstående. Side 6 af 39

8 4.3 Ejendomsværdibeskatning Fra og med 1. januar 2000 træder ejendomsværdibeskatning, eller ejendomsskyld, i stedet for lejeværdibeskatning. Begrundelsen for denne omlægning har fra Regeringens side været, at lejeværdibeskatningen "volder forståelsesproblemer, fordi den indgår som en del af indkomstbeskatningen" vii og at den derfor erstattes af en ejendomsværdiskat med "tilsvarende økonomiske virkninger" viii. Indretningen af ejendomsværdiskatten har derfor også en klar lighed med den tidligere lejeværdibeskatning. Forskellen består i at ejendomsværdibeskatningen ikke indgår i indkomstskatten, men i stedet opkræves direkte i forhold til ejendomsvurderingen. Ejendomsværdibeskatningen bliver opkrævet som 1% af ejendomsværdien fastsat ved offentlig vurdering. Der er ikke længere noget standardfradrag for reparations- og vedligeholdelsesomkostninger. Der er her en progressionsgrænse ved , hvor ejendomsværdi ud over dette beløb beskattes med 3%. I forbindelsen med overgang til ejendomsværdibeskatning, er der indført en overgangsordning for huse købt før d. 2. juli 1998, der giver nedslag i beskatningen for ejer. Endvidere er der for pensionister med fast ejendom nedsættelser af beskatningen samt et mindre indkomstafhængigt nedslag i skatten ix. 4.4 Andre ejendomsskatter Ud over de ovennævnte ejendomsskatter, må der i denne sammenhæng også nævnes grundskyld, som er en beskatning af grundværdien. Denne lå i 1998 i gennemsnit på 24,78 promille. Provenumæssigt udgør denne skatteform godt 2% af den samlede ejendomsbeskatning. Endvidere har der tidligere eksisteret en ejendomsskyld i stil med den nyindførte ejendomsværdibeskatning. Denne blev så småt udfaset fra slutningen af 1950'erne og helt afskaffet i 1987, hvor provenuet var ubetydeligt. 4.5 Skattestrukturen samlet set I de seneste knap 20 år er der sket ændringer i skattesystemet, som har væsentlige implikationer for ejerboligmarkedet. Reduktionen i lejeværdibeskatningen har været beskeden, og den nye ejendomsværdiskat ændrer ikke væsentligt beskatningsniveauet, hvilket heller ikke har været tilsigtet. Side 7 af 39

9 Den kraftige reduktion af rentefradragets skatteværdi fra omkring 73% gældende i begyndelsen af 1980'erne til knap 33% - afhængigt af amts- og kommuneskatten - når den seneste skattereform er fuldt implementeret i 2002, må forventes at have væsentlig betydning for den enkelte families omkostninger i forbindelse med finansiering af boligkøb. Ved den empiriske belysning af skattestrukturen på ejerboligmarkedet er det centralt at holde sig for øje, at ændringer i realkreditlovgivningen har haft betydelig indflydelse på udviklingen. Disse vil ikke blive behandlet i forbindelse med denne opgave. Derimod vil renteudvikling og andre ejendomsskatter til dels blive inddraget i analyseringen af boligmarkedet senere i opgaven. 5. ADAM modellen I det følgende afsnit præsenterer vi ADAM, først generelt og sidenhen med en udførlig gennemgang af boligmodeldelen. 5.1 Baggrunden for ADAM ADAM (Annual Danish Aggregated Model) er en empirisk makroøkonomisk model udarbejdet af Danmarks Statistik, der siden dens offentliggørelse i 1974 har haft som formål at beskrive den danske økonomi. Som enhver anden makroøkonomisk model søger den at forenkle centrale økonomiske sammenhænge i samfundet ved hjælp af en række ligninger, der hver for sig udtrykker en sammenhæng mellem forskellige økonomiske variable. I alt udgjorde ADAM-modellen i 1995 over 1409 ligninger med dertil hørende 1409 endogene og 2334 eksogene variable. Ligningerne er udledt af observerede data. Et vigtig kriterium for udarbejdelsen af ligningerne er, at de giver en tilfredsstillende beskrivelse af udviklingen af den danske økonomi over en vis årrække, samtidig med at de ikke strider imod gængs økonomisk teori. Lige siden modellens indførelse er den løbende blevet forbedret. I slutningen af 1970 erne var det centralt at fokusere og få bestemt de dele af økonomien indenfor efterspørgsel, produktion og beskæftigelse, der hidtil var blevet betragtet som eksogene eller som ligefrem var udeladt af modellen. Endvidere søgte man at konstruere ADAM således, at den fulgte opbygningen af Nationalregnskabet efter omlægningen i starten af 70 erne. Målet var at minimere omfanget af de data, som Side 8 af 39

