Skatte- og Velfærdskommissionen. Boligsubsidier i Grønland

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Skatte- og Velfærdskommissionen. Boligsubsidier i Grønland"

Transkript

1 Skatte- og Velfærdskommissionen Boligsubsidier i Grønland Baggrundsrapport marts 2011

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning og sammenfatning Sammenfatning af resultater Samfundsmæssige perspektiver på boliger Subsidieringen og den neutrale ejendomsværdiskat De nuværende finansierings- og skatteregler Subsidieringen til ejerboliger og andelsboliger De offentlige lånetilskud til ejerboliger og andelsboliger i Grønland Subsidieringen til ejerboliger, andelsboliger og omdannelser over tid Finansieringssubsidiet til ejerboliger Finansieringssubsidiet til andelsboliger Finansieringssubsidiet ved omdannelse fra lejer- til ejerbolig Aggregering af subsidierne til de dominerende boligformer i Grønland Subsidieringen til ejerboligen og andelsboligen under andre antagelser Den neutrale ejendomsværdibeskatning på ejerboliger Udfordringer for den neutrale ejendomsværdibeskatning ved nugældende subsidieringsregler Kravet til den neutrale ejendomsværdibeskatning og dets sammenhæng med boligsubsidieringen Lejeboliger, subsidieringen og huslejeberegningen Fordelingen af tilskuddet i offentligt udlejningsbyggeri Huslejeberegningen og subsidieringen i offentlige udlejningsejendomme Selvstyret som andelshaver og udlejer af andelsboliger Huslejen i private udlejningsejendomme Boligsikringssystemet i Grønland Datagrundlaget Summarisk sammenfatning af analysen

3 5. Referencer...67 Dette notat er udarbejdet i forbindelse med Skatte- og Velfærdskommissionens arbejde, og indgår som en del af baggrundsmaterialet for kommissionens arbejde. Specialkonsulent Alexander Truong har haft ansvaret for udarbejdelsen af notatet. For yderligere information om Skatte- og Velfærdskommissionens opgaver og arbejde henvises til 3

4 1. Indledning og sammenfatning Boligspørgsmålet er af stor betydning både for den enkelte og for samfundet. Den aktuelle situation er karakteriseret ved boligmangel, der medfører dels en utilfredsstillende boligsituation for mange og dels en række afledte negative konsekvenser for arbejdsmarked, uddannelse m.m. Samtidig benyttes der betydelige offentlige midler på området, og der er derfor grund til at analysere hele boligområdet grundigt (Skatte- og Velfærdskommissionen (2010)) Dette notat har til formål at skabe overblik over konsekvenserne af den eksisterende boligpolitik i forhold til subsidieringen af forskellige boligformer og de fordelingspolitiske konsekvenser af denne subsidiering. Endvidere vurderes de samlede konsekvenser af de direkte og indirekte tilskud til forskellige boligformer for de offentlige finanser. Et særligt spørgsmål er hvordan boliger skal stilles skattemæssigt såfremt skattesystemet skal virke neutralt, dvs. en situation hvor skattesystemet ikke implicerer en mere eller mindre lempelig beskatning af boliger og boligforbrug end alternative investeringsaktiviteter Sammenfatning af resultater Det offentlige tilbyder delvis finansiering af ejerboliger og andelsboliger til vilkår som er væsentligt mere fordelagtigt end både det generelle markedsafkast og de vilkår det offentlige selv kan låne til. Rente- og afdragsfrihed betyder for boligejer en mindre udgift til bolig end i den alternative situation med finansiering til markedsvilkår. På denne måde subsidieres boligejere. For ejerboliger er der endvidere en subsidiering i kraft af rentefradragsretten for renteudgifter. Det anslås, at den årlige direkte og indirekte subsidiering til de private boliger (ejerboliger, andelsboliger) udgør mio. kr. Denne opgørelse er baseret på en forsigtig værdiansættelse af boligværdierne (5 mia. kr.). Subsidiet svarer til i gennemsnit ca kr. per støttet bolig pr. år i form af rente- og skattebesparelser. Støtten til ejer og andelsboliger er ikke afhængig af husstandens indkomst, men er alene bestemt af boligens opførelsespris og boligstørrelse. Derved gives der også subsidier til familier med høje indkomster, og dermed er fordelingsprofilen af boligpolitikken ikke målrettet. Baseret på en forsigtig vurdering kan det samlede provenu for udlån til boligmarkedet opgøres som vist i Tabel 1. Der er tale om underkantsskøn, idet ikke alle udlån til ejerboliger og andelsboliger er indeholdt i opgørelsen. Den udestående lånemasse er på godt 9,45 mia. kr., fordelt med omkring 2,4 mia. kr. til ejer og andelsboliger og 7 mia. kr. til lejeboliger. 4

5 Tabel 1. Fordelingen af offentlige boligudlån til forskellige boligformer i 2009 Mio. kr. Ejerboliger og renoveringslån Lejer til ejer BSU/ medbygger mv. Andelsboliger Lejeboliger Selvstyrets udlån Kommunale udlån (estimat) n/a I alt Kilde: Økonomi og Personalestyrelsen (depotudskrifter fra Grønlandsbanken) Anmærk.: Renoveringslån til ejerboliger udgør 33,4 mio. kr. og ydes kun af selvstyret. Kommunernes udlån er estimeret som den anden halvdel af de samlede offentlige udlån jf. finansieringsfordelingen. For andelsboliger vil denne andel være en smule mindre end selvstyrets udlån fsva. tidligere ordninger, hvor selvstyret alene stod for finansieringen (2/3 af opførelsesprisen). Låneprovenuet til ejerboliger kan indeholde lån til andelsboliger på grund af konteringsoverlap. Udlån til offentlige andelsboliger (Tuapanguit, ABF Peqqik,Qinngorput) er ikke medregnet. For lejeboliger er opgjort opførelsessummen, der er beregnet ud fra de faktiske indtægter fra kapitalafkastet. I alt Finansieringssubsidier til private boligformer Ved opførelse af ejerboliger yder det offentlige rente- og afdragsfrie lån på op til kr. per bolig over en 20-årig periode. I forhold til finansiering på markedsvilkår ydes der hermed reelt et rentesubsidium. Finansieringssubsidiet udgøres af nutidsværdien af den rentebesparelse en støttet boligejer har opnået over en normal amortiseringsperiode i forhold til at lånet (ydet rente- og afdragsfrit af det offentlige) i stedet var optaget og finansieret på markedsvilkår hos et realkreditinstitut med betaling af renter og afdrag på normale vilkår. Dette finansieringstilskud er samtidigt en direkte samfundsmæssig omkostning idet markedsafkastet udgør det offentliges omkostning i form af tabte renteindtægter ved at yde lånet på gunstige vilkår (det offentliges alternativomkostninger). Systemet implicerer også en forskelsbehandling mellem boliger opført med og uden offentlige lån. Ved omsætning af boliger opført med offentlige lån, kan boligejer således høste en højere kapitalgevinst (værdistigninger) knyttet til lånesubsidiet i forhold til boliger finansieret uden dette subsidium. Boligejere har dermed ikke alene en direkte glæde af en lavere boligudgift men også en mulighed for at høste en skattefri kapitalgevinst på grundlag heraf. Samlet medvirker subsidieringen til, at der sker en væsentlig økonomisk omfordeling mellem boligtagerne. Fordelingen af provenuet som udlånes rentefrit af det offentlige til forskellige ejerboligboligtyper kan aflæses af Tabel 1.1. Lånebeløbet og dermed subsidiet er bestemt af boligernes størrelse og opførelsespris per m 2. Tabel 1.1. Fordelingen af låneprovenuet (kr.) til ejerboligen på opførelsespris og boligareal Pris <Pris< Pris Areal 65 m 2 Max Max Max m 2 <Areal<110 m < kr.< < kr. < < kr. < m 2 Areal Max kr Det anslås, at de samlede årlige provenuer fra direkte (renter) og indirekte subsidier til ejerboligen (rentefradrag/skatteudgifter) udgør mellem mio. kr. svarende til en årlig rente- og skattebesparelse på over kr. per støttet ejerbolig per år. 5

6 Ved opførelse af andelsboliger yder det offentlige rente- og afdragsfrie lån med ubegrænset løbetid på op til 50 % af opførelsessummen, dog maksimalt. kr per bolig. Tabel 1.2 giver en opsummering af provenuerne, der udlånes til andelsboliger ved nugældende ordning ved forskellige boligkarakteristika (opførelsespris per m 2 og boligstørrelsen). Tabel 1.2. Fordelingen af låneprovenuet til andelsboligen ved forskellige boligtyper Pris pr. m 2 < Pris pr. m Areal < 110 m 2 Offentligt lån < Offentligt lån < Areal 110 m 2 Offentligt lån < Offentligt lån = De årlige direkte rentesubsidier til andelsboligformen anslås at udgøre mio. kr. per år svarende til op til kr. per støttet andelsbolig per år og kan løbe ubegrænset som en konsekvens af, at rente og afdragsfrie lån til andelsboliger er tidsubegrænset (m.a.o. er der ingen tilbagebetalingskrav på lånet). I Tabel 1.3 er sammenlignet størrelsen af subsidierne (og byrden for de offentlige finanser) på boligformer over en standardiseret tilbagebetalingstid på 35 år. Denne løbetid er samtidig lig med ejerboligens samlede løbetid på låntagningen fra det offentlige og realkreditfinansieringen). I princippet kan kapitalbindingen i andelsboliger være tidsubegrænset (med mindre andelsboliger søges omdannet til ejerboliger). Værdierne gælder per bolig som subsidieres med maksimal provenu efter nugældende regler. Tabel 1.3. Den offentlige kapitalbinding og provenutabet for forskellige boligformer Offentlig låneandel (kr.) Lånets løbetid (år) Kapitalbindingstid (år) Provenutab (nutidsværdi kr.) Andelsbolig Ejerbolig Anmærk.: Markedsrenten (diskonteringsrenten) er sat til 4,55 pct., lånerenten er 6,01 pct. Lånesubsidieringen er således betydelig både for ejer- og andelsboliger. Det fremgår f.eks. at det offentlige yder et kontant direkte rentesubsidie på over 850 t.kr. per støttet andelsbolig og ca. 315 t.kr. per ejerbolig. Dette har store konsekvenser for de offentlige finanser. Den umiddelbare effekt er, at låneprovenuerne belaster de offentlige finanser og på sigt belastes de offentlige finanser i kraft af at modtage et afkast på disse lån, der er under markedsafkastet. Samtidigt udhuler den lange tilbagebetalingstid værdien af det betalte lån (en krone i fremtiden er mindre værd end en krone i dag). Boligomdannelser - andelsboliger til ejerboliger Bestemmelserne i forordningen for andelsboligfinansiering betyder, at andelsboliger kan opløses og omdannes til ejerboliger og subsidieres på nye finansieringsvilkår med offentlig lånekapital. Tabel 1.4 viser konsekvensberegningen for en andelsbolig, som får maksimalt støtte, der efter en vis antal år opløses og bliver omdannet til en ejerbolig. 6

