Danske husholdninger på dybt vand

Transkript

1 Danske husholdninger på dybt vand Resultater fra en undersøgelse blandt husholdninger Morten Skak og Gintautas Bloze Februar 2013

2 Danske husholdninger på dybt vand Resultater fra en undersøgelse blandt husholdninger Morten Skak og Gintautas Bloze Februar 2013 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi

3 Indholdsfortegnelse Forord... 4 Resumé Indledning Undersøgelsens population Dansk økonomi i sommeren Primære boliger Lån med pant i den primære bolig Boligernes markedsværdi Solvens for primære boliger Sekundære boliger De sekundære boligers markedsværdi og belåning Den samlede solvens for de primære og sekundære boliger i Danmark Husholdningernes lån, indkomst og formue Andre lånetyper Lån og indkomst Husholdningernes aktiver Husholdningernes samlede solvenssituation Husholdningernes valg af lånetyper Husholdningernes økonomiske situation Økonomisk råderum og indkomst Økonomisk hjælp mellem forældre og børn Husholdninger med betalingsproblemer Husholdninger, der ikke betaler ydelserne Husholdninger, der tager ekstraarbejde Husholdningernes økonomisk situation og solvens Hvor robuste er de insolvente husholdninger? Konsekvenserne af renteforhøjelser Udløb af afdragsfrihed Forbedringer af boligen Belåning og udlejning af sekundære boliger

4 11. Husholdningernes psykiske stressniveau Afsluttende bemærkninger Referencer Appendiks

5 Forord Denne rapport resultatet af et projekt hos Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi ved Syddansk Universitet. Den bagvedliggende spørgeskemaundersøgelse er gennemført af Danmarks Statistiks interviewservice. Der er desuden i mindre omfang anvendt registerdata fra Danmarks Statistik. Forfatterne takker for samarbejdet og den service, der er ydet fra Danmarks Statistik. Projekt har modtaget økonomisk støtte fra Realdania/Boligøkonomisk Videncenter, som også står for formidlingen af denne rapport. Forfatterne takker for den økonomiske støtte fra Realdania og det gode samarbejde med Boligøkonomisk Videncenter. Vi takker også for råd og kommentarer fra kolleger ved instituttet. Eventuelle fejl i rapporten er alene vores ansvar. Morten Skak og Gintautas Bloze 4

6 Resumé Denne rapport baserer sig på en spørgeskemaundersøgelse gennemført i sensommeren Et web-baseret spørgeskema blev sendt til 3731 personer, med efterfølgende opfølgning med interview per telefon. Ud af disse har 2386 personer responderet, svarende til 64 procent. Der er først og fremmest spurgt til husholdningernes økonomiske forhold, herunder deres låneforhold og værdien af deres boliger mv. Primær fokus i undersøgelsen har været boligejere, men andelshavere og lejere er også inddraget. Knap 90 procent af boligejerne oplyser at have lån med pant i den primære bolig, mens det kun gælder for knap halvdelen af andelshaverne. Også boligens eller andelens skønnede handelsværdi oplyses, således at forholdet mellem restgælden og boligernes værdi kan beregnes. Noget over halvdelen af ejerboligerne har god solvens, idet lånene udgør mindre end 80 procent af boligernes værdi. Omvendt er over 6 procent af ejerne teknisk insolvente, idet restgælden med pant i boligen overstiger boligens markedsværdi. Situationen er noget værre for ejerlejligheder end for parcelhuse. Andelshavere er generelt meget solvente, men blandt dem er der enkelte stærkt insolvente andelshavere. Teknisk insolvens stavnsbinder typisk boligejerne, idet et salg af boligen ikke fuldt ud kan indfri restgælden. De tidligere ejere vil derfor få en personlig gæld, som gør det svært at komme videre i livet. Mere end en fjerdedel af boligejerne har en restgæld, der overstiger 80 procent af boligens værdi. De har således ikke en friværdi i boligen, der gør dem i stand til at optage tillægslån hos et realkreditinstitut f. eks. med henblik på at forbedre boligen i form af energirenoveringer. Det vides ikke præcist, hvor mange blandt de besvarende husholdninger, der har et afdragsfrit realkreditlån, som vil udløbe indenfor de nærmeste år. Men de af dem, som har en restgæld, der overstiger 80 5