10 modelgruppen bag ADAM skulle udarbejde, og implementeringen var færdiggjort i I starten af 80 erne forbedrede og udvidede man modellen i tæt samarbejde med brugerne, hvilket medførte, at detaljeringsgraden blev væsentligt forbedret. De væsentligste brugere af ADAM var og er stadigvæk Finans- og Økonomiministeriet, der benytter modellens udvidede forklaringsevner i planlægningen af den økonomiske politik. Derudover anvender forskellige forskningsinstitutioner og pengeinstitutioner modellen i analyser af den danske økonomi. Det var ikke før 1986, at man indbyggede en finansiel sektormodel i ADAM, hvori boliginvesteringer og rentedannelse indgår endogent. Grunden til at boliginvesteringerne indgår endogent i den finansielle delmodel skyldes deres høje rentefølsomhed og deres tætte tilknytning til realkredtitmarkedet. Netop disse to effekter optræder som betydningsfuldt transformationsled mellem den finansielle og reale sektor x. Begrundelsen for, at boligmarkedet indtil da var blevet betragtet som en eksogen komponent af modellen, skyldes, at pris- og tilpasningsmekanismerne på dette marked i høj grad var træge. Imidlertid indså man i midten af 80 erne, at den stærke vækst i forbruget ikke udelukkende skyldtes indkomsteffekter, hvorfor en udbygning af forbrugsfunktionen med en formuerelateret del, hvoraf boligen udgør en betragtelig del, blev igangsat. De opnåede resultater kunne dog ikke på tilfredsstillende vis forklare observationer i tiden efter 1987, hvorfor modelgruppen i 1991 valgte at foretage væsentlige ændringer i visse af modelrelationerne i boligmodellen, hvilket vi vil komme mere specifikt ind på senere. Grunden til, at modellen brød sammen, skyldes blandt andet skattereformen i 1986, hvor den før omtalte skatteværdi af rentefradraget reduceredes. xi ADAM modellens evne i dag til at beskrive de fremtidige økonomiske strømme ligger i en tidshorisont på op til fem år, hvilket er en klar forbedring i forhold til de oprindelige ønsker med ADAM, hvor tidsrammen kun var tiltænkt til at ligge mellem et og to år. ADAM dækker dels det korte-, mellemlange- og lange sigt, hvilket er den klare fordel i arbejdet med en empirisk model fremfor en teoretisk model, der typisk kun fokuserer på en tidshorisont. Ulempen imidlertid er faren for tab af overskuelighed ved at arbejde med en model af ADAMs størrelse. Side 9 af 39

11 5.2 ADAM modellens struktur Grundet netop størrelsen anser vi det for forkert blot at gennemgå boligmodellen af ADAM uden at give et indblik i, hvorledes denne placerer sig i forhold til de øvrige dele, hvorfor vi kort gennemgår hovedtrækkene i ADAM for derefter at gå i gang med en dybere gennemgang af boligsektoren i modellen. ADAM er baseret på den keynesianske tankegang, hvor efterspørgslen er bestemmende for produktion, der igen bestemmer indkomsten. I og med indkomsten gennem forbruget spiller en central rolle i fastsættelsen af efterspørgslen, opnår man en simultan sammenhæng mellem efterspørgsel, produktion og indkomst den såkaldte keynesianske indkomstmultiplikator. Phillips- kurven og en mark- up prisdannelse danner grundlag for løn- og pris siden af ADAM og sammenhængen med den reale del af modellen sker via arbejdsløshedens betydning for lønnen, og dennes effekt på det indenlandske prisniveau. Obligationsrenten er udbuds- og efterspørgsels bestemt og knytter sig tæt op af den tyske rente. Renten er med til at bestemme niveauet for den samlede efterspørgsel herunder investeringer og forbrug. Således kan man betegne ADAM som værende en lille åben økonomi med flad LM- kurve, hvor der på lang sigt vil være fuld crowding out, hvilket vil sige at en stigning i den samlede efterspørgsel som følge af for eksempel stigning i offentlig efterspørgsel ikke har vedvarende effekt på beskæftigelsen. xii Bilag C illustrerer i en forenklet skitse form strømmene i ADAM. 5.3 Boligmodellen Som det fremgår af bilag C er udtrykkene for kontantpriser på ejerboliger og boliginvesteringer de eneste variable fra boligmodellen, der fremgår af det generelle billede af ADAM. Baggrunden er, at den makroøkonomiske interesse ligger i bestemmelsen af disse to variable. Boliginvesteringerne er en meget volatil efterspørgselskomponent, der påvirker beskæftigelse og løn- og pris dannelsen, selv om de udgør en relativ lille del af den samlede efterspørgsel. Endvidere er kontantprisen meget rente- og konjunktur følsom, og den er med til at fastsætte niveauet for boliginvesteringerne og i bestemmelsen af den forbrugsbestemmende formue. Det er også gennem fastlæggelsen af kontantprisen, at rentefølsomheden i Side 10 af 39

12 forbruget vurderes, hvorfor forbrugskvoten afgørende vurderes ud fra kontantprisen på ejerboliger. Skatterne udøver i modellen en negativ effekt på kontantprisen gennem deres negative påvirkninger af den disponible indkomst. Endeligt påvirker boligmarkedet den finansielle sektor gennem obligationsmarkedet xiii. Boligmodellen består af følgende komponenter; Boligefterspørgsel: K D = f (Y,uibh,phk/pcp4xh,Rlnae) (1) Boligudbud: K S = K -1 (2) Boligbeholdning, ultimo: K = K -1 + NI (3) Nettoinvesteringer: NI = g(phk/pih) + IX (4) Kontantpris: phk = h(k D K S,phk -1 ) (5) Afskrivninger: IV = 0,0099*K -1 (6) Bruttoinvesteringer: I = NI + IV (7) Y: Forventet disponibel realindkomst deflateret med forbrugerprisindekset, hvor boligudgifter er undtaget. Udtrykket indgår i modellen som et vægtet gennemsnit af forrige og indeværende års disponible realindkomst. uibh: Usercost er et centralt element af boligmodellen, idet det er den variabel, hvori skatterne medregnes. Den er blandt andet sammensat af den effektive obligationsrente efter skat og den skattemæssige lejeværdi af egen bolig 8 og ejendomsskatter. Det skal bemærkes, at man i forbindelse med Pinsepakkens beslutning om afskaffelse af lejeværdien og indførelsen af en ny kommunal ejendomsskat nulstiller lejeværdisatsen i modellen og blot indfører den nye kommunale ejendomsskattesats 9. phk/pcp4xh: Udtrykket viser den nominelle kontantpris deflateret med prisudviklingen i privat forbrug ekskl. boligbenyttelse. Det er derfor lig med de reale boligpriser. Rlnae: Inflationstakt, beregnes som et seks års glidende gennemsnit af lønstigningstakten. 8 Indtil Side 11 af 39

