Lejervilkår i Danmark. Om lejernes sociale og økonomiske vilkår

Transkript

1 Lejervilkår i Danmark Om lejernes sociale og økonomiske vilkår Lejernes Landsorganisation 8. udgave, December 2004

2 Indhold... SIDE FORORD LEJERBOLIGEN HOLDER STAND BEBOERSAMMENSÆTNINGEN ER SKÆV FORDELINGEN AF INDKOMSTER OG FORMUE HUSLEJEN LØBER LØBSK LEJERNES OG BOLIGEJERNES RÅDIGHEDSBELØB LEJERFORSKELLEN PRIVAT OG ALMEN UDLEJNING INDSNÆVRES FLERE OG FLERE KOMMUNER VÆLGER OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE, DET LEJEDES VÆRDI OG FRI LEJE GENUDLEJNING EFTER BOLIGREGULERINGSLOVENS 5, STK MILLIONER TIL VEDLIGEHOLDELSE BILLIGE LÅN TIL UDLEJERNE NØGLETAL FOR ALMENE BOLIGORGANISATIONER PLIGTMÆSSIGE BIDRAG OG TRÆKNINGSRET ANVENDELSEN AF LANDSBYGGEFONDENS MIDLER FRI LEJE BETYDER VOLDSOMME HUSLEJESTIGNINGER REGULERINGSGEVINSTERNE I LEJERBOLIGEN HØJ MOBILITET I PRIVAT UDLEJNING BALANCE I BOLIGUDGIFTERNE? OVERNORMALT AFKAST TIL UDLEJERNE NEDSKÆRING I BYFORNYELSEN, MANGE BOLIGER MED MANGLER BOLIGMÆTNINGEN DER BLEV VÆK BOLIGBYGGEPLAN MED SOCIALT HUL GANG I BYGGE- OG ANLÆGSSEKTOREN BOLIGSTØTTE TIL BOLIGFORBRUGET Lejervilkår i Danmark, side 2

3 Forord Dette hæfte handler om lejernes levevilkår. Hæftet er udarbejdet for at vise, hvordan udviklingen har været på en række vigtige økonomiske og sociale områder af særlig betydning for lejerne. Det er vigtigt, at der bliver gjort opmærksom på lejernes levevilkår. Når det gælder boligvilkårene er medierne alt for tilbøjelige til at fokusere på de stadigt tilbagevendende problemer for huslejerne, når f.eks. stigende huspriser fører til højere ejendomsværdibeskatning eller når faldende huspriser fører til, at parcelhusejerne bliver insolvente. Gevinsterne har ikke de store overskrifter. På lejersiden domineres debatten om levevilkårene af det pres, indvandrer- og flygtningepolitikken lægger på visse lejeboligområder eller den sociale forpligtelse der knytter sig til de såkaldt særlige udstødte som hjemløse, posedamer mv. Lejernes levevilkår må ikke gå tabt i en debat, der koncentrerer sig om særligt fængende mediehændelser. Lejeboligmarkedet analyseres løbende. I 1997 afleverede Lejelovskommissionen en 800 siders rapport om lejeforhold i Danmark, i 2001 analyserede Vismændene i deres forårsrapport boligmarkedet og i november 2004 afleverede et af regeringen nedsat ekspertudvalg endnu en rapport om virkningerne af at liberalisere boligmarkedet. Derudover udgiver Boligselskabernes Landsforening og Grundejernes Investeringsfond årlige analyser af det almene og det private udlejningsområde. Der mangler en kort og samlet oversigt over denne store mængde af information om levevilkårene for lejerne. Det råder dette hæfte bod på. Også fagbevægelsen har brug for at være opmærksom på lejernes levevilkår. De borgerlige partier ønsker, at kontrollen med huslejerne skal afskaffes, og at huslejen skal være en sag mellem den enkelte udlejer og lejer. Hvad nytter en realindkomststigning efter overenskomsterne, hvis huslejerne eksploderer ved fri huslejefastsættelse. Også når det gælder byfornyelsens og boligbyggeriets betingelser er fagbevægelsens interesser klare. Ikke bare af hensyn til beskæftigelsen, men også for at sikre lejerne gode og trygge bovilkår i en tid, hvor flere og flere erkender, at vi har boligmangel. Det er derfor mit håb, at dette hæfte om lejervilkår i Danmark vil blive anvendt bredt, på skoler, på biblioteker, i fagbevægelsen og i den almindelige debat i medierne om lejernes vilkår. Hæftet er udarbejdet af Lejernes LO s økonom, cand. polit. Jesper Larsen. Annette Damgaard har stået for redaktion, grafer og layout. Pjecen er derefter tilrettet til udgivelse på Internettet af organisationens næstformand Jørgen D. Jensen. Eventuelle spørgsmål om f.eks. uddybende materiale kan rettes til Lejernes LO s sekretariat, tlf eller mail llodk@llodk.dk Med venlig hilsen Klaus Hansen Landsformand for Lejernes LO i Danmark Lejervilkår i Danmark, side 3

4 1. Lejerboligen holder stand Andelen af husstandene i Danmark, der bor i lejerbolig, har igennem 80 erne og 90 erne ligget nogenlunde konstant. Som det ses i figur 1.1. svinger andelen meget snævert med omkring % af antallet af husstande i Danmark. Figur 1.1. Andelen af husstandene i lejebolig, % Kilde: Danmarks Statistik (DS), Statistiske Efterretninger, div. årgange Antallet af boliger er vokset stærkere end befolkningsudviklingen i Danmark og dette er bl.a. baggrunden for, at det gennemsnitlige antal beboere pr. husstand er faldet fra 3,01 i 1960 til 2,17 pr. 1. januar Det gennemsnitlige boligareal pr. beboer er tilsvarende steget fra 106,4 m 2. i 1981 til 109,5 m 2. i Pr. 1. januar 2003 opgjorde Danmarks Statistik antallet af egentlige boliger 1 i Danmark til ca boliger. Det er en stigning på ca. 21 % i forhold til 1980, hvor antallet blev opgjort til ca. 2,1 millioner boliger. Af de i alt personer, der bor i egentlige boliger, bor halvdelen i parcelhuse og knap en tredjedel i etageboliger Tabel 1.1 Egentlige boliger fordelt efter ejer- og udlejningsforhold boliger Beboet af ejeren Heraf: - Parcelhuse Ejerlejligheder Udlejede boliger Heraf: - Privat 1) Almene boliger Andelsboliger 2) Offentlige Ikke benyttet m.v. 3) I alt ) Inkl. udlejede ejerlejligheder og parcelhuse (hhv og boliger i 2002) 2) Skønnede tal for 1980 og 1985, idet opgørelsen af andelsboliger er upræcis før Det vil sige samtlige boliger med undtagelse af boliger i fælleshusholdningen (døgninstitutioner) og sommerhuse. Lejervilkår i Danmark, side 4