7 procent af boligens værd, kan blive udsat for betydelige stigninger i ydelserne. Det skønnes på et meget groft grundlag, at over 100 tusinde husholdninger skal have særbehandling for at komme igennem en refinansiering af lånene. Inkluderes de sekundære boliger, som typisk er sommerhuse, bliver solvensgraderne generelt bedre, da disse boliger er mindre belånte. I tilknytning til lån med pant i en bolig har respondenterne givet oplysninger om andre lån og andre aktiver. Derimod foreligger pensionsformuerne ikke belyst. Ses der bort fra disse, kan de samlede lån sættes i forhold til de samlede aktiver. For parcelhusejerne og andelshaverne forbedrer inddragelse af andre lån og aktiver solvensbilledet, mens situationen generelt forværres for lejerne. Det sidste skyldes, at en del lejere optager andre lån, som ikke placeres i værdibevarende aktiver. Undersøgelsen giver oplysninger om realkreditbelåningen af den primære bolig. I forhold til anden statistik er andelen med afdragsfrihed lidt mindre blandt husholdningerne i denne undersøgelse, og det samme gælder for andelen med variabelt forrentede lån. Der findes en tendens til, at de insolvente husholdninger i højere grad har afdragsfrie lån, og generelt er det således, at variabel rente er mere udbredt blandt husholdninger med højere indkomster. Ikke overraskende har de unge husholdninger den ringeste solvens. Husholdningerne er også spurgt om, hvor stor en stigning i de månedlige udgifter de kan klare, før udgifter og indtægter ikke længere hænger sammen. Det således angivne økonomiske råderum forøges med indkomsten og alderen, og hvis der er en samlever, mens det reduceres, hvis der er børn i husholdningen. Når der spørges til betalingsproblemer eller manglende betalinger, klarer ejerne sig bedst og lejerne værst. Insolvente husholdninger har den højeste tilbøjelighed til at have betalingsproblemer. Generelt har de insolvente husholdninger et relativt beskedent økonomisk råderum, både når insolvensen beregnes ud fra alle passiver og aktiver, og når den beregnes i relation til den primære bolig. Med udgangspunkt i den oplyste restgæld samt lånetypen med pant i den 6

8 primære bolig kan det beregnes, om ydelsesstigningerne ved en renteforhøjelse kan rummes inden for det opgivne økonomiske råderum. En rentestigning på et procentpoint vil medføre, at ca. 4½ procent af husholdningerne med lån med variabel rente ikke kan rumme det inden for rådighedsbeløbet. Andelen stiger til 9½ procent af husholdningerne, hvis renten stiger med to procentpoint. De knap 4½ procent udgør 2½ procent af ejerboligerne. Opregnet til landsplan bliver der tale om mellem 32 og 33 tusind ejerboliger, og mellem 66 og 67 tusind boliger, hvis rentestigningen bliver på to procentpoint. Blandt de husholdninger, som ikke kan klare en rentestigning på et procentpoint, er knap en femtedel insolvente, idet deres lån i boligen overstiger boligens værdi. For disse boliger er der udsigt til tab for långiverne, når renten stiger. Opregnet til landsniveau bliver antallet af boliger, som umiddelbart kan påføre realkreditinstitutterne tab ved en rentestigning på et procentpoint, knap 6 tusind eller 4 promille af alle ejerboligerne. Tallene for en to procentpoints rentestigning bliver henholdsvis godt 17 tusind og 1,3 procent af alle ejerboligerne i Danmark. De insolvente boliger er typisk de parcelhuse, som blev højt belånte, da boligpriserne var på sit højeste, og det betyder, at de sidder på en procentvis større andel af de udestående realkreditlån end de ovennævnte tal antyder. De ovennævnte 4 promille af ejerboligerne bliver således til 1½ procent af ejerboligernes restgæld. Ved en to procentpoints stigning af renten vil 4½ procent af ejerboligernes samlede restgæld være udsat for tab. Et egentligt rentechok i form af en rentestigning på 5 procentpoint bringer en tredjedel af husejerne med variabel rente i økonomisk uføre svarende til knap 17 procent af alle husejere, eller et sted mellem 200 og 225 tusind ejerboliger på landsplan. Heraf vil knap 3 procent eller mellem 35 og 36 tusind boligejere være insolvente. Isoleret set er realkreditsektoren robust nok til at klare en rentestigning på fem procentpoint. Regnes der f. eks. med et tab på 20 procent af restgælden i de insolvente boliger, hvis husholdninger ikke 7

