Bestyrelsens beretning for året 2010 ved formand Brian Hansen

Transkript

1 Bestyrelsens beretning for året 2010 ved formand Brian Hansen Velkommen til årets generalforsamling. Velkommen til foreningens mangeårige andelshavere, og velkommen til de andelshavere, der er kommet til i løbet af året. Tak for den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde. Projektøkonomi og investeringsplanen I 2009 godkendte generalforsamlingen en investeringsplan for I 2010 blev følgende ting fra planen afsluttet: vvs-projektet i Lindenovsgade, ny hoveddør i nr. 64 og ny port i Lindenovsgade. Desuden blev der etableret egen fiberforbindelse. Der har været forskydninger i økonomien for de enkelte projekter, men samlet er hoveddør, port og fiberforbindelse realiseret inden for den samlede budgetramme for disse projekter. I 2011 udestår el-projektets anden del, før vi er ved vejs ende. Og dog ikke helt. Bestyrelsen stiller senere på dagsordenen forslag om renovering af taget i Lindenovsgade, da vi er blevet opmærksomme på, at en mindre renovering nu vil kunne udskyde den planlagte udskiftning af taget. Men når der ses bort fra dette renoveringsarbejde, så kan vi betragte investeringsplanen som afsluttet med udførelsen af elprojektets anden del. Derfor præsenterer bestyrelsen ikke en opdateret version af investeringsplanen på årets generalforsamling. Vi står nu med flotte opgange, internet, som kører upåklageligt, elevatorer, der kører bedre og med lavere omkostninger, og nyt vvs. Nu skal kræfterne sættes ind på at kortlægge nye projekter med altanprojektet som det mest oplagte, eller måske elevatorer i nr. 64. Efter godt 15 års mere eller mindre tvungne renoveringsprojekter ser bestyrelsen frem til endelig at kunne arbejde med projekter med et liebhaverelement - ting, der kan forbedre kvaliteten af vores hverdag. Men inden vi kigger for meget frem, et par ord om projekterne i det forgangne år. 1

2 VVS-projektet Bestyrelsen brugte foråret 2010 på at afslutte økonomien og de mange fejl og mangler med den tidligere entreprenør og forhandle økonomien for Lindenovsgade på plads med den nye entreprenør. Den tidligere entreprenør præsenterede foreningen for krav om betaling for ekstraarbejder på 100 tkr. og krav om dækning af tabt avance på 100 tkr. Efter en del arbejde blev kravet om betaling for ekstraarbejder reduceret til ca. 60 tkr., som foreningen betalte. Betalingen vedrørte ekstraarbejder godkendt og prissat på byggemøder, resten blev afvist. Bestyrelsen besluttede i samråd med ingeniørfirmaet at afvise kravet om dækning af tabt avance. Da kravet ikke efterfølgende er fremsat formelt, så betragter bestyrelsen dette som frafaldet. Der er derfor ikke væsentlige ændringer til den beskrivelse af økonomien for Strandboulevarden, som bestyrelsen gav i sidste års beretning. Lindenovsgade er nu afsluttet rent bygningsmæssigt. Der udestår diverse ekstraarbejder, før der er afleveringsforretning medio april. Planlagte eller afsluttede ekstraarbejder består i nyt badeværelse i en af foreningens lejemål, istandsættelse af erhvervslejemål, diverse forbedringer af rørføringen i kælderen og efterreparation af opgangene. For Lindenovsgade er budgettet på 3,0 mio.kr., og det foreløbige projektregnskab viser et overskud på ca. 200 tkr. De økonomiske udfordringer i vvs-projektet kom under udskiftningen i Strandboulevarden, og derfor har Lindenovsgade været et helt andet projekt. Dermed ikke sagt, at det har krævet mindre indsats, bestyrelsen har bare kunne fokusere energien på de enkelte lejligheder, individuelle løsninger og udbedring af fejl og mangler. 5-års eftersyn af facade- og vinduesrenovering Eftersynet af vinduerne i Lindenovsgade viste overordnet en god stand. Der blev påpeget en del mindre driftsrelaterede ting, som udbedres af foreningens tømrer i maj måned, da krav om udbedring af dette ikke kan gøres gældende mod entreprenøren. For Strandboulevarden er der identificeret visse skader på murværket. Omfanget er kortlagt, men årsagen er ikke endelig afklaret. Foreningen mener, at der er tale om skader, der kan relateres til fejl i udførelsen. Dette synspunkt understøttes endvidere af producenten af materialerne. Hvis entreprenøren afviser, vil bestyrelsen sætte advokat på sagen. Det endelig krav skønnes til ca. 100 tkr. 2