13 pih: Investeringspris. IX: Eksogent givne boliginvesteringer (offentligt støttede boliger). I: Bruttoinvesteringer. (1) er en adfærdsrelation, der beskriver boligefterspørgslen. Boligefterspørgslen er en funktion af den disponible realindkomst, rente, inflationstakt og den relative boligpris, hvor realindkomsten er den dominerende variabel i bestemmelsen af boligefterspørgslen. Renten påvirker efterspørgslen negativt, idet højere rente medfører øgede finansieringsudgifter, og inflationen er inkluderet i modellen for at korrigere den nominelle rente for rene inflationseffekter. I (2) antages boligudbuddet at være lig med beholdningen primo i perioden. (3) er en dynamisk definitionsligning, der beskriver udviklingen i boligbeholdningen, hvor ultimo beholdningen er lig primo beholdningen plus nettoinvesteringer. Investeringsadfærden udtrykkes i (4), hvor mulighederne for profit er afgørende for omfanget af investeringer på det private boligmarked. Kontantprisen på boliger i (5) antages at være en funktion dels af forskel mellem efterspørgsel efter og udbud af boliger, og dels af sidste periodes kontantpris. I (6) antager man, at afskrivningerne er proportionale med boligbeholdningen med en afskrivningsgrad på knap 1%. Afskrivningerne er et udtryk for tabet af boligtjenester på hele boligbeholdningen, der svarer til de investeringer, der er nødvendig for en konstant boligbeholdning. Relation (7) definerer bruttoinvesteringer som summen af nettoinvesteringer og afskrivninger. Inden vi går videre i illustrationen af kausaliteten, må vi lige anføre skepsis over for fastsættelsen af den konstante afskrivningsgrad på 1%. Selv om niveauet ikke strider mod nationalregnskabets tal for samlede afskrivninger, er det dog betænkeligt, at man ikke har indført en aldersafhængig afskrivningsgrad, idet, hvis man blot ser på boliger ned en alder på under 40 år, er der ikke sket nogen nedlæggelser af betydning. Et effektivitetstab for boliger på 1% om året må vi derfor vurdere til at være sat urealistisk højt xiv. Kausaliteten i modellen afhænger af, om man betragter modellen på kort sigt, hvilket vil sige indenfor et år, eller om man anskuer den på lang sigt. På kort sigt antager man boligmassen for givet ved primobeholdningen af boliger, det vil sige boligmassen er fast, hvilket giver en lodret udbudskurve af boliger, mens 9 Det vil i afsnittet om user cost fremgå, hvordan den matematiske sammensætning af usercost er i Side 12 af 39

14 boligefterspørgslen, Figur 3: Boligmodellen på kort sigt der er indkomst- og renteafhængig, bestemmer boligprisen. På lang sigt derimod er prisen for nybyggeri givet ved byggeomkostningerne, hvorfor udbudskurven antages at være vandret xv. Boligbeholdningen vil således på lang sigt være bestemt Kilde: Danmarks Statistik, ADAM (1995), s. 61. af boligefterspørgslen. I figur 3 vises boligmarkedets kausale indretning på kort sigt. Firkantede kasser angiver endogene variable mens afrundede og gråtonede kasser angiver eksogene variable. Først bliver boligudbuddet bestemt som følge af sidste periodes boligbeholdning jf. (2), hvorefter kontantpris og boligefterspørgsel bestemmes i og med sidste periodes kontantpris, samt de efterspørgselsbestemmende faktorer indkomst og rente, indgår. Som før nævnt sker bestemmelsen simultant, idet både indkomst og rente udøver indflydelse på hinanden. Årsagen til, at kontantprisen i sidste periode indgår, skyldes antagelsen om trægheder i prisdannelser på boligmarkedet. I fællesskab bestemmer kontantprisen og investeringsprisen derefter niveauet for boliginvesteringer. En stigning i kontantpris i forhold til investeringsprisen vil alt andet lige have en positiv effekt på investeringsniveauet 10. Endeligt haves boligbeholdningen ultimo perioden som summen af boligbeholdning primo og nettoinvesteringerne jf.(3). På lang sigt er den kausale sammenhæng væsentlig anderledes end på det korte sigt. Per definition er et marked på lang sigt, når alle tilpasninger er fuldført, i ADAM modellen. 10 Netop en forklaring af investeringsadfærden på boligmarkedet har været underlagt grundig forskning og brugt i empirisk sammenhæng. Tobin Q- værdi en er et centralt element af boliginvesteringsrelationen, og vi vil beskrive denne variabel nærmere under afsnittet om boliginvesteringerne. Side 13 af 39

