Danskerne har en samlet nettoformue på mia. kr.

Transkript

1 Kortlægning af de danske husholdningers formuer og gæld Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. I de seneste år har det i stigende grad vakt bekymring, at de danske husholdninger har en høj bruttogæld. Set i et internationalt perspektiv er det imidlertid en naturlig konsekvens af bl.a. store danske pensionsformuer, et veludviklet realkreditsystem, velpolstrede virksomheder og lav offentlig nettogæld. Danskernes samlede bruttogæld er i dag på 2.7 mia. kr., men sammenholdt med en bruttoformue på 7. mia. kr., lander den samlede nettoformue på 4.3 mia. kr. Ser man på tallene i et historisk perspektiv, har nettoformuen aldrig været større i bunden af en lavkonjunktur. af stud.polit Jeppe Druedahl & chefanalytiker Frederik I. Pedersen 21. maj 212 Analysens hovedkonklusioner De danske husholdninger har en bruttogæld på over 3 pct. af deres disponible indkomst, hvilket internationalt set er den højeste bruttogældskvote. Bruttogælden er i dag på 2.7 mia. kr. De danske husholdningers nettoformuer er dog på godt 5 pct. af deres disponible indkomst, hvilket er gennemsnitligt internationalt set. Danskernes nettoformue er i dag på 4.3 mia. kr. Over de sidste 15 år har nettoformuen udviklet sig mere gunstigt i Danmark end i de lande, vi normalt sammenligner os med. Et veludviklet realkreditsystem, et højt rentefradrag, velpolstrede virksomheder, store pensionsformuer og holdbare offentlige finanser er afgørende forklarende faktorer for balanceopbygningen i husholdningssektoren. Formuekvoten (uden pension) ligger over sit historiske gennemsnit, mens forbrugskvoten ligger omtrent på sit historiske gennemsnit. Det tyder på, at husholdningerne ikke har brug for en længere periode med gældsnedbringelse og lavt privatforbrug. Kontakt Chefanalytiker Frederik I. Pedersen Tlf Mobil Mail: fip@ae.df Kommunikationschef Janus Breck Tlf Mobil Mail: jb@ae.dk Arbejderbevægelsens Erhvervsråd Reventlowsgade 14, 1 sal København V

2 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. Husholdningernes gæld er stor, men formuerne er større Debatten om de danske husholdningers formue- og gældssituation tager typisk afsæt i, at de danske husholdninger har verdens største bruttogæld. Bruttogælden udgøres af alle forbrugs- og boliglån og opgøres før modregning af både finansielle aktiver (aktier, obligationer, indestående i banker mv.) og fysiske aktiver (bolig, båd, bil mv.). Figur 1 viser, at de danske husholdningers bruttogæld i 21 krøb over 3 pct. af deres disponible indkomst. Det er knap dobbelt så meget som eksempelvis de svenske husholdninger. I kroner og ører er de danske husholdningers bruttogæld knap 2.7 mia. kr. Figur 1. Bruttogælden i pct. af den disponible indkomst i ITA BEL FRA TYS ØST FIN JAP USA SPA POR CAN UK SVE AUS NOR HOL DNK Anm.: For Tyskland 29. Se boks 1. Kilde: AE pba. af Nationalbanken og OECD. En høj gældskvote kan have afgørende negativ betydning for den enkelte husholdnings økonomiske velbefindende, da renter og afdrag skal betales til tiden uanset ændringer i ens indkomstsituation. Er gælden høj, er der således en større fare for, at eksempelvis pludselig arbejdsløshed resulterer i personlig konkurs. En høj gældskvote gør også, at husholdningerne er mere følsomme over for renteudsving og prisfald på boliger og aktier, der hurtigere fører til teknisk insolvens. For hele samfundsøkonomien kan en høj gældskvote føre til større udsving i det private forbrug, og i den nuværende situation kan den medvirke til, at det private forbrug fastholdes på et lavt niveau, og at det derfor er svært at få sat gang i økonomiens hjul igen. Selvom de danske husholdninger har en stor bruttogæld, viser figur 2A, at de danske husholdningers restancer på boliglån og husleje ligger i bund internationalt set. Kun i Sverige og Tyskland er restancerne mindre. Figur 2B viser, at antallet af tvangsauktioner og restancerne på realkreditlån steg i perioden 27-21, men herefter faldt igen i 211. Historisk er tvangsauktionsmængden og restanceniveauet forholdsvis lavt. I 211 var der ca. 3. tvangsauktioner, mens der i begyndelsen af 199 erne var over 1. om året. Kun knap,5 pct. af realkreditudlånet var i restance i 211, hvilket er en femtedel af restanceniveauet i begyndelsen af 199 erne. 2