7 Tabel 1.4. Værdien af rentesubsidier ved andelsboligomdannelser Andelsboliger som omdannes til ejerboliger Som andelsbolig: Før omdannelse Periode til omdannelse finder sted (år) Låneandel som andelsbolig (kr.) Nutidsværdi af rentesubsidier (kr.) Låneandel, rest ved omdannelse Som ejerbolig: Efter omdannelse Periode tilbage med subsidiering (år) Låneandel som ejerbolig (kr.) Nutidsværdi af rentesubsidier (kr.) Nutidsværdi af rentesubsidier i alt Anmærk.: Markedsrenten (diskonteringsrenten) sat til 4,55 pct. og lånerenten er 6,01 pct. Det fremgår, at der er et mærkbart økonomisk incitament til at foretage omdannelse fra andelsbolig til ejerboliger sammenlignet med en initial situation hvor boligformen er subsidieret som en tilsvarende ejerbolig (jf. sammenligningen med Tabel 1.3). Foruden stigningen i rentesubsidier (nutidsværdikorrigeret) og længere løbetid med rentefrihed (op til 10 år ekstra), er der herudover fradragsværdien for renteudgifter til omdannede andelsboliger (ikke medregnet i tabellen). Neutral beskatning Den nugældende skattefritagelse for ejerboliger betyder, at der sker en skattebegunstigelse i forhold til investering i andre afkastgivende aktiver. Dette svarer til et indirekte skattesubsidie til ejerboligen. Et neutralt skattesystem som skal modvirke skævvridninger skabt af subsidieringssystemet og lempelige skatteregler for boliger bliver komplekst og ikke særligt operationelt i praksis, da det kræver en ejendomsskat tilpasset den enkelte boligs karakteristika, da støtten afhænger af boligens størrelse og opførelsesomkostninger. Dette fremgår af følgende krav til den neutrale ejendomsværdibeskatning for ejerboliger fordelt efter deres forskellige subsidieringsgrad jf. Tabel 1.5. Tabel 1.5. Den neutrale ejendomsværdiskattesats (i procent) for ejerboliger fordelt efter støttetype. For de støttede er skattesatsen endvidere fordelt efter boligtyper Ikke Subsidieret Subsidieret Pris <Pris< Pris Areal 65 m 2 1,91 3,73 3,73 1,91 < e 3,73 65 m 2 < Areal <110 m 2 1,91 3,73 3,07 < e < 3,73 1,91 < e 3, m 2 Areal 1,91 1,91 < e 3,73 1,91 < e < 3,73 1,91 < e 3,48 For ejerboliger uden finansieringsstøtte er den neutrale ejendomsværdiskat 1,91 pct. Med denne sats neutraliseres skatteforvridningen i forhold til f.eks. kapitalindkomst (renteindtægter). For ejerboliger med finansieringsstøtte afhænger satsen af subsidieringsgraden, der igen afhænger af boligens opførelsespris og boligareal. For eksempel er skattesatsen 3,73 pct. for ejerboliger, som får den maksimale låneandel af det offentlige på 40 pct. af opførelsesprisen. Ovenstående viser samtidigt, at en fjernelse (reduktion) af finansieringssubsidierne vil ligestille støttede og ustøttede ejerboliger (reducere forskelsbehandlingen). 7

8 Offentlige udlejningsboliger Subsidiet til offentlige lejeboliger udgøres af forskellen mellem den markedsbestemte husleje og den faktiske husleje. Støtten til lejerne i offentlige udlejningsboliger består i, at selvstyret og kommunen yder grundkapitalen ved opførelsen, og denne indgår kun ved beregningen af huslejen med et afkastkrav på 1.5 pct. Dette afkastkrav er klart under markedsrenten, og dermed sker der en subsidiering af lejeboliger. Subsidieringselementet bliver yderligere forstærket af en nominel fastlåsning af kapitalafkastets beregningsgrundlag på kr. per kvadratmeter uanset at udlejningsboligerne har været dyrere at opføre. Tabel 1.6 opsummerer selvstyrets tilskud til sådanne byggerier ved forskellige boligtyper. Selvstyrets andel ligger fast, når byggeomkostningen pr. m 2 overskrider støttemaksimum, idet restfinansieringen bliver et kommunalt ansvar. Tabel 1.6. Selvstyrets finansieringstilskud til kommunale udlejningsboliger ved opførelsespriser kr. per m 2 Boligareal 40 m 2 50 m 2 60 m 2 65 m 2 75 m 2 85 m m m m 2 Selvstyrets tilskud (1000 kr.) ,5 709,5 794,5 914,5 954,5 994,5 Den nugældende nominelle sats for kapitalafkastet og restriktionen på kapitalafkastkravets beregningsgrundlag giver en klar undervurdering af boligomkostningerne i offentlige udlejningsboliger og betyder en udhulning som følge af inflation. Aktuelt er det reale kapitalafkast negativt. I Tabel 1.7 er beregnet provenueffekten, når det nugældende kapitalafkast (1,5 pct.) reguleres med f.eks. inflationen (2,5 pct.) eller markedsafkastet. Provenuforskellen, der fremkommer et udtryk for subsidieringen til offentlige udlejningsboliger. Tabel 1.7. Ændringen i indtægterne fra offentlige udlejningsboliger, når kapitalafkastkravet justeres Beregningsgrundlag = kr. Provenuændring Aktuelt Pristalsregulering Obligationsafkast Pristalsregulering Obligationsafkast Kapitalafkast 1,50 % 4,00 % 4,55 % 4,00 % 4,55 % Provenu (kr.) Heraf Selvstyrets andel Kommunernes andel Anmærk.: Et realt kapitalafkast på 1,5 pct. kræver ved en inflationsrate på 2,5 pct., at det nominelle afkastkrav hæves til ca. 4 pct. Ved en alternativ investeringsbetragtning kan provenuet forrentes med obligationsafkastet, nominel rente på 4,55 pct. De offentlige finanser for selvstyret kan potentielt blive styrket med et merprovenu på mio. kr. ved at foretage en relevant korrektion for forrentningskravet i huslejeberegningen. For det offentlige under et, udgør merprovenuet mio. kr. Dette kan effektueres med en samtidig ophævelse af fastlåsningen af beregningsgrundlaget ( kr. per m 2 ). For alle subsidierede boligformer skønnes, at den årlige direkte og indirekte støtte udgør et beløb i størrelsesordenen op til 450 mio. kr. Dette er opsummeret i Tabel 1.8. Skønnet er konser- 8

9 vativt sat, idet brugsværdien af den gratis råderet over grunde ikke er medregnet samt subsidierne i offentlige andelsboliger. En belastning af de offentlige finanser med mio. kr. om året betyder, at skattetrykket alt andet lige må være tilsvarende højere. Den reelle samfundsmæssige omkostning er derfor højere, da højere skatter har negative effekter på incitamentsstrukturen ikke mindst arbejdsudbuddet og dermed økonomisk aktivitet. Tabel 1.8. Oversigt for skøn over subsidierne til boligmarkedet Samlet subsidiering (mio. kr.) Max. låneandel pr. bolig (kr.) Max. grænse for støttet opførelsespris (kr.) Periode med rente- og afdragsfrihed Støtte pr. bolig pr. år (kr.) Ejerboliger (direkte og indirekte) år Andelsboliger (direkte) tidsubegrænset Offentlig udlejning Kommunen dækker restfinansiering 215 (kapitalafkast < markedsniveau) (selvstyreandel) Boligsikring (max. pr. år) I alt Anmærk.: Samlet subsidiering fremgår af Tabel 3.6 s. 35 i notatet ved samlet ejendomsværdi på 5 mia. kr. Markedsniveau (lejeboliger) er sat til afkastet på en obligation, nominel rente 4,55 pct. Den maksimale låneandel per bolig angiver den øvre grænse for finansieringsbehovet som kan dækkes med offentligt rente og afdragsfrie lån ved en given maksimumpris for boligen. Forskellen mellem boligens pris/opførelsessummen og den offentlige finansiering skal dækkes med realkreditlån/banklån eller med købers egenkapital (opsparing). Beregningen støtte pr. bolig tager udgangspunkt i en bolig (110 m 2, m 2 -pris på kr.), som får maksimal offentlig støtte. Markedsfinansiering er sat 6,01 pct. og friholdt lejeværdiskat på 1,91 pct. Kapitalafkastet i offentlige udlejningsboliger udgør 1,5 pct. op til beregningsgrundlaget (maks kr. per m2) jf. forordning. Den aktuelle boligpolitik er kendetegnet ved komplicerede støtteregler, som gælder imellem boligformer og indenfor boligformen. Baggrundsnotatet giver først et overblik over mekanismerne i de mange forskellige støtteordninger for det private boligmarked og den skattemæssige status, og efterfølgende vurderes de økonomiske konsekvenser af subsidiering og skattefritagelse for de forskellige boligformer. Vurderingen foretages både fra et individuelt og et samfundsmæssigt perspektiv under antagelser, der er redegjort for nedenfor. Notatet indledes i afsnit 2 med nogle generelle betragtninger om de mange interesser og behov knyttet til boliger, og som derfor er af stor betydning for boligpolitikken. I afsnit 3 vurderes subsidiering til forskellige boligformer, ligesom krav til skattemæssig neutral boligbeskatning vurderes. Endelig giver afsnit 4 en kort opsummering. 2. Samfundsmæssige perspektiver på boliger Anstændige boligforhold er en afgørende parameter for acceptable levevilkår. Det er derfor naturligt, at der knytter sig store politiske interesser til befolkningens boligforhold. Boligforhold opfattes her både i den kvantitative og kvalitative dimension, dvs. antal boliger, størrelse (beboere pr m 2, pr værelse etc.), og indretning og installationer (toilet/badeforhold, opvarmning osv.). Særligt for samfundets udsatte er det en afgørende faktor at sikre, at alle har adgang til en rimelig bolig, dette gælder ikke mindst i forhold til børnefamilier. 9