5 3) Inkl. ikke benyttet almene boliger og andelsboliger, samt uoplyst, svarende til boliger i Kilde: Danmarks Statistik, Befolkning og valg, By- og Boligministeriet, Specialkørsel, december I figur 1.2. ses hvordan fordelingen af ejerformerne til boligerne er ændret siden Andelen af befolkningen, der bor i ejerbolig, ligger, som nævnt, nogenlunde konstant, mens det især er i udlejningssektoren, der er sket ændringer. Figur 1.2. Den procentvise fordeling af de forskellige boligejerformer pr. 1. jan og pr. 1. januar Priv.udlejning 21% Andelsboliger 2% Ikke benyttet 6% 2004 Privat udlejning 19% Andelsboliger 7% Ikke benyttet 4% Alm.udlejning 15% Off.udlejning 3% Ejerbolig 53% Kilde: Danmarks Statistik og Boligministeriet Almen udlejning 19% Offentlig ejet 1% Ejerbolig 51% Andelen af privatudlejede boliger inkl. offentligt udlejede boliger er skrumpet ind fra at udgøre 21 % til at udgøre 19 %, samtidig med at den almene udlejningssektor er vokset fra at omfatte 15 % af boligerne til 19 %. Andelsboligsektoren er vokset fra at udgøre 2 % af boligerne til at udgøre 7 % af boligerne. Boliger udlejet af det offentlige er, fra at udgøre 3 % af boligerne, skrumpet til 1 %. Andelsboligernes fremvækst skyldes dels byggeriet af nye andelsboliger og dels lejernes mulighed for at overtage de private udlejningsejendomme ved at etablere en privat andelsboligforening, der køber ejendommen. I slutningen af 80 erne blev gennemsnitligt omkring boliger i den private udlejningssektor solgt til andelsboligforeninger. I starten af 90 erne faldt dette niveau til omkring pr. år. Det er især i Københavns og Frederiksbergs kommuner, at der er sket en væsentlig tilvækst af andelsboligforeninger. Hovedårsagen er, at ejendomsselskabet TOR i 1995 startede et omfattende salg af boliger overtaget fra Københavns kommune (ca boliger). Dette har så igen smittet af på andre kommuner. Det er bemærkelsesværdigt, at antallet af udlejede ejerlejligheder stiger. I år 2002 var der udlejede ejerlejligheder. Nu er der udlejede ejerlejligheder. Det skyldes dels, at en stor del (40 %) af det nye ejerlejlighedsbyggeri udlejes og dels, at flere og flere ejerlejligheder i den ældre boligmasse udlejes i forbindelse med forældrekøb. Lejervilkår i Danmark, side 5

6 2. Beboersammensætningen er skæv Det er en misforståelse at tro, at Danmark er et klasseløst samfund, hvor befolkningen er blandet uanset etnisk herkomst, familiens indkomst, husstandssammensætning, alder eller lignende. Tværtimod fremviser boligmarkedet et klassesamfund, hvor befolkningen i høj grad er opdelt efter de før nævnte forhold. Denne udvikling er ikke tilfældig. Den er et resultat af mange års bolig- og skattepolitik som igen er en afspejling af de stærkes og de svages indflydelse på samfundsudviklingen. Der er generelt store forskelle på beboersammensætningen i de 4 boligtyper, ejerboliger, almene boliger, privat udlejning og andelsboliger. Alderen har ikke overraskende stor betydning for valget af boligform. I de unge år er det typisk at bo i lejebolig, bl.a. fordi mange er studerende uden finansiel mulighed for at købe en ejerbolig. I takt med, at uddannelsen færdiggøres og der stiftes familie foretrækker mange at købe egen bolig. Der er således en klar tendens til, at aldersgruppen årige er overrepræsenterede i ejerboligerne. Som det ses i tabel 2.1. bor 72,9 % af de årige i en ejerbolig. Det ses også i tabel 2.1., at en stor del af de årige, nemlig hele 57,1 %, bor i ejerbolig. Baggrunden for denne høje andel af unge i ejerboliger er formentlig, at en stor del af disse er hjemmeboende børn. Tabel 2.1. Alderssammensætning i 2001 fordelt på boligtyper, personer over 17 år, pct. Ejer-boliger Almeneboligeninboliger Privat udlej- Andels- Øvrige Alle Antal personer i pct år 57,1 19,2 12,7 8,2 2,8 100, år 72,9 15,2 5,1 4,8 2,1 100,0 Over 60 år 61,3 20,1 8,0 6,1 4,4 100,0 I alt 66,9 17,2 7,3 5,8 2,8 100,0 Anm.: Baggrunden for, at andelen af de årige, der bor i ejerbolig, er relativ høj (57,1 pct.) er formentlig, at en stor del af disse er hjemmeboende børn. Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen, 2003 I tabel 2.2. ses, at enlige uden børn typisk er bosat i det private udlejningsbyggeri og andelsboliger, hvorimod enlige med børn er overrepræsenterede i de almene boliger. Parfamilier bor typisk i ejerboliger. Næsten halvdelen af ejerboligerne (44,5 %) er beboet af et par med børn. Tabel 2.2. Fordeling af familietyper i 2001, årige. Ejer-boliger Almeneboligeninboliger Privat udlej- Andels- Alle Antal personer i pct Enlig mand u. børn 11,0 19,8 27,9 24,4 14,8 Enlig kvinde u. børn 5,9 14,5 19,2 19,8 9,1 Enlig mand m. børn 0,5 1,0 0,5 0,4 0,6 Enlig kvinde m. børn 2,0 10,9 6,3 4,0 3,8 Par u. børn 36,3 23,0 28,1 29,1 32,8 Par m. børn 44,5 30,8 18,0 22,4 39,0 I alt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen, 2003 Uddannelsesmæssigt er de almene boliger domineret af ufaglærte, idet denne gruppe, som det ses i tabel 2.3., repræsenterer over halvdelen af beboerne i 2001 mod kun godt en tredjedel på landsplan. Lejervilkår i Danmark, side 6