3 Projekter i 2011 El-projektets fase 2 (udskiftning af hovedtavler og ledninger i kælderen) Dette projekt blev godkendt på sidste års generalforsamling, og da projektet jf. tilbud revideret marts 2011 kan holdes inden for den sidste år godkendte ramme på 500 tkr., vil bestyrelsen ikke komme mere ind på dette projekt i beretningen. Arbejdet vil betyde manglende strøm visse kritiske dage men vil ellers ikke påvirke beboerne. Projektet forventes planlagt i foråret med udførelse i september og oktober. Renovering af tag i Lindenovsgade De sidste to vintre har visse steder budt på en del vandgennemtrængning fra taget i Lindenovsgade og ned i lejlighederne på 5. sal. Stedvise reparationer har kun delvist afhjulpet problemet. Bestyrelsen har haft to forskellige murerfirmaer til at kigge på taget, og konklusionen er, at understrygningen og bindingen af teglene er så ødelagt, at vi inden for en kort årrække risikerer, at teglene river sig løse og falder ned. Dette risiko vil bestyrelsen selvfølgelig ikke løbe, og vi stiller derfor forslag om renovering. Den afledte gevinst af renovering nu er, at teglene, som ikke fejler noget, vil kunne ligge på taget i mange år endnu. Det er vurderingen, at den hidtidigt antagne tidshorisont på 10 år for totaludskiftning af taget kan udskydes med yderligere forhåbentlig 20 år. Med andre ord kan vi ved at bruge skønnet mindre end 1 mio. kr. nu udskyde udskiftning af taget til mange millioner med rigtig mange år. Bestyrelsen vil i samråd med arkitekt få lavet et prøvefelt på et af lofterne, som kan danne reference for alle lofterne. Derefter vil et eller to af lofterne blive renoveret i år og de resterende i Der vil samtidig blive etableret branddøre mellem lofterne, så man kan bruge disse som flugtvej ved brand. Projektet vil blive opdelt i 4 dele med hver sin økonomi, så bestyrelsen har mulighed for at stoppe arbejdet, hvis det første loft ikke renoveres tilfredsstillende. Erfaringerne med vvs-projektet har vist, at denne model er ganske fordelagtig, hvis der opstår samarbejdsvanskeligheder. Kloakarbejder August 2010 bød på en af de vejrepisoder, man sjældent glemmer. Samtlige kældre og erhvervslejemål blev oversvømmet, og to af elevatorerne i Lindenovsgade blev ødelagt. Bestyrelsen arbejdede i månederne efter ad to parallelle spor. Først skulle vi have afklaret oprydning og igangsat forsikringssager, og dernæst skulle vi have identificeret årsagerne til oversvømmelsen og hvordan en lignende situation kan 3

4 forebygges. Visse af forsikringssagerne er ikke afsluttet endnu, men de vedrører mindre renoveringsarbejder i kælderen. Den største sag blev heldigvis afsluttet uden de store økonomiske stridspunkter. Således dækkede forsikringen renovering af de to elevatorer for samlet 175 tkr. Slagsiden for foreningen har været en øget forsikringspræmie. Bestyrelsen har i forbindelse med renoveringen af elevatorerne fået installeret relæ, der ved eventuel oversvømmelse af kældrene igen vil slå elevatorerne fra, så disse ikke ødelægges. To kloakfirmaer har undersøgt rørføringen under foreningens bygninger. Vi havde ikke undgået oversvømmelsen, men effekten blev forstærket af en række faktorer. Flere pumper i gaden, der pumper grundvand væk fra bygningen, var defekte, og flere brønde var stoppede til. Desuden er pumpeforholdene i fyrkælderen ikke længere tidssvarende. Der er stadig vand med jævne mellemrum i Lindenovsgade, og årsagen har kloakfirmaerne ikke fundet endnu. Yderligere undersøgelser iværksættes i foråret, og det kan komme på tale at etablere en pumpebrønd i Lindenovsgade. Foreningen kan ikke udleje erhvervslejemålet i nr. 5 eller anvende yderligere tømme kælderlokaler, så længe disse står under vand. Projektet forventes finansieret dels via det løbende vedligeholdelsesbudget og dels via en del af overskuddet fra vvs-projektet. Istandsættelse af lejemål Det tidligere erhvervslejemål i kælderen nr. 5 blev hårdest ramt af oversvømmelsen. Bestyrelsen vil istandsætte lejemålet løbende, efterhånden som kloakprojektets undersøgelser giver grønt lys herfor. Forsikringen ventes at dække noget men ikke alt. Som med det øvrige kloakprojekt vil bestyrelsen bruge en del overskuddet fra vvs-projektet. Heldigvis nåede bestyrelsen ikke at istandsætte lejemålet som tidligere planlagt, så ingen penge er spild i den henseende. Lejemålet forventes tidligst klart til udlejning i 2. halvår 2011, men da foreningen ikke har nogen lejer og markedet er trængt, har bestyrelsen valgt ikke at regne med nogen lejeindtægt. 4

