Bestyrelsens beretning for året 2009 ved formand Brian Hansen

Transkript

1 Bestyrelsens beretning for året 2009 ved formand Brian Hansen Velkommen til årets generalforsamling. Jeg har fornøjelsen af på bestyrelsens vegne at fortælle jer om et langt og hårdt arbejdsår, hvor bestyrelsen har jongleret med mange store projekter. Det synlige resultat er umiddelbart for alle, men processen og økonomien bag har vi først nu mulighed for at give jer indsigt i. Projektøkonomi og investeringsplanen var præget af tre store projekter. Færdiggørelsen af opgangsprojektet i foråret, straks herefter påbegyndelsen af elevatorrenoveringen og den sidste del af året gik med vvs-projektets første del. Istandsættelsen af vores opgange endte med at koste 4,1 mio.kr., hvoraf 2,8 mio.kr. var udgifter til hovedentreprenøren, 0,7 mio.kr. gik til elektriker og murer, 0,2 mio.kr. vedrørte byggestyring og 0,4 mio.kr. vedrørte diverse indkøb og ny hoveddør i nr. 64. Projektet sluttede dermed som forventet med en overskridelse på 200 tkr. Bestyrelsen betragter dette som acceptabelt, specielt set i lyset af, at diverse indkøb kun i grove træk var budgetteret ved opstart. For elevatorprojektet og vvs-projektet fik bestyrelsen sidste år godkendt en samlet låneramme, og efter generalforsamlingen 2008 indledtes forhandlinger med entreprenører, og bestyrelsen foretog finpudsning af budgetterne. Den samlede godkendte låneramme for 2009 på 5,9 mio.kr. medførte, at bestyrelsen optog et variabelt forrentet F1 lån. Bestyrelsen indfriede eksisterende obligationslån på 2,1 mio.kr., og de resterende 3,8 mio.kr. er fordelt med 1,4 mio.kr. på elevatorprojektet og 2,1 mio.kr. på vvs-projektet. De resterende 0,3 mio.kr. udgøres af udestående betaling for ny hoveddør i nr. 64 og ny port i gården. Selv om projekterne i skrivende stund ikke er fuldt afregnede, kendes nu den endelige økonomi for elevator og vvs-renoveringen. Der er som sagt anvendt 2,1 mio.kr. på vvs i nr. 64, heraf 0,3 mio.kr. på ekstraarbejder og uforudsete omkostninger. Den største uforudsete post var asbestrenovering af rør, der 1

2 udgjorde næsten 100 tkr. Det bemærkes, at der i dette beløb også indgår projektering, asbestrenovering og en del af udskiftningen af radiatorventiler vedrørende Lindenovsgade. Elevatorrenoveringen kostede ca. 1,4 mio.kr. bestående af 1,2 mio.kr. i kontraktlige arbejder, 100 tkr. på byggestyring og de resterende 100 tkr. på tilvalg i form af messingtableauer etc. Projekterne er samlet holdt inden for den på generalforsamlingen 2009 godkendte låneramme, hvilket bestyrelsen finder særdeles tilfredsstillende. For vvs-projektet udestår 3,0 mio.kr. i 2010, og det samlede resultat forventes derfor at lande på ca. 5 mio.kr. Det oprindelige skøn fra ingeniørfirmaet lå på 7 mio.kr., dvs. den i marts 2009 foretagne licitation resulterede altså i en væsentlig besparelse for foreningen. Dette betyder samtidig, at vi rent låneoptagelsesmæssigt kan realisere investeringsplanen for et år før tid. I 2. kvartal 2010 bliver der opsat ny hoveddør i nr. 64, ny port i gården ved nr. 3 og vi får nedgravet vores fiberkabel, der er forudsætningen for skift af leverandør af telefoni og internet. For resten af året vil vvs-projektet i Lindenovsgade tage det meste af bestyrelsens tid. Dette projekt behandles som et særskilt punkt på dagsordenen, så vi vil ikke komme nærmere ind på det i beretningen. De nuværende projekter i investeringsplanen forventes afsluttet i 2011 ved udførelse af el-projektet fase 2. Dette projekt er budgetteret til 0,5 mio.kr. og henset til de omkostninger, der altid er forbundet med låneoptagelse, foreslår bestyrelsen, at årets låneoptagelse omfatter dette projekt. Ved generalforsamlingens godkendelse af punkt 11 på dagsordenen godkendes dermed også dette projekt, som ikke vil blive særskilt behandlet på næste år generalforsamling, medmindre der opstår væsentlige ændringer i forhold til det nuværende omfang og indhentede tilbud. Som sidste punkt på investeringsplanen i 2011 anmoder bestyrelsen om et mindre beløb på 100 tkr. til dækning af de indledende undersøgelser i forbindelse med et eventuelt altanprojekt. Disse undersøgelser forventes opstartet lige så snart vvs-projektet er færdiggjort, forventeligt efterår

