Contents. Bachelor projekt

Transkript

1 Contents Executive summary Indledning Problemformulering Underbyggende spørgsmål Metode Optik Forklaringstype Metodik Kildeitik Problemafgrænsning Struktur Prisdannelse Det invividuelle niveau Mellemniveauet Det overordnede niveau Rente Arbejdsløshed Det psykologiske niveau Det nuværende marked Boligmarkedet udvikling Realiserede handelspriser i hele landet. pr. kvm Antal handler i hele landet Salgstider i hele landet målt i antal dage smodellen Barnet låner pengene af forældrene Videresalg til barnet Finansieringsmuligheder Fastforrentet obligationslån Rentetilpasningslån Skatteregler /90

2 6.1 Kapitalafkastningsordningen Virksomhedskattesordningen Personskatteordningen Famliens personlige ønsker Familiens privatøkonomi Salgs og købsprocessen Salgsprocessen Åbningen Behovsanalysen Præsentation Indvendinger Afslutning Den direkte metode Den alternative metode Taget for givet-metoden Pistolen mod panden metoden Opsummeringsmetoden Spørgsmålsmetoden Eftersalg Købsprocessen Problemerkendelse Informationssøgning Vurdering af alternativer Købsbeslutning Efterkøbsadfærd Beregninger i forbindelse med forældrekøb Realeditlån - Beregninger Data der ligger til grund for beregningerne Fastforrentet obligationslån uden afdrag Rentetilpasningslån uden afdrag Restfinansiering Skatteordninger - Beregning Virksomhedsordningen Beregning for fastforrentet obligationslån /90

3 13.2 Kapitalafkastordningen Beregning for fastforrentet obligationslån Personskatteordningen - Beregning for fastforrentet obligationslån Beregning for rentetilpasningslån Delkonklusion Nyt budget Afvikling af ejendommen Konklusion Litteraturliste Bilag Bilag 1 Budget Bilag 2 Indkomstopgørelse Bilag 3 Salgsopstilling Bilag 4 Ejendomsvurdering Bilag 5 Renter og kurser Fastforrentede lån Rentetilpasningslån med mulighed for afdragsfrihed Banklån Stifelsesomkostninger Bilag 6 Udregning af skatteordninger Bilag 6.1 Virksomhedsordningen efter fastforrentet lån Bilag 6.2 Kapitalafkastordningen efter fastforrentet lån Bilag 6.3 Personskatteordningen efter fastforrentet lån Bilag 6.4 Virksomhedsordningen efter rentetilpasninglån Bilag 6.5 Kapitalafkastordningen efter rentetilpasningslån Bilag 6.6 Personskatteordningen efter rentetilpasningslån Bilag 7. Budget efter investering /90

4 Executive summary The purpose of this project is to understand the current law and taxation rules concerning investment through the method of parent investment. The current supply and demand on apartments, due to the increasing amount of students moving to the major cities 1, has made this form of investment a popular choice among families with extra capital. The current interest rates and how they are set up has made the possibility of investing in real estate promising, since you have to opportunity keep the monthly installments low compared to how the market looked after the financial crisis. Through research of the current market and the selected familys privat economy it is to determine if an investment is profitable in any way or if it is even possible. In the current market with the low interest rates it is considered to be a solid investment. When you take the risk in consideration by choosing a loan that has a fixed interest rate it is possible to know your future payments without worriying about possible increase in these payments. This rapport shows some of the ways you can invest in real estate, even though it s not with a big profit in mind. The main criteria for this family have been to secure a place to live for their child without having to sacrifice their own way of living. Taking in mind that they are aware of the current market and have a reasonable understanding of distributing their finances, it is considered to be a rational decision to invest. A rather surprising conclusion is that the expenses are rather low when investing in real estate. The change in the familys disposable is minimal. It is to be said that if the family chose not to sell the apartment after the 5 year period the investment would become more expensive on a longer term. The loan which has been made no installments on, would become more expensive as the time goes by, since the installsment would come after the no installment period has ended / /90

5 1. Indledning Udtrykket forældrekøb er et udtryk de fleste der har med boligmarkedet at gøre kender til. Oftest forbinder man det med et par velhavende forældre, som ønsker at hjælpe deres barn med boligsituationen. Denne ordning er dog ikke kun forbeholdt forældre og børn, men kan benyttes af alle. Ordet eller udtrykket forældrekøb er i stedet blevet en trend, som også ejendomsmæglerne benytter sig af i høj grad. Det ses tydeligt ud fra de forskellige butikkers markedsføring og arrangementer. Blandt andet kan det nævnes, at EDC Danebo i Aalborg markedsfører med om den enkelte lejlighed er forældrekøbsegnet 2, via deres hjemmeside. Udover markedsføringen igennem hjemmesiderne, benytter mæglerne sig også af arrangementer, som er specifikt målrettet mod forældrekøb. Igennem disse arrangementer, vil hele forløbet i en bolighandel blive gennemgået, med hjælp fra andre brancher, såsom advokat og revisor 3. Denne massive indsats fra ejendomsmæglernes side, fortæller derfor om et marked der er i vækst. Ejendomsmægleren ved der er potentielle købere blandt de mange forældre som har børn der er på vej til nyt studie eller lignende. Det er interessen for denne kundegruppe der er base for dette projekt. Der vil igennem projektet blive arbejdet med de forskellige finansieringsmuligheder, som er gældende ved forældrekøb. For at denne et overblik over skattefordelene, vil bolighandelen blive anskuet i betragtning af henholdsvis virksomheds-, kapitalafkasts- og personskatteordningen. Ved køb af bolig skal der dog analyseres på mere end skattefordelene, det er derfor nødvendigt at analysere det nuværende marked og hvad der påvirker prisen på en bolig. smodellen vil blive arbejdet med i hypotetiske situationer, hvor der er tale om et marked i vækst eller et marked i fald og hvad der er mest rentabelt i den pågældende situation. Selve projektet vil resultere i en komplet gennemgang af et boligkøb med alle aspekter som nævnt ovenfor taget i betragtning. I sidste ende vil det resultere i en vurdering af den enkeltes families privatøkonomi in mente og hvad der vil være mest økonomisk forsvarligt i netop deres situation da3cf6a0f1d&type=List&SearchFromDivision=1 17/ / /90

6 Grundet det nuværende marked for forældrekøbslejligheder har mulighederne for denne form af investering vækket min interesse, for at undersøge rentabiliteten. 1.2 Problemformulering Hvilken rådgivning vil i den pågældende families situation ved køb af fast ejendom efter forældrekøbsmodellen med rentabiliteten in mente, være den mest forsvarlige? Underbyggende spørgsmål Til at styrke projektets validitet vil følgende spørgsmål blive bearbejdet: Hvordan er det nuværende marked for forældrekøbsboliger? Hvilke faktorer har indflydelse på prisdannelsen af en bolig? Hvilke fordele og ulemper er der ved brug af forældrekøbsmodellen? Hvilke processer gennemgår man i en bolighandel? 6/90

7 1.3 Metode Optik Når der udføres videnskabelige undersøgelser, er der 3 metodiske tilgange til dette. Den analytiske, den systematiske og aktør tilgangen. Denne opgave tager udgangspunkt i aktør tilgangen 4, hvor udgangspunktet er, at virkeligeheden er en social konstruktion. Virkeligeheden som en social konstruktion er forståelsen for at virkeligheden er et resultat af den kultur og de erfaringer som man har dannet sig i sin levetid. Derudover bliver ny viden fortolket igennem interaktion med andre individer. Igennem denne interaktion dannes der meninger og holdninger oming acceptable og uacceptable handlinger i samfundet. Formålet med denne tilgang er ikke at forklare problemstillingerne, men i stedet at opnå forståelse for dem, der er altså tale om en hermeneutisk tilgang. Selve forståelsen opnås igennem en tretrinsproces, hvor man opnår forforståelse, forståelse og derefter efterforståelse. Forforståelsen opnås igennem arbejdet med problemstillingen, altså hvad ligger der til grund for selve projektet, hvilke tanker er der gjort i forhold til emnet. Den information der indsamles i forbindelse med forforståelsen bearbejdes igennem analyser, beregniner og fortolkning af de data der er indsamlet, i denne proces opnås forståelsen. På baggrund af analyserne og beregningerne er det nu muligt at foretage en vurdering. Jo mere baggrunddata der er til baggrund for vurderingen, jo mere præcis og sandfærdig vil den være, i denne proces opnås efterforståelsen. I denne opgave ses aktør tilgangen tydeligt i opgavens opbygning. Der dannes først forforståelse for emnet forældrekøb igennem dataindsamling oming boligmarkedet og tendenser i samfundet generelt med forældrekøb som fokus, jf. 1. Indledning. Disse data bearbejdes derefter i en proces, som danner forståelsen for problemstillingen. Ved beregning og analyse af familiens privatøkonomi samt generelle markedsforhold er det derefter muligt at opnå efterforståelse, altså danne en vurdering af familiens privatøkonomi med henblik på at kunne foretage en professionel og individuel rådgivning i familiens situation. 4 Arbnor & Bjerke Methodology for Creating Business Knowledge, side 131 7/90

8 1.3.2 Forklaringstype Der arbejdes ud fra en intentionel forklaringstype 5, idet der vil prøves at skabe en forståelse for aktørens handlinger ud fra dennes motiver. I dette tilfælde, at skabe en forståelse for familiens behov og på denne måde finde den rigtige løsning, med familiens motiver for øje. Idet virkeligheden anskues som værende skabt af sociale forandringer, vil den intentionelle forklaringstype bedst kunne belyse dette. Et begreb som beliggenhed, jf. 2.1 Det individuelle niveau, kan anses som værende et resultat af den måde som virkeligeheden er skabt. Sociale tendenser kan være medvirkende til, at gøre et bestemt område attraktivt grundet de mennesker som er bosiddende der Metodik Kvalitativ kontra kvantitativ data Der er benyttet kvalitative data i form at oplysninger oming familiens privatøkonomi. Det er en nødvendighed at have data i kvalitativ form for, at opnå en forståelse for den enkelte aktørs situation. Det vil ikke være muligt at foretage en vurdering kun på baggrund af kvantitative data, da der i en rådgivningssituation skal tages stilling til aktøren. Vurderingen vil ikke være retvisende da der skal tages stilling til den enkeltes situation ved udstedelse af lån. De kvantitative data der er benyttet er taget fra Danmarks Statistik samt Boligsiden.dk for at opnå en indsigt i generelle tendenser i samfundet. Det har været nødvendigt at inddrage kvanvitative data for at kunne danne et indblik i det nuværende boligmarked, som har en markant betydning når der skal investeres i fast ejendom. De kvantitative data har yderligere dannet baggrund for udviklingen i samfundet, for bedre at kunne danne et indblik i fremtiden Reliabilitet og validitet Der er igennem projektet benyttet tal og udregninger med baggrund i aktuelle priser og rentesatser samt kurser. Med forbehold for kurs og renteændringer grundet markedsforhold, vil en anden person med samme formål komme frem til samme resultat på baggrund af familiens økonomi og derfor anses projektet som pålideligt. Der er kun benyttet data som har relevans for projektet, med henblik på at give den bedste rådgivning muligt. De data som er indsamlet til et andet formål er benyttet med itik overfor kilden samt, at det ikke er med samme formål for øje. 5 Videnskabsteori og metodelære, side 211 8/90