15 ligevægt. Det vil sige Figur 4: Boligmodellen på langt sigt udbud er lig med efterspørgsel, og i og med nettoinvesteringer udtrykker en form for tilpasning, må nettoinvesteringer på lang sigt være nul. Kilde: Danmarks Statistik, ADAM (1995), s. 62. Bruttoinvesteringer vil således kun kunne opveje afskrivningerne. Langsigtsligevægten bliver således (3) K = K -1. Herved fremkommer den kausale struktur som gengivet i figur 4. Det ses, at investeringsprisen og de eksogent bestemte boliginvesteringer bestemmer kontantprisen, hvilket opfyldes i modellen ved at vende investeringsrelationen (4) om, hvorved opfyldelsen af K=K -1 sikres. Det vil sige, at kontantprisen bestemmes på udbudssiden, hvilket betyder, at indkomst og rente, i modsætning til på kort sigt, ikke spiller nogen rolle på lang sigt for kontantprisens størrelse. Derimod indgår de to størrelser i bestemmelsen af boligefterspørgslen, der derpå bestemmer boligbeholdningen. Alt i alt er både efterspørgsels- og udbudssiden således afgørende i determinationen af boligbeholdningen. Følgende vil vi give et eksempel på en ændring i den eksogene variable, indkomst, og følge effekten af derved gennem systemet. En permanent forøgelse af den disponible indkomst ved fx en skattesænkning, vil påvirke boligmarkedet gennem efterspørgslen. På kort sigt stiger kontantprisen som følge af den øgede efterspørgsel, hvilket giver boligentreprenører incitament til investering, hvorved boligbeholdningen øges. Dette svarer til processen beskrevet på kort sigt, men i overgangen til det lange sigt vil der nu optræde to modsatrettede effekter. Den øgede boligbeholdning har negativ påvirkning på boligpriserne, mens den øgede kontantpris i den første periode vil på grund af trægheden i prisdannelsen give anledning til stigende priser i de følgende perioder. Samtidig med forøgelsen af den disponible indkomst vil en skattesænkning dog typisk også indebære en reduktion af rentefradragets skatteværdi, hvilket vil forøge omkostningerne for boligejerne. Herved reduceres den positive effekt på boligefterspørgslen. Side 14 af 39

16 Empirisk vurderer man, at den maksimale effekt på kontantprisen opnås efter 4-5 år, hvorefter den øgede boligbeholdning presser priserne ned 11. Til sidst vil beholdningen være øget så meget, at effekten på nettoinvesteringerne som følge af de øgede kontantpriser forsvinder. Den teoretiske tilpasning til den nye ligevægt vil foregå meget langsomt. Efter 10 år er tilpasningen kun halvt tilendebragt, mens 95% af beholdningen er tilpasset godt 40 år efter indkomststigningen. En lignende effekt for boliginvesteringer vil i store træk følge kontantpris udviklingen. 5.4 User cost begrebet Som nævnt er user cost begrebet en vigtig del boligmarkedsmodellen, idet skattestrukturen og skatteniveauet er udtrykt gennem denne variabel. Det skal understreges, at den formel sammensætningen af user cost, der benyttes i ADAM sammenhæng, er et kompromis mellem simplificering og inkludering af så mange relevante variable som muligt. User cost er en afspejling af hele den økonomiske byrde ved at bo i egen bolig, i modsætning til den almindelige boligudgift, der er den likviditetsmæssige udgift ved at bo i en bolig. Det medfører, at man tager en alternativomkostnings betragtning, hvor mistede afkast efter skat ved alternativ placering af kapital og værdistigninger eller-tab på bolig og afskrivninger indgår. Samlet kan vi definere begrebet, som de samlede omkostninger boligejeren står overfor, og som enhver rationel boligejer som minimum ville kræve i leje. Relationen for user cost er opstillet som vist nedenfor i de seneste arbejdspapirer til ADAM 12. Vi har valgt at skrive ligningen op med de variabel navne, som benyttes i ADAMs sprogbrug. Forklaringen af de enkelte variable vil fremgå i det følgende. buibh = bfknbh[(1-tsuih)*iwbz + 0,5*[(tsuih*tsdl + tqkej)*0,95*phv/phk] + 0,5*[(tsuih -1 *tsdl -1 + tqkej -1 )*0,95*phv -1 /phk -1 ] + bfinbvh - 0,50*Rpibhe] uibh = phk*buibh 11 Se bilag D. 12 Den seneste ændring af user cost ligningen blev foretaget november 1999, jf. arbejdspapir 18.nov Side 15 af 39

