ADVOKATERNE KRONPRINSESSEGADE 26 1.

Transkript

1 1. Associerede advokater Advokat Henrik Nehammer (H) Kronprinsessegade København K Cvr Tlf Fax Danske Bank Giro Bestyrelsen for A/B Sofiegården 26. august 2016 Sekretær: kh J.nr Vedr.: Tagboliger Efter aftale skal jeg herved så kort som muligt redegøre for de juridiske muligheder, der forefindes, når en Andelsboligforening som ejendomsejer ønsker at etablere nye tagboliger. De praktiske forhold, der skal overvindes, ved indretning af en hidtil uudnyttet tagetage til boligbrug, skal der redegøres for af de teknisk sagkyndige. Der skal indhentes dispensationer af hensyn til handicaptilgængelighed, bygningsreglement i øvrigt m.v., og et af de store spørgsmål er ofte ejendommens forsyningsledninger (vand, afløb m.v.). Alle disse forhold kan imidlertid håndteres og er klaret flere steder både i København og på Frederiksberg. Juridisk er der principielt to muligheder: 1: Den nyindrettede tagetage, uanset hvor mange boliger der etableres, indgår som en del af den bestående faste ejendom altså en udvidelse af arealet for den juridiske person A/B Sofiegården. 2: At udskille de nyetablerede lejligheder som selvstændige ejerlejligheder i overensstemmelse med de regler der blev vedtaget i 2005.

2 Side 2 Ad 1: Såfremt foreningen beslutter at de fremtidige beboelseslejligheder på tagetagen skal udgøre en integreret del af andelsboligforeningens ejendom, vil andelsboligforeningen, være bygherre i enhver forstand der bygges og ændres en del af foreningens fællesejendom. Forandringen/forbedringen medfører en forøgelse af boligarealet og en forøgelse af antal lejligheder. Efter færdiggørelsen vil foreningen kunne oppebære de forøgede indtægter der vil være resultatet af den forøgede udlejning, og beregning af boligafgiften for de nye lejligheder vil skulle fastsættes af generalforsamlingen, men antageligvis (dette er ikke afklaret i retspraksis) nøjagtig beregnet efter lighedsgrundsætningen. De nyindrettede og nyetablerede andelsboliger vil dog kunne stilles til rådighed for nye medlemmer for en højere afgift, omend der vil være grænser for, hvor meget højere afgiften kan tillades fastsat. Dette spørgsmål vil også afhænge af, hvor stort et indskud foreningen kan og vil opkræve hos nye andelshavere. Som jeg redegjorde for tidligere på året i forbindelse med Jeres forespørgsel om tilladt pris, er Andelsboligforeningslovens 5 (maksimalprisreglerne) ikke umiddelbart gældende ved optagelse af nye medlemmer dette gælder også i forhold til nye medlemmer, der optages i forbindelse med erhvervelse af helt nyindrettede lejligheder. I den relation gælder kun den foreningsretlige lighedsgrundsætning som udgangspunkt. Imidlertid er Jeres vedtægter - 14, jf. 4 - pt. formuleret således, at nye andelshavere reelt stilles som om Andelsboligforeningslovens 5 også var gældende for dem. Formuleret meget kort kan problemstillingen konkretiseres til følgende meget overordnede konklusion: Såfremt foreningen indretter fem nye lejligheder til en pris af f. eks. kr. 10 mio., har foreningen en udgift på kr. 10 mio., der mellemfinansieres af enten egenkapital, ved belåning eller ved en kombination af disse to. Foreningen bliver på papiret ikke rigere heraf, idet jeg vil antage, at det andelsindskud der kan kræves både efter Jeres gældende vedtægter og lighedsgrundsætningen herefter