9 Induktion/Deduktion Der arbejdes ud fra en induktiv tilgang til projektet, da der tages udgangspunkt i et enkelt tilfælde, hvor der ikke kan arbejdes ud fra en general teori. Kunderådgivning sker på baggrund af aktørens situation og det er derfor nødvendigt at tage stilling til den enkelte. For at kunne generalisere og danne en teori ud fra denne tilgang, vil det være nødvendigt at foretage flere observationer af familier i samme situation som den pågældende. 1.4 Kildeitik Idet der er arbejdet med sekundære data i form af statistik og artikler har jeg stillet mig itisk overfor kilden. Dette er nødvendigt for at kunne sie mig at de informationer jeg får, er sandfærdige og brugbare. De primære data som er benyttet, er oplysninger oming familiens privatøkonomi. Disse data anses som retvisende, da de er på baggrund af lønsedler, ejendomsskattebillet, betalingsoversigter osv. Disse data er indsamlet igennem et interview der er afholdt i familiens nuværende bolig. Der kunne være foretaget flere vurderinger af, flere forskellige familieres privatøkonomi. Da det ikke foregår på denne måde i praksis, ved rådgivning af kunder, er der kun benyttet sig af en enkelt familie. Til selve interviewet modtog familien oplysninger, som skulle udfyldes for at opnå et så produktivt og resultatgivende resultat som muligt. 1.5 Problemafgrænsning De finansieringsmuligheder som der vil blive benyttet som baggrund for bolighandelen, er et fastforrentet obligationslån og et rentetilpasningslån hvor begge lån vil blive analyseret på baggrund af et lån uden afdrag, da det er de mest hyppige ved en bolighandel. Uanset om familien har friværdi eller ekstra kapital til finansiering af boligen, vil boligen blive beregnet på baggrund af at hele værdien finansieres ved optagelse af et lån. Boligtypen som der vil blive benyttet data fra, vil være en ejerlejlighed, da de fleste forældrekøb, er et køb af ejerlejlighed. De statistiske tal vil som udgangspunkt stamme fra tal baseret på markedet i Aalborg, da den pågældende familie som der vil blive arbejdet med, er bosiddende i Aalborg og deres barn ønsker 9/90

10 også at fortsætte sit studie i Aalborg. I og med at Aalborg er en stor universitetsby, anses dette også som retvisende, da størstedelen af forældrekøb sker i universitetsbyerne. Boligmarkedet anskues i en tidsramme på ca. 8 år, fra da jeg på denne måde opnår tal, fra før finansisen, under finansisen og efter. På denne måde kan boligmarkedet derfor analyseres i en situation hvor der er tale om vækst og fald. De lejligheder som vil blive anset som forældrekøb, vil være lejligheder med en kontantpris på maksimum Dette er gjort for at begrænse omfanget af emner. Desuden skal prisen også være realistisk, set i perspektiv af at, der er tale om et forældrekøb hvor både familien skal have råd til at sidde i deres respektive bolig og barnet skal kunne betale den markedsleje der vil være bestemt for denne størrelse bolig. Køberen eller køberne i dette projekt vil blive omtalt som kunder. Normalt vil sælgeren af en fast ejendom være defineret som kunden fra en ejendomsmæglers synspunkt, men grundet projektets tilgang vil køberen være defineret som kunden. Nogle af informationerne vil være baseret på et møde der er afholdt i familiens bolig. Familien havde forberedt sig ud fra fremsendt materiale. Grundet familiens ønske om anonymitet vil der ikke fremgå bilag med familiens private oplysninger oming økonomien. 1.6 Struktur Boligmarkedet Salgs - og købsproces Familiens personlige ønsker Vurdering af familiens situation De forskellige ordninger Finansieri ngsmulig heder Prisdannelse 10/90

11 2. Prisdannelse Der er mange faktorer der påvirker prisen på en bolig. Ved prisdannelsen på en ejerbolig opereres der med 3 overordnede faktorer 6 : 2.1 Det invividuelle niveau Generelt kan man sige om prisen på en bolig, at det er dens vedligeholdelsesmæssige stand, alderen, størrelsen og ikke mindst beliggenheden der påvirker prisen. Gennensnitligt er kvm prisen i Aalborg sammenlignet med i Århus 7. Set i et mindre skala har det også stor betydning for, hvor man helt præcist bor i Aalborg. Ejerlejligheder beliggende på Revlingbakken, som er beliggende mellem City syd og Aalborg centrum har en kvm pris på , baseret på ejerlejligheder som nuværende er til salg 8. Sammenlignet har en ejerlejlighed på Svalegårdsvej i Hasseris en kvm pris på Beliggenheden er derfor en væsentlig faktor når man vælger at investere i en bolig. Hvordan har beliggenhed så betydning med forældrekøb in mente? Det der oftest sker ved et forældrekøb er, at det bosiddende barn på et tidspunkt færdiggør sine studier. Det resulterer ofte i et nyt job, hvilket kan betyde at man ernødt til at flytte grundet jobsituationen eller pladsmangel. Da lejligheden nu højst sandsynligt skal afvikles, har det derfor betydning for hvor lejligheden er beliggende. Prisen er lavere af en grund i det ovennævnte eksempel, det er grundet den større efterspørgsel der er for ejerlejligheder med en mere central beliggenhed. Det er derfor vigtigt ikke kun at tage det billigste alternativ, men at tage det alternativ der er mest lønsomt i en fremtidig situation hvor boligen skal afvikles. Det er yderst vigtigt at tage efterspørgslen in mente, da en investering i denne størrelsesorden bliver påvirket markant af små procentvise stigninger. Det er dog op til den enkelte familie hvilke forhold der vægtes højest og det er derfor svært at sige noget generelt om hvad der er det korrekte valg. Dette er alle faktorer som køberen selv kan have indflydelse på. Det er muligt for køberen selv at vælge beliggenheden og standen, med prioritering af hvad netop den enkelte vægter højest ved sit boligkøb. Der er derimod faktorer som man ikke selv har indflydelse på. Der er her tale om markedets udvikling og samfundets generelle udvikling / / / / /90

12 2.2 Mellemniveauet På dette niveau, kan der ske stigninger i efterspørgslen på baggrund af demografiske og kulturelle faktorer. Prisen på fx rækkehuse og lejligheder, vil stige i en situation hvor der forekommer en markant stigning i mængden af ældre. Derimod vil prisen på parcelhuse falde, da udbuddet i stedet er stigende her, hvis der antages, at de ældre søger mindre bolig vilkår taget i betragtning af deres alder. 2.3 Det overordnede niveau Samfundsøkonomien og markedsæfterne i Danmark vil påvirke prisen på dette niveau. Faktorer som rente, inflation, arbejdsløshed, lønstigninger og den generelle aktivitet i samfundet har alle betydning for prisen på en ejerbolig Rente Figur 1 10 Figur / /90

13 11 Disse to grafer viser en udvikling i renten på et fastforrentet obligationslån og et rentetilpasningslån kontra udvikling i kvm. priser på ejerlejligheder og parcelhuse i 9000 Aalborg. Rentens betydning for den enkelte familie, ses i form af det beløb, som banken er villige til at udlåne. En rentestigning, vil mindske familiens rådigshedsbeløb og derved det beløb som de kan låne for. Dette begrænser deres evne til at handle på boligmarkedet. En rentestigning taler derved for faldende boligpriser, da boligen bliver dyrere at finansiere. Der ses i højere grad, at udsvingene i renten har en større indflydsele på udbudsprisen for parcelhuse end den har for ejerlejligheder Arbejdsløshed Figur / / /90

14 Arbejdsløshedens påvirkning på prisdannelsen, ses tydeligt når 1. kvartal 2008 sammenlignes med tabellen for kvm. pris udviklingen jf Rente. En stigende arbejdsløshed, resulterer i faldende priser på boligmarkedet. Den generelle spekulation oming ens jobsituation, har en indflydelse på priserne ligeså. Eftersom der ses en forholdsvis høj arbejdsløshed, er tendens at være mere påpasselig med sine investeringer, hvis uheldet nu skulle være ude. Et 4. niveau som har betydning for prisen, der besives yderligere nedenstående. 2.4 Det psykologiske niveau Der skal dog tages højde for et fjerde niveau. Tendenser i samfundet, som kan skabes af medierne har en påvirkning på både boligkøbere og sælgere. Et eksempel på dette fænomen, er efterspørgslen på fritidshuse i vinterhalvåret. 13 I dette tilfælde, som er baseret på tal fra de sidste tre år, stiger nedslaget på udbudsprisen i vinterhalvåret fra pr. kvm til pr. kvm. Dette skyldes udelukkende optimisten fra fritidshus sælgere, som ofte sætter til salg i marts og april. I denne periode har de troen på at huset nok skal blive solgt. Hvorimod optimismen daler jo længeretid ejendommen er til salg og sælgerene bliver mere desperate. Langt de fleste handler af sommerhuse foregår også oming sommer månederne. Der er blevet handlet 671 fritidshuse i juni, kontra 326 i januar over de sidste 3 år. Dette sker på trods af at nedslaget ofte er større oming vinteren. Det er kun et spørgsmål om tid, før samfundet opfanger denne tendens og der i stedet vil ses flere handler i de billige måneder, hvis man vil spare penge. 3. Det nuværende marked Det nuværende marked for ejerlejligheder som er forældrekøbegnet spænder stort. Der er alt fra lejligheder til en pris på og lejligheder der har en pris på Der er lige nu 31 ejerlejligheder til salg som er markeret som forældrekøbsegnet i 9000 Aalborg. Der er derfor fri mulighed for den enkelte familie til at vælge lige netop den type, der passer til deres behov. Lige netop markedet i Aalborg Kommune er i massiv vækst og har været en af de byer hvor priserne er steget mest på landsbasis, nemlig med 17% set på det seneste år. Det er generelt for Nordjylland at priserne er stigende, der er tale om en stigning på gennemsnitligt 13,6% for de nordjyske / / /90