5 Cykelparkering Antallet af cykelbrugende andelshavere øges år for år. Sidste kapacitetsudvidelse var i 2007, og bestyrelsen ser nu behov for yderligere pladser. Vi foreslår derfor i budgettet, at der etableres ca. 20 nye cykelpladser i et rum i kælderen nr. 9. Sammenkoblet med oprydning af de eksisterende cykler mener bestyrelsen, at vi får dækket efterspørgslen for nuværende. Vi beder samtidig alle cykelbrugere om at respektere fællesskabets ønsker om ordnede forhold, så alle cykler parkeres enten i indhegningen eller i kældrene. Vi kan kun bo pænere end andre steder, hvis alle gør en indsats. Altanprojektet Bestyrelsen har det næste halve års tid meget arbejde med projekter på ejendommen, som beskrevet ovenfor. Når dette er afsluttet, begynder vi så småt at starte op på de indledende undersøgelser for et altanprojekt. Baseret på erfaringer fra andre foreninger skal vi regne med, at et altanprojekt vil tage et par år fra de foreløbige tegninger og myndighedsgodkendelser til endelig projekt og myndighedsgodkendelse. Undervejs skal generalforsamlingen drøfte omfang, udformning og økonomi. En foreløbig tidsplan kunne derfor være forundersøgelser og udarbejdelse af idekatalog i de sidste måneder af 2011 og 2012, beslutningstagen og myndighedsgodkendelse i 2013 og udførelse i Altså vil der gå ca. 3 år fra nu, før et eventuelt altanprojekt er realiseret. Måske vil den utålmodige andelshaver tænke sit, men bestyrelsen lægger vægt på, at vi efter så mange hårde arbejdsår kan sætte tempoet lidt ned, og samtidig at vi kan bruge vores erfaringer fra de mange projekter. En af erfaringerne, vi har lært gang på gang de senere år, er, at det traditionelle set-up med rådgiver, der fører tilsyn med projekter på foreningens vegne, simpelthen ikke er pengene værd. Vi er alt for engageret en bestyrelse til at lægge tingene i hænderne på en dyrt betalt rådgiver, der alligevel ikke er på bygningen hver dag, endsige de kritiske dage. Bestyrelsen vil derfor opbygge sin egen projektorganisation med forskellige personer, vi har fået opbygget et godt samarbejde med gennem årene. Og så ønsker vi vores eget tilsyn, der kan komme på bygningen dagligt og arbejde langt mere engageret for det endelige resultat, end vi til tider har følt vores tidligere rådgivere har evnet. Rent økonomiske regner vi ikke med den store forskel, men vi håber på en langt bedre proces. Når vi er på plads med vores organisation, vil vi undersøge markedet for muligheder, og vi vil selvfølgelig også spørge andelshaverne om deres ideer og ønsker. Arbejdet vil i første omgang bestå i at udarbejde et idekatalog, som vi kan drøfte på et særskilt beboermøde engang i