3 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. Figur 2A. Restancer på boliglån og husleje Figur 2B. Tvangsauktioner og restancer i DK 7 7 Antal 12. 3, , , 1,5 1, ,5 TYS SVE DNK HOL ITA BEL ØST FIN NOR POR UK SPA FRA , Tvangsauktioner (vs) Restancer på realkreditlån (hs) Anm.: Tal er for 21. Kilde: AE pba. EUROSTAT. Anm.: Restancerne er opgjort som den procentandel af ydelsen, der ikke er betalt 3½ måned efter terminen. Kilde: AE pba. DST og RKR. Boks 1. Datagrundlag og -problemer Husholdningssektoren består nationalregnskabsteknisk set hovedsagligt af lønmodtagere, pensionister osv., men også både personligt ejede virksomheder (herunder mange landmænd) og non-profit selskaber (typisk af kulturel eller religiøs karakter) indgår. I Danmark har vi mulighed for at underopdele husholdningernes lån i pengeinstitutter og realkreditinstitutter i udlån til hhv. lønmodtagere, pensionister mv. på den ene side og personligt ejede virksomheder på den anden. Tallene går kun tilbage til år 2, men de personligt ejede virksomheders andel har ligget forholdsvist fast på ca. 21 procent af det samlede udlån. Som bruges husholdningernes disponible bruttoindkomst før korrektion for ændringer i nettoformuen i pensionskasserne. En korrektion for ændringer i nettoformuen i pensionskasser ville omfatte forskellen mellem de indbetalte nettobidrag til pensionsordninger (inklusiv afkast af pensionsreserverne) og de udbetalte pensioner minus den udregnede realrenteafgift). Da de danske pensionsformuer er store, må det derfor sluttes, at den danske gældsbyrde relativt set overvurderes i figur 1, når denne korrektion ikke laves, men det har ikke været muligt at indsamle internationalt sammenlignelige korrigerede data. Korrektionen har de sidste 1 år i gennemsnit opjusteret de danske husholdningers disponible indkomster med 9,4 procent, hvilket reducer bruttogældskvoten med knap 3 pct. point. Data er enten hentet direkte fra OECD eller er baseret på et internationalt datasæt indsamlet af Nationalbanken og beskrevet i Husholdningernes balancer og gæld et internationalt landestudie, Nationalbanken, Kvartalsoversigten, 4. kvartal 211, del 2. Gennemsnitlig nettoformue Der ses typisk på bruttogældskvoten, fordi den er forholdsvis let at opgøre og sammenligne på tværs af landegrænser. Økonomisk set er det dog hovedsageligt nettogælden/nettoformuen, der er afgørende. Det er ikke nødvendigvis et problem at have en høj gæld, hvis du samtidig har mange værdifulde aktiver. Figur 3 viser nettoformue, hvor der ud over bruttogælden tages højde for værdien af finansielle aktier (herunder pensionsopsparingen) og boligformuen. Heraf ses det, at de danske husholdningers nettoformue er ca. 5 gange deres disponible indkomst, hvilket er meget tæt på Sverige. Og det er eksempelvis højere end Tyskland, selvom de tyske husholdningers bruttogæld kun er en tredjedel af den danske, hvilket skyldes, at både de danske pensions- og boligformuer er betydeligt større end de tyske. De danske husholdningers bruttoformue er i alt er på ca. 7. mia. kr. fordelt på boliger (2.8 mia. kr.), aktier (1. mia. kr.), pensioner (2.5 mia. kr.) og andre aktiver (7 mia. kr.). Da de danske husholdningers bruttogæld som nævnt ovenfor er knap 2.7 mia. kr., giver det en nettoformue på godt 4.3 mia. kr. 3