15 lejligheder 15. Udover dette er det værd at bemærke at prisnedslagene også er de mindste i Aalborg, hvor der er tale om et prisnedslag på 464. pr. kvm eller 2,95% 16. Det tegner et billede af et marked der er i vækst, hvor køberne er villige til at betale prisen for varen, på trods af at varen stiger i pris. Den nuværende lave rente har uden tvivl gjort det mere populært at investere i fast ejendom. Især med et rentetilpasningslån, hvor investorer kan holde sine udgifter lave på de billige lejligheder, mens de udlejer lejligheden til studerende. På trods af en stigning i priserne har de lave renter fortsat gjort det interessant at investere i fast ejendom. Den større tilflytning til uddannelsesbyerne, såsom Aalborg er også med til at styrke markedet for ejerlejligheder 17, hvor efterspørgslen altså stiger efter de lejligheder, som er forældrekøbsegnet, eftersom det kan være problemastisk at anskaffe sig en lejebolig pga. stigningen i tilflytning af studerende. 3.1 Boligmarkedet udvikling 18 For at danne et overblik og med mulighed for at belyse boligmarkedets videreudvikling anskues følgende grafer. Det er ikke muligt at spå om udviklingen for boligmarkedet, men historikken og statistikker er medvirkende faktorer til at danne meningen oming fremtidsudsigterne: Realiserede handelspriser i hele landet. pr. kvm / / / / /90

16 Udviklingen understreger den stigende efterspørgsel efter ejerlejligheder idet, kvm. prisen er væsentlig højere i forhold end de to sammenlignede faktorer. Udover at kvm. prisen er højere ses også at kurven er stigende i forhold til den stagnerende tendens for parcelhuse. Grafen er et udtryk for en et marked i vækst, som gør det populært at invstere i grundet den fortsatte lave rente Antal handler i hele landet Markedet for antal handlede lejligheder har igennem en lang årrække forhold sig på et tilsvarende niveau, hvis der sammenlignes med parcelhus markedet. Ejerjlejlighedsmarkedet kan anses som værende et mere stabilt markedet, hvis der tages i betragtning af de større udsving der er for parcelhusmarkedet. Derfor vil en investering også nemmere kunne forsvares, hvis man tager sikkerhed og stabiliteten in mente. Familiens ønske er, at foretage en afvikling inde for en kort periode fa 5 år, så stabiliteten i markedet, vil være en bonus i forhold til forhåbningen om gensalg. Det er blandt andet på baggrund af disse historiske data, at man i en rådgivningssituation vil kunne forsvare, at en investering i fast ejendom, nærmere set ejerlejligheder vil være anbefalingsværdigt. 16/90

17 3.1.3 Salgstider i hele landet målt i antal dage Salgstiderne for ejerlejligheder har ramt et niveau tilsvarende det før finansisen ramte. Det underbygger yderligere tesen om, at mulighederne for et gensalg er gunstige hvis det nuværende marked fastholder eller fortsætter udviklingen. 4. smodellen er blevet en catch phrase nu om dage, jf. Indledning side 2. Hele ideen bag forældrekøbet tager base i den skattefordel man kan opnå og muligheden for at kanalisere sine likviderer med diverse fradrag. Fordelene ligger i, at ved udlejning til sit barn, kan man fastsætte lejen så lav som loven tillader, jf. Lejelovens gældende regler. Lejen skal fastsættes efter markedslejen og forældrene kan derfor ikke æve en leje der er alt for lav, for at bistå sit barn. Ved at fastsætte lejen så lavt, som muligt opnår forældrene ofte et underskud, set i forhold til udgifterne til prioritetsydelserne da der skal betales skat af indtægterne ved udlejningen. Forældrene kan dog fratrække renteudgifterne via skat. Derudover skal der ikke betales ejendomsværdiskat 19. Selve forældrekøbet er en yderst fordelagtig proces for barnet, da barnet udover at have en forholdsvis lav leje, kan modtage boligstøtte i de fleste tilfælde. Udover dette skal der tages stilling til en del ting. Hvilken form for lån, man vil finansiere boligen med og hvilken / /90

18 ordning det skal gøres igennem. Der er dog alternative måder, at finansiere selve boligkøbet ved 20. Det førnævnte er den traditionelle måde at foretage et forældre køb på. Forudsætningerne for følgende udregninger, tager udgangspunkt i et marked der enten stiger med 4% eller falder med 4%, samt at hele købet lånefinasieres via et fastforrentet lån på 3% med afdragsfrihed. 4.1 Barnet låner pengene af forældrene et kan også finansieres igennem en måde, hvor barnet låner pengene af sine forældre og derved selv står som ejer af lejligheden. I et marked i vækst vil dette være den mest lønsomme måde at foretage boligkøbet på. Forudsætningen for dette er dog, at lånet mellem de to parter kan ydes rente- og afdragsfrit uden skattemæssige konsekvenser. Det æver altså at forældrene har en sund økonomi. Fordelen ligger primært i en fremtidig situation, hvor barnet ønsker at afvikle lejligheden. Barnet skal nemlig ikke svare skat af den eventuelle gevinst der måtte være. Det er derfor, at dette eksempel er lønsomt i et marked i vækst. Den lejeindtægt som forældrene har ved den traditionelle metode er ligeledes ikke eksisterende og der skal derfor ikke svares skat af lejeindtægten. I et eksempel hvor en lejlighed koster vil det koste forældrene knap over en 5 årig periode, hvis der er foretaget et traditionelt forældrekøb. Hvorimod omkostningerne kun er i samme periode, hvis der bliver foretaget et forældrekøb efter den metode, hvor barnet låner pengene af forældrene. Grunden til at dette kun er lønsomt i et marked i vækst er at når ejendomspriserne falder, har forældrene mulighed for at modregne tabet på ejendommen i avancer på andre ejendomme. Man udnytter på denne måde tabet til noget positivt. Sort på hvidt vil det betyde at i en 5 årig periode, vil det koste hvis købet finansieres igennem den traditionelle metode, hvorimod det vil koste hvis barnet låner af forældrene. 4.2 Videresalg til barnet En tredje mulighed er et videresalg til barnet, hvor man opererer inden for lovens rammer og videresælger ejendommen til en pris der er 15% lavere end den offentlige vurdering 21. Dette er en form for kombination af de to førnævnte metoder hvor man benytter sig af / / /90

19 værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17/ også kaldet 15% reglen. Her får man det bedste af to verdener, så at sige. Ved denne kombinationsmodel kan man nemlig udnytte tabet, som nævnt tidligere hvis markedet er faldende, hvorimod gevinsten i et stigende marked kan udnyttes af barnet, der har erhvervet lejligheden til 15% under den pris som den er vurderet til. Økonomisk vil det betyde at familien i et marked i vækst har en udgift på og i et marked der er faldende har en udgift på Denne model vil altså være at foretrække i begge tilfælde. Samlede udgifter i de forskellige scenarier:. Traditionelt forældrekøb Barnet låner af forældrene med salg til barnet Marked i vækst Marked i fald Finansieringsmuligheder De to lån som vil ligge til base for familiens udgifter er det fastforrentede obligationslån og et rentetilpasningslån, da de anses som at være de mest hyppige indenfor finansiering af boligkøb. Generelt for begge lån gælder, at der er mulighed for afdragsfrihed på op til 10 år. Hvilket i en forældrekøbssituation er fordelagtigt, da man højst sandsynligt forventer at skulle afvikle ejendommen igen efter endt studie eller hvis barnet vælger at flytte, så på denne måde holdes udgifterne nede i perioden hvor man ejer lejligheden. 5.1 Fastforrentet obligationslån Obligationslånet har en fast rente i hele lånets løbetid. Dette lån anses som det sie lån, da men kender ydelsen igennem hele løbetiden via fastkursaftalen. Lånet kan optages i op til 30 år og der kan maksimalt belånes i 80% af ejendommens værdi. De sidste 20% lånes igennem et banklån. Renten på det fastforrentede lån er ofte højere end et rentetilpasningslån. Man betaler som låntager for den mindre risiko der er ved det fastforrentede. Det er derfor også op til den enkelte familie hvilket lån man vil optage, altså hvor risikovillig er man / /90

20 Selve fidusen bag det fastforrentede obligationslån, ligger især i konverteringsmulighederne. Et fastforrentet lån, kan altid indfries til kurs pari eller under kurs 100. Hvis renten stiger kan man derved nedbringe sin restgæld ved at konverte til en højere rente. Omvendt hvis renten falder kan man konvertere til en lavere rente og på denne måde få en lavere månedlig ydelse. Selve fidusen er, at man ved at konvertere et lån som har en rente på 4% til et lån hvor renten er 7%. På denne måde har man reduceret sin restgæld alt efter hvad kursen er på lånet. Før dette er lønsomt, skal man dog forvente og håbe på at renten falder igen til under de 7%, hvorefter man foretager en ny konvertering og på denne måde har en lavere rente med en lavere restgæld. Alt dette skal selvfølgelig ses i perspektiv af omkostningerne ved låneindfrielse. Udover dette er gevinsten skattefri Rentetilpasningslån Rentetilpasningslånet kan sammensættes alt efter hvordan man ønsker 24. Lånet bliver rentetilpasset med mellemrum af 1 år, 3 år, 5 år og helt op til 10 år. Der tages udgangspunkt i et 1 årigt rentetilpasningslån. Renten er fast i et år indtil lånet tilpasses igen. Den primære fordel ved dette type lån er den lave rente, som der er lige nu. Det er tilgengæld også der risikoen ligger ved denne type lån. I det tilfælde at renten stiger bliver renten på ens lån højere da det tilpasses årligt. Der er altså en risiko for en højere ydelse. Denne type lån vil derfor æve at man som låntager har luft nok i økonomien til at man kan håndtere en stigning i sine månedlige ydelser. 6. Skatteregler For forældrekøb gør der sig nogle skatteregler gældende, da der i forældrekøbets traditionelle form er tale om udlejning, hvor ejeren af lejligheden skal beskattes af lejeindtægten Kapitalafkastningsordningen Denne ordning minder meget om virksomhedsordningen, dog har den ikke samme regnskabsmæssige av og er derfor en mere forenklet udgave af virksomhedsordningen. Teknisk set udregnes det på baggrund af lejeindtægten fratrukket ejerudgifterne ekskl. renter i den / / / /90