10 Rimelige krav til boliger skal ses både i forhold til samfundets generelle levestandard og i forhold til særlige behov (f.eks. klima). Et samfund har kun mulighed for at boligforsyne sig selv kvantitativ og kvalitativt med boliger, som modsvares af de økonomiske muligheder. Det er derfor forventeligt, at man i takt med en økonomisk udvikling og stigende indkomster ser stigende krav til boliger i både den kvantitative og kvalitative dimension. For samfundet som helhed er spørgsmålet derfor, hvilken gennemsnitlig boligstandard man har råd til at forsyne sig selv med. Fordelingspolitisk er det derimod et væsentligt spørgsmål om alle har adgang til og råd til en bolig svarende til den almene boligstandard i samfundet. Det samfundsmæssige krav til boligstandard kan for nogle grupper overstige betalingsevnen, og derfor er der behov for støtteordninger. Denne støtte kan i princippet gives generelt (indkomsttilskud) eller målrettet knyttet til boligforbrug (boligsikring). Der er flere grunde til, at støtten bør gives direkte. Det primære argument er, at man på denne måde målretter støtten til de personer eller familier, hvor et problem er identificeret. Generelle indkomsttilskud vil ikke nødvendigvis blive anvendt til boligforbrug, og derfor er denne støtteform mindre velegnet. Med en målrettet støtteordning kan der nemmere tages hensyn til familiesituationen, f.eks. børnefamilier. Denne form for støtte er velbegrundet, men må betragtes som en del af den generelle social- og fordelingspolitik, og behandles derfor ikke i dette notat. Balancen mellem forskellige boligformer er af stor betydning. Den afgørende sondring er mellem ejer- og lejeboliger (selvom der er mellemformer, som f.eks. andelsboliger). Lejeboligens fordel er fleksibiliteten i forhold til varierende boligbehov ved f.eks. ændret familiesammensætning eller flytning til et andet geografisk område. Ulempen er knyttet til accept af regler udstukket af ejer 1, og dermed mindre fleksibilitet i forhold til boligindretning, om/tilbygning osv. Denne fleksibilitet har ejerboligen. Når bruger også er ejer, er der samtidig en mere klar ansvarsfordeling i forhold til brug og vedligehold af bolig. Ulempen ved ejerboligen er knyttet både til handelsomkostninger og risiko. Køb og salg af boliger er forbundet med store handelsomkostninger, og det gør ejerboligen mindre fleksibel end lejerboligen. Dette kan være til ulempe både for den enkelte og samfundet i form af mindre geografisk mobilitet på arbejdsmarkedet. En ejerbolig er en risikofyldt investering. Da ejerboligen stiller kapitalkrav er der i praksis en fordelingsprofil i ejerskab, dvs. der er flere boligejere blandt højindkomstgrupper end blandt lavindkomstgrupper. Ejer stiller typisk kun en mindre egenkapital (udbetaling) i forhold til boligens pris, dvs. en boliganskaffelse er reelt en meget gearet og dermed en risikabel investering. Boliginvesteringen kan således give anledning både til kapitalgevinster og kapitaltab. Der er således en række argumenter for at sikre et boligmarked med både ejer - og lejeboliger, og det er en vigtigt økonomisk-politisk opgave at medvirke til sikring af et sådant varieret boligudbud. Finansiering af boliger er et særligt aspekt i forhold til både ejer - og lejeboliger. Særligt i tyndt befolkede områder kan det være svært at finde markedsmæssig finansiering, eller den forefindes kun til finansieringsomkostninger indeholdende meget store risikopræmier. Årsagen 1 En lejelovgining er nødvendig for at blandt andet at sikre lejer mod at ejer udnytter den quasi-monopolstilling, der opstår efter indflytning. 10

11 er, at alternativanvendelsen af boligen kan være meget begrænset, og derfor er finansieringsrisikoen tilsvarende større. På større markeder har finansiering på realkreditlignende vilkår vist sig at være en hensigtsmæssig måde til risikospredning mellem långiver og låntager. En sådan risikospredning kan være sværere at sikre i geografiske begrænsede markeder, eller finansieringsomkostningen kan vurderes at være samfundsmæssig for høj 2. Der kan derfor være argumenter for et offentligt engagement i forhold til finansiering af boliger i særlige områder. Denne bør dog ske efter armslængdeprincippet, og kan eventuelt være i form af garantistillelse for en del af lånet. Dette sikrer, at der ikke sker en forskydning mellem forskellige interesser, herunder at kreditvurderingen sker på markedsvilkår. Et afgørende spørgsmål er, hvorvidt man politisk skal intervenere i boligmarkedet og i givet fald på hvilken måde. Offentlig intervention i boligforholdene kan ske på to niveauer: 1) Lovgivningsmæssige regler og reguleringer af boligmarkedet. Lejelovgivning, udstykning, byggeforhold osv., og 2) Økonomisk i form af direkte eller indirekte støtte til bestemte boligformer. I det følgende diskuteres alene de økonomiske aspekter. Et generelt subsidie til boliger kan begrundes såfremt, at befolkningen systematisk vælger et boligforbrug, der er samfundsmæssigt for lavt (kvantitet, kvalitet). Argumenterne for dette kan f.eks. være, at den enkelte ikke tager tilstrækkelig hensyn til betydningen af at have en acceptabel bolig for helbred, eller børnenes opvækstvilkår. Hvis ikke sådanne betingelser er opfyldt for befolkningen generelt, er der ikke noget argument for at tilgodese boligforbrug i forhold til andre former for forbrug. Det vil sige, at boliger bør behandles på lige fod med andre typer af aktiviteter eller forbrug, hvilket ofte betegnes som et krav om neutralitet, dvs. regler, lovgivning, beskatning m.m. skal ikke begunstige bestemte aktiviteter på bekostning af andre. Spørgsmålet om neutralitet vedrører mange aspekter i forhold til boliger. Dette vedrører åbenbart den direkte støtte til boliger, der måtte blive givet i form af finansieringsrabat eller tilskud af den ene eller anden form. Det gælder også den indirekte støtte der måtte blive givet via en anderledes skattemæssig stilling af boliger og dennes finansiering i forhold til andre aktiver og kapitalgoder i skattelovgivning (dette viser sig som skatteudgifter, dvs. mindre skatteindtægter). Denne type af subsidiering er ofte mindre synlig, men reelt af lige så stor betydning som den synlige og mere direkte subsidiering. Endelig kan boligbenyttelse tilgodeses via subsidiering af grunde. Sådanne tiltag skaber en forvridning i den forstand, at den enkelte person eller familie ikke kommer til at betale den reelle samfundsmæssige omkostning for boliger. Samfundsmæssigt kan dette have den konsekvens, at de offentlige finanser belastes, men også at den økonomiske struktur skævvrides i retning af bygge- og anlægssektoren i forhold til andre sektorer. En samlet neutralitet af skatte- og subsidieringsregler er således et afgørende pejlemærke. I forhold til den mere generelle indretning af skattesystemet er det også et hensyn at sikre et finansieringsprovenu for den offentlige sektor med de mindst mulige forvridninger eller samfundsmæssige omkostninger. Boliger er i den forstand en hensigtsmæssig skattebase, da de 2 Den samfundsmæssige risikopræmie kan være mindre end den markedsbestemte grundet bedre muligheder for risikospredning eller fordi afledte effekter kan indgå i den samfundsmæssige vurdering. 11

