GIC WELLNESS APS GRENAA Kommunaldirektøren
1. indledning Bestyrelsen for GIC Wellness kontaktede Norddjurs Kommune i december 2008, med oplysning om, at den likvide situation for Wellness-afdelingen var af en sådan karakter, at Wellness-afdelingen stod overfor en betalingsstandsning. Kommunalbestyrelsen behandlede den 6. januar 2009 den økonomiske situation for GIC Wellness, Grenaa. Det blev besluttet, - at GIC ydes henstand på 1,4 mio.kr. mod, at GIC anvender 700.000 kr. til kapitalforhøjelse i GIC-Wellness ApS. - At der nedsættes en arbejdsgruppe Denne arbejdsgruppe får følgende opgave: - at gennemgå den økonomiske situation og fremtidig bæredygtighed for GIC- Wellness - komme med forslag til en fremtidig driftsform og ejerforhold for GIC Wellness, herunder eventuelt afvikling af de 1,4 mio.kr. som er GIC s medfinansiering af svømmehallen - at GIC/svømmehallen indgår i den samlede vurdering af en evt. ændret driftsform for GIC-Wellness - at der udarbejdes en konkret redningsplan. Arbejdsgruppen fremlægger forslag til redningsplan på økonomiudvalgets møde den 27. januar 2009 og kommunalbestyrelsens møde den 3. februar 2009. Arbejdsgruppens sammensætning: Jesper Kaas Schmidt, kommunaldirektør, formand for gruppen Peter Røjkjær, økonomifunktionen, Norddjurs Kommune Preben Brandstrup, fritidskonsulent, Norddjurs Kommune Jørgen Steffensen, formand for GIC Wellness Hans Ole Malfeld, GIC Wellness Søren Nielsen, GIC Wellness Valdemar Haumand, GIC Wellness Gruppen har holdt møde den 16. januar 2009 og den 23. januar 2009. Grenaa, den 23. januar 2009 Jesper Kaas Schmidt Kommunaldirektør 2
2. Den markedsmæssige situation. Årsagen til situationen er, at omsætningen har været væsentligt dårligere end forventet, og omkostningerne har det ikke været muligt at tilpasse i samme hastighed. Dog er der foretaget en delvis tilpasning med virkning fra 1. januar 2009. Samtidig har der ikke været en tilstrækkelig startkapital til finansiering af opstartsomkostningerne. I 4. kvartal 2008 var der 531 besøgende (= kr.72.000 i omsætning), hvilket er langt fra det oprindelige forventede besøgstal på 9.600 pr. år. Et revideret budget pr. januar 2009 viser et forventet besøgstal på 4.500 pr. år. Det reviderede budget er behandlet i bestyrelsen. Dette besøgstal anses for værende urealistisk på kort sigt. Hvis besøgstallet for 2008 fortsætter i 2009, vil årstallet blive på ca. 2300. Heri er der ikke taget højde for, at der kan være et højere besøgstal i sommerferieperioden. Erfaringer fra andre wellness-centre viser, at det tager lang tid at etablere sig på markedet. Efterspørgslen vil være afhængig af den økonomiske situation i samfundet, hvilket for tiden ikke er gunstig. Omsætningen i svømmehallen har været meget tilfredsstillende. Besøgstallet forventes at udgøre ca. 45.000 besøgende, mod et forventet budgetteret besøgstal på 40.000. 3. Økonomi for GIC Wellness ApS Der er udarbejdet et notat af økonomifunktionen. Se vedlagt. Med det nuværende aktivitetsniveau vil kassekreditten være opbrugt om 3-4 måneder, og dermed går Wellness-afdelingen i betalingsstandsning. Det skal samtidig bemærkes, at byggeriet er blevet dyrere end forventet, hvilket også har belastet kassekreditten. Det anslås til at være mellem 250.000 kr. og 350.000 kr. Med det nuværende aktivitetsniveau, skal omkostningerne nedbringes yderligere. Der er ansat 2 medarbejdere på fuld tid, og 1 