21 personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes derved i kapitalindkomsten. Der udregnes derefter et kapitalafkast på baggrund af lejlighedens værdi som fratrækkes i den personlige indkomst, da man her opnår en høj fradragsværdi, samt tillægges i kapitalindkomsten hvor der er en forholdsvis lav beskatning. Man skal derfor betale arbejdsmarkedsbidrag af et mindre beløb. 6.2 Virksomhedskattesordningen Virksomhedsskatteordningen, som navnet lyder på, æver dog ikke at man rent faktisk har en virksomhed. Den æver i stedet at de indtægter og udgifter der er forbundet med lejligheden holdes adskilt fra privatøkonomien. Dette gøres ofte igennem en indskudskonto. Man er derved omfattet af bogføringslovens regler og det er derfor en god idé at have en revisor inde over selve købet. Dette medfører en øget udgift til revisor omkostninger, men dette kan fratrækkes i skat. Generelt om fordelene ved virksomhedsskatteordningen: Mulighed for større fradragsværdi af renteudgifterne idet udgifterne kan fratrækkes i virksomhedens overskud inden skatten beregnes. En del af overskuddet beskattes som kapitalindkomst Beskatningen af virksomhedens indkomst kan udjævnes over flere år. Ejeren, i dette tilfælde forældrene, kan derved vælge at hæve overskuddet i et senere år, hvor det findes fordelagtigt. 6.3 Personskatteordningen Denne ordning er den nemmeste rent administrativt. Der skal ikke føres noget seperat regnskab og indtægten bliver bogført som indtægt i selvangivelsen. Man udregner derved den personlige indkomst ved at at fratrække lejen fra de driftsomkostninger der er. Generelt er personskatteordningen den mest skatte tunge af de tre ordninger, da den bliver beskattet som normal indtægt, såsom løn. 7. Famliens personlige ønsker Som nævnt tidligere, vil opgaven tage udgangspunkt i en enkelt familie og deres privatøkonomi. Derfor vil valg af lejlighed, diverse beregninger og ordninger blive valgt på baggrund af denne families ønsker, for at komme så tæt på en rådgivningssituation som muligt. 21/90

22 Familien har følgende av til lejligheden og på baggrund af disse vil der blive foretaget udregninger på 2 lejligheder som begge er aktuelle. Central beliggenhed, med henblik på afvikling i en fremtidig situation Størrelsesmæssigt: Minimum 2 værelser og 50 kvm. Nem adgang til offentlig transport Prismæssigt ikke dyrere end I forholdsvis ny stand Af praktiske årsager må lejligheden ikke være placeret højere end 2. sal. Tæt på reeative områder På baggrund af følgende av, vil følgende lejlighed benyttes til videregående analyse: Vendsysselgade 24, st. tv. Pris: Familiens privatøkonomi Familien som består af to forældre som er gifte og som har et hjemmeboende barn, der søger ny bolig, har fremsendt oplysninger oming deres udgifter og indtægter, på baggrund af fremsendt materiale. Deres disponible indkomst samt budget vil blive udarbejdet på baggrund af dette. Resultatet af dette vil have betydning for hvor stort et beløb de er i stand til at låne og indgår i den samlede vurdering. Som det fremgår af familiens budget, jf. bilag 1 som er beregnet på baggrund af deres disponible indkomst, jf. bilag 2 altså indkomsten efter skat, har familien et rådighedsbeløb på om måneden. Dette anses som værende en sund økonomi, da en tommelfingerregel udstedt af Finanstilsynet siger at en familie af denne størrelse skal have et rådighedsbeløb på om måneden, jf. Specialkonsulent Mikkel Holle, Finanstilsynet. På baggrund af et interview, som er foretaget i familiens hjem i forbindelse med en vurdering af deres økonomiske situation, diskuterede vi familiens tilgang til økonomi. Det fremgik tydeligt at familien var meget bevidste over hvad de brugte deres penge på og når der blev foretaget store aspx?PID=144 8/ /90

23 investeringer var det i forbindelse med forbedring af boligen eller placering af likviderne i aktier og obligationer. Generelt opereres der med 4 økonomityper når man opdeler befolkning. Økonomityper Ikke styr på variabelt forbrug Styr på variabelt forbrug Ikke styr på faste udgifter De håbløse Havregrynsspiserne Styr på faste udgifter Powershopperne De kontrollerede 27 Det vurderes at familien tilhører De kontrollerede. De kontrollerede kendetegnes ved en fast prioritering af deres udgifter og der forekommer sjældent impulskøb. Rente og administrationsomkostninger er også lave for denne økonomitype, da de ofte har en stor økonomisk buffer. På denne måde er de ikke tvunget til at skulle ud og låne til diverse forbrugsgoder. Grunden til denne familie ikke betaler nogen ydelse på lån er, at de har indfriet deres lån i nuværende bolig. Familien arvede nogle penge i forbindelse med salg af dødsbo for et familiemedlem. Udover at nedbringe deres egen gæld er de resterende penge blevet investeret i nyt køkken, solceller og obligationer. Dette kendetegner en familie som har styr på økonomien og derved ikke tilhører økonomitypen powershopperne. Familiens befinder sig også i det punkt af livsløbet hvor indkomsten er noget højere end forbruget. Figur 4 egen skitse 27 Privatøkonomi og kunderådgivning 2. udgave side 37 23/90

24 4 3,5 3 2,5 2 1,5 Forbrug Indkomst 1 0, Dette er en grov skitse med udgangspunktet i livetsfaser. Denne illusterer forholdet imellem ens indkomst og forbrug taget i betragtning af ens alder 28. I perspektiv til familiens indkomst og udgifter er denne figur meget passende. Da familien befinder sig i alderen oming de 50 år og deres indkomst er noget højere end forbruget. Der skal dog tages forbehold for at den privatøkonomiske situation er individuelt fra person til person eller familie til familie. 9. Salgs og købsprocessen Selve købsprocessen i erhvervelsen af fast ejendom er typisk forholdsvis lang. Da der er tale om en investering af en massiv størrelse, er det naturligt at ville bruge sin tid og ressourcer på at finde den helt rigtige løsning. Set fra en ejendomsmæglers synspunkt ønsker man naturlig vis en så kort behandlingstid som muligt. Udtrykket: At smede mens jernet er varmt er især gældende. Den interesse som en potentiel kunde viser er vigtig at holde fast i. I tilfældet hvor kunden får for meget betænkningstid, kan resultere i at de får kolde fødder eller finder et nyt mere spændende emne ved en anden ejendomsmægler. Det er dog en balancegang, hvor det er vigtigt at man ikke er for påtrængende, ej heller for passiv. I en typisk salgsproces opereres der med 6 faser. 28 Privatøkonomi og kunderådgivning 2. udgave side 15 24/90

25 9.1 Salgsprocessen Åbningen Det første indtryk anses som værende det vigtigste når der etableres kontakt med en potentiel kunde. Det er her parterne lærer hinanden at kende. Det er yderst vigtigt at være velforberedt. Det kan til tider være svært at vide hvilken slags person man står overfor, det er derfor vigtigt at få så meget at vide om personen inden selve fremvisningen. Dette sker typisk igennem en telefonsamtale, hvor selve fremvisnings tidspunktet bliver aftalt. Jo bedre forberedt man er på den type person man står overfor, jo bedre chancer har man for at fremhæve de elementer ved boligen, som man ved kunden har sit fokus på. En god tommelfingeregel er 5x20 reglen. Reglen giver ejendomsmægleren de optimale betingelser for at etablere et godt forhold til kunden. Dette er en nem måde at danne sig et forspring på mht. ens forhold til kunden. Et dårligt første indtryk kan være svært at omvende til noget positivt, da kunden har en fast opfattelse af ejendomsmægleren, som person og af denne grund ikke er interesseret i hverken mægleren, virksomheden som mægleren arbejder for og boligen som fremvises. De 20 første sekunder De 20 første sidt De 20 første centimeter De 20 første ord De 20 første bevægelser første sekunder Kunden vurderer inden for de første 20 sekunder om det er en person hann/hun kan lide. Det er derfor vigtigt at fremstå smilende og høflig ved det første møde for at danne et så godt indtryk som muligt første sidt Selve måden man agerer på og opsholdning kan have indflydelse på kundens opfattelse. Fremstår man som sløset og sjosket, vil kunden opfatte dette som ligegyldighed. En mere direkte tilgang til kunden, som viser at man er interesseret i dem, er derfor vigtigt i etablering af forhold til kunden. 25/90

26 første centimeter De 20 centimeters betydning er ens ansigts mimik. Virk positiv og smilende og det vil have en smittende effekt på kunden. Hvis ejendomsmægleren virker positiv over selve ejendommen vil det påvirke kunden til at have den samme følelse første ord Det er vigtigt at tale kundens sprog. Der er stor forskel på kunder og nogle kunder vil stå af hvis man bruger for store ord og faglige udtryk. Det er her man først får etableret tilliden, det er derfor vigtigt at man vælger sine ord med omhu. Dette kan gøres på flere forskeligge måder. Typisk vil man spørge ind til kunden for at vise interesse, det kan også gøres ved en overraskelsesåbning. Påpeg at prisen måske er ændret eller andre positive ting ved ejendommen, som kan virke positivt overraskende. Kunden vil allerede opnå en positiv opfattelse af selve fremvisningen, før den overhovedet er startet første bevægelser Kropssproget skal udtrykke selvtillid. Faste små bevægelser er vigtige for ikke at virke for flagrende. Vis kunden at der ikke er tvivl om, at dette er den rigtige ejendom igennem selvsikker og direkte opssprog. Nogle af ovenstående punkter kan dog være svære at gennemføre igennem en telefonsamtale hvis fremvisningen bliver aftalt på baggrund af denne form. Det er dog stadigvæk vigtigt at have i tankerne når man omgås med kunderne, uanset om det er ansigt til ansigt eller igennem en telefonsamtale Behovsanalysen I denne fase går man sidtet videre. Efter at have etableret tillid igennem åbnignsfasen, er det nu vigtigt for ejendomsmægleren at få kundens behov klarlagt. Dette er nødvendigt for at kunne finde den bolig som passer til kunden bedste. I dette tilfælde er der tale om en familie der søger en lejlighed, jf. afsnit 7. Famliens personlige ønsker. Hvis der drages en parallel til en anden branche, vil det svare til at klarlægge en patients tilstand ud fra da spørgsmål lægen stiller. Ved at spørge ind til hvilke symptomer patienten har, er det nemmere for lægen at tilrettelægge sin konklusion på baggrund af denne information. Det gør det nemmere for ejendomsmægleren at 26/90