6 Årets resultat Ser man bort fra projekteret vedligeholdelse, hvor budgettal og realiserede tal ikke stemmer overens grundet tidsmæssige forskydninger mellem budget og betaling af regninger, så giver årets resultat et underskud på ca. 200 tkr. Halvdelen kan henføres til ikke budgetterede omkostninger ved optagelse af lån i Resten kan henføres til stigende omkostninger til forsikring, ejendomsskat og vandafgift, gård samt løbende vedligeholdelse. Forsikring er steget grundet større anmeldte skader i forbindelse med vvs-projektet i Strandboulevarden og oversvømmelsen af kældrene. Kontingentet til gårdlavet er steget, fordi gårdens ejere i foråret 2010 besluttede, at der skulle ansættes en administrator. Der har ligeledes været en stigning i den løbende vedligeholdelse grundet flere mindre renoveringsarbejder, der har været en følge af de store renoveringsprojekter. For at undgå et større underskud valgte bestyrelsen midt i året at reducere posten anden ejendomsservice, hvor vi havde budgetteret med rengøring af vinduesrammer osv. Vi må erkende, at prisen for dette er alt for høj, især sammenlignet med, at det er langt billigere at få foretaget af den enkelte andelshaver. Flere af de foretagne renoveringsarbejder gav omvendt mulighed for at hæve den omkostningsbestemte husleje, der opkræves vores lejere. Bestyrelsen forventer med et mindre underskud i 2011, hvorefter vi fra 2012 forventer et mindre overskud. Budget 2011 De senere års store renoveringsopgaver har frigjort megen likviditet grundet besparelse på løbende vedligeholdelsesposter, der traditionelt har vejet tung på foreningens budget. Bestyrelsen arbejder i disse år hårdt på at tilpasse foreningens budget, således at vi opnår en balance mellem besparelse og nye poster. Selv om det i disse økonomisk trængte tider er vigtigt at strømline budgetter, mener vi, at vi ikke må forsømme vedligeholdelse af bygningen. Vi hører om foreninger, der sparer på den løbende vedligeholdelse, og det mener vi ikke er en rigtig fremgangsmåde. Vi har i de senere år brugt rigtig mange penge på istandsættelse, og hvis vi ikke holder tingene ved lige, så ender vi med istandsættelse igen hurtigere, end vi burde. Så må vi hellere vente med nye projekter, der belaster vores budget. Foreningens budget kan groft sagt deles op i tre dele. Faste omkostninger, såsom ejendomsskat, renovering, vandafgift, strøm, gården, administrator, revisor og valuar. For den del har bestyrelsen meget 6

7 lidt råderum. Så er der renter og afdrag på prioritetsgæld. Denne del kan vi påvirke i stor udstrækning ved omlægning af lån, afdragsfrihed osv. Den sidste del er posten løbende vedligeholdelse. Ser man over de sidste 10 år, har posten udgjort gennemsnitligt ca. 400 tkr., eller ca. 14 % af foreningens budget. Skal der opnås væsentlige budgetmæssige besparelser, skal det ske på denne post. Bestyrelsen mener, at det er muligt at spare ca. 100 tkr. på den løbende vedligeholdelse fra 2012, da de mindre renoveringsarbejder nu også er ved at være afsluttet. Besparelsen vil fra 2012 kunne modsvare stigningen i visse omkostninger som nævnt under Årets resultat, og derfor foreslår bestyrelsen en uændret boligydelse. Et år med likviditetsmæssigt underskud kan vi sagtens klare. Generelt er det fortsat bestyrelsens politik, at boligydelsen kun skal stige af tre årsager: maksimalt svarende til den løbende prisudvikling i budgetposter, som følge af rentestigninger på foreningens lån eller som planlagt og begrundet i investeringsplanen. Foreningens prioritetsgæld Refinansiering af foreningens F1-lån medio marts resulterede i en rente på 2,05 % pr. 1. april I forhold til sidste år er renten dermed steget fra 1,4 % til 2 %. Refinansieringer i andre kreditinstitutter ved årsskiftet og starten af måneden gav en lavere rente. Rentestigningen var ventet men ikke, at den ville være så stor. Nykredits forventning medio januar var da også en rente på 1,5 %. Bestyrelsen mener som med årets underskud, at foreningen likviditetsmæssigt kan klare de øgede renteomkostninger på 45 tkr. i år. Det er dog ikke usandsynligt, at renten vil stige yderligere det næste års tid. Ifølge tal fra Nykredit vil en rentestigning til 3 % pr. 1. april 2012 forøge foreningens renteomkostninger næste år med ca. 149 tkr. Det svarer til en månedlig stigning på 187 kr. for Lindenovsgade (86 m 2 ) eller 358 kr. for Strandboulevarden (165m 2 ). Efter flere år med rentefald og stort spænd mellem den korte og den lange rente samt en asymmetrisk udvikling, hvor den lange rente i perioder er steget, mens den korte er faldet, må vi indstille os på et 7