17 Det første led i den kantede parentes angiver den effektive obligationsrente (iwbz) efter skat (tsuih). Det andet led er lejeværdiprocenten (tsdl) ganget med skattesatsen 13. Phv er vurderingsprisen for huse, der danner grundlag for beregningen af lejeværdi, og 0,95 udtrykker forholdet mellem denne vurderingspris og kontantprisen i Hele leddet lagges et halvt år for at dække over trægheden på boligmarkedet. Den næste variabel er afskrivningsraten for bygninger og anlæg, der afviger fra den afskrivningsrate, der arbejdes med i den overordnede boligmodel. Det sidste led siger, at halvdelen af de forventede ændringer i bolignettoinvesteringerne har en effekt på buibh. Hele dette udtryk multipliceres derefter med bfknbh, den relative kapital værdi i forhold til den samlede kapitalmængde. Denne faktor er inddraget for at råde bod på eventuelle uligevægte mellem fysiske og økonomiske afskrivninger. For at opnå den reelle user cost for boligmarkedet skal det opnåede udtryk multipliceres med kontantprisen. Der er flere af disse variable, som vi ikke mener helt tilfredsstiller deres formål. Man kan diskutere relevansen af at have udviklingen i de forventede investeringer med i user cost i udtrykket, og endvidere er afskrivningsraten for bygninger og anlæg en lidt for stor kvantitativ størrelse, idet den dækker over ikke bare boliger, men også offentlige bygninger og anlæg, hvor afskrivningsraten er større end for private boliger. Endeligt er kapitalværdi i forhold til kapitalmængden en lidet intuitiv størrelse, som kan være svær at gennemskue, og især når man tager i betragtning, at modellen søger at simplificere reelle forhold virker den tvivlsom 15. Endeligt savner vi en inddragelse af niveauet for ejendomsskatter i user cost udtrykket, idet de alt andet lige må dække en stor del af boligejeres omkostninger. Med alle disse forbehold taget i betragtning må vi derfor konkludere, at dette user cost udtryk udelukkende kan forsvares i en kvalitativ analyse. 13 tgkej er medtaget grundet den dækker over den nye kommunale ejendomsskat indført med Pinsepakken. Den vil fra 1999 have værdien en procent, mens lejeværdi udtrykket udgår fra og med 2000 jf. tidligere. 14 Det vil af bilag E fremgå, hvorledes den er udregnet. 15 Vi skal ikke undlade at nævne, at denne opstillede user cost model indeholder langt flere variable end den, modelgruppen benyttede sig af indtil Netop de variable, vi sætter spørgsmålstegn ved, er de nye, og indførelsen af dem kan skyldes en utilfredsstillende forklaringgrad i den ældre model de seneste år. Side 16 af 39

18 Danmarks Statistik har venligst videregivet deres datasæt for alle de relevante variable, og vi vil i afsnittet under analysen af boligudviklingen illustrerer user cost udviklingen gennem de sidste 20 år. 5.5 Kontantprisrelationen I det følgende vil vi benytte estimationer beregnet i den senest offentliggjorte model fra Det har ikke været muligt at fremskaffe de nyeste estimater fra primo marts 2000, idet de først offentliggøres sammen med det nye nationalregnskab medio april Det antages, at en opstilling af en matematisk relation for kontantpriserne på boligmarkedet som funktion af de netop forklarede variable har udgangspunkt i boligefterspørgelsen. På en blanding af log-lineær og lineær form er den givet ved: (1 ) log (K D )= α 0 + α 1 log(phk e /PCP4xh) + α 2 log(ydh/pcp4xh) + α 3 uibh + α 4 infl PHK e er den pris, vi antager, der sætter boligmarkedet i ligevægt. Idet vi antager, at boligprisen er træg i tilpasningen til ligevægt opstilles følgende udtryk for prisdannelsen: (5 ) log(phk/pp4xh) = βlog(phk e /PCP4xh) + (1-β)log(PHK -1 /PCP4xh -1 ) For at komme videre herfra er det nødvendigt at komme af med de størrelser, der ikke umiddelbart lader sig observere, K D, K S og PHK e. Dette bliver muligt ved at sætte udbud lig med efterspørgsel (1 )=(2) og gøre brug af (5 ). Derpå fås: (8) log(k -1 ) = α 0 + α 1 log(ydh/pcp4xh) + α 2 /β[log(phk/pcp4xh) (1-β)log(PHK -1 /PCP4xh- 1 )] + α 3 uibh + α 4 infl Vi vender nu (8) om og isolerer udtrykket for den reale kontantpris: (8 ) log(phk/pcp4xh) = γ 0 + γ 1 log(ydh/pcp4xh) + γ 2 log(k -1 ) + γ 3 uibh + γ 4 infl + γ 5 log(phk -1 /PCP4xh- 1 ) Side 17 af 39