27 finde den rigtige bolig ved at kende kundens behov (symptomerne). Ved behovsafdækningen opereres der normalt med følgende adgangsmetode: Figur 5 - Adgangsmetode Spørg Lyt Tænk Dette virker som udgangspunkt meget simpelt, men hvis man som ejendomsmægler ikke lytter til kunden ud fra det spørgsmål man lige har stillet, får man intet ud af det. Nogle begår den fejl at tænke over næste spørgsmål i stedet for at reklektere over det, man netop lige har fået at vide. Det vil være spild af tid for begge parter at fremvise en lejlighed, der ikke passer på nogle af iterierne overhovedet, fordi man ikke har været grundig nok i sin behovsafdækning. Kunderne er aldrig ens og fordi nogle kunder søger en 2 værelses lejlighed, betyder det ikke at en hvilken som helst 2 værelses lejlighed opfylder behovet. Der skal derfor behovsafdækkes hver gang man har kontakt med en ny kunde. Selve behovsafdækningen kan foregå forskelligt alt efter hvilken situation man står i. Generelt opereres der med åbne og lukkede spørgsmål. De har hver sine fordele og ulemper og skal benyttes i den korrekte sammenhæng så man opnår det ønskede resultat. Et åbent spørgsmål udmærker sig ved at engagere kunden i samtalen og man får som ejendomsmægler selv mulighed for mere betænkningstid, da kunden nu i stedet er den der føre ordet. Kunden føler igennem denne spørgsteknik at han/hun er i centrum hvilket medvirker til en rig mulighed for at behovsafdække. Det kan dog have den ulempe at kunden overtager styringen af samtalen og man som ejendomsmægler derfor ikke får afklaret det man ønskede. Det stiller derfor det av til ejendomsmægleren, at man sørger for at følge den røde tråd 29. Måden hvorpå ejendomsmægleren i stedet kan tage kontrol over samtalen er igennem lukkede spørgsmål, idet svarmulighederne begrænses til ja eller nej. På denne måde opnås konete svar og er ikke tidsævende, det kan have den uheldige effekt at kunden føler sig manipuleret og ikke får mulighed for at sige det, som kunden har på hjerte. Der kan derfor gå vigtig information til spilde og selvom man tror, man sparer tid ved at skære ind til sagens kerne, opnår man i virkeligheden 29 Ejendomshandel II, side /90

28 ikke noget. En kombination af begge typer spørgsmål er derfor at foretrække. Et eksempel på ovenstående: Hvad lægger i vægt på ved en lejlighed? Hvilke av har i til beliggenheden? Hvis jeg nu siger jeg har netop den lejlighed, ville i så være interesseret? Ovenstående er et eksempel på en spørgesluse hvor man leder kunden hen til der hvor man gerne vil, nemlig en fremvisning. Ved en kombination af åbne og lukkede spørgsmål opnår man derfor det optimale resultat på forholdsvis kort tid. 9.3 Præsentation Ved en total behovsafdækning er det nu nødvendigt at gå til næste del af processen. De emner som passer til kundens behov fremlægges og en fremvisning aftales af det emne der findes mest interessant. For ejendomsmægleren er det vigtigt at have EFU modellen for øje 30. Denne model tvinger ejendomsmægleren til at tænke udover de egenskaber boligen måtte have, men i stedet hvilket udbytte kunden får, ved køb af boligen. Figur 6 EFU modellen E = Egenskaber F= Fordele U= Udbytte Hvad er det? Hvad gør det? Hvad giver det? I dette tilfælde hvor lejligheden er beliggende i Øgadekvareteret er der kort afstand til indkøbsmuligheder. Dens egenskab er altså kort afstand til indkøb, fordelen er at man kan handle ind når behovet opstår, med det udbytte at man har mere frihed, i form af altid at kunne få det man mangler, uden at skulle bruge for meget tid på det. En ejendomsmægler der har reflekteret over alle egenskaberne ved en bolig og hvilket udbytte kunden får, er derfor bedre stillet i en salgssituation. Ved en kombination af behovsafdækningen og EFU modellen, vil man som ejendomsmægler kunne fremhæve netop det, som kunden ønsker. 30 Ejendomshandel II, side /90

29 9.4 Indvendinger Under selve fremvisningen kan det ikke udelukkes at der vil være indvendinger fra kunden. Håndteringen af disse indvendinger kan have betydning for salget og det er vigtigt at lytte til hvilken form for indvending der er tale om. Der opereres med to typer af indvendinger. De ægte og de uægte indvendinger. En ægte indvending er en måde hvorpå kunden udtrykker bekymring eller tvivl oming selve handelen. Hvorimod en uægte indvending er irrelevant for selve handelen og i stedet er et udtryk for kundens humørsvingninger. I tilfælde af indvendinger er det vigtigt som ejendomsmægler at vise forståelse for kundens undren og ikke panikke. Der findes flere måder at håndtere en indvending på, men en typisk behandling foregår ved at finde en løsning på indvendingen, altså selve årsagen til den, i stedet for at diskutere med kunden om hvor vidt boligen er for dyr eller ej. Indvendinger opstår tit i slutningen af salgsforløbet, da kunden vil prøve at presse prisen til deres fordel. Det er derfor vigtigt at håndtere indvendingen professionelt og i stedet påpege hvorfor den er dyrere. Det kan skyldes et nyt køkken, prisen eller det generelle marked, jf. 2. Prisdannelse. 9.5 Afslutning Fasen hvor handelen skal sies. Alle spørgsmål og indvendinger der måtte have været i forbindelse med handelen er besvaret og ejendomsmægleren skal nu sie sig at kunden siver under på købsaftalen. Der findes flere metoder til at gøre dette og det er vigtigt at man vælger den rigtige til den kundetype man står overfor Den direkte metode Ejendomsmægleren skal have en god mave fornemmelse da metoden kan virke for aggressiv overfor nogle kunder. Den udføres typisk ved at spørge direkte ind til kunden, ved fx at spørge om hvornår kunden ønsker at overtage huset. Det anleder automatisk til at konversere oming selve forløbet som var det overstået og det er kun de basale ting der mangler Den alternative metode Ved brug af denne metode giver man ikke køberen mulighed for at sige nej til handelen, da man prøver at manipulere køberen til at træffe et valg der vil henlede til et køb uanset hvad. Et eksempel på dette vil være at give køberen mulighed for at vælge enten den 1. januar eller den Ejendomshandel II, side /90

30 februar som overtagelsesdag. Køberen stilles i en situation hvor de allerede skal tage stilling til at flytte på de nævnte datoer og som regel vælges en af de to alternativer, hvis man har læst køberens signaler korrekt Taget for givet-metoden Ejendomsmægleren anser allerede handelen som lukket og det er kun formaliteterne der mangler. Indledningsvis kan ejendomsmæglerstille spørgsmålet, Når i nu flytter ind vil i så overtage baren i kælderen? Pistolen mod panden metoden Der spilles højt spil når denne metode benyttes. Ejendomsmægleren vil presse køberen til at foretage købet og foretage det hurtigt, da man opstiller et scenarie, hvor man tvinger køberen til at sive under her og nu, da man har flere købere der er klar til at sive. I tilfælde af at man ikke har flere købere kan dette give bagslag. Det er derfor den mest risikofyldte metode, men med mulighed for et hurtigt salg Opsummeringsmetoden En opsummering af de grunde til at køber skal sive under på købsaftalen, danner et overblik over handelen i sin helhed og viser at man har forstået de udmeldinger, som køber eventuelt er kommet med. På denne måde undgår man misforståelser da begge parter gennemgår de ting som ligger til grund for handelen og man undgår derved komplikationer senere hen Spørgsmålsmetoden Igennem denne metode kombineres indvendingsteknik og afslutningsteknik, ved at besvare med spørgsmål. Ved at besvare med de rigtige spørgsmål, kan spørgsmålet henlede mod en salgssituation. Det er dog vigtigt ikke at fremkomme som provokerende overfor kunden, men benytte sig af den viden man har om kunden, jf. 9.2 Behovsanalysen. 9.6 Eftersalg Det er vigtigt at samle på tilfredse kunder. Tilfredse kunder fungerer som ambassadører for virksomheden og kan lede til flere kunder via deres netværk. En opfølgning af selve salgsprocessen kan gøres igennem tilfredshedsundersøgelser såsom spørgeskemaer. En anden brugt metode er testimonials, hvor ejendomsmægleren indrykker en annonce i avisen sammen med en udtalelse fra sælger af ejendommen. Dette kanogså gøres for køber, som måske er gået forgæves på en 30/90