9 kan klare rentestigningen, bliver tabet 1½ procent af institutternes samlede udestående restgæld i ejerboligerne. Rentechokket på 5 procentpoint vil imidlertid have negative makroøkonomiske virkninger. Når et sted mellem 200 og 225 tusind husholdninger i ejerboliger kommer i økonomisk uføre, vil det medføre et kraftigt negativt gennemslag i det private forbrug, på boligmarkedet og dermed i dansk økonomi generelt. Den negative effekt på økonomien kan medføre yderligere belastninger af realkreditten. Forbedringer af boligen kan ses som et alternativ til at betale afdrag på realkreditlånene, men i undersøgelsen blev der ikke fundet sammenhæng mellem vedligeholdelse og forbedringer af boligen på den ene side og afdragsfrihed på den anden. Specielt for de sekundære boliger udgør udlejning en mulighed for at afhjælpe ydelsesbyrden, og der findes større tilbøjelighed til at udleje jo ringere solvens, der er for den sekundære bolig. Den foreliggende undersøgelse kan ikke påvise en signifikant sammenhæng mellem de mere risikable lånetyper, og psykisk stress hos de husholdninger, som vælger denne lånetype. Den afslører imidlertid en tendens til, at nogle ejere med økonomiske problemer tager lettere på disse end lejerne. I et afsluttende afsnit perspektiveres de her fundne resultater i forhold til de nylige undersøgelser af Andersen et al. (2012b) og Erhvervs- og Vækstministeriet (2013), og de makroøkonomiske implikationer kommenteres. 8

10 1. Indledning Som led i et forskningsprojekt med støtte fra Realdania gennemførtes i august og september 2012 en spørgeskemaundersøgelse, hvor der blev taget kontakt til voksne personer i Danmark. Danmarks Statistik stod for den praktiske gennemførelse af undersøgelsen, som blev tilretteagt som en web-baseret undersøgelse med efterfølgende opfølgning ved interview per telefon. Et af de væsentlige forhold, som er søgt belyst med undersøgelsen, er husholdningernes økonomiske situation og reaktionsmønstre med speciel interesse for de husholdninger, som har optaget lån med pant i fast ejendom og som er højt gældsatte i forhold til værdien af deres formue. I engelsk litteratur bruger man ofte betegnelsen Houses under Water, når gælden på husholdningernes lån med pant i boligen overstiger boligens værdi 1. Da danske husholdninger er højt gældsatte i international sammenligning, er titlen på denne rapport blevet Danske husholdninger på dybt vand. 2. Undersøgelsens population På baggrund af de senest foreliggende registerdata blev personerne i undersøgelsen udvalgt blandt hovedpersoner, dvs. den person i en husholdning, som har den højeste indkomst, i ordinære husholdninger. Kollegier, plejehjem og lignende 2 er således ikke medtaget. Kun personer med alder fra 26 til 87 år er med i undersøgelsen. En pilotundersøgelse blev indledningsvis gennemført og viste blandt andet en lavere svartilbøjelighed blandt yngre mennesker. Da yngre personer og personer med lavere uddannelse traditionelt har lavere svarprocenter, blev dette søgt imødegået gennem en overvægtning af disse personer i stikprøven. Herudover blev stikprøven stratificeret ud fra enkelte andre kriterier for at sikre en god repræsentativitet. Desuden blev boligejere bevidst overvægtede for at sikre et tilfredsstillende 1 På dansk bruges ofte betegnelsen teknisk insolvens for denne situation. 2 En mere udførlig redegørelse for stikprøven findes i appendiks bagest. 9