medarbejder på 10 timer pr. uge. Derudover er der en medarbejder til administrative opgaver på 5 timer ugentligt. Der er optaget lån i LR kredit med kautionserklæringer fra henholdsvis foreningen GIS, Djurslands Bank og Norddjurs Kommune. Lånet er udbetalt mod garanti med Djurslands Bank som garantistiller. Lånet er udbetalt til GIC Wellness ApS, og er anvendt løbende til betaling af aconto betalinger til entreprenøren. Ekspeditionsmæssigt afventer lånet tinglysning i ejerlejligheden. Forinden dette kan ske skal ejerlejligheden udstykkes og derefter skal der udarbejdes skøde, hvorved ejendomsretten og adkomsten til ejerlejligheden overgår til GIC Wellness ApS. Udstykning 3
og skøde er endnu ikke færdigekspederet, og vil afvente kommunalbestyrelsens endelige stillingtagen til situationen. Foreningen GIS har kautioneret for lån til GIC Wellness ApS ydet af LR Realkredit A/S på kr. 4.376.000 med tillæg af renter. Herudover har Foreningen GIS deponeret kr. 350.000 som sikkerhed for GIC Wellness ApS mellemværende med Djurslands Bank A/S. Norddjurs Kommune har kautioneret for 50 % (kr.547.000) af den af Djurslands Bank A/S stillede garanti på kr. 1.094.000 overfor LR Realkredit A/S for lån på kr. 4.376.000 med GIC Wellness som debitor. Herudover har Norddjurs Kommune kautioneret for lån på kr. 1.480.000 udbetalt af Djurslands Bank A/S med GIC Wellness ApS som debitor. LR lånet er et kontantlån med en rente på 7,16 pct. Djursland Bank lånet er med variabel rente på 5,29 pct. Det er problematisk, at GIC Wellness ApS mangler en forretningsplan og midler til at finansiere introduktionsperioden fra 2008, 2009 og 2010. De nuværende aktiviteter er dog styret på baggrund af et udarbejdet koncept, markedsføringsplan og likviditetsbudgetter. Med et aktivitetsniveau på ca. 2300 årligt besøgende, vil de faste udgifter ikke kunne finansieres ved indtægterne. Heller ikke hvis personaleomkostningerne nedbringes til det lavere aktivitetsniveau. 4. Økonomi svømmehallen Der er udarbejdet et notat om økonomien i svømmehallen, se vedlagte. Det endelige regnskab for 2008 er først færdigt til marts 2009. Med de foreliggende oplysninger, forventes et behov for yderligere tilskud fra Norddjurs Kommune eller behov for nedbringelse af udgifterne (og/eller flytte ressourcer fra andre aktiviteter i GIS), på 346.000 kr. De forventede merudgifter er i overensstemmelse med det fremlagte i 2007. Der er dog et højt personaleforbrug på livreddere m.fl. Dette skyldes bl.a. en større omsætning, åbningstid m.v. Det er hensigten, at der skal ske en revidering af nuværende åbningstider efter en længere erfaringsperiode mhp. optimering af omkostningerne. Derudover arbejdes der med optimering af energiforbruget. Med det nuværende kendskab til indtægts- og udgiftsforholdene ved driften af svømmehallen, er det ikke sandsynligt, svømmehallen kan finansiere et underskud på wellness-aktiviteten. Det er GIS vurdering, at de øvrige aktiviteter ikke kan finansiere et underskud på wellness-aktiviteten. 4