31 ejendom, man har haft til salg og man kan derfor annoncere med at Familie søger 3 værelses lejlighed i centrum. På denne måde opnår parterne en positiv oplevelse ved dig som ejendomsmægler og for virksomheden. 10. Købsprocessen 32 Ovenstående er en typisk handel anskuet fra sælgers, altså ejendomsmæglerens perspektiv. For at anskue alle aspekter ved handelen vil følgende være set i købers perspektiv, ved erhvervelse af fast ejendom Problemerkendelse For køberen opstår behovet for ny bolig efter at have erkendt et problem i den nuværende boligsituation. Der opereres med 3 former for problemerkendelse. Erstatningserkendelse, for køberen indser at den nuværende boligsituation ikke længere er funktionsdygtig eller opdateret. Det kan skyldes alt fra pladsmangel til beliggenheds av. Erkendelse af bedre muligheder, hvor det går op for køberen at der er boliger som bedre kan understøtte dennes behov. Sidste mulighed er hvor køberen skal have dækket et nyt behov grundet færre eller flere medlemmer i familien eksempelvis. I denne families situation er der tale om en familiesituation, hvor barnet ikke længere at være hjemmeboende, altså en erkendelse af at der er bedre muligheder. I tilfælde hvor børn flytter hjemmefra er det ofte grundet lysten til at stå på egne ben og ikke længere være afhængig af en forældre Informationssøgning Efter at have erkendt at det er på tide at anskaffe en lejlighed, er det nu op til familien at finde den korrekte løsning til barnet. Idet der er tale om et forældrekøb, vil alle i familien derfor være med til at træffe beslutningerne, da det skal være en bolig som passer til alle parters behov. Familien havde inden det førnævnte møde, gjort sig tanker om hvilke av de stillede til boligen, jf. 7. Familiens personlige ønsker. Det er vigtigt i en købers situation at man tager stilling til de risici der er forbundet ved investering i fast ejendom. I en købsproces er det derfor at køber overvejer følgende 5 risici: 32 Ejendomshandel II, side /90

32 Den økonomiske risiko: Overvejelser oming de økonomiske omkostninger der er forbundet ved erhvervelse af bolig. Den funktionelle risiko: Hvor godt dækker lejligheden de behov som familien har? Den fysiske risiko: Hvordan er kvarteret at bo i med sikkerheden for øje? Den sociale risiko: Hvordan vil andre tænke om en hvis man flytter til det kvarter? Den psykologiske risiko: Hvor sikker er man på at det er det rigtige valg, fortryder man måske senere? 10.3 Vurdering af alternativer Efter at have gjort sig overvejelserne oming hvad de søger, er det nu op til at vurdere de alternativer der er på markedet. I samråd med familien blev der diskuteret flere forskellige valgmuligheder, hvor valget i sidste ende blev førnævnte lejlighed, jf. Bilag 3. I en typisk situation kontakter køberen ejendomsmægleren for at aftale et tidspunkt for en fremvisning på nogle allerede valgte ejendomme. I nogle tilfælde er køberen dog ikke selv klar over, hvad der er af alternativer på markedet og ejendomsmægleren rådgiver i stedet køberen for at hjælpe med valget, jf. 9.2 Behovsanalysen Købsbeslutning Køberen træder nu ind i sidste fase af købsprocessen. Der skal træffes en beslutning om hvorvidt man vil købe eller ikke på baggrund af de alternativer, som er fremlagt. Såfremt køberen ikke ønsker at investere, stopper processen for køber her og ejendomsmægleren, skal nu til at bearbejde nye kunder for at få afsat ejendommen. Såfremt køber ønsker at foretage investeringen, begynder sagsarbejdet med at få undersevet købsaftalen, skøde og optagelse af lån Efterkøbsadfærd Såfremt der har været tale om et godt forløb vil man i typiske tilfælde opnå en tilfreds køber, som derved kan fungere som ambassadør for virksomheden. I de fleste tilfælde stopper samarbejdet her efter endt købsproces, men tilfredse kunder vender tilbage og den dag hvor lejligheden skal 32/90

33 afvikles igen, er chancerne for at den virksomhed der solgte lejligheden i sin tid også får den til salg igen. Figur 7 sammenligning af de to processer Salgsproces Markedsføring Åbningsfasen Behovsafdækning Argumentation Indvendinger Afslutning Eftersalg Købsproces Problemerkendelse Informationssøgning Informationssøgning Informationssøgning Vurdering af alternativer Købsbeslutning Efterkøbsadfærd Et overblik over hele handelens forløb set fra både sælgers og købers perspektiv. I denne situation er der tale om et forløb der har gennemgået det meste af processen bortset fra hhv. Afslutning og Købsbeslutning. Familiens beslutning afhænger af hvordan de økonomisk vil være stillet før der træffes en beslutning og beregningerne i de følgende afsnit vil være afgørende for om en handel er aktuel. 11. Beregninger i forbindelse med forældrekøb På baggrund af den valgte lejlighed og efter en gennemgang af familiens privatøkonomi skal der nu beregnes på hvad det vil koste at finansiere boligen. Når der er tale om en investering i denne størrelsesorden er det vigtigt at familien får den korrekte rådgivning og vejledning da en malplaceret investering i denne størrelsesorden vil have store konsekvenser. Der skal nu tages stilling til finansieringsform og hvilken forældrekøbsordningen man vil benytte. Når der investeres i fast ejendom sker belåningen i størstedelen af tilfældene igennem et realeditinstitut. Der gælder dog det at maksimum 80% af boligens værdi kan 33/90

34 finansieres via et realeditlån. De sidste 20% skal derfor finansieres på anden vis. Realeditlånet er langt billigere mht. renten, jf. figur 1. Renten på et typisk banklån, som man vil optage for at finansiere de sidste 20% er i sivende stund på 5,75% i laveste tilfælde 33 ved Realedit Danmark. Det er derfor klart at foretrække hvis man har likviditeten til at finansiere de sidste 20% via kontant betaling, da man på denne måde undgår de høje renter ved et banklån. Der tages dog stadig udgangspunkt i en fuld lånefinansiering af boligen i denne opgave. I dette tilfælde hvor der er tale om et forældrekøb og der derfor eksisterer en forventning til at skulle afvikle ejendommen igen inden for en relativ kort periode (5 år), er det vigtigt at tage højde for transaktionsomkostningerne ved bolighandelen samt lånetypen. Mht. lånetypen vil familien forventeligt ønske så lave udgifter som muligt. Dette skal dog ses i perspektiv af risikoen. I et tilfælde som dette hvor der er tale om en 5 årig periode, er det nødvendigt at forventningsafstemme med familien, om de hellere ønsker en lav rente med risiko for at den stiger (rentetilpasningslån) eller man ønsker den højere rente mod større sikkerhed i form af fast rente (fastforrentet obligationslån). Transaktionsomkostningerne er også vigtige at have for øje i forbindelse med investeringen, da det uden tvivl vil påvirke rentebiliteten. Omkostninger til indfrielse af lån i ejendommen samt udgifter til ejendomsmægler ved afvikling af ejendommen, kan hurtigt løbe op og eftersom der er tale om en relativ kort periode kan det være begrænset hvor meget boligen er steget i pris. 12. Realeditlån - Beregninger Realeditlånet som ligger til grund for 80% af bolighandelens værdi i dette tilfælde, udlånes mod pant i den faste ejendom. Realeditinsituttet finansierer dette igennem obligationer, som de udsteder. Firkantet set, er de en form for mellemand, mellem låntager (boligejeren) og de investorer der er på obligationsmarkedet. Investoren der opkøber de obligationer som bliver udstedt, får derved renter og afrag i lånets løbetid og boligejeren får pengene for salget af / /90

35 obligationen. Det som realeditinstituttet får ud af dette er, løbende bidrag, stiftelsesprovision, kurtage, omkostninger forbundet med konvertering og lånesagsgebyrer 34. Figur 5 illustrerer i sin enkelthed sammenhængen mellem systemet. Figur 8 Kilde: Data der ligger til grund for beregningerne Lånedata. Kontantpris Udbetaling Hovedlån Kontantpris * 80% Restlån Kontantpris * 20% Transaktionsomk. Tinglysning af skøde *Anslået, jf. Bilag Tinglysningsafgift på lån fast afgift + 1,5% af hovedstolen Advokat *Anslået 5000 I alt / /90

36 Driftsudgifter Ejendomsskat 1771 Antenneafgift 1548 Rottebekæmpelse 3 Fællesudgifter Varme 3600 I alt Ovenstående data stammer fra salgsopstillingen, jf. Bilag 3. Disse data vil benyttes til videre beregning. Rente Fastforrentet obligationslån 3,50% 97 Rentetilpasningslån 1,34% 100,57 Følgende renter og kurser stammer fra Bilag 5 Renter og kurser 12.2 Fastforrentet obligationslån uden afdrag Det er den daglige kurs der bestemmer hvor stort lånebehovet er. Kursen indikerer det beløb man får udbetalt hvis man fx låner for 100. I dette tilfælde får familien udbetalt 97. for hver 100 de låner. Dette øger derfor lånebehovet til ,33 på trods af at kontantprisen er efter 80% beregningen er inddraget. Det er derfor vigtigt at opnå en så høj kurs som muligt, på trods af at renten vil være tilsvarende højere. Grunden til dette er, at kursgevinsten ikke er skattefri, hvorimod der er skattefradrag for renteudgifterne, som betales igennem den højere rente. Kurs 30 årig fastforrentet obligationslån a Kontantpris ,00 b Kurs 97 c Lånebehov efter kurs beregning ,33 d Rente 3,50% e Bidragssats *Anslået 0,50% 36/90

37 Beregning f Afdrag =h-g g Renteudgift =c*d h Brutto ydelse =g+f årlig i Restgæld =i(t-1)-f , , , , ,3 3 j Bidrag =i*e , , , , ,72 k Samlet ydelse =h+j , , , , ,72 l Fradrag =(g+j) , , , , ,72 Som det fremgår af tabellen vil de årlige ydelser være ved denne finansieringsform (afvigelsen i forhold til den vedlagte salgsopstilling skyldes blandet andet den lavere rente der benyttes samt der ikke afdrages). Fordelen er altså at man sier sig en fast ydelse igennem den 5 årige periode og forældrene opnår et fradrag på såfremt den finanieres igennem den traditionelle forældrekøbsmetode Rentetilpasningslån uden afdrag Finansiering igennem et rentetilpasningslån foregår igennem obligationer, som har en lavere rente da kursen er højere, jf. Bilag 5 Renter og kurser. På baggrund af familiens ønsker, beregnes der ud fra et rentetilpasningslån med en et årig fast rente. Altså det mest risikofyldte lån, idet lånet genforhandles hvert år til den nuværende markedsrente, men med den laveste rente. Udover at ens ydelse bliver højere igennem en evt. stigende rente, så kan det også påvirke ens privatøkonomi negativt idet en rentestigning ofte vil betyde at et fald i ejendomsprisen, jf Rente. Dette kan resultere i teknisk insolvens i værste tilfælde. 30 årig rentetilpasningslån a Kontantpris ,00 37/90