19 Forholdet mellem parametrene til indkomst og boligbeholdning, -γ 1 /γ 2, er lig med boligefterspørgelsens indkomstelasticitet, og svarer til α 1 i (1 ). Netop estimeringen af denne størrelse har voldt store problemer i arbejdet med boligmarkedsmodellen i ADAM. I de første versioner af ADAM og andre modelarbejder xvi vurderede man indkomstelasticiteten til at være på over 2, hvilket, når man ser på udviklingen over disponibel indkomst og boligbeholdning siden midten af 50 erne og indtil slutningen af 70 erne, svarer til den faktiske udvikling 16. Imidlertid ændrer udviklingen sig i løbet af 1980 erne, således at den observerede indkomstelasticitet kommer til at ligge omkring 1, hvilket fik estimeringen af modellen til at bryde sammen. Dette var endnu en årsag til, at man var nødsaget til at lave den førnævnte revidering af boligmarkedsmodellen i ADAM i 1991, hvilket resulterede i, at man derefter per definition sætter indkomstelasticiteten lig med 1 i kontantprisrelationen 17. For tiden efter 1980 giver dette ingen problemer, dog er det nødvendigt at tage højde for den højere indkomstelasticitet i tiden før Estimering af kontantprisen giver følgende resultat: Variabel ADAM-navn Koefficient Spredning Real kontantpris log(phk/pcp4xh) Konstant 0,1633 0,0554 Disponibel realindkomst log(ydh/pcp4xh) 0,8315 0,0471 Lagget boligbeholdning log(k -1 ) -0,8315-0,0471 Usercost uibh -6,7084 0,9038 Inflation Rlnae 1,6564 0,3585 Real kontantpris lagget log(phk -1 /pcp4xh -1 ) 0,5235 0,052 Anm. n = s= 0,0401 R 2 = 0,96 DW = 1,44 LM 1 = 1,71 Det ses, at indkomstelasticitet-definitionen er opfyldt idet, at koefficienterne til indkomst og boligbeholdning er lig hinanden med modsat fortegn. User cost har en negativ effekt på kontantprisen, hvilket svarer til det forventede, mens vi bemærker, at inflation har modsat fortegn. Dette forekommer umiddelbart urimeligt, idet en 16 Se bilag F 17 Matematisk løste man dette ved at inkludere en ekstra variabel, der havde form af et 2. grads polynomium i tiden op til 1978, hvorefter den fastsattes som en konstant. I estimationen indgår den i konstant ledet med en koefficent på 1, og i ADAM sprogbrug har den fået betegnelsen dtphk. Side 18 af 39

20 stigende inflation burde betyde faldende realpriser. Tolkningen er, at inflationen opvejer, at den efektive rente, der indgår i user cost ikke er en real størrelse. Dermed får man samlet set den reale effekt af ændringer i renten. En videre interessant fortolkning af data er at se på den relative ændring i logfunktionen. For at få et udtryk for dette omskrives (6 ) til en efterspørgelsesrelation, hvor K -1 = K D. xvii log(k D ) = -γ 0 /γ 2 + 1/γ 2 log(phk/pcp4xh) - γ 1 /γ 2 log(ydh/pcp4xh) - γ 3 /γ 2 uibh - γ 4 /γ 2 infl - γ 5 /γ 2 log(phk -1 /PCP4xh- 1 ) Indsætning af estimater giver følgende udtryk: log(k D ) = -0,20-1,20 log(phk/pcp4xh) + log(ydh/pcp4xh) - 8,07UIH + 2,00infl + 0,63 log(phk -1 /PCP4xh- 1 ) Inden vi tolker tallene skal der dog anføres en vis modelkritik her. Der er her tale om en blanding af log-lineær model og lineær model, hvilket betyder, at koefficienterne til de lineære variable kun approksimativt udtrykker elasticitet med hensyn til den forklarede variabel. Vi har altså i udtrykket, at der er en approksimeret elasticitet i boligefterspørgslen med hensyn til usercost på 8,1, når alle variable, der indgår i user cost udtrykkes holdes konstante. En stigning i user cost på 1% har således en negativ effekt på efterspøgslen på 8,1. Den samlede priselasticitet i boligefterspørgslen ligger på godt -0,6. Et andet kritikpunkt er endvidere er boligbeholdningen forklaret af den samlede boligmasse, mens boligpriserne er vurderet ud fra prisen på kontantprisen på enfamilieshuse. Approksimationen er god for ejerboliger generelt, men dækker ikke over niveauet for lejeboliger, hvor prissvingningerne er væsentlige mindre. Derved bliver svingningerne i kontantprisen i modellen større end det virkelige boligprisindeks, der dækker både ejer- og leje boligmarkedet. De ovenfor estimerede elasticiteter er derfor numerisk større end de sande elasticiteter i boligefterspørgslen xviii. Med tanke på ovenstående problemstilling, kunne det være en mulighed i stedet at opstille en to sektor model med fast husleje på Side 19 af 39

21 lejerboligmarkedet og markedsligevægt på ejerboligmarkedet for derved at opnå mere præcise resultater 18. I figur 5 kan vi imidlertid observere, at kontantprisrelationens evne til at forklare udviklingen siden midten af 50 erne og op til 1990 har været god. Især bør det understreges, at 1980 ernes betydelige svingninger i kontantpriser, er forklaret af modellen. Prisfaldet indtil 1982 grundet rentestigning konjunkturen, og den derefter rente betingede kontantprisstigning op til 1987, og sluttelig faldet som følge af reduktionen af skatteværdien af rentefradragsretten, er alle forklaret. Det kan ses, at modellens evne til at forklare den observerede kontantprisudvikling er blevet væsentligt forringet siden Dette kan være forklaringen på, hvorfor man løbende i de sidste par år har søgt at modificere user cost ligningen, således at modellens samlede forklaringsevne forbedredes uden dog at tage hensyn til indeholdet af user cost udtrykket. Figur 5: Kontantprisudviklingen estimeret vs. observeret. Kilde: Danmarks Statistik, ADAM (1995), s Boliginvesteringsrelationen I det følgende ser vi på investeringsrelationen i ADAM. Denne har interesse, idet fluktuationer i boliginvesteringerne afspejler, hvorledes markedet vurderer den kommende tids profitmuligheder, og derfor giver en indikation af forholdet mellem kontantprisen og byggeomkostninger. Det er således et godt redskab til at vurdere, 18 Ellen Andersen har beskrevet dette udførligt i arbejdsnotater fra januar og juni Side 20 af 39