7 Personer med lang videregående uddannelse er overrepræsenterede i andelsboliger og i det private udlejningsbyggeri. Det ses, at i andelsboliger er andelen med en videregående uddannelse f.eks. ca. dobbelt så stort som for landet som helhed. Over 50 % af de årige i almene boliger er ufaglærte. I privat udlejning udgør denne gruppe 40,6 %. Tabel 2.3. Uddannelsessammensætning for årige i 2001, pct. Ejer-boliger Almeneboligeninboliger Privat udlej- Andels- Alle Antal personer i pct KVU 5,2 3,3 4,6 5,2 4,8 LVU 7,2 3,7 11,9 14,9 7,4 MVU 14,6 7,8 12,7 15,1 13,4 Ufaglært 30,3 51,8 40,6 35,8 35,1 Faglært 42,6 33,5 30,2 29,1 39,3 I alt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen, 2003 Som det ses i tabel 2.4. er 17 % af beboerne indvandrere fra mindre udviklede lande, mens det til sammenligning kun er godt 1 % af boligejerne, der er indvandrere fra mindre udviklede lande. Siden 1991 er andelen af indvandrere i alle boligtyper steget, men set over hele perioden frem til 2001 har den relative stigning været størst i de almene boliger. De almene boliger skiller sig markant ud fra de øvrige boliger ved, at indvandrerne fra mindre udviklede lande er stærkt overrepræsenterede. Tabel 2.4. Etnisk sammensætning fordelt på boligtyper for årige i 2001, pct. Ejer-boliger Almeneboligeninboliger Privat udlej- Andels- Alle Antal personer i pct Danskere 95,7 77,2 89,6 89,8 91,9 Indvandrere mere udv. lande 2,7 5,6 6,0 5,5 3,6 Indvandrere mindre udv. lande 1,3 16,6 3,9 3,9 4,2 Efterkommere 0,3 0,6 0,5 0,8 0,4 I alt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen, Lejervilkår i Danmark, side 7

8 3. Fordelingen af indkomster og formue Også når det gælder fordelingen af indkomsterne og formuer er der store forskelle i de 4 boligformer, ejerbolig, andelsbolig, privat udlejning og almen bolig. Vismændene skriver i deres kommentar til tabel 3.1.: Beboersammensætningen er selvsagt afgørende for det gennemsnitlige indkomstniveau for beboerne i de enkelte boligformer. Den svagere beboersammensætning i almene boliger er således afspejlet i, at beboerne her i gennemsnit har en ækvivaleret disponibel indkomst på kr., mens boligejernes indkomst er næsten 50 % højere. Det fremgår også, at der er en betydelig indkomstulighed inden for hver af de fire boligformer. Beboerne i andelsboliger og i private udlejningsboliger har næsten samme gennemsnitlige indkomstniveau. Dette dækker dog over, at i privat udlejning har beboerne i de ni laveste indkomstdeciler en lavere indkomst end de tilsvarende beboere i andelsboliger, hvorimod de 10 % med højest indkomst i privat udlejning er tydeligt rigere end de 10 % rigeste i andelsboliger. Tabel 3.1. Beboerne i de fire boligformer fordelt på indkomstdeciler, 1999 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 a Alle a Maksimumindkomst i decilen, kr Ejerbolig Andelsbolig Privat udlejning Almen bolig Alle boligformer For 10. decil og Alle er angivet gennemsnittet. Anm.: Decil-opdelingen er foretaget separat for de fire boligformer. Det anvendte indkomstbegreb er den ækvivalerede disponible indkomst. Der er til ejernes indkomst tillagt økonomisk lejeværdi af egen bolig, jf. Boks III.1. Nogle lejere opnår desuden en økonomisk gevinst som følge af, at deres husleje er for lav i forhold til lejen på et frit marked. Denne er ikke indregnet pga. usikkerhed i opgørelsen. Kilde: Vismændenes forårsrapport, 2001, Det økonomiske Råd Arbejderbevægelsens Erhvervsråd har grundigt belyst indkomstudviklingen og formueudviklingen i de 4 boligsektorer. Som det ses i tabel 3.2. er de reale disponible indkomster i perioden i gennemsnit steget 2,2 % i ejerboligerne og noget mindre i de øvrige boligformer. Tabel 3.2. Disponible indkomster opdelt på boligtype, årige. Disponibel indkomst, 2001-priser kr. Realvækst i disponibel indkomst pct Ejerbolig ,0 5,2 2,2 2,2 Almen bolig ,4 4,2 0,6 0,8 Privat udlejning ,5 4,1 1,9 1,8 Andelsbolig ,2 5,1 1,2 1,4 I alt ,8 4,9 1,9 2,0 Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen, 2003 I 2001 er den gennemsnitlige disponible indkomst blandt de årige, der bor i ejerbolig kr., mens den disponible indkomst blandt beboere i den almene sektor i gennemsnit er kr. Den disponible indkomst blandt boligejere er således 28 % større end blandt beboere i almene boliger. Baggrunden for denne store forskel er bl.a., at en forholdsvis stor andel af beboerne i den almene sektor modtager overførelsesindkomster. I tabel 3.3. er vist en fordeling af de disponible indkomster for aldersgruppen de årige inddelt i 3 overordnede indkomstgrupper. Lavindkomstgruppen består af de 20 % fattigste (målt ud fra den Lejervilkår i Danmark, side 8