4 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. Figur 3. Nettoformuen i pct. af den disponible indkomst i NOR FIN USA POR ØST TYS SVE DNK CAN AUS JAP HOL FRA ITA UK BEL SPA Anm.: For Tyskland og Canada estimeret pba. af 29 data. Se boks 1. Kilde: AE pba. af Nationalbanken og OECD. Der er dog en række alvorlige problemer med opgørelsen af nettoformuen. For det første er det problematisk at indregne hele pensionsformuen, da vi kun burde tage højde for dens værdi efter skat. I Danmark betales der eksempelvis først indkomstskat i forbindelse med udbetalingen, hvilket sænker værdien efter skat typisk antages værdien efter skat at være ca. 5 procent. Problemet er dog, at det afgørende er skatten på udbetalingstidspunktet, og at selv en international sammenligning af skattesatserne i dag derfor ikke er tilstrækkelig. Samlet vil en korrektion for skat af pensionsformuen reducere de danske nettoformuer både absolut og sandsynligvis også relativt til andre lande. Ydermere burde der også tages højde for modregning i og forskelle i ikkeforsikringsmæssige offentlige pensioner. For det andet er boligformuen opgjort som værdien af boliger, der fysisk set ligger i landet. Dvs. at en feriebolig i eksempelvis Spanien ejet af en dansker optræder som formue for de spanske husholdninger og ikke for de danske. Herved overvurderes de spanske husholdningers boligformue, mens bl.a. de danske husholdningers boligformue undervurderes. For det tredje er der store skattemæssige forskelle i forbindelse med gæld på tværs af lande, hvor det høje danske rentefradrag alt andet lige gør så vel høj brutto- som nettogæld mere fordelagtig. For det fjerde kan afgrænsningen mellem husholdningssektoren og virksomhedssektoren være lidt flydende, og ejerskabsstrukturen på boligmarkedet kan have stor betydning. Hvis en virksomhed i et land bygger boliger og lejer dem ud, påvirker det ikke gælden i husholdningssektoren. Hvis en virksomhed i et andet land bygger tilsvarende boliger, men sælger dem til husholdninger, som optager gæld for at købe dem, stiger gælden kraftigt. At økonomien skulle være betydelig mere ustabil i den anden situation er langt fra oplagt. Det betyder, at man skal være meget påpasselig med brugen af internationale sammenligninger på dette område. Figur 4 viser, at de danske ikke-finansielle virksomheders bruttoopsparing i pct. af husholdningernes disponible indkomst har været meget stor i Danmark i perioden 4

5 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr Det vidner om betydelige finansielle aktiver og velpolstrede virksomheder. Internationalt set er der en klar positiv sammenhæng mellem disse og husholdningernes bruttogæld. Baggrunden for dette kan være, at det er husholdningerne som i sidste ende ejer virksomhederne, og hvis der er en stor opsparing i virksomhederne, kan husholdningerne lettere leve med en høj bruttogæld. Figur 4. Virksomhedernes opsparing og husholdningernes bruttogæld i DNK NOR HOL POR USA ITA FRA SPA TYS UK ØST BEL SVE JAP FIN Virksomhedernes opsparing i pct. af husholdningernes disp. indkomst 95-1 Anm.: Det er ikke muligt i et bredt internationalt perspektiv at lave en egentlig beholdningsopgørelse for de ikke-finansielle virksomheders aktiver og passiver, og det bliver kun endnu mere kompliceret, hvis de finansielle virksomheder inddrages. Kilde: AE pba. af Nationalbanken og OECD. Den samlede effekt af disse problemer med opgørelsen af nettoformuen kan ikke let kvantificeres. Men i sidste ende sætter de pæne danske nettoformuer et alvorligt spørgsmålstegn ved konklusionen om, at de danske husholdningers gældssituation er særlig alvorlig set i et internationalt perspektiv. Den høje bruttogæld kan i høj grad forklares I en vurdering af de danske husholdningers gældssituation er det også vigtigt at se på hvilken gældstype, der er tale om. Der findes ikke nogen gode internationale sammenligninger af de renter, som husholdningerne låner til, men man må forvente, at renten på boliglån altid er lavere end renten på forbrugslån mv., da disse ikke optages med samme grad af sikkerhedsstillelse. Figur 5 viser, at boliggælden i pct. af husholdningernes samlede bruttogæld ifølge ECB kun ligger højere i Holland end i Danmark. Da boliggæld er billig gæld, burde den vægtes lavere end traditionel forbrugsgæld, hvilket ville mindske de danske husholdningers bruttogældskvote. 5