11 datagrundlag for denne gruppe. Tabel 1 viser de respondenters fordeling på boligform og boligtype. Det er især lejerne, som er underrepræsenterede blandt respondenterne, mens andelen af lejere i andelsboliger ligger på niveau med landsgennemsnittet. Overvægtningen af ejere betyder naturligvis, at de typiske ejerboligtyper er overvægtede i analyser, hvor alle observationer anvendes. Tabel 1: Svarpersonernes fordeling på boligform og -type Ejerbolig Andelsbolig Lejebolig Ved ikke Total Parcelhus Række-/dobbelthus Etagebolig Landbrugsejendom Sommerhus Anden type Ved ikke Total Der blev primært spurgt om personernes og deres eventuelle samlevers boligforhold samt deres gældsætnings- og formueforhold. Der er indhentet svar fra personer, hvilket giver en svarprocent på 64. Det er som nævnt hovedpersonerne i husholdninger, der udspørges. Men såfremt det oplyses, at hovedpersonen bor sammen med en ægtefælle eller samlever, spørges der også til dennes forhold. For eksempel spørges der: Hvad er restgælden på de(t) lån, du har i denne bolig? Såfremt der er en ægtefælle/samlever spørges der i stedet: Hvad er restgælden på de(t) lån, du og/eller din samlever har i denne bolig? Formålet har været at få belyst husholdningernes samlede økonomiske forhold 3. I rapporten bruges udtrykket husholdningen 3 Udvælgelsesteknikken medfører, at i husholdninger, hvor der f. eks. er børn og/eller (bedste)forældre, der har lån og formue, men ikke den højeste indkomst, vil disse ikke blive hovedpersoner. Oplysninger om deres lån og formue kommer således ikke med i undersøgelsen. 10

12 oftest, men i nogle tilfælde tales der om respondenten eller hovedpersonen. 3. Dansk økonomi i sommeren 2012 Undersøgelsen er som nævnt gennemført i månederne august og september 2012, og resultaterne skal ses i lyset af den generelle økonomiske situation på det tidspunkt og situationen på boligmarkedet i særdeleshed. Målt ved udviklingen i værditilvæksten (realt BNP) betegnede sommeren 2012 en fortsættelse af et meget svagt, stort set stagnerende vækstforløb. Sæsonkorrigeret lå bruttoledigheden på godt 6 procent, og antallet af ledige var omkring personer (fuldtidspersoner brutto). Når der ses bort fra sæsonudsving, havde ledigheden holdt sig på dette niveau siden Den stabile ledighed var i sig selv et positivt tegn i en tid med manglende vækst i økonomien og kan have medvirket til den forbedring af forbrugertilliden, især af familiernes syn på deres egen økonomi, som indtraf op til undersøgelsens gennemførelse. Danmarks Statistiks tillidsindikator steg således frem til sommeren 2012, men faldt igen i september. Årsagen til faldet i indikatoren var i højere grad svagere generelle økonomiske udsigter end forværring af familiernes egen økonomiske situation. Boligmarkedet var stadig præget af forholdsvis få handler og lange salgstider. Den faldende pristendens, jfr. figur 1, blev imidlertid afløst af stagnerende priser for enfamiliehuse i 2012, mens priserne på ejerlejligheder begyndte at vise tendens til stigning. En usædvanlig lav rente for såvel de fast som de variabelt forrentede realkreditlån holdt i nogen grad en hånd under priserne på boligmarkedet. Renten på de fast forrentede lån lå på et historisk lavt niveau omkring 3,5 procent per år. Samtidig var rentespændet til de variabelt forrentede lån forholdsvis stort, således at renten på de helt korte F1 lån kom under 1 procent. Den lave faste rente udløste en del lånekonverteringer, men de variabelt forrentede lån bevarede deres store popularitet. 11

13 Figur 1: Prisindeks (2006 = 100) for enfamiliehuse og ejerlejligheder og obligationsrenter M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M05 Enfamiliehuse Ejerlejligheder Pct Kort rente Lang rente Note: Prisindeksene viser udviklingen i de nominelle priser. Kilde: Danmarks Statistik og Realkreditrådet. 12