38 b Kurs 100,57 c Lånebehov efter kurs beregning ,93 d Rente 1,34% e Bidragssats *Anslået 0,50% Beregning f Afdrag =h-g g Renteudgift =c*d ,02 h Brutto =g+f. ydelse årlig 9.540,02 i Restgæld =i(t-1)-f ,93 j Bidrag =i*e ,71 k Samlet =h+j. ydelse ,73 l Fradrag =(g+j) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,73 Grundet den markant lavere rente er ydelsen noget mindre i forhold til det fastforrentede lån. Det udtrykker fradraget også, som er på beskedne ,73. Idet der ikke afdrages forholder restgælden sig uændret i perioden Restfinansiering Idet der kun kan optages realeditlån i 80% af ejendommens værdi, skal de sidste 20% finansieres andet steds. I dette tilfælde vil beregningerne være udarbejdet på baggrund af et banklån. Optimalt vil finansieringen foretages i en eventuel friværdi i forældrenes nuværende bolig for, at opnå en lavere rente. Banklånet eller boliglånet som det også kaldes, er et variabel forrentet 38/90

39 annuitetslån. Som sikkerhed vil der udstedes et ejerpantebrev i boligen 35. Renten for lånet tager udgangspunkt i BRFedits nuværende rente, jf. Bilag 5.3. Der skal dog tages forbehold for, at renten er variabel og ydelsen derfor kan blive større eller mindre i lånets løbetid. Banklån a Kontantpris ,00 Stiftelsesomkostninger c Lånebehov efter 20% beregning ,00 d Rente 5,77% Beregning f Afdrag =h-g g Renteudgift =c*d , , , , ,72 h Brutto ydelse årlig =g+f , , , , ,72 i Restgæld =i(t-1)-f , , , , ,00 k Samlet ydelse =h , , , , ,72 l Fradrag =g , , , , ,72 Idet der ligesom i de forrige tilfælde ikke afdrages på banklånet, vil restgælden forholde sig uændret og derved også ydelsen, da der stadig betales renteudgifter af det samme beløb / /90

40 Stiftelsesomkostningerne stammer fra Danke Banks hjemmeside 36, jf. Bilag 5.4 Stifelsesomkostninger. 13. Skatteordninger - Beregning Markedslejen bliver fastsat ud fra lejelovens regler, jf. Erhvervslejeloven 13. Det er forskelligt fra kommune til kommune hvad den pågældende markedsleje er. I tilfælde af at lejen bliver sat for lavt, anses differencen som en gave til barnet og forældrene skal beskattes af dette 37. I samråd med familien, samt statautoriseret ejendomsmægler er lejen for den pågældende fastsat til månedligt taget i betragtning af at barnet skal sidde forholdsvist billigt, men stadigvæk holde sig inde for reglerne om beskatning af gaver 38. Ejendomsmægleren har fastsat markedslejen til at være for det den gældende ejerlejlighed med størrelsen, beliggenheden og standen taget i betragtning 39. Familiens disponible indkomst efter skat, før selve investeringen udgør , jf. Bilag 2 indkomstopgørelse Virksomhedsordningen Beregning for fastforrentet obligationslån Efter investeringen er familiens disponible indkomst på og ændringen skyldes at der nu drives selvstændig virksomhed sideløbende, som har et underskud på efter renter. Efter en 5-årig periode vil dette danne et under på Forældrene skal altså være indstillet på at der drives underskudsforretning igennem denne ordning med valgte finansiering. Udover dette er det vigtigt at tage forbehold for at man har mulighed for at opspare overskud i virksomheden Kapitalafkastordningen Beregning for fastforrentet obligationslån Kapitalafkastningsordningen danner et bedre resultat i forhold til virksomhedsordningen og dette skyldes at man ved denne ordning har mulighed for at beskatte en del af indkomsten som / / / Efter konsulation med Martin Holm Lindhøj, Statsautoriseret ejendomsmægler v. Thorkild Kristensen 9/ / /90

41 kapitalindkomst, hvorimod der i virksomhedsordningen beskattes igennem personlig indkomst og ikke kapitalindkomsten Personskatteordningen - Beregning for fastforrentet obligationslån Personskatteordningen er den af alternativerne der danner den mest rentable situation for familien, når man betrageter de fastforrentet obligationslån. Den disponible indkomst stiger endda igennem denne beskatningsform, da driftsomkostningerne medregnes i den personlige indkomst samt fratrækkes renterne i kapitalindkomsten. Idet der ikke skal modregnes kapitalafkastet igennem denne beskatningsform opnås et bedre resultat i forhold til kapitalafkastningsordningen. Familien vil derfor se en stigning i deres disponible indkomst med om året. Med udsigt til afvikling af ejendommen inden for 5 år, vil det betyde at man i perioden har tjent Beregning for rentetilpasningslån Idet forskellen på beregninerne ligger i renteudgifterne vil der udarbejdes en samlet oversigt. Som det fremgår af af nedenstående tabel vil der i familiens tilfælde i alle år være en stigning i den samlede disponible indkomst. Det skyldes den nuværende lave rente på et rentetilpasningslån, hvilket gør forældrekøb så populære som de er for tiden. Beskatning efter personskatteordningen er derfor også igennem denne fremgangsmåde det mest rentable alternativ. 1-årig oversigt Disponible indkomst efter skat Fastforrentet obligationslån Rentetilpasningslån Virksomhedsordningen Kapitalafkastordningen Personskatteordningen Jf. Bilag /90

42 13.5 Delkonklusion Ud fra beregningerne er det derved min konklusion at hvis der skal foretages et valg af ud fra de forskellige beskatningsformer er personskatteordningen den mest rentable for denne familie i begge tilfælde. Familien skal derved heller ikke bekymre sig om de bogføringsmæssige av, som besevet tidligere, jf. 6.2 Virksomhedsordningen. På trods af at lejen er fastsat forholdsvis lav, for at tilgodese barnet, så gør det nuværende marked det økonomisk rentabelt at foretage et forældre køb, grundet den lave rente, samt muligheden for afdragsfrihed. Ved at familien ikke afdrager nogle af årene med henblik på et salg inden for kort periode, er det kun renteudgifterne og bidragene der betales. 14. Nyt budget Såfremt investeringen ønskes gennemført er det væsentligt at se hvilke ændringer det vil have for familiens rådighedsbeløb. Familiens nuværende rådighedsbeløb lyder på og ved beregningen tages der udgangspunkt i beregningen for den dyreste beskatnings og finansieringsform, hvor den disponible indkomst er lavest. Dette gøres for at give familien et overblik over hvad det vil koste dem om måneden at gennemføre investeringen, Jf. Bilag 7. Budget efter investering. Det nye rådighedsbeløb vil være Eftersom forskellen er minimal i forhold til det gamle budget vurderes det derfor at uanset hvilket forslag der vælges vil det være økonomisk forsvarligt af familien. 15. Afvikling af ejendommen Ejendommen forventes afviklet efter en 5 årig periode, grundet denne forvetning afhænger det endelige resultat af, om ejendommen er steget i værdi. Da restgælden ikke bliver nedbragt i perioden vil lånet være det samme, som da det blev optaget. Idet der er tale om en udlejningsejendom skal forældrene beskattes af en eventuel avance, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven. For at finde fortjenesten på ejendommen, benyttes anskaffelsessummen tillagt de udgifter der har været forbundet med anskaffelsen, fratrukket salgssummen inkl. salgsomkostninger. Yderligere gælder der, at man kan fratrække for hvert år man har ejet ejendommen, minus salgsåret 41. Dette anses som udgift til vedligeholdelse / /90

43 Det er ikke i forældrene interesse selv at tilflytte ejendommen, som er en mulighed for at undgå ejendomsavancen. Dette skyldes at man skal kunne bevise, at man har boet i lejligheden i en tidsperiode, hvor man altså skal skifte adresse igennem folkeregisteret. Mht. videresalg til barnet vil dette afhænge af, at markedet har udviklet sig i sådan en grad at det kan gøres økonomisk forsvarligt jf. 4.2 Videresalg til barnet, med baggrund i de omkostninger der er ved at gennemføre en ejendomshandel taget in mente. Angående de forskellige afviklingsmuligheder, jf. 4. smodellen, vil det endelige resultat beregnes på baggrund af en afvikling efter den tradiotionelle form. Det er primært grundet forældrenes indstilling til ikke, at se dette som en investering for dem selv, men som en investering for deres barn. Ikke en investering af økonomisk grad, men en investering for at tilgodese sit barns ønsker og behov. Ikke desto mindre skal der beregnes på hvad det endelige resultat for forældrene er. Anskaffelsessum Omkostninger forbundet *jf Data der ligger til grund for beregningerne Forventet salgspris *Forventning om 10% stigning Anslået salgsomk Reducering m pr. år Beløb til beskatning Eftersom der er tale om en investering, hvor der ikke forekommer en avance på salget, er forældrene ikke forpligtet til at skulle svare skat af salget. Da avancen er negativ og der altså er tale om et tab, kan tabet kun fratrækkes i ejerens eller ægtefællens fortjeneste ved salg af andre ejendomme. Tabet kan modregnes i de følgende års fortjeneste. Det er dog værd at bemærke at tabet kun kan fremføres til efterfølgende år, hvis det ikke kan udnyttes i et tidligere år 42. Familien opnår altså ikke et underskud ved handelen, da de er udtrykket for det beløb der er skattepligtig. 16. Konklusion som koncept anser jeg som værende overvejende positivt med det nuværende marked in mente. Der er mulighed for at danne trygge rammer oming sit barn, økonomisk såvel 42 Ejendomshandel 1, side /90

