Skriftlig beretning LANDSMØDE

Transkript

1 Skriftlig beretig LANDSMØDE

2 Samfudsudviklig ABF er orgaisatioe for de private adelsboligforeiger. Vi varetager adelsboligforeigeres iteresser, tilbyder medlemsservice og brader adelsbolige som boform. Periode har været præget af efterdøigere fra fiaskrise og et spirede opsvig. Selvom lagt de fleste adelsboligforeiger er veldreve, har vi set foreiger, som er kommet i økoomisk uføre, primært pga. ete urealistiske stiftelsesbudgetter eller uigeemskuelige fiasielle produkter som fx reteswap, og som har kæmpet for at overleve. De ulykkelige historier har udervejs ramt presse og har desværre skygget for de mage positive historier, som adelsboligforeiger heldigvis er så rige på. Og det skaber utryghed. I de sidste fire år har vi i ABF set store forskelle i medlemmeres behov og udfordriger. Ude for Købehav har ogle foreiger været udfordret, år sælgere skulle fide ye adelshavere, og de demografiske udviklig har i e række foreiger skabt e y bestyrelsesopgave; behadlig af dødsboer. I hovedstade har vi set store udsvig i valuarvurderiger og Airbb s idtog på boligmarkedet. Derfor har ABF s arbejde i periode været præget af: Politisk iteressevaretagelse: At skabe tryghed på adelsboligmarkedet Medlemsservice: At udvikle differetierede medlemstilbud Bradig af adelsboligforme: At syliggøre de positive historier. ABF - Skriftlig beretig : 9

3 E sudere adelsboligsektor Køber af e adelsbolig skal have tillid til, at boliges pris også er de reelle pris. I 00 ere så vi mage stiftelser, som blev geemført på et økoomisk urealistisk grudlag, ofte iitieret af lidt for smarte advokater og valuarer. Desværre fortsætter de urealistiske stiftelser også i ideværede ladsmødeperiode, og derfor retter ABF i starte af 2017 hevedelse til daværede erhvervsmiister Bria Mikkelse (K) og opfordrer miistere til at gribe id. Samtidig gør ABF også miistere opmærksom på, at adelshavere i sude foreiger i flere tilfælde bliver bedt om at hæfte persoligt og solidarisk af kreditistitutter, år foreige vil optage lå. Med adre ord går kreditistituttere direkte efter de ekelte adelshaver, selvom lået er optaget af hele foreige. Et voldsomt økoomisk og persoligt pres på de ekelte adelshaver, som ABF meer er helt urimeligt. Derudover hersker der også usikkerhed omkrig reglere for huslejefastsættelse efter e kokurs. Skal leje være lig med boligafgifte, degag ejedomme var e adelsboligforeig, eller taler vi om omkostigsbestemt leje? På baggrud af ABF s hevedelse edsætter miistere i februar 2017 et udvalg, som skal komme med abefaliger til lovædriger, der ka sikre e tryg adelsboligsektor. I udvalget sidder ABF, Fias Damark og Erhvervsmiisteriet, og i ovember 2017 ka erhvervsmiistere offetliggøre e række abefaliger til e sudere adelsboligsektor. Abefaligere skal uderstøtte gode vilkår for e robust adelsboligsektor, så der fortsat ka være et varieret udbud af boliger i Damark. Det skal være trygt at bo i e adelsboligforeig, og abefaligere skal derfor skabe bedre rammer for, at der fremover stiftes levedygtige adelsboligforeiger. Abefaligere er i dag implemeteret i primært adelsboligforeigslove og har været gældede side 1. juli ABF er grudlæggede tilfreds med de ye lovpakke, me har dog godt kuet udvære ye opgaver omkrig øgleoplysiger, som blot giver mere admiistratio og e forlægelse af forældelsesfriste ved køb af adel til overpris. De ye forældelsesregler magler balace mellem købers og sælgers retsstillig. Vi ser lovpakke som et solidt fudamet for at geskabe tryghede til adelsboligsektore. Der vil muligvis blive stiftet færre adelsboligforeiger med de ye rammevilkår, me vi har også de holdig, at hellere færre og sudere stiftelser ed mage stiftelser for ehver pris. Samtidig ideholder lovpakke også regler for bestyrelses opgaver og asvar, som de fleste foreiger allerede i dag avigerer efter. Sude stiftelser, sikker drift og færre kokurser. Det er tryghed. De ye tiltag: Regler for vedligeholdelsesplaer Stiftelsesbudget for e adelsboligforeig Vejledig og modelbudget til stiftelsesbudgetter Begræsig af afdragsfrihed ved stiftelse af adelsboligforeiger Idskud på miimum 5 pct. fra adelshavere ved stiftelse Egefiasierig fra køber af e adelsbolig i e allerede eksisterede adelsboligforeig Fortsat retabilitet i små adelsboligforeiger i laddistriktere Ny lovbestemmelse om bestyrelses opgaver og asvar Forlægelse af forældelsesfrist ift. rådgivig af adelsboligforeiger om lå og kreditter Ny lovbestemmelse om geeralklausul Tydelighed omkrig øgletalsoplysiger på geeralforsamlige Lejefastsættelse (geemsit af boligafgift de seeste 4 år), forudbetalt leje og depositum mv. Braches orm og vejledig vedr. valuarvurderiger opløftes til bekedtgørelse Mulige iitiativer til edbrigelse af pege uder bordet Forlægelse af forældelsesfrist for købers tilbagebetaligskrav for overpris hos sælger. ABF - Skriftlig beretig : 9

