RIBE BYKERNE Riberhus LOKALPLAN NR. 01.09
INDHOLD: Side Indledning... l Fremlæggelse og vedtagelse... l Redegørelse: 1. Lokalplanens formål og indhold... 2 2. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området... 3 3. Lokalplanens retsvirkninger... 6 Lokalplanens bestemmelser: l. Lokalplanens formål... 8 2. Område og zonestatus... 8 3. Områdets anvendelse... 9 4. Udstykninger... 9 5. Vej - og stiforhold... 9 6. Spor- og ledningsanlæg... 10 7. Bebyggelsens omfang og placering 10 8. Bebyggelsens ydre fremtræden... 11 9. Ubebyggede arealer... 12 10. Servitutter... 12 11. Tilladelser eller dispensationer 13 12. Vedtagelsespåtegning... 13 Kortbilag: 1. Oversigtskort... l : 4.000 2. Ekst. forhold (feb. 1990). l : 500 3. Reguleringsplan... l : 500 4. Illustrationsplan... l : 500 5. Facader... l : 250 6. Isometri Tillæg nr. 14 til kommuneplan 1984-1991.
INDLEDNING: Dette hæfte indeholder en lokalplan for omdannelse af plejehjemmet Riberhus, Set. Nicolaj Gade 18 i Ribe, til ældreboliger. Kommunen skal efter lov om kommuneplanlægning lade udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen er det retslige grundlag for at kunne iværksætte anlægs-, bygge- og beplantningsarbejder m.v. Det er således lokalplanen, der skal sikre overensstemmelse med kommunens overordnede og øvrige planlægning. Pligten til at udarbejde lokalplaner er med til at sikre borgernes kendskab til planlægningen. Den følgende redegørelse (på de grå sider) beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Efter redegørelsen følger de retsgyldige lokalplanbestemmelser. FREMLÆGGELSE OG VED- TAGELSE : Lokalplanforslaget er vedtaget ved l. behandlingen i byrådet den 17. maj 1990 og var offentligt fremlagt fra den 22. maj 1990 til den 17. juli 1990. Lokalplanen er vedtaget af byrådet ved 2. behandlingen den 13. august 1990.
REDEGØRELSE TIL LOKALPLAN NR. 01.09 for ældreboliger i Riberhus. 1. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD: 1.1 Lokalplanens formål er at give mulighed for i forbindelse med funktionsændringen fra plejehjem til ældreboliger at udvide og ombygge plejehjemmet Riberhus. Lokalplanen skal sikre, at denne udvidelse og ombygning sker på en hensynsfuld måde i forhold til det omkringliggende parkområde og den historiske bykerne. De påtænkte bygningsændringer omfatter en indvendig ombygning af det eksisterende plejehjem samt en udvidelse. Der etableres 21 boliger mod 21 værelser før. Eksisterende bygning udgør Tilbygningen udgør I alt (274 m 2 nedrives) 666 m 2 920 m 2 1.586 m 2 Grundareal før: (Matr. nr. 518 a, ind. 73 m 2 vej) 975 m 2 Grundareal efter: (Matr. nr. 518 a og del af 518 e) 1.155 m 2 Bebyggelsesprocent (B%) før 96 % Bebyggelsesprocent (B%) efter 137 % Den eksisterende værelsesfløj mod sydvest bygget 1963 nedrives. Ombygningen af Riberhus sker efter reglerne i ældreboligloven.