5. Anlægsregnskabet svømmehallen Bevillingsbeløb: Dato Udvalg Bevillingsbeløb i 1.000 kr. 25/1 Sammenlægningsudvalget 1.000 2006 8/5 2007 Kommunalbestyrelsen 37.000 Total 38.000 Ovennævnte bevillingsbeløb er i overensstemmelse med den indgåede kontraktsum dog skal der tillægges 1,4 mill. kr. for vipper og rutchebane som skal finansieres af GIS. Norddjurs kommune er bygherre hvorfor vipper og rutchebane indgår i entreprisesummen, men skal finansieres af GIS. Af økonomiudvalgets dagsorden i Grenaa kommune den 24/10 2006 fremgår følgende: Budgettet for svømmehallen indeholder en kontraktsum på 38 mio. kr. Inden for den budgetterede ramme var der en række ønsker, der ikke kunne indeholdes. Det drejer sig om vipper og vandrutsjebane til 1,4 mio. kr. samt tilkøb af et wellnesscenter til 3,5 mio. kr. Foreningen Grenaa Idrætscenter og Svømmehal forventer inden februar 2007 at have afklaret om foreningen vil finansiere tilkøbene. Det er en klar forventning, at foreningen tilkøber vipper og vandrutsjebane. Kommunalbestyrelsesbeslutning den 10. april 2007 punkt 26 er der anført følgende: Foreningerne Grenaa Idrætscenter og svømmehal økonomisk andel af byggesummen til svømmehallen er 1,4 mio. kr. og måske yderligere op til 5,5 mio. kr. ex. moms såfremt at foreningerne beslutter sig for at der også skal etableres et Wellnesscenter. Rådighedsbeløb i hele 1.000 kr.: Dato 2006 2007 2008 2009 Total Oprindelig 1.000 18.500 (18.500 + 325) = 0 38.325 18.825 3/ 2007-403 403 11/10 2007 7.600-7.600 0 6/5 2008-2.140 2.140 0 I alt 597 24.363 13.365 0 38.325 Forklaring til ovennævnte rådighedsbeløb: Der var oprindelig afsat 1 mill. kr. til bygherrerådgivning i 2006 og i investeringsoversigten for budget 2007 var der for hvert af årene 2007 og 2008 afsat 18,5 mill. kr. 5
Det afsatte beløb for 2008 er løn- og prisfremskrevet med 325.000 kr. (der er ikke søgt bevilling på beløbet). I 2006 er der ikke afholdt udgifter for mere end kr. 597.000 kr. hvorfor der overføres 403.000 kr. fra 2006 til 2007. Den 11/10 2007 er projektet så fremskredet så der i kommunalbestyrelsen søges om tillægsbevilling og rådighedsbeløb for 2007 på 7,6 mill. kr. finansieret af et mindreforbrug på samme anlæg for 2008. Ved opgørelse af regnskab 2007 er der dog et mindreforbrug, hvilket er overført fra 2007 til 2008. Anlægsudgifter ekskl. moms i hele kr.: 2006 2007 2008 2009 Total 597.491,00 24.362.976 14.003.805 * 350.000 39.314.272 *. Der kan muligvis komme flere udgifter. Iht. til kontraktsummen, inkl. vipper og rutchebane på 39,4 mill.kr., skulle der være balance i anlægsregnskabet, hvis der fra GIS var indgået en indtægt på 1,4 mill.kr. Derudover kan indgå de 325.000 kr. som der ikke er søgt bevilling til endnu. I forbindelse med, at det endelige anlægsregnskab fremlægges, vil det fremgå, at GIS mangler indbetaling af 1,4 mill.kr. 6. Mulige løsninger vedrørende den manglende indtægt fra GIS Jf. ovenstående mangler GIS, at indbetale kr. 1,4 mill.kr, som kommunalbestyrelsen besluttede, at give henstand for den 6. januar 2009. Nedenstående muligheder er i overensstemmelse med gældende lånebekendtgørelse for kommunerne. Der er følgende muligheder for afvikling af beløbet: Norddjurs Kommune afstår beløbet, hvilket medfører, at der skal gives til tillægsbevilling i forbindelse med behandlingen af anlægsregnskabet. Denne løsning vedrører ikke lånebekendtgørelsen. Der indgås en aftale om tilbagebetaling af kr. 700.000 på en periode over 10 år samtidig med, at Norddjurs Kommune afstår 700.000. Der gives tillægsbevilling på restbeløbet. Denne løsning vil kræver ledig låneramme, deponering eller dispensation. Det vil også skulle oprettes et egentligt lånedokument. 6