4 Tryghed for sælger og køber Det skal også være trygt at være adelshaver, og det skal være trygt at købe e adelsbolig. Derfor har det også været magtpåliggede for ABF, at der bliver skabt tryghed omkrig valuarvurderiger, og vi er meget tilfredse med, at de ye lovpakke om e sud adelsboligsektor, som trådte i kraft 1. juli 2018, etop ikluderer e bekedtgørelse om valuarvurderiger, som har virkig fra 1. oktober fordi der cirkulerede flere salgsaftaler, og hvilke aftale var så de juridisk bidede? Ligesom der ikke må herske tvivl om adelsboliges pris, må der heller ikke være usikkerhed om det juridiske forløb i forbidelse med et salg. Det har vi lyttet til i ABF! I 2017 har vi samme med e række orgaisatioer udviklet é fælles overdragelsesaftale, som i dag bruges bredt i hele adelsboligsektore. De ye bekedtgørelse stiller bladt adet krav til valuarers uddaelse og erfarig ide for området. Derudover udmøtes bekedtgørelse i e vejledig, som skal medvirke til at esrette vurderigere, så e ejedoms vurderig ikke stritter i forskellige retiger alt efter hvilke valuar, foreige vælger at beytte. Et salg skal også foregå gidigsfrit, uaset om salget foregår med eller ude mægler. Mage medlemsforeiger har oplevet forvirrig og ogle gage koflikter i forbidelse med salg, É fælles overdragelsesaftale for hele adelsboligsektore. Foto: Red Star Tilbudspligt Tryghed hadler også om, at dask lovgivig bliver overholdt af virksomheder, professioelle aktører og offetlige mydigheder. I 2016 sælger Carlsbergfodet e række udlejigsejedomme til bladt adet PFA Pesio i e juridisk kostruktio, som Carlsbergfodet meer udtager fodet for at tilbyde lejere, at de ka købe ejedomme og stifte e adelsboligforeig. ABF har derfor rejst sagere for politikere, og e række lejere har fået fri proces til at ake salget af de udlejigsejedom, hvor de er lejere. Sagere forvetes tidligst at blive behadlet i Samtidig med disse sager oplever mage lejere, at deres ejedomme, hvor de bor, bliver sat til salg med lidt for smarte advokater som mellemmæd, som ikke ødvedigvis tæker på, hvad der er bedst for lejere. Derfor går ABF i 2017 olie med e hjemmeside, som iformerer lejere om, hvad de skal være opmærksomme på i forbidelse med stiftelse. Derudover kotakter vi lejere, år vi kostaterer, at ejedomme, de bor i, er sat til salg. På de måde ka ABF rådgive lejere udervejs i processe med at beslutte, om der er et økoomisk retabelt stiftelsesgrudlag, eller om det er bedre at takke ej. ABF ser hellere færre og sude stiftelser, ed stiftelser for ehver pris, og vi er i de sammehæg lejeres juridiske og fiasielle rådgivere. ABF - Skriftlig beretig : 9