6 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. Figur 5. Boliggælden i pct. af den samlede bruttogæld i ØST ITA CAN TYS FIN USA SPA FRA BEL SVE POR UK DNK HOL Anm.: Boliggæld udgøres her både af realkreditlån og lån i pengeinstitutter til boligformål. Kilde: AE pba. af ECB, FED og Statistics Canada. Den høje danske boliggæld kan bl.a. forklares med vores veludviklede danske realkreditsystem, som gør det let og billigt både at låne til køb af bolig og belåne en bolig, der allerede ejes. Et velfungerende realkreditmarked gør husholdningernes boligaktiver mere likvide, hvilket betyder, at ændringer i belåningsgraden i højere kan bruges til at udjævne indkomstudsving og derfor mindske faren ved at have en høj bruttogæld. Internationalt set viser figur 6, at der er en tæt sammenhæng mellem IMF s Realkreditindeks (opgjort i 28), der måler, hvor udviklet et lands realkreditsystem er, og husholdningernes bruttogældskvote. Det ses, at IMF vurderer, at kun det amerikanske realkreditsystem er mere udviklet end det danske. Figur 6. Realkreditindeks og bruttogæld i DNK JAP BEL FRA TYS ØST HOL SPA ITA UK CAN FIN POR NOR AUS SVE USA ,,2,4,6,8 1, Anm.: Se boks 1. Kilde: AE pba. af Nationalbanken, IMF og OECD. Realkreditindeks 6

7 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. Figur 7 viser, at der internationalt set også er en tæt sammenhæng mellem pensionsformuen og bruttogældskvoten. De danske pensionsformuer er de næststørste internationalt set og overgås kun af Holland. Det gør, at de danske husholdninger eksempelvis ikke i så høj grad behøver basere sig på at have en stor friværdi, når de skal pensioneres. Det skal bemærkes, at effekten godt kan være indirekte i den forstand, at de danske husholdninger ikke er bevidste om den præcise størrelse af dens pensionsformue, men at de modsat i mange andre lande til gengæld ikke bekymrer sig om, at de skal spare op til alderdommen på anden måde. Figur 7. Pensionsformue og bruttogæld i DNK 3 25 HOL NOR POR SPA FIN TYS ØST FRA ITA BEL SVE USA JAP AUS CAN UK Pensionsformue i pct. af disponobel indkomst Kilde: Anm.: Se figur 1. Anm.: AE pba. af Nationalbanken og OECD. Samlet set har vi altså fire afgørende forklaringer på, hvorfor de danske husholdningers bruttogæld er så høj. Den danske bruttogæld er billig boliggæld. Det danske realkreditsystem er veludviklet. Det høje danske rentefradrag gør bruttogæld fordelagtig. De danske pensionsformuer er høje. De danske virksomheder lader til at være velpolstrede. Herudover kan det nævnes, at der internationalt set er en forholdsvis tæt negativ sammenhæng mellem den offentlige nettogæld og bruttogældskvoten i husholdningerne. Stor offentlig nettogæld vidner om uholdbare offentlige finanser og derfor udsigt til fremtidig stigende skatter og faldende overførselsindkomster (herunder offentlige pensioner) og forringelser i servicen. Risikoen for sådanne ændringer kan få husholdningerne til at nedbringe deres gæld i dag. Den danske offentlige nettogæld er meget lav i forhold til andre lande, hvilket altså også kan være med til at forklare den høje bruttogældskvote i husholdningerne. Endelig kan et højt dansk offentligt forbrug og stort socialt sikkerhedsnet samt en lav langsigtet arbejdsløshed også bidrage til øget risikomulighed og -villighed i husholdningerne, resulterende i en højere bruttogældskvote. Boks 2 ser på sammenhængen mellem bruttogælden og en række af de nævnte 7