2. LOKALPLANENS FORHOLD TIL DEN ØVRIGE PLAN- LÆGNING FOR OMRÅDET: 2.1 Forholdet til kommuneplanen for Ribe kommune: Kommuneplanens hovedstrukturdel anfører om udviklingen i planperioden: Kommunens ældre plejehjem ("Karstensminde", "Riberhus", "Ved Åen" og "Dagmargården") er ikke fuldt tidssvarende. Samtidigt forventes et stigende behov for plejehjemspladser. Byrådet påregner derfor i planperioden at iværksætte renoveringer og om-/ tilbygninger for disse plejehjem under hensyntagen til 1) hjemmets funktion (både under og efter renoveringen) og 2) den forventede udvikling på plejehjemsområdet. Kommuneplanens rammedel fastlægger følgende med relation til piejehjemsbyggeriet: Området, hvori plejehjemmet er beliggende, er udlagt til "centerformål", blandet bolig og erhverv, herunder offentlige formål. Max. B% for delområdet (rækken af ejendomme fra stationen til hovedgaden): 55 %. Delområdet har i dag en B% på: 34 %. Lokalplanen giver mulighed for at bygge op til en B% på 140 på plejehjemsgrunden (1.617 m 2 ). Udnyttes denne rummelighed, stiger B%*en i kommuneplanens delområde til 37,8 %. Opholdsarealet på egen grund skal som hovedregel udgøre 15% af grundarealet. I det aktuelle projekt udgør udenomsarealerne 22%,
Hertil kommer at parken sydvest for bygningen i praksis vil fungere som opholdsareal, idet der ikke bliver synlig adskillelse i skel. Udbygningen af udenomsarealerne mod sydvest overskrider kommuneplanens grænse for delområdet og byzonegrænsen. Lokalplanen er således hvad angår det sidstnævnte forhold ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, indsat bag i dette hæfte. 2.2 Forholdet til kommuneplanloven og bygningsreglementet : Med lokalplanen bortfalder følgende bestemmelser: A. Kommuneplanlovens 42, der foreskriver max. 40% som bebyggelsesprocent for offentlige formål. B%'en for det aktuelle projekt bliver 140%. B. Kommuneplanlovens 43, hvorefter ingen del af en bygnings ydervægge eller tag må være hævet mere end 8,5 m over det omgivende terræn. Bygningerne bliver 11-12 m høje. C. Bygningsreglementets (BR 82) kap. 3.1.2, stk. 2 C og kap. 3.1.3, stk. 3 om højdeforhold, samt kap. 3.2.3, stk. l om afstand til skel.
Såfremt forholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan gælder bygningsreglementets og kommuneplanlovens almindelige bestemmelser. 2.3 Zonestatus: Lokalplanområdets nordligste del er beliggende og forbliver i byzone. Den sydligste del er beliggende i landzone (se kortbilag 2) og overføres ved bekendtgørelsen af denne lokalplans endelige vedtagelse til byzone. 2.4 Vej-, sti- og parkeringsforhold: Tilkørsel til parkeringspladserne vest for bygningen sker ad den i matriklen udlagte indkørsel fra Set. Nicolaj Gade, d.v.s. over biografens forplads. Herudover forudsættes parkeringspladserne på gasværksgrunden og ved kommunekontoret brugt til personale, beboere og besøgende. Den offentlige stiforbindelse fra Set. Nicolaj Gade til Dagmarsgade bibeholdes uændret. 2.5 Friarealforhold: Det offentlige parkanlæg sydvest for tilbygningen bevares, men reduceres op mod bygningen, idet der her indrettes opholdsareal for ældreboligerne. Der etableres ikke synligt skel eller hegn mellem dette opholdsareal og parken.
