LOKALPLAN NR 9 414 for et område ved Ellekratvej
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f eks om - anvendelse - udstykning - vej- og stiforhold - placering og udformning af bebyggelsen samt materialer - bevaring af bygninger og landskabstræk - sikring af friarealer - fællesanlæg IfØlge kommuneplanloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang Hensigten er at sikre en sammenhæng i planlægningen Herudover kan byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område
Indholdsfortegnelse Lokalplanens baggrund 1 Lokalplanens indhold 2 Lokalplanens retsvirkninger 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning 4 Lokalplanens bestemmelser : 1 Lokalplanens formål 7 2 Område- og zonestatus 7 3 Områdets anvendelse 7 4 Udstykninger 8 5 Vej- og stiforhold 8 6 Ledningsanlæg 9 7 Bebyggelsens omfang og placering 10 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 9 Ubebyggede arealer 10 10 Grundejeres og foreningers forpligtigelser 10 11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11 12, Tilladelser fra andre myndigheder 11 Vedtagelser : 11
Lokalplanens baggrund En kreds af beboere i Ejlstrup, repræsenteret ved partierne Venstre i Korup-Ubberud, Det konservative Folkeparti i Korup-Ubberud og Socialdemokratiet i Korup-Ubberud, har udtrykt ønske om, at der bliver opført et mindre antal leje- og ejerboliger i Ejlstrup I forbindelse med kommuneplandebatten fremsatte arbejdsgrupper, foreninger og enkeltpersoner følgende ønsker : - landsbypræget fremmes i en moderne form - fortsat udbygning af boliger - flere lejeboliger, herunder ældreboliger - fredning af Rydsådalen og tilstødende skov - hastighedsdæmpende foranstaltninger på Kalørvej gennem Ejlstrup samt anlæg af fortove - trafiksanering af boligveje - Kalørvej forlægges ikke vest om Ubberud, - sti fra Ejlstrup til Langesøstien - kvarterpark i Ejlstrup Af de nævnte ønsker er følgende gennemført : - Udbygning af boliger (nærværende lokalplan) - Der er udarbejdet en lokalplan for ældreboliger Boligerne er opført - Forlægning af Kalørvej vest om Ubberud opgives I øjeblikket er der ingen kvarterpark i Ejlstrup Men nærværende lokalplan udlægger
arealer til kvarterparken Til offentlige arrangementer, boldspil mm benyttes i dag et mindre areal, som midlertidigt er stillet til rådighed på dagcentrets grund vest for Kalørvej For flertallet af beboerne ligger dette areal uhensigtsmæsigt på den forkerte side af den relativt stærkt trafikerede Kalørvej Arealet, som i lokalplanen udlægges til kvarterpark, er centralt beliggende inden for 500 m's gangafstand både for eksisterende og ny bebyggelse i Ejlstrup Området, der planlægges for, er beliggende øst for Ellekratvej i et område, der i kommuneplanen er udlagt som reserveareal til byvækst Derfor er der samtidig med lokalplanen udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der bl a bestemmer, at lokalplanen kun må udlægge arealer til ca 50 boliger fordelt med ca 8-10 parcelhusgrunde og ca 40-42 tæt/lav boligbebyggelse Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at der i området kan opføres bebyggelse til boligformål og til fritidsformål, samt at der udlægges arealer til kvarterpark, lokalpark og til bynære landskaber, hvor der skal anlægges et regnvandsbassin Lokalplanens område er opdelt i 7 områder Disse områder udlægges til henholdsvis åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse, til kvarterpark, lokalpark og til bynært landskab og landzone Inden for de områder, der udlægges til boligformål kan der opføres i alt max 50 boligenheder med en samlet bebyggelsesprocent på i alt 25 Bebyggelsen må opføres i en etage med udnyttelig tagetage Kvarterparken skal anlægges af kommunen, og lokalparken og det bynære landskab med regnvandsbassin skal anlægges af udstykkeren/bygherren Tidspunktet for kommunens medvirken ved anlæg af kvarterpark er ikke fastlagt, men dette skal ske i takt med, at det økonomiske grundlag er til stede For at sikre sammenhæng mellem storparcellerne skal skitsens hovedprincipper respekteres, men forslag til løsning af bebyggelsesplanerne for den enkelte storparcel er ikke endeligt bindende Hvis bebyggelsens karakter ikke afviger afgørende fra ideskitsens forslag, kan bebyggelsen gennemføres uden ny lokalplan Planens hovedtræk Planen er opbygget omkring de delstrøg, der findes i terrænet, således at der er en naturlig sammenhæng mellem kvarterpark og lokalpark