3 Administrator og revisor Bestyrelsen har fortsat det gode samarbejde med Boligadministratorerne i Det er på administrators foranledning lykkedes at få bogføring og al foreningsrelateret materiale på plads efter et par år med turbulente administratorskift. Det betyder, at bestyrelsen ikke behøver koncentrere sig om den daglige administration, og det har frigjort ressourcer, der er mere end brug for til de store projekter. Bestyrelsen indgik i efteråret en revisionsaftale med DataRevision, et velrenommeret firma beliggende på Frederiksberg. Bestyrelsen er også meget tilfreds med samarbejdet med revisor, og skiftet gav bestyrelsen en chance for at starte på en frisk. Årsrapporten for 2009 indeholder således en del ændrede opstillinger og mere information end tidligere. Bestyrelsen ser fremadrettet mulighed for god sparring med revisor om foreningens økonomi og lån. Foreningens økonomi og boligafgiften Årets resultat På indtægtssiden mistede foreningen en lejeindtægt i 4. kvartal som følge af opsigelse af lejemål. Denne manglende indtægt blev dog opvejet af lejeindtægt fra lejekontrakt med Telia. Kontrakten trådte først i kraft i 4. kvartal, hvorimod der var budgetteret med en lejeindtægt for hele året. I takt med forbrug af likvide midler til de store renoveringsprojekter mistede foreningen desuden en stor del af den renteindtægt, vi de senere år har haft ved at placere midlerne på et aftaleindlån. På udgiftssiden er renteindtægter højere end sidste år grundet låneoptagelse men lavere end budgetteret, da lånet blev optaget lidt senere end budgetteret. Dette skyldes timingen i opstarten af byggeprojekter og dermed behovet for låneoptagelsen. For øvrige udgiftsposter bød året på en halvering af de løbende vvs-omkostninger og også en større besparelse på posten elevator. I forhold til budgettet udgjorde disse poster en samlet besparelse på 60 tkr. Modsat har trukket forøgede omkostninger til elektriker i forbindelse med mindre følgearbejder fra opgangsrenoveringen og en ekstraordinær renovering af lyskasseriste. Samlet er der dog opnået en besparelse på 60 tkr. i forhold til budgettet. Denne besparelse udhules imidlertid af de stadig høje el-udgifter. 3

4 Installation af lysstyring og den nye teknik i elevatorerne giver bestyrelsen grund til at tro, at så snart vores store byggeprojekter er overstået, vil denne post lande på et langt lavere niveau. Årets resultat er samlet set ca. 65 tkr. bedre end budgetteret. Regnskabet udviser dog et langt større underskud. Dette skyldes dog ændring i regnskabspraksis, hvor foreningen ikke, som hidtil, aktiverer alle omkostninger forbundet med byggeprojekter. Revisor vil forklare dette i detaljer under sin gennemgang af årsrapporten. Budget 2010 Bestyrelsen præsenterer som noget nyt et særskilt budget, der indeholder noter til de enkelte poster. Da budgettet behandles som et særskilt punkt, vil vi ikke gå i detaljer her. Overordnet har det været bestyrelsens intention at holde det samlede budget på sidste års tal (på nær diverse maler- og murerarbejder, som har været udestående et par år), og der er derfor mest tale om en omfordeling. Vi forventer som følge af de foretagne renoveringer i 2009, at budgetposterne vvs og elevator vil falde markant, hvilket vil frigøre likviditet til løbende vedligeholdelse af bygningen. De manglende indtægter fra to tomme erhvervslejemål opvejes af den indgåede lejekontrakt med Telia, og når foreningen igen får en lejeindtægt, så vil den formentlig kunne modsvare de løbende stigninger i budgetposterne som følge af den generelle prisudvikling. Samlet forventer bestyrelsen et nulresultat fratrukket resultatføring af vedligeholdelsesandelen af byggeprojekter, dvs. likviditetsmæssigt fuld balance mellem indtægter og udgifter. Lån Investeringsplanen indebærer netto låneoptagelse af maksimalt 4,0 mio.kr. i 2010 samt konvertering af eksisterende lån i Grundejernes Investeringsfond (GI) på ca. 0,5 mio.kr. til afdragsfri variabelt forrentet lån. Foreningens prioritetsgæld vil herefter udgøre 31,2 mio.kr., heraf 12,4 mio.kr. variabelt forrentede lån (F1). Det er bestyrelsens opfattelse, at den nuværende rentesituation ikke giver anledning til ændringer i foreningens strategi vedrørende variabel forrentning. Det eksisterende F1 lån bliver i april refinansieret for endnu et år, og bestyrelsen foreslår senere på dagsordenen også det nye lån optaget på disse vilkår. 4