22 hvorvidt boligmarkedet kan være på vej ind i en overophedning som følge af voldsomt stigende boligpriser. I funktionen for nettoinvesteringer (fihnf1) indgår dels forholdet mellem kontantpris og omkostninger udtrykt ved den tidligere nævnte Tobin-Q værdi, og dels ved niveauet for offentligt støttet byggeri (nbs). Endvidere indgår der i funktionen to dummy variable, hvor d76 dækker over effekten af den midlertidige momsnedsættelse i , og d19723 dækker over effekten i aftrapningen af refusion af moms på boligbyggeri i Tobins Q udtrykker en værdi, der har sin oprindelse i amerikansk investeringsteori. På grund af den simple form er Tobins Q yderst anvendelsesvenlig og benyttes hyppigt herhjemme af blandt andet Danmarks Statistik og Finansministeriet. Teorien går på at kunne forklare investeringsadfærden ud fra et godes handelsværdi og anskaffelsesværdi. I boligmarkeds forstand vil investeringsfunktionen være af følgende form: FIH = h(phk,pibh), hvor boliginvesteringerne (FIH) er en funktion af kontantpris (PHK) og byggeomkostninger (PIBH). Forholdet mellem pris og omkostninger bestemmer Q- værdien og afgør, om det vil være fordelagtigt at investere. Den præcise definition af Q- værdien er i ADAM modellen bestemt ved: Q = PHK/(0,8 PIBH + 0,2 PHGK), hvor PIH er udviklingen i byggeomkostninger vurderet ud fra et byggeomkostningsindeks, og PHGK er kontantprisen på byggegrunde (mindre end 2000m 2 ). Dermed kan vi stille et udtryk for boliginvesteringerne op på følgende form: fihn1 = α 0 + α 1 (flhn -1 -βnbs -1 ) + α 2 nbs + α 3 (PHK/(0,8 PIBH + 0,2 PHGK)) + α 4 D76 + α 5 d19273, hvor (flhn -1 -βnbs -1 ) angiver det laggede ikke støttede private boligbyggeri. Disse indgår i relationen, idet byggeri tager tid, således at en vis del af det påbegyndte byggeri et år først fuldføres det næste. Prisleddet viser, at boligbyggeri øges, hvis kontantprisen på huse vokser relativt til omkostningerne i forbindelse med opførelse af huse. Side 21 af 39

23 Estimering af boliginvesteringsrelationen giver følgende resultater: Variabel ADAM-navn Koefficient Spredning Netto- boliginvesteringer fihn1 Konstant Laggede (ikke støttede) investeringer flhn1-1 -βnbs -1 0,5183 0,0723 Antal off.støttede boliger Nbs 0,3645 0,1585 Relativ kontantpris (Tobins Q) phk/(0,8pibh+0,2phgk) Dummy d Dummy d Anm. n = s=1448 R 2 = 0,96 DW = 1,56 Vi ser, at alle koefficienter er signifikante og stabile, bortset fra variablen d19723, og de statistiske egenskaber må siges at være gode. Imidlertid kan man godt anfægte, at størrelsen af koefficienten til de laggede (ikke støttede) boliginvesteringer er for stor, idet denne skal afspejle effekten fra det foregående års ikke støttede byggeri, der oftest består af enfamilieshuse med forholdsvis kort byggetid xix. Koefficienten til nbs kan vi fortolke som gennemsnitsomkostningen ved at opføre en gennemsnitligt offentligt støttet bolig, hvis byggeriet sker i indeværende år. Estimatet siger, at den gennemsnitlige offentlige investeringsudgift udgør lidt over 0,35 mio. kr., hvilket er lige i underkanten af hvad den gennemsnitlige investeringsudgift udgjorde i En egenskab ved relationen er endvidere, at en midlertidig stigning i kontantprisen ikke udelukkende medfører større boliginvesteringer i den aktuelle- og efterfølgende periode, men også i de følgende perioder. Hvis vi forestiller os, at kontantprisen stiger, således at investeringerne fihn1 stiger med 1 mia. kr., så vil den umiddelbare effekt i de følgende perioder for fihn1 følge en autoregressiv proces af 1. orden, dvs. i den n te periode efter stødet vil fihn1 være lig med 0,5183 n. Man kan diskutere holdbarheden af, at effekten på denne her måde bliver urimelig lang, men man kan fortolke effekterne som kapacitetseffekter. Alt andet lige vil der bygges mere som følge af større kapacitet på boligmarkedet. 19 Ifølge statistisk ti års oversigt var den gennemsnitlige investeringsudgift i 1990 på 0,5122, og udregnes som nettoinvesteringerne delt med gennemsnittet af fuldført byggeri i 1990 og Side 22 af 39