14 4. Primære boliger I første omgang behandles de økonomiske forhold i relation til husholdningernes primære bolig 4. Nogle husholdninger har herudover en eller flere sekundære boliger. Den mest typiske sekundære bolig er et sommerhus, men det kan også være en ferielejlighed i Danmark eller i udlandet, et timesharearrangement og andet. 4.1 Lån med pant i den primære bolig Mens ejere har mulighed for at optage lån med pant i boligen (ejendommen), har lejere i andelsboliger mulighed for at belåne deres andel i foreningens formue. På spørgsmålet, om der er lån i boligen eller andelen, fordeler svarene sig som illustreret i figur 2. Figur 2: Er der lån med pant i den primære bolig? Procent Ejerbolig Andelsbolig ja nej andet svar Kilde: Egne beregninger på basis af interview data Figuren viser som forventeligt, at lån med pant i boligen er stærkt udbredt blandt ejere, hvoraf 88 procent har et sådant lån. Blandt le- 4 Den primære bolig er den bolig, der er registreret som helårsbolig. I nogle tilfælde kan det være et sommerhus. Se tabel 2. 13

15 jere i andelsboliger er det langt mindre udbredt at optage lån med pant i andelen. Her er det kun knap halvdelen, som har denne form for lån. Denne lånemulighed blev imidlertid først tilladt for lejere i andelsboliger i 2005, så lånemuligheden er blevet udbredt på kort tid. 4.2 Boligernes markedsværdi Husholdningerne er blevet spurgt om, hvad de mener, deres bolig eller andel kan sælges til på boligmarkedet i dag. Da registerdata for 2012 kommer med forsinkelse, er det ikke muligt, at foretage en vurdering af, hvor realistisk de opgivne salgsværdier er. En sådan vurdering vil endvidere kun kunne foretages på gennemsnitlig basis, da der ikke i registrene er oplysninger om alle de prispåvirkende forhold, som gør sig gældende for den enkelte ejendom. Andre undersøgelser, se f. eks. Benitez-Silva et al. (2009) og referencerne deri, peger på, at ejernes vurdering af deres ejendoms værdi er realistisk, når købet er foretaget i økonomisk vanskelige tider, mens der er en tendens til overvurdering, når købet er foretaget i en periode med økonomisk opgang. I deres amerikanske undersøgelser ligger ejernes vurdering i gennemsnit 5 til 10 procent over handelsprisen. Det kan måske sammenlignes med de prisnedslag, der gives på handlede ejendomme i Danmark i Regnet i forhold til den første udbudspris blev der i årets andet kvartal givet et prisnedslag på ca. 10 procent, lidt mere for parcelhuse og lidt mindre for ejerlejligheder 5. Tabel 2 giver en oversigt over de oplyste værdier af boliger og andele. For de respondenter, der ejer flere boliger, vedrører tallene alene primærboligen. Standardafvigelsen er et udtryk for afstanden mellem de enkelte observationer (dvs. oplyste salgsværdier) og gennemsnittet og er især påvirket af de større afvigelser. De store standardafvigelser i tabellen betyder således, at observationerne ikke er stærkt koncentrerede omkring gennemsnitsværdien. Ved en vurdering af gennemsnittenes generelle repræsentativitet, skal man desuden tage hensyn til antallet af respondenter. Jo færre respondenter, jo mindre sikkert er det beregnede gennemsnit for gruppen. 5 Ifølge Realkreditrådets Boligmarkedsstatistik. 14

16 Værdier i kroner Respondenter Gennemsnit Tabel 2: Den selvrapporterede salgsværdi af primære boliger og andele Standardafvigelse Minimum Maximum Parcelhus /dobbelthus Ejerboliger Andelsboliger Ejerboliger Andelsboliger Række- Etagebolig Ejerboliger Andelsboliger Landbrugsejendom Ejerboliger Sommerhus Ejerboliger Anden type Ejerboliger Andelsboliger Total Note: Kun værdier over 10 tusind og under 10 millioner kroner er medtaget. I totalen indgår en respondent, der ikke har oplyst boligtypen. For respondenter med flere boliger vedrører værdierne alene primærboligen. Kilde: Egne beregninger på basis af interview data Det kan konstateres, at en andel i en andelslejlighed typisk har en ganske høj værdi i dag, og det forklarer naturligvis, at tæt på halvdelen af andelshaverne har optaget lån med pant i andelen, jfr. figur 2. Når der ses bort fra de ekstreme observationer, er værdien af en andel i gennemsnit knap 860 tusind kroner, mens værdien af en ejerbolig i gennemsnit er lidt over 2 millioner kroner. 15