44 som sikkerhedsmæssigt. De lave renter og mulighederne for afdragsfrihed gør det forholdsvist billiagt at finansiere, med gode muligheder for at gøre det endnu billigere alt efter hvor risikovillig man er. Det er dog vigtigt at forventningsafstemme med den kunde man har med at gøre, inden selve processen når det endelige stadie i form af køb af fast ejendom. Det er den enkeltes forventninger til fremtiden der skal afgøre hvor vidt, dette er den rigtige form for investering. I en situation hvor familien ønsker at komme ud med et overvejende overskud, som er betragtelig stor i forhold til investerings størrelse vil jeg ikke anbefale at placere sine likvide midler igennem et forældrekøb. Den korte tidshorisont med udsigterne til minimal værdistigning af ejendommen, samt omkostninger forbundet ved køb og salg af fast ejendom, danner ikke et stort nok overskud, hvis overhovedet noget til at det vil være anbefalingsværdigt. Da familien som denne opgave tager udgangspunkt i, ikke har forventningerne til, at det skal være en overskudsgivende handel, men i stedet en handel der skal kunne løbe nogenlunde rundt, er min konklusion dog en anden. På baggrund af beregningerne som er foretaget igennem opgaven vil jeg anbefale familien at investere i en forældrekøbslejlighed, ved finansiering igennem et fastforrentetlån, som beskattes igennem personbeskatningsordningen. Med familiens behov og forventninger til processen in mente, vil en finansiering via et fastforrentet lån, kunne sie at de ikke lider et for stort et tab ved afvikling af ejendommen, da ydelsen i perioden vil være fast og derved de samlede udgifter være, som forventet. Hvorimod en finansiering igennem et rentetilpasningslån medbringer nogle risiko faktorer, som i forhold til besparelsen på renteudgifter ikke er markante nok til, at det kan anbefales. Konverteringsmulighederne via et fastforrentet obligationslån er også belæg for, at dette er den lånefinansiering der anbefales. Den primære grund til at investeringen kan forsvares er at det nuværende og det fremtidige rådighedsbeløb som familien opnår, ændrer sig til det positive igennem denne finansierings og bekatningsform. Med afvikling efter en 5 årig periode opnår familien i sidste ende et positivt resultat på I sidste ende er det familiens egen beslutning om hvorvidt de ønsker at investere. Min rådgivning er baseret efter egen bedste overbevisning om, at det er økonomisk forsvarligt at foretage sig, givet deres nuværende situation. Der kan ikke antages, at det generelt vil være forsvarligt at investere i fast ejendom efter forældrekøbsmodellen for familier. I den pågældende situation er det dog min vurdering, at det er forsvarligt taget alle aspekter til overvejelse. 44/90

45 17. Litteraturliste Internetsider: Bøger: Jørgen Møller mfl., Ejendomshandel 1, 4. udgave 2012 ISBN: Anders Palmkvist mfl., Ejendomshandel 2, 1. udgave 2013 ISBN: Heine Andersen mfl., Introduktion Videnskabsteori og metodelære, 4. udgave 7. oplag ISBN: Karsten Wiborg mfl., Privatøkonomi og kunderådgivning, 2. udgave 1. oplag 2008 ISBN: Ingeman Arbnor & Björn Bjerke Methodology for creating business knowledge, 3. Udgave., ISBN: /90

46 Bilag Bilag 1 Budget Budget Indtægter Løn, pension renteindtægter pantebrevsydelser, aktieudbytte Andre indtægter PR. MÅNED PR. ÅR , , , ,00 583, , , ,00 UDGIFTER: Bolig: Husleje, terminsydelser Boliglån - bank Ejendomsskat Forbrugsudgiter (varme, vand, el) 1.666, ,00 Antenneforening 916, ,00 Bygnings- og brandforsiing 173, ,00 Renovation (Anslået) 208, ,00 Andet: Bolig ialt 2.965, ,00 Befordring: Benzin 1.200, ,00 Vægtafgift, grøn ejerafgift 516, ,00 Forsiing 7.000,00 46/90

47 583,33 Falck, FDM mv. 83, ,00 Vedligeholdelse / Service 1.250, ,00 Andet: Befordring ialt 3.633, ,00 Diverse fast udgifter Ulykkesforsiing 98, ,00 Sygeforsiing 366, ,00 Kontingenter; fagforening, A-kasse 2.700, ,00 Medielicens 208, ,00 Telefon og internet 333, ,00 Diverse fast udgifter ialt 3.706, ,00 Ydelser på lån Afdrag på banklån Kontokort Købekontrakter Andre ydelser på lån 1.083, ,00 Ydelser på lån ialt 1.083, ,00 Systematisk opsparing: Kapital- og ratepension Boligopspairng Ferie- og juleopsparing Børne- og uddannelsesopsparing Anden opsparing Systematisk opsparing ialt - - Rådighedsbeløb , ,00 47/90

48 Bilag 2 Indkomstopgørelse 1. Forskellige oplysninger Gift? Skatteyder Under 18 år hele indkomståret? nej nej Medlem af Folkekirken? ja ja ja Ægtefælle Bopælskommune pr. 5. september 2012 Aalborg Kommuneskatteprocent 25,4 Kirkeskatteprocent 0,98 Grundskyldspromille 26,95 Ejendomsværdi af enfamiliehus Ejendomsværdi af ejerlejlighed Hus/ejerlejlighed erhvervet senest 1. juli 1998? nej Grundværdi hus/ejerlejlighed Ejendomsværdi af sommerhus intet Beliggenhed sommerhus sommerhus Grundskyldspromille 0,00 Grundværdi sommerhus Sommerhus erhvervet senest 1. juli 1998? nej 2. Indkomst og fradrag Skatteyder Ægtefælle Personlig indkomst Løn, honorarer mv. (før fradrag af AMB) reduceres med Arbejdsmarkedsbidrag (AMB) Personlig indkomst fra selvstændig virksomhed - fra arket Virksomhed 0 - reduceres med Arbejdsmarkedsbidrag (AMB) 0 Pensioner, dagpenge mv., SU og anden personlig indkomst, hvoraf der ikke skal betales AMB Pensioner mv., hvoraf der skal betales udligningsskat (efter evt. fradrag af AMB) Bidrag og præmie til privattegnet pension med løbende udbetalinger og ratepension 48/90

49 Personlig indkomst i alt Kapitalindkomst Renteindtægter Anden kapitalindkomst Renteudgifter Personlig kapitalindkomst Kapitalindkomst fra selvstændig virksomhed - fra arket Virksomhed 0 Kapitalindkomst i alt Ligningsmæssige fradrag Befordring A-kasse og efterløn Øvrige lønmodtagerudgifter over Underholdsbidrag til tidligere ægtefælle og børnebidrag Andre ligningsmæssig fradrag Beskæftigelsesfradrag Ligningsmæssige fradrag i alt Skattepligtig indkomst i alt Aktieindkomst Udbytte af aktier, hvoraf der er indeholdt 27% udbytteskat (beløb før indeholdelse af udbytteskat) Udbytte af aktier, hvoraf der ikke er indeholdt 27% udbytteskat, samt gevinst/tab på aktier Aktieindkomst i alt Indkomstskat Skatteyder Ægtefælle Kommunal skat, sundhedsbidrag og kirkeskat Skattepligtig indkomst Personfradrag Beregningsgrundlag % af beregningsgrundlag I alt Bundskat Personlig indkomst Positiv nettokapitalindkomst /90

50 Personfradrag Beregningsgrundlag % af beregningsgrundlag I alt Topskat Personlig indkomst Bundgrænse Beregningsgrundlag % af beregningsgrundlag Topskat af personlig indkomst 0 Positiv nettokapitalindkomst over Bundgrænse Beregningsgrundlag % af beregningsgrundlag -439 Topskat af positiv nettokapitalindkomst 0 I alt 0 Udligningsskat Pensioner mv., hvoraf der skal betales udligningsskat 0 0 Bundfradrag Overført bundfradrag fra ægtefælle 0 0 Beregningsgrundlag % af beregningsgrundlag Positiv udligningsskat 0 0 I alt 0 Aktieskat Aktieindkomst 0 0 Beregningsgrundlag 0 % af beregningsgrundlag indtil % af beregningsgrundlag over I alt 0 Arbejdsmarkedsbidrag (AMB) Løn, honorarer mv Positivt resultat af selvstændig virksomhed, der beskattes som personlig indkomst 0 50/90

51 Beregningsgrundlag % af beregningsgrundlag I alt Nedslag for negativ nettokapitalindkomst Nettokapitalindkomst Beregningsgrundlag 0 % af beregningsgrundlag 0 I alt 0 Indkomstskat i alt (grøn check er ikke fratrukket) Skat af fast ejendom Ejendomsværdiskat Ejendomsværdi enfamiliehus/ejerlejlighed % af ejendomsværdi indtil % af ejendomsværdi over Nedslag Ejendomsværdiskat enfamiliehus/ejerlejlighed Ejendomsværdi sommerhus 0 % af ejendomsværdi indtil % af ejendomsværdi over Nedslag Ejendomsværdiskat sommerhus 0 I alt Grundskyld (ejendomsskat) Grundværdi enfamiliehus/ejerlejlighed promille af grundværdi Grundværdi sommerhus 0 promille af grundværdi 0 0 I alt Skat af fast ejendom i alt Samlet skat Indkomstskat /90

52 Skat af fast ejendom I alt /90

53 Bilag 3 Salgsopstilling 53/90

54 Bilag 4 Ejendomsvurdering 54/90

55 Bilag 5 Renter og kurser Følgende renter og kurser er hentet fra 1c274ed / Fastforrentede lån Obl.rente Afdragsfrihed Løbetid år Tilbudskurs Aktuel kurs Udbetalingskurs 15 dage frem 2,00 Nej 15 96,33 96,15 95,75 2,00 Nej 20 92,30 92,10 91,70 2,50 Nej 20 95,90 95,90 95,45 3,00 Nej 20 98,70 98,65 98,15 3,00 Ja 30 93,35 93,30 92,80 3,00 Nej 30 94,35 94,30 93,80 3,50 Ja 30 97,00 96,95 96,45 3,50 Nej 30 98,30 98,25 97,75 4,00 Nej ,62 104,47 103,90 4,00 Ja ,90 101,65 101,10 4,00 Nej ,63 102,68 102,15 5,00 Ja ,93 107,83 107,20 5,00 Nej ,10 108,38 107,75 Er tilbudskursen 100 eller derunder kan der gives lånetilbud i den enkelte obligation. 55/90

56 5.2 Rentetilpasningslån med mulighed for afdragsfrihed Fastrenteperiode år Kontantlånsrente Løbetid år Vægtet kurs Rente 15 dage frem 1 0, ,57 1,34 2 0, ,28 0,50 3 0, ,40 0,65 4 0, ,78 0,93 5 1, ,28 1,30 6 1, ,31 1, Banklån Låntype Boliglån variabel rente Boliglån variabel rente Boliglån variabel rente Kontant lånebeløb Løbetid år 25,00 25,00 25,00 Lånerente % 5,77 5,77 5, Stifelsesomkostninger 56/90