Salg af kirkegrunden ved Vejleå Kirke - opførelse af seniorboliger. hovedprincipper for et salg af kirkegrunden, som vi drøftede på voii møde.

Transkript

1 Ishøj Kommune Att.: Kommunaldrektør Anders Hvd Jensen Ishøj Store Torv Ishøj Lett Advokatfrma Rådhuspladsen København V Tlr Fax lettl lett.dk Kære Anders Salg af krkegrunden ved Vejleå Krke - opførelse af senorbolger Som aftalt på vort møde går skal jeg herved redegøre for de problemstllnger og hovedprncpper for et salg af krkegrunden, som v drøftede på vo møde. Jeg kan gve følgende foreløbg redegørelse for problemstllngerne og mulge løsnngsmodeller: 26. august 2011 J.nr.: MRP Adv. Ulf Andersen Dr. tlr Mal uanl lett.dk Sekr. Maranne Roest Hansen Dr. tlr Krkegrunden ejes af Ishøj Kommune. Krkegrunden omfatter det areal, der udgør dækket på Ishøj Kommunes p-kælder ved Blka. Den nævnte p-kælder grænser det nordøstlge hjørne op tl Vejleå Krkes teknkkælder. P-kælderens østgrænse grænser op tl Blkas ejendom. P- kælderen er sn td blevet opført af Blka for at opfylde et krav om et forøget antal p-pladser anlednng af en større udvdelse af Blkas daglgvareforretnng. Efter forløbet af O år har Blka følge aftalen med Ishøj Kommune skullet overdrage p- kælderen vederlagsfrt tl Ishøj Kommune. P-kælderen er dag offentlgt park e- rngsareal. 2. Det er et ønske fra Ishøj Byråd, at krkegrunden skal sælges tl brug for opførelse af almene senorbolger. Wohlert Arktekter A/S har udarbejdet et udkast tl sktseprojekt af 20 1 I 07 O, hvorefter senorbolgerne er en etagebebyggelse med bolger tre plan samt et fælleshus. I Et mndretal Ishøj Byråd har rejst det spørgsmål, om man bør sælge krkegruilden med alternatv mulghed for også at opføre prvate ejerbolger.

2 Denne alternatve anvendelse af krkegrunden kan kke anbetàles af følgende årsager: 2.1 Efter bekendtgørelse , nr. 472 om offentl gt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme 2, stk. I er der kke plgt tl offentlgt udbud ved kommunens salg af fast ejendom tl gennemførelse af offentlgt støttet bygger henhold l lov om bolgbygger og lov om bolger for ældre personer med handkap. Hvs Ishøj Kommune vl sælge krkegrunden, således at køber har valgfrhed med hensyn tl, om køber vl opføre almene senorbolger eller prvate ejerbolger, vl Ishøj Kommune være forplgtet tl at følge reglerne lovgvnngen om offentlgt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Dette vl væsentlg grad komplcere og begrænse mulghederne for at tlrettelægge og aftale salget på den mest hensgtsmæssge måde. I. 2.2 Det må det nuværende bolgmarked anses for ganske usandsynlgt, at der vl fremkomme et konkurrencedygtgt købstlbud fra en køber, der ønsker at opføre prvate ejerbolger på krkegnnden. 2.3 Det under pkt. 2.2 anføte gælder ganske særlg grad, ford det er et ønske fra Ishøj Kommune, at der skal opføres et fælleshus på krkegrunden, og at menghedsrådet ved Vejleå Krke skal have mulghed for at erhverve en brugsret tl et sådant fælleshus. 2.4 Hvs anvendelsen af krkegrunden begrænses tl opførelse af senorbolger med fælleshus, kan salget af tællesgrunden hensgtsmæssgt tlrettelægges og gennemføres på den måde, at Ishøj Kommune kontakter de relevante almene bol gselskaber, heruder de lokale almene bolgselskaber, der må antages at have en teresse at købe krkegrunden tl brug for opførelse af senorbolger, og beder dem gve et tlbud om køb af grunde på de af Ishøj Kommue herfor nærmere fastlagte vlkår. Ishøj Kommune vl som led en sådan købeproces også have mulghed for