17 Figur 3: Forholdet mellem restgælden og boligens værdi. Ejerboliger og andele Procent LTV af primær bolig Procent LTV af andel Note: Kun observationer for respondenter, der har gæld med pant i boligen eller andelen, og hvor LTV er mindre end 2, er medtaget i figurerne. Kilde: Egne beregninger på basis af interview data. 16

18 4.3 Solvens for primære boliger Boligejerne og lejerne i andelsboliger er som vist ovenfor også blevet spurgt, om de har lån med pant i boligen eller andelen. Hvis de har dette, spørges der om størrelsen af restgælden på disse lån. Da spørgeskemaet blev udformet var det formodningen, at de udspurgte personer lettest kunne svare på restgældens størrelse; men det skal erindres, at restgælden typisk vil afvige noget fra det beløb, der kræves ved indfrielse af lånene, idet kursen på de bagvedliggende obligationer varierer. Under en antagelse om, at den opgivne salgsværdi er korrekt, kan forholdet mellem restgælden og værdien af boligen eller andelen, betegnet LTV-kvoten (loan to value) beregnes 6. Figur 3 giver et visuelt indtryk af fordelingen af LTV-kvoten for de to boligformer. LTV-kvoten for boligejerne, der har gæld med pant i boligen, er vist i det øverste histogram i figuren. I gennemsnit udgør restgælden 66 procent af boligernes værdi, og som det fremgår, er figuren højreskæv, således at mere end halvdelen har en LTV-kvote herunder. Der er dog også en del teknisk insolvente boligejere, hvor restgælden overstiger boligens værdi (dvs. LTV-kvoten er over 1 og husholdningerne er under water ). Der drejer sig om 7,5 procent af boligejerne, der har gæld med pant i boligen, og 6,1 procent af alle boligejere. Ser man kun på ejere af parcelhuse og række- /dobbelthuse, er procenterne for teknisk insolvente boligejere henholdsvis 7,3 og 5,9, altså lidt mindre; mens procenterne for etageejendomme (ejerlejligheder) er 14,1 og 12,5, dvs. væsentlig højere. LTV-kvoten for lejere i andelsboliger, dvs. andelshavere, der har gæld med pant i andelen, er vist i det nederste histogram i figur 2. Også denne figur er højreskæv. Restgælden udgør i gennemsnittet 75 procent af andelens værdi. De teknisk insolvente lejere i andelsboliger udgør 7,6 procent af andelshaverne med gæld, dvs. helt på linje med billedet for ejere; men kun 3,2 procent af alle andelshaverne er teknisk insolvente, idet kun knap halvdelen har lån med pant i andelen, jfr. figur 1. 6 LTV-kvoten omfatter således ikke kun realkreditlån, men alle lån med pant i boligen eller andelen. 17