2.6 Forsynings forhold: Varmeforsyning sker ved tilslutning til Ribe Fjernvarmecentrals ledningsnet. I områder for kollektiv varmeforsyning er nedlagt forbud mod el-varme for ny bebyggelse. El-forsyning sker ved tilslutning i grundskel til Ribe kommunale Værkers ledningsnet. De på kortbilag 2 viste el-ledninger skal flyttes eller sikres på anden måde. Vandforsyning sker ved tilslutning til Ribe kommunale Værkers ledningsnet. Antenneforsyning sker ved tilslutning til Ribe bykernes Antenneforenings ledningsnet. Spildevand, Lokalplanområdet er omfattet af Ribe kommunes 21-spildevandsplan. Kloaktilslutning sker til ledningsnet forbundet til Ribe Centralrenseanlæg. 2.7 Ejerforhold. Grunden / matr. nr. 518 a og del af matr. nr. 518 e, i alt 1.155 m 2, ejes af Ribe kommune. Matr. nr. 518 d ejes af Ribe Turistforening. 3. LOKALPLANENS RETS- 3.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og VIRKNINGER: offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
3.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 3.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer karakteren af det område, der søges fastholdt eller skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 3.4 Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Der er på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse ikke indenfor lokalplanområdet tinglyst servitutter, der er i strid med lokalplanen. Servitutter, som efter lokalplanens udarbejdelse ikke længere er relevante, søges aflyst i forbindelse med lokalplanens vedtagelse. Servitutoversigt kan rekvireres på teknisk forvaltning. 3.5 Ribe byråd har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan.
8 RIBE KOMMUNE RIBE BYKERNE LOKALPLAN NR. 01.09. for ældreboliger i Riberhus. I henhold til kommuneplanloven (lovbekendtgørelse nr. 918 af 22. december 1989 og lov nr. 270 af 2. maj 1990) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1. LOKALPLANENS FORMÅL: Formålet med planen er: 1.1 At give mulighed for udvidelse og ombygning af det eksisterende plejehjem til ældreboliger m.v. 1.2 At sikre at udbygningen sker på en hensynsfuld måde i forhold til det omkringliggende parkområde og den nuværende bebyggelse langs Set. Nicolaj Gade. 2. OMRADE OG ZONE- STATUS : 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter følgende matr. nre.: 518 a, del af 518 e og del af 518 d, alle Ribe Bygrunde, vejarealer samt alle parceller, der efter den 3. maj 1990 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres de på kortbilag nr. 2 med lodret skravering viste arealer fra landzone til byzone.
3. OMRÅDETS ANVEN- DELSE: 3.1 Området udlægges til offentlige formål og må kun anvendes til ældreboliger, plejehjem, offentlig og privat service så som kontorer, klinikker og lignende eller andre institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området samt park og lignende rekreative anlæg. 3.2 Lokalplanområdet opdeles i delområde I - bebyggelsesområde og delområde II - parkområde. 4. UDSTYKNINGER: 4.1 Den del af matr. nr. 518 e, der er beliggende inden for delområde I, skal sammenlægges med matr. nr. 518 a. 5. VEJ- OG STI- FORHOLD : 5.1 Vejadgang til delområde I skal foregå ad vejen A-B og C-D som vist på kortbilag nr. 3.* 5.2 Der udlægges stier som vist på kortbilag nr. 3. Stierne a-b og c-d udlægges i 5 m's bredde. ** Stien d-e udlægges i dens nuværende bredde. Der er den 16. februar 1949 tinglyst en 5 m bred privat fællesvej på matr. nr. 518 a, 518 e og 518 d. Vejen, der er vist på kortbilag nr. 2, anvendes som del af forplads og sti ved biografen. Der er ingen aktuelle planer om at anlægge stien c-d. Bestemmelsen er alene udtryk for en arealreservation til en fremtidig sti langs Ribe Å.
10 5.3 Der udlægges 3 parkeringspladser mellem biografen og byggefeltet, som vist på kortbilag nr. 3. 6. SPOR- OG LEDNINGS- 6.1 Elledninger, herunder ledninger til ANLÆG: vejbelysning, må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 6.2 De afløbs- og forsyningsledninger, der er henlagt indenfor lokalplanområdet, må kun røres med de respektive ledningsejeres tilladelse.* 7. BEBYGGELSENS OM- FANG OG PLACERING: Delområde I: 7.1 Indenfor det på kortbilag nr. 3 viste byggefelt kan opføres en bebyggelse med et etageareal på højst 1.617 m.** Riberhus kan ombygges til ældreboliger m.v. 7.2 De lave bygninger mellem Riberhus og parken kan nedrives og erstattes af en ny bebyggelse i 2 1/2 og 3 etager, som vist på kortbilag nr. 4, 5 og 6. 7.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der er større end 12 m målt fra terræn. Der er den 4. januar 1966 tinglyst deklaration vedr. kloakledning, som vist på kortbilag nr. 2. Se redegøreisens pkt. 2.1.