Der indgås aftale om tilbagebetaling af hele beløbet på 1,4 mill.kr. over en periode på 10 år. Denne løsning vil også kræve ledig låneramme, deponering eller dispensation. Det vil også skulle oprettes et egentligt lånedokument. Der gives henstand i en periode på 1 til 2 år. Dette vedrører ikke lånebekendtgørelsen, da det ikke opfattes som et lån pga. den korte periode. Norddjurs Kommune afstår hele eller dele af beløbet, dog nedsættes tilskudsbeløbet til GIS forholdsmæssigt over en periode på 10 år. Denne vedrører ikke lånebekendtgørelsen. Denne mulighed kræver en drøftelse med kommunens revision. Det anses som værende urealistisk, at GIS kan indsamle yderligere bidrag når svømmehallen er færdigbygget. Derfor vil finansiering af det manglende beløb alene ske via overskud i GIS. Økonomien i GIS skabes gennem en kombination af tilskud fra Norddjurs Kommune og overskud på driften. 7. Mulige løsninger fremtidig drift og ejerforhold for GIC Wellness ApS Ovenstående gennemgang må give den konklusion, at Wellness-afdelingen ikke i sig selv på den korte bane kan blive en bæredygtig enhed. Der er ikke kapital til i en længere periode at køre med underskud. Erfaringerne fra andre wellnessprojekter rundt i landet viser, at det kan tage op til flere år, at skabe en fornuftig forretning med wellness-centre. Ved et eventuel ophør af Wellness ApS og overdragelse af bygningen til kommunen, GIS eller anden aktør kan dette muligvis medføre en momsreguleringsforpligtigelse, svarende til den andel der er hjemtaget for opførelse af anlægget. Hvis kommunen overtager Wellness ApS, kan det i værste fald betyde, at vi overtager en momsforpligtigelse på 1,5 mio. kr. På baggrund heraf skal skitseres følgende muligheder: A. Wellness-afdelingen lukker. Der er 2 mulige scenarier for en lukning af Wellness-afdelingen: 1. Wellness-afdelingen går i betalingsstandsning. Det medfører et tab for kommunen på ca. 2 mio.kr. Derudover skal GIS indfri en gæld på 4,3 mio.kr. I den nuværende situation er wellness-afdelingen ikke udstykket til en ejerlejlighed. 7
Norddjurs Kommune har på pantebrevet til LR Kredit tiltrådt pantsætningen, og LR Kredit kan således sikret panteret i hele bygningen indtil udstykning og tilskødning er færdigekspederet. Såfremt pantsætningen og tilskødningen ikke bringes på plads kan LR kredit gøre garantiansvar gældende overfor Djursland Bank. Efterfølgende kan Djurslands Bank videre sende de herved indfriede garantier til GIC Wellness ApS, der dog er uden mulighed for at indfri forpligtelserne. For at imødegå en sådan situation, vil Djurslands Bank derfor sørge for, at få pantebrevet tinglyst i ejendommen (hele ejendommen), og såfremt pantsætning eller betalingsforpligtelserne misligholdes vil LR Kredit herefter i yderste fald kunne begære hele ejendommen på tvangsauktion, grunden den endnu ikke færdigekspederede udstyknings- og tilskødningssag. Hvis GIS modtager et krav om indfrielse, vil foreningen sandsynligvis blive opløst. Der skal på den baggrund findes en anden aktør, til at drive de nuværende aktiviteter videre. Dette vil kræve ny opstartskapital. 