9 disponible indkomst), mens højindkomstgruppen består af de 20 % rigeste i aldersgruppen. Som det ses i tabellen tilhører godt en tredjedel af beboerne i de almene boliger lavindkomstgruppen. Tabel 3.3. Fordeling i indkomstgrupper opdelt på boligtype for årige i 2001, pct. Lavindkomst Mellemindkomst Højindkomst I alt Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andel Alle Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen,2003 Ser vi på formueudviklingen er det primært boligformuen, der er steget meget i de senere år, hvilket skyldes de stigende boligpriser. Det er derfor langt overvejende boligejerne, der har glæde af den markante stigning i formuen. Som det ses i tabel 3.4. er den gennemsnitlige nettoformue således steget med knap kr. fra 1995 til 2001, mens personer, der bor i almene boliger kun har oplevet en stigning på kr. i samme periode. For beboere i andelsboliger og privat udlejningsbyggeri kan omtrent halvdelen af stigningen henføres til stigninger i boligformuen for fritidshuse. Der er således en klar tendens til, at husholdningernes samlede nettoformue i stigende grad koncentreres hos boligejerne mens lejerne mister terræn. Tabel 3.4. Gennemsnitlig nettoformue fordelt på boligtype, kr. pr. person over 17 år. Ændring I alt Boligform. Bankform. Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsbolig Kilde: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd beregninger på modelbefolkningerne i lovmodellen,2003 Den øgede opsplitning af befolkningen er i sidste instans en trussel imod et demokratisk samfund, når kendskabet til andre befolkningsgruppers levevilkår undermineres, fordi boligområderne ensrettes efter social gruppe, indkomst, civil stand, alder etc. Skal en sådan ensretning af befolkningen undgås, er det vigtigt, at der eksisterer et fornuftigt balanceforhold mellem de forskellige boligejerformer. Særlige økonomiske eller ikke økonomiske gevinster ved at bebo en boligform vil trække personer, der har råd til det frie boligvalg, over i disse boligformer. Lejervilkår i Danmark, side 9

10 4. Huslejen løber løbsk I tabel 4.1. er vist stigningen i den årlige husleje Den samlede gennemsnitlige stigning i lejeniveauet er 4,2 % årligt, når stigninger som følge af udlejning af lejligheder efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven medregnes. Det ses videre i tabel 4.1., at forbedringer har medført en stigning i huslejeniveauet på 5,3 % årligt. Tabel 4.1. Årlig husleje i 1993/2002. Regulerede kommuner, privat udlejning Kr. pr. m 2 p.a. (årets priser) Gns. Årlig stigning ( %) 1. Budgetleje i alt (boliger & erhverv) ,1 2. Boligernes andel af budgetlejen ,2 3. Udvendig vedligeholdelse ,0 4. Indvendig vedligeholdelse ,3 5. Forbedringsforhøjelser ,3 6. Beboelseslejemål i alt ,4 7. Lejeindtægter i alt 1) ,2 1) Inkl. merleje i boliger udlejet efter BRL 5, stk. 2. Kilde: Undersøgelse af private udlejningsejendommes budgetleje, Socialministeriet Øgede hensættelser til udvendig vedligeholdelse har betydet årlige lejestigninger på 8 %, mens den almindelige stigning i lejen som følge af stigninger i budgetlejen i beboelsesdelen af budgetlejen i private udlejningsejendomme har været 1,2 % årligt, dvs. lidt under den årlige inflation. I fig ses en sammenligning af huslejeudviklingen i perioden med udviklingen i forbrugerpriserne, ekskl. husleje. Det ses, at forbrugerpriserne i perioden er steget fra indeks 100 til indeks 124, hvilket svarer til en stigning på 24 %. Figur 4.1 Indeks for husleje, løn og forbrugerpriser, 1994 = løn forbrugerpriser husleje Kilde: Statistisk Tiårsoversigt, Danmarks Statistik Lejervilkår i Danmark, side 10

11 Huslejen er steget til indeks 131 altså 31 %. Set over hele forløbet er huslejen altså løbet meget hurtigere end forbrugerpriserne. Det er vigtigt at være opmærksom på, at disse huslejestigninger er opgjort for identiske boliger. Det vil sige, at huslejestigninger på grund af forbedringer af de enkelte boliger eller huslejestigninger på grund af, at den samlede bestand af boliger ændres f.eks. ved at dårlige, billige boliger nedlægges og erstattes af dyrere nye boliger, indgår ikke i tabellen. Lønningerne er løbet hurtigere end huslejen, nemlig fra indeks 100 til indeks 146, eller 46 %. Her skal det erindres, at en stor del af lejerne er på overførselsindkomst, og udviklingen heri har ikke holdt trit med lønudviklingen I figur 4.2. er vist den reale huslejeudvikling for den private udlejningssektor set over meget langt sigt, nemlig år 1900 til Den reale huslejeudvikling er huslejen korrigeret for stigningen i forbrugerpriserne. Hvis f.eks. huslejen stiger 5 % og forbrugerpriserne 3 %, er den reale husleje steget 2 %. Disse årlige stigninger i huslejen er i figur 4.2. sat på indeks, sådan at år 1900 er sat lig med 100. Figur 4.2. Real huslejeudvikling for private udlejningsboliger, Indeks 1900= Kilde: Lejelovskommissionens betænkning, 1997, side 141 Det ses af figuren, at frem til år 1915 lå huslejerne nogenlunde i samme stigning som forbrugerpriserne i øvrigt. For perioden 1915 til 1920 og perioden fra 1930 til 1955 steg huslejerne mindre end udviklingen i forbrugerpriserne i øvrigt. I perioderne 1920 til 1930 samt fra 1955 og frem til 1995 er huslejerne stort set hvert eneste år løbet hurtigere end forbrugerpriserne. Over hele det lange spænd fra år 1900 til 1995 er huslejerne altså samlet løbet hurtigere end prisudviklingen. Lejervilkår i Danmark, side 11