Bebyggelsen (den tætte og lave boligbebyggelse) er placeret i 4 grupper på de højeste steder i terrænet, således at boligens nære friareal (haven) skråner væk fra bebyggelsen Veje Området vejbetjenes fra en forlængelse af Ellekratvej Boliggaden udformes, så bilisterne ikke tilskyndes til at køre hurtigere end 15-20 km/t I det omfang nye vejprojekter kræver godkendelse hos politiet, indhenter byrådet denne godkendelse Stier Der skal anlægges et rekreativt stinet med forbindelse henholdsvis til den planlagte kvarterpark til eksisterende markveje syd for bebyggelsen og til Egevej Et eksisterende vejareal, matr nr 23e, Ejlstrup By, Ubberud skal anvendes som stiforbindelse mellem Egevej og kvarterparken
Lokalplanens retsvirkninger Efter Odense byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overenstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen I henhold til 34 i kommuneplanloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen I henhold til 32 i kommuneplanloven gælder, at når en lokalplan forbeholder en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning Når en lokalplan forbeholder en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange den pågældende del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning Hvis restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig måde som selvstændig ejendom, kan ejeren forlange hele ejendommen overtaget af kommunen Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme Private byggeservituter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen
Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanen Området, der planlægges for, øst for Ellekratvej er beliggende Der er udarbejdet tillæg nr 9 1 til kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med dette tillæg Økonomisk og byplanmæssig vurdering af bebyggelse i Ejlstrup Odense magistrat 2 afdeling, planlægningsafdelingen har udarbejdet en redegørelse for de fremtidige økonomiske og byplanmæssige konsekvenser ved en udbygning af Ejlstrupområdet, dateret maj 1987 Fra rapporten kan særlig fremhæves, at med en udbygning af Ejlstrup med 50 boliger som forudat i nærværende lokalplan, er daginstitutionskapaciteten fuldt udnyttet, en yderligere udbygning vil betyde, at kommunen ekstraordinært skal investere i nye institutioner Kloakforhold Området tilhører kloakopland 709-3b, der er planlagt tilsluttet kloakpumpestation ved det tidligere Ejlstrup renseanlæg Spildevandet herfra overpumpes nu til Nordvestrenseanlægget
Lokalplanens bestemmelser I henhold til lov om kommuneplanlægning (lovbekendtgørelse nr 391 af 22 juli 1985) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område l Lokalplanens flormål Formålet er : - at fastlægge rammer for den fremtidige anvendelse af området til bolig- og rekreative formål, således at der max kan opføres 50 boliger Selv om området forbeholdes til boligformål, skal der være mulighed for at drive mindre erhvervs-, håndværks- eller servicevirksomheder i tilknytning til boligen - at sikre, at der tilvejebringes bebyggelsesplaner med et varieret udbud af boligtyper - at fremme boligbyggeri af høj arkitektonisk standard med spændende og gerne utraditionelle boliger og bebyggelsesplan - at bebyggelsen udformet med størst mulig hensyntagen til det eksisterende landskab 2 Område- og zonestatus Området, der er beliggende i henholdsvis byzone og landzone, afgrænses som vist, på kortbilag nr I Lokalplanen omfatter matr n r 23 e, 25 y og del af matr n r 21 a, Ejlstrup By, Ubberud samt parceller, der udstykkes fra de nævnte ejendomme efter den 25 oktober 1988 3 Områdets anvendelse Lokalplanen opdeles i følgende områder og anvendelse : B Boligformål F Offentlige formål (kvarterpark) G Bynært landskab (græsningsarealer og regnvandsbassin) 3 1 Område B - boligformå l Område B er opdelt i de på kortbilaget viste områder BI - B4 Bebyggelsen må ikke opføres med mere end to etager, incl udnyttelig tagetage Eventuel kælder medregnes ikke som en etage, men nedenstående max-højder skal overholdes : 1 etage : max 6 m fra normalt terræn 1-2 etager : max 8 m fra normalt terræn Storparcellerne B1- B4 vist på kortbilaget udlægges til følgende formål : - BI : Åben/lav boligbebyggelse Max 9 fritliggende boliger - B2 - B4 : Tæt/lav boligbebyggelse Max 42 boliger i alt Boligerne fordeles på grundlag af en samlet bebyggelsesplan for områderne B2-B4 Byrådet kan tillade, at der i tilknytning til boligen kan drives en mindre erhvervsvirksomhed i form af håndværks- eller servicevirksomhed, som ikke kræver godkendelse efter miljøloven Virksomheden skal drives på en sådan måde : - at ejendommens karakter af beboelse ikke forandres - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende - at virksomheden ikke medfører parkering ' uden for de pågældende ejendomme 32 Område F - kvarterpark Området udlægges til fællesareal for eksisterende og kommende boligområder i Ejlstrup Kvarterparken anlægges og vedligeholdes af