5 Boligafgiften Bestyrelsen foreslår en stigning på 15 kr./m², svarende til de øgede renteomkostninger ved den foreslåede låneoptagelse. Fremtidige reguleringer i boligafgiften vil mest afhænge af det ønskede aktivitetsniveau, altså eventuelle nye investeringer. Som det også fremgår af det udsendte materiale til det senere dagsordenspunkt vedr. låneoptagelse, er renteniveauet en faktor i foreningens økonomi. Det er dog bestyrelsens opfattelse, at vi uanset de økonomiske forhold i samfundet vil have et betydeligt råderum til at planlægge foreningens udvikling. Det er stadig bestyrelsens mål, at eventuelle stigninger i boligafgiften holdes inden for den almindelige prisudvikling. Valuarvurdering og andelskronen Fastsættelse af andelsboligers værdi har optaget medierne en del i 2009, og vi må sande, at markedet har ændret karakter. Hvor banker og realkreditinstitutter tidligere udstedte lån på baggrund af foreningernes egne vurderinger via valuar eller den offentlige vurdering, går man nu anderledes til værks. Ikke så sjældent kan man læse om foreninger, hvor långiver mener, at værdien er markant lavere end vurderingen. Dette skyldes ofte, at foreninger opererer med gamle vurderinger i forhold til den aktuelle markedspris, idet valuarvurderinger er gældende i 18 måneder, mens offentlige vurderinger er gældende i 24 måneder. For foreningen som helhed har vi så stor friværdi, at der intet problem er med at optage lån, men for den enkelte andelshaver kan det have betydning i forhold til det beløb, man kan belåne sin andel med. Det kan også skabe problemer i en salgssituation, hvis købers bank mener, at vores bygning er mindre værd og derfor ikke vil finansiere hele købesummen. Bestyrelsen vil derfor fortsætte sin praksis med en årlig vurdering af ejendommen, senest foretaget i januar Efter at have toppet i efteråret 2008 med en ejendomsværdi på 92 mio.kr. medførte det kriseramte ejendomsmarked en faldende vurdering i efteråret 2009 til 88 mio.kr. Da den i januar 2010 foretagne vurdering giver en ejendomsværdi på 88,7 mio.kr. er der dog grund til at være optimistiske og tro, at i hvert fald det værste af krisen er bag os. Hvis det er krisens værste udspil mod os, så må vi konstatere, at vi er sluppet nådigt. 5

6 Når vi så alligevel har oplevet større nedskrivninger i andelskonen fra 53,69 på toppen i foråret 2008 til nu 48,06, svarende til et fald i andelskronen på ca. 100 tkr./200 tkr. for henholdsvis Lindenovsgade og Strandboulevarden, så skyldes det en af de andre parametre for andelskronens værdi, nemlig foreningens formue eller egenkapital. Ved lånefinansieret vedligeholdelse, så udhules egenkapitalen, og da foreningen har anvendt sine likvide midler i 2008 til finansiering af opgangsprojektet og optaget lån i 2008 til delvis finansiering heraf samt optaget lån i 2009 til finansiering af vvs-projektet og elevatorrenoveringen, så har det betydet en faldende formue og dermed en nedskrivning af andelskronen. Da vi også i år skal optage lån for at finansiere resten af investeringsplanen for , kan vi komme i samme situation næste år. Grunden til, at låneoptagelser slår igennem på andelskronen med det samme er, at bestyrelsen har besluttet at afskaffe brugen af en buffer i andelskroneberegningen, da foreningens ejendom efterhånden er gennemrenoveret, og behovet for lånefinansieret vedligeholdelse derfor vil være minimalt. For nærmere information henvises til den ekstraordinære generalforsamling i Med på den positive side tæller, at det efter i år er slut med låneoptagelsen for en overskuelig årrække, og vi kan så håbe på, at små stigninger i bygningens værdi, i takt med at boligmarkedet stabiliseres, vil medføre, at vi stille og roligt får genindvundet den tabte værdi. Efterregulering af prisen ved salg (vedtægternes 16.6) Bestyrelsen besluttede i 2007 i lyset af udviklingen i retspraksis at foretage valuarvurderingen pr. 1. oktober, så prisreguleringsklausulen i vedtægternes 16.6 ikke kunne bestrides, idet både køber og sælger fik kendskab til den værdi, der ville danne grundlag for en efterregulering af købsprisen. For en nærmere beskrivelse af problematikken henvises til beretningen på generalforsamling 2007, formandsbrev af november 2007 og beretning på generalforsamling I maj 2009 blev der afsagt to domme i Højesteret, der omhandlede grundlaget for en efterregulering. Konklusionen var, at så længe den vurdering, der danner grundlag for en efterregulering, er foretaget på skæringsdatoen for en efterregulering, så er dette gyldigt grundlag. Dommene vedrørte dog ikke lovligheden af en efterregulering, men altså kun grundlaget. Bestyrelsen fortsatte derfor med den hidtidige praksis med at få foretaget en valuarvurdering pr. 1. oktober. 6