12 5. Lejernes og boligejernes rådighedsbeløb Den disponible indkomst eller rådighedsbeløbet er det, der er tilbage, når der fra husstandens samtlige indkomster trækkes direkte skatter og boligudgift. Finansministeriets lovmodelkontor beregner løbende udviklingen i rådighedsbeløbet for forskellige familietyper. Det ses i tabel 5.1., at typiske lønmodtagerfamilier skønnes i 2004 at opnå en kraftig vækst i den reale disponible indkomst på op til 53/4 pct. Hovedårsagen er nedsættelsen af skatten på arbejdsindkomst (herunder beskæftigelsesfradraget) i 2004 fra begyndelsen af året og virkningen af forårspakken. Tabel 5.1. Udviklingen i den gennemsnitlige reale disponible indkomst for familietyper mv. Gnst. Note 5 Familietyper Stigning i pct. Boligejere: Privatansat timelønnet par 0,7 0,5 1,1 0,5 5,1 0,6-0,1 Privatansat funktionærpar 1,6 1,1 1,7 1,6 5,4 1,1 0,7 Offentligt ansat par 1) 0,8 0,9 0,9 0,4 5,8 0,7 0,2 Pensionistpar 0,8 1,1 0,9 1,2 5,6 1,0 0,8 Lejere: Privatansat timelønnet par 0,9 1,4 0,8 0,4 3,5 0,5 0,0 Enlig timelønnet, 35 % ledig 1,3 1,5 0,9 0,5 3,2 0,3-0,1 Enlig pensionist 2) 0,9 0,9 0,7 3) 4,0 0,8 0,5 0,4 Faktisk gnst.for alle: 4) Beskæftigede lønmodtagere 2,3 2,0 2,4... Over 66-årige 2,1 2,5 1,2... Kilde: Finansministeriet, Anm.: Beregningsmetoderne er uddybet i Finansministeriet: Fordeling og Incitamenter, juni Pensionisterne antages at have indkomst- og formueforhold, der berettiger til at modtage den skattepligtige, supplerende pensionsydelse fra ): Lønudviklingen for offentlige ansatte i 2005 og 2006 er en beregningsteknisk forudsætning. 2): Ekskl. stigende udbetalinger fra private pensionsordninger 3): Den høje stigning i 2003 skyldes først og fremmest den supplerende engangsydelse. I modsætning til den supplerende pensionsydelse fra 2004 blev den ikke medregnet i beregningsgrundlaget for boligstøtten. 4): Baseret på en stikprøve på 3,3 % af befolkningen. 5): Regeringens skøn Godt 35 % af de private udlejningsboliger bebos i 2003 af familier, der modtager boligsikring (ikkepensionister) eller boligydelse (pensionister). I tabel 5.2. er huslejen og boligstøtten blandt disse familier opdelt efter forskellige lejefastsættelsesprincipper, jf. tabel 8.2., og der er for hvert lejefastsættelsesprincip vist, hvor stor en procentdel af boligbestanden inden for hvert lejefastsættelsesområde, der modtager boligstøtte. Blandt samtlige ejendomme i regulerede kommuner ligger den aktuelle gennemsnitsleje på 565 kr. pr. m 2 årligt, og der udbetales gennemsnitligt 210 kr. (37,2 %) i form af individuel boligstøtte. I ejendomme, hvor kapitalafkastet kan afvige fra hovedregelen (omk. II), ligger huslejen og boligstøtten noget højere. Huslejen ligger på 629 kr. pr. m 2, mens boligstøtten ligger på 274 kr. pr. m 2 svarende til 43,6 % af lejen. Nybyggeriet efter 1991 har som ventet de højeste huslejer, og dette betyder også, at boligstøtteudbetalingerne ligger blandt de højeste. Blandt regulerede kommuner ligger lejen i nybyggeriet således på 786 kr. og boligstøtten på 305 kr. (38,8 %). Lejervilkår i Danmark, side 12

13 Tabel 5.2. Private udlejningsboligers husleje og boligstøtte (2003). Kr. pr. m 2 årligt. Kun husstande med boligstøtte. Regulerede kommuner Uregulerede kommuner Husleje Boligstøtte Boliger med støtte Husleje Boligstøtte Boliger med støtte Omkostningsbestemt leje I % - (Store ejendomme før 1964) Omkostningsbestemt leje II % - (Store ejendomme, ) Det lejedes regulerede værdi % - (Små ejendomme) Det lejedes værdi: Ejendomme % ibrugtaget før 1992 Markedsleje: Ejendomme % % ibrugtaget efter 1991 Alle boliger % % Kilde: Socialministeriet, specialkørsel, dec Det fremgår desuden af tabellen, at andelen af boliger, hvori der bor boligstøttemodtagere, ligger forholdsvis tæt på gennemsnittet på godt 35 %. I uregulerede kommuner, der er præget af områder med lav befolkningstæthed, relativ lav leje og høj boligstøtte, ses andelen af boliger med boligstøttemodtagere at være % afhængigt af lejeprincip. Det kan konkluderes, at for hele sektoren modtager mere end 35 % af boligerne boligstøtte, og at støtten i disse boliger dækker knap 40 % af lejen. Den store andel af boligerne, der bebos af boligstøttemodtagere, er et resultat af, at antallet af boligstøttemodtagere har været stigende (især boligsikring), mens antallet af boliger på den anden side er faldende. Tallene fra Finansministeriet viser, at der er sket stigninger i rådighedsbeløbet for langt de fleste typer i den betragtede periode. Når alle familietyper får en fremgang skyldes det fortrinsvis skattereformen i 1994, som øgede rådighedsbeløbet, især for ejerne. Pinsepakken i 1998 betød, at lejerne indhentede en del af efterslæbet i forhold til boligejerne. Det er vigtigt at være opmærksom på, at udviklingen i det reale rådighedsbeløb ikke afspejler formuegevinster/tab hos f.eks. boligejerne (se afsnit 18). Når det gælder kapitalgevinster, har boligejerne haft en fantastisk god udvikling. Den hermed forbundne forbrugsmulighed er ikke indregnet i Finansministeriets analyse. Siden 1992 har det været muligt løbende at omprioritere eksisterende gæld i realkreditinstitutter. Den eventuelle gevinst i form af mindre gæld og øget forbrugsmulighed tager familietypeberegninger heller ikke højde for. Lejervilkår i Danmark, side 13