Odense kommune efter en af byrådet godkendt plan 3 3 Område G - benært landskab Området udlægges til bynært landskab Arealet skal anvendes til jordbrugsformål (græsningsarealer) Der kan på arealet anlægges et vådt regnvandsbassin Regnvandsbassinet skal indgå som en naturlig del af det bynære landskab Der anlægges en rekreativ sti som vist på kortbilaget 4 Udstykninger 4 1 Område B - boligområde Udstykning af område B1 skal ske i overensstemmelse med den på kortbilaget viste udstykningsplan Udstykning af storparceller i områderne B2- B4 skal foretages på grundlag af en godkendt og tinglyst bebyggelsesplan fælles for det enkelte boligområde 4 2 Område F - kvarterpark Området må ikke ved udstykning opdeles i mindre enheder 4 3 Område G - benært landskab Området må ikke ved udstykning opdeles i mindre enheder 5 Vej- og stiforhold 5 1 Veje Lokalplanområdets vejnet består af følgende vejkategorier vist på kortbilag nr 1 : - stamvej - boliggade Stamvejen (forlængelsen af Ellekratvej) skal udformes med de viste vejprofiler Langs stamvejen og boligarierne skal der plantes træer 5 2 Stier Fra Lille Ejlstrupvej til den sydlige del af område B 1 skal anlægges en sti Stien skal udlægges og anlægges efter de eksisterende forhold Stien skal sammen med det interne stinet anlægges og beplantes af bygherren efter en af byrådet godkendt plan Det interne vejnet i boligbebyggelsen skal indgå i det rekreative stisystem, der forbinder Lille Ejlstrupvej med Ellekratvej og Egevej Stien fra Egevej til den nye bebyggelse skal anlægges i mindst 3 m bredde for at sikre køreadgang til kvarterparken På eksisterende vejareal, matr nr 23e, Ejlstrup By, Ubberud skal der anlægges en 1,5 m bred sti med 3 m bred rabat i hver side til en stiforbindelse mellem Egevej og område F - kvarterparken
6 Ledningsanlæg 6 1 Generelt Spildevands- og regnvandsledninger skal placeres i kørebanearealer I bebyggelsesplanen skal der fastlægges ledningskorridorer Der må ikke bygges på ledningskorridorerne Udhuse kan dog tillades placeret her, såfremt de er flytbare og let kan fjernes, når ledningsarbejder nødvendiggør dette 6 2 Kloakering Afvanding af området skal ske som separat system Spildevand skal ledes til ny samlekloak sydøst for lokalplanområdet (Spildevandsledningen fra Ubberud) Regnvand ledes mod syd til det kommunale vandløb "Limrenden" Der skal anlægges et vådt forsinkelsesbassin mellem bebyggelsen og "Limrenden" Regnvandsbassinet skal anlægges af bygherren Regnvandsbassinet skal anlægges som et vådt bassin, udformet med bløde kurver og med skråninger, der ikke er stejlere end 1 :5 Såvel regnvands- som spildevandsledninger skal lægges i vej- eller fællesarealer 6 3 Elforsyning Elledninger, herunder til vej- og stibelysning må kun udføres som jordkabler
7 Bebyggelsens omfang og placering 7 1 Generelt Byrådet lægger vægt på, at den fremtidige bebyggelse i lokalplanområdet bliver af høj arkitektonisk kvalitet - gerne med utraditionelle løsninger Til brug for byrådets godkendelse af de enkelte bebygggelser skal der foreligge et fyldestgørende illustrationsmateriale Ved bebyggelse af den enkelte storparcel skal der redegøres for bebyggelsens karakter og placering, herunder bebyggelsens tilpasning til terræn, fællesanlæg, veje, stier, parkeringspladser og lokalparkens anvendelse og beplantning Der skal vises eksempler på boligtyper og disses eventuele udvidelsesmuligheder i plan, snit og facade samt perspektiv efter valg Der skal redegøres for forslagets disponering,herunder de synspunkter, der ligger til grund for bebyggelsens udformning Bebyggelsesplan eller udstykningsplan for den enkelte storparcel skal tinglyses på ejendommen forud for al pantegæld Der må ikke opføres bebyggelse i område B2 nærmere naboskel mod vest end 5 m, og der skal etableres beplantning her 7 2 Område B - boligområde Bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel må ikke overstige 25 73 Område F - kvarterpark Der må kun bygges, hvad der e r nødvendigt for områdets brug som fællesareal 74 Område G - benært landskab Der må opføres bebyggelse, der er nødvendig for arealets drift som græsningsareal 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 81 Der er fastlagt følgende retningslinier for hele lokalplanområdet : Farve- og materialevalg for ydervægge, tage ose fastlægges i forbindelse med udarbejdelse af bebyggelsesplaner og byggeprojektets godkendelse Bebyggelsen skal opføres med mindst 30 taghældning Der må ikke opstilles TV-antenner udendørs Skiltning skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af byrådet 9 Ubebyggede arealer 9 1 Lokalparker i boligområde Inden for det enkelte boligområde skal der udlægges mindst 15% af områdets grundareal til friareal for bebyggelsen Det viste fællesareal (lokalpark) indgår i bebyggelsesplanen, som skal godkendes af byrådet Lokalparken og friarealerne anlægges af bygherren efter en samlet plan, der skal tinglyses, inden der kan meddeles byggetilladelse I forbindelse med godkendelse af beplantningsplan for lokalparken kan det kræves, at der stilles sikkerhed for lokalparkens etablering Lokalparken må ikke udstykkes eller bebygges, og der må ikke plantes eller opsættes hegn, der hindrer fri adgang til lokalparken Hvis bebyggelsen opføres af flere bygherrer, har bygherrerne pligt til at samarbejde om anlæg og udformning af lokalparken I lokalparken kan der opføres et mindre hus til fælles formål for områdets beboere 92 Område F - kvarterpark Kvarterparken anlægges og vedligeholdes af Odense kommune 93 Område G - benært landskab Området anlægges af udstykkeren/bygherren efter en af byrådet godkendt plan Regnvandsbassin anlægges som et vådt bassin lo Grundejeres og foreningers forpligtelser 10 1 Grundeiere Den enkelte grundejer har fuld hegnspligt mod grønne områder og offentlige arealer Levende hegn og hække mod færdselsarealer skal plantes 30 cm fra skel
10 2 Grundejerforening v Der skal oprettes en eller flere grundejerforeninger med medlemspligt for ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet 10 3 Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet optage medlemmer fra tilgrænsende områder 10 4 Grundejerforeningen skal oprettes, når byrådet kræver det 10 5 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i afsnit 5 og 9 nævnte veje, stier, fællesanlæg, lokalpark og bynært landskab (område G) 10 6 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som lovgivningen medfører 10 7 Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under foreningens område 10 8 Grundejerforeningen har i det omfang, byrådet kræver det, pligt til at tage skøde på de i afsnit 5 og 9 nævnte veje, stier, fællesanlæg og lokalparker Undtaget fra denne bestemmelse er stamvejen og kvarterparken 10 9 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet 1010 Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet sammenslutte sig med en af flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger 12 Tilladelser fra andre myndigheder 12 1 I den sydlige udkant af området er et vandløb, der er omfattet af naturfredningslovens 43, hvorfor tilslutning af regnvandsbassinet til dette vandløb kræver Fyns Amts tilladelse Således vedtaget Odense byråd, den 16 november 1988 Foranstående lokalplan vedtages endeligt i henhold til 27 i lov om kommuneplanlægning Odense byråd, den 3 maj 1989 sign Verner Dalskov/Otto Jespersen Anmelder ; Odense magistrat 2 afdeling Byplan-/arkitektafdelingen Slottet, Odense Foranstående lokalplan nr 9-414 for et område ved Ellekratvej begæres herved i medfør af paragraf 30, stk 3 i lov om kommuneplanlægning (lovbekendtgørelse nr 391 af 22 juli 1985 med senere ændringer) tinglyst på matr nr 21 a, 23 e og 25 y, Ejlstrup By, Ubberud Der er ikke sket udstykninger/matrikulære ændringer inden for lokalplanens område efter den 25 oktober 1988 ODENSE MAGISTRAT 2 AFDELING Byplan-/arkitektafdelingen, den 8 august 1989 11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse sign Jørgen Boe 11 1 Ny bebyggelse må ikke yden byrådets tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet det kollektive varmeforsyningsanlæg efter byrådets anvisning 112 Byggeri må ikke påbegyndes, før spildevandsledningen fra Ubberud er gennemført Indført i dagbogen for Retten i Odense 09 0889 043527 Lyst sign Knud E Schmidt dommerfuldmægtig