12 ikke er mobile, og derfor kan forvridninger ved beskatning af boliger være mindre end f.eks. beskatningen af arbejdskraft. Den skattemæssige stilling af boliger er kontroversiel. Boliger er et kapitalgode, der løbende producerer en ydelse, nemlig boligforsyning. Grundprincippet i skattesystemet er beskatning af værdiskabelse (indkomst), uanset hvordan denne værdi er skabt. En særstilling for bestemte former for værdiskabelse stiller krav om en særlig argumentation, da det for alle former for beskatning gælder, at de forvrider de økonomiske incitamenter. Et særligt aspekt er knyttet til kapitalgevinster på boliger, da sådanne gevinster ofte er samfundsskabte, og samtidig har en lempelig beskatning særlige fordelingsmæssige implikationer. Det er vigtigt at afklare i hvilket omfang den eksisterende lovgivning sikrer neutralitet. Det giver for det første mulighed for at skabe sig et overblik over de samlede konsekvenser af den eksisterende lovgivning både for boligforbrugere men også for de offentlige finanser. For det andet kan man med dette udgangspunkt tage en mere kvalificeret debat om støttens form og størrelse, og også overveje tiltag, der kan sikre mindre forvridninger i forhold til boliger. 3. Subsidieringen og den neutrale ejendomsværdiskat Ejerboligen udgør sammen med andelsboligen de dominerende private boligformer i Grønland målt på tilgang og på beholdningsværdi. I femårsperioden var der en tilgang på i alt 528 ejerboliger ud af en samlet tilvækst på privatejede boliger, således at ejerboligen stod for over halvdelen (52 procent) af tilgangen i perioden. Andelsboliger udgjorde ca. 1/3 af tilgangen (32 procent) mens de øvrige boligformer stod for 16 procent af tilvæksten jævnfør Tabel 3.1. Tabel 3.1. Boligtilgangen fordelt efter finansieringsform og ejerskab Boliger (stk.) I alt I procent Andelsboliger ,1 % Ejerboliger (20/20/60) ,7 % Selv/medbygger ,8 % Andet (privat, bsu, forsøg mv.) ,4 % Privatejet i alt ,6 % Ejet af kommunen i alt ,8 % Ejet af selvstyret i alt ,5 % I alt tilgang ,00 % Kilde: Grønlands Statistik, Boligstatistik 2010:1 Anmærk.: 2008-tal er foreløbige. Årstilgangen inkluderer ikke fuldt ud andelsboliger, der omdannes til ejerboliger. De boligpolitiske initiativer som har været iværksat fra selvstyrets side for at forøge privatiseringen på boligmarkedet har haft en vis virkning på ejerforholdet, men har ikke ændret væsentligt ved, at det offentlige udlejningsmarked fortsat er den dominerende boligform og tæller 60 procent af boligbeholdningen i Grønland (på stk. pr. 1. januar 2010). Ejerboligen er et realt aktiv med duale egenskaber. På den ene side opnår ejeren en løbende nytteværdi af boligforbruget og på den anden side en investeringsværdi med mulighed for kapitalgevinst eller tab på afståelsestidspunktet. Boliginvesteringer er risikofyldte på grund af muligheder for prisændringer, ændringer i finansieringsvilkår, og det forhold at erhvervelsen ty- 12

13 pisk sker med finansiel gearing, idet udbetalingen er lille i forhold til den fremmedfinansierede gæld. Alternativet til en ejerbolig er dækning af boligbehovet via lejemarkedet og eventuelt formue kan placeres i et andet aktiv. Sammenhængen mellem ejerbolig- og lejerboligbeskatningen fremgår af Boks 3.1. Boks 3.1. Koblingen mellem beskatning af ejerboliger i forhold til lejeboliger Hr. Heilmann står i en situation, hvor han skal gøre op om, hvorvidt han ønsker at købe en ejerbolig i Nuuk med sin opsparingsformue på 1 million kr. eller flytte i en lejebolig og investere sine penge i et alternativ aktiv, som her antages at være obligationer med en given nominel rente. Hvis han vælger at købe ejerboligen på 1 mio. kr. kontant, har han efterfølgende ikke yderligere faste udgifter relateret til boligforbruget, da ejerboligen er fritaget for ejendomsrelaterede skatter. I dette fiktive eksempel ser vi bort fra vedligeholdelse, stempelafgiften på 1,5 procent af købsprisen og andre handelsomkostninger. Vælger han at bo til leje og placere sin formue i 5 pct. obligationer vil han blive beskattet af kapitalindkomsten fra renteindtægterne. Antages en inflationsrate på 2,5 procent i Grønland og en skatteprocent på 42, opnår Hr. Heilmann et realt efter skat afkast på 2,83 procent (5 % )(1-0,42)/(1+0,025), svarende til kroner per år. Hvad er Hr. Heilmanns udgifter ved at bo til leje? En privat udlejer vil som et minimum kræve en leje, der svarer til det inflationskorrigerede investeringsafkast før skat for at dække sine udgifter ved den glippede alternative kapitalanvendelse. Huslejen, der opkræves er derfor (5 % kr.)/1,025 = kr. per år Det kan derfor ikke betale sig for Hr. Heilmann at bo til leje og placere sin formue i obligationer og bruge afkastet efter skat til at betale huslejen. Ved at købe en tilsvarende ejerbolig sparer han differencen. Eksemplet illustrerer, at skattesubsidieringen fører til en økonomisk favorisering af ejerboligen i forhold til lejerboligen og alternative kapitalanbringelser. Hvis vi foregriber den senere diskussion, kan forskelsbehandlingen elimineres med påligning af en ejendomsværdiskat på 2,05 pct. Værdien af boligforbruget i ejerboligen (den ydelse boligen producerer) udgør kapitalindkomsten af realkapital (mursten), der er sammenlignelig med kapitalindkomst fra alternative kapitalplaceringer i rentebærende fordringer. Forbrugsværdien af boligen må derfor underkastes den ækvivalente ejendomsværdibeskatning og ligestilles med beskatning af renteindtægter(afkastet af finansiel formue). Begge skatteformer er beskatning af kapitalafkast og skal så vidt muligt være identisk i et neutralt skattesystem. Er der ikke en sådan neutralitet forvrider skattesystemet boligbeslutningen, dvs. boligvalget bliver påvirket af beskatningsforhold og ikke kun af de direkte fordele og ulemper ved boligen. Den neutrale beskatning sikrer, at skattereglerne er udformet på en sådan måde, at der sker en ensartet skattebehandling af indkomster fra lignende kapitalanbringelse og at dette sker med samme skattesats. Hvis ejerboligen er lempeligere beskattet, vil dette motivere til overinvesteringer i fast ejendom kontra andre investeringsmuligheder. For at sikre neutralitet skal ejen- 13

14 domsværdiskattesatsen indeholde en kobling mellem beskatningen af afkastet fra realkapital med beskatningen af det generelle markedsafkast (obligationsrenten). Herved elimineres for det første forskelsbehandlingen af boligformer, og for det andet undertrykkes den skattemotiverede placering af formuer i reale aktiver frem for finansielle aktiver. Det neutrale skattesystems målsætning er at sikre, at investors investeringsbeslutning ikke påvirkes af skatteforhold De nuværende finansierings- og skatteregler Skattesystemet i Grønland indeholder en generel fritagelse for beskatning på forbrug og omsætning af fast ejendom på det private ejendomsmarked. Kapitalgevinster fra handel med ejerboliger beskattes ikke ved videresalg, undtaget er transaktioner, som falder ind under spekulationsbestemmelsen jævnfør Boks 3.2. Boks 3.2. Beskatnings- og fradragsregler for fast ejendom i Grønland I Grønland er privat ejerskab af fast ejendom generelt friholdt for: 1. Ejendomsværdiskat 2. Ejendomsskat (grundskyld) 3. Kapitalgevinstskat Som udgangspunkt er kapitalgevinsten fra salg af privates ejendele skattefritaget jævnfør bestemmelsen i 34 i Landstingslov nr. 12 af 2. november 2006 om indkomstskat 3. Den eneste undtagelse for friholdelse af kapitalgevinstbeskatning fremgår af 34 nr. 2 - spekulationsbestemmelsen, der beskatter salgsavancen, hvis erhvervelse og afståelse er sket i sammenhæng med den skattepligtiges næringsvej eller i spekulationsøjemed. Med næring forstås, at handlen med fast ejendom indgår i den skattepligtiges primære forretning, hvor der sker systematiske køb og videresalg med fortjeneste for øje. Med spekulation forstås enkeltstående køb og videresalg med fortjeneste for øje, men hvor transaktionerne ikke er led i en systematisk handel med fast ejendom (som ved næring). Finansieringsomkostninger (renteudgifter) knyttet til ejerboligfinansieringen er fuldt ud fradragsberettiget i den skattepligtige indkomst (det ligningsmæssige fradrag). I praksis bidrager indtægtsgrundlaget fra kapitalgevinster, der beskattes efter spekulationsbestemmelsen ikke med provenu i Grønland. Tabel 3.2 giver et samlet overblik over de forskellige ordninger og regler for det private boligmarked i Grønland og dets boligformer. 3 Bestemmelsen, der vedrører privates ejendele, som er omhandlet i 34 gælder således også for finansielle aktiver (aktier, investeringsbeviser, obligationer mv.), men ikke for finansielle kontrakter (optioner, futures mv.), som beskattes løbende af optionsværdien og ved afståelsen af de underliggende aktiver (separationsprincippet) 14

15 Tabel 3.2. Oversigt over den skattemæssige status, regulering og subsidiering af boligforbruget i Grønland Ejerbolig Andelsbolig Lejebolig (privat og offentlig udlejning) Friholdt Friholdt Friholdt Ejendomsværdiskat Grundskyld Friholdt Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt - Lejeregulering - Maksimalpris på andelsbevis Nej Støttens karakter Rente og afdragsfrit lån på op til 40 pct. af opførelsessummen Rente og afdragsfrit lån på op til 50 pct. af opførelsessummen Støttens løbetid 20 år Ubestemt tid - Boligsikring Nej Nej Ja Direkte tilskud (boligsikring) Kapitalafkastkrav (1,5 %) i offentlige udlejningsboliger er under markedsniveauet Støttens provenu Op til kr. per bolig som videreføres ved ejerskifte Op til kr. per andelsbolig, som videreføres ved salg Op til 98 pct. af huslejen Andet Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 pct. point Støtten er ikke indkomstafhængig Fradragsret for renteudgifter Det offentlige er sekundær panthaver, kommercielle realkreditinstitutter er primær pantholder Ingen rentefradrag for andelshavers andel af foreningsgælden Overdrages til tekniskøkonomisk værdi Støtten er ikke indkomstafhængig Fradragsret for renteudgifter på privat andelslån Kan omdannes til ejerboliger Boligsikringens størrelse afhænger af antal børn og indkomst i husstanden Offent. lejeboliger kan omdannes til ejer- eller andelsboliger Lejer til ejer Medbyggerbolig Ejendomsværdiskat Friholdt Friholdt Grundskyld Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt Lejeregulering - - Støttens karakter Rente- og afdragsfrit lån Direkte tilskud (gratis byggesæt) Støttens løbetid 20 år - Boligsikring Nej Nej Støttens provenu Op til kr. per bolig Op til 95 pct. af byggeomkostninger 15