14 6. Lejerforskellen privat og almen udlejning indsnævres Den gennemsnitlige husleje i den almene sektor blev af Danmarks Statistik pr. 1. januar 1999 opgjort til 482 kr. pr. m 2. Den gennemsnitlige husleje i den private udlejningssektor blev opgjort til 487 kr. pr. m 2 pr. år. Gennemsnitlig ligger huslejen i privatejede udlejningsboliger således højere end i almene udlejningsboliger. Dette til trods for, at forskellen, for at være rimelig, skal dække over, at de private udlejningsboliger typisk er ældre og af dårligere standard sammenlignet med de almene udlejningsboliger. F.eks. er 70 % af de private udlejningsboliger opført før 1940, mens det omvendte er tilfældet for de almene udlejningsboliger. Anvendes en afskrivningsfaktor på bare en ½ % for standardforskellene alene bundet til årgang af boliger, vil man finde, at huslejeniveauet i den private udlejningssektor ligger alt for højt i forhold til lejeniveauet i den almene udlejningssektor. I figur 6.1. ses, at når det gælder de ældre årgange er den almene sektor klart huslejeførende i forhold til den private udlejningssektor. Det afspejler, at de forholdsvis få ældre almene udlejningsboliger er byfornyet og forbedret i takt med samfundsudviklingen. Det er ikke sket i den private udlejningssektor. Omvendt ses det, at når det gælder det nyere byggeri, er den private udlejningssektor klart huslejeførende, også når det gælder den del af boligerne der tilhører den regulerede gruppe. Baggrunden er yderst favorable afkastvilkår for nyere private udlejningsboliger og selvfølgelig muligheden for at kræve fri leje i boliger opført efter Figur 6.1. Gennemsnitlig husleje pr. årligt i almene og private udlejningsboliger opdelt på opførelsesperiode, Private Almene 800 Kr. pr. m Kilde: Boligministeriet I figur 6.2. dokumenteres, at huslejeforskellen mellem den almene og private udlejningssektor er betydelig indsnævret igennem de sidste 15 år. Indsnævringen beror dels på betydelige gennemsnitlige huslejestigninger i den private udlejningssektor og en samtidig dæmpning af stigningstakten i den almene sektor efter For udlejningsboliger opført i ligger huslejeniveauet nogenlunde ens i den almene og private udlejningssektor. Egentlig burde huslejeniveauet ligge lavere i den private sektor, når man inddrager at der over den almene husleje også opkræves midler til boligsociale forhold, betaling til typisk større udenomsarealer og til tilhørende serviceinstallationer. Lejervilkår i Danmark, side 14

15 Figur 6.2. Gennemsnitlig årlig husleje pr Privat Almen Kilde: By- og Boligministeriet, Huslejeundersøgelsen 1999 Tabel 6.1. og 6.2. viser sammensætningen af huslejen i de to udlejningsformer. Det er ikke muligt umiddelbart at sammenligne de enkelte udgiftsposter, dertil er regelsættet for forskelligt. Tabel 6.1. Den budgetterede årsleje 2002 og dennes fordeling på enkeltkonti for samtlige private udlejningsejendomme Vægt: Ejendomme kr. pr. Skatter og afgifter 64 Forsikringer 14 Renholdelse og vicevært 33 El, gas og varme 8 Administration 32 Øvrige driftsudgifter 16 Kapitalafkast 61 Udvendig vedligeholdelse 115 Indvendig vedligeholdelse 16 Lejeforhøjelse pga. forbedringer 111 Årsleje i beboelseslejemål i alt 507 Kilde: Boligministeriets undersøgelser af budgetlejen. Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer (fra 1995). Enkelte udgiftsposter kan dog med betydelig fordel anvendes i en gensidig vurdering. F.eks. er det bemærkelsesværdigt, at den gennemsnitlige udgift til forsikringer i den almene sektor blev opgjort til 9 kr. pr. m 2 i 2002 og 14 kr. pr. m 2 i den private udlejningssektor i Uanset det forhold, at de private udlejningsejendomme er ældre, og formentlig derfor kræver en mere udvidet forsikringsdækning, er forskellen dog stor. Et eksempel på hvor svært det kan være at sammenligne er f.eks. udgiften til renholdelse. Her ligger udgiften i gennemsnit i den almene sektor på 53 kr. pr. m 2 og i den private udlejningssektor til 33 kr. pr. m 2. Det kan imidlertid også skyldes, at man i de almene afdelinger via lidt store udgifter til vicevært og renholdelse åbner for ledig kapacitet til småreparationer på ejendommen, som så afholdes til lønudgifterne og dermed faktisk betyder en besparelse for lejerne. Lejervilkår i Danmark, side 15

16 Tabel 6.2 Driftsregnskabet for en gennemsnits almen afdeling, 2002 Konto nr. Gennemsnitlige udgifter pr. m², kr Prioritetsafdrag Prioritetsrenter Rentesikring Afdragsbidrag Regulering og diverse ydelser Ejendomsskatter Vandafgift Kloakbidrag Renovation Forsikring Energiforbrug Adm.bidrag Dispositionsfond Landsbyggefond Renholdelse Alm. vedligeholdelse Planlagt vedligeholdelse faktisk afholdt 70 Overført Istandsættelse ved fraflytning faktisk afholdt 16 Overført Særlige aktiviteter Diverse udgifter 6 Henlæggelser 120 Vedligeholdelse + fornyelse Istandsættelse og fraflytning Fraflytning og lejeledighed 3 Andre henlæggelser 2 Ydelser vedrørende realkreditlån 125 Forbedring Bygningsskade Ombygning Lejeledighed og fraflytning, nettotab 1 Diverse ekstraordinære udgifter 12 Udgifter i alt 579 Driftsoverskud 12 Kilde: Socialministeriet, specialkørsel, dec Lejervilkår i Danmark, side 16