19 Tabel 3: Solvensgrader for primære ejer- og andelsboliger Andele i procent af alle husholdninger i kategorierne Meget solvente Svagt solvente Svagt insolvente LTV 0,8 0,8<LTV 1 1<LTV 1,2 Meget insolvente 1,2<LTV Husholdninger med oplyst pant i boligen Boligejere 55,4 19,8 4,0 2,1 81,3 - Parcelhuse mv. 55,2 19,7 4,1 1,8 80,8 - Ejerlejligheder 48,6 26,4 6,3 6,3 87,6 Andelshavere 30,6 8,6 0,0 3,8 43,0 Total 53,0 18,7 3,6 2,3 77,6 Vægtet total 52,1 18,3 3,5 2,3 76,1 Vægtet total med nedslag 43,6 19,0 9,1 4,4 76,1 Noter: Tabellens procenter baserer sig på de boliger, hvor alle oplysninger til beregning af LTV foreligger, og er i forhold til alle husholdninger/boliger, også ikke-belånte, i kategorierne. Da ikke alle respondenter oplyser de nødvendige data, udgør de angivne procenter en undergrænse i de enkelte kategorier. Parcelhuse omfatter også række- og dobbelthuse. Ejerlejligheder er her defineret som boliger i etagehuse, der bebos af ejeren. Den vægtede total angiver de procentvise andele, såfremt fordelingen på ejerform i stikprøven havde svaret til fordelingen på ejerform på landsplan. Vægtet total med nedslag er vægtet total med den tilføjelse, at de af respondenterne opgivne værdier af boligerne er nedsat med 10 procent. Kilde: Egne beregninger på basis af interview data. Tabel 3 supplerer figur 3, idet den viser den procentvise andel af husholdningerne, der ligger i de forskellige solvenskategorier. Procenterne er beregnet i forhold til alle husholdninger i boligkategorierne, dvs. inklusive de boliger, som ikke er belånte. Det medfører forholdsvis lave procenter for andelsboligerne. Ejerlejlighederne er klart mest belånte blandt ejerboligerne, og en ganske stor andel er insolvente. De mindre belånte andelshavere har markant højere solvensgrader; men det gælder, at der er en lille gruppe på 3,8 procent, som er meget insolvente. Procenterne i rækken vægtet total angiver andelen af boligejere, som ligger i de fire solvensgrupper, såfremt fordelingen på ejerform i stikprøven havde svaret til fordelingen på ejerform på landsplan. Med de forbehold for unøjagtighed, som en stikprøve giver, viser tabellen således, at 76,1 procent af ejerne og andelshaverne er belånte på landsplan, og 13,5 procent er insolvente. Procenter- 18

20 ne i den nederste række kan formentlig betragtes som et worst case for insolvens blandt ejere og andelshavere. 5. Sekundære boliger En del husholdninger ejer en sekundær bolig, typisk et sommerhus. Blandt de adspurgte har 16 procent én sekundær bolig i Danmark 7, mens 3 procent har flere sekundære boliger. Som det fremgår af figur 4, er der flest af husholdningerne boligejere, således at de ejer deres primære bolig foruden den sekundære bolig. Men godt 10 procent af andelshavere og lejere af den primære bolig er ligeledes ejere af en eller flere sekundære boliger. Figur 4: Andelen af husholdninger, der ejer sekundære boliger i Danmark Procent Boligejere Andelshavere Lejebolig Kilde: Egne beregninger på basis af interview data. 5.1 De sekundære boligers markedsværdi og belåning Mens værdien af de primære boliger, som husholdningen ejer eller har andel i, i gennemsnit er lidt under 2 millioner, når der ses bort fra ekstreme observationer, er gennemsnitsværdien for de sekundære 7 Der er spurgt om sekundære boliger i Danmark. Forældrekøb af lejligheder og kolonihaver er ikke medtaget. 19

21 boliger i Danmark godt 1½ million kroner. Som det fremgår af tabel 4, ligger værdien højest for sommerhusene 8 og lavest for lejlighederne, mens de sekundære boliger, som ejes i fælleskab med personer uden for husstanden, ligger derimellem. Såfremt husholdningerne har sekundære boliger i udlandet, er disse kun medtaget i spørgsmål om formuen, mens antallet og øvrige forhold vedrørende de sekundære boliger i udlandet ikke er oplyst 9. De følgende oplysninger baserer sig derfor på boligerne i Danmark. Tabel 4: Den selvrapporterede salgsværdi af sekundære boliger Værdier i kroner Respondenter Gennemsnit Standardafvigelse Minimum Maximum Sommerhus Lejlighed Fællesskab uden for husstanden Total for ovenanførte Total for alle boliger Note: Kun værdier over 10 tusind og under 10 millioner kroner er medtaget. På grund af spørgeskemaets udformning er det kun muligt at opdele på boligtype for de husholdninger, som ejer én sekundær bolig. Kilde: Egne beregninger på basis af interview data. Generelt er de sekundære boliger mindre belånt end de primære. I gennemsnit er LTV-kvoten, der angiver lånenes størrelse i forhold til den opgivne markedsværdi, 45 procent for de sekundære boliger, mens den er 68 procent for de primære boliger. Det gælder endvide- 8 Begrebet refererer til svarene i henhold til spørgeskemaets begreb (sommer)hus. Om der formelt er tale om en fritidsbolig uden helårs bopælspligt, eller om boligen benyttes mest i sommermånederne, vides ikke. 9 Spørgsmålene er formulerede således, at ejerskab af boliger, der er forældrekøb, og egentlige udlejningsejendomme samt boliger i udlandet ikke kommer med under opgørelsen af sekundære boliger i Danmark. Friværdien af disse boliger tages imidlertid med i spørgsmål vedrørende formueopgørelsen. Mellem 7 og 8 procent af husholdningerne har denne type af friværdi. 20

22 re, at 27 procent af de sekundære boliger slet ikke er belånte, mens det kun gælder for ½ procent af de primære boliger. Figur 5 giver et visuelt indtryk af sammenhængen mellem belåningsgraden af de primære og de sekundære boliger. Der er en tendens til, at højere LTVkvote for den primære bolig også følges af højere LTV-kvote for de sekundære boliger, men sammenhængen er ikke tæt, og det bemærkes, at der er ganske mange husholdninger, der ikke har belånt deres sekundære boliger. Det er kun få husholdninger, som er insolvente både med hensyn til den primære og de sekundære boliger (har begge LTV-kvoter over 1), mens flere er insolvente med hensyn til den ene af de to boligtyper. Figur 5: LTV-kvoter for primære og sekundære boliger LTV af sekundære boliger LTV af primær bolig Note: Figuren er afskåret således, at de (forholdsvis få) meget høje LTV-kvoter ikke vises. Kun husholdninger, som har sekundære boliger, er medtaget i figuren. Kilde: Egne beregninger på basis af interview data. 21

23 5.2 Den samlede solvens for de primære og sekundære boliger i Danmark Når sekundære boliger inddrages, skal også husholdninger, der bor til leje i deres primære bolig, medtages, når der skal opstilles solvensgrader i relation til belåning med pant i boligen og/eller andelen. Respondenterne er som nævnt blevet spurgt om den skønnede salgsværdi af de sekundære boliger og restgælden på de lån, de har med pant i boligerne. Med inddragelsen af de sekundære boliger fremkommer således en ny LTV-kvote, som dækker over husholdningernes samlede boligbesiddelser. Tabel 5 viser det således udvidede solvensbillede. For ejernes og andelshavernes vedkommende kan tabellen sammenlignes med tabel 3 foroven, der kun vedrører den primære bolig. Tabel 5: Solvensgrader for primære og sekundære boliger og andele Andele i procent af alle husholdninger i kategorierne Meget solvente LTV 0,8 Svagt solvente 0,8<LTV 1 Svagt insolvente 1<LTV 1,2 Meget insolvente 1,2<LTV Husholdninger med oplyst pant i boligen Boligejere 60,6 17,9 3,6 1,8 83,9 - Parcelhuse mv. 60,7 17,5 3,8 1,6 83,6 - Ejerlejligheder 52,1 25,7 6,3 4,9 89,0 Andelshavere 38,2 7,7 0,0 3,8 49,7 Lejere 8,8 1,6 0,9 0,9 11,3 Total 48,9 13,9 2,7 1,8 67,3 Vægtet total 38,7 10,8 2,3 1,6 53,0 Vægtet total med nedslag 33,0 11,9 5,5 2,8 53,0 Noter: Tabellens procenter baserer sig på de boliger, hvor alle oplysninger til beregning af LTV foreligger, og er i forhold til alle husholdninger/boliger, også ikke belånte, i kategorierne. Da ikke alle respondenter oplyser de nødvendige data, udgør de angivne procenter en undergrænse i de enkelte kategorier. Kategorierne refererer til den primære bolig. Parcelhuse mv. omfatter række- og dobbelthuse, men ikke landbrugsejendomme og sommerhuse. Ejerlejligheder er definerede som boliger i etagehuse, der bebos af ejeren. Den vægtede total angiver de procentvise andele, såfremt fordelingen på ejerform i stikprøven havde svaret til fordelingen på ejerform på landsplan. Kilde: Egne beregninger på basis af interview data. Når de sekundære boliger inddrages, stiger andelen af husholdninger, der har taget lån med pant i boligen eller i andelen (tabel 4 s sidste 22