16 Andet Overdrages til markedsværdi Anciennitetsbestemt prisnedslag (5-35 pct.) Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 pct. point Maksimal låneandel på 40 procent Støtten er ikke indkomstafhængig Øvrige forhold er som ejerboligen Tilskuddet er indkomstafhængigt Det offentlige lån tilbagebetales ved ejerskifte 3.2. Subsidieringen til ejerboliger og andelsboliger Grundlaget for ejendomsværdiskatten er som førnævnt værdien af boligforbruget, som er afkastet af formueplacering i mursten. Under normale udlejningsforhold vil en privat udlejer være skattepligtig af sine nettolejeindtægter ved udlejning til anden side, men ved at udleje boligen til sig selv og forbruge boligværdien, er personen lempeligere beskattet. Værdien af boligens forbrugsværdi, der ville være et synligt beskatningsgrundlag, hvis udlejningen var sket til en anden markedsaktør udgør boligejerens implicitte lejeindtægt (imputed rent) som er lejeværdien af eget boligforbrug. Skattesubsidieringen til ejerboligen består i at ejendomsværdiskatteprocenten er lavere end tilsvarende skat på kapitalindkomst fra porteføljeomlægning til nominelle rentebærende fordringer, jfr. boks ovenfor. I Danmark udgør satsen 1 pct. af ejendomsværdien op til progressionsgrænsen ( kr.), hvorefter skattesatsen stiger til 3 procent for den resterende del af ejendomsværdien som overstiger progressionsgrænsen. Skattestoppet har medført, at den reelle beskatning er meget lavere gennemsnitlig effektiv sat omkring 0,6 pct. I Grønland er omfanget af subsidieringen til boliger mere vidtrækkende. Udover skattesubsidieringen gennem den fulde friholdelse for ejendomsværdiskat, yder det offentlige direkte tilskud til ejerboligen og andelsboligen i form af rente- og afdragsfrie lån, der ydes forholdsmæssigt i forhold til købsprisen. Provenuet fra skattefritagelsen og rentesubsidieringen til boligejerne kan betragtes som en indirekte og direkte skatteudgift for samfundet. Derimod betragtes fradragsretten for de øvrige renteudgifter fra den kommercielle boligfinansiering ikke som en særskilt subsidiering til ejendomssektoren, eftersom retten til at fradrage renter gælder for alle typer af lånefinansieret forbrug og ikke alene realkreditfinansieret boligforbrug. Skattefradragsretten er dog en subsidiering af lånefinansieret forbrug herunder boligforbrug, og er derfor med til at skævvride forbrugsvalget. Det er ikke klart, hvorfor lånefinansieret forbrug skal begunstiges i forhold til andre former for forbrug. Tabel 3.3 viser den samlede opgørelse over provenuet af udestående lån ydet som støtte af selvstyret og kommuner til de forskellige private boligformer. 16

17 Tabel 3.3. Fordelingen af offentlige boligudlån til forskellige private boligformer Ejerboliger og Andelsboliger ejer bygger mv. Lejer til BSU/med- Kr. renoveringslån I alt Selvstyrets udlån Kommunale udlån (estimat) n/a I alt Kilde: Økonomi og Personalestyrelsen (depotudskrifter fra Grønlandsbanken) Anmærk.: Renoveringslån til ejerboliger udgør kr. og ydes kun af selvstyret. Kommunernes udlån er estimeret som den anden halvdel af de samlede offentlige udlån jf. finansieringsfordelingen. For andelsboliger vil denne andel være en smule mindre end selvstyrets udlån sfa. tidligere ordninger, hvor selvstyret alene stod for finansieringen (2/3 af opførelsesprisen). Låneprovenuet til ejerboliger kan indeholde lån til andelsboliger på grund af konteringsoverlap. Subsidieringen til offentlige andelsboliger (Tuapanguit, Qinngorput, ABF Peqqik mv.) er ikke medregnet. Anlægges en alternativ afkastbetragtning for de offentlige finanser, hvor provenuet som er medgået til finansiering af ejer-og andelsboliger i stedet var placeret i en lang rentebærende fordring, kan det beregnes at rentesubsidiet/afkastet til disse boligformer udgør 83,63 mio. kr. (4,55 % 1,838 mia. kr.) årligt og lidt over 108 mio. kr. for private boligformer under et De offentlige lånetilskud til ejerboliger og andelsboliger i Grønland Størrelsen af de direkte tilskud er afhængig af maksimalgrænser på to kvantitative parametre boligens opførelsespris per m 2 og boligens areal. Det gælder for begge boligformer, at tilskudsandelen opgjort som tilskuddets kroneværdi i forhold til boligprisen står i et omvendt forhold til kvadratmeterprisen på boligen og boligens størrelse. Desto dyrere og større boligen er, desto mindre er tilskuddet. Store og dyre boliger får et højt tilskud målt i absolutte værdier. Bemærk, at husstandens indkomstniveau eller formue ikke indgår som en vurderingsparameter for tildelingen af de offentlige lån. Boks 3.3. Rente- og afdragsfrie lån til ejerboliger I henhold til Landstingsforordning nr. 1 af 7. maj 2007 om boligfinansiering yder kommuner og selvstyret hver 20 procent af lånets hovedstol med en rente- og afdragsfri profil, der løber i 20 år. De resterende 60 procent kan kombineres med kommercielle realkreditforeningslån (50 procent) og med købers egenkapital (10 procent). Finansieringsformen blev derfor tidligere kendt som 10/40/50 ordningen. Siden 2007 har der ikke været krav om at privates indskud skal udgøre minimum 10 procent af hovedstolen, hvorfor betegnelsen 20/20/60 også er blevet anvendt, idet kreditforeningen alene kan dække de resterende 60 procent. Låneandelen fra det offentlige tildeles efter følgende sammenhæng mellem arealstørrelse og det ydet lån per kvadratmeter, det koster at opføre boligen, kr. per kvadratmeter for boliger op til de første 65 m kr. per kvadratmeter for boliger på m 2 0 kr. for boliger større end 110 m 2 17

18 Amortiseringsperioden efter den rente- og afdragsfrie periode er 15 år og forrentes med en årlig rentesats på 3 procent tillagt Nationalbankens gældende diskontorentesats. Den samlede tilbagebetalingsperiode er derfor 35 år. Der kan af kriterierne ovenfor beregnes, at grænsen for lånegrundlaget udgør maksimalt kr. per bolig (svarende til et prisloft på kr.) efter de nugældende regler. Som udgangspunkt ligger de faktiske opførelsespriser efter nutidens byggestandarder højere end det maksimale lånegrundlag per m 2, således at låneandelen fra det offentlige, beregnet som låneprovenuet i forhold til boligprisen er faldende jo dyrere og større, der bygges. Dette er illustreret nedenfor, som viser låneandelen ved forskellige opførelsesomkostninger og boligstørrelser jævnfør Boksfigur Boksfigur Låneandelen som funktion af m 2 -omkostninger ved forskellige boligstørrelser Boksfigur Låneprovenuet som funktion af boligstørrelsen ved forskellige opførelsesomkostninger Kilde: Landstingsforordning nr. 1 af 7. Maj 2007 om Boligfinansiering og egne beregninger Fortolkningen af figuren sker i sammenhæng med Boksfigur 3.3.2, der viser den ækvivalente værdi, når låneandelen omregnes til kronebeløb. Ved at gange låneandelen med boligens samlede pris fås provenuet for det offentlige lån i kroner. Den maksimale procentvise låneandel på 40 procent gives til boliger op til 65 m 2 og en opførelsespris på op til kr. per m 2. I kroner svarer dette til et offentligt lån på maksimalt kr. Til sammenligning vil en luksusbolig på 140 m 2, der bygges dyrt til kr. per m 2 maksimalt få en låneandel på 16,79 % af opførelsesprisen på 140* kr., svarende til kr. jævnfør den fineste punkterede kurve. Det fremgår i overensstemmelse med tildelingsreglerne, at de dyreste og største boliger (over kr. per m 2 og over 110 m 2 ) kun subsidieres op til loftet på kr. per bolig. I forhold til tildelingsreglerne for ejerboliger beskrevet ovenfor, er subsidieringen til andelsboliger udregnet efter en simplere opdeling af grænseværdierne for boligens opførelsespris og boligstørrelser. Maksimalstørrelsen for støtteberettigede boligarealer er identisk med ejerboli- 18

19 gen (110 m 2 ), mens loftet for byggeriets omkostninger pr. etagemeter er markant forhøjet ( kr. per m 2 ) jævnfør Boks Boks 3.4. Rente- og afdragsfrie lån til andelsboliger i Grønland Selvstyret og kommuner yder i henhold til Landstingsforordning nr. 2 af 16. maj 2008 tilsammen et rente- og afdragsfrie lån på 50 procent af andelsboligens opførelsesomkostninger indenfor en prisramme på kr. per kvadratmeter og et boligareal på maksimalt 110 m 2. Andelsboligforeningens medlemmer er forpligtet til at indskyde mindst 5 procent som andelskapital, mens resten af finansieringen søges dækket med lån fra kommercielle realkreditinstitutter på hidtil maksimalt kr. per kvadratmeter. Andelsboligforeninger, som har fået offentlige lånetilsagn efter juli 2008, kan dog ansøge om at optage kreditforeningens lån, der er større end kr. per kvadratmeter. Samlet kan rente- og afdragsfrie lån maksimalt udgøre kr. per andelsbolig, som ydes ligeligt mellem selvstyre og kommuner. Løbetiden på den rente- og afdragsfrie periode er på ubestemt tid med mindre foreningen misligholder bestemmelserne i Landstingsforordningens Boksfigur illustrerer graden af det offentliges subsidier til andelsboliger som funktion af kvadratmeterpriser og boligstørrelse, mens Boksfigur viser den ækvivalente kroneværdi af lånene efter de gældende regler. Boksfigur Låneandelen som funktion af byggeomkostninger ved forskellige boligstørrelser Boksfigur Låneprovenuet som funktion af boligarealet ved forskellige opførelsesomkostninger Kilde: Landstingsforordning nr. 2 af 16. maj 2008 om Andelsboliger og egne beregninger De nugældende regler fremgår af den fuld optrukne sorte kurve i Boksfigur Låneandelen er faldende fra de maksimale 50 procent ved opførelsesomkostninger højere end kr. per kvadratmeter kombineret med boligarealer op til maksimalt 110 m 2. Ved at gange låneandelen med boligens samlede pris fås det offentlige lån i kroner. Eksempelvis vil 4 Som udgangspunkt bør omkostningerne på nyopførelser af ejerboliger og andelsboliger være identisk. Det højere tilskud på andelsboliger kan potentielt give entreprenører/byggefirmaer incitament til et skjult mark-up på entreprisen. 5 Medmindre selvstyret eller kommunalbestyrelsen bestemmer andet, forfalder de offentlige rente- og afdragsfrie lån til betaling i følgende tilfælde. - ved væsentlig misligholdelse af vilkårene for lånet, eksklusionspligt, krav om indfrielse fra andre långivere, vedligeholdelsespligt, revisionspligt, opløsning eller anden anvendelse end andelsboliger mv. 19