17 7. Flere og flere kommuner vælger omkostningsbestemt leje Det er op til kommunalbestyrelsen at beslutte, om reglerne for lejefastsættelsen i kommunens privatudlejede boliger skal være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje eller om lejen skal sættes efter det lejedes værdi. Som det ses i tabel 7.1. ligger langt de fleste, nemlig omkring 86,7 %, af de private udlejningsboliger eller boliger i regulerede kommuner, dvs. i kommuner hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne om omkostningsbestemt leje skal være gældende. Der findes nu kun ca boliger, der ligger i kommuner, der ikke har boligregulering. Heraf egentlige boliger (dvs. boliger i restejerlejlighedsejendomme). Dette betyder, at en kommune ikke skal have mange udlejningsboliger i egentlige udlejningsejendomme før et flertal i kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne om omkostningsbestemt leje er den bedste måde at regulere lejefastsættelsen i privat udlejning. Tabel 7.1. Antal private udlejningsboliger (inkl. udlejede boliger i restejendomme), fordelt efter reguleringsforhold og ejendommens størrelse, 1. januar 2004 Regulerede kommuner Uregulerede kommuner I alt Egentlige Rest I alt Egentlige Rest I alt I alt Kilde: Socialministeriet, specialkørsel, dec Pr var der 173 regulerede kommuner. I figur 7.1. ses udviklingen i antallet af kommuner der har tilsluttet sig boligreguleringsloven. Antallet af kommuner med boligregulering er mere end fordoblet i perioden, nemlig fra et niveau på omkring 68 i 1980 op til et niveau 173 i Pr. 1. januar 2001 blev der pligt til at oprette huslejenævn i hele landet, dog uden at lejefastsættelsen dermed også ensrettes. Kommunalbestyrelsen skal derfor stadig beslutte, om reglerne om omkostningsbestemt leje m.v. efter boligreguleringslovens kap. II-V skal gælde, og ligeledes om lovens kapitel VII om benyttelse af boliger skal gælde i kommunen. Ud af en (skønnet) bestand af udlejede boliger på godt 1 mio. skønner Socialministeriet, at knap udlejningsboliger er udlejet efter lejelovens eller boligreguleringslovens bestemmelser. Af disse er knap 43 % ejet af privatpersoner, herunder interessentskaber, 26 % af aktieselskaber, anpartsselskaber m.v., mens de sidste cirka 31 % ejes af forskellige institutioner, fonde, legater, de offentlige eller kombinationer af forskellige ejere. I tabel 7.2. er de private udlejningsboliger herefter fordelt efter hvilket princip, der gælder for lejefastsættelsen. Det bemærkes, at der som udgangspunkt er tale om skøn på baggrund af Bygningsog Boligregistrets (BBR) ejerforholdsoplysninger m.v., og at enkelte af skønnene desuden er foretaget ud fra stikprøveundersøgelser. Det fremgår af opgørelsen, at godt 45 % af boligerne udlejes med omkostningsbestemt leje (I/II). Af disse ligger næsten ¾ i store ejendomme opført før 1964, dvs. ejendomme hvor fastsættelsen af kapitalafkastets størrelse følger lovens hovedregel. Lejervilkår i Danmark, side 17

18 Figur 7.1 Udviklingen i antal kommuner med huslejeregulering, Kilde: Boligministeriets notat til Lejelovskommissionen 1997, samt oplysning fra Socialministeriet Tabel 7.2 Antal private udlejningsboliger (primo 2003) under forskellige reguleringsformer Regulerede kommuner Uregulerede kommuner I alt Omkostningsbestemt leje I (Store ejendomme før 1964) Omkostningsbestemt leje II (Store ejendomme, ) Det lejedes regulerede værdi (Småejendomme) Det lejedes værdi: Ejendomme ibrugtaget før , stk. 2-lejemål 80 %-ejendomme ) ) Markeds leje: Ejendomme ibrugtaget efter 1991 Erhverv, som efter 1991 er omdannet til beboelse ) ) Alle boliger Note 1): Skøn, 2): Ukendt Kilde: Redegørelse fra Ekspertgruppen vedr. lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel, side 28 Socialministeriet, november Småejendommene (højst 6 boliger), hvor lejen fastsættes efter det lejedes regulerede værdi, er med omkring boliger lige så udbredt som førnævnte ejendomme med omkostningsbestemt leje (I). Lejefastsættelsen i disse ejendomme skygger udviklingen i den omkostningsbestemte leje, dvs., at lejen i småejendommene i praksis kan betragtes som omkostningsbestemt, og lejen ligger da også på samme niveau i (Jf. tabel 4.3.). De omkostningsbestemte og de næsten omkostningsbestemte boliger dækker altså 79 % af boligerne. Derudover udlejes boliger efter princippet om det lejedes værdi svarende til 16 % af bestanden. Endelig skønnes boliger udlejet på frie markedsvilkår inkl. de boliger, der var indrettet med henblik på erhverv ved udgangen af 1991 (5 %). Konklusionen er altså, at langt den største del af boligerne udlejes efter princippet om omkostningsbestemt leje, og at antallet af boliger opført efter 1991, hvor lejen er fri, fortsat udgør en mindre del af bestanden. Lejervilkår i Danmark, side 18