3 at bede de almene bolgselskaber om at udarbejde et sktseprojekt for de senorbolger og det fælleshus, bolgselskabet skal forplgte sg tl at opføre på grunden, således at et sådant sktseprojekt kan ndgå Ishøj Kommunes vurderng af, hvlket bolgselskab, der har afgvet det mest fordelagtge tlbud. I 3. Der udarbejdes og vedtages en lokalplan for krkegrunden, som skal udgøre en ntegreret del af salgsaftalen. Lokalplanen skal enten være vedtaget ved udbuddet af krkegrunden, eller udbuddet af krkegrunden skal ske på grundlag af et udkast tl en lokalplan, således at det blver en betngelse for købsaftalen, at udkastet tl lokalplan vedtages nden for nærmere fastsatte frster. 4. Den mest enkle og hensgtsmæssge måde at sælge krkegrunden på er, at Ishøj Kommune sælger p-kælderen og den dei hørende byggeret tl det almene bolgselskab, således at der ved salget tnglyses en parkerngsdeklaraton tl skrng af behovet for offentlge p-pladser, herunder Vejleå Krkes behov for p-pladser. Deklaratonen bør tnglyses med følgende hovedndhold: "Den tl enhver td værende ejer af den faste ejendom (p-kælderen) skal stedse være forplgtet tl at opretholde x antal p-pladser tl blparkerng med f og vederlagsfr uhndret adgang for den almene affentlghed tl at benytte de pågældende p-pladser tl b/parkerng. Påtaleberettget er Ishøj Kommune." 4.1 Når overdragelsen sker efter dsse prncpper, vl køberne af grunden også uden vdere erhverve byggeretten tl 3. sals højde at bygge nd over den offentlge st, der løber langs p-kælderens østgrænse, hvlken byggeret er beskrevet Wohle Arktekter A/S' udkast tl sktseprojekt af 20 L 1 07 O 1. Den beskrevne byggeret skres ved bestemmelser den lokalplan, der udarbejdes for grunden som grundlag for købsaftalen.

4 4.2 I anvendelsesbestemmelserne den pkt. 3 nævnte lokalplan bestemmes det, at den del af krkegrundens areal, der følge Wohle Arktekter A/S' sktseprojekt skal anvendes tl opførelse af fælleshus skal anvendes tl opførelse af et fælleshus med mødesal, frtdsfaclteter samt køkken, bad og toletfaclteter, skal have denne anvendelse. Det må nærmere vurderes, hvor præcst udformnngen af det nævnte fælleshus skal fastlægges lokalplan og/eller købsaftale. Lokalplanens anvendelsesbestemmelser vl gve køberen ret, men kke plgt tl at opføre fælleshuset. Det areal, der følge lokalplanen skal anvendes tl vl dermod kke af køberne kunne anvendes tl andre formål. opførelse af et fælleshus, 5. Menghedsrådet for Vejleå Krke og Ishøj Kommune har ført foreløbge forhandlnger om, at menghedsrådet skal have en nærmere afgrænset brugsret tl at benytte fælleshuset mod at betale et bdrag tl fælleshusets opførelse og et bdrag tl drften af fælleshuset. Menghedsrådet brugsret kan aftales og organseres efter følgende alternatve modeller: 5.1 Fælleshuset opføres og ejes af det bolgselskab, der køber krkegrunden og skal opføre de almene senorbolger. I købsaftalen mellem Ishøj Kommune og det almene bolgselskab om salg af krkegrunden bestemmes det, hvlket fælleshus køber skal være forplgtet tl at opføre, hvlken brugsret menghedsluset skal have tl dette fælleshus, og hvlken betalng form af anlægsbdrag tl fælleshusets opførelse og bdrag tl drften af fælleshuset, som menghedsrådet skal være forplgtet tl at betale som vederlag for denne brugsret. Den således fastlagte brugsret skal skres ved tnglysnng. 5.2 Fælleshuset opføres af og ejes af det bolgselskab, der køber krkegrunden tl brug for opførelse af almene senorbolger.