8 sandsynligt scenarie, hvor den korte rente vil stige i en årrække, uden at det samtidig vil være attraktivt at omlægge til fast rente. Usikkerhed om rentestigninger og påvirkningen af boligydelsen er vi ikke vant til i foreningen, og det skal vi forholde os til på en måde, så vi får fjernet denne usikkerhed. Som skrevet i forbindelse med optagelsen af det første variable lån i 2009, så skal de variable lån omlægges til fastforrentede på et tidspunkt. Spørgsmålet er timingen. Hvornår skal vi omlægge? Kun kortvarigt i 2010 var 30-årige 4 % obligationslån attraktive, men den lange rente er højere nu. Og skal vi omlægge på en gang eller ad flere gange? For tiden ses skifte over til F3 eller F5 lån, som giver mere sikkerhed men også er dyrere. Eller vi kan vælge at spare op til forventet rentestigning via stigning i boligydelsen? Overvejelserne er mange, og bestyrelsen er ikke gået i gang med disse endnu. Vi vil på næste års generalforsamling præsentere en plan for vores prioritetslån, der ligesom vores investeringsplan forhåbentlig vil skabe klarhed over vejen frem de næste år. Ser vi på den samlede låneoptagelse i henhold til investeringsplanen , blev det i 2009 forudsat, at foreningen skulle låne 11,4 mio. kr. over tre år. Ser vi på foreningens restgæld pr. 31/ , er den steget med ca. 10,7 mio. kr., hvilket bestyrelsen finder tilfredsstillende. Det er bestyrelsens opfattelse, at foreningen, selv efter den seneste låneoptagelse, stadig har et meget betydeligt økonomisk råderum rent finansieringsmæssigt. Vedtægtsændringer Bestyrelsen stiller i år forslag om to ændringer af vedtægterne. Den nærmere begrundelse er givet i særskilte bilag. Bestyrelsen lovede helt tilbage i 2006, at vi ville foretage en general gennemgang af vedtægterne, da disse på daværende tidspunkt var 10 år gamle. Dette arbejde har været udskudt nogle år, men er foretaget i 2010 i forbindelse med, at Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har udsendt en ny standardvedtægt for andelsboligforeninger. Angående vores egne vedtægter er det bestyrelsens holdning, at de har klaret tidens tand og modstået mange prøvelser det sidste årti, hvor især paragrafferne omhandlende salg og andelskronen har været 8

9 sat under en lup. Baseret på vores erfaring fra de sidste mange år mener vi ikke, at der er behov for at præcisere eller ændre vedtægterne. Bestyrelsen har ved gennemgang af de nye standardvedtægter ikke fundet behov for opdatering af foreningens vedtægter. Dette skyldes, at vi politisk er uenige i ABF s ændringer. Andelsboligmarkedet er efter at have levet i ro og fred i flere årtier nu udsat for dels et stort politisk pres fra flere sider og dels et stort kommercielt pres for de mange parter, der har en økonomisk interesse i handel med andelsboliger. Og så har der været den megen negative fokus på andelsboligforeninger i problemer og flere retssager om efterregulering af købsprisen osv. Der er i disse år en generel tendens til, at man forsøger at skrive sig ud af enhver situation i vedtægterne. Det er en ting i tiden, det ansvarsfraskrivende samfund. Og jo mere man prøver at tage højde for i vedtægterne, desto mere indviklede ender tingene egentlig med at blive i sidste ende. Bestyrelsen vil ikke afvise, at der kan komme vedtægtsændringer de næste par år, men det bliver først, når vi konkret kan se behovet herfor. Overtrædelse af husorden Bestyrelsen har på en tidligere generalforsamling informeret om en andelshavers gentagne overtrædelser af husordenen ved musikafspilning. Forholdet har eksisteret siden 2001, og tidligere forsøg ud i diplomatiets kunst har ikke båret frugt. Sagen har stået lidt stille i et par år grundet de primære klageres fraflytning (dog af anden årsag), men i 2009 valgte bestyrelsen at få en advokat på sagen, og i 2010 førte det til brevvekslinger med den pågældende andelshaver. Bestyrelsen må konstatere, at vi ser forskelligt på naboskabets velvilje og fleksibilitet. Vi mener ikke, at vores husorden er til debat. Derfor har vi stillet den pågældende andelshaver et ultimatum. Enten ophører overtrædelsen af husordenen, eller også indleder foreningen en eksklusionssag. Ny årsrapport Som med vedtægterne har bestyrelsen drøftet årsrapportens bestanddele i forbindelse med, at Erhvervsog Selskabsstyrelsen har udarbejdet det første modelregnskab nogensinde for andelsboligforeninger. Modellen er frivillig, men den anbefales til foreninger, fordi de efterhånden mange interessenter i forbindelse med køb af andelsbolig har stor interesse i mere sammenlignelighed blandt andelsboligforeninger og oplysninger om låneforhold, renteswaps etc. Bestyrelsen mener ikke, at modellen generelt 9