5 Differetierede medlemstilbud Etagebyggeri, tæt-lav bebyggelse, selvadmiistrerede, admiistreret, seiorbofællesskaber og foreiger fra tre til 511 adele. ABF s medlemsforeiger er spredt over hele ladet og deres hverdag og udfordriger varierer fra foreig til foreig. ABF er stolt over at fave e så bred medlemsskare, me det stiller også store krav til os. Det er ABF s opgave at sikre skræddersyede og segmeterede medlemstilbud og serviceydelser, som matcher medlemssammesætige og de samfudsudviklig og lovgivig, der sætter rammevilkåree for adelsboligsektore. I periode er diversitete blevet tydeligere og derfor har vi udviklet medlemstilbud, som uderstøtter de mage forskellige segmeter. Det er især på to froter, at udvikligsidsatse er lagt; på digitaliserig og juridisk iformatio. Juridisk iformatio: Kurser i dødsboer (2015) Airbb-bestemmelser i ABF s stadardvedtægter (2016) ABF s stadarddokumeter om persodata (GDPR) (2018) Digitaliserig: Digital ABF-hådbog (2016) Foreigshjemmesider (2016) Video om etablerig af altaer (2017). Kredsfordelig - foreiger Sydjyllad (11%) Østjyllad (15%) Vestjyllad (6%) Nordjyllad (6%) Fy (7%) Sydsjællad (6%) Vestesjællad esjællad (3%) Midtsjællad (5%) Nordsjællad (5%) Hovedstade (35%) Borholm (1%) Geografisk fordelig i kredse pr. 1. oktober 2018 ABF - Skriftlig beretig : 9

6 Især Airbb-bestemmelsere har været e politisk udfordrig. På de ee side er digitale tjeester som Airbb kommet for at blive, og deleøkoomi er blevet e del af de globale og atioale økoomi. Det hverke ka eller skal vi bekæmpe. Omvedt er vi også ødt til at tæke på, hvad der er bedst for hele adelsboligforeige, før vi tæker på de ekelte adelshaver. Derfor har ABF formuleret alterative bestemmelser om Airbb-udlejig, der etop tager udgagspukt i fællesskabet frem for det ekelte idivid, og så er det op til de ekelte foreig at vurdere, om bestemmelsere passer til deres omfag af korttidsudlejig, eller om bestemmelsere skal justeres de ee eller ade vej. Der har omvedt ikke været så mage kaster i kurser om dødsboer. Det er e træls opgave, som kræver, at ma holder tuge lige i mude, år foreiger pludselig skal til at samarbejde med bobestyrer, efterladte og ejedomsmæglere. Tomme boliger ved dødsboer ka belaste e foreigs økoomi, og hvorda tackler ma de situatio? Derfor har ABF side 2015 tilbudt kurser i hådterig af dødsboer. Kredsfordelig - adele Sydjyllad (7%) Østjyllad (11%) Vestjyllad (4%) Nordjyllad (4%) Fy (5%) Sydsjællad (4%) Vestesjællad sjællad (3%) Midtsjællad (6%) Nordsjællad (6%) Hovedstade (50%) Borholm (0%) Geografisk fordelig i kredse pr. 1. oktober 2018 ABF - Skriftlig beretig : 9

7 De positive historier A/B Skoleparke i Holstebro, Årets adelsboligforeig Foto: Helee Bagger. I ABF har vi haft stort fokus på at fortælle og syliggøre de mage positive historier, der fides ude i foreigere, og samtidig brade adelsboligsektore og ABF som orgaisatio. På politisk pla har ABF side 2016 deltaget i Folkemødet på Borholm, hvor vi har været medarragør af debatter som fx At bo i fællesskab: Dyamo for regioal udviklig? samme med orgaisatioe Damark På Vippe og været medarragør på Folkemødets 100 meter-middag i samarbejde med bladt adet BL Damarks Almee Boliger. I 2016 trådte ABF også id i Købehavs Kommues parterskabsprojekt Eergisprig, som arbejder for flere klimavelige bygiger i hovedstade. 33% af bygigsmasse er adelsboliger i Købehavs Kommue. Vi ved, at mage foreiger har fokus på eergiløsiger. Derfor ser ABF Eergisprig som e eeståede chace for at få mage af medlemmere til at ivestere i lagsigtede klimaløsiger. ABF er i sommere 2018 også blevet medlem af Tæketake Demokratisk Erhverv, som har til opgave at fremme adelstake og demokratiske erhvervsformer. Adelsboligforeiger har løbede dialog med firmaer og virksomheder i forhold til de daglige drift. ABF har haft fokus på at syliggøre foreigeres store egagemet, år det gælder reoverig og vedligeholdelse. Derfor har ABF afholdt boligmesse Fremtides Adelsbolig 2016 og deltaget i Ejedomsmesse i Bella Ceter i 2018, ligesom ABF s Adelsboligdage også er med deltagelse af professioelle aktører og åbe for både medlemmer og ikke-medlemmer. I 2016 idfører ABF de årlige pris Årets Adelsboligforeig. Formålet med prise er at sætte spot på de veldreve foreiger, som gør e ekstra idsats for det praktiske, sociale og økoomiske fællesskab. Videre har givet presseomtale, og deres historier er blevet delt på ABF s ege kaaler. Og især Facebook er blevet brugt til at promovere de positive historier, som bliver både kommeteret og delt med adre Facebookbrugere. De kotiuerlige idsats for at syliggøre de positive historier og et spirede økoomisk opsvig har lagsomt vedt udviklige og skaber grobud for e y ladsmødeperiode med spot på adelsboligsektores fortsatte udviklig. Alle tre tiltag er eksempler på ABF s public affairs-arbejde, hvor vi geem samarbejde og parterskaber arbejder på at påvirke de politiske dagsorde og samtidig syliggøre ABF som adelsboligforeigeres iteresseorgaisatio. E idsats som vi vil fortsætte i de kommede år, ligesom ABF fortsat vil repræsetere adelsboligsektore i diverse politiske arbejdsgrupper, råd og æv. A/B Elleparke i Købehav, Årets adelsboligforeig Foto: Jacob Nielse. ABF - Skriftlig beretig : 9