5 " I købsaftalen bestemmes det, at køber skal forplgtet tl at føre forhandlnger med menghedsrådet for Vej leå Krke om, at menghedsrådet skal have en brugsret tl fælleshuset. Efter denne model er det de fre markedskræfter, der er afgørende for, om menghedsrådet skal have brugsret tl fælleshuset og bekræftende fald, hvlket vederlag menghedsrådet skal betale herfor. Konsekvensen af, at parterne kke måtte kunne nå tl enghed om en aftale om brugsret for mengsrådet vl efter denne model være, at menghedsrådet kke får brugsret tl fælleshuset. 5.3 Fælleshuset opføres et nteressentskab mellem menghedsrådet for Vejleå Krke og det bolgselskab, der ejer senorbolger, således at parternes rettgheder og forplgtelser vedrørende nteressentskabsejendommen fastlægges konkrete enkeltheder en nteressentskabsaftale. Denne model vl nødvendggøre, at krkegrunden opdeles ejerlejlgheder, således at fælleshuset blver en særsklt ejerlejlghed, medens senorbolgerne blver én eller flere herfra adsklte særsklte ejerlejlgheder. I en sådan ejerlejlghedsmodel bør det bestemmes, at de respektve ejerlejlgheder vdest mulgt omfang selvstændgt skal atlolde og varetage udgfterne tl drft, vedlgeholdelse og forsynng af ejerlejlghederne, således at fællesudgfterne og fællesarealerne begrænses mest mulgt. 5.4 De under pkt. 5.1 og 5.2 beskrevne salgsmodeller kan alternatvt formuleres på den måde, at det er menghedsrådet for Vejleå Krke, der køber grunden tl fælleshuset og opfører og ejer fælleshuset, medens det almene bolgselskab alene har brugsret eller mulghed for at opnå brugsret tl fælleshuset tl brug for senorbolgerne. Denne formulerng forudsætter, at de grunde, der udstykkes og sælges henholdsvs tl det almene bolgselskab tl brug for opførelse af senorbolger og tl menghedsrådet tl brug for opførelse af et fælleshus, udstykkes og udmatrkuleres som ejerlej lghedsgrunde nden salget.

6 Det er mn vurderng, at denne model for opførelse af fælleshuset hverken er hensgtsmæssg eller ønskelg. Modellen er væsentlg mere komplceret end de under pkt. 5.1 og 5.2 nævnte salgsmodeller. Hertl kommer, at det vl være ganske unaturlgt, at det er menghedsrådet, der er ejer af fælleshuset, og det er lejerne af senorbolgerne, der alene har en brugsret, det det på forhånd må antages, at senorerne vl have en væsentlg mere ntensv og omfattende brug af fælleshuset end menghedsrådet, og at senorernes krav og ønsker om anvendelse af fælleshuset vl stlle langt større krav tl fælleshusets ndretnng end menghedsrådets behov. Fyssk og geografsk er det også den mest hensgtsmæssge løsnng, at senorbolgerne blver ejer affælleshuset. 6. Det bør overvejes, om Ishøj Kommune allerede nu bør foranstalte en foreløbg geoteknsk og statstsk undersøgelse af krkegrunden og p-kælderens konstruktoner som grundlag for, at de almene bolgselskaber ka gve et endelgt og bndende tlbud om køb af grunden på grundlag af rådgverfrmaets geoteknske og statske rapport. Alternatvet vl være, at en købsattale blver betnget af klausuler om, at køberen skal have adgang tl nden for nærmere fastsatte frster at udføre de nødvendge geoteknske og statske undersøgelser, således at der klausulerne redegøres for, hvlke konsekvenser undersøgelsesresultaterne skal have for købsaftalen. 7. Som afslutnng på vort møde går aftalte v øvrgt, at Ishøj Kommune nu vl kontakte menghedsrådet for Vejleå Krke med henblk på nu at få menghedsrådets ønsker vedrørende et fælleshus endelgt fastlagt, herunder at få bestemt, hvlken brugsret menghedsrådet gvet fald ønsker at få tl et fælleshus, eksklusv og/eller samtdg med senorerne, og hvlke vederlag menghedsrådet kan og vl tlbyde for en sådan brugsret. Mn foreløbge vurderng er, at den ovenfor under pkt. 5.2 beskrevne salgsmodel efter Ishøj Kommunes forhandlnger med menghedsrådet mulgt kan vse sg at være den mest hensgtsmæssge. Man kan kombnere salgsmodellen med en løfteerklærng fra det almene bolgselskab, der køber krkegrunden om, at man vl tlstræbe, at menghedsrådets brugsønsker om en medbenyttelsesret tl fælleshuset

7 mødekommes på rmelge vlkår det omfang, hensynet tl senorernes benyttelse af fælleshuset kke afgørende taler hermod.