24 6. Boligmarkedets udvikling De to udtryk for hhv. Tobins Q og user cost, som blev præsenteret i foregående afsnit om ADAM modellen, vil nu blive gennemgået empirisk for perioden 1980 til Efterfølgende vil vi førsøge at analysere effekterne af skatteændringer på omkostningsstrukturen for boligejeren. 6.1 Tobins Q Udviklingen i boligmassen kan anskues ud fra stok-flow, således at vi har en bestående boligmasse primo året. Denne forøges gennem året, enten ved nybygninger og tilbygninger eller ved forbedrelser og vedligeholdelse af den eksisterende boligmasse. Samtidig må det antages at den eksisterende boligmasses værdi forringes løbende, hvorved boligmassen "reduceres". Denne tilgang og afgang i årets løb (flow) giver sammen med den eksisterende boligmasse (stok) primo året således boligmassen ultimo året. Tilgangen til boligmassen vil afhænge af, hvorvidt det er profitabelt at lave nybyggeri og istandsættelser, og til dette formål vil vi anvende Tobins Q til anskueliggørelse. Figur 6: Tobins Q, 1980=1 1,3 1, =1 0,7 Kilde: ADAMs databank med egne beregninger ud fra ADAMs ligninger. Se data i bilag G. I figur 6 ovenfor er Tobins Q beregnet ud fra samme metode, som er benyttet i ADAM's boliginvesteringsfunktion, se også afsnit om ADAM-modellen. Rent definitorisk vil dette medføre, at en Tobins Q værdi større end én vil gøre det profitabelt at lave nybyggeri, da de samlede nybygningsomkostninger er mindre en Side 23 af 39

25 prisen på det eksisterende byggeri, og omvendt. Dette gør sig dog ikke gældende i ovenstående figur, da data er indekseret med 1980=1, se bilag G. Udviklingen i Tobins Q følger pænt de seneste års konjunkturudvikling. Efter den seneste oliekrise i 1979 falder Tobins Q indtil 1983, hvorefter den stiger til og med I perioden 1986 til 1993 falder værdien til samme niveau som i 1983, hvorefter udviklingen vender. I 1998 er vi tilbage på samme niveau som i Højkonjunkturer medvirker altså til at fremme investeringsincitamentet for nybyggeri og forbedrelse af den eksisterende boligmasse. Udviklingen er sammenfaldende med skattereformerne og den generelle konjunkturudvikling i Danmark, men dog uden dermed at påvise en kausal sammenhæng. 6.2 User cost For at illustrere virkningerne af skattereformerne ser vi på "user cost", eller boligomkostningen, som den er defineret i afsnittet om ADAM modellen, se figur 7. Figur 7: User cost 0,07 0,06 0,05 0,04 0,03 0,02 0,01 0, Afskrivninger Lejeværdi mv. Effektiv rente efter skat Usercost samlet I vurderingen af user cost udviklingen i figuren skal det understreges, at det ikke er muligt at identificere user cost som en realøkonomisk størrelse, da udtrykket er konstrueret med henblik på forklaring af relative ændringer. Udviklingen viser en tendens til at følge samme udvikling som Tobins Q. Det ses i ovenstående figur at user costs (den tykt optrukne linie) stiger frem til omkring 1980, hvorefter de falder til Dette afløses af en relativt set kraftig stigning frem til 1987, hvorefter den falder en smule og stagnerer. Fra 1996 begynder user costs så småt at stige igen. Side 24 af Kilde: ADAMs databank med egne beregninger ud fra ligninger i arbejdsnotat af 18. nov Se data i bilag H. 0,07 0,06 0,05 0,04 0,03 0,02 0,01 0,00

26 I figur 7 er de forskellige elementer af user costs illustreret gennem en addition af de forskellige effekter. Nederst (det skrå-skraverede område) ses effekten stammende fra den effektive rente efter skat, hvorefter ejendomskatter og lejeværdi/- ejendomsværdibeskatning (vandret-skraveret) tillægges. Oven i dette tillægges afskrivninger af bygninger (ikke-skraveret) og til sidst fratrækkes halvdelen af forventningen til ændringerne i investeringsomkostningerne (forskellen mellem den øverste linie og den tykt optrukne linie), hvilket kan betragtes som forventningen til kapitalgevinst som følge af realprisstigninger på ejerbolig. Hele user cost udtrykket er som nævnt ganget med ejerboligprisstigninger samt kapitalandel, jf. ADAM-afsnittet. Denne addering på udtrykket kan tages til udtryk for inddragelse af den stigende alternativomkostning ved højere ejendomsværdi hhv. egenkapital ved at eje bolig frem for andre aktiver. I figur 7 kan det altså ses, at det i stor grad er de konjunkturbestemte elementer, der er udslagsgivende for usercosts i ADAM-modellen. Effekterne stammer for det første fra den effektive rente efter skat. Udviklingen i dette omkostningselement er kendetegnet både ved renteudviklingen og ændringerne i rentefradragets skatteværdi. I begyndelsen af perioden omkring 1982 stiger den effektive marginalskat 20 med 2,3 pct.-point samtidig med at renten falder. En marginalskattestigning giver en højere skatteværdi af rentefradraget, hvorved den samlede udgift og hermed user costs for boligejeren falder. Rentefaldet forstærker denne effekt. Skattereformen i 1986 reducerede rentefradragets skatteværdi væsentligt fra og med 1987, og den effektive marginalskat er således faldet med 11,3 pct.-point. Den efterfølgende periode er der en svagt faldende udvikling i renteudgiften med et minimum i Som underlæggende effekter for dette fald har vi dels en faldende skatteværdi af rentefradraget, der dog til dels opvejes af faldende renter. Samtidig er der en modsatrettet effekt fra alternativomkostningerne, som samlet set er stigende i perioden. Den anden konjunkturbestemte effekt opstår via den ikke-skattepåvirkede forventning til realprisstigninger på ejerboliger modelleret ved forventninger til ændringer i investeringsomkostningerne. Side 25 af 39