8 ABF s kredsgeeralforsamlig på Fy, september Foto: Palle Skov. ABF s udviklig ABF er e medlemsstyret iteresseorgaisatio. Det stiller høje krav til vores omstilligseve. Derfor har ABF s hovedbestyrelse i 2016 edsat et strukturudvalg med medlemmer geografisk placeret i hele ladet. Udvalgets formål er at udersøge, hvorda ABF fortsat ka være e tidssvarede og velfugerede iteresseorgaisatio. Arbejdet skal bladt adet sikre, at ABF s udviklig fortsat er baseret på adelstake, i e demokratisk proces og tæt på medlemmere. Udvalget har derfor besluttet at søsætte e række forsøgsprojekter i fire lokale kredse; Sydjyllad, Sydsjællad, Midtsjællad og Hovedstade. Formålet med forsøgsprojektere har været at arbejde med, hvorda kredsbestyrelsere ka ivolvere sig og blive mere sylige i lokalmiljøet. Her har ma bladt adet arbejdet med dialogmøder/bydelsmøder, faciliteret lokalt samarbejde med adre orgaisatioer og offetlige mydigheder og været opsøgede i forhold til at skabe dialog til ikke-medlemsforeiger. Derudover har kreds Nordjyllad, Østjyllad, Vestjyllad, Fy og Nordsjællad afholdt dialogmøder. Udvalgets arbejde og forsøgsprojektere har vist, at medlemmeres egagemet ift. det frivillige arbejde i orgaisatioe primært ligger i det lokale kredsarbejde. Det er ca. 6% af medlemsforeigere, som deltager på de årlige kredsgeeralforsamliger, me det er ku 3% af medlemsforeigere, som deltager på ladsmødet, som afholdes hvert fjerde år. Strukturudvalget har derfor lavet et udkast til e y struktur i ABF, som tager udgagspukt i de erfariger, som er høstet i forbidelse med forsøgsprojektere i de fire kredse og med de mage dialogmøder, hvor ABF faciliterer erfarigsudvekslig mellem medlemmere og mellem medlemmere og orgaisatioe. De ye struktur har fokus på at styrke ærdemokratiet, hvor de årlige kredsgeeralforsamliger bliver det cetrale omdrejigspukt. Det er her, medlemmere mødes og sætter retige for deres iteresseorgaisatio og her, medlemmere har mulighed for at komme med forslag og ideer til ladsdækkede, regioale og lokale aktiviteter. På ladsmødet 2018 er udkastet til y struktur på dagsordee, så medlemmere har mulighed for at byde id med deres tilkedegivelser i forhold til, om det er de vej, ABF skal gå. Hvis medlemmere giver accept til at fortsætte, vil strukturudvalget arbejde videre med at omdae ABF s politiske struktur, så vi i fremtide bedre ka imødekomme ye former for frivillighed og måder at være aktiv på. ABF - Skriftlig beretig : 9

9 ABF og adelsboligsektore i tal Heldigvis ser det ud til, at fiaskrise er ved at løje af, og der bliver lægere og lægere imellem de egative pressehistorier. I ABF oplever vi også e stigede iteresse for bofællesskaber, både for seiorer og for daskere, som øsker bladet alderssammesætig. Projektbyggerier over hele ladet er ige begydt at kigge mod adelsboligforme og des mage fordele som et godt praktisk, økoomisk og socialt alterativ til ejer- og lejeforme. Også kommuere er ige blevet iteresseret i at fremme adelsboliger, for at sikre et bredt udbud af boligformer. E udviklig som ABF vil følge tæt i de kommede år. Udviklig geem 10 år foreiger Medlemsudviklig i atal adelsboligforeiger Estimat Udviklig geem 10 år adele Medlemsudviklig i atal adelshavere Estimat Der fides i dag ca adelsboliger, som udgør godt 8 % af de samlede boligmasse i Damark. ABF - Skriftlig beretig : 9