11 7.4 Den nye bebyggelse skal placeres som vist på illustrationsplanen, kortbilag nr. 4. Delområde II: 7.5 Området skal friholdes for bebyggelse, Der kan dog opføres mindre bygninger og foretages anlæg, som er nødvendige for områdets anvendelse som park samt dennes drift og vedligeholdelse. 8. BEBYGGELSENS YDRE 8.1 Der må kun foretages mindre facade- FREMTRÆDEN: ændringer på Riberhus. 8.2 Ny bebyggelse skal i princippet opføres med et facadeudtryk som vist på kortbilag nr. 5. Murværk i facader og gavle skal fremstå som røde teglsten og farvede pudsede flader. 8.3 Tagdækning på Riberhus og tilbygning skal være med røde vingeteglsten. 8.4 Tagenes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 45 og 50. Tag på bygning mellem Riberhus og bygningen beliggende ud mod parken må dog have en vinkel med det vandrette plan på 30. 8.5 Ingen form for reklamering og skiltning må finde sted ud over almindelig angivelse af navn og husnummer. 8.6 Affaldspladser, skarnkasser og lignende skal afskærmes.
12 8.7 Der må ikke opsættes antenner, antennemaster eller lignende. 9. UBEBYGGEDE AREA- LER: 9.1 Der udlægges som vist på kortbilag nr. 3 et opholdsareal for ældreboligerne. Der må ikke etableres synlige skel og hegn mellem opholdsarealet og parken. 9.2 Trærækken langs gasværksstien og de øvrige på kortbilag 3 viste træer må kun ændres i forbindelse med den nødvendige vedligeholdelse. 9.3 Belysning langs stier, ved parkeringsplads og udendørs opholdsarealer skal udføres med parklamper. 9.4 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et udseende, så de naturligt passer ind i parkens helhed. 10. SERVITUTTER: 10.1 Der er ikke i lokalplanområdet tinglyst servitutter, der er i strid med lokalplanen. Servitutter, som efter lokalplanens udarbejdelse ikke længere er relevante, søges aflyst i forbindelse med lokalplanens vedtagelse.* Servitutoversigt kan rekvireres på teknisk forvaltning.
13 11. TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER: 11.1 Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 26, stk. 1). Fundet skal straks anmeldes til Den Antikvariske Samling i Ribe. 12. VEDTAGELSESPATEG- Således vedtaget af Ribe byråd ved 1. be- NING: handlingen den 17. maj 1990. Jens Christensen borgmester Jørgen Clausen kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om kommuneplaner vedtages foranstående lokalplan endeligt. Ribe byråd, den 13. august 1990. Jens Christensen borgmester Jørgen Clausen kommunaldirektør Lokalplanen begæres tinglyst som servitut med påtaleret for Ribe kommune på de i 2.1 nævnte matr. nre.
ISOMETRI LOKALPLAN 01.09 KORTBILAG NR. 6
TILLÆG NR. 14 TIL KOMMUNEPLAN 1984-1991 for Riberhus. I henhold til 14 i lov af 26. juni 1975 om kommuneplanlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for indholdet af lokalplaner, som tilvejebringes for området vist på kortbilaget til dette tillæg (kortbilag nr. 01.2, ajourført den 3. maj 1990). Kortbilaget erstatter det hidtil gældende ifølge kommuneplanen 1984-1991 for Ribe kommune. Bestemmelserne er de hidtil gældende.