19 8. Omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og fri leje I tabel 8.1. er vist omkostningsbudgettet pr. april 2002 for ejendomme indeholdende en eller flere boliger med omkostningsbestemt leje. Dvs. budgettet indeholder også boliger, jf. noten, hvor lejen opkræves efter boligreguleringslovens 5, stk.2. Det er grunden til, at der under punkt 13 i tabellen er at finde en residual på 42 kr. pr. m 2. Tabel 8.1 Omkostningsbudgettet pr. april 2002 for ejendomme indeholdende én eller flere boliger med omkostningsbestemt leje, privat udlejning Vægt: Ejendomme Gennemsni t(1) Kr. pr. enhed (2) Pct. Fordeling (3) (kr./m²/år) pr. år af udgift pr. enhed Udgiftspost: 1. Skatter og afgifter ,6 2. Forsikringer ,3 3. Renholdelse og vicevært ,7 4. El, gas og varme ,2 5. Administration ,5 6. Øvrige driftsudgifter ,5 7. Kapitalafkast 1) ,2 8. Budgetudgifter (Inkl. erhverv) ,00 Heraf boliger: 9. Budgetudgifternes andel af lejen ,3 10. Udvendig vedligeholdelse ,4 11. Indvendig vedligeholdelse ,4 12. Forbedringsforhøjelser ,0 13. Residual 2) ,9 Årsleje i beboelseslejemål i alt ,0 Noter: 1. Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer (fra 1995). 2. Afvigelse mellem omkostningsbudgettet tillagt hensættelser og forbedringer på den ene side og på den anden side de samlede lejeindtægter ifølge samme ejendomsskema. Lejeindtægterne er inkl. boliger med husleje efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven. Kilde: Private udlejningsejendommes budget leje 2002, side 11, Socialministeriet, januar 2003 Ellers er omkostningsbudgettet velegnet til at finde niveauet for de forskellige omkostningsbestemte poster i den omkostningsbestemte leje. Lejelovgivningen giver beboerrepræsentationen mulighed for at få et indseende med de omkostningsbestemte poster i budgettet, herunder få udleveret bilag for disse udgifter i forbindelse med varsling af lejeforhøjelse. Således kan beboerrepræsentationen også foranledige, at der fremskaffes alternative tilbud for udgiften til f.eks. forsikringer, renholdelse og vicevært og den vej igennem få sat udgiften ned via huslejenævnet. Den gennemsnitlige husleje på 507 kr. pr. m 2 i tabel 8.1. gælder for ejendomme, hvor omkostningsbudgettet er fuldt specificeret. Herudover findes ejendomme, hvor lejen er fri, eller hvor der af andre grunde ikke er/skal være budgetspecifikationer. I tabel 8.1. ses, at huslejegennemsnittet for alle lejemål ligger på 526 kr. pr. m 2. Dette gennemsnit dækker over et spænd fra de laveste huslejer på omkring 484 kr. pr. m 2 i boliger med omkostningsbestemt leje og i småejendommene (kap. IV a), til de højeste huslejer i gennemgribende moderniserede boliger efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, (792 kr. pr. m 2 ) samt i nybyggeri efter 1991, hvor lejeniveauet ligger på 776 kr. pr. m 2. Tabel 8.2. viser, at 42,9 % af boligerne i ejendommene har ren omkostningsbestemt leje, og at 46,2 % af boligerne har lignende lejefastsættelse (kap. IV a). Lejervilkår i Danmark, side 19

20 Tabel 8.2 Lejeindtægter fordelt efter lejefastsættelse. Kr. pr. m² pr. april 2002, privat udlejning Vægtet Fordeling Vægt: Ejendomme 10 %- gennem- 90 % af antal fraktil Snit fraktil boliger Lejefastsættelse/type Omkostningsbestemt leje ,9 % Småejendomme (kap. IV a) ,2 % Genudlejning efter 5, stk ,9 % Nybyggeri efter ,4 % Tidl. Erhvervslejemål ( 15a, stk. 2) ,6 % 80 %-ejendomme ,1 % Alle lejefastsættelsesregler ,0 % Kilde: Private udlejningsejendommes budgetleje 2002, side 25, Socialministeriet, januar Andelen af boliger, der er udlejet efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven skønnes at udgøre 6,9 % svarende til, at der er omkring genudlejede boliger i hele landet, jf. afsnit 9 om 5, stk. 2. En hel del lejere bor til en leje, der ikke er fastsat omkostningsbestemt, men er bestemt af reglerne om det lejedes værdi eller til en aftalt leje, der aldrig er blevet vurderet af huslejenævn/boligret, hvorfor den faktiske leje ofte er forskellig fra omkostningslejen. Den væsentligste forklaring på dette forhold er at finde i udbredelsen af aftalt husleje i 80 erne, og i starten af 90 erne. Ved aftalt husleje forstås en leje, der ikke er fastsat omkostningsbestemt, men aftalt mellem parterne. Boligministeriet undersøgte i 1995 på opfordring fra Lejelovskommissionen udbredelsen og niveauet for den aftalte husleje. Denne undersøgelse viste, at den aftalte leje gennemsnitligt lå 150 kr. pr. m 2 over den omkostningsbestemte leje. Figur 8.1 Gennemsnitlig omkostningsbestemt og aftalt kvadratmeterleje, fordelt efter kommunegrupper 1995 < indb indb. By > indb. Øvrige hovedstadsregion Øvrige hovedstadsområde Aftalt leje Omk.best.leje Kbh./Frederiksberg Kr. pr. m2 Kilde: Lejefastsættelsen ved genudlejning i private udlejningsejendomme 1994 og 1995, side 25, Boligministeriet 1996 Figur 8.1. viser, at den største forskel fandtes i byer med mere end indbyggere, hvor den omkostningsbestemte leje lå på et niveau på ca. 385 kr. pr. m 2 mens den aftalte ligger på et niveau på 645 kr. pr. m 2 (1995 lejeniveau). Analysen viste videre, at den aftalte leje var mest udbredt på øerne og især i Jylland. Næsten 30 % af de genudlejede boliger i Jylland udlejes med aftalt leje. Siden hen er lejelovgivningen opstrammet, således at det gamle system med en høj aftalt leje efter modernisering og et højt niveau for det lejedes værdi kun kan lade sig gøre efter gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Lejervilkår i Danmark, side 20