20 en andelsbolig på 110 m 2. med en opførelsespris på kr. per m 2 få et lånegrundlag svarende til kr. ( ,5), jævnfør sort kurve på Boksfigur Omvendt vil en luksusbolig på 140 m 2, der bygges for kr. per m 2, maksimalt kunne modtage ,30 i offentlige lån, svarende til kr. jævnfør de stiplede kurver. Det forudsætter således, at prisen per andelsbolig maksimalt må udgøre kr. ( ) for at opnå et offentligt lån på 50 procent svarende til kr., som er loftet i henhold til forordningen. Ved dyrere og større boliger, ydes det samme beløbsmæssige tilskud til lånet, hvorved låneandelen i procent falder. Selvom finansieringstilskuddet kan løbe uendeligt (er uopsigeligt), kan andelsboligforeningen vælge at indfri/afvikle lånet for at øge andelsbeviset værdi f.eks. efterfølgende når foreningsgælden til realkreditinstitutter er betalt ud. Tilskudsordningen med offentlige lån gælder også, hvis offentlige udlejningsejendomme omdannes til en andelsboligforening. Købssummen opgøres ikke til markedsværdi, men værdiansættes ud fra en teknisk-økonomisk værdi som ofte er lavere end markedets priser. Ligeledes gælder ordningen for private bygherrer som opfører byggeri, der umiddelbart efter overdrages til en andelsboligforening. Det vurderes, at omkostningerne på nyopførelser pt. ligger i omegnen af kr. per m 2 i Nuuk. Andelsboligerne kan omdannes til ejerboliger, hvorved låneandelen må nedbringes svarende til ordningen for ejerboligen. Sammenfattende gælder, at de offentlige støtteordninger begunstiger andelsboliger mest med det højeste tilskud per bolig (op til kr. per andelsbolig) i kombination med ikketidsbestemte løbetider og tilbagebetalingskrav til det offentlige. For ejerboliger er tilskudsloftet omtrent halvdelen af andelsboligens (op til kr. per ejerbolig) kombineret med at lånets rentefrie løbetid er tidsbegrænset til 20 år, før der stilles krav om tilbagebetaling med amortisering af renter og afdrag over 15 år. Dette betyder, at forskellen i nutidsværdi af den akkumulerede rentebesparelse over en amortiseringsperiode på 35 år favoriserer andelsboligen, der belånes maksimalt med offentlige låneordninger. I den modsatte retning i forhold til andelsboligen som boligform, trækker den mistede rentefradragsret som følge af lovens bestemmelser om, at andelsboligforeningens kollektive gældssætning ikke kan overvæltes i de enkelte andelshavers fradragsberettigede negative kapitalindkomst. En sammenlignelig opgørelse over den økonomiske fordelagtighed af de forskellige boligformer bør derfor tage hensyn til både subsidieringen og fradragsretten for renteudgifter, der er tilknyttet boligfinansieringen. Det bør dog bemærkes at andelsboligen har en omdannelsesmulighed til ejerbolig, der giver mulighed for en skattefri kapitalgevinst. Boligkonverteringer andelsboliger til ejerboliger Andelsboliger har endvidere muligheden for at blive opløst og søges omdannet til ejerboliger og subsidieres på nye vilkår. I Tabel er opsummeret reglerne for den offentlige finansiering ved sådanne omdannelser. 20

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boliger subsidier og tilskud Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boligpolitik er vanskelig! Grundlæggende krav til en rimelig bolig for alle Varigt forbrugsgode: Stor up-front investering løbende

Læs mere

I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål

I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål Kapitel 4: Boliger 4.1 Indledning Boligforhold er en afgørende velfærdsparameter. Det er vigtigt, at alle har mulighed for at bo i en ordentlig og tidssvarende bolig. Kravene til boliger ændres i takt

Læs mere

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Af John Smidt, Kontorchef i Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Artiklen påviser, at ejendomsværdiskatten med den aktuelle skattemæssige værdi af rentefradragsretten

Læs mere

2013 opstilles således. 109 mio. kr. 47 mio. kr. 3 mio. kr. 73 mio. kr. 222 mio. kr. 459 mio. kr.

2013 opstilles således. 109 mio. kr. 47 mio. kr. 3 mio. kr. 73 mio. kr. 222 mio. kr. 459 mio. kr. Aningaasaqarnermut Aatsitassanullu Naalakkersuisoq Naalakkersuisoq for Finanser og Råstoffer NAALAKKERSUISUT GOVERNMENT OF GREEN LAND Medlem af Inatsisartut, Anthon Frederiksen, Partii Naleraq Bureau for

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Medlem af Inatsisartut Niels Thomsen Demokraterne -/Her. Svar til 37, spørgsmål nr. 2010-274. Kære Niels Thomsen

Medlem af Inatsisartut Niels Thomsen Demokraterne -/Her. Svar til 37, spørgsmål nr. 2010-274. Kære Niels Thomsen Ineqarnermut, Attaveqarnermut Angallannermullu Naalakkersuisoq Medlem af Naalakkersuisut for Boliger, Infrastruktur og Trafik Naalakkersuisut Siulittaasuata tullia Viceformand af Naalakkersuisut Medlem

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Oktober 2012. Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv

Oktober 2012. Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv Oktober 2012 Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv Forældrekøb lejlighed til barn skattemæssigt perspektiv Der er følgende muligheder: 1. Forældrene betaler lejligheden og giver den

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Vores bolig! Andelsboliger

Vores bolig! Andelsboliger Vores bolig! Andelsboliger 2005 NAMMINERSORNERULLUTIK OQARTUSSAT GRØNLANDS HJEMMESTYRE Ineqarnermut Attaveqarnermullu Pisortaqarfik Direktoratet for Boliger og Infrastruktur 2 Vores bolig! Andelsboliger

Læs mere

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21 Side 1 af 7 Meddelelse fra Skattedirektoratet nr. 327 af 13.03.1995 Emne: Mindsterentereglen Indhold: A. Indledende bemærkninger pkt. 1-4 B. Skattepligtige personer, der omfattes af reglerne pkt. 5-6 C.

Læs mere

Boligpolitisk Program

Boligpolitisk Program Boligpolitisk Program Tag ansvar Programmet er vedtaget af Radikale Venstres hovedbestyrelse 22. november 2014. Boligpolitisk Program 1.0 Indledning Boligen er en helt grundlæggende del af alle danskeres

Læs mere

25. januar 2008 FM 2008/12 3. august 2007 EM 2007/43. Bemærkninger til forordningsforslaget. Almindelige bemærkninger

25. januar 2008 FM 2008/12 3. august 2007 EM 2007/43. Bemærkninger til forordningsforslaget. Almindelige bemærkninger 25. januar 2008 FM 2008/12 3. august 2007 Bemærkninger til forordningsforslaget Almindelige bemærkninger 1. Indledning: Forordningsforslaget indeholder ændring af 2 bestemmelser i den gældende landstingsforordning.

Læs mere

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde FINANSIERING OG GARANTISTILLELSE 09-02-2007 Sagsnr. 1101-294547 Dokumentnr. 2006-34535 Ansøgningen Kuben Boplan A/S har i brev

Læs mere

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ i:\jan-feb-2000\boligom-bm.doc Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ BOLIGOMKOSTNINGER I EJERBOLIGER OG ALMENE BOLIGER Af visse dele af den offentlige debat har man næsten kunne få indtryk af, at Pinsepakken

Læs mere

Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

5. maj 2008 FM2008/43 BETÆNKNING. Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg. vedrørende

5. maj 2008 FM2008/43 BETÆNKNING. Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg. vedrørende 5. maj 2008 BETÆNKNING Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg vedrørende Forslag til landstingsforordning nr. xx af xx 2008 om andelsboliger Afgivet til forordningsforslagets 2. behandling

Læs mere

VÆRDISKABENDE BOLIGINVESTERINGER

VÆRDISKABENDE BOLIGINVESTERINGER HD Finansiering forår 2014 VÆRDISKABENDE BOLIGINVESTERINGER af Klaus Kerl Cardél Vejleder: Karsten Poul Jørgensen 1 Indholdsfortegnelse 1. Indledning ----------------------------------------------------------------------------------------

Læs mere

Vores bolig! Boligfinansiering: 10-40-50

Vores bolig! Boligfinansiering: 10-40-50 Vores bolig! Boligfinansiering: 10-40-50 2005 NAMMINERSORNERULLUTIK OQARTUSSAT GRØNLANDS HJEMMESTYRE Ineqarnermut Attaveqarnermullu Pisortaqarfik Direktoratet for Boliger og Infrastruktur 2 Vores bolig!