7 En nyligt afsagt dom i Højesteret i december 2009 omhandlede imidlertid lovligheden af selve efterreguleringen. Dommen afgjorde, at en efterregulering, som er hjemlet i en mangeårige praksis, skaber foreningssædvane. Og dermed kan en pris fastsat i overensstemmelse med en foreningsbestemt prisreguleringsklausul ikke anses for at overstige, hvad værdien af ejendommen med rimelighed kan begrunde og altså heller ikke anses for at være i strid med andelsboligforeningslovens 5 om overpris. Dommen afgjorde også, at manglende oplysning om størrelsen af en efterregulering på salgstidspunktet ikke er i strid med andelsboligforeningslovens 6, stk. 1 om oplysning af salgsprisen. Højesteret lagde her til grund, at reguleringsbeløbets størrelse ikke kunne oplyses, idet det ikke var kendt, før det var vedtaget på generalforsamlingen. Købers manglende orientering om reguleringsbeløbet gjorde altså ikke aftalen ugyldig. Konsekvensen er, at foreningen kan skifte tilbage til tidligere praksis med valuarvurdering i januar og dermed tættere på regnskabet. I konkrete salg forventer bestyrelsen ikke nogen forskel, idet langt de fleste handler efterhånden baseres på en aftale om, at 16.6 ikke skal være gældende eller kun op til et vist beløb. Men bestyrelsen finder det tilfredsstillende, at Højesteret har blåstemplet efterreguleringsklausuler, og at der derfor ikke længere kan sættes spørgsmålstegn ved foreningens vedtægtsbestemmelse. Salgsprocessen og ventelisterne Markedet oplevede en historisk fastfrysning i 2008, men i takt med en gradvis forbedring af låneadgang i 2009 oplevede bestyrelsen, at handlerne gik i gang igen. Et historisk højt antal på 9 handler blev foretaget i løbet af året. Nogle salg er foretaget til fuld andelskrone, men der i andre tilfælde er givet nedslag på gennemsnitligt 10 %. Dog dækker disse tal over store forskelle, der først og fremmest afhænger af sælgers tålmodighed eller ønske om hurtigt salg. Dog er det vores klare opfattelse, at der står købere klar, og at salg til prisen er muligt. Den største udfordring er, at foreningens ventelister har udspillet deres rolle for en stund og udbuddet af andelslejligheder er så stort, at en enkelt lejlighed let kan forsvinde i mængden. 7

8 Bestyrelsen åbner igen op for indskrivning på den eksterne venteliste gældende for perioden Bestyrelsen vil imidlertid udgå situationen for , hvor personerne på den eksterne venteliste gang på gang har takket nej til køb, og vi vil derfor ikke længere gøre det opsøgende arbejde. De andelshavere, der har personer opskrevet på den eksterne venteliste, bedes derfor kontakte disse for fornyet opskrivning på listen (den nuværende placering bibeholdes). Proponeringskemaet, som findes på hjemmesiden, skal være bestyrelsen i hænde senest 1. juni Ellers slettes de pågældende personer fra listen uden yderligere varsel. Bestyrelsen vil også henvende sig til personerne på den interne venteliste for at høre, hvorvidt de stadig ønsker placering herpå. Dog vil manglende reaktion ikke medføre sletning fra listen. Afslutning Jeg vil runde årets beretning af med en stor tak til min bestyrelse, dens familie og min egen familie. 10 gode bestyrelsesmøder blev det til i 2009, og flere hundrede timer blev der sat ind på erfaringskontoen, som efterhånden er stor, men kun er blevet dette med vores omgivelsers tålmodighed og velvilje. Også en stor tak til foreningens honorerede medarbejdere, der hjælper til med fyrkælder, udskiftning af lyskilder etc. Alle løste opgaver er en byrde mindre for bestyrelsen. Dette var bestyrelsens beretning for vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 8