3 Side 3 nøjagtigt vil have den størrelse, der tilsvarer udgiften. D.v.s. de nuværende medlemmer af andelsforeningen ikke bliver mere velhavende hverken på papiret eller de facto. En velstandsforøgelse vil nemlig kræve, at foreningens egenkapital, således som den er defineret i Andelsboligforeningslovens 5 stk. 2, steg med mere end de udgifter, der er medgået til forbedringen. (Dette kan selvfølgelig være tilfældet, hvis man vælger valuarvurdering, men er formålet med indretningen af tagetager, at andelsboligforeningens nuværende medlemmer skal tjene penge på udvidelsen må værdiansættelsesprincipperne for den pågældende valuar undersøges inden man går i gang.) Tværtimod vil nye indskud, der umiddelbart tilsvarer forbedringsudgiften, alt andet lige, reelt udvande nuværende andelshaveres formueandel. Fordelen vil imidlertid særligt være synlig i driften. Driftsudgifterne fremadrettet vil være lettet, idet flere m 2 fremover vil være med til at betale driftsudgifterne generelt for foreningen, uden at udgifterne kan forventes at stige proportionalt med arealudvidelsen. Grundskyld, forsikringspræmier, terminsydelser på indestående lån, forsikringspræmier, vedligeholdelsesudgifter af den resterende ejendom m.v. vil i nogen grad være upåvirket af arealudvidelsen til gengæld vil indtægterne overordnet set være steget. Efterfølgende vil samtlige beboere (bortset fra de tilbageværende lejemål) have samme homogene interesse i ejendommens drift, vedligeholdelse, anvendelse m.v. og alle beslutninger vil fortsat skulle tages indenfor samme juridiske enhed andelsboligforeningen. Finansieringen af en sådan byggesag, burde kunne håndteres indledningsvis ved et byggelån. Hvis de nærmere beregninger fører til, at udgiften ved tilbygningen nogenlunde vil tilsvare værdiforøgelsen - altså en ren forbedring - vil den endelige finansiering reelt bestå i, at nye andelshaveres indskud lovligt kan dække udgiften, jfr. ovenfor. Det vil blot kræve, at prisen for de nye andele er markedskonforme. I og med, at foreningen stiller byggegrund til rådighed, er det kun byggeomkostningerne, der skal kunne betales. Forudsætter man, at den samlede forbedringsudgift bliver dækket på denne måde, vil de nye andelshaveres andel i foreningens nuværende egenkapital udvande nuværende andeles maksimalværdier, men til gengæld vil der være flere m2 til at betale foreningens samlede udgifter.

4 Side 4 Regnestykket bliver lidt mere kompliceret, hvis man benytter muligheden for (stilladser) at udføre egentlige vedligeholdelsesarbejder samtidigt. Lad os som nævnt mødes en dag og sætte tallene på papir. Ad 2: Den anden mulighed er, som anført, at de nyindrettede lejligheder i en tagetage udmatrikuleres som selvstændige ejerlejligheder. Derved opstår der juridisk set to forskellige ejendomme og ejere på samme grundmatrikel nemlig a: Den oprindelige ejendom med det nuværende antal lejligheder denne bygningsmasse bliver herefter matrikuleret til at udgøre én ejerlejlighed. b: De nyetablerede ejerlejligheder typisk opdelt i hver sin ejerlejlighed vil udgøre den øvrige del af ejendommen. Samlet vil der være tale om en ejerlejlighedsejendom bestående af en meget stor ejerlejlighed, nemlig andelsboligforeningen og dertil en række mindre ejerlejligheder. Fremover vil der således være tale om to forskellige juridiske enheder: 1: Ejerforeningen, der omfatter driften af hele ejendommen og alt hvad der måtte være fælles i overensstemmelse med vedtægter og ejerlejlighedslovgivning. 2: Andelsboligforeningen, som vil være medlem af ejerforeningen, og have sin egen drift, der dels vil bestå af et driftsbidrag til ejerforeningen og dertil håndtering af egne lån og anden økonomi. Der skal på ejendommen derfor tinglyses en ejerlejlighedsvedtægt, hvori der skal gøres op med først og fremmest stemmereglerne, udgiftsfordeling, vedligeholdelsesbestemmelser m.v. og andelsboligforeningens vedtægter skal i øvrigt tilpasses den nye juridiske situation. Holistisk gør det ikke den store forskel, og typisk kan generalforsamlingerne i de to foreninger afholdes i forlængelse af hinanden, dog således at de private ejerlejlighedsejere selvfølgelig ikke skal deltage i andelsboligforeningens efterfølgende eller forudgående generalforsamling. Den forskelige juridiske status for de enkelte beboere nogle er andelshavere og andre er ejerlejlighedsejere - bør næppe have den store betydning, men i praksis er det oplevet, at der er forskelle.