2. Kommunen overtager bygningen og indfrier gælden. Da Norddjurs kommune hæfter for LR Realkredit indtil ejerlejligheden er udstykket, vil lukningen medføre at kommunen skal indfri lånene med LR realkredit, tkr. 4376, samt Djurslands Bank med tkr. 1457, eller i alt tkr. 5833 med tillæg af renter til indfrielsen. Det er alternativt en mulighed, at alene LR lånet indfries, mens lånet i Djursland Bank fastholdes. Kommunen overtager aktiverne med henblik på salg eller udlejning, men indtil videre stoppes aktiviteten for at begrænse driftsunderskuddet. Salg af bygningen vurderes at være vanskeligt pga. de nuværende konjunkturer samt det forhold, at der er tale om en lejlighed med begrænsede anvendelsesmuligheder. Øvrige forhold vedrørende en lukning: Ved en lukning af Wellness-afdelingen, skal der konkret tages stilling til de uindløste gavekort på ca. 100.000 kr. GIS har deponeret 350.000 kr. for kassekreditten, og indkøbt vaskemaskine og tørretumbler for 111.844 kr. (lejes ud til GIC Wellness). B. Svømmehallen og wellness-afdelingen lægges sammen. En sammenlægning af de to områder giver ikke i sig selv en sund forretning, men der er mulighed for, at se aktiviteterne under ét. Konsekvensen ved denne løsning er, at kommunen via tilskudssystemet kan komme til at yde tilskud til wellness-aktiviteter. 8
Ved denne model kan kommunen enten købe bygningen eller lade GIS stå som ejer. Hvis GIS ejer lejligheden, kommer Norddjurs indirekte til at betale for renter og afdrag på bygningen, såfremt GIS ikke kan finansiere det via overskud på GIS-aktiviteter og/eller wellness-aktiviteter. Det er samtidig også vigtigt at bemærke, at såfremt GIS står som ejer, skabes på sigt en værdi, som vil kunne kapitaliseres af foreningen. Ved en sammenlægning skal der under alle omstændigheder ske en nedskæring af driftsudgifterne, og/eller forøgelse af driftstilskuddet, da en sammenlægning ikke kan løse et manglende kundegrundlag og/eller ugunstige markedsbetingelser. Det skal bemærkes, at kommunalbestyrelsen tidligere har forkastet muligheden for, at støtte wellness. Der foreligger en risiko for, at kommunen vil blive kritiseret for, at tilsidesætte kommunalfuldmagten, ved at støtte privat virksomhed gennem deltagelse i aktiviteter, der konkurrerer med private virksomheder i området. Det ses dog andre steder i landet, at kommuner engagerer sig i wellness-aktiviteter, og det er så vidt vides ikke blevet kritiseret af tilsynsmyndigheder. C. Wellness-afdelingen fortsætter uændret. Denne model forudsætter en tro på, at aktiviteten vil være stigende. Der foreligger endnu ingen dokumentation for, at det vil være gældende. Ikke mindst pga. den korte periode Wellness-afdelingen har fungeret. Modellen kræver en yderligere kapitaltilførelse til yderligere drift, ligesom der skal udarbejdes en forretningsplan og iværksættes en større markedsføringsindsats. Det vurderes, at det vil kræve en kapitaltilførelse på 1-2 mio.kr. D. Wellness-afdelingen overgår til professionel aktør GIC Wellness ApS kunne i såfald overdrages til en professionel organisation, og der udarbejdes forretningsplan og markedsføringsplan i samarbejde med den nye ejer/hovedaktionær. Driftsansvaret for GIC Wellness aktiviteter lægges i hænderne på en økonomisk stærk aktør, som vil tilføre flere aktiviteter. Kommunens kautionsrisiko reduceres til Djurslands bank med garantien på kr. 547.000 og lån på kr. 1.480.000, eller i alt kr. 2.027.000. Det er vanskeligt at vurdere, om der kan findes en sådan aktør pga. den økonomiske situation i samfundet generelt. 9
Det vurderes samtidig, at en professionel aktør vil finde det nødvendigt, at indgå aftale om drift af samtlige aktiviteter i GIC (haller, svømmehal og wellness). Dette vil i givet fald foregå, på mere kommercielle vilkår. JKS/23. januar 2009 10