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Baggrundsnotat: Model til forenkling af beskatningen af aktieavancer for personer

Baggrundsnotat: Model til forenkling af beskatningen af aktieavancer for personer Departementet 12. oktober 2005 J.nr. 2005-511-0048 Skerh Baggrundsnotat: Model til forenkling af beskatningen af aktieavancer for personer Regeringen har inden valget tilkendegivet, at den ønsker at forenkle

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

Hasteindgreb vedrørende virksomhedsordningen er nu vedtaget

Hasteindgreb vedrørende virksomhedsordningen er nu vedtaget Hasteindgreb vedrørende virksomhedsordningen er nu vedtaget Kontakt Karina Hejlesen Jensen T: 3945 3276 E: khe@pwc.dk Jørgen Rønning Pedersen T: 8932 5577 E: jrp@pwc.dk Søren Bech T: 3945 3343 E: sbc@pwc.dk

Læs mere

Resumé // 17/10/05 RESUMÉ: REFORM AF AKTIE- OG KAPITALINDKOMSTBESKATNINGEN

Resumé // 17/10/05 RESUMÉ: REFORM AF AKTIE- OG KAPITALINDKOMSTBESKATNINGEN RESUMÉ: REFORM AF AKTIE- OG KAPITALINDKOMSTBESKATNINGEN Resumé // 17/10/05 Danmark har i dag en meget kompliceret beskatning af aktie- og kapitalindkomst med en lang række forskellige skattesatser. Endvidere

Læs mere

Garantiobligationer. og skat. GARANTI INVEST» for en sikkerheds skyld

Garantiobligationer. og skat. GARANTI INVEST» for en sikkerheds skyld Garantiobligationer og skat GARANTI INVEST» for en sikkerheds skyld Indhold Beskatning 4 Frie midler 4 Børneopsparing 6 Pensionsmidler 6 Virksomhedsskatteordning 7 Selskabsbeskatning 8 Sådan beregnes skattegrundlaget

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

UENS BESKATNING AF KAPITALAFKAST

UENS BESKATNING AF KAPITALAFKAST 4. april 2002 Af Frithiof Hagen - Direkte telefon: 33 55 77 19 Resumé: UENS BESKATNING AF KAPITALAFKAST Kapitalafkast beskattes meget forskelligt afhængigt af, om opsparing foretages i form af en pensionsopsparing

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

SKATTEMÆSSIGE ASPEKTER AF AKTIEOPTIONER OG KAPI-

SKATTEMÆSSIGE ASPEKTER AF AKTIEOPTIONER OG KAPI- December 2006 af Lars Andersen, direkte tlf. 33557717 Frithiof Hagen, direkte tlf.: 33557719 Lars Andersen 3355 7717 Resumé SKATTEMÆSSIGE ASPEKTER AF AKTIEOPTIONER OG KAPI- TALFONDSOVERTAGELSER Skattereglerne

Læs mere

Beskatning af VE-anlæg vedvarende energi solcelleanlæg, vindmøller m.v.

Beskatning af VE-anlæg vedvarende energi solcelleanlæg, vindmøller m.v. Beskatning af VE-anlæg vedvarende energi solcelleanlæg, vindmøller m.v. Den forøgede fokus på grøn energi samt stigende el- og varmepriser har betydet større fokus på private parcelhusejeres investeringsmuligheder

Læs mere

Europaudvalget 2004 2628 - økofin Offentligt

Europaudvalget 2004 2628 - økofin Offentligt Europaudvalget 2004 2628 - økofin Offentligt Medlemmerne af Folketingets Europaudvalg og deres stedfortrædere Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EUK 14. januar 2005 Under henvisning til Europaudvalgets

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Økonomisk Råd. Den offentlige økonomi DAU og offentlige finanser. Teknisk baggrundsnotat 2015-2. Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit

Økonomisk Råd. Den offentlige økonomi DAU og offentlige finanser. Teknisk baggrundsnotat 2015-2. Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Den offentlige økonomi DAU og offentlige finanser Teknisk baggrundsnotat 2015-2 1. Indledning Udviklingen i de offentlige finanser både på finansloven,

Læs mere

Nye regler for folkepensionister

Nye regler for folkepensionister Nye regler for folkepensionister Den 1. juli 2008 trådte der to nye regler i kraft, der gør det mere attraktivt for folkepensionister at arbejde. Ændringerne er blevet vedtaget som en del af den såkaldte

Læs mere

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

REAL SAMMENSAT PENSIONSBESKATNING PÅ OVER 100 PCT. FOR 60- ÅRIGE

REAL SAMMENSAT PENSIONSBESKATNING PÅ OVER 100 PCT. FOR 60- ÅRIGE Af cheføkonom Mads Lundby Hansen (21 23 79 52) Og chefkonsulent Carl- Christian Heiberg (81 75 83 34) 11. April 2014 PÅ OVER 100 PCT. FOR 60- ÅRIGE Dette notat belyser den reale sammensatte marginale skat

Læs mere

Kompetenceplan. Lov om individuel boligstøtte Schultz Information VERSION 9. Administrationsgrundlag B I G O U Bemærkninger

Kompetenceplan. Lov om individuel boligstøtte Schultz Information VERSION 9. Administrationsgrundlag B I G O U Bemærkninger Kompetenceplan Lov om individuel boligstøtte Schultz Information VERSION 9 = Sagsbehandler TML = Teamleder/fagansvarlig AFL = Afsnits-/Afdelingsleder/Sektionsleder AFC = Afdelingschef UDV = Udvalg B =

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Afkast op til. - over 3 år. Invester med sikkerhed Skandinaviske Aktier er investering i aktier med sikkerhedsnet.

Afkast op til. - over 3 år. Invester med sikkerhed Skandinaviske Aktier er investering i aktier med sikkerhedsnet. 58 Afkast op til % - over 3 år Invester med sikkerhed Skandinaviske Aktier er investering i aktier med sikkerhedsnet. De penge, man investerer, er man sikker på at få igen og samtidig få en pæn gevinst,

Læs mere

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år

Læs mere

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG I dette faktaark kan du læse meget mere om, hvad en andelsbolig er for noget. Hvis du mangler svar på spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Hvad er en andelsbolig?

Læs mere

Hvad betyder skattereformen for din økonomi?

Hvad betyder skattereformen for din økonomi? Hvad betyder skattereformen for din økonomi? Skatten på din løn Et af hovedformålene med skattereformen er at give danskerne lavere skat på arbejde, og det sker allerede i 2010. Den lavere skat kommer

Læs mere

Bygge- og anlægsvirksomhed

Bygge- og anlægsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Kapitel 13 Bygge- og anlægssektoren Små og større bygge-opgaver lige fra broer til reparation af vægge. Vægt i økonomien tidligere: 12% af BFI og 10% beskæftigelse nu 4-5% af

Læs mere

Dansk boligbeskatningset i ejendoms- og boligøkonomisk perspektiv

Dansk boligbeskatningset i ejendoms- og boligøkonomisk perspektiv Seminarer Stocholm 1999 økonomisk nasjonalrapport - dansk Dansk boligbeskatningset i ejendoms- og boligøkonomisk perspektiv af Jens Lunde lektor, cand. polit. Institut for Finansiering Handelshøjskolen

Læs mere

Lavere og simplere kapitalbeskatning vil øge investeringer i MMV er

Lavere og simplere kapitalbeskatning vil øge investeringer i MMV er Januar 2014 Lavere og simplere kapitalbeskatning vil øge investeringer i MMV er Af chefkonsulent Kathrine Lange, kala@di.dk Mindre og mellemstore virksomheder (MMV er) er i høj grad afhængige af, at danskere

Læs mere

SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven

SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven Nedenstående beskrivelse forudsætter en kommunal etablering og omfatter efter aftale med Silkeborg Kommune alene forholdene

Læs mere

Indkomstskat i Danmark

Indkomstskat i Danmark - 1 - Indkomstskat i Danmark Introduktion Materialet her er muligt at anvende som supplerende materiale til bogens del 2: Procent og rente (s. 41-66). Materialet kan anvendes som et forløb, eller det kan

Læs mere

Få mest muligt ud af overskuddet i dit selskab

Få mest muligt ud af overskuddet i dit selskab Temahæfte 5 udgivet af Foreningen Registrerede Revisorer FRR 1. udgave 2004 Få mest muligt ud af overskuddet i dit selskab pensionsmuligheder for hovedaktionærer Indhold Forord Hvorfor etablere en pensionsordning,

Læs mere

Notat til Statsrevisorerne om besvarelse af supplerende spørgsmål vedrørende beretning nr. 1/2007 om gennemsigtighed vedrørende skatteudgifter

Notat til Statsrevisorerne om besvarelse af supplerende spørgsmål vedrørende beretning nr. 1/2007 om gennemsigtighed vedrørende skatteudgifter Notat til Statsrevisorerne om besvarelse af supplerende spørgsmål vedrørende beretning nr. 1/2007 om gennemsigtighed vedrørende skatteudgifter (fradrag mv.) Januar 2008 RIGSREVISORS FAKTUELLE NOTAT TIL

Læs mere

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir I

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir I Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel virke i Danmark? Simulering af en ensartet skat på al kapitalindkomst Arbejdspapir I Provenukonsekvenser Skatteministeriet 2007 2007.I Arbejdspapir I

Læs mere

Skattepligtige aktionærlån Ligningslovens 16 E. Kontorchef Jesper Wang-Holm SKAT, Jura

Skattepligtige aktionærlån Ligningslovens 16 E. Kontorchef Jesper Wang-Holm SKAT, Jura Skattepligtige aktionærlån Ligningslovens 16 E Kontorchef Jesper Wang-Holm SKAT, Jura Dagsorden Formål Reglen i hovedtræk Selskabsretten - aktionærlån Undtagelsen for lån ydet som led i en sædvanlig forretningsmæssig