10 byder på noget, som vores årsrapport ikke har i forvejen. Dog har vi ændret en del opstillinger i regnskabet, så de er blevet mere overskuelige for regnskabslæser, og der er tilføjet en del tekst i noterne om andelskronen, så det er lettere at forstå, hvad der påvirker prisen på andele i op- eller nedadgående retning. Ellers vil bestyrelsen som med vedtægterne afvente og se, hvad der med tiden udvikler sig til best practise blandt andelsboligforeninger. Valuarvurdering og andelskronen Efter at have toppet i efteråret 2008 med en ejendomsværdi på 92 mio.kr. er vores valuarvurdering faldet til 88 mio. kr. i 2009, steget til 88,7 mio.kr. i 2010 og nu landet på 92,50 mio.kr. Dermed har vi i år den højeste vurdering nogensinde og er sluppet gennem krisen på boligmarkedet. Vores højeste andelskrone i 2008 på 53,69 faldt gennem 2009 og 2010 til 48,06, men er nu steget til 48,71. Det samlede tab siden toppen er på 96 tkr. for Lindenovsgade (86 m 2 ) eller 185 tkr. for Strandboulevarden (165m 2 ), svarende til godt 9 %. Da foreningens lånefinansierede vedligeholdelse nu er tilendebragt, vil den negative belastning af egenkapitalen ved låneoptagelse ikke forekomme de kommende år. Vi kan nu håbe, at det tabte på andelskronen stille og roligt vil blive genindvundet over de kommende år. Salgsprocessen og ventelisterne Man siger, at i krisetider holder ting af kvalitet prisen. Det kan vi kun sige ja til i bestyrelsen. I 2010 er 6 andele skiftet hænder. En i Strandboulevarden og resten i Lindenovsgade. Indtil videre er der i 2011 foretaget to salg. Af de samlet 8 salg inden for de seneste 15 måneder er der givet væsentligt nedslag én gang, alle andre salg er fortaget til, eller så godt som, fuld pris. Salgstiden varierer alt efter, om folk selv sætter deres andel til salg eller foretager salg via ejendomsmægler. Men i begge situationer har vi oplevet, at køber og sælger har fundet hinanden på under en uge. Den maksimale salgstid har været 2 måneder. Bestyrelsen finder begge aspekter, altså pris og salgstid, yderst tilfredsstillende. Det forgangne år har budt på megen dårlig omtale af andelsboligforeninger, men det er vigtigt at huske på, at langt de fleste andelsboligforeninger kører uden problemer og er langt fra konkurs. De foreninger, der har problemer, er typisk foreninger, der blev stiftet, da ejendomspriserne toppede, og budgetterne forudsatte løbende salg af andele. Efterfølgende er det så ikke lykkedes at få andelene solgt. Det er de manglende indtægter fra salg af andele kombineret med prisfald, der giver problemer. 10

11 Bestyrelsen kan jf. vedtægterne fastsætte nærmere regler for administration af ventelisterne. Bestyrelsen vil efter generalforsamlingen ændre praksis og opdele den interne venteliste i en liste for opskrivning til andele i Lindenovsgade og en liste for Strandboulevarden. Derved undgår vi som tidligere at skulle skrive ud til personer, som vi på forhånd ved ikke er interesseret i en andel i den bygning, de bor i. De eksisterende 5 andelshaveres nuværende placering på den interne venteliste vil selvfølgelig blive respekteret. Foreningen har siden 2008 ikke haft nogen personer opskrevet på den eksterne venteliste. Afslutning Afslutningsvis vil jeg rette en tak til administrator for altid effektiv behandling af vores henvendelser, til min bestyrelse, fordi I er med til at holde ambitionsniveauet højt, selv efter 6 år og 50 bestyrelsesmøder, til foreningens honorerede medarbejdere, fordi I hjælper os gennem hverdagens problemer, og til vores familier for alle de timer, de må undvære os. Et ordsprog lyder: arbejde i ungdommen giver ro i alderdommen! Dette var bestyrelsens beretning for 2010 vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 11