5 Side 5 Medlemmerne i en andelsboligforening er jo ikke ejere af deres egen lejlighed de har en brugsret, der er givet af andelsboligforeningen og er i øvrigt medlemmer af en forening, der ejer den samlede ejendom. Ejerlejlighedsejere er i princippet ejere af deres egen ejendom, men en ejerlejlighed er og forbliver en reel abstraktion. En ejerlejlighed udgøres af de rum, der ligger inden for ejerlejlighedens grænser, og ejendomsretten måles til midten af ydermurerne, der afgrænser lejligheden. Den psykologiske forståelse hos ejerlejlighedsejere af denne definition svarer som regel ikke til den juridiske udgave. Der kan, og vil formentlig også, opstå forskelle i interesse for, og ønsker om, fremtidig fælles vedligeholdelse, fælles forandring m.v., og de juridiske regler for beslutninger i andelsboligforeninger og ejerforeninger er ikke identiske. Et særskilt problem kunne f.eks. være etablering af altaner. Fordelen ved en sådan konstruktion, for foreningens nuværende medlemmer, er imidlertid, at foreningen så at sige kan sælge byggeretten på tagetagen til en nogenlunde markedsbestemt m 2 -pris. Et sådan salg af byggeretten vil medføre en umiddelbar berigelse af den nuværende forenings medlemmer. Foreningen kan også derved undgå at blive bygherre for den relativt omfattende entreprise, der er tale om, når indretningen skal foretages, men andelsboligforeningen, og måske især dens medlemmer kan jo ikke undslå sig for at være ramt af konsekvenserne af ombygningen, herunder stilladser, støj, tilslutning til fælles ledninger m.v. Et sådan byggeri kræver, hvis foreningen afgiver bygherrerollen, nogle meget præcise aftaler, og en meget håndfast aftaleopfølgning i forhold til entreprenør m.v. Driften efter etableringen af disse nye ejerlejligheder vil i princippet være således, at de nye ejerlejligheder deltager med fordelingstal - typisk beregnet efter areal - i ejendommens ordinære driftsudgifter, herunder fremtidige vedligeholdelsesudgifter. De nye ejerlejlighedsejere deltager imidlertid ikke i andelsboligforeningens finansieringsudgifter, altså betalingen af særligt kreditforeningslån og andre lån. De nye ejerlejlighedsejere får derfor heller ikke andel i eventuel gevinst ved salg af tidligere udlejede lejligheder.

6 Side 6 Såfremt foreningen afstår tagarealet til bebyggelse af 3. mand, er der intet finansieringsbehov for foreningen tværtimod kan foreningen muligvis spare vedligeholdelsesomkostninger. En helt sidste mulighed for foreningen kunne være, at foreningen selv byggede ejerlejligheder, og dernæst solgte dem på markedet. Jeg mener at have set dette gjort, men det vil i endnu højere grad end bebyggelse med nye andelslejligheder, være spekulativt. I den situation er fordelen for foreningen, at man ikke er bundet af lighedsgrundsætningen salgspriserne bestemmes af markedsmulighederne. Hvis I vil overveje noget sådant, skal der regnes meget grundigt på tallene og finansieringsbehovet vil som minimum være ved bebyggelse med nye andelslejligheder. ---oo0oo--- Redegørelsen ovenfor er nødvendigvis ikke tilbundsgående det kræver at vi sætter os sammen og laver de nærmere kladdeberegninger. Derudover skal der vel først og fremmest også politisk tages stilling til, om man ønsker sin andelsboligforening som blot deltager fremover i en større ejerforening, hvor andelsboligforeningen udgør et delelement fastsat ved et fordelingstal. Selv har jeg ikke haft fornøjelsen af at bistå med administration eller drift af en ejerforening med en overvejende andelsboligforening, men min kollega har en sådan løbende opgave. Fornemmelsen er måske lidt, at den juridiske forskel hen ad vejen medfører nogle - i begyndelsen marginale, men senere måske mere væsentlige - interesseforskelle og derved en ringere sammenhængskraft. Det aftalekompleks, der skal etableres, såfremt man sælger loftsarealet, er efter sin natur ganske omfattende. Først og fremmest en aftale med den pågældende køber, som typisk er en entreprenør der som helt eller delvis vederlag istandsætter ejendommen. Jeg vedhæfter blot et eksempel herpå. Derudover skal etableres ejerforeningsvedtægter med bestemmelser om den fremtidige drift, laves budgetter for Ejerforeningen, som de nye ejerlejlighedsejere vil være en del af.

7 Side 7 Omvendt er situationen, hvor andelsboligforeningen beholder loftsarealet og selv bygger, aftalemæssigt uden relation til tredjemand andet end den entreprenør, der skal forestå indretningen af de nye taglejeligheder. Alt andet lige er dette en mere juridisk set enkel konstruktion. Ring eller mail hvis I har yderligere spørgsmål. Jeg deltager også gerne i et eventuelt aftenmøde med bestyrelsen om det ønskes. Med venlig hilsen Henrik Nehammer hn@cphlaw.dk