8 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. forklaringsfaktorer. Der er intet, der tyder på, at den danske bruttogældskvote er ekstraordinær høj i dag, sammenlignet med tidligere. Boks 2. Regressionsanalyse af bruttogælden Samlet trækker en række afgørende faktorer altså i retning af, at de danske husholdningers bruttogæld ikke er så stor en outlier internationalt set, som figur 1 umiddelbart vidnede om. Alle disse sammenhænge ser ud til at være nogenlunde robuste over tid. Da det kun har været muligt at skaffe data for 17 lande over en forholdsvis kort periode fra , hvor de forklarende variable svinger forholdsvist lidt, er det svært at lave en egentlig statistisk analyse. En simpel regression af bruttogældskvoten på pensionsformuen, den offentlige nettogæld i pct. af BNP, det offentlige forbrug i pct. af BNP, den langsigtede arbejdsløshed og IMF s realkreditindeks i hhv og 21, og uden hensynstagen til den statistiske signifikans, viser, at den uforklarede del af den danske bruttogæld i begge år ligger på ca. 4 pct. af den disponible indkomst1. Det viser figur 8. Figur 8. Residualer fra regressionsanalyse i hhv og 21 Residual 21 Residual POR DNK HOL ØST AUS ITA NOR FRA BEL CAN SVE USA FIN UK SPA TYS JAP AE pba. af Nationalbanken, EU, IMF og OECD. Residual 1995 Dette resultat kan forklares med, at det er de samme ikke-kvantificerbare forhold, som trækker den danske bruttogældskvote ekstraordinært op i både 1995 og 21. Hvis det vurderes, at den danske bruttogældskvote er ekstraordinær høj i dag, følger det derfor, at problemet ikke er nyt, men tværtimod også fandtes i midten af 199 erne. Der er altså ikke sket en forværring. Ser vi på udviklingen i den finansielle nettoformue i lande, som vi normalt sammenligner os med, relativt til Danmark, så viser figur 9, at det kun er de svenske husholdninger, som har øget deres nettoformue mere i procent af den disponible indkomst end de danske. Vi ser desuden, at dette er sket oven på de store fald i de danske boligpriser, som har haft en afgørende negativ betydning de seneste år, mens boligpriserne er steget i Sverige, hvilket har trukket den modsatte vej. 1 Det samme gælder for alle årene imellem. 8

9 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. Figur 9. Nettoformuen over tid i udvalgte lande relativt til Danmark DK= DK= Finland Tyskland Holland Sverige Storbritannien Anm.: Se boks 1. Norge ikke med grundet datamangel før 22. Kilde: AE pba. af Nationalbanken og OECD. Formuekvote og forbrugskvote En mere detaljeret historisk analyse af de danske husholdningers formue- og gældssituation muliggøres af en række lange kvartalstidsserier begyndende i 1973, som Nationalbanken har opstillet. Figur 1A og 1B viser udviklingen i forbrugs- og nettoformuekvoten hhv. helt uden pension og med en antaget efter skat-værdi på 5 procent. Det ses, at nettoformuen helt uden pension målt som andel af den disponible indkomst er på 23 procent. Dette er dog næsten en halvering siden begyndelsen af 27. Historisk set er det dog højere end alle kvartaler på nær perioden Medtager vi 5 procent af pensionsformuen, kravler nettoformuen op på 375 pct. af den disponible indkomst, hvilket historisk set er meget højt. Figur 1A. Forbrugskvote og formuekvote Figur 1B. uden pension Nettoformue (5 pct. af pension) Forbrugskvote (hs) (årligt gennemsnit) Anm.: Tal til og med 3. kvartal 211. Kilde: AE pba. Nationalbanken og DST Nettoformue (uden pension) Forbrugskvote (hs) (årligt gennemsnit) Anm.: Tal til og med 3. kvartal 211. Kilde: AE pba. Nationalbanken og DST. Det ses også af figuren, at der er en stor grad af samvariation i forbrugskvoten og nettoformuekvoten uden pension, og at graden af samvariation ikke øges ved at medtage pensionsformuen i nettoformuekvoten. Det viser, at pensionsformuen ikke har den store betydning for konjunkturelle udsving i forbru- 9