Læs mere

Beskatningen skal ske efter reglerne om aktieavancebeskatning. Samtidig skal selskabet ikke have fradragsret for værdien af de tildelte aktier

Beskatningen skal ske efter reglerne om aktieavancebeskatning. Samtidig skal selskabet ikke have fradragsret for værdien af de tildelte aktier 25. juni 2002 Af Frithiof Hagen - Direkte telefon: 33 55 77 19 Resumé: SKATTEFAVORISERING VED AKTIEAFLØNNING Skatteministeren har fremlagt et lovforslag, hvorefter det ved aktieaflønning bliver muligt

Læs mere

Skattebesparelse ved de Konservatives forslag, for forskellige parfamilier

Skattebesparelse ved de Konservatives forslag, for forskellige parfamilier i:\jan-feb-2001\skat-d-02-01.doc Af Martin Hornstrup 5. februar 2001 RESUMÈ DE KONSERVATIVES SKATTEOPLÆG De konservative ønsker at fjerne mellemskatten og reducere ejendomsværdiskatten. Finansieringen

Læs mere

Notat vedrørende afkastkrav til elsektorens realkapitalinvesteringer

Notat vedrørende afkastkrav til elsektorens realkapitalinvesteringer Michael Møller 22/04/2014 Notat vedrørende afkastkrav til elsektorens realkapitalinvesteringer Elsektoren har et betydeligt realkapitalapparat. Det kan med fordel deles op i det allerede eksisterende kapitalapparat

Læs mere

Forældrekøb lejeindtægt udgifter

Forældrekøb lejeindtægt udgifter - 1 Forældrekøb lejeindtægt udgifter Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Køb af bolig til familiemedlemmer eller andre nærtstående er blevet udbredt de senere år. Typisk er der tale om forældrekøb,

Læs mere

Forslag til Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter

Forslag til Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter Kommunaludvalget 2010-11 KOU alm. del Bilag 4 Offentligt Forslag til Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter (Renteforhøjelse) I lov om lån til betaling af ejendomsskatter, jf. lovbekendtgørelse

Læs mere

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING 29. september 2003 Af Mikkel Baadsgaard - Direkte telefon: 33 55 77 21 Resumé: FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING I perioden 1995 til 2001 er husholdningernes gennemsnitlige nettoformue steget med i gennemsnit

Læs mere

Bemærkninger til lovforslaget

Bemærkninger til lovforslaget Lovforslag nr. L 47 Folketinget 2010-11 Fremsat den 4. november 2010 af indenrigs- og sundhedsministeren (Bertel Haarder) Forslag til Lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter (Renteforhøjelse

Læs mere

Investeringsteorien bag DLBR INVE

Investeringsteorien bag DLBR INVE Investeringsteorien bag DLBR INVE Denne vejledning omhandler, hvordan beregningerne i INVE er definerede. Vejledningen omhandler det teoretiske grundlag for vurdering og beregning af rentabiliteten for

Læs mere

ØkonomiNyt nr. 12 2009

ØkonomiNyt nr. 12 2009 ØkonomiNyt nr. 12 2009 Skatterefor m Skatterefor m Folketinget vedtog den 28. maj 2009 Forårspakke 2.0 Vækst, klima, lavere skat. Hovedelementerne er markante nedsættelser af skat på arbejds og virksomhedsindkomst.

Læs mere

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel virke i Danmark? Simulering af en ensartet skat på al kapitalindkomst Arbejdspapir III Ejerboligpriseffekter Skatteministeriet 2007 2007.III Arbejdspapir

Læs mere

Medarbejderinvesteringsselskaber

Medarbejderinvesteringsselskaber - 1 Medarbejderinvesteringsselskaber Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) I april 2014 blev regeringen sammen med V, DF, LA og K enige om at etablere en 3-årig forsøgsordning med de såkaldte

Læs mere

Folkepensionisternes indkomst og formue

Folkepensionisternes indkomst og formue Ældre Sagen december 2013 Folkepensionisternes indkomst og formue Folkepensionisterne adskiller sig fra den erhvervsaktive befolkning ved, at hovedkilden til indkomst for langt de fleste ikke er erhvervsindkomst,

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Sammenstilling af aftale om forenkling af reglerne for beskatning af aktier med betænkning nr. 1392 af september

Sammenstilling af aftale om forenkling af reglerne for beskatning af aktier med betænkning nr. 1392 af september Notat 6. november 2005 J.nr 2005-711-0048 Sammenstilling af aftale om forenkling af reglerne for beskatning af aktier med betænkning nr. 1392 af september 2000. I afsnit 2.2. i betænkningen om aktieavancebeskatning

Læs mere

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården.

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården. AB Duegården under likvidation Den 27. september 2013 J.nr.2011-01-01-03 Til Realkreditankenævnet AB Duegårdens bemærkninger til udtalelse IV fra Nykredit A/S Nykredits rolle ved stiftelsen Det fremgår

Læs mere

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer:

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer: Politisk dokument med resume Sagsnummer Bestyrelsen 12. september 2013 Mads Lund Larsen 07 Likviditetspolitik Indstilling: Administrationen indstiller, At målet for den gennemsnitlige likvidbeholdning

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

Stop forældrekøbene nu

Stop forældrekøbene nu Boligudvalget BOU alm. del - Bilag 138 Offentligt Stop forældrekøbene nu Til partiernes ordførende på boligområdet, samt til et udvalg af dagblade. Vedrørende forældrekøb. Vi er en gruppe debattører på

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Til Folketinget - Skatteudvalget

Til Folketinget - Skatteudvalget Skatteudvalget 2009-10 L 112 Bilag 9 Offentligt J.nr. 2010-511-0046 Dato: 26. april 2010 Til Folketinget - Skatteudvalget L 112 - Forslag til Lov om ændring af kursgevinstloven og forskellige andre love

Læs mere

Indtægtsbudgettet for Helsingør Kommune i budget 2015-2018

Indtægtsbudgettet for Helsingør Kommune i budget 2015-2018 Center for Økonomi og Styring Stengade 59 3000 Helsingør Tlf. +4549282318 tlj11@helsingor.dk Dato 03.07.14 Sagsbeh. tlj11 Indtægtsbudgettet for Helsingør Kommune i budget 2015-2018 1 Indledning og sammenfatning

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Ejerboliger Vejledende salgsopstilling Anslået finansiering og boligudgift ved standardfinansiering

Ejerboliger Vejledende salgsopstilling Anslået finansiering og boligudgift ved standardfinansiering Anslået finansiering og boligudgift ved standardfinansiering Ejendommens hovedtal Matr.nr.: Kontant pris 1.899.000 Bruttoydelse pr. måned 10.031 Udbetaling 95.000 Nettoydelse pr. måned 9.773 Matr. nr.

Læs mere

Investering af virksomhedsmidler - Økonomikonference, Videncentret for landbrug

Investering af virksomhedsmidler - Økonomikonference, Videncentret for landbrug Investering af virksomhedsmidler - Økonomikonference, Videncentret for landbrug Frank Larsen Skattechef 3. oktober 2013 08-10-2013 1 Agenda Værnsreglen i VSL 1 stk. 2 Hvad var den oprindelige begrundelse?

Læs mere

Skat af feriebolig i Bulgarien

Skat af feriebolig i Bulgarien Skat af feriebolig i Bulgarien Overvej konsekvenserne af køb Inden køb af feriebolig i Bulgarien er der en række juridiske forhold m.v. som bør afklares, herunder de skatteretlige, arveretlige og aftaleretlige

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Peter Ove Christensen og Bjarne Graabech Sørensen. Opgavesamling. til. Rentesregning

Peter Ove Christensen og Bjarne Graabech Sørensen. Opgavesamling. til. Rentesregning Peter Ove Christensen og Bjarne Graabech Sørensen Opgavesamling til Rentesregning Institut for Regnskab, Finansiering og Erhvervsjura Syddansk Universitet 2001 Forord Nærværende opgavesamling er udarbejdet

Læs mere

Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland

Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland Du betaler 145.000 kr. for at blive ejer af 1/12 af en stor lækker græsk lejlighed, hvor du har adgang til at bruge denne 4 uger om året. Årligt betaler

Læs mere

Værd at vide om investering i solcelleanlæg

Værd at vide om investering i solcelleanlæg SOLCELLER Værd at vide om investering i solcelleanlæg Gælder kun for anlæg, der er indgået efter de gamle regler. Aftale med leverandør skal være indgået senest den 19. november 2012. 2 Indholdsfortegnelse

Læs mere

Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67

Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67 Skatteudvalget SAU alm. del - O Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67 Til Folketingets Skatteudvalg Hermed fremsendes svar på spørgsmål nr.64-67 af den 21. marts 2005. (Alm. del) Kristian

Læs mere

xxxxx Danske Invest Mix-afdelinger

xxxxx Danske Invest Mix-afdelinger Maj 2010 xxxxx Danske Invest Mix-afdelinger Fire gode alternativer til placering af overskudslikviditet eller værdipapirinvesteringer Henvender sig til aktie- og anpartsselskaber samt erhvervsdrivende

Læs mere

ØRESUNDSBESKATNING. 18. oktober 2002. Af Frithiof Hagen - Direkte telefon: 33 55 77 19

ØRESUNDSBESKATNING. 18. oktober 2002. Af Frithiof Hagen - Direkte telefon: 33 55 77 19 18. oktober 2002 Af Frithiof Hagen - Direkte telefon: 33 55 77 19 Resumé: ØRESUNDSBESKATNING De gældende regler om beskatning af grænsegængere/pendlere indebærer, at både beskatning og betaling af sociale

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Tag et Danica Pensionstjek og få et klart svar

Tag et Danica Pensionstjek og få et klart svar FORUDSÆTNINGER BAG DANICA PENSIONSTJEK INDHOLD Indledning.... 1 Konceptet... 1 Tjek din pension én gang om året.... 2 Få den bedste anbefaling.... 2 Forventede udbetalinger og vores anbefalinger..........................................................

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere