Servitutter. - og deres betydning for ejendomsværdien

Transkript

1 Serviuer - og deres beydning for ejendomsværdien H OLGER M ADSEN - M ADS N. O LSEN - M ARTIN L UNN K ANDIDATPROJEKT L ANDINSPEKTØRUDDANNELSEN I NSTITUT FOR PLANLÆGNING A ALBORG U NIVERSITET D. 2. J UNI 2017

2

3 Insiu for planlægning Landinspekøruddannelsen Skibbrogade 3, 1. sal 9000 Aalborg Sekreær: Lene Sømod Flou lf.: Synopsis: Tiel: Serviuer Underiel: og deres beydning for ejendomsværdien Tema: Kandidaprojek Projekperiode: LM4, Forårssemesere 2017 Suderende: Holger Madsen Mads Nørrelund Olsen Marin Dilev Lunn Rasmussen Vejleder: Esben Munk Sørensen Sideal: 247, heraf rappor 140 Bilag: lydfiler Afslue: 2. juni 2017 Nærværende rappor omhandler serviuers beydning for ejendomsværdien. Rapporen ager udgangspunk i den anagelse a de sedfæsede serviuer burde kunne benyes i forbindelse med de offenlige ejendomsvurderinger i en id hvor man arbejder imod a foreage disse på baggrund af ejendomsdaa. Sedsfæselsen forages ved inglysning af nye serviuer, men er ikke længere e krav i forbindelse med marikulære arbejder, hvorfor de eksiserende serviuer har dårligere kvalie i forhold il a kunne benyes auomaisk ved de offenlige ejendomsvurderinger. I de indledende kapiler forklares forhold af relevans for serviuer. Eferfølgende er Sverige undersøg, for a afklare om de har noge relevane erfaringen som vi i Danmark kunne age il os. Rapporen afslues med udvikling af en principmodel, med udgangspunk i de nyværende inglysningssysem, således a serviuers beydning kan medages når en ejendom skal vurderes. Rapporens indhold er fri ilgængelig, men offenliggørelse (med kildeangivelse) må kun ske efer afale med forfaerne. Forside illusraion: Colourbox

4

5 Deparmen of Planning Landinspekøruddannelsen Skibbrogade 3, 1. sal 9000 Aalborg Secreary: Lene Sømod Flou lf.: Absrac: Tile: Easemens Subile: and heir influence on propery value Theme: Maser projec Projek period: LM4, Spring semeser 2017 Sudens: Holger Madsen Mads Nørrelund Olsen Marin Dilev Lunn Rasmussen Supervisor: Esben Munk Sørensen Pages: 247, hereof repor 140 Appendix: audiofiles Ended: 2. juni 2017 This maser projec adresses easemens and heir influence on propery value. The repor sars wih he assumpion ha geolocaed easemens should be used in he public propery assesmens in a ime, where we are working owards propery daa based descisions o make hese assesmens. Geolocaing easemens is a requiremen when regisering new ones, bu i is no longer a requiren while working wih he old ones, during propery boundry deerminaion, which resuls in a lo of daa of a lesser qualiy, which herefore canno be used in an auomaed assesmen sysem. In he firs chapers, he imporan erms regarding easemens are explained. Subsequen Sweden is examinaed, o find relevan experiences ha Denmark could use. The repor ends wih he developmen of a concep model, based on he curren sysem of regisrering easemens, which would make i possible o include i ino he public propery assesmens. The repor is wrien in danish The conen of he repor is freely available, bu publicaion (wih source reference) mus only be in agreemen wih he auhors. Fron illusraion: Colourbox

6

7 Forord Dee afgangsprojek er udarbejde på landinspekøruddannelsens 10. semeser med specialereningen Land Managemen. Udarbejdelsen af projeke er ske under forårssemesre Fra 1. februar il 2 juni Projekes omdrejningspunk er de sedsfæsede serviuer og muligheden for a benye disse i forbindelse med de offenlige ejendomsvurderinger. Ideen il projeke sammer fra en samale med landinspekør Lennar Hansen (LIFA A/S Landinspekører). Emne er eferfølgende præsenere og diskuere med vejlederne på AAU, hvor de er beslue a emne er passende. Både i forhold il de faglige niveau og den samfundsmæssige relevans. Der er adskillige personer som skal akkes for a bidrage med viden il udarbejdelsen af dee afgangsprojek. Disse personer er: Esben Munk Sørensen, AAU Lennar Hansen, LIFA A/S Ben Hulegaard Jensen, AAU og Geoparner Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae Hans Engberg, Reen i Svendborg Karin Haisler Jessen, Herning Fogedre Vibeke Thyssen, Fogedreen i Esbjerg Dore Thyrring Holm, Fogedreen i Randers Nanna Dahl Pedersen, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne Mee Plejdrup Nielsen, De Jyske Kommissaria Trine Maj Sønderup Randløv, SKAT Læsevejledning I rapporen vil der være kildehenvisninger, og disse vil være samle i en lieraurlise bagers i rapporen. Der er i rapporen anvend kildehenvisning efer Harvardmeoden, så i eksen refereres en kilde med [Efernavn, år, ev. sideal]. Denne henvisning fører il lieraurlisen, hvor bøger er angive med forfaer, iel, udgave og forlag, mens inernesider er angive med forfaer, iel og dao. I rapporen skelnes der mellem kildehenvisninger før og efer punkum. Hvor en kildehenvisning før e punkum kun knyer sig il den pa?gældende sæning, knyer en kildehenvisning efer e punkum sig il hele de pa?gældende afsni. Figurer og abeller vii

8 Kandidaprojek er nummerere i henhold il kapilerne, dvs. den førse figur i kapiel 5 har nummer 5.1, den anden, nummer 5.2 osv. Kilder som kræver login, eksempelvis Karnov og KFE, er ilgåe via Aalborg Universies adgang il disse. I afsni omhandlende Sverige, er der brug svenske ermer, når dee er ilfælde er de fremhæve med kursiv. Forkorelser og ordforklaring AAU = Aalborg Universie DdL = Den danske Landinspekørforening e-tl = Elekronisk Tinglysning (Syseme) ESR = Ejendomssamregisre GML = Geography Markup Language GST = Geodaasyrelsen KMS = Kor & Marikelsyrelsen SFDB = Sedfæselse Daabasen SFDE = Syrelsen for Daaforsyning og Effekivisering SFE = Samle Fas Ejendom PLF = Prakiserende Landinspekørers Forening Holger Madsen Mads Nørrelund Olsen Marin Dilev Lunn Rasmussen viii

9 Indholdsforegnelse Kapiel 1 Indledning 1 Kapiel 2 Projekopbygning 3 Kapiel 3 Meode Lieraursudie Sysemaisk gennemgang af idsskrifer Juridisk meode Inerview Temaisering af inerview Design af inerview Udvælgelse af respondener Udførelse af inerview Transskripion - Fra ale il eks Fra meode il projekarbejde Casesudie Fra meode il projekarbejde Komparaiv meode Fra meode il projekarbejde Meodeovervejelser Inerview Casesudie Komparaiv meode Kapiel 4 Tinglysning Fra på inge il digial inglysning Kapiel 5 Fas ejendom Lovgivningens definiioner af fas ejendom Samle fas ejendom Besem fas ejendom Vurderingsejendom ix

10 Kandidaprojek INDHOLDSFORTEGNELSE Kapiel 6 Serviuer Sifelse og aflysning af serviuer Typer af serviuer Tilsandsserviuer og rådighedsserviuer Offenligrelige og privarelige serviuer Reelle og personlige serviuer Synbare og usynbare serviuer Sedfæselse af serviuer Vedagelse af sedfæselseskrave Delvis ophævelse af sedfæselseskrave Sedfæselsesdaabasen, SFDB Sedfæselsesmeoder Kapiel 7 Ejendomsvurdering Principper ved ejendomsvurdering Vurderingsopgaven Serviuer og reigheder i ejendomsvurderingen Serviuen har offenlig myndighed som påalebereige Serviuen har både en herskende og jenende ejendom Serviuen har sor anal påalebereigede Kapiel 8 Akuelle problemsillinger Grøndalsvængesagen Krav om sedfæselse af serviuer Fokus på ejendomsvurdering Kapiel 9 Delkonklusion på foranalyse 47 Kapiel 10 Problemformulering 49 Kapiel 11 Serviuer i Sverige Fasighesregisre Reighedsyper Brugsre Serviu Ledningsre, vejre og re il fællesfacilieer Oversig over reighedsyper Serviuyper Fornyelse af reigheder Reigheders beydning ved ejendomsvurdering Kapiel 12 Reighedsyper Baggrunden for kaegorisering af serviuer Kaegorisering af serviuer x

11 INDHOLDSFORTEGNELSE Aalborg Universie 12.3 Vurdering af serviuer Kapiel 13 Sammenligning Ejendomsregisrering Regisrering af serviuer og andre reigheder Regisreringens resvirkning Forskel mellem reigheder Serviuer Lovgivning Indholdsmæssige krav Typer og kaegorier Præklusion sam medagelse i ejendomsvurdering Opsummering Kapiel 14 Indvirkning på ejendomsværdien Tvangsaukion Prakiske erfaringer Ekspropriaion Ersaningsudregning Opsummering Kapiel 15 Principmodel Sysemkrav il model Udvikling af model Version 1 - Udbygning af de eksiserende inglysningssysem Version 2 - Implemenering af GML-filerne Version 3 - Fuld auomaisering Vurdering i forhold il sysemkrav Landinspekørens rolle Perspekivering i forhold il SKAT Kapiel 16 Vejledning Vejledning i vurdering af serviuer Offenligrelige og privarelige serviuer Relevane forhold Serviukaegorier Kapiel 17 Konklusion 123 Kapiel 18 Perspekivering/Refleksion 125 Lieraur 133 Bilag A Jura xi

12 Kandidaprojek INDHOLDSFORTEGNELSE Bilag B Bilag C Bilag D Bilag E Geographic Markup Language Dummy Tinglysning Tingbogsaes Skise: Principmodel Bilag F Noer fra samale med Lennar (4. februar 2017) Bilag G Bilag H Bilag I Bilag J Bilag K Bilag L Refera af inerview med Lennar Hansen, LIFA Refera af møde med Ben Hulegaard Jensen, AAU og Geoparner Refera af inerview med Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae Refera af inerview med Hans Engberg, Reen i Svendborg Mail fra Fogedreer Mailkorrespondance med Nanna Dahl Pedersen, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne Bilag M Refera af inerview med Mee Plejdrup Nielsen, De Jyske Kommissaria Bilag N Bilag O Telefoninerview med Trine Maj Sønderup Randløv, SKAT Lieraursøgning xii

13 Indledning 1 Emneområde for nærværende specialeprojek er serviuers beydning for henholdsvis værdien af fas ejendom og vurderingen ved de offenlige ejendomsvurderinger. Projekidéen er udvikle af gruppen i forbindelse med semesersar. Idéen er opsåe med udganspunk i samaler med landinspekør Lennar Hansen (LIFA A/S Landinspekører) og videreudvikle ved sparring med vejledere fra AAU. De er i den forbindelse vurdere, a emne er relevan i forhold il akuelle lovændringer vedrørende dels regisreringen af serviuer og dels de danske ejendomsvurderingssysem. Ejendomsvurderingerne danner grundlage for beskaningen af boliger i Danmark. En upræcis vurdering af en bolig - hvad enen den er for lav eller for høj - vil derfor beyde e upræcis beskaningsgrundlag for den pågældende boligejer." [Implemeneringscener for Ejendomsvurderinger, 2016] Ciae undersreger den samfundsmæssige beydning de har, a de offenlige ejendomsvurderinger er så nøjagig som mulig. Som grundlag for en nøjagig ejendomsvurdering bør alle forhold, der har beydning for værdien af den pågældende ejendom, reel vurderes. De ilsræbes poliisk, a forhold med indflydelse på værdien af fas ejendom kan vurderes mere nøjagig end idligere med udgangspunk i en ny vurderingslov og e ny ejendomsvurderingssysem. Inden for landinspekørbranchen findes de naurlig, a serviuer har en beydning for værdien af fas ejendom, og dermed bør medages i ejendomsvurderingen. Dee semmer overens med den målsæning om de nye ejendomsvurderingssysem som omhandler, a (...) vurdering af en bolig er basere på mange flere daa og oplysninger. [Skaeminiserie, 2016]. Derfor findes de inden for landinspekørbranchen uhensigsmæssig, a eksiserende daa omkring serviuer ikke kan anvendes fuld ud i forbindelse med de offenlige ejendomsvurderinger. Siden 2009 har der i inglysningsloven være krav om sedfæselse af serviuer i forbindelse med serviusifelse eller marikulære arbejder. De vil sige dannelse og regisrering af digiale geografiske daa om serviuer. På nuværende idspunk benyes disse daa ikke ved ejendomsvurdering, da de ikke er le ilgængelige i modsæning il så mange andre 1

14 Kandidaprojek 1. Indledning korrelaerede daa. Dee sår i konras il lovkrave om sedfæselse fra 2009, og ligger il grund for projekgruppens undren omkring, hvorfor daa om serviuer ikke benyes, og hvordan daa poeniel kan benyes i forbindelse med ejendomsvurderingen. Projekgruppens undren underbygges af de fakum, a digiale daa om sedfæselse af serviuer i Sverige hånderes på måder, der gør disse daa anvendelige og le ilgængelige - bland ande il gavn for myndighederne. Serviuer har uomviselig beydning for værdien af fas ejendom, hvilke også er grunden il, a pålægning af serviuer ofe udløser ersaning. Dee undersreger vigigheden i en nøjagig vurdering af serviuer i forbindelse med de offenlige ejendomsvurderinger, og ligger il grund for udarbejdelsen af nærværende specialeprojek. Der udarbejdes senere i projekforløbe en problemformulering, der er udgangspunke for en række analyser omkring projekemne. Som forudsæning herfor ønsker projekgruppen førs og fremmes en dybere forsåelse for, hvad begreberne serviu og ejendomsvurdering dækker over, og hvilken indbyrdes sammenhæng der er mellem begreberne. Denne forsåelse formodes a kunne opnås på baggrund af følgende iniierende problemformulering, som vil blive besvare i projekes foranalyse før projekes endelige problemformulering, se kapiel 10. Hvad forsås ved begreberne serviu og ejendomsvurdering, og hvad er den hisoriske baggrund for begreberne? Har begreberne noge indbyrdes forhold, bland ande lovmæssig og poliisk? 2

15 Projekopbygning 2 I dee kapiel beskrives nærværende specialeprojeks opbygning, hvorved der skabes e overblik over dee. Nærværende projek er del op i re forskellige dele. Herved opnås en opdeling af de forskellige elemener, som projeke besår af. Opdelingen i de re dele kan ses på figur 2.1, hvor hver del har si ege fokusområde; Del I - Foranalyse: kapiel 4-8 Del II - Hovedanalyse: kapiel Del III - Udvikling af principmodel: kapiel Med formåle a undersøge sammenhængen mellem serviuer og de offenlige ejendomsvurderinger, omhandler Del I af projeke afklaring af begreber og eorier, som danner grundlage for projeke. Afklaringen af disse begreber og eorier ager udgangspunk i den forsåelse, som ifølge den iniierende problemformulering (se kapiel 1) findes nødvendig for a arbejde med og forså projekemne. Foruden denne afklaring er der foreage en sysemaisk undersøgelse af konkree sager og siuaioner, hvor serviuer har haf beydning for ejendomsværdien og -vurderingen. Denne undersøgelse har il formål a sæe begreberne og eorierne i en konkre koneks og derved undersøe forsåelsen deraf. I Del II af projeke søges der mere indgående viden om de elemener og sysemer, som er dybereliggende inden for projekes emneområde omkring serviuer og ejendomsvurdering. For a kunne forholde sig il regisrering og håndering af serviuer i Danmark, som er undersøg i Del I, indgår der i Del II e casesudie af regisrering og håndering af serviuer i Sverige. Ved a sammenligne de svenske sysem med de danske i en komparaiv analyse rækkes der perspekiver omkring emneområde ind i projeke, som er relevane i forhold il, hvordan serviuer regisreres og hånderes i Danmark. Der opnås således kendskab il både ligheder og forskelle mellem hver af de o landes sysemer, hvorved projekemne anskues i e brede perspekiv. I Del III bruges al den viden, der er indsamle i de o forgående dele, ide der opsilles en principmodel, som i praksis kan skabe en sammenhæng mellem de o elemener; serviuer og ejendomsvurderingssyseme. For a kunne opsille en principmodel undersøges førs, 3

16 Kandidaprojek 2. Projekopbygning hvordan serviuvurdering sker i praksis. Dee gøres gennem lieraursudier og inerviews omkring serviuers beydning for ejendomsvurderingen, for a belyse emne mere konkre, herunder på baggrund af konkree reningslinjer, afgørelser og erfaringer omkring emne. De undersøges bland ande, hvordan serviuers beydning vurderes, hvordan ersaning for serviuinglysning ved ekspropriaion udregnes, og hvorvid serviuer værdisæes ved vangsaukion. Dee skaber grundlag for udarbejdelse af principmodellen. Selve principmodellen er en model for, hvordan der i de digiale inglysningssysem kan implemeneres en vurdering af den enkele servius beydning for berøre ejendom. Der beskrives forskellige versioner af principmodellen, som hver især har forskellig kompleksie og dermed forskellige forudsæninger for a blive implemenere i ejendomsvurderingssyseme, som de er i dag. Dermed er projekes Del III e produk, som kan være med il a løse de problemsillinger, som projeke arbejder med. 4

17 Aalborg Universie Srukurdiagram Figur 2.1. De blå kasser er projekopbygningen og de grå er meode 5

18

19 Meode 3 I dee kapiel gennemgås de forskellige meoder, som er anvend il undersøgelse af projekes problemsillinger. Hver meode er behandle sådan, a meoden beskrives generel i é afsni, hvorefer projekgruppens resulaer vurderes og beskrives hvis relevan. 3.1 Lieraursudie Meoden lieraursudie er en sysemaisk gennemgang af lieraur, der vedrører en given problemsilling, sam en kriisk gennemgang af den opnåede viden i forhold il projekes undersøgelsesområde... [Langhammer, 2003]. Lieraursudier danner projekes empiriske grundlag, da de finder anvendelse gennem alle analyserne. De meodiske fordele ved lieraursudie er, a der opnås en sor viden om en lang række emner, og der kan afdækkes hvilke emaer og områder, der allerede er ilsrækkelig viden om, og hvilke emner, der kræver dybere analyse eller mere forskning [Langhammer, 2003]. Med de sore mængder ilgængelig daa der findes, ligger der i meoden en sor vigighed i a udvælge og forholde sig kriisk il de lierære maeriale, der indgår i projekes undersøgelser. Undersøgelserne baseres på nyese lieraur førs, da denne ofe har henvisninger il ældre lieraur, og da der kan være mange undersøgelser, hvor den akuelle lieraur er den mes relevane. Når der laves lieraursudier er de vigig a vurdere kildernes validie. A validere kilderne er speciel relevan i forhold il søgning på inernee, hvor der er mulighed for a fremsille ekser og deslige, som umiddelbar kan fremså som reelle, selvom indholde ikke er fakuel korrek. Dermed er de vigig a undersøge, hvem der er udgiver, og hvad formåle er med kilden. Således bør anvende kilder i sørs mulig omfang underbygges af flere kilder. I samme forbindelse er de vigig a vurdere kildens målgruppe. De er eksempelvis relevan, om der er ale om faglieraur skreve il universiee eller informaioner formidle il menigmand. Der søges i denne henseende efer pålidelige kilder som lierær maeriale fra anerkende forfaere, insiuioner og forskere. 7

20 Kandidaprojek 3. Meode Sysemaisk gennemgang af idsskrifer For a kunne skabe empirisk grundlag for forsåelsen af projekes emneområde, serviuer og ejendomsvurdering, er der foreage en sysemaisk gennemgang af alle søgeresulaer fra udvalge online idsskrifer. Der er således forsøg opnåe e indblik i, hvordan emne indgår i akuelle sager og siuaioner, som har haf en vis beydning på samfundsmæssig niveau. Figur 3.1 viser den generelle fremgangsmåde ved gennemgang af de udvalge idsskrifer. Førs er der opsa e formål omkring, hvad søgningen skal bibringe, hvilke definerer reningen på undersøgelsen. I forlængelse af dee er fassa en besem idsperiode, som den sysemaiske gennemgang skal omfae. Til den sysemaiske gennemgang er idsperioden fassa il kun a undersøge resulaer efer indførelsen af den digiale inglysning (8. sepember 2009). Dee er valg, da undersøgelsen skal afdække emneområde i nyere id, og ved indførelsen af den digiale inglysning findes e klar skife i arbejde med serviuer. Efer a formåle er sa, er søgeordene definere, som bruges sysemaisk i undersøgelsen på de udvalge idsskrifer. Tidsskriferne er valg ud fra en vurdering af, a de indeholder sore mængder af projekrelevan informaion, og de er vurdere som valide kilder. Hver søgeresula er vurdere ud fra des relevans for projekemne sam opfyldelse af analysens formål. Alle søgeresulaerne kan ses i appendiks O. Her er resulaerne opsa i e skema indeholdende søgeresulae, angivelse af des relevans sam en evenuel kommenar. Analysens udførelse Den sysemaiske udførelse af analysen har gjor den il en effekiv meode il afdækning af sore mængder af lieraurkilder. De forskellige anvende idsskrifer blev gennemgåe sysemaisk af hver af projekgruppens forskellige medlemmer. Således var de for de enkele gruppemedlem mulig a indøve en ruinepræge søgning på idsskriferne, sam vurdering af de enkele søgeresulas relevans, se figur 3.1. En ulempe forbunde med analysens udførelse var, a de re anvende søgekrierier var så enkle og sammenlignelige, a de samme søgeresulaer flere gange fremkom og derfor blev den samme lieraur vurdere flere gange. Dee var med il a gøre analysen il en langsommelig proces. Derudover gjorde søgning på Folkeingsidende undersøgelsen idskrævende, efersom søgefunkionen ikke giver mulighed for søgning efer specifikke enkelord i daabasens ekser, men udelukkende i eksernes iler. I de hele age krævede analysen e sørre læsearbejde, hvoraf kun en mindre andel af de fundne ekser var anvendelige i de videre projekarbejde. Overordne se opvejes ulemperne ved analysens langsommelighed af fordelene ved analysens bidrag il de empiriske grundlag. Analysens omfang kan synes sor i forhold il de beskedne anal af fundne relevane ekser. Dog rummer de enkele ekser sørre mængder af dealjerede og roværdige informaioner. Analysens bidrag il projekgruppens empiriske grundlag beskrives nærmere i de følgende afsni. 8

21 3.1. Lieraursudie Aalborg Universie Formål - Sager og siuaioner vedrørende serviuer Tidsinerval: ? Søgekrierier - Serviu Sedfæse serviu Serviu and ejendomsvurdering? Tidsskrifer - Alinge.dk Folkeingsidende Karnov Folkeinge? Vurdering af søgeresulaer? Empirisk grundlag for videre projekarbejde Figur 3.1. Simplificere oversig over sukuren il sysemaisk gennemgang af udvalge idsskrifer Vurdering af analysens anvendelighed Gennem udførelsen af den sysemaiske gennemgang af idsskrifer er der opnåe en viden, som dels supplerer projekgruppens grundlæggende viden inden for projekemne og dels har væsenlig beydning for en afgrænsning af projekes emneområde, se kapiel 10. Den grundlæggende viden er generel se forholdsvis faglig og lovgivningsmæssig beone, og omhandler eksempelvis hisoriske faka omkring serviuer og lovgivningens regulering af serviuer. Den viden, som er opnåe ved sysemaisk gennemgang af idsskriferne, er af mere poliisk og problemorienere karaker og lever dermed op il formåle med gennemgangen. Gennem undersøgelsen er der opnåe e dybere kendskab il akuelle sager og siuaioner på samfundsmæssig niveau, hvor ikke minds sedfæselse af serviuer sam serviuers beydning for ejendomsvurdering har være omdrejningspunk. Den overvejende mængde af informaioner omkring serviusedfæselse sam de akuelle udfordringer og poenialer forbunde hermed er kun i ringe grad behandle i faglieraur og officielle rapporer, men findes hovedsagelig i eksempelvis lovforslag og høringssvar. Disse er projekgruppen bleve bekend med ved gennemgangen af de anvende idsskrifer. 9

22 Kandidaprojek 3. Meode Den ilegnede viden omkring serviuers beydning for ejendomsvurdering omfaer hovedsagelig lovændringer og poliisk beonede arikler. Bland lovændringerne er den nylig ikrafråde Lov nr. 60 af 16/01/2017 1, som har ilføje vurderingsloven besemmelser, der findes særlig relevan for projekemne. De fundne arikler omhandler konkree akuelle sager, som afspejler, a serviuer kan have væsenlig beydning for værdien og vurderingen af fas ejendom. Samle se finder projekgruppen de empiriske udbye af den sysemaiske gennemgang af idsskrifer anvendelig i de videre projekarbejde. Projekemne kan på baggrund af undersøgelsen ses i en sørre samfundsmæssig koneks, hvorved de fassae formål med undersøgelsen er opfyld. 3.2 Juridisk meode Fremgangsmåden i forhold il anvendelse af juridiske kilder er a undersøge dem i den gængse rækkefølge. Derfor er de relevan a forholde sig il de forskellige loves indbyrdes rangering, i forhold il den hierakiske opbygning der findes i de danske lovsysem. Som grundanke kan man foresille sig en pyramide med Grundloven i spidsen og de andre love nedenunder. På e overordne plan inddeles reskilderne i fire kaegorier: [Evald, 2011, side 18-21] Lovgivning og andre generelle regler Respraksis Sædvaner Forholdes naur Inden for kaegorien lovgivning og andre generelle regler er der en almindelig rangering: love > bekendgørelser > cirkulærer > planer > vejledninger. Alle disse reskilder kan have beydning når en problemsilling skal undersøges. Videre er der re hovedprincipper der arbejdes efer: Lex superior Lex specialis Lex poserior Formåle med a arbejde med disse re principper er a undgå modsigelser. Førse princip, lex superior, kan oversæes il den højere lov, som forsås som a Grundloven går forud for anden lovgivning, og lovgivning går forud for bekendgørelser. Ande princip, lex specialis, der oversæes il den specielle lov, medfører, a sekorlovgivningen på e speciel område går forud for de mere generelle love inden for område. De redje princip, lex poserior, som oversæes il den yngre lov, medfører, a de ældre love, som hovedregel, viger for de yngre. Dog er de vigig a huske på a de er generelle regler, og der dermed også er undagelser for Lex-principperne. [Evald, 2011, side 22]. 1 Lov om ændring af lov om vurdering af landes fase ejendomme og lov om finansiel virksomhed 10

23 3.3. Inerview Aalborg Universie 3.3 Inerview Inerview kan virke som en enkel og ukomplicere opgave, da man nem kan bede en person snakke om sin viden eller erfaringer og evenuel opage de. De er som udgangspunk le a inerviewe, men svær a gøre de ordenlig. [Kvale and Brinkmann, 2009, side ] Gennem dee afsni behandles de meodeovervejelser, der ligger bagved de inerviews, der er udfør i forbindelse med projeke Temaisering af inerview Temaisering af e inerview har beydning for formuleringen af spørgsmålene, der skal silles igennem inerviewe, og for den eoreiske afklaring, som er nødvendig for udførelsen af inerviewe. For kunne ræffe de rigige valg af inerview-design er de nødvendig a idenificere emne og formåle med inerviewe. [Kvale and Brinkmann, 2009, side 125] Formåle med inerviewe er de førse der afklares. Formålene kan være mege forskellige, eksempelvis fremsøgning af erfariger, empirisk viden om en persons oplevelser eller ikke dokumenere viden omkring e emne. Derudover skal der inden inerviewe ske en afklaring af emne, der undersøges, hvor der udvikles en eoreisk og begrebslig forsåelse. Dee skaber grundlage for ilføjelse af ny viden, sam de nødvendige kendskab for a sille relevane spørgsmål. [Kvale and Brinkmann, 2009, side ] Design af inerview Hvordan e inerview skal forløbe, er e valg, der også ræffes inden udførelsen af inerviewe. Her har ypen af inerview, man vælger a udføre, sor beydning. Inerviews kan inddeles i fire yper: De uformelle inerview. Her har inerviewe ingen fas srukur og føres mege som en samale. Dee beyder, a man som inerviewer har mege lid konrol over svarene. Samidig har inerviewe en mege åben karaker, som kan være mege brugbar i begyndelsen af e projek. [Schjød, 2016] De usrukurerede inerview. Inerviewsiuaionen er formel, hvor inervieweren har e emne eller nogle få spørgsmål, som er grundlage for, hvad inerviewe skal omhandle. Spørgsmålene der silles under inerviewe er ofe mege uformelle. Denne ype inerview bruges ofe for a inerviewdelageren kan åbne sig op omkring emne og udrykke sig fri og med egne ermer. Som regel bruges ypen i ilfælde, hvor der er mege id il rådighed, sam en god mulighed for a kunne inerviewdelageren flere gange. [Schjød, 2016] De semisrukurerede inerview. Inervieweren benyer sig af en inerviewguide. Dermed bygger inerviewe på en række af spørgsmål, som ønskes bevare. Spørgsmålene er ofe generelle, hvorved der er mulighed for løbende gennem inerviewe a sille uddybende spørgsmål. Dee giver inervieweren sørre mulighed for a syre inerviewe, men hvor inerviewdelageren samidig fri kan besvare spørgsmålene. De er en ype inerview der 11

24 Kandidaprojek 3. Meode har sine sore fordele, hvis der er flere inerviewere, eller hvis man kun har mulighed for a inerviewe delagerne en enkel gang. [Schjød, 2016] De srukurerede inerview. Inervieweren holder sig il e inerviewskema. Formåle med dee er a sille de samme spørgsmål, på samme måde og i den samme rækkefølge il flere forskellige respondener. Ved en sådan fas srukur i inerviewe har inervieweren mege konrol over inerviewe sam respondenernes svar. [Schjød, 2016] Udvælgelse af respondener Udvælgelsen af respondener er relevan, hvilke fremgår af nedensående cia: Nogle inerviewpersoner kan synes a være bedre end andre. Gode inerviewpersoner er samarbejdsvillige og velmoiverede; de er velformulerede og kyndige. De er sandfærdige og konsekvene; de svarer korfae og præcis på inerviewerens spørgsmål; de foræller sammenhængende hisorier og modsiger ikke hele iden sig selv; de holder sig il inerviewemne og foreager ikke hele iden sidespring. [Kvale and Brinkmann, 2009, side 187] Hvad der kan syres på forhånd er de faglige kompeencer, som respondenerne besidder. Samidig kan respondenerne vælges på baggrund af emaiseringen af de enkele inerview. Samspille mellem de faglige kompeencer og emae for inerviewe skaber baggrunden for udvælgelse af respondenerne il de udføre inerviews Udførelse af inerview Igennem inerviewe skal der deles viden mellem inervieweren og inerviewdelageren. Inerviewe er en samale mellem de o parer om e emne af fælles ineresse. Den personlige konak kan gøre inerviewe spændende og berige de a inerviewe. [Kvale and Brinkmann, 2009, side 143] Inerviewe kan dog udføres på forskellige måder, enen ansig il ansig som e personlig inerview, eller på mindre personlig vis ved elefonsamale eller mailkorrespondance Transskripion - Fra ale il eks Transskripion er en oversæelse fra alesprog il skrifsprog, som kræver en række vurderinger og besluninger. Der kan være udfordringer ved ransskripion af e inerview, da man ransformerer fra én sprogform il en anden. Ved ordre ransskripion, skabes der en hybrid og kunsig konsrukion af inerviewe, hvorved udrykke raduori radiore (oversæere er forrædere) i ilfælde er sand. Transskripioner er kor forarmede, dekoneksualiserede gengivelser af direke inerviewsamaler [Kvale and Brinkmann, 2009, side 199], hvilke er e synspunk, som undersreger de ulemper, der kan være forbunde med ransskripion. 12

25 3.3. Inerview Aalborg Universie Valge af ranskripion, afhænger af forskellige fakorer som id og ressourcer il ransskripion og den senere brug af ransskripionerne. Desuden er de vigig a kigge på brugen af ransskriberingen i forhold il hvorvid de er udelukkende de faglige indhold, de sproglige eller en blanding der ønskes udvunde fra inerviewe, da dee kan være mege besemmende for, hvorvid man kan nøjes med refera-form eller der er brug for en fuldsændig ransskripion. [Kvale and Brinkmann, 2009, side 202] Fra meode il projekarbejde Inerviews er gennem projeke anvend som grundlag for a kunne undersøge elemener, som er relevane for besvarelse af projekes problemsillinger. Hvilke undersøgelser og analyser, der bygger på informaioner fra inerviews, kan ses i figur 2.1, hvor de er angive, hvor de enkele inerview er anvend. Temaisering af inerview Ved emaiseringen af inerviews har der være fokus på, hvilke informaioner de var formåle a opnå med pågældende inerview. Formåle med inerviewene udfør gennem projeke er mege forskellige. De er gennem planlægningen af og forberedelsen il hver inerview fassa for a sikre, a der kunne opnås informaioner med relevans il problemformuleringen. Temae for de enkele inerview er mege besem af, hvor og hvordan informaionerne fra inerviewe er ænk anvend i forbindelse med projeke. Visse inerviews havde il formål a skabe en generel viden omkring emne (eksempelvis møde med Lennar Hansen, LIFA, appendiks F), og visse havde il formål a skabe indblik i specifikke elemener af nødvendighed for a kunne komme med en besvarelse på problemformuleringen (eksempelvis inerviewe med Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae, appendiks I). Design af inerview Designe af de enkele inerview bygger på fakorer som formål, midler il udførelse og respondener. Formåle og dermed hvilke informaioner, der ønskedes opnåe med de enkele inerview, har haf sor indflydelse på, hvilken ype af inerview der er valg a udføre. Valge af responden il de enkele inerview har særlig haf beydning ved inerviewe med Ben Hulegaard Jensen, AAU/Geoparner, appendiks H, hvor de personlige kendskab il respondenen og dennes faglighed havde en indvirkning på ypen af inerview, der blev valg. Samale med Lennar Hansen, LIFA - uformel inerview Inerview med Lennar Hansen, LIFA - semisrukurere inerview Inerview med Ben Hulegaard Jensen, AAU/Geoparner - usrukurere inerview Inerview med Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae - semisrukurere inerview Inerview med Hans Engberg, Reen i Svendborg - usrukurere inerview Mailkorrespondance med Karin Haisler Jessen, Herning Fogedre - usrukurere inerview 13

26 Kandidaprojek 3. Meode Mailkorrespondance med Vibeke Thyssen, Fogedreen i Esbjerg - usrukurere inerview Mailkorrespondance med Dore Thyrring Holm, Fogedreen i Randers - usrukurere inerview Mailkorrespondance med Nanna Dahl Pedersen, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne - usrukurere inerview Inerview med Mee Plejdrup Nielsen, De Jyske Kommissaria - semisrukurere inerview Inerview med Trine Maj Sønderup Randløv, SKAT - semisrukurere inerview Udvælgelse af respondener Udvælgelsen af respondener er foreage ud fra projekgruppens kendskab il disses viden omkring de undersøge emner. Ligeledes er der gennem faglige relaioner opnåe konak il personer, som kunne have viden brugbar il besvarelse af projekes problemformulering. Udvælgelsen af yderligere respondener er ske på baggrund af deres faglige kompeencer i forhold il formåle med inerviewe. En måde, hvorpå respondener il inerviews også er funde, er på baggrund af deres silling inden for organisaioner og insiuioner, der er vurdere a være i besiddelse af en specifik viden brugbar il besvarelsen af problemformuleringen. Udførelse af inerviews Som udgangspunk er alle inerviews il projeke ænk som personlige inerviews grunde fordelene ved respondenens fysiske ilsedeværelse sammenligne med inerviewformer. Visse inerviews er dog foreage per elefon eller mail grunde begrænsninger af projekgruppens resourcer, herunder id og økonomi. Udførelsen af inerview per elefon og mail har ikke den samme karaker af en samale som de personlige inerview har. Men udførelsen af disse inerviews har muliggjor indsamling af informaioner fra flere respondener, end hvis alle inerviewene var bleve udfør som personlige inerviews. Dee kan naurligvis have den effek, a inerviewene ikke har bidrage med de hel samme informaionsniveau grunde udførelsen per mail eller elefon. Samale med Lennar Hansen, LIFA - personlig inerview Inerview med Lennar Hansen, LIFA - personlig inerview Inerview med Ben Hulegaard Jensen, AAU/Geoparner - personlig inerview Inerview med Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae - elefonisk inerview Inerview med Hans Engberg, Reen i Svendborg - elefonisk inerview Mailkorrespondance med Karin Haisler Jessen, Herning Fogedre - inerview over mail Mailkorrespondance med Vibeke Thyssen, Fogedreen i Esbjerg - inerview over mail Mailkorrespondance med Dore Thyrring Holm, Fogedreen i Randers - inerview over mail 14

27 3.3. Inerview Aalborg Universie Mailkorrespondance med Nanna Dahl Pedersen, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne - inerview over mail Inerview med Mee Plejdrup Nielsen, De Jyske Kommissaria - elefonisk inerview Inerview med Trine Maj Sønderup Randløv, SKAT - elefonisk inerview Transskripion - Fra ale il eks Transskripion af alle personlige inerviews og elefoninerviews er forage på refera-form (på nær é elefoninerview), hvor alle hovedpunkerne fra inerviewe er gengive. Valge af refera-form i sede for fuldsændig ransskribering skyldes, a ressourceforbrug ved a forage en fuldsændig ransskribering ikke er vurdere a opveje de fordele, der er ved a få de fuldsændige ordvalg gengive. Dee skyldes, a fokus ved inerviewene er på de faglig indhold, og ikke på de sociologiske forhold. Alle personlige inerviews og elefoninerviews, på nær samale med Lennar Hansen og inerview med Ben Hulegaard Jensen og Trine Maj Sønderup Randløv, er opage som lydfil og vedlag projeke. Referaerne inklusiv idsangivelser, som gør de mulig a høre den fulde gengivelse af enkele passager i lydfilerne, er ligeledes vedlag projeke. De ene elefoninerview, som er ransskribere, er gengive på denne måde delvis på grund af den kore varighed og delvis på grund af de mange personlige og sigende vendinger der blev brug. Samale med Lennar Hansen er undlad opage som lydfil, da formåle med samalen var a opnå generel viden omkring projekemne sam inspiraion il den videre undersøgelse heraf. Inerview med Ben Hulegaard er også undlad opage, da formåle førs og fremmes var generel faglig vejledning med udgangspunk i den viden, projekgruppen havde opnåe ved idligere inerviews. Inerviews per mail er naurligvis ikke referere på skrif, da de i forvejen foreligger på denne form. Disse er vedlag som bilag i deres fulde form. Samale med Lennar Hansen, LIFA - appendiks F (ikke opage) Inerview med Lennar Hansen, LIFA - appendiks G Inerview med Ben Hulegaard Jensen, AAU/Geoparner - appendiks H (ikke opage) Inerview med Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae - appendiks I Inerview med Hans Engberg, Reen i Svendborg - appendiks J (ranskripere) Mailkorrespondance med Karin Haisler Jessen, Herning Fogedre - appendiks K Mailkorrespondance med Vibeke Thyssen, Fogedreen i Esbjerg - appendiks K Mailkorrespondance med Dore Thyrring Holm, Fogedreen i Randers - appendiks K Mailkorrespondance med Nanna Dahl Pedersen, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne - appendiks L Inerview med Mee Plejdrup Nielsen, De Jyske Kommissaria - appendiks M Inerview med Trine Maj Sønderup Randløv, SKAT - appendiks N (ikke opage) 15

28 Kandidaprojek 3. Meode 3.4 Casesudie Casesudier foreages for a sæe e projekemne i e sørre perspekiv og indsamle inspiraion. "Casesudie-meoden er en forskningssraegi, der har casen som fokus for sine undersøgelser"[thised, 2010, side 204]. Casesudier bygger på flere kilder, der søges forene ved hjælp af riangulering. [Thised, 2010, side 204] Opbygningen af e casesudie kan opdeles i o yper - single-casedesign og muli-casedesign. E single-casedesign er en case-undersøgelse, hvor der kun inddrages en enkel case, og denne eksreme eller enesående case undersøges dybdegående. Den eksreme eller enesående case. Her har vi a gøre med de særlige og specielle ilfælde, hvor vi gennem casesudie kan få viden om og sørre forsåelse af, hvordan den pågældende sag hænger sammen.[thised, 2010, s 206] Derimod bygger e muli-casedesign på, a der inddrages flere forskellige cases igennem casesudie. [Thised, 2010, side ] Fra meode il projekarbejde Case-sudie er udfør som e single-case sudie, hvor kun Sverige er inddrage i sudie, for fuld ud a kunne undersøge den specifikke måde, hvorpå serviuer regisreres og hånderes i Sverige. Kilderne, der har medvirke il en riangulering af casen, er en blanding af forskellige lieraurkilder, som har medvirke il a kunne anskue emne serviuer i Sverige fra forskellige synsvinkler som forudsæning for udførelse af en bred analyse. Den samlede case-undersøgelse, bruges il den eferfølgende komparaive analyse mellem Sverige og Danmark. 3.5 Komparaiv meode Den komparaive meode har som formål a kunne skabe sammenligninger på sysemniveau. Komparaiv meode, videnskabelig forskning, der er basere på sammenligninger og analyser af ligheder og forskelle mellem observerede fænomener inden for e definere analyseområde. [Boje, 2014] Den komparaive meode anvendes som grundlag for udvikling af ypologier og modeller eller for a afprøve hypoeser om kausale sammenhænge mellem fx sociale fænomener. De er dog il sadighed e spørgsmål, om de forhold, der suderes, og de indikaorer, som er valg il a udpege forskelle og ligheder, er sammenlignelige og ikke kulurspecifikke. [Boje, 2014] I en komparaiv analyse er der o former for analysepunker, som indgår i vurderingen af de sammenlignelige forhold; Mos similar og Mos differen. [Gundelach, u.å.] Dee vil sige, 16

29 3.6. Meodeovervejelser Aalborg Universie a når man sammenholder de/de samme forhold, kan e udfald være, a forholdene er mege lignende, Mos similar; eller mege forskellige, Mos differen. Ud fra lighederne og forskellighederne kan elemenerne anskues komparaiv. Den komparaive meode kan medføre nogle generelle problemer, som man i forbindelse med udførelsen skal være opmærksom på: [Gundelach, u.å.] Valg af variable (fravalge variable må ikke påvirke analysen) Daaindsamling (ens eknikker kan være svære a opnå, eksempelvis kan nogle lande have problemaisk daaindsamling) Variaioner i spørgsmålsformulering, begrebsdannelse, osv. kan forekomme Saisiske eknikker kan være svære a anvende, hvis kun få objeker analyseres komparaiv Fra meode il projekarbejde Den komparaive analyse i dee projek er en sammenligning mellem ejendoms- og reighedsregisreringen i Danmark og Sverige. På baggrund af de idligere undersøgelser af emnerne er der opsa alle de relevane sammenligningspunker. Disse er forsøg opsille sarende med de mes generelle punker hen imod de mere specifikke. Der ages udgangspunk i de svenske ejendomsregisreringssysem ved opsillingen af sammenligningspunker. Dee skyldes, a projekgruppen i forvejen har en grundviden omkring de danske sysem, hvorfor de findes mere oplag a relaere svenske forhold il danske end omvend. 3.6 Meodeovervejelser Der er konsaere fordele såvel som ulemper ved de meoder, som er anvend il udarbejdelse af nærværende projek. Dee beskrives nærmere i de følgende afsni Inerview Visse af projekes inerviews omhandler pålæg og aflysning af serviuer ved ekspropriaion. Disse inerviews er foreage med henholdsvis Vejdirekorae, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner i Jylland og Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne. Formåle med disse inerviews var a opnå kendskab il og forsåelse for reningslinjer, principper og afgørelser vedrørende serviuers beydning for værdien og vurderingen af fas ejendom. Samle se for de nævne inerviews er formåle efer projekgruppens opfaelse bleve opfyld i ilsrækkelig grad. Dog vurderes, a inerview med syns- og skønsmænd, der har age silling il serviuers beydning for ejendomsværdi og -vurdering i forbindelse med konkree domsafgørelser, kunne have bidrage med yderligere og måske mere konkre viden omkring, hvorledes serviuers beydning vurderes. 17

30 Kandidaprojek 3. Meode Ligeledes vurderes de, a e inerview med en af de medarbejdere hos SKAT, som foreager de konkree vurderinger af ejendomme, herunder serviuers beydning for en ejendom på baggrund af henvendelse fra borger eller myndighed, ville have være mege relevan for projekarbejde. Da e sådan inerview ikke er foreage, skyldes de førs og fremmes, a projekgruppen i forsøge på a opdrive relevane konakoplysninger gennem si neværk blev fraråde a age konak il SKAT, som i forvejen er ynge af udfordringerne med eablering af de nye ejendomsvurderingssysem. Da de senere i projekarbejde lykkedes a komme i konak med SKAT, blev visse forhold af relevans for projekarbejde afklare. Andre forhold som de førnævne konkree vurderinger af serviuer kunne ikke afklares ved pågældende inerview, men krævede henvendelse il en anden medarbejder hos SKAT. På dee sadium i projekarbejde blev de vurdere uhensigsmæssig endnu engang a ree henvendelse il SKAT; dels på grund af de lange svarider, dels på grund af projekgruppens allerede ilegnede viden omkring vurdering af serviuer på baggrund af andre inerviews Casesudie Casesudie af regisrering og håndering af serviuer i Sverige er præge af, a de i mege høj grad er foreage ved lieraursudier. Der blev idlig i projeke skab konak il de svenske marikelvæsen Lanmäerie, denne konak var medvirkende il a sore mængder lieraur blev funde. På dee idspunk blev der vurdere a de ville være uhensigsmæssig a sille åbne spørgmål, før der var en grundlæggende viden om de svenske sysem. Da denne grundviden var ilsede blev der forsøg a skabe konak igen, nu med konkree spørgsmål, denne konak kom som førse konak hurig, men ved videresendingen il fagpersoner kom der ikke svar. Al i al er de vurdere a den iniierende konak skabe grundlag for de videre undersøgelser, grunde henvisninger il relevan lieraur, hvilke er posiiv. Konaken il fagpersoner indenfor de svenske sysem er ikke opnåe indenfor projekperioden. Den idlige konak, skyldes a projekgruppen havde inenionen om a besøge Lanmäerie, og dermed have en personlig konak, fremfor a lave e elefon inerview, hvor der er bedøm a sproge ville være for sor en barrierer. Foruden casesudie af regisrering og håndering af serviuer i Sverige ville de have være relevan a foreage casesudier af specifikke serviuer inglys i Danmark. Formåle hermed skulle være a reflekere over og underbygge forsåelsen af, hvilke konkree forhold i serviuers indhold, der kan være afgørende for serviuens beydning for værdien og vurderingen af berøre ejendom. Ved a sudere serviuer med vid forskellig formål og indhold - og dermed forskellige forudsæninger for a have beydning for ejendomsvurderingen - ville projekemne kunne billedeliggøres. Dels ville de forskellige forhold, der ifølge vurderingsloven giver en serviu offenligrelig karaker og dermed skal medages i ejendomsvurderingen, kunne uddybes yderligere. Dels ville en undersøgelse af, i hvilke særlige ilfælde serviuer ikke vurderes a have beydning, kunne belyses og sæe projekemne i e brede perspekiv; for projekgruppen såvel som læser af projeke. 18

31 3.6. Meodeovervejelser Aalborg Universie Sådanne casesudier af specifikke serviuer er dog undlad foreage ud fra en beragning omkring, a der løbende gennem projekarbejde er opnåe en viden om emne, der er ilsrækkelig il, a en principmodel for medagelse af serviuer i de offenlige ejendomsvurderinger vil kunne opsilles i projekes Del III. Samidig finder projekgruppen, a behandlingen af specifikke afgørelser omkring serviuers beydning bidrager ilsrækkelig il en dybere forsåelse for projekemne Komparaiv meode Casesudie og komparaiv analyse blev valg som meoder for a anskue projekes emneområde i en konkre og virkelighedsnær koneks. Ved undersøgelse af casen Serviuer i Sverige og eferfølgende sammenligning med Danmark i den komparaive analyse er projekgruppens perspekiver omkring projekemne bleve udvide, hvilke har give anledning il videre refleksioner omkring projekemne. Adgang il oplysninger omkring specifikke svenske serviuer kunne have medfør e dybere indblik i casen. Grunde kravene il daaadgang i Sverige, hvad angår geografiske daa og ejendomsoplysninger, har en sådan adgang ikke kunne opnås. Tidlig i projekforløbe blev de overveje, om de ville være en fordel for de faglige udbye af den komparaive analyse, hvis flere end blo én case blev sudere og inddrage i analysen. Der var overvejelser omkring, hvorvid kun casen Serviuer i Sverige og den eferfølgende sammenligning med projekgruppens eksiserende viden om serviuer i Danmark ville være ilsrækkelig inspiraion og grundlag for idéudvikling i de videre projekarbejde. Overvejelserne blev dog hurig droppe på baggrund af overordnede iniierende sudier af casen Serviuer i Sverige og en eferfølgende konsaering af, a de måe være mere faglig berigende a gå i dybden med casen om Sverige, hvis ejendomssysem minder om de danske, end a behandle flere cases overfladisk med den medfølgende sandsynlighed for, a de undersøge cases ikke ville egne sig i den komparaive analyse. 19

32

33 Del I

34

35 Tinglysning 4 I dee kapiel beskrives, hvad der ligger i begrebe inglysning, og hvilken udvikling inglysning i Danmark har gennemgåe. Tinglysning er i den simplese forsand en sikringsak il a beskye en reighed over bland ande fas ejendom. Orde kommer af lyse, som beyder melde offenlig, og ing, som er en lovgivende forsamling. Ved inglysning udarbejdes e dokumen om, a reigheden er sikre. Der findes fire kaegorier inden for inglysning, som er opdel i forskellige bøger, henholdsvis andelsboligbogen, bilbogen, personbogen og ingbogen. Beegnelsen bog sammer fra dengang regisreringerne blev noere i bøger. Disse er i dag udfase og der benyes digial regisrering i sede. I nærværende projek er de Tingbogen som er ineressan, da de er den som indeholder de dokumener der omhandler fas ejendom. Begrebe fas ejendom forklares i kapiel 5. Der kan inglyses forskellige yper reigheder over fas ejendom som kan inddeles i fire kaegorier (jævnfør [Olsen, 2012, side 67]): Ejerforhold (adkomser) Pan Serviuer Ande (meddelelser m.v.) Disse kaegorier fremgår af ejendommens ingbogsaes således (appendiks D): Adkomser Hæfelser Serviuer Øvrige oplysninger De er kun serviuer der behandles yderligere; i kapiel 6 I dag benyes der digial inglysning, ofe benævn som e-tl (elekronisk inglysning). A inglysning skulle foregå digial blev vedage ved Lov om digial inglysning 1 i 2006, og selve 1 Lov nr 539 af 08/06/

36 Kandidaprojek 4. Tinglysning den digiale inglysning råde i kraf i sepember [Olsen, 2012, side 20, 24-27] Samidig med denne lov råde Bekendgørelse om inglysning i ingbogen i kraf, efer hvilken bland ande krav om den digiale inglysningsprocedure reguleres. 4.1 Fra på inge il digial inglysning Tinglysningen som vi kender den i dag, sammer hisorisk se fra 1100-alle, hvor sælgeren af fas ejendom placerede jord fra ejendommen i køberens kappe, mens han/hun hold denne i sine hænder, under en særlig højidelighed. I Jyske Lov fra 1241 er fremgangsmåden førse gang nævn med ordlyden På inge skal man jord skøde og ej andeseds.. Ligeledes var der krav om minds syv ingsvidner, som var lokale og ærbødige mænd. Reglerne fra Jyske Lov er viderefør i Danske Lov som På Tinge skal mand Huus og Jord Skiøde, og ej andenseds [Morensen, 2007, side 21] & [Olsen, 2012, side 17] Den skrevne ingbog udspringer fra recessen af 1551, hvor ingbogspligen blev indfør, således a skødning og pansæning blev nedskreve. Heril skal de bemærkes a der også idligere blev før ingbøger, men pligen var medvirkende il a den nuværende ingbog er opsåe. En anden vigig dealje er a bøgerne var udforme som en resprookol, hvorfor de ikke kan sidesilles med nuidens ingbog. [Morensen, 2007, side 22] Danske Lov fra 1683 indføres realregisrene, hvormed der skulle føres regisre på basis af ejendomme og ikke personer [Morensen, 2007]. Ved forordning af 7. februar 1738 blev der indfør pane- og skødeprookoller således a disse reigheder blev inglys. [Olsen, 2012, side 17] De forhold der var eablere ved Danske Lov i 1683, speciel 5. bog, definerede grundlage for inglysningen, hvorfor en sor del af reglerne forblev i kraf indil inglysningsloven af 1926 blev vedage. Før vedagelsen skee inglysning ved, a dokumener il inglysning blev fremsend il reen il inglæsning, og her blev læs høj af dommeren foran de fremmøde. Denne oplæsning kan sidesilles med den idligere bekendgørelse på inge. Efersom fremgangsmåden eferhånden blev for omfaende, og der i øvrig ikke møde folk op il inglæsning, blev fremgangsmåden med inglysningsloven af 1926 afskaffe og ersae af krav om offenliggørelse i Sasidende. Ligeledes blev beegnelsen inglæsning ændre il den nuidige inglysning. [Morensen, 2007, side 22] & [Olsen, 2012, side 17-18] Efer 1926 er der kun foreage mindre ændringer af inglysningsloven, indil loven i 2006 gennemgik en sørre forandring. Dermed er loven fra 1926 og loven fra 2006 begge af væsenlig beydning for de nuværende inglysningssysem. [Morensen, 2007, side 23] Ved lovændringen i 2006 overgik man il den digiale inglysning, hvoril de bemærkes a de maerielle regler ikke ændredes væsenlig, og de dermed forsa kan advendes [Olsen, 2012, side 18]. Dog var der en række andre ændringer i syseme, som for eksempel samlingen af de 82 inglysningskonorer il en cenral enhed i Hobro, som fremadree kom il a hedde Tinglysningsreen [Morensen, 2007, side 23]. 24

37 Fas ejendom 5 I dee kapiel beskrives, hvad der ligger i begrebe fas ejendom, og hvilke forskellige definiioner af fas ejendom, som anvendes inden for en række forskellige lovområder. Begrebe fas ejendom er e vid begreb, som må forolkes i den givne koneks. Normal bruges begrebe om e jordsykke sam de gensande som eksempelvis bygninger, ræer og ledninger, som er fæsne deril. Herudover bruges begrebe om ejendom, som ikke på samme måde kan siges a være fas eller fæsne ejendom, men som dog har e vis ilhørsforhold il en sådan ejendom [Subkjær, 2001]. Juridisk er begrebe fas ejendom bland ande definere som de, der ypisk følger med ved salg af e areal [Subkjær, 2001]. Eksempelvis løs gulvbelægning, ledninger og husholdningsmaskiner, der alle er en forudsæning for bygningernes anvendelse, kan forsås som fas ejendom, hvis ilhørsforholde vurderes ilsrækkelig deril [Illum, 1976, side 59-60]. Tilhørsforholde vil bero på, om de er bleve anvis over for ejerne af den fase ejendom ved køb af denne, og om de er fassa i overdragelsesdokumene [Subkjær, 2001]. Fas ejendoms horisonale grænser mod naboejendom er regisrere i mariklen, som er en fællesbeegnelse for marikelregisre og marikelkore. De verikale grænser er ikke beskreve i mariklen; dog er verikale grænser mellem ejerlejligheder beskreve i ejerlejlighedens akmappe. De nævne horisonale og verikale grænser er på grund af regisreringen forholdsvis veldefinere, og der ales således om horisonale og verikale skel. De verikale grænser mellem fas ejendom og henholdsvis undergrund og lufrum er ikke regisrere, og må defineres ud fra den ejendomsre, som ejendommens ejer besidder. Inden for lovgivningen skelnes imidlerid mellem samle fas ejendom, besem fas ejendom og vurderingsejendom, mere herom i afsni 5.1. Da fas ejendom kan opfaes på flere forskellige måder, kan de for en korrek forsåelse af begrebe i den givne koneks være væsenlig a have for øje, hvilken ejendomsre der er knye il den givne fase ejendom. Fas ejendom beegnes også som ejendomsreens gensand; de er reen il a anvende fas ejendom, der er esseniel for ejendommens værdi for ejeren [Subkjær, 2001]. Fas ejendom og den deril knyede ejendomsre reguleres af forskellige love, som hver især definerer fas ejendom forskellig, ide én af de re ovennævne ejendomsbegreber anvendes; samle fas ejendom, besem fas ejendom og vurderingsejendom. 25

38 Kandidaprojek 5. Fas ejendom 5.1 Lovgivningens definiioner af fas ejendom Fas ejendom er en vigig grundsen i den danske samfundssrukur, herunder hvad angår den privae ejendomsre og samfundsøkonomien. Dee begrunder også beegnelsen ejendomsreens gensand, som begrebe fas ejendom er illag. Den privae ejendomsre omfaer bland ande reen il a bygge, plane og sælge sam sife serviuer, såfrem de sker i overenssemmelse med lovgivningen og sifede reigheder over ejendommen [Subkjær, 2001]. Serviuer behandles nærmere i kapiel 6. Ejendomsreen er bland ande med il a give ejeren inciamen il a anvende ejendommen og dens ressourcer, hvilke kan være af væsenlig beydning for eksempelvis bygningsvedligehold, lokal iværksæeri og ejendomsudvikling. Med den privae ejendomsre følger således en lang række muligheder for a disponere fysisk og relig over egen fas ejendom, hvilke er grundlag for bland ande ryghed og invesering på ejendomsniveau såvel som på samfundsniveau. Samidig er ejendomsreen underlag en række begrænsninger, ide der il en vis grad kan disponeres fysisk og relig offenligrelig. Der er således en balance mellem privarelig og offenligrelig råden over den enkele fase ejendom sikre. De mange forskellige muligheder og begrænsninger, som er knye il fas ejendom, er regulere gennem forskellige love, herunder de re følgende: Udsykningsloven Tinglysningsloven Vurderingsloven Lovene regulerer hver især forskellige muligheder og begrænsninger ilknye den privae ejendomsre. Eksempelvis har de re love beydning for henholdsvis geografisk udsrækning, belåning og beskaning af fas ejendom. Ud over forskellen på, hvilke ejendomsrelige forhold de re love regulerer, er der også forskel på, hvilken definiion af fas ejendom der findes i de re love. Lovene anvender følgende re ejendomsbegreber i den givne rækkefølge: Samle fas ejendom Besem fas ejendom Vurderingsejendom I denne sammenhæng skal de bemærkes a ejerlejlighedsloven også arbejder med begrebe fas ejendom. Dee er dog ikke særskild behandle, da den lægger sig il inglysningslovens begreb besem fas ejendom. 26

39 5.1. Lovgivningens definiioner af fas ejendom Aalborg Universie Samle fas ejendom En samle fas ejendom er e eller flere jordsykker, som hver har e unik marikelnummer, men som er ilknye samme unikke ejendomsnummer, også kalde SFE-ejendomsnummer [Clausen, 2006, side 32]. Ejendomsnummere er regisrere i mariklen, besående af marikelregisre og marikelkore. Flere jordsykker ilhørende samme samlede fase ejendom er således samnoere i mariklen [Clausen, 2006, side 35]. Den geografiske udsrækning af samle fas ejendom ses på marikelkore, som viser marikulerede jordsykker og de marikulære grænser omkring disse Besem fas ejendom Besem fas ejendom reguleres efer inglysningsloven. En besem fas ejendom er som udgangspunk en samle fas ejendom, men kan også være en ejerlejlighed, en fri andel af en fælleslod eller en bygning på fremmed grund eller på søerriorie [Clausen, 2006, side 32]. Beseme fase ejendomme er regisrere i Tingbogen, og ejendommens geografiske udsrækning er faslag på baggrund af Tingbogens oplysninger om denne, herunder marikelnummer eller marikelnumre ifølge mariklen [Clausen, 2006, side 49]. Besem fas ejendom er således ikke regisrere i mariklen ligesom samle fas ejendom, men regisrere i Tingbogen på baggrund af mariklens oplysninger Vurderingsejendom En vurderingsejendom er idenificere ved e ESR-ejendomsnummer, ikke a forveksle med SFE-ejendomsnummere, og kan omfae en eller flere samlede fase ejendomme, eller en besem fas ejendom såsom ejerlejlighed eller bygning på fremmed grund. De er vurderingsejendommen, der ligger il grund for de offenlige ejendomsvurderinger, hvilke behandles nærmere i kapiel 7. [Clausen, 2006] Vurderingsejendom er dog ikke enydig definere, hvilke fremgår af VL 8, som lyder: 8. Arealer, der i forening udgør en samle fas ejendom, jf. 2 i lov om udsykning og ande regisrering i mariklen, skal vurderes sammen. Arealer, der ilhører samme ejer og udgør en drifsenhed, skal vurderes som en ejendom. Landbrugsejendomme, der drives sammen jf. 26 i lov om landbrugsejendomme, skal dog vurderes hver for sig. Hovedprincippe ved vurdering er a en selvsændig ejendom skal vurderes særskil. Vurderingen baserer sig på udsykningslovens ejendomsbegreb, hvorfor mindseenheden der kan vurderes er e marikelnummer, med undagelse af ejerlejligheder og bygninger på fremmed grund. Endvidere skal en drifsenhed (arealer der ilhører én ejer og drives sammen) vurderes som en ejendom. [Paludan e al., 1997,side 54] 27

40

41 Serviuer 6 I dee kapiel beskrives, hvad der forsås ved begrebe serviu. Derudover beskrives, hvilke yper af serviuer, der skelnes imellem, og hvordan anvendelsen af serviuer har ændre sig gennem iden. En serviu er en reighed sife over en fas ejendom ved inglysning. En serviu kan sikre en reighed il a udøve en begrænse råden over ejendommen eller il a kræve en besem ilsand på ejendommen oprehold [Illum, 1943, side 66]. Begrebe serviu sammer fra den klassiske romerre, hvor der skelnes mellem o yper reigheder il fas ejendom; ejendomsre og begrænsede reigheder. Med udgangspunk i e udpræge ønske inden for romerreen om, a de mange forskelligarede begrænsede reigheder fik en fællesbeegnelse, blev udrykke servius vedage som fællesbeegnelse [Evald, 1992, side 13]. Udrykke beyder underkaselse [Den Danske Ordbog, u.å.], og henviser il den ilsand af ufrihed, som en fas ejendom er underlag i henhold il en serviu inglys på denne [Evald, 1992, side 13]. Der skelnes mellem begreberne jenende ejendom og herskende ejendom. Førsnævne er den ejendom, som er sife reighed over med pågældende serviu. Sidsnævne er den ejendom, som pågældende reighed ilhører [Illum, 1943, side 74]. En serviu vil alid berøre minds én jenende ejendom, men vil ikke alid ilhøre nogen herskende ejendom. Men der vil alid være minds én påalebereige, som er indehaver af den serviusifede reighed. Gennem iden er der i Danmark ske en udvidelse af serviuers anvendelsesområde. Engang jene serviuer hovedsagelig privarelige ineresser få ejendomme imellem, men eferhånden er serviuer i sigende grad også bleve sife offenligrelig, mere herom i afsni 6.2 [Morensen, 2007, side 120]. I 1800-alle jene serviuer hovedsagelig privarelige formål. Mellem sluningen af 1800-alle og miden af 1900-alle blev sadig flere serviuer sife med offenligrelige formål og e planlægningsorienere sige, herunder de såkalde villaserviuer, der bland ande har il formål a begrænse indusrivirksomhed omkring beboelsesområder. Siden miden af 1900-alle er udviklingen i serviuers anvendelsesområde gåe imod, a færre serviuer omkring vej- og færdselsre sam planmæssige forhold sifes. En forklaring herpå er, a der ved en række lovændringer er ske en udvidelse af offenlige myndigheders mulighed for a vareage forhold i den fysiske 29

42 Kandidaprojek 6. Serviuer planlægning, eksempelvis lokalplaner, som idligere skulle sikres ved inglysning af en serviu [Evald, 1992, side 18-20]. Figur 6.1 nedenfor viser, a der gennem iden er ske en udvidelse af serviuers anvendelsesområde. Figur 6.1. Tabellen viser, hvor mange ryke serviudomme, der omrenlig findes for de forskellige perioder, sam hvor mange af dommene der omhandler visse serviureigheder. Tabellen er udarbejde med informaioner fra [Evald, 1992, side 18-20] De ses af figur 6.1, a andelen af ryke serviudomme omkring privarelige vejog færdselsserviuer er bleve mindre gennem iden, mens andelen af domme om offenligrelige villaserviuer og erhvervsserviuer er bleve sørre. Saisikken viser ikke nøjagig udviklingen i anvendelsen af serviuer. For de førse er der ale om serviudomme, og ikke serviuer. For de ande omhandler 76 af de 173 serviudomme mellem 1947 og 1990 serviusifelsen, og ikke selve serviuens indhold [Evald, 1992, side 18-20]. Dee bør ages som forbehold ved beragning af figur 6.1. Trods dee skiserer abellen overordnede forandringer i serviuanvendelsen gennem iden. De re perioder af ca. 50 år, som abellen er inddel i, repræsenerer hver især de forskellige perioder (opdel efer anvendelsen af serviuer) beskreve idligere i kapile. For hver af de re perioder ses, hvor sor en procendel de re forskellige serviuyper, som de samlede anal ryke serviudomme omhandler. Efersom a en mindre andel af serviuer i dag sifes for a sikre privarelige ineresser, er andelen af serviuer med en herskende ejendom ligeledes bleve mindre. Af samme årsag har begreberne reel serviu og personlig serviu mise relevans. Førsnævne er en serviu, hvis påalebereigede er den il enhver id værende ejer af den herskende ejendom. Sidsnævne er en serviu, hvis påalebereigede er en eller flere (juridiske) personer [Morensen, 2007, side 126]. 30

43 6.1. Sifelse og aflysning af serviuer Aalborg Universie 6.1 Sifelse og aflysning af serviuer Tinglysning af serviuer reguleres efer TL. Ligeledes er de inglysningslovens ejendomsbegreb besem fas ejendom, der er gensand for inglysning af serviuer såvel som andre reigheder, eksempelvis panebreve. Ved inglysning af en serviu skal eksiserende inglyse reigheder på ejendommen derfor respekeres, underordne hvilke yper af reigheder, der er ale om, se kapiel 4. Baggrunden herfor er inglysningslovens 38, også kalde enhedsgrundsæningen, der har il formål a sikre klarhed over alle væsenlige privareglige ineresser over den enkele beseme fase ejendom [Morensen, 2007, side 44]. Ligesom serviuer kan brugsreigheder inglyses. Der er dog en væsenlig forskel mellem serviuer og brugsreigheder, som besår i dealjeringsgraden. En brugsreighed over fas ejendom kan være sife ved en afale der er så løs formulere, a reighedsindehaverens fakiske råden over ejendommen reel udelukker ejeren fra a anvende denne. En serviureighed er derimod formulere så dealjere, a der for ejendomsejer, påalebereige og redje mand ikke bør være vivl om omfange. Mens serviuer ikke behøver være idsbegrænse ifølge inglysningsloven, kan brugsreigheder ikke sifes for mere end 30 år ad gangen. [Morensen, 2007, side 49] Ønskes en brugsre sife over fas ejendom for en periode længere end 30 år, er erhvervelse af pågældende ejendom nødvendig. Aflysning af serviuer kræver normal påalebereigedes samykke. Dee gælder dog ikke i visse ilfælde; eksempelvis hvis serviuen er beinge af visse forhold, hvis den har mise sin beydning for påalebereigede eller hvis den gennem hævdsid er bleve krænke uden modreakion fra påalebereigede. [Morensen, 2007, side ] Også ved vangsaukion kan serviuer aflyses. Dee sker ved konverering af serviuen il e pengebeløb, som overdrages il påalebereigede, såfrem foransående panereigheder i Tingbogens prioriesrækkefølge kan dækkes af aukionsbudde. Serviuens påalebereigede vil imidleridig have mise sin serviureighed. [Morensen, 2007, side 45]. Denne procedure kaldes alernaiv opråb og behandles i afsni Typer af serviuer Serviuerne kan inddeles i forskellige kaegorier efer deres resvirkning. Denne inddeling har fire grupper, med hver o yper i. De bemærkes, a en serviu kan være omfae af flere af de nedennævne kaegorier. Således kan f.eks. en offenligrelig serviu enen være en rådigheds- eller en ilsandsserviu. Ligeledes kan en privarelig serviu samidig være en personlig (eller reel) rådighedsserviu (eller ilsandsserviu) [Morensen, 2007, side 123]. De nedennævne kaegorier fremræder som ben rund om cirklen på figur

44 Kandidaprojek 6. Serviuer Offenligrelig/Privarelig Tilsands/Rådigheds Serviu Reel/Personlig Synbare/usynbare Figur 6.2. De fire ben der er i forhold il kaegoriseringen af en serviu I de følgende eksafsni beskrives, hvad der karakeriserer hver serviuype Tilsandsserviuer og rådighedsserviuer En ilsandsserviu sikrer en reighed il a kræve en besem ilsand oprehold på den jenende ejendom. E eksempel er en serviu, i hvilken der er fassa krav il ejendommens ejer om, a bevoksning holdes beskåre i en vis højde. En rådighedsserviu sikrer en rådere over jenende ejendom, eksempelvis en reighed il a udøve jag på ejendommen [Morensen, 2007, side 125]. Både ilsandsserviuer og rådighedsserviuer kan sifes på almindelig vis ved for eksempel afale, men kun rådighedsserviuer kan sifes ved hævd [Morensen, 2007, side 123]. En rådere erhverve ved ubereige råden gennem hævdsid kan således inglyses som en rådighedsserviu, hvorved erhververen kan sikre, a rådereen ikke senere forsvinder som følge af eksempelvis ejerskife over den jenende ejendom Offenligrelige og privarelige serviuer Offenligrelige serviuer sifes af myndighed med hjemmel i lov, mens privarelige serviuer sifes ved afale mellem parerne. De flese offenligrelige serviuer er ilsandsserviuer, fordi en lang række ilsandsserviuer kan sifes af myndigheder med hjemmel i lov, eksempelvis fredninger med hjemmel i NBL. Der kan også gives eksempler på offenligrelige rådighedsserviuer sife med hjemmel i lov. Offenligrelige resrikioner er ofe fassa direke ved lov, hvorved resrikionens gyldighed ikke kræver offenligrelig serviu. [Morensen, 2007, side ] Tinglysning af offenligrelige serviuer har ofe 32

45 6.3. Sedfæselse af serviuer Aalborg Universie il formål a oplyse om den offenlige myndigheds reighed. Tinglysning er således i visse ilfælde uden beydning for sikring af en myndighedsreighed, der er pålag en ejendom med lovhjemmel. [Tinglysningsreen, 2014] I modsæning il offenligrelige serviuer er inglysning af privarelige serviuer alid en forudsæning for sikring af den reighed, som serviuen giver over den jenende ejendom [Morensen, 2007, side ] Reelle og personlige serviuer Forskellen på en reel og en personlig serviu hænger sammen med, hvorvid påalebereige er ejer af den herskende ejendom eller ej. Den personlige knyer sig il en eller flere personer, uden hensyn il en herskende ejendom, hvor den reelle knyer sig il den herskede ejendom. [Morensen, 2007, side 126] Synbare og usynbare serviuer Skelnen mellem synbare og usynbare serviuer er kun relevan ved hævdsspørgsmål. Hævd over synbare serviuer kan vindes ved almindelig årig hævd, mens hævd over usynbare serviuer kræver råden i aldersid. Hvorvid en serviu er synbar eller ej, afhænger ikke af, om den omhandler noge synlig. Afgørende er, om den repræseneres af en fysisk gensand, som jener anvendelsen af den serviusifede reighed, og som derved er med il a ydeliggøre råden imod reigheden [Morensen, 2007, side 126]. 6.3 Sedfæselse af serviuer Tinglysning af bland ande serviuer er foregåe digial, siden de danske inglysningssysem blev digialisere i sepember 2009 [Olsen, 2012, side 25]. Til grund for eablering af e digial inglysningssysem i Danmark ligger vedagelsen af Lov om ændring af lov om inglysning og forskellige andre love fra d. 8 juni 2006 [PLF, 2013, side 1] Vedagelse af sedfæselseskrave Visse af lovændringerne vedage i 2006 omhandler inglysning og sedfæselse af serviuer. I inglysningslovens 10, sk. 5, blev der indsa krav om angivelse af serviuers geografiske udsrækning ved inglysning af disse. Angivelse af geografisk udsrækning har samme beydning som begrebe sedfæselse, som ofe benyes omkring serviuer, herunder i nærværende projek. Også i inglysningslovens 22, sk. 1, blev der indsa krav om sedfæselse af serviuer. Paragraffen omhandler krave om, a der forinden udførelse af marikulære arbejder skal foreligge en aes fra reen omkring de serviuer, der er inglys på de berøre grundsykker. Efer lovændringen i 2006 skulle en sådan aes ikke blo indeholde informaion omkring, hvilke grundsykker der berøres af hvilke serviuer, men ilmed informaion omkring serviuernes geografiske udsrækning. 33

46 Kandidaprojek 6. Serviuer Forud for vedagelsen af ovennævne ændringslov blev emne sedfæselse af serviuer drøfe adskillige gange, bland ande i Jusisminiseries Tinglysningsudvalg. Fokusområde for drøfelserne var de vanskeligheder, der er forbunde med dels a skulle fremfinde de enkele serviudokumen i hele ejendommens ak og dels a yde serviuens geografiske udsrækning af serviudokumene. Der blev således se poenialer i a kombinere digialiseringen af serviuer med de nye regisreringsmuligheder, som digialiseringen muliggjorde, herunder sedfæselse af serviuer. [KMS, 2013, side 4] Formåle med sedfæselse af serviuer er a dokumenere den geografiske udsrækning af den enkele serviusifede reighed. Samidig er formåle a sikre, a de geografiske oplysninger om serviuer er opdaere sam sammenlignelige med andre geografiske ejendomsoplysninger [KMS, 2013, side 5]. I besræbelserne på a opfylde disse formål blev der forinden vedagelse af ændringsloven nedsa en arbejdsgruppe med delagelse af domsolssyrelsen, KMS, DdL og PLF, hvis opgave var a afklare de konkree regler omkring sedfæselse af serviuer. Reglerne blev eferfølgende implemenere i ændringsloven, og kom il a ligge il grund for eableringen af den digiale daabase Sedfæselsesdaabasen, som er beskreve nærmere i afsni [KMS, 2013, side 4] Delvis ophævelse af sedfæselseskrave Siden digialiseringen af inglysningssyseme er en beragelig mængde geografiske oplysninger i form af GML-filer bleve producere og regisrere af de danske landinspekører, i forbindelse med sedfæselse af serviuer. Den 24. januar 2017 blev der imidlerid vedage en ændringslov, der delvis ophæver lovkravene om sedfæselse fra Med vedagelsen af Lov om ændring af lov om udsykning og anden regisrering i mariklen, lov om Geodaasyrelsen, lov om inglysning og forskellige andre love er kravene i inglysningslovens 22 om sedfæselse af serviuer i forbindelse med marikulære arbejder bleve ophæve, og dermed foreages i dag udelukkende sedfæselse af nye serviuer. Dee kan synes i srid med de oprindelige besræbelser omkring ydeliggørelse af inglyse reigheder i forbindelse med digialiseringen af inglysningssyseme. Derudover kan de synes uhensigsmæssig i forhold il de akuelle poliiske besræbelser på a udarbejde e ejendomsvurderingssysem, som i højere grad end idligere gør de mulig a vurdere den enkele fase ejendom så korrek som mulig, bland ande under hensynagen il inglyse serviuer. Der ligger dog velbegrundede overvejelser il grund for afskaffelsen af sedfæselseskrave, hvilke beskrives afsni Sedfæselsesdaabasen, SFDB Sedfæselsesdaabasen, SFDB, er beegnelsen for de digiale sysem, der som led i digialiseringen af inglysningssyseme og vedagelsen af Lov om ændring af lov om inglysning og forskellige andre love blev eablere il håndering af geografiske oplysninger omkring serviuer [KMS, 2013, side 7]. Omkring fire år efer eableringen i 2009 blev anvendelsen af SFDB indsille som følge af drifsmæssige problemer. Dee ændrede dog 34

47 6.3. Sedfæselse af serviuer Aalborg Universie ikke ved de implemenerede lovkrav fra 2006 omkring sedfæselse af serviuer. Der er således sadig krav om sedfæselse i forbindelse med inglysning af serviuer, hvorfor ilvejebringelse af de geografiske oplysninger sadig er relevan. Den geografiske udsrækning af serviuer inglys før 2009 måe ydes på baggrund af serviuens eks og rids. Serviuer inglys efer 2009 besår foruden serviueks og elekronisk rids af en GML-fil, beskreve i appendiks B, som neop indeholder de geografiske oplysninger, som blev regisrere og visualisere i SFDB [KMS, 2013, side 12]. Visualiseringen af serviuer skee ved hjælp af e inerakiv kor på Kor & Marikelsyrelsens hjemmeside, som var digial forbunde il SFDB. Kore kunne fri benyes, og gjorde de mulig for enhver bruger a undersøge den geografiske udsrækning af resilsanden sikre ved den pågældende serviu. [KMS, 2013, side 27] SFDB og Kor & Marikelsyrelsens inerakive kor undersøede således formåle med sedfæselse af serviuer; a ydeliggøre resilsanden på den enkele ejendom Sedfæselsesmeoder Oplysningerne om serviuers geografiske udsrækning, som GML-filerne indeholder, er basere på mariklens ejendomsoplysninger. Baggrunden herfor er formåle med sedfæselse af serviuer; a dokumenere serviuens resilsand sam muliggøre sammenligning af denne med andre ejendomsoplysninger. Sedfæselse sker således med marikelkore som referencegrundlag, og en serviu må derfor kun sedfæses på de jordsykker, som den berører [KMS, 2013, side 5] En ulempe forbunde hermed er, a unøjagigheder i marikelkore kan nødvendiggøre unøjagig sedfæselse. Hvis sedfæselse på baggrund af nøjagige måleoplysninger oplysninger medfører, a en serviu ikke visualiseres på de berøre jordsykker ifølge marikelkore, må de nøjagige oplysninger ikke anvendes il sedfæselsen. Sedfæselsen og serviuens GML-fil er derfor ikke juridisk bindende i modsæning il serviuens eks og erids. [KMS, 2013, side 12] Der kan anvendes forskellige meoder il sedfæselse af serviuer. Direke sedfæselse anvendes il a angive en specifik geografisk udsrækning af pågældende serviu. E eksempel er en underjordisk ledning sedfæse som en aflang polygon. Som underkaegori il direke sedfæselse er der absolu sedfæselse, relaiv sedfæselse og absolu/relaiv sedfæselse. Indireke sedfæselse anvendes il a angive, a en serviu gælder for enen en hel ejendom eller visse jordsykker. Serviuer, hvis geografiske udsrækning ikke kan ydes, sedfæses ikke. Figur 6.3 nedenfor er en oversig over de forskellige sedfæselsesmeoder. Af figur 6.4 nedenunder ses de forskellige sedfæselsesmeoder illusrere. 35

48 Kandidaprojek 6. Serviuer Figur 6.3. Figur 6.4. Sedfæselsesmeoder illusrere. Kilde: [Geodaasyrelsen, 2010, side 17] 36

49 Ejendomsvurdering 7 I dee kapiel beskrives, hvilken hisorisk baggrund sam hvilke principper, der ligger bag de danske ejendomsvurderingssysem. Derudover er der sids i kapile lag særlig væg på, efer hvilke principper serviuers beydning for fas ejendom medregnes i de offenlige ejendomsvurderinger. De offenlige ejendomsvurderinger danner baggrund for beskaning af landes fase ejendomme. Ejendomsbeskaningen har siden saren af 1100-alle, hvor iende-ordningen blev indfør, være e beydelig grundlag for skaeindægerne il saen. Tiende-ordningen gik ud på, a en idendedel af afgrøderne dyrke på en ejendom skulle beales il kirken og senere kongen. Med iende-ordningen var ejere af fas ejendom således pålag en afgif i forhold il jordens akuelle værdi. [Paludan e al., 1997, side 11] Ved Lov om ejendomsskyld fra 1903 begynde man a fassæe ejendomsskaerne ud fra, hvad den enkele ejendom havde af værdi i handel og vandel, og dee vurderingsprincip er siden bleve viderefør. [Paludan e al., 1997, side 12] Værdien i handel og vandel forsås som den pris, der må anages a kunne opnås ved salg på de frie marked il en fornufig køber. Princippe bag ejendomsvurderingen er nærmere fassa i vurderingslovens 6. De er denne vurdering, som danner grundlag for ejendomsbeskaningen i Danmark. [Paludan e al., 1997, side 51] 7.1 Principper ved ejendomsvurdering Ejendomsvurderingssyseme besår af o elemener; dels selve udførelsen af vurderingen gennem de offenlige ejendomsvurderinger, og dels lovgrundlage bagved. De senese offenlige ejendomsvurderinger blev udfør i 2013, hvor dee ejendomsvurderingssysem blev suspendere [Ska, u.å.]. Dermed bliver der ikke udfør ejendomsvurderinger under udarbejdelsen af nærværende rappor, mens lovgrundlage il ejendomsvurdering, som er fassa i vurderingsloven fra 2013, sadig er gældende. Som beskreve i kapiel 5 er fas ejendom definere forskellig i forskellige love. Vurderingsloven anvender begrebe vurderingsejendom, som er gensanden for værdiansæelse af fas ejendom. Ejendomsvurderingen besår af o forskellige elemener, ejendomsværdien og 37

50 Kandidaprojek 7. Ejendomsvurdering grundværdien. Ejendomsværdien er værdien af både grunden og bygningerne, mens grundværdien er værdien af grunden i ubebygge ilsand. Forskellen mellem disse o elemener af ejendomsvurderingen kaldes forskelsværdien, og dee vil ofe på byejendomme svare il bygningsværdien. [Paludan e al., 1997, side 51] Ejendomsvurderingen bruges hovedsaglig il fassæelse af re skaeyper. Ejendomsska, også kalde grundskyld, er en ska, der beales il kommunen. Beskaningen er fassa il en besem promille af ejendommens fassae grundværdi. Denne skaesas, grundskyldspromillen, kan være forskellig fra kommune il kommune. Dækningsafgif er en afgif, som kommunen kan pålægge offenlige ejendomme, privae konorer og forreningsejendomme, som er friage for ejendomsska. Denne afgif skal bidrage il a dække de udgifer, som de beseme ejendomme medfører kommunen. Ejendomsværdiska er ska il saen, og fassæes på grundlag af ejendomsværdien, som en ejerbolig er ansa il. Dog er de ikke kun disse re skaeyper, som de offenlige ejendomsvurderinger danner grundlag for. Forskellige offenlige myndigheder bruger vurderingen il a faslægge en lang række andre skaer og afgifer, såsom inglysningsafgif, arve- og boafgif, beskaning af fri bolig, beregning af kapialafkas og prisfassæelse af fas ejendom ved familiehandler. [Rigsrevisionen, 2013, side 1] 7.2 Vurderingsopgaven Udførelsen af vurderingen er siden 2003 bleve udfør af SKAT, da vurderingsopgaven i 2003 blev overdrage il Skaeminiserie, som overog opgaven fra kommunerne og lokale vurderingsnævn. Overdragelsen af opgaven il SKAT skee for a sikre en sørre ensarehed i vurderingerne af ejendommene. Samidig skee der en lovændring, som beød, vurderinger fra idligere a skulle udføres årlig nu skulle udføres hver ande år. Dee beyder, a ejerboliger, parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse vurderes i ulige år, mens alle andre ejendomme vurderes i lige år. [Rigsrevisionen, 2013, side 8-9] & [Skaeminiserie, 2014b] Figur 7.1 nedenfor viser ejendomsvurderingsprocessen. Figur 7.1. Oversig over vurderingsprocessen. [Rigsrevisionen, 2013, side 19] 38

51 7.2. Vurderingsopgaven Aalborg Universie Da Skaeminiserie overog vurderingsopgaven, valge man a uddelegere den il de dengang 30 old- og skaeregioner grunde e ønske omkring lokalkendskab i forbindelse med vurderingen. Eferfølgende er der ske en cenralisering. Siden 2013 har vurderingsopgaven være fordel ud på fem afdelinger placere rund om i lande. Desuden er der opree e Ejendomsvurderingskonor, med ansvar for a koordinere og vejlede afdelingerne. Ejendomsvurderingskonore udfører ca. 80 % af arbejde med vurdering af ejerboliger. Til gengæld har Ejendomsvurderingskonore sor se ine arbejde med vurdering af alle andre ejendomme såsom erhvervsejendomme. [Rigsrevisionen, 2013, side 8-9] SKAT s sysemer il ejendomsvurderingen er bygge op omkring de hisoriske landsinddelinger, ide der findes 333 unikke vurderingsenheder, som hver især analyseres særskil i forbindelse med ejendomsvurderingen. Inden SKAT overog vurderingsopgaven, besod vurderingen af i al 224 vurderingskredse, hvor hver kreds havde e vurderingsråd, som var ansvarlig for ejendomsvurderingen inden for vurderingskredsen. Vurderingskredsene var desuden inddel i 27 skyldkredse, hver besående af e anal vurderingskredse. [Miljøsyrelsens, 2011] De enkele vurderingsråd skulle faslægge forskellige vurderingsniveauer for hver af vurderingskredsens såkalde grundværdiområder. For hver grundværdiområde blev beslue en enhedspris, som indgik i vurderingen af den enkele ejendom sammen med bland ande grundens sørrelse og planmæssige forhold. [Skaeminiserie, 2014a] I 2003 overog SKAT vurderingsopgaven fra vurderingsrådene, og i den forbindelse blev konsaere en mege uensare fassæelse af landes grundværdier. Disse blev derfor fassa på ny på baggrund af en række principper udarbejde af SKAT. [Rigsrevisionen, 2013, side 26] Siden har SKAT også inddel lande i nye og flere grundværdiområder end de førse , som lande blev inddel i, i 1982 som forudsæning for mere præcise og idssvarende ejendomsvurderinger [Skaeminiserie, 2014a] & [Eksperudvalg om ejendomsvurdering, 2014, side 40]. De offenlige ejendomsvurderinger blev i december 2013 suspendere. Dee beyder, a der er sker en videreførelse af 2011-vurderingen for ejerboliger og 2012-vurderingen for alle andre ejendomme. Hvis der efer de offenlige ejendomsvurderinger blev suspendere er ændre eller opsåe ejendomme som følge af eksempelvis udsykning, nybyggeri eller ændring af grundsørrelse m.v., bliver disse vurdere. Men denne vurdering sker på baggrund af prisniveaue fra enen 2011 eller 2012, al efer hvilken ype ejendom der er ale om. [Skaeminiserie, 2014b] & [Skaeminiserie, 2013] Ny ejendomsvurderingssysem Suspenderingen af de offenlige ejendomsvurderinger, har medfør udviklingen af e ny vurderingssysem som skal skabe mere præcise ejendomsvurderinger end idligere. De førse nye vurderinger er planlag il a komme i 2019, på grundlag a en maskinel vurdering ud fra mange flere daa og oplysninger end de hididige ejendomsvurderinger. [Skaeminiserie, 2016] 39

52 Kandidaprojek 7. Ejendomsvurdering E syrke daagrundlag vil beyde, a lang flere ejendomme vil kunne vurderes på baggrund af en saisisk beregningsmodel, der generel er den mes ræfsikre vurderingsmeode. De er samidig den mes omkosningseffekive meode il vurdering af ejerboliger. De vil øge analle af ejendomme, der kan vurderes auomaisk, og dermed mindske analle af manuelle vurderinger og fysiske besigigelser, som alene skal gennemføres, når der er e særlig behov herfor. [Implemeneringscener for Ejendomsvurderinger, 2016, side 5] Daakvalieen er en afgørende fakor i forbindelse med a øge ræfsikkerheden i den enkele vurdering, og er dermed e fokuspunk i forhold il udviklingen af e ny vurderingssysem, som via bedre daa kan levere en bedre ejendomsvurdering auomaisk. Daaforbedring er relevan i forhold il flere af de daaregiser der skal indgå, grunde den nuværende for lave kvalie af visse daa, herunder daa fra BBR-regisre og inglysningen. [Implemeneringscener for Ejendomsvurderinger, 2016, side 2] & [Skaeminiserie, 2016] 7.3 Serviuer og reigheder i ejendomsvurderingen I ejendomsvurderingen er der forskellige elemener og principper der spiller ind. Bland ande lægges den økonomisk gode anvendelse il grund for vurderingen. De beyder, a hvis en ejendoms værdi eksempelvis kan øges ved via udbygningsmuligheder, skal denne økonomiske udnyelse også medregnes ved ansæelse af ejendomsværdien. Dee bygger på anagelsen om, a den økonomiske udnyelse har en indvirkning på en fornufig køber og dermed prisen på ejendommen. [Paludan e al., 1997, side 51, 70-72] Ved en ejendomsvurdering skal der også ages hensyn il reigheder og byrder af offenligrelig karaker, jævnfør 10 i vurderingsloven. Dee beyder samidig, a reigheder og forpligelser af privarelig karaker, medmindre der er ale om bygninger på fremmed grund, jævnfør 11 ikke medages i ansæelsen af ejendomsværdien. Hvorvid en reighed er af offenligrelig eller privarelig karaker, kan afgøres af om de er mulig af frigøre sig fra de, på ejendommen, pålage byrder og reigheder. Reigheder af offenligrelig karaker medages i ejendomsvurderingen, da de regulerer ejendommens udnyelsesmuligheder og dermed påvirker handelsværdien, samidig med a man som ejer ikke har mulighed for a frigøre sig fra dem. Omvend ser man bor fra reigheder og byrder af privarelig karaker, da man som ejer kan frigøre sig fra disse ved ophævelse af reigheden. Hvis sådanne reigheder blev medage i ejendomsvurderingen, ville der være inciamen for den enkele ejer il a sife reigheder udelukkende med lavere ejendomsbeskaning for øje og for a derefer ophæve reighederne før ejendomssalg. Derfor er hovedreglen ved ejendomsvurdering, a der ses bor fra privarelige serviuer, med mindre de indager offenligrelig karaker. [Paludan e al., 1997, side 67] & [Ska, 2017] Der findes re forskellige forhold som kan være medvirkende il, a en privarelig serviu får offenligrelig karaker. Disse re forhold er (jævnfør [Paludan e al., 1997, side 57, 67 og 72]): 40

53 7.3. Serviuer og reigheder i ejendomsvurderingen Aalborg Universie Serviuen har offenlig myndighed som påalebereige Serviuen har både en herskende og jenende ejendom Serviuen har sor anal påalebereigede Serviuen har offenlig myndighed som påalebereige Serviuer, hvor en offenlig myndighed er påalebereige, har karaker af offenligrelig byrde og medages dermed i ansæelsen af ejendomsværdien. Dog skal den offenlige myndighed, som er påalebereige, agere som myndighed, og ikke som en privarelig afalepar. [Paludan e al., 1997, side 52, 67] De ses i Vesre Landsres afgørelse, TfS 1998, 371, hvor en inglys deklaraion om ilbagekøbsre af en ejendom blev vurdere af privarelig karaker, og dermed ikke skulle medages i værdiansæelsen af ejendommen. Grunden il dee er, a deklaraionen er pålag som led i en overdragelsesafale, hvor kommunen opråde som sælger og dermed som privarelig afalepar. [Karnov, 1998] Serviuen har både en herskende og jenende ejendom Når en serviu har både en herskende og en jenende ejendom, skal serviuen ifølge vurderingsloven 10, sk. 2, og 13, sk. 3, sidesilles med reigheder af offenligrelig karaker. Som de sår i Vurderingsloven: 10, sk. 2 Fremdeles skal der ages hensyn il privarelige serviuer, der er pålag en ejendom il fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den jenende ejendom. Vurderingen af serviuens beydning for ejendomsværdien skal ske på både den jenende og den herskende ejendom [Paludan e al., 1997, side 52, 67]. Beydningen for værdien vil som hovedregel være, a den herskende ejendoms værdi forøges med samme beløb, som den jenende ejendoms værdi formindskes. Dog er dee ikke alid ilfælde, som ved Vesre Landsres dom, TfS 1991, 195, hvor en privarelig serviu om forbud mod udsykning og yderligere bebyggelse påvirkede værdien af den jenende ejendom. I sagen har serviuen derimod ingen beydning for de herskende ejendommes værdi, fordi påalereen ikke er ilknye il ejendomme, men personlig knye il en besem ejerkreds. [Karnov, 1991] Serviuen har sor anal påalebereigede I de ilfælde, hvor en privarelig serviu har e sørre anal påalebereigede, kan de være vanskelig for ejeren af ejendommen a frigøre sig fra byrden ved fælles afale med disse. Der gælder ine præcis anal påalebereigede som krav for, a serviuer får offenligrelig karaker. Dog skønnes de, a der skal være ale om e anal på seks påalebereigede eller derover, for a pågældende serviu medages i ejendomsvurderingen. [Paludan e al., 1997, side 52, 67] 41

54

55 Akuelle problemsillinger 8 Der er under projekgruppens sysemaiske gennemgang af idsskrifer, opnåe kendskab il nogle problemsillinger vedrørende serviuer, serviusedfæselse og ejendomsvurdering. Ingen af disse går mere end oe år ilbage, efersom åre 2009 er angive som idsramme ved søgning efer emnerelevan informaion på de anvende idsskrifer. Pågældende problemsillinger anses således for både emnerelevane og akuelle. Visse af dem beskrives nærmere i dee kapiel som en redegørelse for, hvordan serviuer, deres geografiske daagrundlag og deres beydning for ejendomsvurdering har indgåe i akuelle samfundsmæssige sammenhænge. 8.1 Grøndalsvængesagen Grøndalsvængesagen er e udmærke eksempel på, a serviuer kan have væsenlig beydning for værdien og vurdering af fas ejendom, og a dee emne samidig er samfundsmæssig akuel. Under projekgruppens sysemaiske gennemgang af idsskrifer, er sagen bland de hyppigs forekommende søgeresulaer. Sagen er sigende for, hvad serviuer kan beyde for en ejendomsværdi og -vurdering, og beskrives i de følgende. Grøndalsvænge er en andelsboligforening sife for omkring 100 år siden. Bland de ejendomme, som andelsboligforeningen erhvervede sig efer sifelsen, var en sor byggegrund, køb af Københavns Kommune. Efersom kommunen ønskede a sikre indbyggerne billige boliger, blev der inglys en serviu på grunden omkring forbud mod forjenese ved ejendomssalg. Samidig blev der inglys en ilbagekøbsklausul, der bereigede kommunen il a købe byggegrunden ilbage for den oprindelige salgspris. Siden Grøndalsvænge i 2004 købe sig fri af ilbagekøbsklausulen, har der i andelsforeningen herske en forsåelse af, a ejendomssalg il markedspris var mulig. Serviuen med forbud imod dee eksiserede dog sadig, og da kommunen i 2014 blev opmærksom på overrædelse af serviuen gennem de foregående i år, blev andelsboligforeningen påbud a respekere serviuen. [Hougaard, 2014] Som følge af kommunens håndhævelse af serviuen fald ejendommenes samlede værdi fra markedsværdien på omkring 508 mio. kr. il en værdi på omkring 115 mio. kr. [Sixhøj, 2014]. Mens visse grundejere har jen sore summer på ejendomssalg efer andelsforeningens frikøb af ilbagekøbsklausulen, har andre grundejere ilsvarende ab penge på kommunens pludselige håndhævelse af serviuen. [Hougaard, 2014] 43

56 Kandidaprojek 8. Akuelle problemsillinger Andelsforeningen indbrage Københavns Kommunes håndhævelse af serviuen for Sasforvalningen med henvisning il, a man ved frikøb af ilbagekøbsklausulen ilbage i 2004 ikke var bleve oplys om serviuen. Sagen ende med, a Sasforvalningen erklærede Københavns Kommunes håndhævelse af serviuen for ulovlig [Sixhøj, 2015]. Denne afgørelse forhindrede uoverskuelige økonomiske konsekvenser for Grøndalsvænge og andelsboligforeningens grundejere. Samidig semmer afgørelsen overens med de fakum, a kommunen og SKAT har opkræve grundskyld og ejendomsska af ejendommenes samlede markedsværdi på omkring 508 mio. kr. [Sixhøj, 2014]. Dee vurderings- og beskaningsmæssige perspekiv er markan repræsenere i de dokumener om sagen, der kan findes ved søgning i Folkeinges dokumensamling. Bland ande er der i flere af dokumenerne sille spørgsmålsegn ved, hvorvid SKAT og Københavns Kommune burde have age hensyn il serviuen ved ejendomsvurdering og ejendomsbeskaning. De er væsenlig a bemærke, a Grøndalsvængesagen ikke er repræsenaiv for serviuers beydning for ejendomsvurdering generel; bland ande fordi den omhandlede serviu specifik indehold besemmelser om ejendomsværdi. Uanse dee er sagen e glimrende eksempel på, dels hvor sor beydning serviuer kan have for værdien af fas ejendom, og dels hvor væsenlig de er, a grundejere såvel som myndigheder har de fornødne kendskab il relevane serviuer. 8.2 Krav om sedfæselse af serviuer Krave om sedfæselse af serviuer, som råde i kraf i 2006, se afsni 6.3, er e emne, som på én gang er samfundsmæssig akuel sam relevan i forhold il nærværende projekemne omkring serviuers beydning for værdien og vurderingen af fas ejendom. Krave har være akuel, siden inglysningssyseme blev digialisere i 2009, og de blev mulig a sedfæse serviuer. Indil ikrafrædelse af Lov nr. 80 af 24/01/ omfaede krave sedfæselse af dels nye serviuer ved serviusifelse og dels eksiserende serviuer i forbindelse med marikulære sager. Sedfæselse af eksiserende serviuer var forbunde med udfordringer [PLF, 2014b], hvorfor de blev afskaffe med ovennævne lov, således a kun krave om sedfæselse af nye serviuer i dag er ilbage. I ak med, a sadig flere serviuer blev sedfæse efer digialiseringen af inglysningssyseme i 2009, opsod der inden for bland ande landinspekørbranchen sadig sørre uilfredshed med sidsnævne sedfæselseskrav vedrørende eksiserende serviuer. Sørsedelen af de prakiserende landinspekører, som er de hovedakørerne ved sifelse og sedfæselse af serviuer, fand sedfæselseskraves konsekvenser sørre end des gevinser [PLF, 2013, side 1]. Konsekvenserne besod i, a sedfæselse af ældre serviuer ofe medføre e omfaende brug af idsmæssige ressourcer [PLF, 2013, side 4]. Dee resulerede videre i en brug af økonomiske ressourcer for den enkele kunde, som skulle beale landinspekøren for idsforbruge forbunde med sedfæselsen; hvad end kunden kende il serviuen eller ej. 1 Effekivisering af ejendomsregisrering og -forvalning m.v. 44

57 8.3. Fokus på ejendomsvurdering Aalborg Universie De idsmæssige forbrug forbunde med sedfæselse af ældre serviuer skyldes, a mange ældre serviuer er uydelige og vanskelige a olke, og derfor også blev sedfæse upræcis. Samidig er mange ældre serviuer uakuelle og irrelevane, hvorfor sedfæselse af sådanne serviuer synes unødvendig. For nærmere indblik i ovensående, se inerview med Lennar Hansen, appendiks G. Efer afskaffelsen af sedfæselseskrave vedrørende eksiserende serviuer er kun sedfæselseskrave vedrørende nye serviuer ilbage. Dee underbygger formåle med serviusedfæselse, som ifølge landinspekørbranchen er geografiske daa af høj kvalie der kan jene som ressikkerhed for serviuens påalebereigede, som oplysningsgrundlag for ineresserede borgere og som adminisraionsgrundlag for myndigheder og forvalninger [PLF, 2014a]. É af flere fokuspunker fra landinspekørbranchens side, der var bland argumenerne for de nu realiserede lovændringer omkring sedfæselseskrave, er følgende: Inegrere anvendelse af sedfæselsesdaabasen med eksiserende og kommende sysemløsninger indeholdende geografiske daa vil åbne nye muligheder for analyser og præsenaioner - eksempelvis i forhold il ejendomsvurdering. [PLF, 2013, side 3] Dee fokuspunk er é af flere, som beskriver de samfundsmæssige gevinser ved priva og offenlig anvendelse af geografiske daa af høj kvalie, herunder i forbindelse med de offenlige ejendomsvurderinger. Den igangværende udvikling af e ny ejendomsvurderingssysem, se kapiel 7, som skal benye ejendomsdaa i højere grad end idligere, undersreger poenialerne i anvendelse af serviurelaerede daa ved de offenlige ejendomsvurderinger. 8.3 Fokus på ejendomsvurdering Næsen samidig med førnævne Lov nr. 80 af 24/01/2017, som afskaffede krave om sedfæselse af serviuer ved marikulære sager, er en anden lov med besemmelser omkring serviurelaerede daa råd i kraf; Lov nr. 60 af 16/01/2017. Med vedagelse af loven er der ilføje yderligere krav il serviusifelse i vurderingsloven. Krave besår i, a anmelderen af en ny serviu skal indberee oplysninger om serviuen, som kan have beydning for ejendomsvurderingen. [Karnov, 2017] Udgangspunke for kraves indførelse er en erkendelse af, a de ved ejendomsvurdering ikke kun er oplysninger om den pågældende fase ejendom, der er væsenlige for vurderingen, men ligeledes oplysninger om serviuer, der berører ejendommen. Før lovændringen skulle oplysninger om fas ejendom indberees il old- og skaeforvalningen i forbindelse med ejendomsoverdragelse. I forbindelse med de påbegynde poliiske arbejde med eablering af e ny ejendomsvurderingssysem er der komme fokus på en række mangler i den gældende vurderingslov og de eksiserende ejendomsvurderingssysem, herunder den manglende hensynagen il serviuers beydning for værdien af fas ejendom. Med de nye krav i 45

58 Kandidaprojek 8. Akuelle problemsillinger vurderingsloven ilsræbes, a old- og skaeforvalningens oplysninger om landes fase ejendomme løbende suppleres af oplysninger om serviuer på den enkele ejendom, så ejendomsvurderingerne i sidse ende kan foreages mere nøjagig end i dag. [Laurizen, 2016] 46

59 Delkonklusion på foranalyse 9 I nærværende projeks foranalyse er der redegjor for, hvad der forsås ved begreberne inglysning, fas ejendom, serviu og ejendomsvurdering. Ved udarbejdelse af kapilerne er der opnåe en dybere forsåelse for, hvilken hisorisk baggrund der ligger bag begreberne, hvilken beydning begreberne har i Danmark i dag og hvilken indbyrdes sammenhæng der er mellem begreberne. Derudover er de i foranalysen behandle, hvordan serviuer og deres beydning for ejendomsvurdering har være omdrejningspunke i en række sager inden for de senese åri. Derved er der opnåe e indblik i konkree og forholdsvis akuelle problemsillinger forbunde med serviuers beydning for ejendomsvurdering. Samle se er der gennem foranalysen funde svar på de spørgsmål, som er sille i projekes iniierende problemformulering, se kapiel 1, og som havde il formål a fremskynde iniierende undersøgelser omkring projekemne. I de følgende afsni beskrives kor omdrejningspunke for hver af foranalysens kapiler. Tinglysning er beegnelsen for den sikringsak, som anvendes il sikring af reigheder over bland ande fas ejendom. Begrebe sammer fra 1100-alle og nævnes førse gang i Jyske Lov. Ifølge denne skulle en reighed over fas ejendom lyses på inge, deraf begrebe. I dag foregår inglysning udelukkende digial. Ved fas ejendom forsås overordne se fysisk eksiserende ejendom, som udgør jordoverfladen eller undergrunden, eller berages som hørende il denne. Begrebe rækker dog vid, da de eferhånden er bleve gensand for en bred forolkning ifølge respraksis, og da der findes forskellige definiioner af begrebe ifølge lovgivningen. Begrebe serviu kommer af de romerske begreb servius brug om en reighed over fas ejendom, som ilfalder en anden end ejeren. Begrebe er således opsåe uafhængig af de danske begreb inglysning, omend begreberne i dag er nær ilknye, efersom serviuer neop sifes ved inglysning. I de hele age er der i Danmark ske en udvidelse i anvendelsen af serviuer. Flere forskellige yper af reigheder sikres i dag ved serviusifelse, ikke minds offenligrelige reigheder. Ligeledes er formkravene il serviuer bleve udvide; herunder kravene il geografiske oplysninger, som er bleve ændre ad flere omgange. Begrebe ejendomsvurdering dækker over de forhold, a landes fase ejendomme hver især værdiansæes, bland ande som forudsæning for ejendomsbeskaning. Siden

60 Kandidaprojek 9. Delkonklusion på foranalyse alle er der foregåe vurdering og beskaning af landes fase ejendomme. I dag er ejendomsvurderingen lang mere omfaende end dengang, ide de ikke kun er jordens værdi, der indgår i ejendomsvurderingen, men eksempelvis også serviuer. Om en serviu indgår beror særlig på, om den har offenligrelig karaker, hvilke vurderes ud fra, hvorvid den jener en herskende ejendom, hvorvid påalebereigede er en offenlig myndighed og hvor mange påalebereigede der er i forhold il serviuen. I kapiel 8 er der opnåe kendskab il nuidige problemsillinger vedrørende serviuers beydning for værdien og vurderingen af fas ejendom. Med Lov nr. 80 af 24/01/ er de bland ande ilsræb a højne kvalieen af geografiske oplysninger om serviuer. Hensigen bag Lov nr. 60 af 16/01/ er bland ande a forbedre vurderingsmyndighedernes vurdering af serviuers beydning for ejendomsværdien, ide der er krav om indberening af serviuoplysninger af poeniel relevans for ejendomsvurderingen. Kendskabe il disse problemsillinger har skab ineresse hos projekgruppen for a opnå dybere indblik i, hvordan serviuoplysninger kan ænkes anvend i e ny ejendomsvurderingssysem som de, der akuel er under udarbejdelse, og hvordan serviuers beydning for ejendomsvurderinger egenlig kan fassæes. Dog ses bor fra bygninger på fremmed grund, da disse fremover ikke længere vil blive regisrere som serviuer, men i mariklen i forbindelse med mariklens udvidelse. Denne indsnævring af projekgruppens fokusområde ligger il grund for formuleringen af projekes endelige problemformulering. 1 Effekivisering af ejendomsregisrering og -forvalning m.v. 2 Besemmelser om indsamling og regisrering af daa m.v. 48

61 Problemformulering 10 Foranalysen udgør en samle besvarelse af den iniierende problemformulering neders i kapiel 1. Den iniierende problemformulering er opsille som forudsæning for udarbejdelse af en endelig problemformulering, der gør projekgruppen i sand il a undersøge projekemne nærmere sam behandle dee problem- og løsningsorienere. Ved udarbejdelsen af foranalysen og besvarelsen af den iniierende problemformulering er der skab e empirisk grundlag for formulering af følgende problemformulering: Hvordan kan serviuers beydning for ejendomsværdien inddrages i de offenlige ejendomsvurderinger? Hvilke erfaringer fra Sverige kan benyes? Hvordan hånderes og værdiansæes serviuer i andre sammenhænge? Hvordan kan der opsilles en model, som muliggør denne inddragelse i ejendomsvurderingerne? Ligesom a den iniierede problemformulering er udgangspunke for udarbejdelsen af projekes foranalyse, så er ovensående problemformulering udgangspunke for udarbejdelse af projekes hovedanalyse. I denne hovedanalyse behandles projekemne om serviuers beydning i ejendomsværdien og de offenlige ejendomsvurderinger ikke blo på e redegørende niveau som i foranalysen, men også på e analyserende niveau. Emne behandles problem- og løsningsorienere, ide der foreages en række analyser il besvarelse af problemformuleringen. Formåle hermed er a gøre projekgruppen i sand il a vurdere, hvorvid serviuer har beydning for værdien af fas ejendom, og på hvilken måde de kan inddrages i de offenlige ejendomsvurderinger. Dee vil i sidse ende være grundlage for projekgruppens opsilling af modellen, som er e løsningsforslag il, hvordan serviuer kan vurderes og inddrages i ejendomsvurderingerne. 49

62

63 Del II

64

65 Serviuer i Sverige 11 I dee kapiel beskrives, hvordan serviuer og andre reigheder over fas ejendom regisreres og hånderes i de svenske ejendomsregiser Fasighesregisre. Førs i kapile beskrives Fasighesregisres srukur sam de forskellige yper af reigheder på e forholdsvis overordne plan. Med udgangspunk heri rees fokus senere imod serviuer. Ved udarbejdelse af kapile er der således opnåe en forsåelse for hånderingen af serviuer i de svenske ejendomsregiser, hvilke danner grundlag for en sammenligning af henholdsvis den danske og den svenske serviuregisrering i en komparaiv analyse, kapiel 13. Dee kapiel beskriver således e casesudie, hvor Sveriges ejendomsregiser er valg som case på grund af projekgruppens kendskab il des fordele hvad angår serviuregisrering og -håndering. I kapile er den svenske marikelmyndighed skreve som Lanmäerie ; også hvor kilderne benyer navne Lanmäeriverke. Dee skyldes, a Lanmäeriverke og de lokale enheder lanmäerimyndigheerna i 2008 blev samle il Lanmäerie [Lanmäerie, 2015, slide 16]. Visse svenske begreber er oversa for a skabe bedre grundlag for sammenligningen med Danmark (kapiel 13) Fasighesregisre Fasighesregisre er e digial regiser besående af fem dele, se figur 11.1 [Srang, 2006, side 251]. I den allmänna del (oversa: den generelle del) findes diverse oplysninger om den enkele fase ejendom, herunder oplysninger omkring ejendommens geografiske udsrækning. Visse af oplysningerne findes i form af eks, og visse er angive på de landsdækkende ejendomskor Regiserkaran, se figur 11.2 [Srang, 2006, side 251]. Inskrivningsdelen (oversa: indskrivningsdelen) indeholder oplysninger om bland ande skøder, panebreve og serviuer inglys på ejendommen [Srang, 2006, side 253]. I de re sidse dele regisreres bygninger, adresser og skaedaa, se figur Oplysningerne i Fasighesregisres fem dele er regisrere hos Lanmäerie [Srang, 2006, side 251]. I alle Fasighesregisres fem dele regisreres oplysninger med bland ande de formål a oplyse omkring ejendomsforholdende [Srang, 2006, side 263], mens regisrering i den 53

66 Kandidaprojek 11. Serviuer i Sverige Figur De fem dele af de svenske ejendomsrgiser, med deres svenske ermer. generelle del og i indskrivningsdelen ligeledes har il formål a sikre reigheder over fas ejendom [Srang, 2006, side ]. Bland oplysningerne regisrere i den generelle del er de ikke de umiddelbar synbare oplysninger, som har resvirkning, men derimod oplysningerne i selve de regisrerede dokumener; dee er væsenlig, da uoverenssemmelser forekommer [Srang, 2006, side 303]. Anderledes forholder de sig for oplysningerne i indskrivningsdelen. Disse har ifølge loven beydelig resvirkning som forudsæning for, a myndigheder såvel som borgere kan sole på sam agere på baggrund af disse, og skal derfor være revisende. De er ligeledes regisrering i indskrivningsdelen, som giver mulighed for ersaning [Srang, 2006, side 304]. Som eksempel på reigheder, der regisreres i både den generelle del og i indskrivningsdelen, kan nævnes serviuer. Selve de specifikke oplysninger, som nærmere beskriver de reigheder, som serviuen sikrer, findes i ejendommens generelle del [Srang, 2006, side 261]. Reigheder som følge af myndighedsbesluninger regisreres i den generelle del [Srang, 2006, side 257]. Andre reigheder som eksempelvis privae serviuer, som ikke er sikre på baggrund af myndighedsbesluning, opnår kun resvirkning ved regisrering i indskrivningsdelen [Srang, 2006, side 304]. 54

67 11.1. Fasighesregisre Aalborg Universie Figur Regiserkaran er digial, og kan vise en lang række ejendomsoplysninger [Lanmäerie, u.å.h]. På udsnie ses bland ande ejendomsskel (ynde siplede linjer) og en fællesreighed ilhørende en række ejendomme, se afsni (ynd brunlig polygon angive med ga:2 ). Kilde: [Srang, 2006, side 278] Regisrering i og drif af de svenske ejendomsregiser foreages af Lanmäerie [Srang, 2006, side 251]. Drifen indebærer bland ande korlægning af Sverige, inglysning af ejerforhold og regisrering af marikulære forandringer, på svensk beegne lanmäeriförräninger 1 [Lanmäerie, u.å.l]. Overordne dækker begrebe over de samme forandringer af fas ejendom, eksempelvis udsykning, som marikulære forandringer dækker over. Samidig dækker begrebe over andre ejendomsrelaerede forandringer som eksempelvis inglysning af serviuer eller nedlægning af el-ledning [Lanmäerie, u.å.a]. Foruden regisrering af lanmäeriförräninger foresår Lanmäerie udførelsen af disse, eksempelvis ved opmåling forud for udsykning [Lanmäerie, u.å.d]. Lanmäeries opgaver vareages både på saslig og kommunal niveau, ide myndigheden besår af 21 saslige lanmäerimyndigheder og 38 kommunale lanmäerimyndigheder [Srang, 2006, side 250]. Figur 11.3 nedenfor viser hovedsrukuren i de svenske ejendomsregiser. 1 Nogenlunde ilsvarende marikulære arbejder 55

68 Kandidaprojek 11. Serviuer i Sverige Figur Hovedsrukuren i de svenske ejendomsregiser. Kilde: [Srang, 2006, side 250] 11.2 Reighedsyper Der findes i Sverige forskellige yper af reigheder, som kan sifes over fas ejendom af andre end ejeren af denne [Srang, 2006, side 256]. Bland ande kan der sifes nedennævne yper af reigheder [Srang, 2006, side ]: Nyjanderä (oversa: brugsre) Serviu Ledningsrä (oversa: ledningsre) Vägrä (oversa: vejre) Gemensamhesanläggning (oversa: re il fællesfacilieer) 56

69 11.2. Reighedsyper Aalborg Universie Visse reigheder er personlige, og ilfalder således en eller flere personer, og visse reigheder er ikke personlige, men ilfalder den il enhver id værende ejer af en besem ejendom. Denne ejendom omales som förmånsfasigheen, mens ejendommen, som kan anvendes ifølge reigheden, kaldes belasad fasighe. [Srang, 2006, side 257] Der er forskel på, hvor og hvordan de forskellige yper reigheder regisreres i Fasighesregisre, og dermed hvilke resvirkninger som eksempelvis beskyelse imod redjepar sam ersaningskrav, som følger med regisreringen. De enkele yper af reigheder beskrives nærmere i de følgende afsni. I de sidse af disse afsni beskrives, hvorledes de enkele yper reigheder regisreres Brugsre En brugsre er en reighed il a anvende en hel eller del af en fas ejendom. De kan eksempelvis være reen il a drive jordbrug, bebo en bygning eller opføre bebyggelse - som derved bliver en selvsændig fas ejendom på anden mands grund. [Srang, 2006, side 259] En væsenlig forskel mellem brugsre og serviu er, a brugsre ikke kan sifes med ubegrænse varighed [Julsad, 1998, side 38]. Dee hænger sammen med, a en brugsre kan give indehaveren en fuldsændig rådere over pågældende ejendom eller del heraf, og ligeså næsen fuldsændig afskære ejeren for a anvende ejendommen [Julsad, 1998, side 35-36]. E eksempel på en sådan brugsre er jag- og fiskere, hvor både færdsel og hjemagelse af fangs hører med [Srang, 2006, side 259]. En anden væsenlig forskel mellem brugsre og serviu er, a en brugsre ilfalder en eller flere juridisk(e) person(er), mens en serviu ilfalder den il enhver id værende ejer af den fase ejendom, som serviuen er gældende i forhold il [Lanmäerie, u.å.j] Serviu I modsæning il en brugsre er en serviu ikke personlig, men ilfalder den il enhver id værende ejer af en fas ejendom. [Lanmäerie, u.å.n] Serviuer reguleres efer o forskellige love, Jordabalken og Fasighesbildningslagen [Nilsson and Sjödin, 2003, side 13]. De grundlæggende krav il serviuer findes i Jordabalken [Julsad, 1998, side 35], mens Fasighesbildningslagen regulerer myndighedssifede serviuer mere dealjere [Nilsson and Sjödin, 2003, side 13]; læs nærmere om privae og offenlige serviuer i afsni Ifølge Jordabalken skal serviuer fremme en formålsjenlig arealanvendelse af længerevarende beydning for den herskende ejendom, og serviuer sife med hjemmel i Fasighesbildningslagen skal være af væsenlig beydning for den herskende ejendom; krav som medfører, a reigheder uden nævneværdig beydning for den herskende ejendom ikke kan sifes som serviu [Julsad, 1998, side 35]. Som eksempler på serviuer kan nævnes reigheden il a anvende en bygning, hene vand fra en brønd eller kræve bevoksning skåre i en besem højde [Julsad, 1998, side 34]. Serviuer adskiller sig således fra brugsreigheder ved a sife reigheder, som er mindre indgribende i ejendomsreen [Julsad, 1998, side 35-36], og som derfor heller ikke behøver have nogen idsbegrænsning [Julsad, 1998, side 35]. Foruden rådere kan ejendomsre også 57

70 Kandidaprojek 11. Serviuer i Sverige sifes med en serviu. Her er ale om ejendomsre il ejendomsilbehør, og ikke il en fas ejendom i sig selv. Ejendomsilbehør er en fysisk gensand eablere il permanen brug på den fase ejendom, som gensanden befinder sig på. Eksempler på ejendomsilbehør er bygning, ledning og hegn. Ved serviusifelse kan eksiserende ejendomsilbehør overføres il en anden fas ejendom Ledningsre, vejre og re il fællesfacilieer En ledningsre er en reighed, som myndigheder og virksomheder har il a lægge almennyige ledninger ned i jorden på priva fas ejendom [Lanmäerie, u.å.i]; eksempelvis særksrømsledninger, elefonledninger og kloakrør [Srang, 2006, side 258]. En ledningsre er idsubegrænse [Lanmäerie, u.å.i], og sifes normal med en juridisk person som indehaver; dog kan en ledningsre også knyes il en herskende ejendom [Srang, 2006, side 258]. En vejre er en reighed, som de svenske myndigheder har il a kræve plads il en planlag vej skab på priva fas ejendom. Vejre sifes ved udarbejdelse af en arbejdsplan af den saslige myndighed Trafikverke [Trafikverke, 2016], men regisreres sjælden i Fasighesregisre. Regisrering af vejre i Fasighesregisre, foreages kun som indegning på Regiserkaran, ligesom de er ilfælde for alle eksiserende veje. Dee kan være i ilfælde, hvor vejreen medfører en væsenlig forringelse af arealanvendelsesmulighederne på den berøre ejendom. [Srang, 2006, side 260] En re il fællesfacilieer er en reighed il a benye disse, ilhørende ejerne af en nogle beseme ejendomme. Med reigheden følger en forpligelse for ejerne il a vedligeholde facilieerne. Sådanne facilieer kan eksempelvis være vejnee mellem ejendommene, legepladser eller garager. [Srang, 2006, side 258] Ejendommene udgør ilsammen en grundejerforening, som er regisrere i e særskil regiser, mens reigheden er regisrere i hver ejendoms generelle del i Fasighesregisre. [Srang, 2006, side 259] Oversig over reighedsyper Figur 11.4 nedenfor viser, hvor og hvordan forskellige yper reigheder over fas ejendom regisreres i de svenske ejendomsregiser. I vensre kolonne ses de forskellige yper reigheder, og i øverse bjælke ses de o af Fasighesregisres fem dele, hvor reighederne regisreres. Desuden ses skelnen mellem jenende og herskende ejendom. X angiver, a pågældende reighed regisreres. 58

71 11.2. Reighedsyper Aalborg Universie Figur Regisrering af forskellige yper reigheder. Figuren er udarbejde på baggrund af oplysninger fra [Srang, 2006]. Kommenarerne nedenfor omhandler særlige forhold for den enkele ype reighed. 1 Kan være angive på Regiserkaran i den generelle del, hvilke dog er sjælden forekommende. 2 Der er ikke nødvendigvis en herskende ejendom. 3 Kan være angive på Regiserkaran i den generelle del - som de enese sed i Fasighesregisre. Dee er dog sjælden forekommende. 4 Regisreres normal ikke. De kan dog være hensigsmæssig, hvis brugsreen ikke er beskye af uopsigelighedsbesemmelser, ide regisrering i indskrivningsdelen beskyer brugsreen imod opsigelse. 5 Regisreres normal, selvom der ikke er krav herom. Regisreringen i Fasighesregisres generelle del sker kun i eksdelen, og ikke på Regiserkaran 59

72 Kandidaprojek 11. Serviuer i Sverige 11.3 Serviuyper Der skelnes mellem o overordnede yper af serviuer; officialserviuer (oversa: officialserviuer) og avalsserviuer (oversa: afaleserviuer). Officialserviuer sifes ved en lanmäeriförräning, se afsni 11.1, efer begæring eller besluning fra en myndighed. Afaleserviuer udformes på baggrund af en afale mellem ejerne af henholdsvis jenende og herskende ejendom. Afalen får resvirkning ved regisrering som afaleserviu i Fasighesregisres indskrivningsdel på både herskende og jenende ejendom. [Srang, 2006, side 258] Regisrering af afalen sikrer samidig denne imod redjemand [Srang, 2006, side 268]. Hverken for officialserviuer eller afaleserviuer er der nogen grænse for, hvor mange jenende og herskende ejendomme, der kan berøres [Nilsson and Sjödin, 2003, side 27]. Sifelse af afaleserviuer kræver dog afale, hvilke ikke gælder for officialserviuer [Lanmäerie, u.å.n], hvorfor de ofes er officialserviuer, der berører flere ejendomme. Sifelse af en officialserviu sker normal på baggrund af en fælles besluning mellem ejerne af de berøre ejendomme. Dog kan sifelse også ske, selvom ikke alle ejere er enige i serviuens indhold eller besluningen i de hele age. [Lanmäerie, u.å.n] Derudover kan officialserviuer sifes udelukkende på baggrund af en myndighedsbesluning, uden a nogen af ejerne af de berøre ejendomme samykker il serviusifelsen. Dee vil have karaker af ekspropriaion og medføre ersaningskrav. [Julsad, 1998, side 34] Underordne, hvor sor enighed der er dels grundejere imellem og dels mellem grundejere og myndigheder, så kan kun officialserviuer af væsenlig beydning for herskende ejendom sifes, hvilke følger af Fasighesbildningslagen [Julsad, 1998, side 35]. Afaleserviuer reguleres efer Jordabalken, mens officialserviuer ilmed reguleres efer Fasighesbildningslagen og kan sifes med hjemmel i en række andre love [Julsad, 1998, side 34]. De er i Jordabalken, a de grundlæggende formelle krav il både afaleserviuer og officialserviuer findes [Julsad, 1998, side 35]. I abel 11.1 nedenfor ses en række af de forskelle, der er mellem afaleserviuer og officialserviuer. 60

73 11.3. Serviuyper Aalborg Universie Tabel F orskelle mellem afaleserviuer og officialserviuer Afaleserviuer Officialserviuer Reguleres efer Jordabalken [Julsad, 1998, side 34] Omhandler privae afaler [Lanmäerie, u.å.n] Sifes ved skriflig afale, sikres ved regisrering i indskrivningsdelen [Srang, 2006, side 258] Reguleres efer Jordabalken og Fasighesbildningslagen [Julsad, 1998, side 34] Omhandler myndighedsbesluninger a [Lanmäerie, u.å.n] eller overførsel af ejendomsilbehør b [Lanmäerie, u.å.k] Sifes ved lanmäeriförräning [Lanmäerie, u.å.n] Hvis der foreages inglysning, Regisreres i Fasighesregisres sker dee både i Fasighesregisres generelle del; i eks og på kor generelle del og indskrivningsdel; [Srang, 2006, side 261] dog kun i form af eks [Srang, 2006, side 274] Behøver ikke være idsbegrænse Må ikke være idsbegrænse c [Julsad, 1998, side 36] [Julsad, 1998, side 36] a Myndighedsbesluninger kan være ruffe af myndigheden selv eller på begæring af eksempelvis en forsamling ejere af fas ejendom [Lanmäerie, u.å.n], [Julsad, 1998, side 34] b Begrebe ejendomsilbehør er beskreve nærmere i afsni c Selvom officialserviuer ikke må være idsbegrænse indil e besem idspunk, må de gerne være idsbegrænse indil en besem hændelse. Eksempelvis kan en reighed il a hene vand gælde, indil den offenlige vandforsyning fungerer i en grad, der unødvendiggør reigheden. [Julsad, 1998, side 36] 61

74 Kandidaprojek 11. Serviuer i Sverige 11.4 Fornyelse af reigheder I følge Lennar Hansen (appendiks G), er der i Sverige, siden 1960 erne, flere gange bleve foreage en kollekiv fornyelse af reigheder over fas ejendom. Fornyelserne af reighederne er ske ved, a der ved lov er bleve vedage en skæringsdao, inden hvilken man som reighedsindehaver har skulle anmode om fornyelse af reigheden, hvis man ikke ønskede a mise den. [Sveriges Riksdag, u.å.] & [Lanmäerie, u.å.f] Den senese lov om fornyelse af reigheder er Förnyelselagen, som råde i kraf den 1. juli Ifølge denne vil alle reigheder, som omfaes af de følgende forhold, blive slee fra Fasighesregisre i begyndelsen af 2019: [Lanmäerie, u.å.f] Reigheden er en afaleserviu, brugsre eller avkomsrä 2 Reigheden er sife før den 1. juli 1968 Der er ikke anmode Lanmäerie om fornyelse af reigheden Formåle med krave om fornyelse af reighederne er a rydde Fasighesregisre for uakuelle, ukorreke og misvisende regisreringer. Selvom en opdaering af Fasighesregisre er ressourcekrævende, vurderes indsasen i sidse ende a kunne medføre både idsmæssige og økonomiske besparelser for alle parer, herunder købere af fas ejendom og myndighederne indblande i ejendomshandel. [Lanmäerie, 2016b] De førse ca. re e halv år efer Förnyelselagens ikrafræden er blo 2 % af de omfaede afaleserviuer anmode om a blive fornye. Dee ses bland ande som e udryk for, a mange lodsejere ikke har kendskab il eller ineresse i overagede inglyse reigheder. Hos Lanmäerie anslås, a ca. en halv million brugsreigheder og afaleserviuer i 2019 vil kunne slees fra Fasighesregisre som følge af manglende fornyelsesanmodning. A en reighed slees fra Fasighesregisre beyder ikke, a reigheden ikke længere er gyldig for de nuværende ejere af de berøre ejendomme, efersom selve afalen om pågældende reighed sadig vil være gyldig. Reigheden vil dog ikke gælde for nye ejere eller ages højde for af myndigheder, efersom den ikke vil være synlig for eller beskye imod redjepar. [Lanmäerie, 2016b] 2 Avkomsrä er en reighed il a modage nauralier og produker fra en ejendom. Reigheden ilhører ejeren af herskende ejendom, som har reigheden over jenende ejendom. Reighedsypen er fra ældre id, og regisreres ikke længere i Fasighesregisre. [Naionalencyklopedin, 2017] 62

75 11.5. Reigheders beydning ved ejendomsvurdering Aalborg Universie 11.5 Reigheders beydning ved ejendomsvurdering Visse reigheder over fas ejendom har beydning for ejendommens værdi, og medregnes derfor ved den offenlige ejendomsvurdering og ejendomsbeskaning. Disse reigheder har de ilfælles, a de er regisrere i Fasighesregisre på en måde der umuliggør, a ejer af den berøre ejendom kan aflyse pågældende reighed. Eksempelvis medfører regisreringen af privae afaler i Fasighesregisres indskrivningsdel, a afalen er sikre som serviu imod redjemand [Srang, 2006, side 274]. Ved den offenlige ejendomsvurdering ages alle offenligrelige resrikioner i beragning, eksempelvis vedrørende anvendelsen af ejendommens arealer. Af privarelige resrikioner er de udelukkende dem, som er sikre gennem serviu eller en såkald omrä 3, som ages i beragning ved ejendomsvurderingen. Offenligrelige og privarelige resrikioner kan have negaiv beydning for ejendomsværdien og medages ved den offenlige ejendomsvurdering af den jenende ejendom. [Skaeverke, 2017b] Reigheder som eksempelvis serviuer og ledningsreigheder kan have posiiv beydning for værdien af fas ejendom. De samme gælder for fysiske gensande, som ifølge en serviu ilhører en anden ejendom end den, hvorpå gensanden befinder sig, se afsni , sådanne gensande kaldes serviubygninger og serviuanlæg, og udgør selvsændige vurderingsenheder, som medregnes i den herskende ejendoms værdi. De offenlige vurderinger af Sveriges fase ejendomme, herunder som grundlag for ejendomsbeskaning, foreages af vurderingsmyndigheden Skaeverke [Srang, 2006, side 252]. Også Lanmäerie foreager ejendomsvurderinger, dog kun på besilling. Disse omfaer o yper ejendomsvurderinger; dels vurdering af hele skovbrugsejendomme og dels vurdering af enkele skov- og jordbrugsarealer. [Lanmäerie, u.å.p] Vurderingerne kan anvendes i forbindelse med eksempelvis salg af skovejendomme eller ledningseablering på dyrkningsarealer og ersaning herfor [Lanmäerie, u.å.p] & [Lanmäerie, u.å.g]. Vurderingerne har dog ine med de offenlige ejendomsvurdering a gøre, men anvendes hovedsagelig il prisansæelse og ersaningsfassæelse. Ved de offenlige ejendomsvurderinger medregnes dels serviuers posiive beydning for herskende ejendom og negaive beydning for jenende ejendom, og dels ledningsreigheders posiive beydning for en evenuel herskende ejendom [Skaeverke, 2017a]. De fremgår il gengæld ikke af Skaeverkes vejledninger, a ledningsreigheders negaive beydning for jenende ejendom ages i beragning ved de offenlige ejendomsvurderinger. Ledningsreigheders negaive beydning for jenende ejendom ages derimod i beragning ved ersaningsfassæelse, herunder som enkelvise og årlige ersaningsbeløb [Lanmäerie, 2016a, side 332]. Til grund for ersaningsfassæelsen ligger bland ande Lanmäeries førnævne procedurer for vurdering af skov- og jordbrugsejendomme [Lanmäerie, u.å.p]. 3 Tomrä er en speciel brugsre, som giver lov il a anvende ejendommen i lige så høj grad, som hvis brugsreens indehaver havde eje ejendommen. [Srang, 2006, side 259] 63

76

77 Reighedsyper 12 I dee kapiel beskrives visse af de yper reigheder over fas ejendom, der kan sifes i Danmark. Således er reighedsypen serviu sa i koneks med andre reighedsyper. I kapile beskrives ilmed forskellen mellem serviuyper, se afsni 6.2 og serviukaegorier. Endelig beskrives nogle projekrelevane erfaringer, som projekgruppen har opnåe ved forsøg på digial inglysning af en serviu. Den grundlæggende reighed er ejendomsreen, som giver ejendommens ejer re il a råde over ejendommen i overenssemmelse med lovgivningen. Ifølge Grundlovens 73 er ejendomsreen ukrænkelig, hvorved ejeren ikke kan ilpliges a afså ejendommen uden ersaning. Ejendomsreen udelukker dog ikke, a andre end ejendommens ejer kan erhverve sig reigheder over ejendommen. Serviuer er e eksempel på reigheder, der kan erhverves over fas ejendom. Ved inglysning af serviu på pågældende ejendom sikres den reighed, som er beskreve i serviuen. Andre former for reigheder kræver ikke inglysning for a være gyldige. Der er eksempler på reigheder, der idligere skulle sikres ved inglysning, men som i dag er sikre gennem anden lovgivning. Den hovedregel, der kan udledes her, må være, a reigheder ikke inglyses, hvis de er sikre gennem denne lovgivning. Der findes således reigheder med serviu-karaker. Lokalplaner er e eksempel herpå. De er sikre gennem planloven, men har idligere være inglys på de enkele ejendomme, hvorfor der idligere var ale om serviuer. Deres beføjelse over anden mands ejendom gør dog, a de i høj grad skal berages som reigheder af serviukaraker. Vejreigheder er e ande eksempel. Man kan god inglyse en færdselsre over anden mands ejendom med denne ejers accep. En sådan færdselsre kan sammenlignes med privae veje opage på marikelkore, som ikke behøver a være sikre ved inglysning af serviu, da deres opagelse på marikelkore virker som sikringsaken ifølge vejreighedsloven. E redje eksempel er beskyede nauryper, som ifølge den førse naurfredningslov fra 1917 skulle sikres ved inglysning af fredningsbesemmelser på den enkele ejendom, men som i dag er beskye ifølge naurbeskyelsesloven. Beskyelsen af pågældende nauryper har i dag karaker af generel ersaningsfri regulering, omend den oprindelig havde serviu-karaker. 65

78 Kandidaprojek 12. Reighedsyper Beskyelsen kan anses som en reighed, som offenlige insiuioner som eksempelvis kommuner har il a forbyde visse akivieer på de pågældende arealer. I den følgende del af dee kapiel beskrives, hvilke yper reigheder der i dag sikres med serviuer, og hvorledes serviuer er kaegorisere i Tingbogen Baggrunden for kaegorisering af serviuer Dee afsni er skreve med udgangspunk i projekgruppens inerview med Ben Hulegaard Jensen foreage den , se appendiks H. Herudover ager afsnie udgangspunk i en undersøgelse af processen ved digial inglysning af serviuer; foreage af projekgruppen og med fokus på inglysningssysemes kaegorisering af serviuer. Der er forskel mellem begreberne serviuyper og serviukaegorier. En servius ype afhænger af en række egenskaber, som serviuen har. Eksempelvis er en serviu enen offenligrelig eller privarelig al efer, hvem serviuens påalebereigede er, se afsni 6.2. En servius kaegori afhænger af, hvilke konkree forhold serviuen regulerer, eksempelvis færdselsre. Man har i Danmark kaegorisere serviuer forskellig gennem iden. Indil 1992 blev serviuer inglys ved, a fysisk eksiserende serviudokumener blev indsa i en analog ingbog. De enkele serviudokumen blev indsa i ejendommens ak i Tingbogen, men blev ikke ildel nogen kaegori. I 1992 påbegyndes en indskanning af alle Tingbogens aker ilhørende landes fase ejendomme; Tingbogen blev digialisere. I den forbindelse blev serviuer ildel en kaegori efer, hvad pågældende serviu omhandlede. Kaegoriseringen vise sig ikke a være hensigsmæssig, særlig af o årsager. For de førse var der ikke klare reningslinjer for kaegoriseringen. Denne afhang af, hvordan den enkele medarbejder hos Tinglysningsreen, som indskannede den pågældende serviu, forsod denne. For de ande blev mange serviuer, som omhandlede forskellige forhold og derfor repræsenerede forskellige kaegorier, kun ildel én kaegori. På baggrund af udfordringerne forbunde med kaegoriseringen af serviuer, blev der i forbindelse med eableringen af de digiale inglysningssysem i 2009 indfør en ny serviukaegorisering. Serviukaegoriseringen fra 2009 er en videreudvikling og simplificering fra den idligere kaegorisering. Kaegoriseringen er udarbejde med udgangspunk i den sigende anvendelse af geografiske daa og visualisering på digiale kor, se afsni 6.3, bland ande inden for fysisk planlægning og ejendomshandel. Med udgangspunk i kaegorierne fra før 2009 blev der indfør en række overkaegorier, som hver især var del op i underkaegorier. Formåle hermed var, a overkaegorierne hver især skulle vises med en unik farve på digiale kor, mens underkaegorierne skulle give e mere præcis indryk af serviuens indhold. Selvom visualisering af serviuer på digiale kor ophøre i 2013 på grund af drifsmæssige udfordringer, se afsni 6.3.3, bliver kaegoriseringen af serviuer fra 2009 forsa anvend. Kaegoriseringen har dog gennemgåe beskedne forandringer. 66

79 12.2. Kaegorisering af serviuer Aalborg Universie 12.2 Kaegorisering af serviuer Projekgruppen har foreage en dummy-inglysning for a opnå e nøjagig kendskab il den nuværende kaegorisering, se appendiks C. Denne kunne i sagens naur ikke føres hele vejen igennem de 15 rin, der er ved digial inglysning af en serviu. Dummy-inglysningen er foreage så dybdegående, som de digiale inglysningssysem illod, før der var brug for oplysninger, som projekgruppen ikke havde il rådighed. Ejendommen, der er lag il grund, er Smedegyden 1, 5792 Årslev, som er ilhørende de ene gruppemedlems far. Tabel 12.1 viser de forskellige kaegorier, som en serviu kan ildeles ved inglysningsprocessens rin 3 af

80 Kandidaprojek 12. Reighedsyper Tabel Kaegorier for serviuer i Tingbogen. Overkaegorierne er markere med fed og deres underkaegorier oplise nedenunder. Areal anvendelse Anvendelsesforhold Fredning Grundejerforening Hegn Højdebegrænsning Kondemnering Sanering Tilsluningsplig Udsykning Ande Brugs- og lejeforhold Bygning Jagreigheder Ande brugsforhold Køb/salg Bebyggelse Bebyggelsesforhold Brandmur Byggelinie Vilkår Ande Færdsel Adgangsforhold Parkering Vej Vejreigheder Ande Tekniske anlæg Forkøbsre/ilbagekøbsre Afløb: * Salgsforhold El: * Tilbagekøbsplig Gas: * Ande Telefon-/kommunikaion: * Vand: * Varme: * Ande Ande Ikke kaegorisere Krediorbesjyelse efer resplejeloven 513 Vandløb Ande * = ledninger og ekniske anlæg 12.3 Vurdering af serviuer Ved inglysning af serviuer skal der efer sillingagen il serviuens kaegori(er) ages silling il serviuens beydning for ejendommens værdi, jævnfør VL 47 A: Senes samidig med, a er dokumen om overdragelse af fas ejendom indleveres il inglysning, skal erhververen give oplysning om overdragelse og vilkårene for denne i en særli digial salgsindberening. Ved anmeldelse af 68

81 12.3. Vurdering af serviuer Aalborg Universie serviuer il ingysning skal anmelderen senes på anmeldelsesidspunke digial indberee oplysninger om serviuens indhold, som kan have beydning for ejendomsvurderingen. Sk. 2. Skaeminiseren fassæer efer forhandlinger med jusisminiseren regler om, hvilke oplysninger indbereningerne efer sk. 1 skal indeholde, og il hvilke myndigheder disse oplysninger skal videregives. Ved inglysningsprocessens rin 4 af 15 kan de ved afkrydsning i e fel angives, a serviuen har beydning for ejendomsværdien. I ilknyning il fele er en beskrivelse af, hvilke reigheder sikre med serviu der kan have beydning for ejendomsværdien. Beskrivelsen er som følger: Serviuen har beydning for ejendommens værdi Markeres, hvis serviuen har beydning for ejendommens markedsværdi. Dee kan være ilfælde, hvis serviuen ændrer på, i hvilke omfang eller hvordan ejendommen må udnyes og anvendes. Fx hvis serviuen giver re il eller begrænser en besem bebyggelse på grunden, eller hvis den begrænser ejerens mulighed for fuld ud a disponere over og ændre på ejendommen. Serviuer, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, skal ikke anses som en værdipåvirkende serviu i denne sammenhæng. Vedægsbesemmelser i lokale eller landsdækkende grundejerforeninger, ejerlejlighedsforeninger, haveforeninger eller andre privae sammensluninger, der fassæer resrikioner, skal heller ikke anses som værdipåvirkende. Privarelige serviuer, der er il fordel for en ejendom og il ulempe for en anden, vil derimod skulle anses for værdipåvirkende for begge ejendomme. Fx, hvis ejeren af ejendom A har en inglys re il a færdes på ejendom B. I så fald er serviuen værdipåvirkende i posiiv rening for den "herskende"ejendom A og i negaiv rening for den "jenende"ejendom B. Muligheden for i e fel a afkrydse, om en serviu har beydning for ejendommens værdi, er e resula af ændringen af vurderingsloven med vedagelse af Lov nr. 60 af 16/01/2017 1, se afsni 8.3. Med lovændringen blev der indfør krav om indberening af serviuoplysninger il brug for ejendomsvurderingen, når serviuer inglyses. Hos Skaeminiserie er holdningen generel se, a serviuanmelders sillingagen il, om en serviu har værdipåvirkende beydning eller ej, er ilsrækkelig vurderingsgrundlag ved de offenlige ejendomsvurderinger, se appendiks H. Som de dog er beskreve idligere i dee projek, har serviuer ofes beydning for ejendomsværdien, hvilke også kan udledes af ovensående beskrivelse. Derfor finder projekgruppen de yders relevan a arbejde med koncepudvikling af en funkion i inglysningssyseme, der muliggør en mere nøjagig sillingagen il en servius konkree beydning. Dee behandles nærmere i afsni Besemmelser om indsamling og regisrering af daa m.v. 69

82

83 Sammenligning 13 Kapile har il formål a sammenligne Sverige og Danmark i forhold il inglysning og sikring af reigheder. Sammenligningen foreages på baggrund af de o foregående kapiler, hvor reighedsyper i henholdsvis Sverige og Danmark er undersøg. Herudover inddrages viden om serviuer fra projekes foranalyse i sammenligningen. Formåle med kapile er a finde ligheder og forskelle mellem Danmark og Sverige, hvad angår regisrering og håndering af serviuer. Dee skal være medvirkende il a muliggøre opsilling af en principmodel for vurdering af serviuers beydning for ejendomsværdien senere i nærværende projek Ejendomsregisrering Tabel Regisre med ejendomsrelaerede oplysninger Svenske regisre Fasighesregisre Allmänna del Inskrivningsdel Taxeringsuppgifsdel Adressdel Byggnadsdel Samfällighesföreningsregisre Panbrevsregisre Fasighesprisregisre Danske regisre Tingbogen Rubrik om samoplysninger Adkomsrubrikken Hæfelsesrubrikken Byrderubrikken Rubrik om øvrige oplysninger Mariklen Ejendomssamregisre Bygnings- og Boligregisre I både Danmark og Sverige regisreres oplysninger om fas ejendom i forskellige regisre. En væsenlig forskel mellem den danske og den svenske ejendomsregisrering besår i, hvor sor en andel af ejendomsoplysningerne der er samle i é regiser. De svenske regiser Fasighesregisre indeholder sørsedelen af de eksiserende oplysninger omkring den enkele fase ejendom [Srang, 2006, side 249]. I Danmark indeholder de forskellige regisre forskellige yper af ejendomsoplysninger, selvom visse oplysninger går igen regisrene imellem. Fasighesregisre i Sverige er en forudsæning for e sikker ejendomsmarked, hvor reigheder over fas ejendom kan regisreres og sikres. Samidig er regisres enydige 71

84 Kandidaprojek 13. Sammenligning ejendomsdefiniion og samling af diverse ejendomsoplysninger grundlag for en vis effekivie forbunde med de svenske ejendomssysem [Srang, 2006, side 249]. Der er forskel på, hvem der kan få adgang il regisres oplysninger og hvordan. Privapersoner har fri adgang il oplysninger om egen fas ejendom, mens adgang il anden mands ejendom kræver en prøvelse af formåle hos Lanmäerie. Virksomheder kan få adgang il sørre mængder ejendomsoplysninger ved ilsluning il Lanmäeries forskellige jeneser. [Lanmäerie, u.å.m] E sor anal virksomheder anvender regisre, eksempelvis il idenificering af ejere ved køb og salg af fas ejendom [Lanmäerie, u.å.e]. For både privapersoner og virksomheder kræver adgang il ejendomsoplysninger bealing il Lanmäerie [Lanmäerie, u.å.q]. Foruden privapersoner og virksomheder anvendes regisre af en række myndigheder og offenlige insiuioner, som også bidrager med oplysninger il Fasighesregisre [Srang, 2006, side ]. Som de ses af abel 13.1, findes re andre selvsændige regisre om ejendomsoplysninger. Samfällighesföreningsregisre og Panbrevsregisre indeholder oplysninger fra Fasighesregisre sam bidrager med oplysninger deril, mens Fasighesprisregisre er e frisående regiser, som kun hener oplysninger fra Fasighesregisre. [Srang, 2006, side ] Fasighesregisre i Sverige adskiller sig som nævn fra de danske regisre med ejendomsrelaerede oplysninger ved, a de er e mege cenral regiser med en enydig ejendomsdefiniion og diverse ejendomsoplysninger. De danske regisre Mariklen, Tingbogen og Ejendomssamregisre anvender derimod hver sin ejendomsdefiniion og indeholder forskellige yper ejendomsoplysninger. Der er visse uhensigsmæssigheder forbunde med regisrering i forskellige regisre, herunder manglende enydighed mellem ejendomsoplysninger og deraf følgende opreelse af dobbelregisre hos eksempelvis kommunerne. Disse udfordringer er fra poliisk side age hånd omkring ved iniiering af Ejendomsdaaprogramme, hvis formål er a ensree den danske ejendomsregisrering. Bland ande er hensigen a anvende én ejendomsidenifikaion (i sede for de re akuelle), samle alle grunddaa om fas ejendom i Mariklen og udfase Ejendomssamregisre. [Geodaasyrelsen, u.å.] De danske regisre og deres ejendomsrelaerede oplysninger er bland ande som følger: Mariklen: Ejendommes geografiske udsrækning, lovbeseme arealbindinger og vejreigheder [Clausen, 2006, side 35] Tingbogen: Ejendommes ejere og inglyse reigheder Ejendomssamregisre: Ejendommes ejere, adresse og værdi ifølge de offenlige ejendomsvurderinger [Clausen, 2006, side 49] Bygnings- og Boligregisre: Ejendommens bygninger inkl. byggeekniske og energimæssige forhold Planregisre: Offenlige planer, herunder indhold og geografisk udsrækning Krydsreferenceregisre: Daa il sammenknyning af bland ande ovensående regisre [Clausen, 2006, side 52] 72

85 13.2. Regisrering af serviuer og andre reigheder Aalborg Universie Lisen er ikke fyldesgørende, men viser, a de forskellige regisre indeholder forskellige ejendomsoplysninger, omend visse oplysninger som eksempelvis adresse går igen i flere af regisrene. Ved sammenligning mellem ovensående lise og abel 13.1 kan de ses, a de forskellige regisre hver især indeholder ejendomsoplysninger, som i Sverige er regisrere é sed; i Fasighesregisre. Omvend er der i Danmark behov for Krydsreferenceregisre, som sammenknyer oplysninger fra hver af de forskellige regisre, så disse kan anvendes indbyrdes [Clausen, 2006, side 52]. Selvom Sveriges Ejendomsregiser ikke er enese regiser med ejendomsrelaerede oplysninger, er de forskellige regisres oplysninger lagre é sed; i Lanmäeries daabaser [Srang, 2006, side 251]. En væsenlig forskel mellem regisrene besår i, hvem der indgiver oplysninger, og hvem der har adgang deril [Srang, 2006, side ]. Fælles for regisrene er, a der løbende sker daaudveksling imellem dem og Fasighesregisre, så hver regiser indeholder akuelle oplysninger [Srang, 2006, side 280]. Tabel 13.1 kan give de indryk, a der både i Danmark og i Sverige er e besem anal regisre med oplysninger om fas ejendom. Der er flere, men abellen viser blo udvalge regisre. Tabellen kan ligeledes give indryk af, a Fasighesregisre i Sverige beds kan sammenlignes med Tingbogen i Danmark, hvilke ikke er ilfælde. Tingbogen kan nærmere sammenlignes med Fasighesregisres o dele den generelle del og indskrivningsdelen, mens de andre danske regisre med ree kan sammenlignes med Fasighesregisres andre dele. Tingbogsaesen besår af de fem rubrikker med henholdsvis samoplysninger, adkomsoplysninger, hæfelsesoplysninger, serviuoplysninger og øvrige oplysninger. Oplysningerne i de o førse rubrikker svarer il dem i Fasighesregisres del den generelle del, mens oplysningerne i de o næse svarer il oplysningerne i indskrivningsdelen. I de næse afsni, behandles lighederne og forskellene mellem Fasighesregisre og Tingbogen nærmere Regisrering af serviuer og andre reigheder Som de er behandle i afsni 13.1 ovenfor, er der visse ligheder og forskelle i, hvordan diverse ejendomsrelaerede oplysninger regisreres i henholdsvis Danmark og Sverige. Serviuer, som er omdrejningspunke for nærværende projek, regisreres på én måde i Danmark, men på o lid forskellige måder i Sverige. Dee ses af abel 13.2 nedenfor, og behandles nærmere i dee afsni. Herudover beskrives visse andre reigheder, som regisreres samme sed i de svenske ejendomsregiser som serviuer. 73

86 Kandidaprojek 13. Sammenligning Tabel Regisre med serviuoplysninger. Regisre er angive med fed skrif, og deres opdeling med kursiv skrif. Almindelig eks hører il ovensående kursive eks. reg. er forkorelse for regisrering. Fasighesregisre Den generelle del Formål: skabe overblik og sikre reigheder Indhold: skrif og kor Geografisk udsrækning Reigheder Reigheder (og sikringsak): Planer (lov) Officialreigheder (lov & reg.) Serviuer Brugsreigheder Ledningsreigheder Indskrivningsdelen Formål: sikre reigheder Indhold: skrif Reigheder (og sikringsak): Afalereigheder (reg.) Serviuer Brugsreigheder Tingbogen Tingbogsaesen Formål: skabe overblik og sikre reigheder Indhold: skrif Reigheder Reigheder (og sikringsak): Planer fra før 2009 (lov) Offenlige reigheder (lov) Offenligrelige serviuer, bl.a. ledninger Privae reigheder (reg.) Privarelige serviuer, bl.a. ledninger Brugsreigheder Af abel 13.2 ovenfor ses, a flere forskellige yper reigheder over fas ejendom i både Danmark og Sverige regisreres é sed; henholdsvis Fasighesregisre og Tingbogen. Hvilke reigheder, der er inglys på en dansk ejendom, kan ejendommens ingbogsaes i Tingbogen give e overblik over; her er eksempelvis alle serviuer på ejendommen angive. Serviuer på en svensk ejendom regisreres o forskellige seder i Fasighesregisre afhængig af, om pågældende serviu er en officialserviu eller en afaleserviu, se afsni Disse o dele af Fasighesregisre beskrives nærmere i resen af kapile, også hvad angår andre reigheder end serviuer. Reigheder skab ved besluning fra myndighed, herunder officialserviuer [Lanmäerie, u.å.n], regisreres i den generelle del [Srang, 2006, side 257], hvilke sker i forbindelse med ilvejebringelsen ved en lanmäeriförräning [Srang, 2006, side 258], se kapiel 11. Reigheder sife ved priva afale er ikke underlag regisreringskrav, men bør regisreres, hvis pågældende reighed ønskes sikre imod redjemand. Såfrem regisrering ønskes, sker 74

87 13.2. Regisrering af serviuer og andre reigheder Aalborg Universie dee i indskrivningsdelen. [Srang, 2006, side 268] Krav om regisrering i den generelle del er fassa i loven kalde Fasighesbildningslagen, mens regisrering i indskrivningsdelen reguleres efer loven Jordabalken, som hver især beskrives nærmere i afsni Dee bør ses i sammenhæng med, a de o love hver især regulerer forskellige reigheder over fas ejendom. To væsenlige forskelle mellem regisrering af reighedsypen serviuer i Sverige og Danmark er, a serviuer i Fasighesregisre angives dels som geomerisk figur på kor (Regiserkaran) og dels som eks på både herskende og jenende ejendom, se figur 11.4 i afsni I Danmark regisreres serviuer ikke på kor, og angives kun på den jenende ejendoms ingbogsaes i Tingbogen; og ikke på herskende ejendoms ingbogsaes. Der synes hovedsagelig a være fordele forbunde med regisreringen på kor og herskende ejendom i Fasighesregisre, ide denne regisrering bidrager il overblik over pågældende reigheder Regisreringens resvirkning Ligesom inglysning i Tingbogen skaber regisrering i Fasighesregisre resvirkning; hvad end der er ale om regisrering i den generelle del [Srang, 2006, side 303] eller indskrivningsdelen [Srang, 2006, side 304]. I både Danmark og Sverige er de de konkree oplysninger i de enkele dokumener, som gælder for pågældende reighed [Srang, 2006, side 333]. Der er dog forskel på mulighederne for a opnå adgang il sådanne dokumener i hver af de o lande. I Danmark har den enkele borger via Tingbogen grais adgang il adskillige oplysninger omkring hvilken som hels fas ejendom i lande, herunder serviudokumener. I Sverige kan Fasighesregisres oplysninger om egen ejendom ilgås grais, herunder dealjerede oplysninger som serviudokumener [Lanmäerie, u.å.o]. Adgang il oplysninger om andre ejendomme end egen ejendom kræver henvendelse og bealing il Lanmäerie [Lanmäerie, u.å.m]; og visse dealjerede oplysninger om andre ejendomme som eksempelvis serviudokumener er kun forbehold professionelle formål og kræver særlig afale med Lanmäerie [Lanmäerie, u.å.c] Forskel mellem reigheder Som beskreve besår en væsenlig forskel mellem Tingbogen i Danmark og Fasighesregisre i Sverige i, på hvilken måde reigheder regisreres. En forskel besår ligeledes i, hvordan der skelnes mellem reigheder over fas ejendom i Sverige, hvilke har beydning for regisreringen. Officielle planer vedage efer loven Plan- och Byggelagen eller arealregulerende besemmelser efer Miljöbalken er officielle reigheder. Disse regisreres ligesom officialreigheder på berøre ejendomme i den generelle del i Fasighesregisre, mens afalereigheder regisreres i indskrivningsdelen. Den skelnen, der således er mellem officialreigheder og afalereigheder, kan ikke sidesilles direke med den skelnen, der er mellem offenligrelige og privarelige reigheder i Danmark, bland ande hvad angår serviuer. E eksempel herpå er, a visse offenligrelige serviuer omhandler reigheder, som ikke behøver være regisrere i Tingbogen for a gælde [Tinglysningsreen, 2014], mens officialserviuer (ligesom 75

88 Kandidaprojek 13. Sammenligning afaleserviuer) kun har resvirkning på grund af regisreringen i Fasighesregisre [Srang, 2006, side 303]. Ligesom for serviuer er der forskel på, hvordan ledningsreigheder forsås og regisreres i henholdsvis Danmark og Sverige. En ledningsre regisrere i Fasighesregisre svarer grundlæggende il en ledningsserviu inglys i Tingbogen. Ifølge loven kalde Ledningsräslagen (oversa: ledningsresloven) kan en ledningsre erhverves il eablering af ledninger og lignende anlæg med almennyige formål [Srang, 2006, side 258]. Erhvervelse af ledningsre og eablering af ledning kan udløse ersaning [Lanmäerie, u.å.i]. Eablering af ledning på baggrund af ledningsre i Sverige minder således om eablering af ledning il almennyige formål, herunder ved ekspropriaion og eferfølgende inglysning, i Danmark. Ledninger, der ikke jener almennyige formål, må i Sverige sikres med en serviu, såfrem sikring ønskes; i Danmark kan både almennyige og privae ledninger sikres med serviu Serviuer Tabel Forskelle mellem serviuer Svenske serviuer Danske serviuer Reguleres hovedsagelig efer o love, JB og FBL Specifikke indholdsmæssige lovkrav Har alid herskende ejendom, kan ikke være personlige To serviuyper Seks serviukaegorier Har gennemgåe oprydning i Fasighesregisre Beydning for ejendomsværdien medregnes alid ved ejendomsvurderingen Reguleres hovedsagelig efer én lov, TL Ej specifikke indholdsmæssige lovkrav Har ikke alid herskende ejendom, kan være personlige Fire grupper med o serviuyper Syv serviukaegorier Har ikke gennemgåe oprydning i Tingbogen Beydning for ejendomsværdien medregnes ikke alid ved ejendomsvurderingen Af abel 13.3 ses, a der er flere måder, hvorpå der kan skelnes mellem serviuer i Danmark og i Sverige. Dee beskrives nærmere i de følgende afsni. 76

89 13.3. Serviuer Aalborg Universie Lovgivning I Sverige er serviuer hovedsagelig regulere efer o love, Jordabalken og Fasighesbildningslagen, som indeholder forskellige regler for henholdsvis afaleserviuer og officialserviuer. Grundlæggende krav il begge serviuyper er regulere efer Jordabalkens kap. 14, 1. Afaleserviuer er regulere specifik efer Jordabalkens kap. 7 og 14, og officialserviuer efer Fasighesbildningslagens kap. 7. Officialserviuer reguleres ilmed efer en række andre love, herunder den svenske ekspropriaionslov. [Julsad, 1998, side 34-35] I Danmark reguleres serviuer hovedsagelig efer inglysningsloven, og andre love og bekendgørelser som inglysningsbekendgørelsen (BEK nr. 834 af 03/09/2009) har også beydning. Foruden Jordabalken og Fasighesbildningslagen findes i Sverige en lov om reigheder over fas ejendom, herunder serviuer, som ikke kan sammenlignes med nogen dansk lov; Förnyelselagen. Ifølge denne vil privae reigheder over fas ejendom, som ikke anmodes om a forblive regisrere i Fasighesregisre, blive slee fra regisre i begyndelsen af år Formåle med loven er a slee gamle og uakuelle reigheder fra regisre, som således bliver mere overskuelig. Selvom der er flere poenialer i en lignende oprydning af uakuelle serviuer i Tingbogen, er sådanne sysemaiske ilag endnu ikke foreage i Danmark, eksempelvis ved lov Indholdsmæssige krav Der er mellem Sverige og Danmark forskel på, hvor specifikke de indholdsmæssige krav il serviuer er ifølge lovgivningen. Generel se skal serviuer gælde for både en herskende og en jenende ejendom, og derudover fremme en formålsjenlig arealanvendelse af længerevarende beydning for herskende ejendom, hvilke følger af Jordabalken. Officialserviuer skal ifølge Fasighesbildningslagen desuden være af væsenlig beydning for herskende ejendom. [Julsad, 1998, side 35] Den specifikke loveks i henholdsvis Jordabalken og Fasighesbildningslagen er som følger, hvor ovennævne formuleringer er angive med fed skrif: Jordabalken: 1 Om de är ägna a främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fasighe (den jänande fasigheen) upplåas rä för ägaren av annan fasighe (den härskande fasigheen) a i viss hänseende nyja eller på anna sä aga i anspråk den jänande fasigheen eller byggnad eller annan anläggning som hör ill denna eller a råda över den jänande fasigheen i fråga om dess användning i viss hänseende (serviu). Serviu får avse endas ändamål som är av sadigvarande beydelse för den härskande fasigheen och får icke förenas med skyldighe för ägaren av den jänande fasigheen a fullgöra anna än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med serviue. 77

90 Kandidaprojek 13. Sammenligning Fasighesbildningslagen: 1 Serviu som bildas genom fasighesreglering ska vara av väsenlig beydelse för fasighes ändamålsenliga användning. Vid dea bedömande ska hänsyn ine as ill räighe som är grundad på frivillig upplåelse. Uan söd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fasigheen och ägaren av den jänande fasigheen får serviue ine innefaa skyldighe för den senare a underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med serviue. Serviu får ine bildas för viss id eller göras beroende av villkor. Dock får besämmas a serviu ska gälla endas så länge ändamåle ine illgodoses på anna sä som särskil anges. Ovensående uddrag udgør kun en beskeden del af lovenes besemmelser omkring serviuer, efersom serviuer i hver af lovene behandles gennem hele kapiler. Til sammenligning er de danske lovkrav il serviuer af mindre omfang. Foruden inglysningsbekendgørelsens formelle krav il serviudokumener, findes følgende besemmelser om serviuer i inglysningsloven: 10. (...) Sk. 5. E serviudokumen skal alid angive den eller de påalebereigede, sam om serviuen er idsbegrænse og i give fald den periode, dokumene skal være inglys. Perioden kan forlænges ved ny inglysning. Desuden skal serviuens geografiske udsrækning angives, og de skal fremgå, hvilken eller hvilke ejendomme der er herskende i henhold il serviuen. Der findes ikke i den danske lovgivning deciderede indholdsmæssige krav il serviuer, som der gør i svensk lovgivning. I nyere lieraur er serviuer definere som... en på særlig grundlag hvilende re il a udøve en begrænse rådighed over en fas ejendom eller il a kræve en ilsand oprehold på denne. [Morensen, 2007, side 120]. Til forskel fra serviuer giver brugsreigheder re il a råde over fas ejendom på almindelig vis. Sondringen mellem begrænse og almindelig rådighed er ikke særlig præcis. Hvorvid en reighed bør vurderes som serviu eller brugsreighed vil i de enkele ilfælde bero på, hvilke specifikke resregler, vurderinger sker på baggrund af. [Morensen, 2007, side ] I Sverige synes forskellen mere klar end i Danmark, ide svenske serviuer alid jener en herskende ejendom, mens danske serviuer kan jene en eller flere besem(e) person(er). I modsæning heril kan personlige reigheder over fas ejendom i Sverige ikke sifes ved serviu, men eksempelvis ved brugsreighed. Serviuer, og herunder de indholdsmæssige krav, synes således klarere definere i den svenske lovgivning end i den danske. De indholdsmæssige krav il serviuer, som gælder ifølge den svenske lovgivning, er nærmere definere i svensk respraksis, herunder ved en række principper. Eksempelvis bygger Jordabalkens krav om ändamålsenlig markanvändning på principperne Uilias 78

91 13.3. Serviuer Aalborg Universie fundo - il nye for den herskende ejendom [Lanmäerie, 2013, side 405] og Percepua causa - ikke ilfældige anordninger på den jenende ejendom [Lanmäerie, 2013, side 408]. Førsnævne princip besår bland ande i, a neoeffeken af henholdsvis serviuens fordele for herskende ejendom og ulemper for jenende ejendom skal være posiiv. [Lanmäerie, 2013, side 405] Selvom kravene gælder for både afaleserviuer og officialserviuer, er der forskel på, hvorledes de håndhæves. Afaleserviuer sifes priva og uden om myndigheders sillingagen og uden medvirken fra Lanmäerie. Kravene og bagvedliggende principper kan være vanskelige a forholde sig il for den enkele privae serviuanmelder, hvilke afspejler sig i håndhævelsen. Eksempelvis er de ved sifelse af en specifik afaleserviu ilsrækkelig, a denne ypisk ville kunne opfylde ovennævne krav om posiiv neoeffek, selvom krave ikke er opfyld i de specifikke ilfælde. Da afaleserviuer således kan være i uoverenssemmelse med lovkravene i Jordabalken, kan de også ændres eller aflyses på grund af sådanne uoverenssemmelser, hvilke sker efer reglerne derom i Fasighesbildningslagen [Lanmäerie, 2013, side 405]. Dee kan ske ved afale mellem ejerne af herskende og jenende ejendom, ligesom de kan ske ved vang af Lanmäerie [Lanmäerie, 2013, side 430]. For officialserviuer forholder de sig lid anderledes, da både sifelse sam ændring eller aflysning sker ved en lanmäeriförräning hos Lanmäerie, som bland ande omfaer en prøvelse af formåle [Lanmäerie, 2013, side 405] & [Lanmäerie, 2017, side 644]. Dee hænger sammen med, a lovkravene il officialserviuer er skærpe i Fasighesbildningslagen i forhold il kravene i Jordabalken. Eksempelvis beyder Fasighesbildningslagens krav om serviuers væsenlige beydning for herskende ejendom, a den før omale posiive neoeffek gældende for alle serviuer skal være af en vis sørrelsesorden for officialserviuer [Lanmäerie, 2017, side 644]. A serviuer i Sverige skal opfylde en række lovfæsede indholdsmæssige krav, og a manglende opfyldelse af disse kan være reslig grundlag for ændring eller aflysning af pågældende serviu, udgør en forskel fra lovkravene il serviuer i Danmark. Ligesom i Danmark kan serviuer i Sverige aflyses il almennyige formål [Lanmäerie, 2017, side 664] eller ved vangsaukion [Lanmäerie, 2017, side 211]. Aflysning eller ændring af serviuer på baggrund af uilsrækkelig indholdsmæssig subsans foreages ikke i Danmark, ide der ikke gælder specifikke indholdsmæssige lovkrav. Der gælder ilnærmelsesvis ingen grænser for serviuers indhold hvad angår serviueksens formulering. Derimod gælder srengere krav il ændring eller aflysning af serviuer, ofere omal som påegning og aflysning af serviuer, ide sådanne handlinger som regel kræver påalebereigedes samykke [Morensen, 2007, side ]. 79

92 Kandidaprojek 13. Sammenligning Typer og kaegorier Ligesom den svenske lovgivning om serviuer synes den svenske ypeopdeling og kaegorisering af serviuer mere specifik end den danske. Hermed menes, a svenske serviuer kan opdeles i o yper og seks kaegorier, mens danske serviuer kan opdeles i fire grupper med o yper i hver og syv kaegorier. Typer I Danmark er serviuer inddel i fire grupper á o yper, og serviuer hører under én ype i hver gruppe, som hovedregel, se abel To af grupperne er sjælden relevane a forholde sig il, se afsni 6.2. En redje gruppe besår af yperne kalde ilsandsserviuer og rådighedsserviuer, og disse yper kan de være relevan a skelne imellem, eksempelvis ide førsnævne kan være nemmere a aflyse end sidsnævne i forbindelse med lokalplanlægning. Underiden beegnes ilsandsserviuer som negaive serviuer og rådighedsserviuer som posiive serviuer, ide ilsandsserviuer hovedsagelig forringer anvendelsesmulighederne af jenende ejendom, mens rådighedsserviuer hovedsagelig forbedrer anvendelsesmulighederne af herskende ejendom. I Sverige skelnes der på samme måde mellem posiive og negaive serviuer, men dog kun i visse specielle siuaioner [Lanmäerie, 2013, side 413], og begreberne indgår ikke i den svenske lovgivning om serviuer i modsæning il ilsandsserviuer og rådighedsserviuer i dansk lovgivning. Tabel Den danske opdeling i grupper og yper. Typer, 2 Grupper, 4 Offenligrelig serviu Tilsandsserviu Reel serviu Synbar serviu Privarelig serviu Rådighedsserviu Personlig serviu Usynbar serviu De enese o yper af serviuer, som alid skelnes imellem i Sverige, er officialserviuer og afaleserviuer. Som beskreve i afsni 13.2 adskiller disse o yper sig ved, a førsnævne sifes på baggrund af myndighedsbesluning og sidsnævne på baggrund af priva afale; og derudover reguleres de efer o forskellige love. Typeopdelingen kan il dels sammenlignes med den danske ypeopdeling af henholdsvis offenligrelige serviuer og privarelige serviuer. Der er dog forskelle mellem dels offenligrelige serviuer og officialserviuer og dels privarelige serviuer og afaleserviuer. Både offenligrelige serviuer og officialserviuer regulerer forhold og reigheder over fas ejendom, som i forvejen er hjemle i lovgivningen. Men mens officialserviuer alid har il formål a sife pågældende reighed, er dee ikke alid formåle med offenligrelige serviuer. Eksempelvis er fredninger regisrere i plansyseme, hvorfor ingysning af en fredning som offenligrelig serviu hovedsagelig har il formål a oplyse omkring dens 80

93 13.3. Serviuer Aalborg Universie eksisens og beydning for berøre ejendom [Tinglysningsreen, 2014]. Andre offenligrelige serviuer som vejbyggelinjer, der ikke er regisrere andeseds, har ilmed il formål a sife pågældende reigheder, omend de er i lovgivningen, a de er sikre [Morensen, 2007, side 124]. En anden forskel mellem offenligrelige serviuer og officialserviuer er, a baggrunden for offenligrelige serviuer alid er en myndighedsbesluning [Morensen, 2007, side 123], hvilke ikke alid er ilfælde for officialserviuer. Disse kan være sife med udgangspunk i privae besluninger, som på baggrund af serviudefiniionerne i Jordabalken og Fasighesbildningslagen har karaker af officialserviu, og derfor skal sifes af Lanmäerie og med illadelse fra en myndighed. Som eksempel kan nævnes ejendomsilbehør som bygninger, som ved sifelse af en officialserviu overføres il en anden fas ejendom end den, hvorpå bygningerne befinder sig [Lanmäerie, u.å.k]. Denne mulighed for a overføre ejendomsilbehør er desuden en måde, hvorpå serviuer i Sverige adskiller sig fra Serviuer i Danmark, se abel Da besluning om sifelse af officialserviu ikke nødvendigvis begynder hos en myndighed, men også kan have udgangspunk i priva besluning, kan visse officialserviuer minde mere om privarelige serviuer end offenligrelige. Kaegorier I både Danmark og Sverige er kaegoriseringen af serviuer af mindre væsenlighed end ypeopdelingen. Mens ypeopdelingen bland ande er relevan i forhold il pågældende servius resvirkning, er kaegoriseringen hovedsagelig relevan for sillingagen il, hvilken slags serviu der er ale om. Eksempelvis kan serviuer i Sverige være af slagsen plasserviu [Lanmäerie, 2013, side 401], ligesom serviuer i Danmark ilsvarende kan være af slagsen arealanvendelsesserviu. Tildeling af en eller flere kaegorier af en serviu i Danmark sker ved den digiale inglysning af serviuen, hvor minds én kaegori skal vælges. Tildele kaegori(er) vil fremgå af berøre ejendoms ingbogsaes i Tingbogen. Tildeling af serviukaegorier har således informaionsværdi, men jener ikke noge videre prakisk formål, se appendiks H. I modsæning il de danske serviukaegorier er angivelse af de svenske kaegorier ved serviusifelse ikke e krav, for a serviuen regisreres i Fasighesregisre. Der er krav om angivelse af serviuens formål, uden a der dog skal angives nogen specifik serviukaegori. [Lanmäerie, u.å.b] Af abel 13.5 nedenfor ses de svenske og de danske serviukaegorier; de danske er opsille på baggrund af undersøgelsen som ses i afsni

94 Kandidaprojek 13. Sammenligning Tabel Serviukaegorier Sverige Danmark Plasserviu Omhandler rådere over vej, ledning osv. Arealanvendelse Alserserviu Omhandler ypisk jordbrug Bebyggelse Subsansserviu Omhandler råsofindvinding Brugs- og lejeforhold Fångsserviu Omhandler jag- og fiskereigheder Færdsel Vaenserviu Omhandler vandindvinding Køb/salg Negaiva serviu Svarer il dansk ilsandsserviu Tekniske anlæg Ande De er ikke mulig a opsille en direke sammenligning mellem Sverige og Danmark i forhold il kaegoriseringen af serviuer, da kaegorierne vedrører forskellige forhold og udgør forskellige anal, henholdsvis sesk og syv. Da kaegorierne ikke kan silles direke op over for hinanden, er de i abel 13.5 angive i den rækkefølge, som de er angive i deres respekive kilder, [Lanmäerie, 2013, side 401] og afsni Der er visse ligheder mellem de svenske og de danske serviukaegorier, men der er forskel på, hvilke reigheder der hører under hvilke kaegorier. Eksempelvis omhandler fångsserviuer alene jag- og fiskerireigheder, mens sådanne kun udgør én af flere forhold, som kan reguleres i serviuer, som i Danmark hører under kaegorien brugs- og lejeforhold. Ved sammenligning af serviukaegorier i Sverige og Danmark er de ligeledes væsenlig a age højde for, a visse slags serviureigheder i Danmark ikke sifes med serviu i Sverige, eksempelvis ledningsre, vejre og re il fællesfacilieer, se figur 11.4 i afsni Når disse reigheder ages med i beragningen, ses i højere grad en lighed mellem regisreringen af reigheder over fas ejendom i Sverige og Danmark Præklusion sam medagelse i ejendomsvurdering En væsenlig forskel på hånderingen af serviuer i Sverige og i Danmark er, a man i Sverige flere gange har foreage præklusion af serviuer og visse andre reigheder over fas ejendom; hvilke indbefaer aflysning af reigheder fra pågældende regiser, såfrem de ikke er bleve begære oprehold i regisre af indehaveren. Erfaringerne med præklusion i Sverige er gode, og man i nu i gang med a foreage endnu en o [Lanmäerie, 2016b]. I Danmark ville e lignende ilag være relevan, da gamle, uydelige og uakuelle serviuer ligeledes fylder i Tingbogen, se inerview med Lennar Hansen, appendiks G. Der er flere forskellige uhensigsmæssigheder forbunde med, a sådanne serviuer sadig er inglys på en sor del af landes ejendomme. Bland ande i ilfælde, hvor der er behov for a danne e overblik over, hvilke serviuer der reel har beydning for en ejendom, er de uhensigsmæssig, a også de ubeydelige serviuer kan ses på ejendommens blad i Tingbogen. Dee forhold leder videre il emne omkring medagelse af serviuers beydning for ejendomsværdien ved de offenlige ejendomsvurderinger. 82

95 13.4. Opsummering Aalborg Universie Dee emne rummer ligeledes forskelle mellem Sverige og Danmark. Som nævn i afsni er der i den svenske lovgivning flere besemmelser om og krav il serviuer og deres indhold, end der er i den danske. Bland ande har serviuer i Sverige ifølge lovgivningen alid både en herskende og en jenende ejendom, mens serviuer i Danmark ikke behøver have en herskende ejendom. Dee har a gøre med vurderingen af serviuers beydning for ejendomsværdien i den forsand, a serviuer med en herskende ejendom reel se alid vil have beydning for ejendomsværdien; både for herskende og for jenende ejendom, se afsni 7.3. Derfor medages alle serviuer i de offenlige ejendomsvurderinger i Sverige, både offenligrelige og privarelige. Dee er ikke ilfælde i Danmark, hvor visse privarelige serviuer uden en herskende ejendom ikke medages. Før en privarelig serviu medages i ejendomsvurderingen, kræves en konkre vurdering af serviuens beydning for ejendomsværdien i henhold il en række forhold, behandle i afsni 7.3. Selvom der i vurderingsloven er krav om vurdering af serviuer, sker kun en vurdering, hvis vurderingsmyndigheden SKAT eksplici gøres opmærksom på, a pågældende serviu har beydning for ejendomsværdien, se inerview med Trine Randløv, appendiks N. I denne forbindelse foreager SKAT en undersøgelse af ejendommens blad i Tingbogen. Der er en væsenlig forskel mellem Fasighesregisre i Sverige og Tingbogen i Danmark. Dels er Fasighesregisre rydde for uakuelle serviuer ved præklusion. Dels samler Fasighesregisres kor Regiserkaran geografiske oplysninger omkring alle serviuer, der er regisrere herpå, se afsni 13.2, bland ande il gavn for vurderingsmyndigheden Opsummering I dee afsni foreages en opsummering af, hvilke ligheder og forskelle der er mellem serviuer og andre reigheder over fas ejendom i Sverige og Danmark, herunder hvad angår regisreringen af disse og medagelsen i de offenlige ejendomsvurderinger - i relaion il nærværende specialeprojeks emne. I Sverige er reigheder og andre bindinger over fas ejendom, eksempelvis offenlige planer, regisrere og samle é sed; i Fasighesregisre. Dee bidrager il anvendeligheden af regisre og des oplysninger il gavn for brugerne; herunder Skaeverke i forbindelse med eksempelvis vurdering af serviuers beydning for værdien af fas ejendom. Oplysninger om fas ejendom er i Danmark regisrere forskelligare i forskellige regisre, hvilke er forbunde med visse uhensigsmæssigheder. I modsæning il i Sverige er en række ejendomsoplysninger som serviuer fri ilgængelige på inernee. Selvom ejendomsrelaerede oplysninger i Sverige er regisrere samle i é regiser, er der forskel på, i hvilke dele af regisre og hvordan de enkele oplysninger regisreres. Eksempelvis er de bland serviuer kun afaleserviuer, der regisreres i indskrivningsdelen, og officialserviuer, der regisreres på Regiserkaran i den generelle del. Dee underordne har de en vis nyeværdi, a serviuer regisreres på bland ande den herskende ejendom og på Regiserkaran, hvilke ikke er ilfælde i Danmark, hvor serviuer ikke regisreres på 83

96 Kandidaprojek 13. Sammenligning denne måde. Nyeværdien er dog kun il gavn for brugere med adgang il Fasighesregisre, herunder Skaeverke. I hvilken del af Fasighesregisre, serviuer regisreres, kommer an på serviuypen. Der skelnes mellem officialserviuer og afaleserviuer, som reguleres efer hver sin lov, og regisreres forskellig i regisre. Dee skyldes hovedsagelig, a lovgivningens krav il officialserviuer er sørre end kravene il afaleserviuer, hvorfor regisreringskravene il disse il gengæld er sørre, såfrem pågældende afaleserviu skal være gældende over for redjemand. Trods denne forskel mellem serviuyperne gælder i Sverige en cenral lighed mellem serviuer, som ikke gælder i Danmark; serviuer har både herskende og jenende ejendom, og kan ikke være ilknye en eller flere beseme (juridiske) personer. Dee er é af mange krav i lovgivningen, som serviuer i Sverige reel skal opfylde for a være sikre i Fasighesregisre; hvilke sår i konras il de beskedne krav i den danske lovgivning. E ande krav, som svenske serviuer skal opfylde, er, a de skal være af væsenlig beydning for den herskende ejendom. Dee har sor relevans for nærværende specialeprojeks emne om serviuers beydning for ejendomsværdien; ganske implici. I Sverige anages alle serviuer a have beydning for værdien af henholdsvis jenende og herskende ejendom. I og med a de i Danmark ikke er alle serviuer der har en heskende ejendom, er der bland ande derfor nogle der ikke medages i ejendomsvurderingen. Dee sam de forhold, a der i Sverige flere gange er foreage en landsdækkende præklusion af uakuelle reigheder i Fasighesregisre, har posiiv indvirkning på forudsæningerne for a vurdere en servius beydning for ejendomsværdien. 84

97 Del III

98

99 Indvirkning på ejendomsværdien 14 Dee kapiel omhandler serviuers beydning for ejendomsværdi. De undersøges hvordan serviuer vurderes i siuaioner hvor de værdiansæes. Dee er ilfælde både ved alernaiv opråb i forbindelse med vangsaukion og ved ersaningsfaslæggelse i forbindelse med ekspropriaionssager. Førs undersøges serviuers værdiansæelse ved ekspropriaioner og vangsaukioner, og herefer undersøges kigges på respraksis via afgørelser og inerviews med nøglepersoner med viden om, hvordan vurderingen sker i praksis. Dee skal bruges il a udlede, hvordan serviuer vurderes, og hvilke forhold der generel se har beydning ved værdiansæelse af serviuer 14.1 Tvangsaukion Som beskreve i kapiel 6 kan der ske en aflysning af serviuer når en ejendom ryger på vangsakion, og i denne forbindelse kan der foreages en værdiansæelse af serviuen. Dee sker ved alernaiv opråb, jævnfør 573 i RPL: 573. Påhviler der ejendommen serviuer, brugsreigheder, afægs-, livreneeller lignende forpligelser, som har priorie forud for al panegæld, opråbes ejendommen med forpligelse il a overage eller udrede sådan byrde ud over aukionsbude, medmindre den bereigede samykker i ande. Er en ydelse forfalde inden den endelige aukion, skal den beales af køberen inden 7 dage efer aukionens sluning. Sk. 2. Har sådanne byrder sekundær priorie, kan fogedreen, hvis den skønner, a de ikke påvirker ejendommens salgsværdi nævneværdig, besemme, a de skal overages af køberen ud over aukionsbude. Ellers opråbes ejendommen førs med forpligelse il a overage eller udrede byrden ud over aukionsbude. Opnås der ikke e bud, der giver fuld dækning il de forud priorierede krav, opråbes ejendommen uden sådan forpligelse. I så fald kapialiseres byrden efer lovgivningens almindelige regler, ide kapialværdien om fornøden fassæes ved fogedreens skøn, efer a alle ineresserede har haf lejlighed il a udale sig. Den 87

100 Kandidaprojek 14. Indvirkning på ejendomsværdien bereigede har re il dækning af købesummen forud for senere priorierede i de omfang, den srækker il. Beløbe skal beales på samme måde som panehæfelser, der kan kræves udbeal, og forrenes med en årlig rene, der er fassa efer 5, sk. 1 og 2, i lov om rener ved forsinke bealing m.v. Sk. 3. Kan nogen gøre beingede eller uvisse krav gældende i ejendommen, kan den bereigede kræve, a der under hensyn il kraves ar afsæes de fornødne beløb af købesummen il hans fyldesgørelse. De afsae beløb indbeales il fogedreen, der indsæer de il forrenning i e pengeinsiu. Ved alernaiv opråb, kan serviuer opdeles i re forskellige kaegorier; Sikrede serviuer, Måske sikrede serviuer og Usikrede serviuer. Sikrede serviuer er de serviureigheder som i Tingbogen er prioriere forud for al panegæld. Dee beyder, a når ejendommen opråbes, sker de med en forpligelse om a overage serviuerne ud over aukionsbudde, medmindre den påalebereigede samykker i ande. [Johannsen, 2009, side 109] De måske sikrede serviuer, er dem som har en sekundær priorie i Tingbogen eller som efer fogedreens vurdering ikke har beydning for ejendommens salgsværdi. Hvis der ikke sker e skøn af fogedreen, omkring hvorvid serviuen har beydning for ejendommens salgsværdi, skal sagen behandles på ny. [Johannsen, 2009, side 109] Den sidse kaegori er de usikrede serviuer. Disse serviuer er de mere byrdefulde, såfrem de forud priorierede reighedshavere ikke har samykke i, a serviuen overages ud over aukionsbudde. Når der er ale om kaegorien usikrede serviuer kan der ske en kapialisering af serviuen. [Johannsen, 2009, side 110] Tvangsakion med alernaiv opråb forgår ved a ejendommen i førse omgang opråbes med plig om a overage eller udrede byrden ud over budde. Hvis der her ikke opnås e bud som giver dækning for serviuen, sker der en kapialisering af serviuen. Herefer bydes der igen på ejendommen, men uden pligen il a overage serviuen. Den kapialiserede serviu får dækning al efer, hvor høj der bydes, i forhold il dens priorie i Tingbogen. [Johannsen, 2009, side 110] Selve kapialiseringen sker ved rådføringen med den serviubereigede og de mødende il ansæelse af en værdi. Fogden kan også anage en sagkyndig il a biså med ansæelsen af en værdi for serviuen. [Johannsen, 2009, side 110] Prakiske erfaringer Dee afsni er skreve på baggrund af elefonisk inerview med funkionschef Hans Engberg ved Reen i Svendborg, supplere med mailkorrespondancer med henholdsvis funkionschef Karin Jessen ved Herning Fogedre, funkionschef Vibeke Thyssen ved Esbjerg Fogedre og funkionschef Dore Thyrring Holm ved Randers Fogedre. Telefoninerview ses i appendiks J; 88

101 14.2. Ekspropriaion Aalborg Universie mailkorrespondancerne ses i appendiks K. Formåle med afsnie er a underbygge ovensående omkring alernaiv opråb af serviuer med prakiske erfaringer omkring emne. Ved vangsakion er de mege sjælden, a der sker e alernaiv opråb af serviuer med en derilhørende kapialisering. Dee skyldes a serviuer som regel placere lang nede i prioriesrækkefølgen, og derfor er de også mege sjælden, a buddene fra vangsakionen når en sørrelse, hvor der er dækning for serviuer. I de få ilfælde, hvor der i forbindelse med alernaiv opråb sker en kapialisering af serviuer, bygger værdiansæelsen ikke på en konkre vurdering af, hvad serviuen er værd, hvilke ikke er mulig a fassæe. Derimod foreages en lige fordeling af rasbeløbe på baggrund af e skøn sam fordelingsudkas udarbejde af fogedreen, som parerne må påklage, hvis der er uenighed omkring rasbeløbes fordeling. De reigheder over fas ejendom, som der hovedsagelig sker alernaiv opråb af, er uopsigelige lejeafaler, forpagningskonraker, jaglejere og lignende reigheder, som jævnlig beales leje for. Eksempelvis kan kapialisering af en uopsigelig lejeafale udregnes ved, a lejeværdien ganges med de anal år, som lejeren på baggrund af leveidssaisikker kan anages a leve i [Johannsen, 2009, side 110]. Således kan e konkre og nogenlunde præcis beløb udregnes. Dermed kan man i modsæning il serviuer, forage en rimelig præcis udregning og på e mere sikker grundlag, end siuaioner hvor man ikke på forhånd har noge som hels a gå efer Ekspropriaion I forbindelse med ekspropriaion af fas ejendom kan de være nødvendig både a inglyse serviuer på ejendommen eller aflyse serviuer derfra. I de følgende afsni beskrives begge ilfælde. Formåle med inglysning af serviuer i forbindelse med ekspropriaion er ofes a sikre e anlæg, som er eablere som led i pågældende ekspropriaion. Eksempelvis kan der på en jernbanes naboejendomme inglyses serviuer, der forpliger ejerne il a holde sidegrene afskåre således, a de ikke falder ned på skinner og ledninger. [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 125] Formåle med inglysning af serviuer kan ligeledes være blo a sikre en vis arealanvendelse. Eksempelvis kan de ved serviu sikres, a ejer af pågældende ejendom forpliges il a holde en vej åben for offenlig færdsel. Tinglysning af en sådan serviu kan sidesilles med ekspropriaion, omend der ikke er ale om ekspropriaion med fysiske forandringer af ejendommen il følge. [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 56]. Der er således serviuer, der inglyses under eller efer ekspropriaion, sam serviuer, hvis inglysning i sig selv udgør selve ekspropriaionsindgrebe. 89

102 Kandidaprojek 14. Indvirkning på ejendomsværdien Tinglysning af serviuer i forbindelse med ekspropriaion kan ske efer vejlovens 98, sk. 1, nr. 4; 98. Ved ekspropriaion kan der (...) 4) endelig eller midleridig foreages begrænsninger i, erhverves eller ophæves brugsreigheder eller andre reigheder over den fase ejendom. og ekspropriaionsproceslovens 2, sk. 1, nr. 3: 2. Medmindre ande fremgår af den lov, der hjemler ekspropriaion, kan der ved ekspropriaionen (...) 3) endelig eller midleridig ske erhvervelse eller ophævelse af eller foreages begrænsninger i brugsreigheder, serviureigheder sam andre reigheder over fase ejendomme. Tinglysning af serviu i forbindelse med ekspropriaion udløser ersanings for den værdiforringelse, som serviuen påfører den berøre ejendom [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 125]. En serviu som ovennævne med krav om grenbeskæring er e eksempel på en serviu, som på grund af dens forpligende besemmelser kan forringe ejendomsværdien. Ligeledes kan forbydende serviubesemmelser være medvirkende il ejendomsværdiforringelse; eksempelvis forbud mod beplanning oven over el-ledning anbrag ved ekspropriaion [Videncenre for Landbrug, 2012, side 6-7]. Hvilken ersaning, som inglysning af serviu udløser, beror på en konkre vurdering af, hvilken beydning serviuen har for ejendommens handelsværdi. Dog findes der reningslinjer for, hvordan ersaning for visse former for serviupålæg i forbindelse med ekspropriaion fassæes. Disse reningslinjer er bleve danne gennem respraksis, og vedrører forholdsvis ensarede serviupålæg, eksempelvis vedrørende elanlæg på landbrugsjord. [Mølbeck and Flensborg, 2007, side ] Underordne, hvordan ersaningen for serviupålægge fassæes, så bør denne ikke forveksles med ersaningen for selve ekspropriaionsindgrebe [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 129]. Bland ande i forbindelse med ekspropriaioner il vejeablering er de sjælden e serviupålæg, der nedbringer ejendomsværdien markan, men derimod ekspropriaionsindgrebes forringelse af arealanvendelsen som følge af eksempelvis afgrødeskader og markoverskæringer, jævnfør inerview med Hanne Andersen, se appendiks I. Som beskreve er der flere forskellige måder, hvorpå inglysning af serviuer kan være led i en ekspropriaion; serviuer kan indeholde forbud eller påbud, inglysningen kan udgøre selve ekspropriaionen eller blo være en del af denne, og ersaningsfassæelsen kan være konkre eller sandardisere. Ligesom inglysning af serviu kan aflysning af serviu ved ekspropriaion enen udgøre selve ekspropriaionsindgrebe eller blo være 90

103 14.2. Ekspropriaion Aalborg Universie led heri. Hvad angår ersaningsfassæelse er der midleridig forskel mellem inglysning og aflysning af serviu ved ekspropriaion; mens ersaningsfassæelse for inglysning af visse serviuer kan foreages på sandardisere vis, fassæes ersaning for aflysning af serviuer udelukkende med udgangspunk i en konkre vurdering. [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 173] Dee gælder for reigheder over fas ejendom i de hele age, efersom alle yper reigheder kan ophæves ved ekspropriaion, hvilke følger af vejlovens 98, sk. 2; 98. (...) Sk. 2. Ved ekspropriaion il erhvervelse af ejendomsre borfalder alle reigheder il de eksproprierede, medmindre ande besemmes i de enkele ilfælde. og ekspropriaionsproceslovens 25, sk. 1: 25. Ved ekspropriaion il erhvervelse af ejendomsre borfalder alle reigheder il eller over de eksproprierede, medmindre ande i de enkele ilfælde besemmes. Reigheder over fas ejendom, som borfalder ved ekspropriaion, indbefaer foruden serviuer også reigheder som eksempelvis ejendomsre og brugsreigheder. [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 173] Der fassæes og udbeales ersaning for hver enkele reighedsab, herunder på baggrund af de oprindelige afalegrundlag og evenuel reighedsbeskyende lovgivning [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 174]. Da en bred vife af vid forskellige reigheder kan være sikre ved serviu, kan der ligeledes være en lang række konkree forhold a age i beragning ved ersaningsfassæelse for ekspropriaion af serviu. Eksempelvis vurderes udsigsserviuers (omhandlende højdebegrænsning) beydning for herskende ejendom ud fra, hvor lang fra ejendommen højdebegrænsningen gælder og hvilken højde, der er den maksimal illade [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 185]. Ligeledes vurderes serviusifede gravereigheder ud fra bland ande de økonomiske ab ved ikke a kunne færdiggøre igangværende gravearbejder sam reablering af gravearbejder andeseds [Mølbeck and Flensborg, 2007, side 183] Ersaningsudregning Ersaning for pålæg eller aflysning af serviuer i forbindelse med ekspropriaion beror på en konkre vurdering af serviuens beydning for ejendommens værdi, jævnfør inerview med Hanne Andersen, appendiks I. Ved undersøgelse af ekspropriaionspraksis forsøges der opsille de vigigse forhold i forbindelse med den konkree vurdering. Pålæg eller aflysning af serviuer har som regel permanen beydning for ejendomsværdien i modsæning il visse andre ekspropriaionslignende indgreb som eksempelvis gravearbejder og derilhørende afgrødeskader, som har midleridig karaker. Derfor fokuseres der ikke på ersaning for midleridige forhold i dee afsni, men udelukkende på ersaning for permanene forhold. 91

104 Kandidaprojek 14. Indvirkning på ejendomsværdien Som nævn i afsni 14.2 er der udarbejde reningslinjer for fassæelse af ersaning for ekspropriaion og serviupålæg i forbindelse med eablering af visse anlæg på landbrugsjord. Sådanne reningslinjer er fassa i landsafalerne El- og fiberanlæg på landbrugsjord [Dansk Energi, 2016] og Vand- og spildevandsanlæg i landbrugsjord [Videnscener for Landbrug, 2012]. Gennem disse landsafaler kan der udledes forskellige forhold, som kan have indvirkning ved den konkree vurdering af en servius beydning for ejendomsværdien. De bemærkes, a serviuer behandle i landsafalerne er af den ype, som omhandler en fysisk gensand; kalde synbare serviuer, se afsni 6.2. Dee er væsenlig for forsåelsen af ovennævne forhold, som ikke ager udgangspunk i usynbare serviuer (uden en fysisk gensand), da sådanne ikke er behandle i landsafalerne. Derudover omhandler landsafalernes afsni om serviuer kun pålæg af serviuer i forbindelse med ekspropriaion, men ikke aflysning af serviuer. Landsafalernes behandler således ikke alle former for serviuer. Hensigen med alligevel a undersøge og beskrive disse i de følgende er a generalisere de forhold, som indgår i vurderingen af serviuer, for dermed a anskue emne i e bred perspekiv og underbygge dee med konkree afgørelser og erfaringer inden for område. Forholdene er lise og forklare i de følgende. Deklaraionsareal Placering på jordsykke Placering i forhold il bebyggelse Herlighedsværdi Deklaraionsareal er sørrelsen på de areal, som serviuen dækker og dermed sæer resrikioner for. De omfaer både både selve de areal, som serviuens gensand, dækker sam omkringliggende arealer med pålage indskrænkninger i ejerens rådighed. [Dansk Energi, 2016] & [Videnscener for Landbrug, 2012] Placering på jordsykke er i de o landsafaler definere som serviuens placering i forhold il ejendomsskel og dyrkningsgrænser. Serviuens beydning for ejendommen beror eksempelvis på, hvorvid serviuen er placere i fri mark eller i ejendomsskel. [Dansk Energi, 2016] & [Videnscener for Landbrug, 2012] Placering i forhold il bebyggelse vurderes ud fra, hvor nær evenuelle gener forbunde med serviuens gensand (eksempelvis lufsledning) vil være på bebyggelsen, og i hvilken grad serviuen vil hindre mulighederne for bygningsudvidelser. [Dansk Energi, 2016] & [Videnscener for Landbrug, 2012] Herlighedsværdi kan beegnes som den posiive værdi, som e give forhold har, efersom a de skaber en vis form for velbehag. Herlighedsværdi kan førs og fremmes påvirkes af gensanden behandle i en serviu, eksempelvis en lufsledning. Derudover kan herlighedsværdien påvirkes af selve serviuens besemmelser om gensanden, eksempelvis hvad angår færdsel og ophold på arealer omkring gensanden eller regulering af udsigsforhold.[dansk Energi, 2016] 92

105 14.2. Ekspropriaion Aalborg Universie Deklaraionsareal Ved undersøgelse af afgørelser ses de, a der alid en naurlig sammenhæng mellem deklaraionsareales sørrelse og den ersaning, der fassæes for serviuinglysningen. Ersaningen udregnes ofe som en kvadrameerpris, hvorved ersaningsbeløbe er afhængig af deklaraionsareales sørrelse. E eksempel herpå er afgørelsen U , hvor deklaraionsareale for o re forskellige serviuer (henholdsvis demarkaionsserviu omkring arealanvendelsesresrikioner på landbrugsjord og lufledningsserviu omkring højdebegrænsning) begge blev give ersaning for hovedsagelig på baggrund af anal berøre hekar. [Karnov, 1965] Ifølge Mee Nielsen fra De Jyske Kommissaria anvender kommissariae ikke specifikke kvadrameerpriser ved ersaningsfassæelse, da dee kan påvirke den konkree vurdering af henholdsvis serviu og ejendom; som er en forudsæning for den enkele lodsejers ressikkerhed. På baggrund af de oparbejde erfaringer gennem iden, er deklaraionsareal de forhold, som beds kan generaliseres på baggrund af deres erfaringer. [Mee Nielsen, Appendiks M] Placering Placering af en udnyelsesbegrænsende serviu kan have sor beydning for ejendomsværdien og -vurderingen. Ved fassæelse af ersaning for serviupålæg kan der på baggrund af afgørelser udledes o forhold, hvor placeringen af en serviu kan have særlig værdimæssig beydning. Disse o forhold er påvirkning af udsykningsmuligheder og udbygningsmuligheder, som bland ande afhænger af byggereen. I de følgende beskrives, hvordan serviuens placering på e jordsykke kan have beydning for disse forhold, hvor de er væsenlig a skelne mellem byggemuligheder og byggere. Byggereen er e begreb der omhandler udregningen om hvorvid de er mulig a udsykke e jordsykke, mens byggemuligheder er de byggemuligheder der findes indenfor jordsykke. Den værdi, som en byggere har for en ejendom, medregnes i de offenlige ejendomsvurderinger ved ansæelsen af grundværdien. I forbindelse hermed medregnes den værdi, som udsykningsmuligheder har, da disse kan have beydning for byggereen. Udsykningsmulighederne medregnes i grundværdien, når grunden er over m 2, da der hermed er en mulighed for a forage udsykning af ejendommen [Told & Ska, 1998, side 5]. Baggrunden herfor er bygningsreglemenes kapiel (BR15) med besemmelserne om, a kommunalbesyrelsen ikke kan næge a godkende grunde il friliggende enfamiliehuse og sommerhuse, når grundsørrelsen er på minds 700 m 2 for friliggende enfamiliehuse og minds m 2 for sommerhuse i sommerhusområder. Jævnfør bygningsreglemene fassæes byggereen ud fra grundens sørrelse, hvor der ses bor fra vejareal eller areal, der skal holdes ubebygge som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg il sikring af vejanlæg. Ved a byggereen medregnes i ansæelsen af grundværdien, vil påvirkninger af denne re være medage i de offenlige ejendomsvurderinger. Derfor har serviuer omkring byggerespåvirkende forhold il sikring af vejanlæg ingen enesående beydning for ejendomsværdien; forholdene medregnes i forvejen ved grundværdiansæelsen. [Told & Ska, 1998, side 5] 93

106 Kandidaprojek 14. Indvirkning på ejendomsværdien På baggrund af afgørelser omkring ersaning for serviupålæg med indvirkning på udsykningsmuligheder, kan de udledes, a en sådan påvirkning kan have sor beydning for ejendomsværdien. Afgørelserne U og U bevidner, hvordan pålæg af serviuer og placeringen af disse kan have indvirkning på udsykningsmuligheder. Ifølge disse o afgørelser er der give ersaning dels for forringelsen af udsykningsmulighederne og dels for den negaive beydning, som serviuen kan have for værdien af en evenuel nyudsykning. [Karnov, 1965] & [Karnov, 1969] På baggrund af disse afgørelser sam de fakum, a byggereen allerede medregnes i grundværdien, findes de naurlig, a der i forbindelse med værdiansæelse af serviuer ved de offenlige ejendomsvurderinger ses bor fra udsykningsmuligheder som e forhold, der skal ages i beragning. Vurderingen af serviuers negaive beydning for udsykningsmuligheder, og dermed en evenuel salgsværdi, bygger i høj grad på en forvenningsværdi. Forvenningsværdien kan karakeriseres som den værdi, som førs og fremmes den fysiske planlægning for de område, som pågældende ejendom er beliggende i, ilfører ejendommen. En sådan forvenningsværdi er e forhold, som ved planregisre daa allerede indregnes ved grundværdiansæelse i de offenlige ejendomsvurderinger, og dermed er forvenningsværdien for ejendommen i forvejen en del af grundværdiansæelsen [Paludan e al., 1997, side 92]. En serviu kan have sor beydning for, hvor mege og hvorvid en ejendom kan bebygges og anvendes. Som eksempel er nedenfor e uddrag fra en ekspropriaionsafgørelse, U , som bland ande omhandler resrikioner ifølge den pålage serviu, som begrænser arealernes anvendelsesmuligheder: Skønsmændene hæfer sig ved, a ejendommen pålægges en inglys serviu om begrænse anvendelse af e areal på m 2, og a en hvilken som hels serviu vil virke hæmmende på evenuelle køberes eferspørgsel [Karnov, 1969] I ersaningsudmåling for serviupålæg skal de konkre vurderes i hver enkele sag, hvilken beydning serviuen har for anvendelsen af ejendommen, eksempelvis hvad angår byggemuligheder, og derved for ejendommens handelsværdi [Nanna Pedersen, Appendiks L]. Følgende udsagn beskriver, hvad der bør ligge il grund for vurderingen af en servius beydning for anvendelsesmulighederne. De almindelige udgangspunk for afgørelse af dee spørgsmål vil være, om der ved serviupålægge sker nogen begrænsning i opreholdelse og vedligeholdelse af den besående ingenes ilsand eller en sandsynlig fremidig udnyelsesmulighed. Dersom der ikke bliver sådanne begrænsninger, således a serviupålægge ikke indebærer noge ab, der skal ersaes,... [KFE, 2003] 94

107 14.2. Ekspropriaion Aalborg Universie Af udsagne kan udledes, hvordan serviuer, der begrænser anvendelsen af ejendommen, har en særlig indvirkning på en ejendommens handelsværdi. De er vid forskellig, hvor mege serviuer kan begrænse ejendommens anvendelsesmuligheder. Særlig forringelse af byggemuligheder ved serviupålæg kan have en sor indvirkning på en ejendoms værdi. Visse serviuer kan i forbindelse med ekspropriaion pålægges som ersaningsfri regulering ifølge ekspropriaionspraksis. Dee er eksempelvis byggelinjer, som pålægges en ejendom i forbindelse med ekspropriaion og anlæg af nye veje, og i visse ilfælde ikke medregnes i ersaningsfassæelsen. Dermed kan de udledes, a sådanne serviuer kan have så lille en indvirkning på en ejendoms anvendelse og værdi, a de ej heller har den sore beydning for en ejendomsvurderingen af berøre ejendom. [Hanne Andersen, Appendiks I] Placeringen af serviuer på jordsykke og i forhold il bebyggelse er naurligvis kun relevan hvad angår indvirkning på ejendomsværdien, når en serviu er direke sedfæse på en del af jordsykke. For serviuer sedfæse indireke på hele ejendommen eller jordsykke er des beydning udelukkende en konkre vurdering på baggrund af des indhold, som evenuel sæer begrænsninger på anvendelse af ejendommen. I afsni 6.3 er forskellen mellem direke og indireke sedfæselse beskreve. Herlighedsværdi Med udgangspunk i den idligere nævne definiion af en herlighedsværdi på en ejendom (den posiive værdi, som e give forhold har, efersom a de skaber en vis velbehag) kan de være e vanskelig forhold a vurdere i forbindelse serviupålæg og des beydning for en ejendoms handelsværdi. Herlighedsværdi af en ejendom er ypisk relevan for ekspropriaionssager, hvor der eksproprieres il e projek, der kan have indflydelse på omkringliggende ejendommes herlighedsværdi. Bliver man eksempelvis nabo il moorvej eller jernbane, har man ifølge ekspropriaionsprocesloven mulighed for under eller efer ekspropriaionen a forelægge en problemaik som ab af herlighedsværdi over for Ekspropriaionskommissionen. Dee har dog sjælden noge med serviupålæg a gøre. I de hele age beskæfiger Ekspropriaionskommissionen sig sor se ikke med ersaning for serviuer, der påvirker ejendommes herlighedsværdi. [Mee Nielsen, Appendiks M] Ifølge ovensående udsagn er herlighedsværdien e forhold, som ofe ikke har den sore indvirkning på ejendomsværdi, og som sjælden påvirkes af besemmelserne i en pålag serviu. Der vil dog kunne findes ilfælde, hvor serviupålæg påvirker herlighedsværdien af ejendommen ved eksempelvis a begrænse anvendelsesmulighederne af rekreaive arealer. 95

108 Kandidaprojek 14. Indvirkning på ejendomsværdien Værdiansæelse af serviuer ved ekspropriaion Ekspropriaion og ersaningsudmåling for serviupålæg bør opimal se være e udryk for den værdinedgang, serviuen medfører ejendommen. [Hanne Andersen, Appendiks I]. Beydningen af dee må være a vurderingensprincipperne og de forhold der indgår, også vil være relevane i forbindelse med vurdering af serviuers beydning for ejendommens handelsværdi. De er dog mege vigig a adskille ersaningen der gives for pålægningen af serviuen og ersaningen for selve anlægseablering ved pågældende ekspropriaion, da de kun er ersaning for selve serviuen, der er relevan il brug af en vurdering af værdien, som serviuen repræsenerer. Dee viser også a vurderingen af den pålage serviu kan være en svær balancegang, hvor man skal være mege opmærksom på, a værdiansæelsen udelukkende omhandler serviuen og ikke anlægge der eableres på ejendommen. Men når ersaning fassæes for ekspropriaionsindgreb er de sjælden serviupålægge, der nedbringer ejendomsværdien markan og beales ersaning for, men derimod selve forringelsen i arealanvendelsen [Hanne Andersen, Appendiks I]. Ved vurdering er serviuers beydning for ejendomsværdien, er der også balancegangen mellem serviuers regulering og anden arealanvendelsesregulering, der allerede er medregnes i grundværdiansæelsen. Her er der ale om serviuers påvirkning af udsykningsmuligheder, som har med henholdsvis byggereen og forvenningsværdi. Derfor vil der, ved en værdinedsæelse via serviuens værdi, være en dobbel nedsæning og dermed ikke afspejle den reelle handelsværdi. Der er naurligvis forskel på hvilke forhold der er beydende for ejendomsværdien al efer hvilken serviukaegori, der er ale om. Her kan være forskel på vægningen mellem de enkele forhold, og om der er forhold, der ikke er relevane. Placeringen af serviuer er e forhold, der kun er relevan ved serviuer der er direke sedfæse, mens de ikke er relevan for indireke sedfæsede serviuer, beskreve nærmere i afsni 6.3. På baggrund af ekspropriaionspraksis og afgørelser kan der udledes re overordnede forhold en konkre vurdering af serviuers beydning for ejendomsværdi bygger på: Deklaraionsareal Anvendelsesresrikioner Placering på jordsykke Placering i forhold il eksiserende bygninger Herlighedsværdi 96

109 14.3. Opsummering Aalborg Universie Deklaraionsareal er de mes generaliserbare forhold, som udelukkende baserer sig på sørrelsen af areale, som serviuen dækker. Deklaraionsareale er hele de areal hvor serviuens besemmelser er gældende. Ifølge ekspropriaionspraksis kan de ses, a en kvadrameerpris var en normal meode il ersaningsfassæelse, ide man gangede prisen med sørrelsens på deklaraionsareale. Dee er dog i dag ikke den gængse meode il faslæggelse af ersaning i forhold il deklaraionsareal, da de kan påvirke den konkree vurdering af dekleraionsareale af serviuen se i forhold il ejendommen. Anvendelsesresrikioner kan have sor beydning for en ejendomshandelsværdi, og er dermed e vigig forhold i forbindelse med a finde frem il den reelle værdipåvirkning, en serviu har på en ejendom. De kan udledes a enhver serviu om begrænse anvendelse af e areal vil virke hæmmende på evenuelle køberes eferspørgsel og dermed handelsværdien. Placeringen af anvendelsesresrikionerne på en ejendom kan være mege relevan, hvis serviuen er direke sedfæse på en del af e jordsykke. Resrikioner i serviuer, kan have vid forskellig beydning for ejendomsværdien al efer, hvor de er placere på ejendommen. Hvis placeringen af serviuen er sor se beliggende i skel, må beydningen for arealanvendelsen være mindre end hvis serviuen er placere mid hen over ejendommen og påvirker evenuelle udbygningsmuligheder og andre vigige udnyelsesforhold. Eksiserende bygninger vil ofe hænge sammen evenuelle udbygningsmuligheder, og derfor kan deres placering i forhold il serviuen være e vigig forhold, ved vurderingen af serviuens beydning for ejendomsværdien. Herlighedsværdi er e forhold sjælden er relevan, i forhold il a værdiansæe serviuer på virkning af en ejendom, i forbindelse med ekspropriaion. Men de er samidig e forhold, som kan have sor indflydelse på handelsværdien. Derfor er de e mege vigig forhold a have i mene ved en vurdering af serviuen påvirkning af ejendomsværdien Opsummering Formåle med dee kapiel var a undersøge, hvordan serviuers beydning for ejendomsværdien vurderes, og hvilke forhold der generel se har beydning ved vurderingen. På baggrund af kapile kan de konkluderes, a værdiansæelse af serviuer ved vangsaukion sker ved en økonomisk fordeling, mens vurdering af serviuers beydning ved ekspropriaion sker på baggrund af en konkre vurdering. Ved vangsaukioner er de yderes sjælden, a man har såe med ilfælde med alernaiv opråb omhandlende serviuer, grunde deres ypiske placering neders i Tingbogens prioriesrækkefølge. Dee har den beydning, a der ikke er opbygge en vurderingspraksis, hvorfor man lægger sig op ad en fordelingsnøgle, som ikke viser den hel korreke værdi, serviuen besidder. Inden for ekspropriaionspraksis har man derimod sor erfaring med værdiansæelse af serviuer. Denne værdiansæelse beror alid på en konkre vurdering, hvorved man alid forsøger a finde frem il den værdipåvirkning en serviu har for den konkree ejendom. Den 97

110 Kandidaprojek 14. Indvirkning på ejendomsværdien konkree vurdering er e udryk for, hvordan alle serviuer har nogle unikke forhold, som kan påvirke en ejendomsværdi i forskellig skala og på forskellige måder. Ekspropriaionspraksis er den bedse mulighed for a udlede de forhold der generel se har beydning ved værdiansæelse af serviuer, omend mulighederne herfor er begrænsede. På baggrund af afgørelser og erfaringsopsamlinger fra nøglepersoner kunne der dog udledes de forhold som generel se indgår i overvejelserne om værdiansæelse af serviuer i forbindelse med ekspropriaion. Overordne se vil værdiansæelsen af serviuer bero på re hovedforhold, som er Deklaraionsareal, Anvendelsesresrikioner og Herlighedsværdi, indeholdende forskellig beydning al efer i hvor høj grad de er gældende for den enkele ejendom. 98

111 Principmodel 15 I dee kapiel beskrives projekgruppens principmodel, som har il formål a medage serviuers beydning for værdien af fas ejendom i de offenlige ejendomsvurderinger. Modellen er udarbejde på baggrund af al foregående projekarbejde, hvorigennem der er opnåe forsåelse for serviuers beydning for ejendommen sam mulighederne for a implemenere denne beydning i de offenlige ejendomsvurderinger. Førs er der opsille sysemkrierier for modellen; dernæs er modellen udarbejde med udgangspunk i disse Sysemkrav il model I dee afsni beskrives de sysemkrav, der er opsille for principmodellen forud for udarbejdelsen af denne. Sysemkravene er følgende: Skal indgå i SKAT s auomaiske ejendomsvurderingssysem Skal ikke medage serviuer, der er regisrere i andre regisre end Tingbogen Skal ikke medage serviuer, der ifølge vurderingsloven ikke bør vurderes Skal skelne mellem forskellige serviukaegoriers forskellige beydning Skal skelne mellem forskellige forhold med forskellig beydning inden for hver serviukaegori Skal ophøre med a medage serviuer, der aflyses Efersom de nye ejendomsvurderingssysem, se kapiel 7, er e auomaisere vurderingssysem med maskinelle beregninger ud fra sore mængder daa, findes de kun hensigsmæssig a lade principmodellen muliggøre lignende auomaiserede beregninger af serviuers beydning for ejendomsvurderingen. Visse reigheder inglys som serviu er samidig regisrere i andre regisre end Tingbogen, og bør kun medages én gang pr. vurderede ejendom ved den auomaiserede vurdering i de nye ejendomsvurderingssysem, som anvender daa fra flere regisre. Dee gælder eksempelvis de inglyse byplanvedæger og lokalplaner (i 2009 soppede man med a inglyse disse), som i forvejen medages i ejendomsvurderingen på grund af regisreringen i planregisre [Paludan e al., 1997, side 92], og derfor ikke bør medages på baggrund af inglysningen. Omvend bør reigheder ikke ses bor fra, blo fordi de er regisrere i e ande regiser end 99

112 Kandidaprojek 15. Principmodel Tingbogen, såfrem ejendomsvurderingssyseme ikke anvender daa herfra; eksempelvis er arealfredninger regisrere i De Cenrale Fredningsregiser [Danmarks Miljøporal, 2017], men opnår resvirkning ved inglysning - som dermed har beydning for ejendomsværdien. Ifølge vurderingsloven har visse serviuer ikke beydning for ejendomsværdien, se kapiel 7. Principmodellen skal derfor give anmelder af en serviu dels en beskrivelse af, i hvilke ilfælde serviuer ikke har beydning, og dels muligheden for a vurdere, om pågældende serviu dermed skal angives som værende af beydning for ejendommen. Der arbejdes med en anagelse om, a der overordne er forskel mellem, hvor sor beydning forskellige kaegorier af serviuer kan have for værdien og vurderingen af berøre ejendom. Eksempelvis kan en serviu have sor beydning sammenligne med andre serviuer inden for samme kaegori, men samidig have lille beydning sammenligne med serviuer inden for hel andre kaegorier. Dee forhold skal ages højde for i principmodellen, ide der anvendes forskellige skalaer for serviuers beydning inden for hver kaegori. Inden for de forskellige serviukaegorier er der forskel på, hvilke forhold der ofe har indvirkning på, hvilken beydning den enkele serviu har for værdien og vurderingen af den berøre ejendom. Eksempelvis er reigheder il a foreage gravearbejder ofe relevane for ledningsserviuer, mens maksimal illade højde af bevoksning ofe er e relevan forhold i udsigsserviuer. I principmodellen bør der således skelnes mellem sådanne forhold inden for den enkele serviukaegori, så den enkele serviu kan vurderes på en skala Udvikling af model I denne sekion beskrives modellen. Den er udarbejde i re versioner, som hver især medager elemener, som er vurdere relevan a medage. Dermed kan Version 2 ses som en videreudvikling af Version 1, og Version 3 som en videreudvikling af Version 2. Modellen ager udgangspunk i de rin, som man i de nuværende ingslysningssysem skal igennem ved inglysning af en serviu. I appendiks C ses en gennemgang af de rin, som ikke kræver CPR-nummer og/eller samykke fra ejeren af den pågældende ejendom. Med udgangspunk i dee vælges de punker, som er anage som de vigigse i forhold il udarbejdelse af principmodellen; de ses på nedensående lise. På e-tl s rejde rin vælges der serviukaegori, hvorefer man på de fjerde rin skal krydse af, hvis serviuen har beydning for ejendommens værdi. Trin 3: Valg af serviukaegori sam upload af bilag Trin 4: Afkrydsning af "Beydning for ejendomsværdien"... Trin 6: Valg af evenuelle eksra påalebereigede 100

113 15.2. Udvikling af model Aalborg Universie E udgangspunk for modellen er, a denne afkrydsning ikke er ilsrækkelig il a vurdere en servius beydning for ejendomsværdien. Dee udgangspunk sår i konras il Skaeminiseries opfaelse jævnfør mail, som der blev oplæs dele af under samale med Ben Jensen, se appendiks H. Modellen skal ses som en udbygning af rin 3, eller som e ny rin mellem rin 3 og rin 4. Tanken bag dee er, a modellen ændrer afkrydsning af, om serviuen har beydning eller ej, il en afkrydsning af, hvilken beydning serviuen har; en graduering. Der ages i den videre modeludvikling udgangspunk i følgende anagelse: alle serviuer har beydning for ejendomsværdien. Herskende ejendomme Sideløbende med implemenering af modellens foreslåede ændringer i inglysningssyseme, ville de være hensigsmæssig a opree en funkion, der giver mulighed for a se på en ejendoms ingbogsaes, hvilke serviuer ejendommen er herskende i forhold il. Dee vil dels kunne illægge ejendommen en værdi i forhold il ejendomsvurderingen (ofes ilsvarende den jenende ejendoms værdinedgang), og dels er de blo en forbedring af ingbogsaesens ejendomsoplysninger. Hvis man i de nuværende inglysningssysem vil have en korrek lise over, hvorvid en ejendom er herskende i forhold il serviuer, må man i princippe gennemgå alle serviuer, der findes. I praksis vil man undersøge de omkringliggende ejendomme, men dee vil ikke nødvendigvis være ilsrækkelig Version 1 - Udbygning af de eksiserende inglysningssysem Den førse version af modellen er ilænk a age udgangspunk i en manuel vurdering af serviuers beydning. Dee valg er foreage ud fra en beragning om, a en afkrydsning af, om en serviu har beydning eller ej, ikke er fyldesgørende i forhold il ejendomsværdiansæelsen, hvorfor der er udænk en mulighed for en mere præcis vurdering. Dee semmer god overens med den almindelige praksis ved eksempelvis ekspropriaion, hvor der alid skal foreages konkre vurdering. Modellen er ænk implemenere i den del af inglysningssyseme, som kommer lige efer de rin, hvor serviuens kaegori(er) vælges. Efer dee rin er de ilænk, a der skal være e ny rin eller en udbygning af de eksiserende rin e mellemrin, hvor der skal foreages en vurdering på en skala fra 0 il 5 omkring serviuens beydning for ejendommen. Her skal der ænkes negaiv beydning, da serviuer inglyses på den jenende ejendom. Ud over skalaen skal der ilføjes en info-knap, der giver mulighed for a læse specifik omkring, hvordan neop den/de valge serviukaegori(er) kan påvirke ejendomsværdien. I den nedensående oplisning, hvor de forskellige skalarin ses, er valg udrykke beydning frem for værdi. Tanken bag dee er, a en serviuanmelder vil kunne vurdere en servius beydning for ejendommen og anvendelsen af denne, men i mindre grad vil kunne omregne beydningen il e pengebeløb; dee vil skulle foreages af SKAT. 101

114 Kandidaprojek 15. Principmodel Figur Visualisering af Version 1 Skalaen fra 0-5 skal forsås således: 0 = Privarelig serviu 1 = lav il ingen beydning 2 = semi-lav beydning 3 = mellem beydning 4 = semi-høj beydning 5 = høj beydning Gradueringen 1-5 er valg ud fra overvejelser omkring, a der skal være e passende anal muligheder, uden a de bliver uoverskuelig. Der kan argumeneres for, a flere skalarin i skalaen ville kunne medføre en mere præcis vurdering, men samidig ville gøre de mere omsændig a foreage vurderingen. Modsa er re skalarin vurdere a være for få, og ved fire skalarin mangler en naurlig mide, hvorfor fem er valg som de anal, der er arbejde videre med. De sidse skalarin, 0, er valg a repræsenere de privarelige serviuer, som forklares nedenfor. Da anagelsen fra saren var, a alle serviuer har beydning for ejendomsværdien, kræver skalarinne 0 eksra forklaring. Denne er, a ren privarelige serviuer ikke skal medages i de offenlige ejendomsvurderinger, hvorfor 0 e er relevan. Hvis der er ale om en privarelig serviu af offenligrelig karaker, eller en offenligrelig serviu, skal den medages. 102

115 15.2. Udvikling af model Aalborg Universie I forhold il gradueringen 1-5 er de relevan a have for øje, a de forskellige serviukaegorier skal have forskellige krierier for beydningen for ejendomsværdien, da de forskellige kaegorier ofe medfører forskellige gener/ulemper for den jenende ejendom. Hermed forsås, a de forskellige kaegorier har forskellige krierier for, hvorvid de her høj eller lav beydning. Vurderingen af serviuens beydning ville med visse fordele kunne foreages af en fagperson med viden omkring regulering og anvendelse af fas ejendom, eksempelvis en landinspekør. Vurderingen af serviuens økonomiske beydning i kroner/øre ville skulle foreages af SKAT. Info-boksen vil skulle indeholde en række relevane informaioner, som vil kunne give serviuanmelder e ilsrækkelig grundlag for a kunne lave e esima af serviuens beydning for ejendommen. Privarelig eller offenligrelig Der skelnes mellem o forskellige yper serviuer, de privarelige og de offenligrelige. Ved de offenlige ejendomsvurderinger skal der ifølge vurderingsloven ikke ages højde for privarelige serviuer, hvorimod de offenligrelige skal medages. I den forbindelse er de dog vigig a huske på, a der er re forhold, som kan give en privarelig serviu offenligrelig karaker, som dermed skal medages: 1. Serviuen har offenlig myndighed som påalebereige 2. Serviuen har både en herskende og jenende ejendom 3. Serviuen har sor anal påalebereigede Opfylder den privarelige serviu en eller flere af disse krierier, skal den vurderes på lige fod med en offenligrelig serviu i forhold il beydningen for ejendommens værdi. 0-5 A opsille nøjagige krierier for, hvornår en serviu ilhører hvilken kaegori, er en komplicere opgave. Kun kaegori 0 er selvsigende, da den kræver, a serviuen er privarelig og samidig ikke har offenligrelig karaker. For alle andre serviuer skal der foreages en konkre vurdering ud fra forskellige forhold (se kapiel 14 og kapiel 16). Her er de ænk, a kaegori 1 går fra lav il ingen beydning, som skal forsås som serviuer der kun har ringe eller ingen beydning for ejendommen. Kaegorien skal ses i konras il kaegori 5, hvor serviuen næsen fuldsændig fraager ejeren mulighederne for a udnye sin ejendom. Den præcise vurdering af de fem skalarin skal uddybes i forhold il de forskellige serviukaegorier, da de anages, a de skal vurderes forskellig afhængig af kaegorien. I denne forbindelse skal der udarbejdes en kaegori-specifik vejledning il a guide serviuanmelderen igennem vurderingen. 103

116 Kandidaprojek 15. Principmodel Info-boksen Selve info-boksen skal indeholde en simpel forklaring il, hvordan en vurdering af beydningen skal foreages. På figur 15.2 ses visualiseringen af infoboksen i forbindelse med kaegoriudvælgelsen, og under den ses e forslag il, hvad denne info-boks kan indeholde. Ud over den generelle informaion som ses, skal der være kaegori-specifikke informaioner, således a vurderingen bliver foreage så korrek som mulig. Har serviuen beydning? Ved vurdering af en servius beydning for ejendomsværdien, skal der førs ages silling il, om serviuen er en privarelig serviu, som per definiion har beydning 0. Hvis serviuen opfylder e eller flere af følgende re krierier, har den offenligrelig karaker, og skal vurderes: 1. Serviuen har offenlig myndighed som påalebereige 2. Serviuen har både en herskende og jenende ejendom 3. Serviuen har sor anal påalebereigede Offenligrelige serviuer skal alid vurderes. Hvilken beydning har serviuen? 1. Lav-ingen beydning:... Lav eller ingen beydning for ejerens anvendelse af ejendommen 2. Semi-lav beydning... xxxx 3. Mellem beydning... Modera beydning for ejerens anvendelse af ejendommen 4. Semi-høj beydning... xxxx 5. Høj beydning... Sore indskrænkninger i ejerens mulighed for og re il a anvende og/eller råde over sin ejendom Info-boksen kan i sagens naur ikke så alene, hvorfor der også skal udarbejdes en mere fyldesgørende vejledning, således a de er mulig a foreage en nøjagig vurdering af serviuens beydning. Her ænkes særlig på de forskellige serviukaegoriers forskellige beydning for ejendommen. Der er i projeke udarbejde e udkas il en del af denne vejledning, som kan ses i kapiel

117 15.2. Udvikling af model Aalborg Universie Figur Visualisering af Model 1 med info-boksen åben. Der mangler en udoning af baggrunden som i de eksiserende inglysningssysem, hvilke ses af figur C.11. Udfordringer Modellens Version 1 er forbunde med en række udfordringer, som der skal ages hensyn il. Kun nye serviuer vurderes: Modellen benyes kun i forbindelse med inglysning af nye serviuer, hvorfor de eksiserende serviuer vil befinde sig i en gråzone hvad angår vurdering af deres beydning for ejendommen. En mulighed for a imødekomme denne problemsilling er a foreage en præklusion, som de er gjor i Sverige, se afsni Præklusion indebærer, a der besemmes en skæringsdao, og serviuer ældre end denne dao aflyses, såfrem den påalebereigede ikke gør sin re gældende inden en fassa dao. Efer en præklusion vil de serviuer, der ikke er aflys, kunne geninglyses. En fordel forbunde hermed er, a nye GML-filer vil skulle oprees il den obligaoriske sedfæselse, og daakvalieen hermed vil blive forbedre, efersom mange ældre serviuer er unøjagig sedfæse. Den økonomiske byrde forbunde med en evenuel geninglysning vil skulle bæres af reighedshaveren. En anden mulighed vil være en komple gennemgang og geninglysning af alle serviuer, men dee ville medføre en beydelig økonomisk byrde, som der næppe er nogen der ønsker a påage sig. Som udgangspunk vil de være reighedshaveren, der skal beale for a få geninglys sin serviu og dermed gjor sin re gældende. Men e ineressan perspekiv er, 105

118 Kandidaprojek 15. Principmodel a dele af denne bealing kunne afholdes af ejerne af de jenende ejendomme, da disse på sig ville opnå den finansielle fordel i form af serviuens medagelse i ejendomsvurderingen og dermed den formindskede ejendomsska. Dee er dog kun en anke, da omkosningerne forbunde med geninglysning nem kan oversige gevinsen derved. Videre er der mulighed for a foreage en kombinaion af de o muligheder; med præklusion eferfulg a komple geninglysning af de ilbageværende serviuer. A geninglyse alle serviuer efer en præklusion vil forsa medføre en økonomisk byrde, som dog vil være mindre end ved geninglysning af alle serviuer. Vurderingen foreages manuel: I modellens Version 1 er der lag op il, a der skal laves en manuel vurdering, hvilke ligesom i de nuværende inglysningssysem er en opgave, der vil ilfalde serviuanmelderen. Dee giver visse udfordringer i de perspekiv, a de opimale er en komple auomaisering af medagelsen af serviuer i ejendomsvurderingen. På den anden side vil denne manuelle vurdering være med il a bevare de nuværende sysem med individuel vurdering. Den manuelle vurdering kan medføre en høj nøjagighed men lav præcision (en vægning fra person il person), mens en auomaisk vurdering kan give en høj præcision, men måske med mindre nøjagighed (idenisk vægning, men poeniel med fejlbehæfede beregninger ilknye). Figur Forskellen på præcision (precision) og nøjagighed (accuracy). Illusraion fra hp: // Flere ejendomme: En udfordring ved modellens mulighed for a vurdere serviuens beydning er, a mange serviuer inglyses på flere forskellige ejendomme. Dee kan gøre vurderingsopgaven i modellens Version 1 idskrævende, da man reel vil skulle lave den manuelle vurdering for alle de berøre ejendomme. Dee semmer god overens med princippe om, a alle serviuer skal vurderes ud fra deres konkree beydning for den enkele ejendom. Men de er e sor sykke arbejde, hvis samme serviu skal lyses på flere ejendomme. 106

119 15.2. Udvikling af model Aalborg Universie Opsummering Principmodellens Version 1 er ænk som en udbygning af de nuværende sysem, således a man kan bygge ovenpå e kend sysem. Syseme giver sadig serviuanmelderen en sor mængde mag i den forsand, a de er anmelderen, der skal age silling il den pågældende servius beydning for ejendomsværdien. Dee udgør en vis problemsilling, omend ikke anderledes end i de nuværende inglysningssysem. En opfordring i denne forbindelse kunne derfor være a opree en klageinsans for personer som mener, a en serviu er bleve forker vurdere; hvad end deres ilhørsforhold il serviuen er. Som beskreve er modellens Version 1 ænk som en videreudvikling af de nuværende inglysningssysem. Men efersom modellen vil medføre eksra manuel arbejde, vil der sadig være e vis udviklingsarbejde forbunde med implemenering af modellen. Udfordringer i forhold il henholdsvis ældre serviuer og vurdering af samme serviu på flere ejendomme vil der også skulle ages silling il. Dog vil indførelsen af vurdering af en servius beydning på en skala medføre, a de vil være mulig for SKAT a opsille beregninger, der muliggør udregninger af serviuers økonomiske beydning for ejendommen på baggrund af serviuanmelderens vurdering, hvilke ville kunne lee SKAT s arbejde Version 2 - Implemenering af GML-filerne Version 2 af modellen er ænk som en videreudvikling, hvorfor funkioner fra Version 1 medages. I Version 2 inkluderes den geografiske daa i form af GML-filerne. Som de fremgår på figur 15.5 er der ilføje endnu en ny knap, figur Figur Globus-knappen som ses på figur Ikoner fra Colourbox. Denne nye knap giver mulighed for a vise e korudsni over ejendommen, hvor serviuen der inglyses ligeledes er visualisere på baggrund af GML-filerne, se figur Dee vil kræve, a GML-filen skal uploades før dee rin. Funkionen vil dermed førs kunne implemeneres efer de nuværende rin 3, hvor GML-filerne uploades som bilag. Videre er de nødvendig, a disse bilag bliver direke anvendelige, og ikke blo lander i en bilagsbank. 107

120 Kandidaprojek 15. Principmodel Figur Visualisering af Version 2 med korviseren åben. De skal bemærkes, a kore er en grov skise, da der er ale om en prooype. Formåle med a vise serviuens udsrækning på e kor er, a de dermed vil gøre de nemmere for anmelderen a vurdere serviuens beydning for ejendommen. I forbindelse med Version 2 vil info-boksen skulle ændres, da brugen af korviseren ville skulle forklares. Da vurderingsprincipperne forbliver de samme som i Version 1, vil de være oplag a henvise il samme vejledning omkring vurdering af serviuer, som henvises il i denne version. I Version 2 siger kravene il daa. Speciel i forhold il brugen af relaive og absolue koordinaer i forbindelse med udarbejdelse af GML-filer, hvilke er beskreve nærmere i afsni 6.3. De nuværende marikelkor er i høj grad korrigere, således a de passer med de gamle måleblade, hvorfor man aler om relaive koordinaer. Dee giver udfordringer i en id, hvor GNSS-målinger (og dermed rå måledaa - de absolue koordinaer som ilsvarer virkeligheden) er den primære meode il sedfæselse af serviuer. De er derfor mindre opimal, a man så eferfølgende ilpasser pågældende måling og sedfæselse, så den passer med de billede, som macher med de gamle marikelkor og de relaive koordinaer. Før implemenering af GML-filerne som vurderingsgrundlag, vil de være relevan a age silling il, hvorvid man skal forsæe med de nuværende sedfæselsesprincip, som i mange ilfælde er basere på relaive koordinaer, eller om man skal overgå il a bruge de absolue 108

121 15.2. Udvikling af model Aalborg Universie koordinaer. For a kunne overgå il anvendelse af de absolue koordinaer vil de kræve, a mariklen korrigeres i forhold il disse. Tingbogen vil ligeledes skulle have en masse GMLfiler korrigere. En anden mulighed for korvisning ved serviuinglysning vil være, a der vises orofoo, som i modsæning il marikelkore ikke er basere på relaive koordinaer, men på absolue. Dee vil kunne gøre de ydelig for anmelderen, hvor på ejendommen serviuen præcis er placere. Herudover vil en overgang il absolue koordinaer på sig skabe bedre ejendomsdaa, hvilke igen kan være med il a gøre vurderingerne af serviuer mere korreke Version 3 - Fuld auomaisering Modellens Version 3 er ænk som en komple auomaisering af vurderingen af serviuers beydning. Version 3 bygger videre på de principper, som de o foregående versioner anvender. Figur Del af prooype-skise il modellens Version 3. Tegningen ses i si fulde forma i appendiks E. I Version 3 skal inglysningssyseme som nævn selvsændig kunne foreage en vurdering og vægning af en servius beydning for den pågældende ejendom. På idé-niveau er denne den mes spændende version, men i praksis er den yders komplicere, da der er uallige forhold, som spiller ind ved serviuvurdering og skal kunne væges i forhold il hinanden. I forhold il Version 3 ænkes i komplekse daainfrasrukurer, hvor sore mængder daa skaber grundlage for vurderingerne. Modellen er ineressan i forhold il a skabe komplekse digiale sysemer, der kan foreage vurderinger på af lige så sor nøjagighed som en serviuanmelders manuelle vurdering; bare foreage af en compuer. 109

122 Kandidaprojek 15. Principmodel Tanker omkring Version 3 En forudsæning for implemenering af Version 3 er e yders komplicere digial sysem, da implemeneringen vil kræve vurdering af alle de forskellige paramere, som en serviu reel kan påføre en ejendom. Den mere enkle vurdering af, hvorvid serviuen skal ages med eller ej, burde være æere på a kunne implemeneres. Dee skyldes, a denne vurdering beror på serviuforhold, som der i forvejen indgives oplysninger omkring ved den digiale inglysning Vurdering i forhold il sysemkrav Modellen, som er opsille, skal vurderes i forhold il de krav, som er opsa i 15.1: 1. Skal indgå i SKAT s auomaiske ejendomsvurderingssysem 2. Skal ikke medage serviuer, der er regisrere i andre regisre end Tingbogen 3. Skal ikke medage serviuer, der ifølge vurderingsloven ikke bør vurderes 4. Skal skelne mellem forskellige serviukaegoriers forskellige beydning 5. Skal skelne mellem forskellige forhold med forskellig beydning inden for hver serviukaegori 6. Skal ophøre med a medage serviuer, der aflyses Krav 1 medfører, a der skal ske en udveksling af daa fra inglysningsreen og il SKAT. Hvis de skal være fuld auomaisere, kræves den rejde version af modellen. Reel se vil alle re versioner kunne indgå i en auomaisk vurdering, men de o førse versioner er basere på manuel arbejde ved digial inglysning, som senere kan indgå i ejendomsvurderingen. For a de kan indgå i e auomaisere sysem, vil de kræve, a SKAT opsiller en beregningsmodel il dee. Krav 2 vil medføre, a inglysningssyseme skal kunne læse og forså daa fra andre regisre; eksempelvis plansyseme og des lokalplaner, som ikke skal medregnes som serviuer, der skal vurderes. I Version 1 og Version 2 kræves, a personen, der foreager gradueringen af serviuens beydning, har en sor kendskab il andre regisre med ejendoms- og reighedsdaa, hvorfor de skal fremgå ydelig af vejledningen, a de er ilfælde. Krav 3 ager udgangspunk i opdelingen af serviuer i privarelige, privarelige med offenlig karaker og offenligrelige serviuer. Dee er i principmodellens Version 1 og Version 2 ænk som e sykke manuel arbejde i forbindelse med vurderingen af serviuens beydning for ejendomsværdien. I modellens Version 3 er de ænk, a denne sillingagen foregår auomaisk. Krav 4 og 5 er komplicerede sørrelser, da der vil skulle opsilles nærmes uallige variable, som syseme skal vurdere på. Disse sysemkrav hører kun il den fuld auomaiserede Version 3. I Version 1 og Version 2 er der lag op il, a denne vurdering foreages a e menneske, hvorfor de anages, a den individuelle vurdering er forudsæningen for dee sykke arbejde. Krave medfører, a SKAT skal lave nogle beregningsmodeller, så vurderingen af en servius beydning kan omregnes il en konkre værdi, som serviuen har for ejendommen. 110

123 15.4. Landinspekørens rolle Aalborg Universie Krav 6 er e grundkrav. Når ejendomsvurderingerne opdaeres, vil ejendomsvurderingssyseme på ny hene oplysninger fra inglysningssyseme, hvorfor aflyse serviuer ikke længere vurderes, mens nye serviuer il gengæld medregnes i ejendomsvurderingerne Landinspekørens rolle Gennem hele modeludviklingen fremkommer der en cenral problemsilling; dén, a menigmand selv kan (og skal) vurdere serviuens beydning for ejendomsværdien. Ejeren af en ejendom vil derfor poeniel kunne påvirke anmelderen il a vurdere serviuen som værende af sørre beydning for ejendommen, end den reel er. I forbindelse med dee er de relevan a overveje a indføre en specialis-konrol af beydningen. Eksempelvis kunne en landinspekør, der som bekend har forsand på arealanvendelse og reigheder, foreage den endelige vurdering af serviuens beydning med e neural udgangspunk, som de ligeledes kendes fra de marikulære sager, hvor landinspekøren opræder uparisk som skelles repræsenan. I denne forbindelse vil de også være mulig a specialuddanne folk il a vareage denne opgave, enen som en form for beydnings-vurderingsmænd eller som en konrol- og klageinsans, således a daa bliver konrollere Perspekivering i forhold il SKAT En problemsilling, der er fremkomme sen i projekperioden, er den, a SKAT overhovede ikke modager oplysninger om, hvorvid serviuen har beydning for ejendomsværdien, hvorfor afkrydsningsboksen på rin 4 er overflødig; i hver fald i de omfang, a Tinglysningsreen ikke kommunikerer den videre il SKAT (denne oplysning er e posula fra Trine Randløv, jævnfør appendiks N). Dee sår i konras il den idligere oplæse mail fra Skaeminiserie, som mene, a den nuværende afkrydsningboks var ilsrækkelig. Dee problem løses ikke ved a indføre e mere komplicere sysem, som modellen vil gøre. Men ved a implemenere en mere nøjagig vurdering af serviuers beydning jævnfør principmodellen, kan der skabes e bedre grundlag for medagelse af serviuer i de offenlige ejendomsvurderinger. Dee skal forsås i den forsand, a serviuers beydning i højere grad end idligere er vurdere i forvejen (i forbindelse med inglysning), når SKAT skal vurdere den konkree økonomiske beydning i kroner/øre for ejendommen. For a principmodellen i de hele age kan benyes af SKAT, vil de dog kræve, a oplysningerne omkring serviuernes beydning auomaisk overføres il SKAT s sysemer, så SKAT vil være i sand il a anvende oplysningerne ved fassæelse af ejendomsværdien. 111

124

125 Vejledning 16 I dee kapiel er udarbejde en vejledning il vurdering af serviuers beydning for ejendomsværdien. Vejledningen er udarbejde på baggrund af al viden og empiri omkring værdiansæelse af serviuer og vurdering af deres beydning for ejendomsværdien. Vejledningen skal ses som en vigig del af den principmodel il vurdering af serviuer, som projekgruppen har udarbejde, se afsni Ligesom principmodellen er vejledningen dermed e produk, som med fordel vil kunne implemeneres i de nuværende digiale inglysningssysem, så serviuanmelderen vil kunne foreage en vurdering af serviuens beydning for ejendomsværdien. Da vejledningen er udarbejde på baggrund af den indsamlede viden og empiri omkring serviuers beydning for ejendomsværdien, og samidig har il formål a overskueliggøre emne og præsenere de på en forsåelig måde, er der indimellem gjor brug af generelle anagelser. Disse er udled på baggrund af projekes analyser, uden dog a være fuldsændig almengyldige og dækkende for enhver serviu. Anagelserne har il formål så vid mulig a generalisere e emne, som neop drejer sig om konkree ilfælde; de enkele serviuer. For a gøre vejledningens generaliserede behandling af emne anvendelig, er der i vejledningen beskreve en række konkree eksempler på, hvordan serviuer kan have beydning for ejendomsværdien. Også disse eksempler er udled af projekgruppen på baggrund af analyserne foreage forud for udarbejdelsen af vejledningen. Bland projekgruppens anagelser er dén, a hver af inglysningssysemes syv serviukaegorier burde have si ege kapiel i vejledningen. Under hensynagen il projekgruppens ressourcer er de dog prioriere kun a udarbejde e kapiel for en af kaegorierne, Tekniske Anlæg. Denne er kaegorien, som projekgruppen har opnåe de sørse kendskab il, hvad angår værdiansæelse og beydning for ejendomsværdien. Derudover kan der gives en hel del konkree eksempler på, hvordan serviuer ilhørende denne kaegori kan regulere anvendelsen af fas ejendom. I princippe har alle serviuer beydning for ejendomsværdien, men i henhold il vurderingslovens 10 er der visse serviuer, som ikke medages ved de offenlige ejendomsvurderinger, og dermed ikke har beydning for disse. I vejledningen skal begrebe beydning derfor forsås i forhold il ejendomsvurderingen, og ikke ejendomsværdien. 113

126 Kandidaprojek 16. Vejledning 16.1 Vejledning i vurdering af serviuer Dee er en vejledning i vurdering af serviuers beydning for værdien og vurderingen af fas ejendom. Ved digial inglysning af en serviu på en ejendom skal de angives, hvilken beydning serviuen har for ejendommen. Formåle med denne vejledning er a give e indblik i, hvordan man ved inglysning kan vurdere serviuens beydning. Fed kursiv er markere således for a fremhæve de vigigse forhold. En servius beydning for en ejendom beror alid på en konkre vurdering. Dee er en hovedregel, som ikke kan afviges fra. I illæg il hovedreglen gælder de følgende forhold (beskreve i Eksempel 1): Serviuer kan have forskellig beydning for forskellige ejendomme, selvom serviuerne indeholder de samme besemmelser. Eksempel 1 På en række ejendomme ud il en offenlig vej er der inglys en serviu med besemmelser om, a der ikke må opføres bebyggelse inden for en afsand på i meer fra vejen. På én af ejendommene har serviuen sørre beydning, da kun denne del af ejendommen ikke i forvejen er berør af bebyggelsesforbud efer anden lovgivning. På en anden ejendom har serviuen mindre beydning, da der lovlig kan opføres bebyggelse alle andre seder på ejendommen. Selvom serviuers beydning er en konkre vurdering, findes nogle generelle forhold, som skal ages hensyn il ved vurderingen. Disse ses af punkerne nedenfor, og er behandle i hver si kapiel. Vejledningen er inddel i følgende dele: Offenligrelige og privarelige serviuer - Hvornår har en serviu beydning? (afsni ) Relevane forhold - Hvilken beydning kan en serviu have? (afsni ) Serviukaegorier - Hvilken beydning har den konkree serviu? (afsni ) Offenligrelige og privarelige serviuer - Har serviuen beydning? En serviu er enen offenligrelig eller privarelig. En offenligrelig serviu inglyses på en eller flere ejendomme efer besluning fra en myndighed. Myndigheden skal have hjemmel i lovgivningen il a inglyse serviuen, og bliver påalebereige i forhold il serviuen. En privarelig serviu inglyses ved afale, og kan både have privapersoner, myndigheder eller andre parer som påalebereige. Den påalebereigede il en serviu er den par, som besidder den reighed over en ejendom, som serviuen omhandler. 114

127 16.1. Vejledning i vurdering af serviuer Aalborg Universie Alle offenligrelige serviuer har beydning. Privarelige serviuer har beydning, hvis de har offenligrelig karaker. Hvorvid en privarelig serviu har offenligrelig karaker beror på, om den opfylder é eller flere af følgende re krierier: 1. Serviuen har både herskende og jenende ejendom 2. Serviuen har offenlig myndighed som påalebereige 3. Serviuen har e sor anal påalebereigede En herskende ejendom er en ejendom, som besidder den reighed, som er sikre med serviuen. Har en serviu en herskende ejendom, er ejeren af ejendommen serviuens påalebereigede. En privarelig serviu med en offenlig myndighed som påalebereige (2. punk) har offenligrelig karaker, hvis myndigheden opræder som offenlig myndighed, og ikke som priva afaleparner, se Eksempel 2 nedenfor. Eksempel 2 En privarelig serviu, som giver en kommune re il a ilbagekøbe en ejendom il en besem pris efer e besem anal år, har ikke offenligrelig karaker, hvis kommunen opræder som priva afaleparner. Kommunen vil eksempelvis opræde som priva afaleparner, hvis serviuen er inglys med inveseringsmæssige formål. Er serviuen inglys med eksempelvis byplanmæssige formål, vil kommunen opræde som offenlig myndighed, da serviuen er led i kommunens opgavevareagelse som myndighed. Om en serviu har e sor anal påalebereigede (3. punk) er en konkre vurdering for den enkele serviu. E besem anal påalebereigede kan være sor i visse ilfælde og lille i andre ilfælde jævnfør Eksempel 3 nedenfor. De afgørende er, hvor gode mulighederne er for a aflyse serviuen, hvilke kræver påalebereigedes samykke. Eksempel 3 En spejderklub med 20 medlemmer har efer afale med en lodsejer fåe inglys en serviu om færdsels- og opholdsre i lodsejerens privae skov. Som forudsæning for lodsejerens samykke il inglysningen er der bleve indarbejde visse besemmelser i serviuen omkring færdselsforbud forbi ejendommens boligbebyggelse, færdselsforbud i jagsæsonen m.v. På baggrund af spejderklubbens fredsommelige anvendelse af skoven sam serviubesemmelsernes krav deril kan de 20 medlemmer vurderes som e mindre anal påalebereigede. Havde serviuen ilhør en mounainbike-klub, og samidig ikke indehold de nævne færdselskrav, kunne 20 medlemmer af denne klub vurderes som e sor anal påalebereigede. 115

128 Kandidaprojek 16. Vejledning Relevane forhold - Hvilken beydning har serviuen? Indil videre har denne vejledning beskreve følgende forhold omkring serviuers beydning for ejendomsvurderingen: Offenligrelige serviuer Privarelige serviuer med offenligrelig karaker Privarelige serviuer uden offenligrelig karaker Har beydning Har beydning Har ikke beydning Hvis en serviu har beydning jævnfør disse forhold, skal de eferfølgende vurderes, hvilken beydning serviuen har. Denne vurdering skal ske ud fra følgende re forhold: 1. Deklaraionsareal 2. Anvendelsesresrikioner 3. Herlighedsværdi For alle re forhold gælder følgende: En servius beydning for vurderingen af en ejendom er uafhængig af den beydning, som en evenuel serviugensand har. En serviugensand er en fysisk gensand, som serviuen omhandler. Den beydning, som denne har for en ejendom, må ikke forveksles med selve serviuens beydning, se Eksempel 4 nedenfor. Eksempel 4 En elefonledning er bleve lag ned i jorden hen over en ejendom. I ilknyning il ledningen er en ransformer eablere på e græsareal på ejendommen. Desuden er der inglys en serviu omhandlende ledningen og ransformeren, som derved begge er serviuens gensand. Transformeren har en fysisk beydning for ejendommen, fordi den er i vejen for færdsel og ophold på græsareale, og fordi den har en skæmmende virkning. Denne beydning må ikke forveksles med den reslige beydning, som serviuen har. Serviuen indeholder bland ande forbud mod gravearbejde nær ledningen og ransformeren. Disse resrikioner begrænser anvendelsen og værdien sam vurderingen af ejendommen på en hel anden måde, end ransformeren gør; reslig, men ikke fysisk. Derfor er de udelukkende selve serviuens beydning for ejendommen, der skal vurderes ved inglysning af serviuen. I de følgende beskrives hver af de re ovennævne forhold i hver si afsni. 116

129 16.1. Vejledning i vurdering af serviuer Aalborg Universie Deklaraionsareal Alle serviuer gælder for e besem areal, kalde deklaraionsareale. Nogle gælder for hele ejendommen, nogle for enkele jordsykker (marikelnumre) på ejendommen og nogle for e besem areal, se figur 16.1 nedenfor. Deklaraionsareale har indvirkning på serviuens beydning for ejendommen. Figur Serviu på henholdsvis hel jordsykke og del af e jordsykke. Kvadraerne angiver en ejendom. Sore siplede linjer angiver jordsykkerne, og røde siplede linjer angiver deklaraionsareale. Areales beydning afhænger ikke kun af sørrelsen, men også af, om de gælder for e hel jordsykke eller en del af e jordsykke. Serviuer gældende for e hel jordsykke har ofe mindre resrikive besemmelser end serviuer gældende for en del heraf. Jo mere resrikive serviubesemmelserne er, des vigigere kan de være, a de kun gælder for e begrænse areal. Serviuens beydning kan derfor ikke fuldsændig sæes lig med des deklaraionsareal. Dee er vigig a age hensyn il ved vurdering af serviuens beydning for ejendommen, se Eksempel 5 nedenfor. Eksempel 5 Dee eksempel ager udgangspunk i figur 16.1 ovenfor. På ejendommen il vensre er inglys en serviu om jagre. Serviuen gælder for e hel jordsykke, og udgør e sørre areal. På ejendommen il højre er inglys en serviu om underjordisk ledning og vedligeholdelse af denne. Serviuen gælder kun for de areal, der omgiver ledningen. Selvom jagresserviuen udgør e sørre areal end ledningsserviuen, har ledningsserviuen sørre beydning for ejendommen, fordi den indeholder srengere resrikioner om anvendelsen af areale. 117

130 Kandidaprojek 16. Vejledning Serviuer, der kun gælder for en del af e jordsykke, kan være angive på mange forskellige måder på de rids/kor, som ofes vedlægges ved inglysningen. Deklaraionsareale kan være forme præcis efer, hvilke og hvor sor e areal, som serviuen gælder for, se figur 16.2 nedenfor. Dee er med il a muliggøre en konkre vurdering af serviuens beydning for ejendommen. Figur Serviu med henholdsvis mindre og sørre areal. Kvadraerne angiver en ejendom. Grå siplede linje angiver en el-ledning, og røde siplede linjer angiver areale på ledningens serviu. Anvendelsesresrikioner En servius anvendelsesresrikioner kan have beydning for flere af ejendommens besanddele. Beydningen skal vurderes ud fra en samle vurdering af, hvor på ejendommen serviuen er placere i forhold il de enkele besanddele, såsom: 1. Skel il naboejendom 2. Vej på ejendom 3. Mark, skov og sø 4. Rekreaiv område 5. Bebyggelse En serviu kan være placere uden beydning for visse af ejendommens besanddele og samidig med beydning for andre besanddele. Dee er beskreve med figur 16.3 nedenfor og de derilhørende eksempler nedenunder. 118

131 16.1. Vejledning i vurdering af serviuer Aalborg Universie Figur Serviu med anvendelsesresrikioner af henholdsvis mindre og sørre beydning. Kvadraerne angiver en ejendom. Grå siple linje angiver en underjordisk el-ledning, og røde siplede linjer angiver deklaraionsareale på ledningens serviu. Eksempel 6 Dee eksempel ager udgangspunk i ejendommen il vensre på figur 16.3 ovenfor. Serviuen, som indeholder besemmelser omkring en el-ledning, har mindre beydning for ejendommen. Dee skyldes, a ledningen er placere under mark, som henligger ubrug og ilvokse. Derfor har serviuens anvendelsesresrikioner og besemmelser om el-selskabes re il a grave mindre beydning. Eksempel 7 Dee eksempel ager udgangspunk i ejendommen il højre på figur 16.3 ovenfor. Serviuen, som indeholder besemmelser omkring en el-ledning, har sørre beydning for ejendommen. Dee skyldes, a ledningens placering har beydning for anvendelsen af flere af ejendommens besanddele; suehus, ræbevoksning og sø. Bebyggelse i ilknyning il suehuse må ikke opføres inden for deklaraionsareale. Ligeledes må ræbevoksningen ikke ilplanes inden for deklaraionsareale, og søen må ikke udvides. På marken på den anden side af vejen i forhold il suehuse må der ikke pløjes ned il en vis dybde. Serviuen har beydning for flere af ejendommens besanddele, og har al i al sørre beydning for vurderingen af ejendommen. Herlighedsværdi En serviu kan have beydning for herlighedsværdien af en ejendom. Herlighedsværdi er e vid begreb, som vurderes subjekiv. De er vid, fordi de kan være knye il mange forskellige fysiske forhold, bland ande fas ejendom. De vurderes subjekiv, fordi de er forskellig fra person il person, hvad der kan opfaes som herlig. Generel se er 119

132 Kandidaprojek 16. Vejledning herlighedsværdi noge, som for de flese mennesker vil kunne skabe en vis form for velbehag, se Eksempel 8 nedenfor. Eksempel 8 En ejendoms nærhed il skov og udsig ud over have er forhold, som ofe skaber velbehag og dermed opfaes som herlighedsværdier. Havudsig opfaes ofe som noge smuk, og nærhed il skov opfaes ofe som vigig for frilufslive. For nogle menneskers vedkommende kan blæsen fra have og fuglefløj fra skoven dog genere i en grad, som nedbringer opfaelsen af herlighedsværdi. Da herlighedsværdi er ilknye fysiske forhold som eksempelvis skov og hav, er de sjælden, a serviuer har beydning for en ejendoms herlighedsværdi. Der kan dog være visse ilfælde som eksempelvis dem, der er beskreve i Eksempel 9 nedenfor. Eksempel 9 En lufledning er før hen over en ejendom, og der er inglys en serviu derom. Ifølge serviuen gælder inden for en besem afsand fra ledningen, a ræbevoksning skal være beskåre i en vis højde, og a jag med haglgevær ikke må foreages. Serviuen har beydning for ejendommens herlighedsværdi, da beskæring af ræerne medfører sørre søj- og lys-gener fra nærliggende vej, og da forbud mod hagljag forringer jagmulighederne på ejendommen Serviukaegorier - Hvilken beydning har den konkree serviu? En serviu hører il én eller flere serviukaegorier. Ved digial inglysning af en serviu skal minds én af kaegorierne vælges. De er i denne forbindelse, a serviuens beydning for ejendommen skal vurderes. Der skal foreages én vurdering pr. serviukaegori. Når de relevane forhold (beskreve i afsni ) ages hensyn il ved vurdering af en serviu, er de vigig a være opmærksom på, a disse forhold kan have forskellig beydning inden for de forskellige serviukaegorier. Eksempelvis vil en ejendoms herlighedsværdi ypisk berøres mere af serviuer om arealanvendelses-resrikioner end serviuer om ilbagekøbsre. Enhver serviu vurderes på følgende skala fra 0 il 5: privarelig serviu lav il ingen beydning semi-lav beydning mellem beydning semi-høj beydning høj beydning 120

133 16.1. Vejledning i vurdering af serviuer Aalborg Universie Punke 0 repræsenerer privarelige serviuer. Disse har ikke beydning for ejendomsvurderingen. Punkerne 1-5 repræsenerer offenligrelige serviuer og privarelige serviuer med offenligrelig karaker. Disse har reel se alid beydning for ejendomsvurderingen. Når ingen beydning alligevel er repræsenere under punke 1 skyldes de, a serviuer kan have en beydning der er så lav, a den reel er ubeydelig. Hver serviukaegori hører under én af følgende overkaegorier: Arealanvendelse Bebyggelse Brugs- og lejeforhold Færdsel Køb/salg Tekniske anlæg Ande Disse behandles i hver si kapiel, hvor de beskrives, hvilke forhold der kan have beydning for ejendommen. Tekniske anlæg Overkaegorien Tekniske anlæg omfaer følgende serviukaegorier: Afløb: ledninger og ekniske anlæg El: ledninger og ekniske anlæg Gas: ledninger og ekniske anlæg Telefon-/kommunikaion: ledninger og ekniske anlæg Vand: ledninger og ekniske anlæg Varme: ledninger og ekniske anlæg Ande Til hver af de syv kaegorier hører også fysiske gensande, som måe høre med de ekniske anlæg. I de følgende beskrives nogle konkree forhold, som serviuer om ekniske anlæg kan indeholde besemmelser omkring. Når de vurderes, hvilken beydning en serviu inden for overkaegorien Tekniske Anlæg har for ejendommen, skal disse konkree forhold sammenholdes med de generelle forhold vedrørende alle serviukaegorier, se afsni De konkree forhold er angive med kursiv skrif. Visse forhold vedrører kun underjordiske ledninger; visse kun lufledninger. En serviu kan indeholde besemmelser omkring færdselsforhold, der sikrer adgang il ledningen på hele dens srækning, så den kan vedligeholdes, repareres og evenuel flyes. Sådanne besemmelser sikrer almindeligvis, a de er mulig og uproblemaisk dels a færdes hen il ledningen og dels a færdes inden for deklaraionsareale. 121

134 Kandidaprojek 16. Vejledning Der kan være besemmelser om, a der ikke må foreages beseme akivieer inden for deklaraionsareale, både af sikkerhedsmæssige hensyn og af hensyn il ledningen. For underjordiske ledninger kan der være ale om pløjning, gravearbejder og borearbejder. For lufledninger kan der være ale om ræfældning, færdsel med høje gensande og jag med haglgevær 1. Der kan være forbud imod eablering af permanene fysiske gensande, der dels kan forhindre adgang il ledningen og dels kan beskadige den. Bland ande kan nævnes beplanning og opførelse af bebyggelse. Serviuer om underjordiske ledninger kan indeholde forbud imod beplanning med beseme planer, som udvikler rødder i en vis dybde. Serviuer om lufledninger kan indeholde besemmelser om plig il a holde ræer beskåre i en besem højde, så de ikke kommer i karambolage med ledningerne. 1 Resrikioner omkring jag med haglgevær er e forholdsvis specifik eksempel på serviuers beydning for en ejendom. Ligesom de andre eksempler på konkree serviuresrikioner i dee afsni er dee e ænk eksempel, hvis formål er a undersøe forsåelsen for serviuers beydning. 122

135 Konklusion 17 I gennem projekes hovedanalyse er der søg svar på den i kapiel 10 opsillede problemformulering, sam dennes underspørgsmål, som lyder således: Hvordan kan serviuers beydning for ejendomsværdien inddrages i de offenlige ejendomsvurderinger? Hvilke erfaringer fra Sverige kan benyes? Hvordan hånderes og værdiansæes serviuer i andre sammenhænge? Hvordan kan der opsilles en model, som muliggør denne inddragelse i ejendomsvurderingerne? A man siden 1100-alle har kend il inglysning, og siden 1800-alle serviuer, kan siges a underbygge deres vigighed. Serviuerne har i kraf af deres begrænsning i en ejers råden over sin ejendom en indflydelse på ejendommens værdi. I forbindelse med de offenlige ejendomsvurderinger er gælder de generelle princip, a den enkele ejendomsvurdering skal baseres på ejendommens værdi i handel og vandel. Hvis dee skal berages som værende brugbar, vil alle forhold, der kan medføre værdiforøgelse eller -forringelse, skulle vurderes, hvorfor serviuer bør medages. A serviuer er vigige i forhold il værdien fremgår også af vurderingslovens 10, som indebærer, a der ved de offenlige ejendomsvurderinger skal ages hensyn il reigheder og byrder af offenligrelig karaker. A privarelige serviuer ikke medregnes giver mening i den forsand, a man, såfrem disse skulle medregnes, ville kunne sife afaler, der ville medføre en lavere vurdering og dermed beskaning, og så aflyse disse umiddelbar før ejendomssalg for a hæve ejendomsværdien. Der findes i dag ikke en klar praksis for, hvordan man skaber sammenhæng mellem serviuer beydning for fas ejendom og de offenlige ejendomsvurderinger, hvilke fremgår af de mange forskellige holdninger fremkomme i projekperioden. Her ænkes på forskellige posulaer som alle serviuer har beydning for ejendomsværdien, Afkrydningsboksen er ilsrækkelig il a kunne vurdere serviuens beydning og der sker ingen udveksling af oplysninger omkring afkrydsningsboksen mellem Tinglysningsreen og SKAT. Dee viser en siuaion, hvor der ikke er klare reningslinjer. 123

136 Kandidaprojek 17. Konklusion Afkrydningsboksen il vurdering af serviuens beydning for ejendomsværdien er en del af Lov nr. 60 fra januar 2017, således a der fremadree ages silling il serviuens beydning for ejendommen i forbindelse med inglysningen. Men grunde, a en serviu alid har en beydning for handelsværdien, kan en sådan afkrydsningsboks kun afgøre, hvorvid en serviu skal medages i ejendomsvurderingen eller ej på baggrund af serviuens karaker. Men afkrydsningsboksen giver ingen mulighed for a afgøre, hvor sor en beydning den enkele serviu har for ejendomsværdien. Sillingagen il en servius beydning for ejendommens værdi via e enkel afkrydsningsfel anses ikke som værende ilsrækkelig, når de også ages i beragning, hvordan serviuer vurderes i andre siuaioner; eksempelvis ekspropriaion og alernaiv opråb ved vangsakion. Her beror serviuers beydning alid på en konkre vurdering, hvilke sikrer, a der alid ages højde for serviuens beydning for den enkele ejendom. For a serviuer kan indgå i e auomaisk ejendomsvurderingssysem, anses de ikke som ilsrækkelig med en afkrydsning af, hvorvid en serviu har beydning eller ej. De skal også bemærkes, a de danske inglysningssysem har en lang række gamle serviuer, som reel har mise deres beydning, eksempelvis fordi a reighedshaverne ikke kender il reigheden, eller fordi ejendommen ikke eksiserer længere. Dee er e problem, som der ligeledes kan ages hånd om, eksempelvis ved a foreage en præklusion, ligesom de er gjor i Sverige. Præklusion er en oprydning af ældre og uakuelle serviuer i pågældende regiser, hvilke kan medføre en mindre vurderingsopgave for vurderingsmyndigheden, når serviuers beydning for ejendomsværdien skal vurderes. En mulig løsning er a implemenere en vurdering af serviuers beydning i Tingbogen, som de er foreslåe i principmodellen. En sådan løsning vil medføre, a informaionerne omkring serviuens beydning kan overføres il SKAT, som selv ville kunne opsille de nødvendige beregninger il a jusere ejendomsskaen il i forhold il den nøjagige vurdering af pågældende serviu. Modellen ager udgangspunk i anagelsen omkring, a alle serviuer har beydning, hvilke sår i konras il de nuværende inglysningssysem, hvor de skal angives, om serviuen har beydning eller ej Som opsummering, så er principmodellen opsille som e mulig bindeled mellem inglysningssyseme og ejendomsvurderingssyseme, således a fagfolk kan foreage en mere nøjagig vurdering af serviuens beydning, end de er ilfælde i dag. Inden modellen skal ages i brug, vil en præklusion som den, svenskerne har foreage, være på sin plads. 124

137 Perspekivering/Refleksion18 Udvikling af en principmodel vil kun være de førse sep imod en fuldsændig inddragelse af serviuer i de offenlige ejendomsvurderinger. Deril vil en klar kobling mellem principmodellens skalavurderingen og den økonomiske beydning dee har for ejendommen, skulle opsæes. Dee vil kræve en vurdering, af hvor sor en beydning en serviu kan have for den samlede ejendomsværdi, i samspil med alle de andre fakorer og forhold, der indgår i hele ejendomsvurderingssyseme. Værdiansæelse af serviuers beydning for en ejendom er i de nærværende projek ikke berør, men projeke kommer med e udgangspunk il en sådan vurdering i form af principmodellen. Dermed vil principmodellen ikke fuldsændig løse problemsillingen mellem serviuer og en fuldsændig inddragelse i ejendomsvurderingssyseme. Men principmodellen vil kunne skabe e grundlag for a en så vigig del af beydningen for ejendomsværdien, som serviuer har, også som en naurlig del medages i de offenlige ejendomsvurderinger. Principmodellen vil kræve ilpasning for a kunne spille sammen med SKAT s vurderingssysem. Modellen vil selvfølgelig skulle undergå en sørre mængde ess, før e sysem kan udvikles færdig. Gennem sådanne ess vil der kunne vise sig uhensigsmæssigheder, eksempelvis a skalainddelingen i fem kaegorier ikke er dækkende nok i praksis. Gennem vores undersøgelser af vurdering af serviuer igennem praksis, har de vis sig som en sørre udfordring a generalisere en sådan vurdering. Dee er begrunde af de vid forskellige reigheder, som kan være sikre ved serviu. Denne forskel beyder, a de kun er de generelle forhold, der er brugbare i forbindelse med vurdering af serviuers beydning for ejendommen. Igennem vejledningen er disse forhold beskreve på baggrund af ekspropriaionspraksis omhandlende vurdering af serviuers beydning for en ejendoms handelsværdi. En sådan vejledning vil selvfølgelig kunne gavnes af flere prakiske erfaringer, hvormed den skaber en endnu sørre sikkerhed for den konkree vurdering. Disse erfaringer vil skulle komme fra personer, der gennem arbejde med emne vil inddrage særlige forhold, som kan have beydning, men som vores generelle vejledning på nuværende idspunk ikke ager højde for. Vejledningen i kapiel 16 indeholder e enkel afsni omkring, hvordan en specifik serviukaegori kan vurderes a have beydning for ejendomsværdien. Men dee kan vise sig 125

138 Kandidaprojek 18. Perspekivering/Refleksion ikke a være uddybende nok, hvorved en overvejelse om, hvorvid de vil være nødvendig med en konkre vejledning hel ned på e niveau vedrørende underkaegorierne af serviuer, se afsni 12.2, kan være relevane. Forslag il ny vurderingslov Den 3. maj 2017 blev der fremsa lovforslag nr. L 211 Forslag il Ejendomsvurderingsloven, indeholdende e forslag il hvordan grundlage il de nye offenlige ejendomsvurderinger skal udføres på baggrund af. Da dee afsni udelukkende bygger på e lovforslag, og dermed ikke en gældende lov, er dee il rods for des relevans for projekemne, valg a holde uden for selve projeke. Vurderingsprincip Principmodellen, der gennem projeke er udarbejde, arbejder ud fra a serviuer har beydning for handelsværdien for en ejendom. Grunden il dee er vurderingsprincippe i den gældende vurderingslov, der går ud på a vurderingen skal foreages på grundlag af værdien i handel og vandel. Dee princip er i forslage il en ny vurderingslov omskreve, så de i sede lyder i 15: 15. Ved vurderingen af en ejendom ansæes den forvenelige konanværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kaegori under hensyn il alder, sørrelse, beliggenhed og øvrige karakerisika, jf. dog Vurderingen kan afvige fra en fakisk konsaere handelspris for den pågældende ejendom. Den nuværende formulering om værdien i handel og vandel, er vurdere ikke a være prakisk mulig a konsaere, grunde dee ville kræve en værdiansæelse af samlige ejendomme, i princippe ned il sidse krone. I sede er de foreslåe a vurderingsmyndigheden i sede skal ansæe den forvenelige konanværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kaegori under hensyn il alder, sørrelse, beliggenhed og øvrige karakerisika. Dee vurderingsprincip ligger mege æ op ad de nuværende, men den bibringer ikke samme sproglige associaioner om præcision af vurderingerne. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 94] I udrykke en forvenelig konanværdi i fri handel ligger, a der er ale om e salg på armslængdevilkår mellem en villig køber og en villig sælger efer passende markedsføring, hvor begge parer har handle kyndig, fornufig og uden vang. Men der vil alid være e spænd mellem de beløb en i øvrig fornufig køber og en fornufig sælger vil kunne mødes, når der er age højde for individuelle præferencer og behov m.v. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 94] Med dee spænd i en ejendomshandel, vil en vurdering af ejendommen i handel og vandel ikke kunne fassæes uden a være forker. Derfor arbejdes der i lovforslage med hensigen om a adminisrere de foreslåe vurderingsprincip på en måde, hvor e spænd på 126

139 Aalborg Universie plus/minus 20 % for en ejendomsvurdering i forhold il en konsaere salgspris i fri handel på vurderingsidspunke kan anvendes i de nye vurderingssysem. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 95] Serviuers rolle i forslag il vurderingslov Hvordan serviuer kan inddrages i en ejendomsvurdering kan ses ud fra selve loveksen. I den gældende vurderingslov er serviuer behandle i 10, som lyder: 10. Ved ansæelsen af ejendomsværdien skal der ages hensyn il de il den fase ejendom (grund og bygninger m.v.) knyede reigheder og byrder af offenligrelig karaker. Sk. 2. Fremdeles skal der ages hensyn il privarelige serviuer, der er pålag en ejendom il fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den jenende ejendom. I øvrig borses der fra reigheder og forpligelser af privarelig karaker, jf. dog herved 11. Ved den forslåe vurderingslov kan serviuers indvirkning på en ejendomsvurdering, ses i henhold il o paragraffer, 15 sk. 3 og 18: 15 Sk. 3. Der ages ved vurderingen alene hensyn il inglyse serviuer af privarelig karaker i de omfang, a en serviu er pålag en ejendom il fordel for en anden ejendom, og disse ikke har samme ejer. Der ages ikke hensyn il privae foreningsvedæger m.v. 18. Grundværdien ansæes på grundlag af den anvendelse og den udnyelse, der er mulig efer forskrifer udsed i medfør af planlovgivningen eller anden offenlig regulering, jf. dog 20. I forhold il 18 skal serviuers indvirkning på ansæelse af grundværdien ses under begreb anden offenlig regulering. Hele udrykke forskrifer udsed i medfør af planlovgivningen eller anden offenlig regulering skal forsås bred. De omfaer således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedæger, landzoneilladelser, srandbeskyelseslinjer efer naurbeskyelsesloven og enhver anden form for offenlige forskrifer, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i give fald kan opføres. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 98] Ved a offenlig planlægning i visse sammenhænge også kan komme il udryk i form af serviuer, inglys på de enkele ejendomme, hører serviuer også under begrebe anden offenlig regulering. Offenlig planlægning via serviuer kan eksempelvis være faslæggelse af byggelinjer eller andre begrænsninger på byggeries omfang og placering. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 99] 127

140 Kandidaprojek 18. Perspekivering/Refleksion 15 sk. 3 er dog sor se en videreførelse af 10 sk. 2 fra den gældende lov, hvorved der alene ages hensyn il serviuer af privarelig karaker i de omfang, a en serviu er pålag en ejendom il fordel for en anden ejendom, hvilke passer med de ene af krierierne for a en privarelig serviu ager offenligrelig karaker. Dee semmer overens med den gældende vurderingsordning, hvor de ikke er mulig a nedbringe sin vurdering og dermed sin skaebealing ved a inglyse værdipåvirkende serviuer, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dee måe være ønskelig. De vil heller ikke være mulig for en grundejerforening, en ejerlejlighedsforening eller anden priva sammensluning a nedbringe vurderingen ved gennem egne vedægsbesemmelser a fassæe værdipåvirkende resrikioner. Via sådanne resrikioner vil foreningen gennem en vedægsændring selv kunne ophæve igen. De er uden beydning, om der er ale om lokale ejerforeninger m.v. eller landsdækkende sammensluninger af ejendomsejere. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 96] Dog er der i forslage indsa, a hvis de o ejendomme har samme ejer, medages den privarelig serviu ikke. Hvis en person eksempelvis ejer en landbrugsejendom og e ilsødende parcelhus, vil den pågældende hermed ikke kunne nedbringe sin vurdering af parcelhuse ved a inglyse en reighed il fordel for landbrugsejendommen. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 96] Serviuer i ejendomsvurderingen Ved ejendomsvurdering skal der ages hensyn il alle øvrige forhold, som må anages a være af væsenlig beydning for den forvenelige konanværdi. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 56] E eksempel på e forhold, der må anages a være af væsenlig beydning for den forvenelige konakværdi i fri handel for en ejerbolig, er inglyse serviuer. Der skal således efer lovforslage også i fremiden ages hensyn il reigheder og byrder af offenligrelig karaker sam privarelige serviuer, der er pålag en ejendom il fordel for en anden, når der skal foreages ejendomsværdiansæelse. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 56] I lovforslage vurderes de, a hvis vurderingsmyndigheden af engen drif, før de offenlige ejendomsvurderinger, skal bekendgøre sig med alle serviuer for alle ejendomme i Danmark, vil de være uhyre ressourcekrævende og næppe heller prakisk mulig, da vurderingsmyndigheden manuel skal gennemgå Tingbogen for samlige ejendomme, for hermed a klarlægge indholde af hver enkel serviu og dens evenuelle beydning for vurderingen. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 56] For a imødekomme denne problemsilling indgår i lovforslage, a vurderingsarbejde beror på, a ejendomsejeren selv påberåber sig, a der på ejendommen er inglys værdipåvirkende serviuer, i de omfang vurderingsmyndigheden ikke har kendskab il dem. Dermed vil vurderingsmyndigheden ikke uden særlig årsag være forplige il selv a undersøge alle serviuer og andre konkree forhold, der evenuel vil være værdipåvirkende, før en 128

141 Aalborg Universie vurderingen foreages. Men hvis ejendomsejeren påberåber sig a der findes serviuer som er værdipåvirkende, er vurderingsmyndigheden forplige il a age silling il beydningen af serviuer. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 56] Grunde dee skal ejendomsejerne, forud for vurdering, have a vide a vurderingen må forvenes foreage uden hensynagen il konkree værdipåvirkende forhold, herunder værdipåvirkende serviuer, da de ikke indgår, hvis borgerne ikke selv henleder opmærksomhed derpå. Ejendomsejerne skal senes ved deklaraionen vejledes om dee, herunder om, hvilke serviuer og byrder der kan være relevane for ejendomsvurderingen, og hvordan de vil kunne finde oplysninger om sådanne serviuer. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 56] Når vurderingsmyndigheden har fåe kendskab il e konkre forhold, herunder en serviu, som vurderingsmyndigheden vurderer, er værdipåvirkende, vil dee forhold - i eksemple serviuen - indgå i grundlage for eferfølgende vurderinger som en del af de oplysninger, som deklareres for ejendomsejer ved en særlig deklaraionsprocedure. De samme vil gælde, hvis borgerinddragelse sker på anden vis end ved deklaraion. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 56] Tinglysning For a kunne sikre en nødvendig regisrering af værdipåvirkende serviuer, er de foreslåe, a ved anmeldelsen il inglysning skal der indberees oplysninger om serviuens indhold, som kan have beydning for ejendomsvurderingen. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side 65] Dee sikres med 54 som lyder: 54. Erhververen af fas ejendom skal senes på idspunke for anmeldelse il inglysning af overdragelsesdokumen digial indberee oplysninger om overdragelsen og vilkårene herfor. Ved anmeldelse af serviuer il inglysning skal anmelderen senes på anmeldelsesidspunke digial indberee oplysninger om serviuens indhold, som kan have beydning for ejendomsvurderingen. Sk. 2. Skaeminiseren fassæer efer forhandling med jusisminiseren regler om, hvilke oplysninger indbereningerne efer sk. 1 skal indeholde, og il hvilke myndigheder oplysningerne skal videregives. Skaeminiseren kan desuden efer forhandling med jusisminiseren fassæe nærmere regler om meddelelse af oplysninger, herunder regler om idsfriser og form for meddelelse af oplysningerne. Dee er en videreførelse af besemmelserne i den gældende vurderingslov om, a der ved inglysning af visse dokumener skal foreages indberening herom, da de er en nødvendig forudsæning for vurderingsarbejde, så vurderingsmyndigheden er besiddelse af korreke og opdaerede oplysninger om indgåede ejendomshandler og vilkårene. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side ] Besemmelserne findes i 47 A i den gældende vurderingslov: 129

142 Kandidaprojek 18. Perspekivering/Refleksion 47 A. Senes samidig med, a e dokumen om overdragelse af fas ejendom indleveres il inglysning, skal erhververen give oplysning om overdragelsen og vilkårene for denne i en særlig digial salgsindberening. Sk. 2. Skaeminiseren kan fassæe regler om, hvilke oplysninger indbereningen skal indeholde, og il hvilke myndigheder disse oplysninger skal sendes. Med 54 i lovforslage indgår a ved anmeldelse af serviuer gennem den digiale inglysning, skal der indberees oplysninger om serviuens indhold, når serviuen kan have beydning for vurderingen. Bemyndigelsen forvenes anvend il a fassæe, hvilke oplysninger der skal angives. Ved overdragelse af fas ejendom vil dee eksempelvis være oplysninger om relaioner mellem køber og sælger, eller om hvad der er omfae af handlen, som de er ilfælde med den gældende bekendgørelse nr. 880 af 16. sepember 2009 om hvilke oplysninger, der skal indhenes og videregives il old- og skaeforvalningen ved indberening af overdragelse af fas ejendom il inglysning. Ved inglysning af serviuer kan de være oplysninger, som angiver, a serviuen pålægger pliger eller reigheder, som har beydning for handelsværdien, eksempelvis byggelinjer eller en offenlig vejre. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side ] Derudover muliggør loven a skaeminiseren via forhandling med jusisminiseren kan fassæe nærmere regler om meddelelse af oplysninger, herunder regler om idsfriser og form for meddelelse af oplysningerne. Denne besemmelse er dog påænkes anvend il a fassæe regler om idsfriser og i fornøden omfang om digiale formaer og andre forhold af prakisk karaker. [Lovforslag nr. L 211, 2017, side ] Opsamling på lovforslage Beydningen som lovforslage vil have på, hvordan og hvorvid serviuer medages i ejendomsvurderingen, er minimal. Ændringen af vurderingsprincipperne er næsen udelukkende sproglige, hvor de klargøres, hvornår en ejendomsvurdering anses for a være korrek. Denne ændring vil have en beydning for principmodellen udarbejde i projeke, da en ejendomsvurdering sadig siger efer a komme så æ på handelsværdien som mulig. Da der også i fremiden skal ages hensyn il reigheder og byrder af offenligrelig karaker, sam privarelige serviuer med herskende og jenende ejendom, vil den nye vurderingslov ifølge lovforslage have besemmelser med samme prakiske beydning for vurderingen af serviuer som den nuværende vurderingslov. Særlig har lovforslage fokus på offenligrelige serviuers påvirkning på en ejendoms anvendelse og udnyelse. Generel se anages de a principperne omkring hvorvid en privarelig serviu ager offenligrelig karaker, forsa vil være gældende, hvilke delvis ses i paragrafferne omkring 130

143 Aalborg Universie herskende/jenende ejendom. Den nye fokus på, a man ikke kan pålægge sig selv serviuer, er også med il a syrke dee grundlag. Projekes emneområde og derilhørende problemsillinger undersreges af lovforslage, da de vurderes uhyre ressourcekrævende eller prakisk umulig, da vurderingsmyndigheden forud for vurdering af serviuer manuel vil skulle gennemgå Tingbogen for a kunne klarlægge, hvorvid hver enkele serviu har beydning for ejendommens konanværdi. Problemsillingen løses i forbindelse med lovforslage ved, a vurderingsarbejde beror på, a ejendomsejeren selv skal påberåbe sig værdipåvirkende serviuer på ejendommen. Dee gør, a man som vurderingsmyndighed ikke selv undersøger alle serviuer for, om de evenuel er værdipåvirkende. Dee ligger mege god op ad projekgruppens anker bag udviklingen af projekes principmodel, som skal forenkle vurderingsmyndighedens opgave med a medage serviuer i ejendomsvurderingen. Dee sammenhold med a man lægger ansvare over il anmelderen både i forbindelse med inglysning og oplysning i forbindelse med ejendomsvurderingen, semmer mege overens med principmodellen. Bedre oplysning af serviuer Gennem den komparaive analyse i projeke mellem Sverige og Danmark, kom de frem a Sverige både idligere og akuel forager oprydning i Fasighesregisre i forhold il ældre serviuer, kalde præklusion. En sådan præklusion vil kunne have en effek i forhold il projekes problemsilling omkring serviuers medagelse i de offenlige ejendomsvurderinger. Men en oprydning af ældre serviuer vil ikke kun i denne forbindelse have en fordel. Trods begrænse prakisk erfaring i arbejde med serviuer og ingbogen, ses de hurig, ved arbejde med ejendomsre, a der ofe ses ældre serviuer som både kan være mege svære a yde deres beydning og deres ilhørsforhold il ejendommen. En serviu, som selv for fagfolk kan være svær a forholde sig il, må derfor være næsen umulig for menigmand, og dermed også ofe ejeren af ejendommen hvorpå serviuen er inglys. Heril vil en præklusion i Danmark kunne medvirke il e mere overskuelig og revisende ingblad for den enkele ejendom. Dee vil kunne medføre en sørre opmærksomhed fra ejendomsejeren omkring serviuerne beliggende på ejendommen, og dermed medføre a evenuelle resrikioner i en serviu overholdes, hvorved sikringen af serviuen kommer endnu mere il sin re. Ejendomsejerens mulighed for a blive opmærksom på serviuer kan udelukkende ske gennem opslag i Tingbogen, ide de ses på ingbogsaesen ilhørende ejendommen, hvor de er inglys. Dee er i modsæning il mange andre resvirkninger for en ejendom som fremvises visuel, såsom Arealinformaion eller PlansysemDK. Dee var for serviuers vedkommende idligere mulig ved Sedfæselsesdaabasen, SFDB, en webjenese hvor anken bagved var, a der ligeledes visuel kunne ses, hvilke serviuer der er inglys på ejendommen. 131

144 Kandidaprojek 18. Perspekivering/Refleksion Visning af serviuerne samidig med en præklusion af ældre serviuer vil kunne medvirke il en sørre opmærksomhed på de pålage serviuer på en ejendom. Dermed vil præklusion og visning via GML-filer ikke kun kunne medvirke il en bedre sammenhæng mellem serviuer og de offenlige ejendomsvurdering, men også gøre a sikringen af reighederne forbedres, grunde en sørre opmærksomhed på deres eksisens. Samling af ejendomsoplysninger I Danmark er man akuel i færd med a foreage ændringer i ejendomsregisersrukuren i form af mariklens udvidelse. Der kan drages paralleller mellem de svenske ejendomsregiser Fasighesregisre og mariklens udvidelse i den forsand, a reigheder og andre ejendomsoplysninger i Sverige er regisrere é sed, hvilke il dels er e af formålene med mariklens udvidelse i Danmark. Bland de forskellige ilag i forbindelse med mariklens udvidelse er en regisrering af landes fase ejendomme i mariklen. I dag er kun samle fas ejendom regisrere i mariklen, men som led i mariklens udvidelse vil også besem fas ejendom som ejerlejligheder og bygninger på fremmed grund blive flye fra Tingbogen il mariklen. Således vil grunddaa om alle landes fase ejendomme være regisrere i mariklen, ligesom de er ilfælde i Sverige, hvor alle landes ejendomme er regisrere i de auoriaive ejendomsregiser Fasighesregisre. Foruden samling af grunddaa i mariklen omfaer mariklens udvidelse også, a der skabes en enydig ejendomsidenifikaion, der muliggør mere smidig daaudveksling mellem mariklen og andre ejendomsregisre, end de er ilfælde i dag. I Sverige anvendes ligeledes en enydig ejendomsidenifikaion. Med mariklens udvidelse kan der i visse henseender ses sørre ligheder mellem den danske og den svenske ejendomsregisrering end førhen. Dog adskiller den svenske ejendomsregisrering sig sadig fra den danske på visse cenrale måder, som kan give inspiraion il en yderligere udvikling af de danske ejendomssysem, herunder hvad angår regisreringen af serviuer. Selvom der med mariklens udvidelse sker en samling og ensrening af ejendomsoplysninger, gælder dee ikke ejendomsoplysninger som eksempelvis serviuer, som forsa regisreres i Tingbogen adskil fra mariklens grunddaa. Dee udgør en modsæning i forhold il den svenske ejendomsregisrering, hvor både ejendommes grunddaa som marikelgrænser og ejeroplysninger regisreres i samme regiser som andre oplysninger som eksempelvis serviuer; i Fasighesregisre. Tage ejendomsregisreringen i Fasighesregisre i beragning kan der ses poenialer i en ilsvarende regisrering af serviuer i Danmark; i samme regiser som grunddaa om fas ejendom. Disse overvejelser bør ikke ses i direke koneks med dee projeks emne omkring serviuers beydning for ejendomsvurderingerne, da noering om serviuer i mariklen ikke kan ligge il grund for en konkre vurdering af den enkele serviu. Overvejelserne bør nærmere ses i forhold il de fordele, der for privae såvel som virksomheder og insiuioner kan være i a kunne se serviuer i sammenhæng med andre arealresrikioner i é og samme regiser. 132

145 Lieraur Boje, Thomas P. Boje. Komparaiv meode, URL hp://densoredanske.dk/samfund,_jura_og_poliik/sociologi/ Sociologisk_meodologi/komparaiv_meode. Se: Clausen, Chrisian Clausen. "Danmark"i "Ejendomsregisrering i de nordiske lande", Kor- og Marikelsyrelsen, Danmarks Miljøporal, Danmarks Miljøporal. Fredede områder (daasæ), URL hp://arealinformaion.miljoeporal.dk/gis/showmeadaa.aspx?id= 5b744d30-f61c-11df-98cf c9a66. Se: Dansk Energi, Dansk Energi. El- og fiberanlæg på landbrugsjord, URL hps:// Anl%C3%A6g%20og%20projeker/Landsafale% pdf. Se: Den Danske Ordbog, u.å. Den Danske Ordbog. Serviu, u.å. URL hp://ordne.dk/ddo/ordbog?query=serviu. Se: Eksperudvalg om ejendomsvurdering, Eksperudvalg om ejendomsvurdering. Forbedring af ejendomsvurderingen - Resulaer og anbefalinger fra regeringens ekserne eksperudvalg, URL hp: // Se: Evald, Jens Evald. Dansk serviure. 1. udgave. Juris- og Økonomforbundes Forlag, ISBN Evald, Jens Evald. A ænke juridisk - Juridisk meode for begyndere. 4. udgave. Ny juridisk forlag, ISBN Geodaasyrelsen, u.å. Geodaasyrelsen. Ejendomsdaaprogramme, u.å. URL hp://gs.dk/mariklen/ejendomsdaaprogramme/. Se: Geodaasyrelsen, Geodaasyrelsen. Arkiekurramme for anvendelsen af marikulære daa som referencegrundlag, , URL hp://gs.dk/media/gs/64956/anvendelse%20af%20mariklen%20som% 20reference%%20Arkiekurramme%%20KMS% pdf. Se:

146 Kandidaprojek LITTERATUR Gundelach, u.å. Peer Gundelach. Hvad er komparaiv meode? - Fokus på komparaiv meode og surveys, u.å. URL hp:// Se: Hougaard, Jakob Hougaard. Grøndalsvænge: De er ikke samfundes skyld, URL hp: // Se: Illum, Knud Illum. Serviuer. Ny Nordisk Forlag Arnold Busck, Illum, Knud Illum. Dansk ingsre. 3. udgave. Jurisforbundes Forlag, ISBN Implemeneringscener for Ejendomsvurderinger, Implemeneringscener for Ejendomsvurderinger. Nye og mere revisende ejendomsvurderinger, URL hp:// Se: Johannsen, Mogens Johannsen. Tvangsaukion - over fas ejendom og andelslejligheder. 2. udgave, 1. oplag. Juris- og Økonomforbundes Forlag, ISBN Julsad, Barbro Julsad. Fasighesindelning och markanvändning. 1. udgave. Norseds Juridik AB, ISBN Karlsen, Hansen, and Skouenborg, Claus L. Karlsen, Søren A. Hansen, and Thomas Skouenborg. Sedfæselse af serviuer - Håndering af digial inglysning i praksis, AAU - Insiu for Samfundsudvikling og Planlægning, Karnov, Karnov. TfS 1991, 195, Vesre Landsres dom af 17. april 1991, j.nr. B 819/1989, URL hps://pro.karnovgroup.dk/documen/ /1#tfs Se: Karnov, Karnov. TfS 1998, 371, Vesre Landsre, , (5. afd.) j.nr. B?1846?95, URL hps://pro.karnovgroup.dk/documen/ /1. Se: Karnov, Karnov. H. D. 21. maj 1965 i sag I 48/1963, URL hps://pro.karnovgroup.dk/documen/ /1. Se: Karnov, Karnov. H. D. 3. februar 1969 i sag II 168/1967, URL hps://pro.karnovgroup.dk/documen/ /1. Se: Karnov, Karnov. Lov nr. 60 om ændring af lov om vurdering af landes fase ejendomme og lov om finansiel virksomhed, URL hps: //pro.karnovgroup.dk/documen/ /1?fr=serviu#l201760_nkar1. Se:

147 LITTERATUR Aalborg Universie KFE, KFE. Saions- og skakserviu - ab - ekspropriaionsindgrebe, URL hps:// aksaionskendelser/kfe hm. Se: KMS, KMS. Vejledning i sedfæselsesopgaver i relaion il den digiale inglysning, , URL hp://gs.dk/media/gs/65047/sedf%c3%a6selse%20af% 20serviuer_vejledning%20version%202%207%20( ).pdf. Se: Kvale and Brinkmann, Seinar Kvale and Svend Brinkmann. InerView - Inrodukion il e håndværk. 2. udgave, 1. oplag. Hans Reizels Forsalg, ISBN Lake, u.å. Ron Lake. Inroducion o GML - Geographic Markup Language, u.å. URL hp:// Se: Langhammer, Birgia Langhammer. Lieraursudiemeode Lanmäerie, u.å.a. Lanmäerie. Ändre fasighe, u.å. URL hps:// Se: Lanmäerie, u.å.b. Lanmäerie. Ansök om inskrivning av avalsserviu och nyjanderä, u.å. URL hps:// ansok-om-inskrivning-av-avalsserviu-och-nyjandera/#faq: jag-vill-skriva-in-e-serviu--eller-nyjanderasaval-i-en-fasighe-eller- Se: Lanmäerie, u.å.c. Lanmäerie. ArkivSök, u.å. URL hp:// Fasigheer/Fasighesinformaion/Forraningsaker/Om-ArkivSok/. Se: Lanmäerie, u.å.d. Lanmäerie. Cadasral procedures in Sweden, u.å. URL hp:// broschyrer-och-produkblad/lan64_foraningsfolder_eng_0301_sfs.pdf. Se: Lanmäerie, u.å.e. Lanmäerie. Fasighesregisre, u.å. URL hp:// Fasighesregisre. Se: Lanmäerie, u.å.f. Lanmäerie. Förnyelselagen? den inskrivning som ine förnyas förfaller, u.å. URL hp:// Tillgang-ill-annans-mark/Fornyelselagen/. Se: Lanmäerie, Lanmäerie. Handbok FBL - Fasighesbildningslagen och Lagen om införande av FBL (FBLP), URL hps:// om-lanmaerie/rasinformaion/handbocker/handbok-fbl_ pdf. Se:

148 Kandidaprojek LITTERATUR Lanmäerie, Lanmäerie. Handbok JB - Jordabalken, URL hp:// rasinformaion/handbocker/handbok-jordabalken_jb.pdf? id= 1B2M2Y8AsgTpgAmY7PhCfg%3d%3d& q=jordabalken+handbok& ags=language% 3asv%2csieid%3a d-1ca c0-8fa376e6f130%2candquerymach& ip= & hi.id=lmse_daaabsracion_media_genericmedia/ _508b36a6-ccd e6a-fbbdc96eed87& hi.pos=1. Se: Lanmäerie, 2016a. Lanmäerie. Lanmäeries Värderingshandbok, URL hps:// vardering/varderingshandboken.pdf. Se: Lanmäerie, u.å.g. Lanmäerie. Inrång i skogsmark, u.å. URL hp:// Inrang-i-skogsmark/. Se: Lanmäerie, u.å.h. Lanmäerie. Fasigheskaran, u.å. URL hps:// Karor/Fasigheskaran/. Se: Lanmäerie, u.å.i. Lanmäerie. Ledningsrä, u.å. URL hp:// sv/fasigheer/andra-fasighe/tillgang-ill-annans-mark/ledningsra/. Se: Lanmäerie, Lanmäerie. Lanmäeries Hisorie (Powerpoin), URL hp:// 2015/lanmaeries-hisoria 08_2015.ppsx. Se: Lanmäerie, u.å.j. Lanmäerie. Nyjanderä, u.å. URL hp:// sv/fasigheer/andra-fasighe/tillgang-ill-annans-mark/nyjandera/. Se: Lanmäerie, u.å.k. Lanmäerie. Överföring av fasighesillbehör, u.å. URL hp:// Tillgang-ill-annans-mark/Serviu/Overforing-av-fasighesillbehor/. Se: Lanmäerie, u.å.l. Lanmäerie. Om Lanmäerie, u.å. URL hps:// Se: Lanmäerie, u.å.m. Lanmäerie. Så får du illlgång il fasighesinformaion, u.å. URL hp:// Fasighesregisre/Sa-far-du-illgang-ill-Fasighesregisre/. Se:

149 LITTERATUR Aalborg Universie Lanmäerie, u.å.n. Lanmäerie. Serviu, u.å. URL hp:// Fasigheer/Andra-fasighe/Tillgang-ill-annans-mark/Serviu/. Se: Lanmäerie, 2016b. Lanmäerie. Sval inresse för a förnya gamla serviu som riskerar a försvinna ur Fasighesregisre, URL hps:// sval-inresse-for-a-fornya-gamla-serviu-som-riskerar-a-forsvinna-ur-fasig Se: Lanmäerie, u.å.o. Lanmäerie. Tjänsen Min fasighe, u.å. URL hp:// Tjansen-Min-fasighe/#faq:Raigheer. Se: Lanmäerie, u.å.p. Lanmäerie. Värdering, u.å. URL hp:// Se: Lanmäerie, u.å.q. Lanmäerie. Villkor och avgifer, u.å. URL hp:// Fasighesregisre/Villkor-och-avgifer/. Se: Laurizen, Skaeminiser Karsen Laurizen. Forslag il Lov om ændring af lov om vurdering af landes fase ejendomme, lov om kommunal ejendomsska og lov om finansiel virksomhed, URL hp:// Se: Lovforslag nr. L 211, Lovforslag nr. L 211. Forslag il Ejendomsvurderingsloven, URL hp:// som_fremsa.pdf. Se: Miljøsyrelsens, Miljøsyrelsens. Værdiab ved salg af forurenede eller idligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse, URL hp://www2.ms.dk/common/udgivramme/frame.asp?hp: //www2.ms.dk/udgiv/publikaioner/2005/ /hml/kap07.hm. Se: Morensen, Peer Morensen. Digial Tinglysning - reigheder over fas ejendom. 4.udgave. Forlage Thomson A/S, ISBN Mølbeck and Flensborg, Hanne Mølbeck and Jens Flensborg. Ekspropriaion i praksis. 1. udgave. Juris- og Økonomforbundes Forlag, ISBN Naionalencyklopedin, Naionalencyklopedin. Avkomsrä, URL hp:// Se:

150 Kandidaprojek LITTERATUR Nilsson and Sjödin, Leif Nilsson and Eije Sjödin. Serviu - En handbok. 1. udgave. Norseds Juridik AB, ISBN Olsen, Anja Olsen. Digial Tinglysning i praksis. 2. udgave/1. oplag. Karnov Group Denmark A/S, ISBN Paludan, Carlsen, Dalsby, Eisenhard, Mørch-Lassen, Nielsen, Nielsen, and Thorlin, Flemming Paludan, Johan Carlsen, Bo Dalsby, Olaf Eisenhard, Gregers Mørch-Lassen, Mogens Nielsen, Peder Hougaard Nielsen, and Susanne Torp Thorlin. Vurdering og beskaning af fas ejendom. 4.udgave. Juris - og Økonomforbundes Forlag, ISBN PLF, PLF. Sedfæselsen af serviuer - e digialiseringsprojek i kriisk afvigelse, URL hp:// Se: PLF, 2014a. PLF. Sedfæselse af serviuer, URL hp:// Se: PLF, 2014b. PLF. Til Resudvalge, URL Se: Rigsrevisionen, Rigsrevisionen. Berening il Sasrevisorerne om den offenlige ejendomsvurdering, URL hp:// den-offenlige-ejendomsvurdering.pdf. Se: Schjød, Uffe Schjød. Inerviewyper, URL hp://meodeguiden.au.dk/inerviews/inerviewyper/. Se: Sixhøj, Mads Sixhøj. Hvem skal beale for andelsfidus?, URL hp:// Se: Sixhøj, Mads Sixhøj. Jubel i andelsforeningen: Vinder kamp om 400 mio. over kommune, URL hp:// jubel-i-andelsforening-vinder-kamp-om-400-mio.-over-kommune. Se: Ska, u.å. Ska. Ejendomsvurdering, u.å. URL hp:// Se: Ska, Ska. H.A Privarelige serviuers beydning for vurderingen, URL hp:// Se:

151 LITTERATUR Aalborg Universie Skaeminiserie, 2014a. Skaeminiserie. Vurderingssyseme, URL hp:// augus/redegoerelse-om-vurdering-af-fas-ejendom,-augus-1999/ kapiel-3-vurderingssyseme# Se: Skaeminiserie, Skaeminiserie. Sådan bliver de nye vurderinger, URL hp://nye-ejendomsvurderinger.dk/nye-vurderinger/. Se: Skaeminiserie, Skaeminiserie. Regeringen giver nedslag i ejendomsvurderingerne, URL hp:// regeringen-giver-nedslag-i-ejendomsvurderingerne. Se: Skaeminiserie, 2014b. Skaeminiserie. De offenlige ejendomsvurderinger, URL hp:// boligska-og-de-offenlige-ejendomsvurderinger/ de-offenlige-ejendomsvurderinger. Se: Skaeverke, 2017a. Skaeverke. Fasigheer och axering, URL hps: //www4.skaeverke.se/rasligvagledning/ediion/2014.4/3430.hml. Se: Skaeverke, 2017b. Skaeverke. Taxeringsvärde, URL hps: //www4.skaeverke.se/rasligvagledning/ediion/2014.4/3438.hml. Se: Srang, Cecilia Srang. "Sverige"i "Ejendomsregisrering i de nordiske lande", Kor- og Marikelsyrelsen, Subkjær, Erik Subkjær. Ejendomsre il Fas ejendom i Danmark, URL hp://people.plan.aau.dk/~es/skrifer/fasejendom01/ FasEjendomDK hm. Se: Sveriges Riksdag, u.å. Sveriges Riksdag. Lag (1968:278) om förnyelse av vissa ineckningar för nyjanderä, avkomsrä och serviu, u.å. URL hps:// dokumen-lagar/dokumen/svensk-forfaningssamling/ lag om-fornyelse-av-vissa-ineckningar_sfs Se: Thised, Jens Thised. Forskningsmeoede i praksis - Projekorienere videnskabseori og forskningsmeodik. 1. udgave, 1. oplag. Munksgaard Danmark, ISBN Tinglysningsreen, Tinglysningsreen. Serviuer, URL hp:// Se:

152 Kandidaprojek LITTERATUR Told & Ska, Told & Ska. Ejendomsvurdering. Skaeminiserie, ISBN Trafikverke, Trafikverke. Trafikverkes uppdrag, URL hp:// Se: Videncenre for Landbrug, Videncenre for Landbrug. Vand- og spildevandsanlæg i landbrugsjord, URL hp://slks.dk/fileadmin/user_upload/kulurarv/ foridsminder/dokumener/landsafale_2012_vand_og_spildevandsanlaeg.pdf. Se: Videnscener for Landbrug, Videnscener for Landbrug. Vand- og spildevandsanlæg i landbrugsjord, URL hp://slks.dk/fileadmin/user_upload/kulurarv/ foridsminder/dokumener/landsafale_2012_vand_og_spildevandsanlaeg.pdf. Se:

153 Bilag

154

155 Jura A Igennem rapporen vil der være referencer il love, regler, bekendgørelser mm. ud fra populær iler, de dokumener som lægger il grund for disse er i dee afsni oplise De juridiske kilder som er angive herunder er anfør med populær iel (sam/eller forkorelse il brug i rapporen) i fed. Kilderne er hene på resinformaion.dk (med mindre ande er angive) Love Danske Lov - Kong Chrisian Den Femis Danske Lov - LOV af 15/04/1683 Ekspropriaionsprocesloven - Bekendgørelse af lov om fremgangsmåden ved ekspropriaion vedrørende fas ejendom - LBK nr 1161 af 20/11/2008 Grundloven - Danmarks Riges Grundlov - LOV nr 169 af 05/06/1953 Jyske lov Naurbeskyelsesloven/NBL - Bekendgørelse af lov om naurbeskyelse - LBK 121 af 26/01/2017 Resplejeloven/RPL - Bekendgørelse af lov om reens pleje - LBK nr 1257 af 13/10/2016 Tinglysningsloven/TL - Bekendgørelse af lov om inglysning - LBK nr 1075 af 30/09/2014 Vejloven - Lov om offenlige veje m.v. - LOV nr 1520 af 27/12/2014 Vejreighedsloven - Lov om privae Vejreigheder - LOV nr 143 af 13/04/1938 Vurderingsloven/VL - Bekendgørelse af lov om vurdering af landes fase ejendomme - LBK 1067 af 30/08/2013 Udsykningsloven/UL - Bekendgørelse af lov om udsykning og anden regisrering i mariklen - LBK nr 1213 af 07/10/2013 Lov om ændring af lov om inglysning og forskellige andre love - (Digial inglysning) - LOV nr 539 af 08/06/2006 Lov om ændring af lov om udsykning og anden regisrering i mariklen, lov om Geodaasyrelsen, lov om inglysning og forskellige andre love - (Effekivisering af ejendomsregisrering og -forvalning m.v.) - LOV nr 80 af 24/01/2017

156 Lov om ændring af lov om vurdering af landes fase ejendomme og lov om finansiel virksomhed - (Besemmelser om indsamling og regisrering af daa m.v.) - LOV nr 60 af 16/01/2017 Bekendgørelser Bygningsreglemene/BR15 - Bekendgørelse om offenliggørelse af bygningsreglemen 2015 (BR15)- BEK nr 1028 af 30/06/2016 Bekendgørelse om inglysning i ingbogen - BEK nr 834 af 03/09/2009 Svenske love Jordabalk/JB :994 Fasighesbildningslag/FBL :988

157 Geographic Markup Language B GML-filer er igennem projeke omal en del gange. Dee bilag har il formål a beskrive hvad GML formae er, og kan bruges il Bilage er skreve på baggrund af World Wide Web Consoriums GML Inroducion [Lake, u.å.]. GML, eller Geographic Markup Language er e sandard forma il a udveksle geografisk daa i eksforma. GML bygger på XML-formae, da dee har en række fordele, bland ande muligheden for konrol af filerne, således a der ikke findes åbne feaures, så dokumene bliver ulæsbar. En anden klar fordel ved a basere de på XML er, a de, blo kræver en ex-edior a opree og redigere i filerne. GML kan indeholde geografisk daa i punk-, linje- og polygonform. De førse versioner kunne kun indeholde 2D-daa, men senere er der ilføje mulighed for 2,5D og 3D daa. Den nuværende sandard er GML version i følge OGC 1. Når man kigger på GML er de vigig a huske på a de, som nævn, blo er eks, hvorfor der kræves en forolkning (via e syle-shee. Se figur B.1) før fremsår visuel. 1 Open Geospaial Consorium

158 Figur B.1. Figur fra [Lake, u.å.] der viser forolkningen af en GML-fil, fra råfil il visuel produk Processen som vises på figur B.1 er a råfilen i GML-forma, køres igennem en såkald XML Parser, der bland ande validere filen i forhold il den sandard der er ønske. Den konrollerede fil skal derefer oversæes il noge vi kan bruge, de er her filen bliver koble sammen med e syle-shee, der ildeler de forskellige elemener farver og sreger (og deslige), hvorefer de kan eksporeres i e forma som kan ses i en browser som e visuel kor, eksempelvis i SVG-forma 2, som kan vises ved hjælp af e plug-in il browseren. 2 Scalable Vecor Graphics

159 Tabel B.1. GML indhold [Karlsen e al., 2009, Appendiks C] Oplysning UUID Anmeldelsesdao Løbenummer Bruger_UUID Fra_Daoid Sedfæselsemeode kode Nøjagighedsangivelses kode Sedfæselsesdao Oprindelseskode Besemmelsesypekode Overskrifseks Undergruppeeks Geomeri CVRnummer Angivelse af Maskingenere nøgle der anvendes il a koble GML-filen il inglysningsdokumene Dao for anmeldelse af serviudokumen Serviuens løbenummer 550e8400-e29b-41d4-a E idssempel Hvilken sedfæselsesmeode der er anvend, sedfæselsesmeoden kan enen angives som E, M, A, R, RA el. U Nøjagigheden af sedfæselse ved meode "A", kan angives som "1"el. "2" Dao for gennemførelse af sedfæselse NN absolu Journalreference Privaproducenindifikaor sedfæselsens overkaegori (f.eks. Ledninger) sedfæselsens underkaegori (f.eks. Forsyning/afløb) Angiver geomeri og koordinaer il sedfæselsen, angives som punk, linie el. flade Angiver hvilken virksomhed der er anfør som anmelder via CVR-nummer Om sedfæselsen er ske i egn-selv løsningen, angives ved "ja"eller "nej"

160

161 Dummy Tinglysning C I forbindelse med undersøgelse af inglysningeskaegorierne, sam indholde af infoboksen i forbindelse med ejendomsværdi, er der forsøg a lave en dummy-inglysning. Dee bilag er en gennemgang af dee. Alle billeder er screenshos fra gennemgangen 30. mars 2017 De sares med a logge ind med NemID, hvorefer man ender på den skærm som ses på figur C.1. Herefer vælges der Ny anmeldelse under Tingbogen over fas ejendom, hvorefer man befinder sig på siden, som ses på figur C.2. Her vælges linke Vis flere... under serviuer, og så er man på cfigur C.3. Herefer er der valg a lave en serviu, hvilke ses på figur C.4. På denne side er der søg på ejendommen, i dee ilfælde Smedegyden 1, 5792 Årslev ilhører en forældre il e af gruppemedlemmmerne. Ved a rykke på søg, kommer der en lise frem over de marikler som udgør denne ejendom, ses på figur C.5, hvor begge marikler er valg. Figur C.6 viser siden hvor mariklerne er valg, kun delvis loade grunde fejl i indlæsningen. Der mangler den nederse del af siden, som var der efer en genindlæsning af siden. På figur C.7, C.8 og C.9 se oversigen over de mulige kaegorier, som findes samle i skemae som er abel Efer valge af kaegori(er) skal man indberee oplysninger om serviuen, som de fremgår på figur C.10, de er her man ser fele il afkrydsning af Serviuen har beydning for ejendommens værdi. På figur C.11 ses den informaion man får ved a rykke på de lille spørgsmålsegn der er efer eksen. Når man er gennem denne side kommer man il muligheden for a ilføje indhold/vilkår som ses på figur C.12. Ved a klikke videre kommer man il siden hvor man skal vælge ejere, som se på figur C.13. På siden skal CPR-nummere udfyldes for den inglyse ejer, hvilke gruppen ikke har mulighed for, hvorfor der fremkommer en fejlmeddelelse som ses på C.14. Hermed er de kun mulig a nå il sep 6 ud af 15 på lisen som ses på figur C.15, men efersom de o vigigse ing ved denne undersøgelse var indholde af infoboksen i forbindelse med serviuens værdi for ejendomsvurdering og serviu kaegorierne, er der ikke undersøg

162 ydereligere. Figur C.1. Førse skærm efer login

163 Figur C.2. Ny anmeldelse på fas ejendom

164 Figur C.3. Dokumenype - Fas ejendoms serviuer

165 Figur C.4. Ejendomssøgning

166 Figur C.5. Marikeludvælgelse

167 Figur C.6. Ejendom valg

168 Figur C.7. Serviukaegorier 1/3

169 Figur C.8. Serviukaegorier 2/3

170 Figur C.9. Serviukaegorier 3/3

171 Figur C.10. Oplysninger om serviuen

172 Figur C.11. Infoboks vedrørende beydning for ejendomsværdi

173 Figur C.12. Forhold/vilkår

174 Figur C.13. Udvælgelse af ejere

175 Figur C.14. Fejl grunde manglende CPR-nummer

176 Figur C.15. Trin 6 af 15

177 Tingbogsaes D

178

179

180

181 Skise: Principmodel E Bilage indeholder den originale håndegnede skise som er brug under udviklingen af principmodellen. Figur E.1. Del af skise: De nuværende sysem

182 Figur E.2. Skise il modellens version 1

183 Figur E.3. Skise il modellens version 2

184 Figur E.4. Skise il modellens version 3

185 Figur E.5. Håndegne skise il udvikling af principmodellen

186

187 Noer fra samale med Lennar (4. februar 2017) F Dee bilag indeholder referae fra e møde med Lennar Hansen fra LIFA A/S Landinspekører, forage under Faglig Møde Referae er opsille i noeform Ved møde ages udgangspunk i idligere samale mellem Lennar og Mads, hvor forskellige ideer il e mulig specialeprojek blev præsenere. Denne samale er ikke referere. Dee møde er afhold 4. februar 2017, under Faglig Møde, mellem Lennar og gruppens re medlemmer. Mødes udgangspunk er a gruppen gerne vil skrive om sedfæsede serviuer i forbindelse med ejendomsvurdering. Hvoril Lennar sige a de gamle serviuer, som udgangspunk ikke er sedsfæsede (her skal de forsås a der ikke er lave.gml regisrering af deres geografiske udsrækning). Fra sepember 2009 blev der indfør a man skulle lave denne gml regisrering, hvorfor der er digiale regisreringer af disse. Her kommer der e ineressan problem, da denne digiale regisrering ikke længere er ilgængelig, da serverne er lukke ned grunde en diskussion mellem Tinglysningsreen og KMS (som bekend er GST i dag). Sagen bunder i a TL havde køb adgang il marikelkore, og mene a de var den bealing som de skulle yde, hvor KMS mene a de skulle beale for a KMS vedligeholde og drev syseme. Derfor er de end med a blive lukke ned. A disse regisreringer er ineressane, skyldes a SKAT arbejder på a lave e bedre ejendomsvurderingssysem, hvor neop de sedsfæsede serviuer kan være med il a ændre på en ejendoms anvendelighed, hvorfor de er yders relevan a have disse ilgængelige. LIFA har i Thomas Skouenborg en mand der har mere forsand på gml formae end Lennar lige har. Ligeledes er der med den nye planlov åbne op for a diverse elemener skal del -regisres på de marikler hvor de kun delvis er, således a speicelle regisreringer ikke bare dække hele den marikel de blo berører en mindre del af. I forhold il dee er de relevan hvor på ejendommen forskellige ing er regisrere. Vejledning il sedsfæselse er værd a kigge på!

188 Serviuer kan både have posiiv og negaiv beydning for en ejendom. Her skal de forsås a eksempelvis en udsigsserviu har posiiv beydning for den herskende ejendom, og negaiv for den jenene ejendom, da den her udgør en begrænsning af brugsreen. I forbindelse med dee, mangler inglysningssyseme en, desværre, basal funkion, der gøre de mulig a slå op hvornår en ejendom har herskende reigheder over andre ejendomme. Dee kan man kun gøre ved opslag på de ejendomme som er jenene, hvilke gør de il så god som en umulig opgave a løse. I forhold il sedsfæselse af serviuer, er svenskerne foran os, i den forsand a de har være igang med de siden sluningen af 70 erne, og havde e komple opslagsværk omkring 90 (hvis jeg ikke har noere hel forker ned). Landinspekørerne i Sverige er med il a lave ejendomsvurderingerne, modsa i Danmark. Cenral for dee er de, a hvis man indrage en serviu i ejendomsvurdering, så vil den bliver anderledes. Hvilke gør de relevan. Dee sår i konras il TL/SKATs holdning hvis noge er grave ned har de da ingen beydning Særk simplicificere, og ikke er cia! men en general kommenar il de som opfaes som deres holdning. En Landinspekør vil derimod alid sige a en serviu har beydning, da den enen giver dig re il noge, eller afskærer dig fra noge. Fra PLFs side er de ineressan a se, a de forskellige miniserier, arbejder med hver deres ing, uden a der foregår en egenlig krydskoordinering. I øvrig en opgave som PLF forsøger a hjælpe med, da de holder syr på de branche relevane de forskellige arbejder med. I bund og grund kan e cenral omdrejningsunk være a måle er a sandsynliggøre a dee har en værdi for saen! Personer som kan være spændende a komme i konak med, måske? Til nedensående lise skal de bemærkes a de er folk som Lennar har nævn under møde, som han i sørre eller mindre grad har konak il, hvorfor han poeniel kan være med il a skabe konaken! Svensker fra Lanmäerie (Sockholm eller Gävle) (mangler navn) Tine (???) fra KL, som siger a K har brug for de. Brian Peersen fra TL - Kunne have nogle holdninger. Thomas Skouenborg (LIFA) - Forsand på gml.

189 Refera af inerview med Lennar Hansen, LIFA G Dee bilag er e refera af landinspekør Lennar Hansen fra landinspekørvirksomheden LIFA s konor i Odense, afhold d Alle spørgsmål (angive med kursiv) og derilhørende svar er inddel efer emne (angive med fed skrifype), sam angive i den rækkefølge, som de blev behandle under inerviewe. Vedlag il projek er inerviewe som lydfile, navngive Inerview_LIFA_07_03_2017, dee er en redigere lydfil, hvor privae samaler og silleperioder er klippe ud. Inerviewes oale længde er 1 imer, 24 minuer og 42 sekunder. Sedfæselsesmeode Er de serviuerne eller de enkele serviureigheder, der har være sedfæse sam ildel overog underkaegori? (iflg. sedfæselsesvejledningen kan en serviu god have flere sedfæselser i samme GML-fil) 4m10s Der kan god ligge flere sedfæselser i samme GML-fil. LIFA har udvikle e program il a vise GML-filer, og de er sor se dee program, der har være brug i alle forreninger. I de program har man kunne opfylde alle de aribuer, der skulle sæes på GML-filer, f.eks. if. om de der var ale om absolu eller relaiv sedfæselse. Anvendelse af absolu sedfæselse har man opgive, fordi sedfæsede serviuer alligevel skulle vises med udgangspunk i marikelkore. Da LIFA sarede med a sedfæse serviuer forklarede man GST, a hvis man sedfæsede en serviu med en absolu nøjagighed der var bedre end marikelkores nøjagighed således, a serviuen iflg. marikelkore kom il a ligge på e forker jordsykke, så burde man fra GST s side ree marikelkore il, så man ikke skulle kassere en god måling. Dog skulle alle geografiske daa om serviuer, der blev send il GST, repræsenere relaiv sedfæselse, så serviuen kunne ses på de rigige jordsykker på marikelkore. Derfor ville man hos LIFA ikke sedfæse serviuer absolu, hvis GST alligevel kun ville bruge relaiv sedfæselse. Denne holdnings hos GST var med il a forvirre billede af sedfæsede serviuer. F.eks. var der kommuner, der ønskede a sedfæse serviuer absolu og samidig

190 bede GST om a ree marikelkore på hele den berøre srækning. Der var eksempler på kommuner, der ikke var ineressere i, a serviuer, hvis præcise beliggenhed fremgik af nøjagige orofoos, blev vis med en forker beliggenhed på GST s daværende digiale kor over serviuer, blo fordi a pågældende serviu skulle passe med marikelkore. Var de geografiske daa for absolu sedfæselse eller for relaiv sedfæselse, der blev brug il a vise en serviu i dennes erids i de ilfælde, hvor daa for begge former for sedfæselse blev lave? 6m10s De var alid daa for relaiv sedfæselse, der blev brug i eridse, fordi dee skulle passe med marikelkore. Der har være mange ilfælde, hvor en absolu sedfæse på en ejendom har ligge på naboejendommen iflg. marikelkore, hvilke under inglysningsprocessen er bleve opdage hos Tinglysningsreen i Hobro. Dee har medfør en masse problemer, fordi a de ikke er mange mennesker, der kender il marikelkores unøjagighed, heller ikke mange af Tinglysningsreens medarbejdere. Kunne de således være besværlig a finde en servius fysiske gensand ude i marken, når hverken GST s digiale kor eller eridse indehold oplysninger om serviuens egenlige beliggenhed? 7m Ja. Dog var de i denne forbindelse god, a man i ilfælde, hvor en serviu blev nøjagig indmål før sifelse og sedfæselse, både skulle sende GST geografiske daa for relaiv og absolu sedfæselse. De landinspekørfirma, der har lave en absolu sedfæselse, ligger alid inde med disse daa. Samfundsmæssig er de dog uhensigsmæssig, a man må age konak il de pågældende landinspekørfirma for a få daa om den absolue sedfæselse. Ved inglysning af ledninger afleverer landinspekøren også daa il pågældende forsyningsselskab, som arkiverer disse, da forsyningsselskaber ikke arbejder med relaiv placering af ledninger if. marikelkore. Kan en polygon forme efer e specifik areal udgøre en direke sedfæselse? Hvordan sedfæses f.eks. serviuer om fredning (bygning eller område), færdselsre, udsig og højdebegrænsning? direke eller indireke? 8m Ja, der er mange måder, hvorpå man kan sedfæse og samidig overholde sedfæselsesvejledningen. Man kan age en højspændingsledning som eksempel, der er se sedfæse på bl.a. følgende måder: sreg uden bredde, linje af prikker, bufferzonen omkring ledningen og bufferzonen inkl. ledningens placering i

191 miden. E problem heri var, a der ikke var sandarer for sedfæselse af f.eks. højspændingsledninger. En ældre ledning inglys på forskellige ejendomme kunne blive sedfæse på forskellige måder på de enkele jordsykker al efer, hvilken landinspekør og hvilke landinspekørfirma der sedfæsede ledningen. Da sedfæselsesvejledningen blev udarbejde blev de beslue, a serviuer skulle kunne sedfæses som punk, linje og flade. I virkeligheden var udgangspunke, a alle serviuer er flader, om end de er en vejre, en flagsang eller noge redje. Kan en udsigsserviu inglyses som en flade, f.eks. som en rekan, hvis der en udsig ud over e areal ønskes fra e besem sed på ejendommen? 11m Ja, der er mange måder a sedfæse f.eks. udsiger på. Også en udsigsservius forskellige reigheder som f.eks. reen il a kræve vegeaionen på e besem areal afskåre i en besem højde kan sedfæses. Udsigsserviuer og sedfæselse af disse er e god eksempel på serviuyper, der er relevane i diskussionen omkring serviuers beydning for ejendomsvurdering og -beskaning. Fordi sedfæselse af negaive serviuer som ledninger eller vejre er relevan for beskaningsnedsæelse af den jenende ejendom, men hvordan hånderer man de posiive serviuer if. den herskende ejendom. Serviuer inglyses jo kun på jenende ejendom. Denne problemaik havde arbejdsgruppen der i sin id arbejdede med overgangen fra analog il digial inglysning mege a gøre med. Man fand de vigig a lave den digiale inglysning, så de fremgik af en ejendoms blad i ingbogen, hvis den var herskende i henhold il en serviu. Dee er bl.a. relevan a vide for vurderingsmyndighederne, så serviuer både kan være grundlag for nedsa ejendomsvurdering på den jenende ejendom og øge ejendomsvurdering på den herskende ejendom. Der ligger ikke mege arbejde i a noere i den herskende ejendoms ingblad, a den er herskende, når en serviu sifes. Man mene i arbejdsgruppen, a der var plads i ingbogen il en sådan noering i den enkele ejendoms ingblad, men forslage blev aldrig udfør i praksis ved ingbogens digialisering. Fra landinspekørbranchens side mener man, a man fra Tinglysningsreens side (13m0s) ofe har valg den nemme løsning, når nye principper skulle udænkes. De kan virke samfundsmæssig uhensigsmæssig, a muligheden for a noere herskende ejendom ikke er bleve implemenere, da der var sore poenialer forbunde dermed. Men opgaven har man ilsyneladende ikke mage. Med hensyn il digialiseringen af skøder og paneforhold er der generel se sor ilfredshed med digialiseringen af ingbogen, men mh. serviuer har landinspekørbranchen ikke fåe alle ønsker opfyld.

192 Er der ske sedfæselse af vejre, der ikke samidig har være indegne på marikelkore? 13m30s Ja. Der er mange inglyse veje og vejreigheder, der ikke er indegne på marikelkore. Når man nedlægger vejre er de væsenlig, om den er inglys. Er den de, kræver nedlæggelse påegning på serviuen og påalebereigedes samykke. Tinglysning af vejre er mes noge man gør, når en ejendom har mere end en vejre. For en vejre indegne på marikelkore, hvilke kan være e krav, hvis ikke ejendommen ligger lige ud il offenlig vej, er ikke nødvendig a inglyse. Hvordan sedfæsede man serviuer på ejerlejligheder og bygning på fremmed grund? 14m30s Dee spørgsmål kan Thomas Skouenborg svare mere dealjere på. Man kan god inglyse serviu på jorden ud for en ejerlejlighed. Tinglysning på selve ejerlejligheden, f.eks. en re il a gå igennem en ejerlejlighed, har Lennar ikke før se, selvom der i bund og grund ikke burde være noge il hinder for de. I praksis er de selve grunden, og ikke selve bygningen, der inglyses og sedfæses på. Lennar er ikke afklare med, om f.eks. en færdselsre ind igennem en por ilhørende bygning på fremmed grund inglyses og sedfæses på selve bygningen eller på grunden, som bygningen ligger på. Kunne man sedfæse serviuer indireke på flere jordsykker ilhørende samme ejendom, uden a man dog sedfæsede på alle ejendommens jordsykker? 16m Ja. Dee har give anledning il diskussioner. Hos Tinglysningsreen mene man ikke, a der var grund il a danne en GML-fil for en serviu, der skulle sedfæses på en hel ejendom, da man ved en simpel GIS-forespørgsel på baggrund af ejendomsnummere ville kunne se serviuens udsrækning på hele ejendommen. Alligevel har LIFA alid medsend GML-filer il Tinglysningsreen ved sifelse af serviuer vedrørende en hel ejendom. Fordelen er, a sedfæselsen undersreger serviuens udsrækning ifm. marikulære arbejder. Serviuers udsrækning ændres ikke, blo fordi e jordsykke f.eks. arealoverføres fra en ejendom il en anden, heller ikke selvom serviuen er indireke sedfæse på pågældende jordsykke; og dee fakum ydeliggøres af selve sedfæselsen. Hvorfor så PLF gerne krave om sedfæselse af allerede inglyse serviuer i forbindelse med marikulære sager fjerne? 18m15s Når man som landinspekørfirma bliver bed inglyse en serviu, er man som regel ude a måle den op, og eferfølgende dannes en GML-fil, som blev send il GST. I perioden efer digialiseringen af ingbogen havde

193 GST en server il arkivering af GML-filerne, så de også kunne vises på de digiale kor. Landinspekørfirmaerne kunne både se serviuerne via GST s hjemmeside eller via en WFS-adgang. Eferfølgende er serveren lukke ned, men landinspekørfirmaerne sender sadig GML-filer il GST, uden a filerne dog kan ses nogen seder. Generel er sedfæselser lave siden 2009 af høj kvalie, og der har heller ikke være ale om, a nye sedfæselser ikke skal laves. Snakken har gåe på, a hvis de offenlige ikke vil lave og finansiere en service il visning af sedfæsede serviuer, så vil man måske hos PLF samle alle sedfæselser sammen og lave en WFS-service, hvor de lægges op. Der er dog problemer forbunde med a lægge serviuer op i en sådan server. Probleme besår i, a f.eks. delvise aflysninger af serviuer, der allerede er lag op, skal ajourføres. Hvis ikke dee sker, kan servicen sadig være il brug for landinspekørfirmaerne, men ikke il den almene borger, som ikke kender il, a serviuen kan være delvis aflys. Hvis WFS-jenesen eableres, kommer den nok il a ligne SUT-jenesen (Skel Under Tilblivelse), som man ved bealing kan abonnere på. De er mege værd for landinspekørerne, a de har geografiske daa i form af GML-filer for alle serviuer sife idligs i også fordi, a de neop ypisk er de nyese serviuer, hvis geografiske udsrækning er vigigs a kende. Krave om sedfæselse ifm. marikulære arbejder var man i branchen og hos PLF ræe af. Der var mege arbejde forbunde med de, med mindre a man som landinspekør blo valge a sedfæse gamle serviuer indireke med en prik på ejendommen uden a undersøge serviuens geografiske udsrækning nærmere. Denne ilgang il sedfæselse har eferhånden resulere i, a der er bleve sa en masse prikker oven i hinanden - dvs. danne en masse GML-filer med indireke sedfæselse. Der kan have være flere marikulære arbejder på samme ejendom foreage af forskellige landinspekører, som hver især har sa en prik for samme serviu på samme jordsykke / ejendom. Al denne informaion fra 2009 er reel ine værd. Hos LIFA har man i lang id efer sedfæselseskrave age opgaven seriøs og forsøg a sedfæse serviuer, gamle som nye, så nøjagig som mulig ifm. marikulære arbejder, så man eferfølgende også har kunne levere rekvirenen e dokumen omkring beliggenheden af alle serviuer på jordsykkerne berør af den marikulære sag. Ulempen ved denne grundighed var, a de kunne være mere idskrævende og dermed dyrere for LIFA end for andre landinspekørfirmaer a færdiggøre den marikulære sag, neop fordi man var grundig med a sedfæse serviuer. Eferhånden begynde man således også hos LIFA a age sedfæselsesopgaven mindre seriøs. En ulempe ved krave om sedfæselse ifm. marikulære arbejder er, a sedfæselsen økonomisk kan udgøre en sor del af den marikulære sag. Sedfæselse af samme serviu, der er inglys på mange ejendomme, kan samle se komme il a blive dyr, hvis serviuen sedfæses løbende på de forskellige

194 ejendomme ifm. marikulære arbejder på disse. De er smarere, a samme serviu sedfæse på alle de ejendomme, som den berører, på én gang ifm. marikulære arbejder på én ejendom. Allermes hensigsmæssig if. sedfæselse af serviuer ville de være, a e landinspekørfirma sammen med alle lodsejere inden for e ejerlav kollekiv besluede a få alle serviuer sedfæse på én gang, og så dele udgiferne lodsejerne imellem. Foruden ankerne om a sedfæse ejerlav for ejerlav har man i arbejdsgruppen for sedfæselse diskuere uhensigsmæssigheden i, a en lodsejer, der vil have lave marikulære arbejder, skal beale for sedfæselse af serviuer, som han ikke nødvendigvis har noge ilhørsforhold il, f.eks. en ledning hen over hans ejendom. I virkeligheden burde de være påalebereigede, der skulle beale for a få sin reighed sikre endnu bedre ved sedfæselse. I denne forbindelse kan følgende ineressane forhold ages i beragning. Hvis SKAT blive bedre il a formidle og håndhæve, a serviuer kan give nedslag i beskaningen af den jenende ejendom, så har lodsejerne sørre inciamen il a få serviuen inglys på en måde, der gør de mulig for SKAT a vurdere dens specifikke negaive indvirkning på ejendomsværdien. Udgiferne forbunde med sedfæselse vil således kunne opvejes ved fordelene ved, a SKAT får mulighed for på baggrund af sedfæselsen a inddrage serviuen i ejendomsvurderingen. Hvis landinspekørfirmaerne, der i så fald sedfæser gamle serviuer, siller krav om, a serviuen sedfæses i sin helhed, er der endnu sørre poenialer i denne løsningsmodel. Således vil de nemlig kunne sikres, a samme serviu ikke sedfæses af mange forskellige omgange og landinspekører, men på én gang af den samme. De er i førse omgang dyrere a sedfæse hele serviuen end kun en del af den. Men på lang sig er de billigere, hvis alle berøre lodsejere kan enes om a dele udgiferne - hvilke burde være mulig, hvis de andre lodsejere gøres opmærksom på muligheden for a få nedslag i ejendomsskaen, hvis serviuen sedfæses og dermed bedre kan vurderes af SKAT. Lennar anser umiddelbar denne mulighed for sedfæselse af gamle serviuer som den mes realisiske. Svenskerne har begrebe præklusion. De har o gange siden 1950 bed alle svenskere gøre myndighederne opmærksomme på, hvis de ville have bevare de af deres inglyse reigheder, der er minds e besem anal år gamle (vis 20 eller 30). De reigheder, der ikke blev gjor myndighederne opmærksomme på inden for e par år, blev slee fra ingbogen. De er effekiv, da der ryger omkring en redjedel af serviuerne i ingbogen, og der bliver age silling il deres bereigelse. Svenskerne har gjor de i 60 erne og i 90 erne, og de er nu i gang igen. Fra PLF har man råde Tinglysningsreen il a lave en præklusion. Dee ville også gøre de mere relevan a beholde krave om sedfæselse af eksiserende serviuer, da de således kun er relevane serviuer, der sedfæses. F.eks. er der mellem ca og 1880 sife en masse vejreigheder, som er beskreve på en måde i serviuen, der ikke gør de mulig a finde vejreen i dag. Disse er

195 umulige a sedfæse, men sår i ingbogen, hvilke giver anledning il en masse arbejde som følge af sedfæselseskrave. Hos Tinglysningsreen mener en sor del af saben, a visse serviuer som f.eks. underjordiske ledninger ikke har beydning for ejendomsværdien. Dee skinner også igennem for nogle af de serviuer, der er inglys siden implemeneringen af de fel, hvor man i forbindelse med inglysning kan angive, om en serviu har beydning for ejendomsvurderingen eller ej. Mange af serviuerne er regisrere som værende uden beydning for ejendomsværdien, selvom lodsejer i forbindelse med sifelsen er bleve give ersaning. Dee siger noge om, a forsanden på serviuer hos Tinglysningsreen er begrænse. Tinglysningsreen hører under saen, så de er Jusisminiserie og Finansminiserie, der bør age silling il, hvordan vurderingen af serviuers beydning for ejendomsværdien bedre kan ages hånd omkring. Lennar har sammen med andre landinspekører være il møde hos Jusisminiserie omkring bl.a. serviuers beydning for ejendomsværdi, men hos Tinglysningsreen har man fåe overbevis miniserie om, a de er beds a forsæe, som man alid har gjor; undlade a age silling il beydningen for ejendomsværdien, og således undlade a sæe kryds, om end de måe være relevan. Meningen med fele il angivelse af, om en serviu har beydning, er neop ænk som bidrag il SKAT s ejendomsvurdering. Probleme er, a Tinglysningsreen ved afmærkning skal il a age silling il den enkele serviu, hvilke reel ikke sker re ofe; hos Tinglysningsreen forsæer man i høj grad, som man har gjor førhen ifm. inglysning af serviuer - man ager ikke silling il emne. LIFA gav for re års id siden Tinglysningsreen adgang il LIFA s Korviser, så man kunne se de GML-filer, der blev indsend. Dee var e forsøg på a skærpe Tinglysningsreens sillingagen il serviuer; herunder deres beydning for ejendomsværdien. Tinglysningsreen fik nærmes sille servicen il rådighed grais, men de var dog ikke alid lige ilfredse med GML-filerne, da de ikke var van il dem. Ensreelse af daa Hvorvid er der forskel på forskellige landinspekørers / landinspekørfirmaers praksis omkring sedfæselse (udfyldelse af daa i GML-fil, udformningen af serviuens geomeri og valg af sedfæselsesmeode)? 30m45s Nye serviuer laver alle generel ens og god. Inerviewede ror, a 90 % - 95 % af alle nye serviuer i Danmark laves af landinspekørfirmaer. Eksempelvis advokaer, ingeniører og forsyningsselskaber kan også lave serviuer, men landinspekørfirmaerne laver de allerflese. Sedfæselse eknisk

196 Har TegnSelv-løsningen være anvend? 31m30s Nej, aldrig, de kan ikke bruges il noge som hels. TegnSelv-løsningen kom på egnebræe som følge af idéer fra Tinglysningsreen, som mene, a folk selv skulle kunne inglyse serviuer. De mene, a der ikke var særlig viden forbunde med serviuer, og a en TegnSelv-løsning var nødvendig for a give hvem som hels mulighed for selv a kunne lave eridse. TegnSelv-løsningen er ineressan a se i lyse af de analoge inglysningssysem fra før de blev digialisere. Dengang kunne man som anmelder af en serviu i princippe skrive en eks, egne e hurig rids på e sykke papir og så få de inglys. Har alle og enhver kunne sedfæse serviuer med TegnSelv-løsningen? De var Tinglysningsreens hensig, men blev aldrig il noge. I hvilken grad er de hhv. de fysiske forhold i marken og marikelkore, der definerer serviuens sedfæselse? Har man så vid mulig forsøge a sedfæse efer f.eks. orofoo? 33m5s Der bliver inglys og sedfæse mange serviuer på baggrund af orofoos. Mange ledninger måles dog op, før de inglyses - ikke så mege af hensyn il formidlingen af dens beliggenhed på bl.a. marikelkore, men mere for a have nøjagige informaioner om beliggenheden, f.eks. for a vide, hvor man ikke må bygge i en given siuaion. Selvom ikke alle koordinaerne kan ses på eridse, noeres de ofe derpå, ligesom de alid skal fremgå af GML-filen; de nøjagige koordinaer noeres således, selvom de kan være de mindre nøjagige og relaive koordinaer, der vises på kor. Lennar mener, a man burde sedfæse absolu, skrive på hvilke jordsykker der skal inglyses og sids men ikke minds bruge orofoo i sede for marikelkore, så folk også bedre kan forså, hvor serviuen egenlig befinder sig fysisk. For folk uden kendskab il marikelkores unøjagighed kan de være mere forvirrende end gavnende a se, a f.eks. en serviu i henhold il marikelkore skærer ind over en hæk, der er skel og har e lid ande forløb i henhold il marikelkore. Sedfæses bygning på fremmed grund sadig efer mariklens udvidelse? 34m45s De har Thomas Skouenborg forsand på. Tinglysningssysemes nye mulighed for særlig vurdering af serviuer Hvilke landinspekørfaglige overvejelser ligger il grund for udfyldelse af fele omkring, a en serviu ikke har beydning for ejendomsværdien?

197 Dee er behandle under spørgsmåle omkring fjernelse af krave om sedfæselse af serviuer ifm. marikulære arbejder. I hvilken grad bør den danske landinspekør involveres i vurdering af, hvilken beydning serviuer har for en ejendoms værdi? 35m15s De landinspekører, der arbejder med ekspropriaion, er bland de, der har sørs begreb omkring, hvad en serviu har af beydning for ejendomsvurderingen. Eksempelvis bealer man ypisk ikke lige så mege i ersaning ved ekspropriaion af arealer, hvorpå der er inglys serviuer, som arealer, hvor der ikke er. Demonsrering af LIFA s Korviser 39m45s Ved e klik på en sedfæse serviu på Korviser åbnes ejendomsaken på den førse af de sider, der omhandler pågældende serviu. Dee er en mege anvendelig service for de kunder, som har køb adgang il Korviser, f.eks. kommuner, der ønsker overblik over inglyse ledninger. Hos LIFA mene man, a hvis saen drev en service il regisrering og visualisering af sedfæsede serviuer ordenlig, så var der ikke nogen grund il for LIFA a gøre de samme. Er serviusedfæselserne på Korviser kaegorisere på samme måde som de over- og underkaegorier, der er beskreve i sedfæselsesvejledningen? 51m40s Nej. Hos LIFA har man kæmpe med de forskellige serviukaegorier, og der er sor se kun regisrere overkaegorier. De var e sor piloprojek a begynde a sedfæse serviuer, for der var ingen der havde prøve a sedfæse noge som hels, inden de blev vedage ved lov. Bland ande hos LIFA havde man ænk nogle anker, og der var suderende der havde forsøg a lege med daa for sjov. Men ingen havde lave de i virkeligheden og havde nogen idé om, hvor lang id de ville kunne komme il a sedfæse en serviu. De var man hos bl.a. LIFA o PLF uilfredse med, da de havde være hensigsmæssig a lave forsøg i e begrænse geografisk område, før sedfæselsen blev eablere. Men man lavede é sor projek i hele lande på én gang og ende med a spilde en masse id, bl.a. pga. krav om regisrering i over- og underkaegorier. Havde man udænk over- og underkaegorisering af serviuer sam implemenere de uden førs a prøve de af i praksis? 54m10s Ja. Der blev fra landinspekørbranchens side på e idspunk lave e forslag il, hvordan over- og underkaegorier kunne slås sammen, så de blev mere simpel.

198 Drøfelse af serviuer i andre lande 12m20s I Sverige begynde man a sedfæse i 70 erne, og blev færdig i 90 erne. Nu er de en del af deres marikelkor. I Sverige snakker man mege om privarelige og offenligrelige serviuer sam rådighedsserviuer og ilsandsserviuer. De yske marikelsysem ligner mege de danske, mens de svenske er kommunal, men minder derudover mege om de danske. I England er man surveyor, hvad end man laver de ene eller de ande vedrørende fas ejendom. Eksempelvis er nogle surveyors nærmes advokaer, og nogle arbejder med ejendomsvurdering. Derfor er man charered surveyor (løs oversa: beskikke landmåler), hvis man arbejder specifik med skel. I Liauen er alle ejendomsoplysninger samle i é regiser og marikelsysem, bygge op fra bunden på én gang. De hænger rigig god sammen, da der ikke skal arbejdes på kryds og værs med forskellige regisre. Ved opbygning af nye marikelsysemer i flere af de øseuropæiske lande har man age ved lære af de liauiske, da de er simpel og logisk bygge op og fri for en masse af de udfordringer, vi f.eks. i Danmark har med a digialisere og ilree en masse gamle ejendomsoplysninger. Dee har i Danmark være med il a skabe en masse bindinger, forbehold, lovbesemmelser osv. inden for ejendomsområde. Eksempelvis er vores marikelkor så unøjagig som de er, fordi de er gammel, men sadig skal respekeres og ikke uden videre kan rees il - hvilke jo udelukkende er landinspekørens kompeence. I Danmark burde vi implemenere præklusion. Ligeledes kunne der være poenialer i a indføre krav om idsbegrænsning af serviuer, så man ikke kan sife serviuer for mere end f.eks. 30 år, og således aer måe age silling il og beale for sifelse af en ny serviu efer den førse servius udløb, hvis man ville bevare sin reighed.

199 Refera af møde med Ben Hulegaard Jensen, AAU og Geoparner H Dee bilag er e refera af møde med Ben Hulegaard Jensen, udfør d Ben er ansa hos Aalborg Universie som underviser, og er parner i Landinspekørvirksomheden Geoparner. Formåle med møde var a diskuere projekemne med henblik på a opnå mere viden, speciel i forhold il serviuyper og -kaegorier. I de hisoriske perspekiv var den gamle ingbog (før 1992) uden kaegorier. I 1992 blev den konverere il e digial forma, og i denne proces blev de forskellige opslag ildel kaegorier, af de folk der digialiserede siderne. Denne opdeling vise sig ikke var være hensigsmæssig eller fyldesgørende. Dog findes kaegorierne forsa i ingbogen på de aker som er inglys før I forbindelse med digialiseringen af syseme (2009), fremsillede Lars Ramhøj og BHJ e forslag il en ny kaegorisering, hvilke er grundsenen il de nuværende kaegorier. Generel se en bedre inddeling end den som blev lave i 92, dog med den brede "Ande, Ande"kaegori, som er en rodekasse. Srukuren der blev indfør i 2009, var ænk som en fremadree srukur, hvorfor den var ænk ind i en verden hvor man emaiserer indholde med henblik på en visualisering. Daaen il dee er gem i GML formae. A ænke den digiale korvisning med i projeke var ny for inglysningsreen, som derfor ikke havde mege ilovers for de. I forbindelse med "planen"om digial visning på kor, er kaegorierne hensigsmæssige a bruge, alså både over- og underkaegorier, således a man både kan se på e overordne plan og lid dybere kaegoriseringen var mege overordne, og medføre samidig en række problemer, da mange serviuer berører flere kaegorier, hvilke ikke nødvendigvis fremgår efer 92- processen kaegorierne er en videreudvikling og simplificering af kaegoriseringssyseme kaegoriseringen er foreage af medarbejdere hos Tinglysningsreen. Der var særlig o udfordringer forbunde hermed. For de førse var der ikke klare reningslinjer for, hvordan

200 man vurderede, hvilken kaegori en serviu skulle ildeles. Kaegoriseringen afhang derfor af, hvordan den enkele konormedarbejder forsod serviuen. For de ande kunne én ak nem indeholde flere yper af serviuer. Derfor er der også mulighed for ved inglysning i dag, a afkrydse flere kaegorier i forbindelse med inglysning af en serviu. Ben læser op fra mail fra skaeminiserie, hvor der fremgår a de anser den førnævne afkrydsningsboks som ilsrækkelig il a vurderer om en serviu har beydning for ejendomsværdien. Til dee melder der sig en række spørgsmål: Hvornår er en serviu værdipåvirkende?, Hvordan vurderes dee? Og Hvem foreager denne vurdering? Afkrydsningen siger reel ingening, men beyder derimod a man skal lave en individuel beragning om serviuens værdi. Der er hermed e "hul"i forbindelse med den digialisering der har funde sed. I forbindelse med vurdering af en servius værdi er der fra gruppens side lag op il a undersøge ersaning i forbindelse med bland ande ekspropriaion, il dee spørger BHJ om der reel har noge med værdiforringelse af gøre? De er sor forskel i ersaningen for midleridige og varige gener. Dermed en vigig beragning a have med. En mulighed i forhold il de videre projekarbejde, kunne være a lave en "prooype"il en serviu vurdering i forbindelse med ejendomsværdi, en form for graduering, eksempelvis en 1-5-skala hvor 1 er lav/ingen beydning og 5 er sor/høj beydning for ejendomsværdien. Indeholdende en vejledning il hvornår en serviu falder indenfor den enkele graduering. Denne grads vurdering, skal bygge på en eller anden form for sysem, og BHJ mener a de vil være hensigsmæssig a lave en dummy-model a "ese"den på en enkel kaegori, da han er bange for a vi vil drukne hvis vi kigger på de hele på en gang! Ligeledes lægges der op il a de vil være fornufig a kigge på fysiske ing, da en ledning (som eksempel) er il a forholde sig il, men en jagre kan være mere absrak. I bund og grund skal vi forsa forsøge a påvise a projeke har en samfundsmæssig relevans, i form af "værdi for samfunde".

201 Refera af inerview med Hanne Brand Andersen, Vejdirekorae I Dee bilag er e refera af elefoninerview med Hanne Brand Andersen, udfør d Hanne er ansa hos Vejdirekorae i Skanderborg og arbejde med arealerhvervelse, og har en baggrund som landinspekøruddanne. Vedlag il projek er inerview som lydfil, navngive Telefoninerview_Vejdirekorae_28_03_2017. Inerviewes oale længde er 13 minuer og 20 sekunder. De er ikke Vejdirekorae selv, der eksproprierer eller fassæer ersaninger. Dee gør landes veslige ekspropriaionskommission og øslige ekspropriaionskommission. Disse kan ligge inde med reningslinjer og liser omkring ersaningsfassæelse ved pålæg eller fjernelse af serviuer i forbindelse med ekspropriaion, som vi muligvis kan bruge i vores projekarbejde. De enese maeriale, Vejdirekorae ligger inde med inden for emneområde, er erfaringsopsamlinger. 2m0s Ekspropriaionskommissionerne anvender forskellige akser for pålæg eller fjernelse af forskellige slags serviuer, når ersaninger for pågældende ekspropriaioner beregnes. Derudover er der serviuer, der ikke pålægges eller fjernes med udgangspunk i disse akser, men med udgangspunk i en konkre vurdering. Vejdirekorae har en lise over, hvilke serviuer og derilhørende formuleringer som myndigheden ofes bruger ved ekspropriaion i forbindelse med vejrelaerede arbejder, så der ikke skal formuleres nye serviuekser hver gang der skal eksproprieres il e vejprojek. 3m0s De akser for ersaning for serviupålæg, som Vejdirekorae har samle, er ikke nogen, som myndigheden selv har fassa. Vejdirekorae har blo samle akserne i form af en erfaringsindsamling. Disse akser kan eksempelvis sjælden bruges, når Vejdirekorae pålægger serviuer om eksempelvis beplanningsbæle, vandbassin eller vandløb; i disse ilfælde er der alid ale om en konkre vurdering af, hvor sor ulempen ved serviupålægge er for den enkele ejendom, der berøres. Tilmed kan der være forskel på, hvad hver af de o ekspropriaionskommissioner vurderer skal beales i ersaning for samme serviu. 4m0s

202 De ersaninger, der gives for serviupålæg i forbindelse med ekspropriaion, er normal ikke af nævneværdig værdi. Eksempelvis ledninger, der lægges i jorden il afvanding af en vej, medfører almindeligvis ersaning på 4-5 kr. pr. kvadrameer. Sådanne ledninger vil almindeligvis ikke afspejle sig særlig mege i priserne på de berøre arealer eller ejendommen som helhed. Sådan forholder de sig i de hele age for de ersaninger, der gives for serviupålæg i forbindelse med vejekspropriaioner. 5m0s Kommunerne forholder sig il serviuer ved de offenlige ejendomsvurderinger, og får også visse oplysninger omkring serviuer pålag eller fjerne i forbindelse med ekspropriaion. Når der eksproprieres arealer, meldes dee il kommunen, hvor sor e areal der er afskåre fra ejendommen, og hvor sor e areal der evenuel er illag. Med udgangspunk heri ændrer kommunen på disse oplysninger omkring den berøre ejendom ved førskommende ejendomsvurdering. Så vid de er Hanne bekend, så nedbringes kommunens vurdering af pågældende ejendom med e beløb, der svarer il kvadrameerprisen gange med analle af eksproprierede kvadrameer. Hanne bekend er de således ikke selve serviuerne, som kommunerne foreager beregninger på baggrund af ved ejendomsvurderingen. 6m10s Vejdirekoraes liser med omkosningerne, der er forbunde med ersaning for pålæg af forskellige slags serviuer i forbindelse med vejeablering og ekspropriaion heril, bør ikke ses som en facilise, men som en erfaringsopsamling. Når ersaning fassæes for ekspropriaionsindgreb er de sjælden serviupålægge, der nedbringer ejendomsværdien markan og beales ersaning for, men derimod selve forringelsen i arealanvendelsen. Dee perspekiv er særlig relevan for landbrugsejendomme, der ofe må åle drifsforsyrrelser i forbindelse med ekspropriaion. E ypisk eksempel er eablering af vej hen over bedrifens marker. Ulemper forbunde hermed kan være defigurering af markerne, forlænge ransporid mellem markerne og selve bedrifsarealernes nærhed il vejen. 7m50s Ersaning for serviupålæg bør opimal se være e udryk for den værdinedgang, serviuen medfører ejendommen. De er Hanne bekend dog normal ikke særlig sore beløb, der er ale om her. De er muligvis relevan for projekarbejde a konake Banedanmark med henblik på a finde ud af, hvad der gives i ersaning for de serviuer, som denne myndighed pålægger ejendomme langs jernbanen. De kunne være værd a undersøge, hvor ofe Banedanmark pålægger vejbyggelinjeserviuer som ersaningsfri regulering, og hvor ofe sådanne serviuer vurderes a være så indgribende i ejendomsreen, a ejendommen eksproprieres og beales ersaning for. Energine kunne også være relevane a konake under projekarbejde. 11m40s

203 Figur I.1. Screensho af Hannes mail med Vejdirekoraes erfaringer omkring ersaning for serviuer

204

205 Refera af inerview med Hans Engberg, Reen i Svendborg J Dee bilag er e refera af elefoninerview med Hans Engberg, udfør d Hans er ansa hos Reen i Svendborg og arbejder med fogedsager. Vedlag il projek er inerview som lydfil, navngive Telefoninerview_Reen_i_Svendborg_24_04_2017. Inerviewes oale længde er 4 minuer og 32 sekunder. I inerviewe er hovedparen af fyldord såsom øh fjerne, selvom dee medfører, a ransskripionen ikke er komple. Dee er gjor ud fra en overvejelse omkring idsforbrug i forbindelse med udarbejdelsen af de. Inerviewe er som følger, hvor H angiver Hans og M angiver Marin. H: Hans Engberg, Reen i Svendborg! M: Ja go daw, du snakker med Marin Lunn, jeg har send en mail omkring e specialeprojek og alernaiv opråb! H: Ja så er jeg med! M: Kan de ikke passe du ringede her for fem-i minuer siden? H: Jo jo. Alså øh, jeg forsod, de som I gik specifik efer, de var de med, øh, alså hvornår man ku undlade alernaiv opråb, øh, begrunde, øh, værdien af serviuerne, er de rigig forsåe? M: Jo, de vi egenlig søger er de med, hvordan værdiansæelse af serviuer egenlig sker! H: Ja ja, okay, men alså de kan jeg sige al og ine om, fordi de er mege mege sjælden, vi overhovede har de, fordi enen sår serviuerne (1m0s) øvers, og så så skal de bare respekeres in naura, som de hedder med e fin ord, med de indhold de nu har, eller også sår de sids, og der vil der som regel aldrig nogensinde blive dækning, og derfor så har jeg sådan en sandar-klamamse jeg bruger i mine resbøger. De er mig, der har undervisningen af de yngre domsfuldmægige i de her, som de også bliver delagigjor i 1m30s, hvor jeg skriver noge om, a kapialisering udsæes il efer aukionen og borfalder ved manglende dækning. De vil sige, a hvis der ikke bliver bud ned i serviuen, så begynder man ikke a sidde og filosofere over, hvordan den skal kapialiseres, og i sor se alle prakiske ilfælde

206 så løser de probleme. De der med a have en serviu inde mid i prioriessillingen 2m0s, hvor der er reel mulighed, de forekommer i praksis ikke, og de er sag med 40 års erfaring. Og der er jo også nogle af serviuerne med auomaiske rykningsklausuler på, som gør a de rykker ned bagved, og så er der så også nogle, der idsmæssig simpelhen alligevel ikke er bagers 2m30s, så de ser vi i den prakiske verden ikke. Men derfor kan man jo god gøre sig nogle overvejelser om, hvad de er, og de enese man kan gøre, de er hvis de er for eksempel er en fribondere eller sådan noge lignende, så har du, øh, nogle skal man sige, så kan du indsæe en årlig værdi og en middellevealder på den pågældende, så er du på sikker grund, men hvis de er serviuer af ande indhold, så har du ikke på forhånd noge som hels a gå efer! 3m0s M: Hvad vil man så gøre i den, når man sle ikke har noge a gå efer? H: Syseme er jo så de, a vi siger, a de der bliver bud efer de foresående priorieer, a hvis der er budgivninger dernede, så besemmer vi, a de penge skal indbeales il fogedreen, og så inden laver vi, der der hedder e fordelingsudkas 3m30s, og så laver vi en fordeling på de, og de kan, alså førse udkas, de kan, bare blive, øh, e eller ande skøn, som dybes se ikke har noge a have de i, og så, øh, og så de de. Og så skal parerne proesere inden 14 dage, hvis de ikke vil accepere de udkas, og så kommer der noge ind på den måde! M: Okay, ja de er selvfølgelig 4m0s, når der ikke er så mege praksis, så er de! H: Alså jeg ror ikke, du kan finde noge ryk praksis, alså ud over den der, hvor du har middellevealderen på og sådan noge! M: Ja den der udregning, ja jamen de var fanasisk a få afklare, de er jeg rigig glad for, og ak fordi du gad age dig id! H: De er bare i orden, ja hej! M: Hej! H: Hej!

207 Mail fra Fogedreer K Figur K.1. Screensho af mail fra Karin Haisler Jessen, funkionschef Herning Fogedre, med svar omkring serviuer i forbindelse med alernaiv opråb Figur K.2. Screensho af mail fra Vibeke Thyssen, funkionschef hos Fogedreen i Esbjerg, med svar omkring serviuer i forbindelse med alernaiv opråb

208 Figur K.3. Screensho af mail fra Dore Thyrring Holm, funkionschef hos Fogedreen i Randers, med svar omkring serviuer i forbindelse med alernaiv opråb

209 Mailkorrespondance med Nanna Dahl Pedersen, Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne L Figur L.1. Screensho af Nanna Dahl Pedersen, fuldmægig ved Kommissarius ved Saens Ekspropriaioner på Øerne, svar per mail på spørgsmål omkring hvordan man ersaningsmæssig forholder sig, når serviuer indgår i ekspropriaion.

210

211 Refera af inerview med Mee Plejdrup Nielsen, De Jyske Kommissaria M Dee bilag er e refera af elefoninerview udfør d med Mee Plejdrup Nielsen, kommissarius ved De Jyske Kommissaria. Vedlag il projek er inerview som lydfil, navngive Telefoninerview_De_Jyske_Kommissaria_15_05_2017. Inerviewes oale længde er 12 minuer og 41 sekunder. De er anlægsmyndighederne der besluer, hvilke serviuer der evenuel skal pålægges en ejendom; de kan være serviuer om byggelinjer, om fri oversig, om vandforsyning osv. Der er e sor aspek af serviuer. 3m10s Serviuernes indhold er i en vis udsrækning sandardisere, og samidig er indholde konkre afhængig af pågældende anlægsprojek og ejendom. For visse anlægsprojeker og ejendomme er de nødvendig a udspecificere særlige forhold i den enkele serviu; eksempelvis afhænger inglyse byggelinjer af, hvilke anlæg der eksproprieres il, og hvilken ejendom anlægge eableres på. Ligeledes er serviuer omkring fri oversig og krav om maksimal illadelig højde af beplanning afhængig af errænforholdene. 4m0s Der er således sor forskel på serviuers beydning for berøre ejendom. Ekspropriaionskommissionen berager pålage serviuer som en indskrænkning i ejendomsejerens re il a anvende ejendommen, og de er denne rådighedsindskrænkning, som Ekspropriaionskommissionen akserer. Hvorvid akseringen foregår sandardisere kan besvares osidig. Der ages udgangspunk i den enkele serviu, dens indhold og den rådighedsindskrænkning, som den udgør. Dee forholdes eferfølgende il den enkele ejendom, som serviuen pålægges. Således er e udgangspunk ofe, a flere lodsejere får inglys samme serviu på sin ejendom i forbindelse med e anlægsprojek, samidig med a konsekvenserne er forskellige for de enkele ejendomme. Derfor er de mege magpåliggende for Ekspropriaionskommissionen a vurdere den enkele ejendom; så kan den enkele borger regne med en behandling på lige fod med andre borgere og samidig være sikker på, a unikke ejendomsforhold ikke ses bor fra ved ersaningsfassæelsen. 5m40s

212 Ekspropriaionskommissionen kaegoriserer ikke de forskellige forhold som eksempelvis minimumsafsand il pågældende ekspropriaionsanlæg eller maksimal illade vegeaionshøjde, når ersaning fassæes. Der anvendes således ikke reningslinjer for forskellige slags serviuer, da der alid foreages en konkre vurdering af serviuens beydning for den enkele ejendom. En anden parameer er, hvor sor e areal serviuen gælder på. I visse ilfælde kan en serviu have en ganske særlig beydning for berøre ejendom. 6m50s Selvom ersaning al efer serviuens areal er de mes generaliserede forhold ved ersaningsfassæelse, er der ikke ale om specifikke kvadrameerpriser. Dee underbygger, a der alid foreages en konkre vurdering. Ekspropriaionskommissionen har dog eferhånden oparbejde erfaringer omkring, hvor mege hvilke serviuer kan beyde, hvilke gennem iden har medfør e vis flow i ersaningsfassæelsen. Dog skal der ikke herske nogen vivl om, a den enkele ejendom alid vurderes specifik. 7m40s De, der kan siges a være vigigs ved ersaningsfassæelse, er, a Ekspropriaionskommissionen forholder sig hel nøgerne il, hvad der sår i serviueksen, da der kan være mange forskellige subjekive holdninger il serviuens beydning hos ejendommens ejer såvel som andre med kendskab il ejendommen. Ekspropriaionskommissionen må ikke lade ersaningsfassæelsen blive påvirke af, hvor genere den enkele lodsejer føler sig pga. en serviu, da her er ale om subjekive holdninger. Dog kan de for Ekspropriaionskommissionen være af sor beydning, a lodsejere gør opmærksom på forhold, som kommissionen måske ikke har overveje. 10m0s Herlighedsværdi af en ejendom er ypisk relevan for ekspropriaionssager, hvor der eksproprieres il e projek, der kan have indflydelse på omkringliggende ejendommes herlighedsværdi. Bliver man eksempelvis nabo il moorvej eller jernbane har man under eller efer ekspropriaionsprocesloven mulighed for a forelægge en problemaik som ab af herlighedsværdi over for Ekspropriaionskommissionen. Dee har dog sjælden noge med serviupålæg a gøre. I de hele age beskæfiger Ekspropriaionskommissionen sig sor se ikke med ersaning for serviuer, der påvirker ejendommes herlighedsværdi. 12m10s

213 Telefoninerview med Trine Maj Sønderup Randløv, SKAT N Dee bilag er e refera af elefoninerview med Trine Maj Sønderup Randløv, udfør d Trine er ansa hos SKAT som juris. Formåle med inerviewe var a få klarlag, hvor ofe og hvordan SKAT vurderer serviuers beydning for værdien af fas ejendom. Derudover var formåle a finde ud af, hvorvid SKAT ved vurderingerne anvender de oplysninger omkring serviuens beydning, som anmelder af serviuen skal indberee. Når SKAT vurderer, hvilken beydning en serviu har for værdien af fas ejendom, er der alid ale om en konkre vurdering. Trine henvise il vurderingslovens 10 og 13. I henhold il disse skal der ved ansæelse af henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien ages hensyn il offenligrelige serviuer og privarelige serviuer af offenligrelig karaker. Den enkele servius beydning vurderes både i forhold il ejendommen i dens helhed og i forhold il grunden eksklusiv bebyggelse, hvilke følger af vurderingslovens besemmelser. Logikken bag dee er, a samme serviu kan have forskellig beydning for ejendom og grund; eksempelvis bygningsfredninger, som har beydning for bygningernes værdi, men ikke for grundens. Selvom serviuer vurderes både i forhold il grunden og ejendommen i dens helhed, foreages i sidse ende én samle vurdering af serviuens beydning for ejendommen. SKAT får ingen som hels oplysninger fra den digiale inglysning, når en serviu er bleve inglys; ej heller besked om, a en serviu er bleve inglys. Trine kende ikke noge il muligheden for a angive, om en serviu har beydning for ejendommens værdi, når serviuen inglyses. Dog undersregede hun, a den vurdering af en servius beydning, som anmelderen serviuen foreager i forbindelse med den digiale inglysning, ikke umiddelbar har indvirkning på SKAT s medagelse af serviuen ved ejendomsvurderingen. Dee skyldes, a SKAT ikke modager oplysninger fra den digiale inglysning. En anden årsag il, a oplysningen om en servius beydning ikke umiddelbar medages i en vurdering af den berøre ejendom, er de simple forhold, a der siden suspenderingen af ejendomsvurderingssyseme i 2013 ikke er foreage offenlige ejendomsvurderinger. SKAT foreager kun vurderinger af en servius beydning, når der anmodes derom, eksempelvis af

214 lodsejere eller kommuner. I den forbindelse undersøger SKAT Tingbogens oplysninger om den berøre ejendom og foreager en konkre vurdering. Trine ved ikke noge omkring, hvorvid der ved en sådan vurdering ages hensyn il den oplysning omkring serviuens beydning for ejendommen, som anmelderen af serviuen i sin id har angive ved inglysningen. Trine er ansa som juris hos SKAT, og har således ikke kendskab il maskinrumme bag de offenlige ejendomsvurderinger på samme måde, som vurderingsekspererne har. Trine kunne heller ikke sige noge omkring den nye vurderingslovs besemmelser om serviuers beydning for ejendomsvurderingerne, da loven er under udarbejdelse og løbende kan blive ree il på baggrund af bland ande beænkninger, høringssvar m.v.

215 Lieraursøgning O