10 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. get. Enten fordi husholdningerne ikke kender deres pensionsformue, eller fordi pensionsformuen først skal bruges i en forholdsvis fjern fremtid. Fokuserer vi på figur 1B, ser vi, at de store stigninger på bolig- og aktiemarkedet op til krisen i 27, der øgede nettoformuekvoten kraftigt, ikke slog helt så voldsomt ud i forbrugskvoten, som man historisk kunne forvente. Historisk har det typisk været sådan, at forbrugskvoten har vist kraftigere svingninger end formuekvoten, mens det i den seneste periode har været omvendt. Formuekvoten har i gennemsnit ligget på knap 2 pct. af den disponible indkomst, mens forbrugskvoten har ligget på 1 pct. I de seneste tal for 3. kvartal 211 lå forbrugskvoten på 99 pct., altså på sit historiske gennemsnit, mens formuekvoten lå på 234 pct., altså betydeligt over sit historiske gennemsnit. Samlet set tyder det ikke på, at husholdningerne har brug for en længere periode med gældsnedbringelse, øget opsparing og derfor en svag udvikling i det private forbrug. Dog kan enkelte gruppers tekniske insolvens have en stor betydning for det private forbrug, hvis deres forbrugskvote er høj. Ydermere kan fortsat faldende boligpriser presse formuekvoten yderligere ned og dermed lægge et nedadgående pres på forbrugskvoten. Måske kan alene forventninger om fremtidige boligprisfald skabe en sådan effekt. Øget følsomhed Den forudgående analyse viser, at de danske husholdningers nettoformuer både internationalt og historisk ligger på et højt niveau, som ikke fører til nogen alvorlig bekymring. Samtidig har vi dog også bemærket en betydelig balanceopbygning. Figur 11 viser den procentvise effekt på nettoformuen (uden pension) af en ændring på 1 procent i hhv. boligpriserne og aktiepriserne. Figur 11. Effekten på nettoformuen af 1 % ændring i hhv. boligpris og aktiepris 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5, , Boligpriseffekt på friværdi Aktiepriseffekt på nettoformue Boligpriseffekt på nettoformue Anm.: Nettoformuen er uden pensioner. Kilde: AE pba. af Nationalbanken og DST. Grundet den store balanceopbygning ses det, at eksempelvis et fald i boligprisen på 1 procent i dag fører til et fald i friværdien på knap 2,5 pct., hvilket historisk set er meget højt. Som andel af nettoformu- 1

11 Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. en er friværdien dog aftaget, og derfor påvirker et fald på 1 procent af boligprisen nu kun nettoformuen med under 1,5 procent, hvilket historisk set ikke er unikt. Derimod udgør aktierne en større andel af nettoformuen, og derfor fører et fald på en procent i aktieprisen nu til et fald på,5 procent i nettoformuen, mens effekten kun var halvt så stor i 199 erne. Et samtidigt fald i boligpriserne og aktiepriserne giver en effekt på nettoformen på ca. 1,9 procent, hvilket er noget højere end det historiske gennemsnit på 1,5 procent, men ikke alarmerende. Faren er begrænset Samlet set er de danske husholdningers høje bruttogældskvote ikke faretruende. Et veludviklet realkreditsystem, et højt rentefradrag, velpolstrede virksomheder, store pensionsformuer og holdbare offentlige finanser er afgørende forklarende faktorer for balanceopbygningen. Nettoformuemæssigt ligger de danske husholdninger pænt både internationalt og især historisk. Holdbarheden af de danske husholdningers gælds- og formuesituation ses også af det lave restanceniveau og de få tvangsauktioner. Der er stor usikkerhed forbundet med den internationale sammenligning, men data tyder faktisk på, at de danske husholdningers nettoformuesituation er blevet relativt forbedret de sidste 1-15 år. Eventuelle problemer kan derfor ikke være af nyere dato. Der er selvfølgelig visse risici forbundet med en høj bruttogældskvote, både hvad angår store udsving i det private forbrug, svækket finansiel stabilitet og teknisk insolvens for visse grupper. Ønsker man at bremse balanceopbygningen og nedbringe bruttogældskvoten, bliver man nødt til at gøre det dyrere at optage gæld. Eksempelvis kunne man begrænse adgangen til rentetilpasningslån og afdragsfrihed ud over en vis grad. Et mere voldsomt virkemiddel ville være at sænke rentefradraget. Nærværende analyse tyder dog på, at faren ved balanceopbygningen i de danske husholdninger er begrænset, og at de danske husholdninger trods store boligprisfald og tilbagegang på aktiemarkedet stadig er velpolstrede. 11